商圈调查选择

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篇一 商圈调查选择
怎么做商圈调查的方法

  一、商圈调查的要点

  1.商圈人口数、职业,年龄层

  人口数的调查是相当重要的。通过调查可以大概测算出该商圈是否有该店铺立足的基本颐客数。

  2.商圈的基础设施和竞争状况。

  基础设施的调查,如商圈内的百货公司、学校、工厂、车站、公园、企业等。竞争状况的调查,如产品线、价格线、经营方向、来客数、单价等资料,这类的资料搜集得越多越有利,因为只有知己知彼,才能百战百胜。

  3.流动人口。

  店铺的地理位置、流动人口的多少,直接影响店铺的经营成功与否,不同时段的流动人口乘以入店率,可以推算出顾客数以及每天的营业额。

  4.商圈消费习性,生活习惯

  通过消费习性和生活习惯的调查,可以得知某一形态商业行为所具有的市场量的大小。

  5.商圈未来的发展。

  包括商圈人口增加,学校、公园、车站的设立,公路的拓宽,百货公司、大型商场、住宅楼的兴建计划等。

  二、商圈调查的四大方法

  商圈调查的方法很多,连锁企业可以根据实际情况进行合理选择,以下几种调查方法可以作为参考:

  1.抽样调查法:

  在确定商圈内。设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估;抽样的主要闩的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。

  2.单纯划分法:

  这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道,把搜集到的顾客地址标注/¨来。绘制成简图,然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线,该曲线以内的范围就是商圈所在,简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置,以及在此区域内内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等,道路、街巷也应该标示出来。此外,人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用。它最大的缺憾是,设定出来的商圈是有界限的。

  3.类推法:

  这是指通过现存分店的商圈状况宋类推拟开设分店的商圈范围,具体讲就是根据店铺特性、选址特性、购买习惯进行统计分析以及商圈特性等项目,推定诸条件接近现有的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。

  4.询问调查法:

  这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行,这是一种常用的方法,通过这种方法取得的数据比较准确。

  三、商圈调查的基本流程

  阶段一:从宏观上进行把握,通过对各种权威性的统计数字与资料的分析,把握人口分布(包括增减倾向、零散分布、人口密度等)、生活行动圈(交通体系、产业结构、购物动向、地形特点等)、中心地区功能分布(行政区划、商业概况)等总体情况,然后根据自己的开店政策确定目标区域。主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等。

  阶段二:实施对该特定区域的市场调查。包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性凋查、竞争店调查等。市场调查的一般程序应该是:确定问题一拟定计划与方法一制作表格一进行调查一资料整理一资料分析一市场评估。市场调查的日的就是要获得准确的店铺经营的相关资料,它关系到连锁企业能否顺利发展;因此,必须结合自身实际正确运用好商圈调查方法。

  阶段三:通过市场调查,筛选出具体的目标地点,主要考察以下几个方面的内容。可以确保必要的家庭(人口)数的具体位置。如从道路、交通条件等考虑,何处较为有利?何处易受铁路、河川等自然性阻碍?何处较有希望成为生活区和工业区的发展地?何处会成为人口聚集地?何处从商业环境上讲较为有利?确认有无竞争店?能否在面积、停车场、商品构成、营业力等方面与竞争店形成差别比?何处是将来具有良好发展前景的地区人口增长率、城市规划政策是怎样的?对销售额做出预测,粗略地确定商圈范围。

  阶段四:对具体的地址进行详细调查,做出优劣、适宜性的具体评价。

  主要内容有:

  土地房产的适用性。如土地面积是否合适?是否符合国家指定用途?道路的标志及该道路的价值判断(交通量、透视性等)?

  对周围环境状况进行确认,包括对公共设施、游乐设施的确认;对将来发展余地的确认;对感觉上的明暗性做出判断。

  确认排水的可能性,是否有公共下水道。

篇二 商圈调查选择
开店前如何进行商圈调查呢?

  知己知彼,百战不殆。在如战场的商场,对于“作战环境”——商圈的了解和认知程度与同对手的了解同等重要,无论是经营还是即将入驻,通过对商圈内已有商超的经营规模和状况的了解,可以有助于战略布局提供依据,另外物流配送、采购库存、人员配置等等关系到成本和资金投入的项目也需要数据参考,而这些信息的搜集,必须有商圈调查来完成。

  

  先说下什么是商圈,其实现在所说的“商圈”有两个概念,一个是我们所说的传统意义的商圈,指一个单店商超辐射范围,即商店吸引顾客的地理区域,是商店的辐射范围,这类商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈构成。另外商圈还有个泛概念化商圈,即消费者认定的有一个或若干个商场、超市、步行街、沿街商铺等等聚集形成的零售圈子。此外,有一系列若干个邻近的传统或新兴的零售发达城市连接围成的圈子,也可以成为大型商圈。

  商圈的调查因目的不同可以从调查对象进行区分,商圈的调查根据调查对象不同,可分为三类,一类是对商圈内周边状况进行调查,主要是看该商圈的消费能力和发展潜力;二是对商圈内商超进行调查,调查者多是欲进入该商圈的外来竞争者;三是对进入商圈内消费者行为和消费指数进行调查,这类调查的目的主要是为了商超的进一步战略规划和调整提供数据依据。那么如何进行调查呢?下面对三类分别简单介绍下调查方式。

  一、商圈周边状况调查

  商圈周边状况的调查,主要是对商圈形态的定位,一般说来,商圈形态主要决定于商圈内及周边常驻及固定人流的社会角色。主要可以分为以下几种:

  1.零售商区。也就是由一个或多个大型购物中心等标识性商超组成,或者辅以小超市及沿街专卖店,这样的商圈主要以休闲消费为消费者行为特点,因此商圈面积大,流动人口与客流量大,人气比较旺,是各种消费习惯的集中提现地,销售额度很高。

  2.工业区。该区主要是一家或多家大型企业驻地,职工人数要在5000人以上,商圈的建立主要服务和满足于区域内工厂人员的衣食住行及休闲娱乐。这类区域消费力比较大,消费导向比较集中。

  3.住宅区。商圈周边有若干个住宅小区,入驻户至少须有2000户以上。住宅区的消费习性为日常消费为主,快捷、便宜、熟悉、为主要特点,商圈内多是便民店和小型超市。

  4.文化区。文化区附近须有大、中、小学校等。该区内的消费人群多是学生,所以他们的消费习性为消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

  5.办公区。CBD商业中心,该区特点是商务中心较多。办公区的消费习性为便利性、和餐饮休闲,外来人口多、消费水准较高等。

  二、 商圈内现有零售终端情况

  针对调查对象是商圈内的核心――商场,那么调查的内容就会有所变化。

  1. 商圈内商场的数量、位置分布、距离和定位。这个是入驻商圈首要的调查对象,因为商圈内的现有零售业态的经营状态对于即将入住的商场是具有后事之师的作用。

  2. 商圈内同等档次竞争对手的面积和业态、品牌组合情况。

  3. 商圈内除商场外的大型设施和行业。附属的服务行业和娱乐业态,不仅是商圈地位的提现,也是可观人流的直接带动点。

  4. 商圈内可选择及扩充店面面积。成熟的商圈虽然具有很大市场消费能力,但一般比较刚性,空间容易固定,不利于商场的扩充和移植,对于商场的变更和重装带来制约,新晋商圈却可以很好的规避这一短板。

  5. 周边物流状况。一般物流集中的地方,商品流通频率越高,市场越活跃。

  6. 距离公共服务部门(如车站、银行等)的距离。

  7. 公交车的班次频率。

  8. 主要干道道路宽度。

  9. 已有物业的租金和基本维护费用。

  10. 商场的营业时间、室内装修和动线设计、商品的陈列和种类、供应商的级别和实力等。

  11. 商圈的现有消费能力、市场饱和度和消费潜力。

  例子:这里只列出框架和模式。

  某地区商圈内商场调查分析

  一、商圈总论:商圈的历史、现状及发展前景;商圈的地位、形态、及在本地和周边市区的地位及影响力;商圈内的现有商场及规模;

  二、商圈内临街专卖店、商场、超市的运营情况分析。

  1.零售终端形态分析:按面积,商场总面积XX平方米,超市XX平方米,专卖店XX平方米、餐饮XX平方米、娱乐XX平方米,各占总面积的百分比分别为XX%、XX%、XX%、XX%、XX%。

  2.零售业态分析:化妆品首饰、家电数码、男装、女装、休闲运动、鞋类、针纺、皮具箱包、餐饮、娱乐等面积占比。

  3.主要竞争对手(百货商场、超市)的业态构成及经营状况分析:各类百货项目构成面积占比、楼层分布及面积、各类百货项目销售占比、超市单品数量、超市生鲜、生活百货、酒水、副食及其他品类排面占比。各个品类内,品牌的个数及所占面积及百分比、销售额及所占百分比、平效等数据。

  4.步行街等沿街铺面专卖店名称、面积、销售品牌、销售额、及实地分布图。

篇三 商圈调查选择
第二章 商圈分析与店址选择

篇四 商圈调查选择
店铺选址及商圈调查分析

篇五 商圈调查选择
商圈分析的内容和步骤

商圈分析的内容和步骤

一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础,一般而言,商圈形态可分为以下几种:

——商业区。商业行业的集中区,其特色为商圈大,流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多,至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定,便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色,属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外,一般用信用证和支票购物,可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况,国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料,进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言,由于缺乏商圈统计的基本资料,当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时,可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点,并配合每天人口的流动情形,深入探讨该地区人口集中的原因,以及其流动的范围,以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业,其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈,可能顾客会利用各种交通工具前来,因此其商圈乃属于特性商圈,所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察,并配合各有关的调查资料,运用趋势分析以进行商圈设定。

三.商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成:

(1)人口规模及特征:人口总量和密度;年龄分布;平均教育水平;拥有住房的居民百分比;总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;职业分布;人口变化趋势,以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客更多免费资料下载请进:中国最大的免费课件资料库

数量和收入水平。

(2)劳动力保障:管理层的学历、工资水平;管理培训人员的学历、工资水平;普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源:运输成本;运输与供货时间;制造商和批发商数目;可获得性与可靠性。

(4)促销:媒体的可获得性与传达频率;成本与经费情况。

(5)经济情况:主导产业;多角化程度;项目增长;免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况:现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象;所有竞争者的优势与弱点分析;竞争的短期与长期变动;饱和程度。

【商圈调查选择】

(7)商店区位的可获得性:区位的类型与数目;交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量;自建与租借店铺的机会大小;城市规划;规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店;成本。

(8)法规:税收;执照;营业限制;最低工资法;规划限制o

(9)其它:租金;投资的最高金额;必要的停车条件等

下面对上述内容作具体分析。

先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素:现有商店的数量,现有商店的规模分布,新店开张率,所有商店的优势与弱点,短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务;商店过多的商圈,有太多的商店销售特定的产品与服务,以致每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量,饱和指数可由公式求得。

IRS=C×RE/RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数;

C——商业圈内的潜在顾客数目;

RE——商圈内消费者人均零售支出;

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭,每周在食品中支出25元人民币,共有15个店铺在商国内,共有144000更多免费资料下载请进:中国最大的免费课件资料库【商圈调查选择】

平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为„

IRS=100000×25/144000=¥17.36

这一数字越大,则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小,则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中,应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好,居民收入稳定增长,则零售市场也会增长;如果商圈内产业多角化,则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动;如果商圈内居民多从事同一行业,则该行业波动会对居民购买力产生相应影响,商店营业额也会相应受影响,因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步:

第一步是确定资料来源,包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容,包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。

第五步是根据上述分析,确定是否在商圈内营业。

最后要确定商店的区域、地点和业态等。

选址调查:人口与购买力分析

1.常住人口数

2.家庭及构成

3.人口密度

4.教育程度

5.从事行业

6.自然增加率

7.人口增加率

8.家庭人均收人

9.白天流动人口数

10.年龄构成

11.家庭年支出及支出结构

有关人口数和家庭人口之间组成,可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括:

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现就一些主要项目分述如下:

1.家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配,会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响, 比如一个两口之家的年青人组成的家庭,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女),则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2.人口密度

一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高,则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口,即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区,应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区,到商业设施之间的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。

3.客流量

一般在评估地理条件时,应认真测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为:

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少,又无新的交通工具替代的情况下,商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。

一般而言,调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如:

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等,乃白天人口集结之场所,也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点,也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4.购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初,就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析,这2000户居民中,更多免费资料下载请进:中国最大的免费课件资料库

人均收入月在千元左右的约占50%,500—1000元的占 20%,1000—1500元的占20%,人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明,该地区居民大都系工薪族家庭,属于中等收入水平。

企业在选择立地时,应以处于青年和中年层顾客,社会经济地位较高,可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

影响商场选址的因素

(一)顾客的数量和质量

通过商圈调查,对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。

对顾客的消费能力调查分析,主要包括以下内容:

1.有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料;【商圈调查选择】

2.人口结构,包括现有人口的年龄;性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况;

3.家庭户数及构成,包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况;

4.消费者的收入水平,包括个人及家庭的收人情况;

5.消费者的消费状况,包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。

(二)商场所在地区客流情况

主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

(三)交通状况

商场选址必须调查交通情况,要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。

(四)竞争状况

主要了解市场竞争对手的情况,包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等

(五)商场周边状况

着重调查商场周围有无市场、娱乐街,是不是商业集中区或居民区,这些因素影响着商场店址的选择。 商场设置地点的选择是极其重要的。同时选择适宜的商场设置地点受众多因素的影响,应综合考虑各方面的因素。归纳起来,主要应从以下几点入手分析: 更多免费资料下载请进:中国最大的免费课件资料库

篇六 商圈调查选择
商圈分析

商圈分析

一、商圈含义

商圈,是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围。

无论大商场还是小商店,它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心,向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限,不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响,其商圈也并不是一成不变的,商圈规模时大时小。

商圈分析是百货商店选址的一重大步骤,也是重要的基础工作。商场在选址时,首先要明确商圈范围、了解服务对象、确定经营范围、评估经营效益,然后确定大致地点和商店规模。 二、商圈的构成

商圈大致由三部分组成,即主圈、次圈、边圈。

(1)主圈即主要商圈,也称第一商圈,是指最接近商店的区域。在主要商圈内,消费者去商店购物最为方便,一般情况下,百货商店65﹪左右的顾客来自主要商圈。

在主商圈内,顾客在人口中的密度较高,每个顾客的平均购货额也最高,这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠,否则就易出现过度竞争。

一般来说,小型商店的核心商圈在0.8公里之内,顾客步行来店在10分钟以内;大型商场的核心商圈在5公里以内,无论使用何种交通工具来店,不超过20分钟。

(2)次圈

次圈即次要商圈,也称第二商圈,是指位于主要商圈外围的次要区域。

在这一区域内,顾客较为分散,但消费者来店购买商品也较为方便,在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。

一般来说,小型商店的次要商圈在1.5公里之内,顾客步行来店在20分钟以内;大型商场的次要商圈在8公里以内,无论使用何种交通工具来店,平均不超过40分钟。

(3)边圈

边圈即边缘商圈,也称第三商圈,是指位于次要商圈以外的区域。

在边缘商圈内,散居着百货商店约l0﹪左右的顾客,在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说,小型商店的边缘商圈在1.5公里以外,顾客步行来店在20分钟以上;大型商场的边缘商圈在8公里以外,无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。

商圈在受各种因素的影响,其范围和形态是会经常变化的,一般情况下,商圈形态表现多为各种不规则的多角型,为便于研究分析,一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。 三、商圈分析

商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。

对商场来讲,商圈分析有重要的意义。它有助于企业选择店址,在符合设址原则的条件下,确定适宜的设址地点;有助于企业制定市场开拓目标,明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群,不断扩大商圈范围;有助于企业有效地进行市场竞争,在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上,开展有针对性的营销。

(1)商圈分析应考虑的因素 ①人口数量及特点

包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数,及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。 ②建设状况

包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。 ③社会因素

分析地区建设规划、公共设施(公园、公共体育场所、影剧院、展览馆),以及本地区的人文等,是否有利于百货商店的发展.

④商业发展潜力

包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时,应计算该地区的商圈饱和度,以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店,其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。

(2)影响商圈大小的因素 ①百货商店的自身的特点

百货商店的商圈不仅有别于其他商场和商店的商圈,而且即使同是百货商店,坐落于同一地区,由于其各自不同的特点,商圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有:商店的形象和信誉,服务质量的优劣,商品经营的特色,价位的高低,以及物质设施的差异等。

经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道,其对顾客的吸引力也会有所差异,相应地,商圈规模也不一致。那些经营灵活,商品齐全,服务周到,在消费者中树立了良好形象的商

店,高圈规模相对的会较其他同行业商店大。

②百货商店的经营规模

百货商店因其经营规模不同,商圈大小也不相同。一般来说,商店的经营规模大、种类品种多,吸引顾客的范围也大。但因为规模越大,品种就越多,销售的辐射区域就越广,商圈的半径就越大。应该指出的是,商圈总是有限度的,不会无限扩张。

③百货商店的经营商品种类

百货商店的商圈因其经营的商品种类而异,即百货商店的商品经营种类对其商圈大小有重要影响。一般情况下,以经营日常生活用品为主的百货商店,其商圈大多以主要商圈(第一商圈)为主,而以经营高档大件耐用消费品为主的百货商店,其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右。

④交通运输情况

交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要因素。位于交通便利地区的商店,商圈规模会因此扩大,反之则限制了商圈的延伸。自然的或人为的地理障碍,如山脉、河流、铁路以及高速公路,会无情地截断商圈的界限,成为商圈规模扩大的巨大障碍。所在百货商店在界定商圈和进行商圈分析时,要考虑到影响顾客来店的交通条件,如街道通达程度、公共汽车运行状况、交通设施和管理措施等因素,尽量扩大商圈,使百货商店有更宽的服务面和更广的服务群。

⑤竞争对手的地理位置

相互竞争的商店之间距离越大,它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间,两家商店分别会吸引一部分潜在顾客,造成客流分散,商圈都会因此而缩小。但如果相互竞争的商店毗邻而设,顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来,则商圈反而会因竞争而扩大。根据有关专家的研究,两家同类型的百货商店相距在1.5公里以外,8公里以内,对顾客的争夺是激烈的,两家商店的商圈都会缩小,只有少部分的共同商圈。

⑥百货商店的促销情况

百货商店的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制约,但它绝不是固定不变的,百货商店经营者的主观努力也会影响商圈的变化,如百货商店通过广告宣传,开展公关活动,以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力,吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾,随之商店的商圈规模会骤然扩大。 ⑦消费者的流动性

随着消费者流动性的增长,光顾商店的顾客来源会更为广泛,边缘商圈会因此而扩大,商店的整个商圈规模也随之扩大。

选址歩骤【商圈调查选择】

一、分析交通条件

交通条件是影响店铺选择开设地点的一个重要因素,它决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。

1.从企业经营的角度来看,对交通条件的评估主要有以下两个方面:

(1)在开设地点或附近是否有足够的停车场所可以利用。外国绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4:1。如果不是购物中心地点,对停车场所的要求可以降低,店铺可以根据自己的要求做出决策。

(2)商品运至商店是否容易。这就要考虑可供商店利用的运输动脉能否适应货运量的要求,并便于装卸,否则货运费用的明显上升,会直接影响到商店的经济效益。

另外,商店提供售后服务时,需要送货上门,如果交通不便,直接影响商店的竞争力。 2.为方便顾客购买,促进购买行为的顺利实现,对交通条件要做如下具体分析。

(1)设在边沿区商业中心的商店,要分析与车站、码头的距离和方向。

一般情况下,距离越近,客流较多,购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向,如选在面向车站、码头的位置,以车、船的客流为主,选在邻近市场公共车站位置的,则以上车的客流为主。

(2)设在市内公共汽车站附近的商店,要分析车站的性质,客流量,是中途站还是终点站,是主要车站还是一般车站。一般来说,主要停车站客流量大,商店可以吸引的潜在顾客较多。

(3)要分析交通管理状况引起的有利与不利条件。如单行街道、禁止车辆通行街道,及与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。 二、分析客流规律

客流量大小是一个店铺成功与否的关键因素。

客流包括现有客流和潜在客流,商店选择开设地点总是力图处在客流最多、最集中的地点,

以使多数人就近购买商品,但客流规模大,并不一定带来商店的兴隆,应作具体分析。 1.分析客流类型

一般商店客流分为三种类型: (1)自身的客流。

是指那些专门为购买某种商品而来店购买的顾客形成的客流,这是商店客流的基础,是商店销售收入的主要来源。因此,新设商店选址时,应着眼评估本身客流的大小规模及发展趋势。 (2)分享客流。

指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流,这种客流往往产生于经营相互补充类商品的商店之间,或大商店与小商店之间。

如经营某类商品的补充商品的商店,在顾客购买了主商品之后,就会附带到邻近补充商品的商店购买相应的补充商品,以实现完整的消费;又如邻近大型商店的小商店,会吸引一部分专程到大商店购物的顾客,顺便到毗邻的小商店来。不少小商店依大店而设,就是利用这种分享客流。 (3)派生客流。

是那些顺路进店购物的顾客形成的客流,这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店主要利用的就是派生客流。

2.分析客流目的,流速和滞留时间

不同地区的客流规模虽有可能相同,但其目的、流速、滞留时间会有所不同,要做具体分析,再作出最佳选择。

如在~些公共场所、车辆通行干道,客流规模很大,虽然也会顺便或临时购买一些商品,但客流的主要目的不是为了购物,同时客流速度快,滞留时间短。

3.分析街道两侧的客流规模

同样一条街道,两侧的客流规模在很多的情况下,由于交通条件、光照条件、公共场所设施的影响,存在很大差异。

另外,人们骑车、步行或驾驶汽车均靠右行,往往习惯光顾行驶方向一侧的商店。鉴于此,开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。

4.分析街道特点

选择商店的开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。

交叉路口客流集中,可见度高,是最佳的开设地点;有些街道由于两端的交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同,客流主要集中在街道的一端,表现为一端客流最多,纵深处逐渐减少的特征,这时候店址宜选在客流集中的一端;还有些街道,中间地段客流规模大于两端,相应地,店址选择在街道中间就能更多地得到客流。

三、分析竞争对手

商店周围的竞争情况对店铺经营的成败产生巨大影响,因此在商店选择开设地点时,必须要分析竞争对手。

一般来说,开设地点附近如果竞争对手众多,且商品结构、服务水准等相类似,则新店很难获得巨大成功,但若新店经营独具特色,竞争力强,也能吸引大量客流,促进销量增大,增强店誉,、

当然,作为店铺的选址地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展潜力的地方,对经营选购性商品的商店尤其如此。

另外,当店址周围的商店类型协调并存,形成相关商店群时,往往会对经营产生积极影响,如经营相互补充类商品的商店相邻而设,在方便顾客的基础上,扩大了自己的销售。集中在一起的商店群相互间既存在竞争,又有着合作,应善于权衡把握这种关系. 四、分析开设位置的物质特征

一个位置的物质特征决定商店的建筑类型。物质特征包括位置周围建筑环境、停车场、能见度、顾客进出的方便性以及地形的特点等因素。 1. 建筑环境

新建商店要与周围的建筑环境相融合,不同的环境要求不同的建筑风格,从而影响开设成本等一系列问题。比如,在豪华建筑群中,仓库或裸墙商店难以生存。 2. 停车场

停车场的数量、面积及方便性也是一个重要方面,大多数购物中心提供充足的免费停车场。

而在商业中心地区,停车场是一个主要问题。因为商业中心地区商家云集,地面空间狭小,难以开辟空地建成停车场,有的商店腾出一小块地作为停车场,但由于地价昂贵,便要收取停车场地费。不过地下停车场及立体式停车场的建立有可能缓解这一矛盾. 3.能见度和顾客进出的方便性

一片空白而平坦的场地有好的能见度和易接近性,但是这样的地点对于开发和发展却是不利的。零售商必须在此开发道路、商店、停车场,甚至提供运输交通工具,其投资规模和成本很大。如果在一个有效的地点,且已有建筑物,零售商必须考虑现有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或部分地拆毁。

另外,若一个潜在的开设地点位于购物中心末端而只有狭小部分临街,或者位于街道一侧只有狭小的一部分,其能见度远远低于位于购物中心入口处或主要街道。虽然有时候可以通过建筑物的一个大的、清晰可见的标志指引顾客,但还是会丢失一些顾客。

4.地形特点

通常十字路口的易接近性高。那里拥有较大的客流量。许多零售商也愿意支付较高的租金以获得这样的位置。

路口拐角处同时也提供较大的橱窗陈列的机会,并可多设出入口,增强了能见度与易接近性。但是,有立交桥或将要建立公路立交桥的路口不是好的地点,交通管理的障碍也

影响着顾客的可接近性。 五、分析城市规划

在商店开设地点选择时,要考虑城市建设的规划,既包括短期规划,又包括长期规划,有的地点从当前分析是最佳位置,但是随着城市的改造和发展,将会出现新的变化而不适合开店。

反之,有些地点从当前来看,不是理想的地点,但从规划前景看,

城市名称:调查人:调查日期:年月日

会成为有发展前景的新的商业中心区。

因此,零售经营者必须从长远考虑,在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或其他建设项目的规划的前提下,做出最佳地点的选择。 六、评估未来商店的效益

主要包括平均每天经过的人数、来店光顾的人数比例、光顾的顾客中购物者的比例、每笔交易的平均购买量等。 七、做出选址决策

综合考虑上述各方面的评价,做出科学、理智的决策。 附表1:城市各行政区指标对比表 城市名称:调查人:调查日期:年月日

备注:打分标准

附表2:城市主要道路指标对比表

备注:打分标准

附城市名称:调查人:调查日期:年月日

篇七 商圈调查选择
商圈分析报告

商圈分析报告

选址项目分析

(一)人口环境

一、客流分析

客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院,杉达大学,二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段,又

【商圈调查选择】

地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的,而且呈上升趋势。

二、顾客购买能力分析

周边人口测评分析

消费者组成:大学生,工薪阶层,中老年人。

消费主要人群:大学生和平时劳累的中老年人

(二)市场环境

周边店聚集情况分析 一、异业聚集:宝龙城市广场有家乐福,KTV

,电影院,美食街,地下一层分布有:电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成,沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、游乐园等业态

二、同业聚集:宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。

(三)竞争环境

竞争对手分析:位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场,真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手,但是和GBG不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些

顾客反应

因此可以得出结论真诚

足道很少有回头客因为服务质量不高,专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。

W:成本开业相对较高;价格相对于较高;服务品类相对于较少。

S:很好的地理位置;丰富的客流量;较少的行业竞争;相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场)

O:越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业;人们消费水平提高;随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区;宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大

T:品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍;会不会有回头客;街头没有牌子三无的按摩店低价位

的冲击等等

交通可为十分方便

导言

本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店,需要准确判断

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