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投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了商铺投资风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。
商铺投资的种类，按照商铺的开发形式对商铺分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑底商商铺投资；
5、百货商场、购物中心商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
投资商铺五要素：
投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
位置：与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先(
价格：多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
回报：投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
使用率：使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····
影响商铺升值因素：
商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：
零售业带动商铺：中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。
人气指数：大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。
地区潜力：商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。
下面就让我们从16个方面对商铺投资风险和商铺投资注意事项进行详细的分析吧：
1、地段：
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。
2、临街状况：
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
3.人流：
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
4.驻留性：
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
怎样判断一个临街商铺是否值得投资这个问题的质量比较高，受众关注面也比较广，也很有代表性。所以我决定耗费三个小时的时间好好回答下这个问题，毕竟属于我的专业范围内。
我首先要批评一下提这个问题的人。问题和备注暴露了你的心理，你希望得到一瓶万能神药，不但要能够包治百病，而且还要带着这瓶万能神药能够横向天下。判断一个临街商铺是否值得投资，不是靠几个指标和几组数据就能够判断出来的，更别提什么精确了，如果谁有这个本事，他能瞬间把万达拉下马成为宇宙第一商业地产开发商。都能做到精确判断一个临街商铺是否值得投资了，还投资什么商铺啊，直接去做金融开发商了。
提问已经明确说明是沿街商铺了，实际上沿街商铺也是有不同种类的，至少包括了小区底商和商城的沿街店面两种。一般情况下所说的沿街商铺，指的是住宅开发商为本小区和周边居民进行的生活配套（有的能够形成综合体），所以底商的存在本身是有一定居民为基础的。而商城的沿街底商与小区沿街底商相比，考量的问题和方式是完全不同的。商城有专业商城和综合商城等等的诸多区别，比如说有的商场是只租不售的，有的商城出售一部分、开发商自己保留一部分；有的出售时带有产权，有的出售时只有使用权。所以商城的商铺，不管是否沿街，在投资的时候，评估起来比小区的沿街底商要复杂得多。看到这里，就有人觉得，一个没有产权的商城商铺，就不比小区的沿街底商有投资价值了吧？但是如果这个铺位紧邻大型超市的入口呢？显然，这时候的投资价值比很多小区带产权的沿街底商要高的多，即使没有产权也不沿街。
如何投资高铺？很长一段时间以来，人们在投资房产的时候，考量的都是地段！地段！地段！实际上国内十几年间，高速膨胀的城市化进程和城市集群效应，进行房产投资的时候，地段早已不是第一考量因素，前年你看到的一块菜地，有可能后年就会变成闹区，这样的案例太多太多，就不举例说明了。所以一个区块能不能发展起来，是投资房产首要考量的，很大程度上这就关系到政策因素而非市场因素了。所以有那么多人之前根本没去过北京，只是根据常识和有限的了解，就巨额购买了北京的房产，这就是政策而非市场因素对人们的心理影响。但在投资一个比较小的城市的时候，应该是必须要对基本的数据指标有所了解的吧？！这个时候数据指标才有一定的参考价值，比如人口多少、消费情况如何、整个城市和区块的工业或服务业发展如何、商铺面向的受众群体如何等等，这关系到异常复杂的地缘因素，根本没有统一标准，是否下手投资只能靠感觉而非数据指标。
上面两段包含了商铺的类型和业态的区别，以及必要的投资常识和前期考察，具体就不细述了，因为没有涉及到某一个项目，只能笼统的讲一下（若有人想要问具体的项目的话，不好意思，拒绝回答）。接下来说一说投资和投机的问题。
你为什么想买一个商铺，而不是买一吨黄金或者去炒股票，亦或者投资一家公司？这关系到投资心理，也用来判断你的专业知识。如果你横向综合考量之后，觉得投资一个商铺比较符合现状，对家庭或企业来说，这是一个最合理的选择，那么你就具体问题具体看，第一道测试过关。如果你想要投资一个商铺，只是觉得身边有人买了商铺，我也应该买一个；或者你觉得这个商铺以后的增值潜力非常大，买到就是赚到，哪怕自己钱不够，借钱也要抢一个铺位来，对不起，这不是投资，这是投机。投机的后果往往是很严重的。
我写本文的时候，时间已经是2013年盛夏了，房地产市场从疯狂步入了理性阶段。前些年，不管你买的是商铺还是住宅还是公寓什么的，到现在应该都有所升值。当一个行业从高峰期整体进入冷却期，不管你投资这个行业中的哪一个品类，都要谨慎谨慎再谨慎。如果家庭或企业从长期的角度出发、从投资理财的角度出发、也有足够的专业知识和判断能力，此时就是打算投资一个商铺，那么还是可以看看的。倘若你只是想在房产市场做一笔投机生意，我也奉劝一句，你趁早歇了吧。下面开始讲一讲商铺的投资收益问题。
好铺养三代，话没错，但这话要看是从谁嘴里说出来的。这是一句实话，也是一句被房产同行用烂了的话，谁都在这么讲。下面我从正常的客观角度分析下这句话。
商铺的投资收益，主要包含了两个部分，一个是物业的增值，一个是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多，那么毫无疑问，这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业，投资一个商铺的时候，正常情况下是当做固定资产进行的，不应该只看中物业增值。物业增值是附加值，租金的收益才是首要考量。这里面有一个悖论，租金越高，往往物业的增长度也越高；相对的，租金越低的商铺，物业增值幅度也越小。好铺养三代，指的就是固定资产的长期租金收益，而不是物业增值。哪怕有一天物业本身增值增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。
上面这段话，引出了商铺的核心问题— —经营。一个好铺位和一家好公司是一样，都是经营出来的，房东和董事在商业本质上并没有差异。一个售楼员告诉你说，我这个铺位可以养你三代人，指的就是后期经营状况、生意会如何的好(创业网 。所以，判断一个商铺是否值得投资，上面的话你都可以不看，要真正判断的是后期的生意能不能经营的起来。至于如何判断一个商铺后期的生意能不能做的起来，这个，真的很难，甚至没有人真正知道，什么数据，什么指标，统统都没有用，你只能在有限的范围内作出无限的判断。有些大城市的核心闹市区，一些铺位怎么都做不起来，应该都有所接触吧？一些远郊的铺位，周围无论人流还是配套都很差，但生意还过得去，这两种我都见得多了，见怪不怪。倘若花了一样的价钱购买的铺位，后期的投资收益率，差距可是大了去了。投资一个相对成熟的区域，以后的物业增值幅度不可能会大，此时的投资成本也会很高，因为物业增值的部分已经体现在售价中了；先人一步投资一个潜力区块，也许能够享受到极高的物业增值红利，同样的，潜在风险也会比较大。投资的收益和风险是成正比的。
一个好商铺是后期养出来的，不是前期投资出来的。前期投资是一门学问，不是一道数学题。去证券公司开户，都会看到、也会有人告诉你— —投资有风险，入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理，你能否承担的起亏损？
相关问题：
投资商业中心的地下商铺是否可行，对比临街商铺优缺点？
回答：吴昊，地产营销从业者/INFJ/微信号153005602
投资商铺的收益可以说是最高的，而伴随其的风险相比期货、基金、股票等其他投资方式而言风险是极低的，几乎可以忽略。
（个人工作实践中，大多数客户对证券等非地产投资可以说真的没什么基础和门道）
但有一种商铺，要作为特例，也就是你所说的地下商铺。
我们属于代理公司，代理过的楼盘已经太多太多，业态基本上全部覆盖，而地下商铺，我师父卖过，他给我讲了一个真实的故事（具体细节可能有点遗忘）
有个三级城市，在原中心打造了一大型地下商铺，而最大的卖点是要进驻我们重庆知名超市重百，很多大叔大妈大爷大婶听说了后疯了的抢，皆大欢喜，然后才发现一个小细节，KFS在跟超市签的合同里有这么一个规定，10年不能涨租金，意味着这些业主们在10年内的静态收益都没什么变化。
好了，刚刚那个故事就是想提醒下，这种看似性价比很高的投资，有些细节特别需要注意，免得到时候你会大着嘴巴“这也可以！！”
来讲点实际的：
1.地下集群商铺，要考虑的第一当然还是地段，只不过地段要考虑，周边是否有写字楼集群，还是高档小区集群还是地铁或者其他有利配套，房地产属性之一相互影响性。
2.那么第二个问题来了，也就是最大的风险，定位，这可以毫不夸张的说是决定你这次投资是死是活的嘴关键因素（这种商铺的风险是一旦搞砸，再想活过来特别难）
3.最后，如果有条件，在没有十足的把握下，这种商铺还是不碰为好。
投资商铺必须考察的三个内容
要顺利而有效的投资，下面几个方面的内容不得不提前考察清楚。
注意一：规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。
注意二：相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容chinaren，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
注意三：面积大小
商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
投资商铺开发商承诺包租，每年保底8%的收益，是否值得投资呢？
回答：金斌
以下信息均来自网络，仅供参考：
1. 2011年最高人民法院明文规定售后包租等房地产交易行为将被纳入非法集资范畴
2.《商品房销售管理办法》禁止开发商以返本销售、售后包租进行商品房销售，但未限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产
3. 真正成熟的市场类商铺，根本无需承诺售后包租
4. 对于售后包租项目，尤其要留意价格中的水分问题
5. 售后包租收益实际已经打入房价，一般来说开始几年的包租收益还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了
6. 最好把自己跟开发商绑在一起，选择有开发商自己持有部分物业的商业项目
根据以上信息，来看楼主分享的一个商铺实例，能够承诺保底收益的肯定不是开放商，而是一家名为“杭州外海商厦有限公司”的公司，虽然跟开放商一样都带有“外海”两个字，但是通过杭州工商企业登记公告网，我们可以查到这家公司是家“一人有限责任公司”，一人有限责任公司是指，由一名股东（自然人或法人）持有公司的全部出资的有限责任公司。你觉得这样的公司能够给你信心让你获得每年8%的保底收益嘛？而其3年110%回购的承诺，看似增加了安全性，实际上更像是对注定失败项目的“预言”。
风险，和收益是正相关的，如果一件事既有高收益，又有安全性，那么这件事情多半不会轮到你了。
商业街商铺
▪ 商业街商铺类型
商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。
就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。 复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。
需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，赛睿顾问认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。
复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。 ▪ 专业商业街商铺的特点
（1）商业街规模特点
规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。
商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。
（2）商业街规划设计特点
沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。
一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。
（3）商业街名称特点
专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，这样的例子不胜枚举。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。另外，位于北京西三环至西四环、由北京世纪金源投资集团集团开发的金源大酒店"不夜城"，消费者从其名称就可以很容易搞清楚该商业街项目的位置及可以提供的服务等。
（4）专业商业街商铺特点【适合中小城市的商铺投资】
▲ 商铺的形式
有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京"女人街"；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。 铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的比例很高。
▲ 投资回报形式
出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。
复合商业街的特点
（1）商业街规模特点
复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业"巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。
新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发商很容易失败。
（2）商业街规划设计特点
沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2~3公里）。
复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题，如果上述问题未予考虑，或考虑的不够充分，轻者影响项目功能，严重的话，会导致项目失败。
拿北京平安大街为例，这条街初始规划目标是建成一条老北京特色街，但其最终的发展情况令人失望。发生以上情况的原因何在？赛睿顾问认为该项目的规划设计问题比较大，首先是未充分考虑停车问题，没有足够的停车位，绝大多数商家都无法正常经营；另外这条街的宽度是按照交通干道的标准确定的，所以与商业经营的功能需求有很大冲突。以上两个原因中的任何一个都会直接导致项目失败。
（3）商业街名称特点
复合商业街的名称主要体现其所在的位置。
既然复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高，否则，开发商在项目运营过程中，将面临极大的难度。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。
（4）复合商业街商铺的特点
▲ 商铺的形式
主要是铺位，铺面商铺数量较少。在运营成熟的复合商业街，铺面商铺的价值极高。如果有人在北京王府井商业街拥有铺面房的话，大家一定确信，这个房东一定收益颇丰。
▲ 投资回收形式
主要采取出租经营的方式。有些很大规模的复合商业街往往将沿街的土地出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发。这种多家开发商共同开发大规模商业街的情况，商铺投资者不仅要考虑拟投资项目的个案情况，而且要考虑商业街整体的规划等问题。
也有一些新建复合商业街采取出售经营的方式。如果该类商业街是一个没有历史铺垫的项目，这类项目的投资风险比较大。
商业街商铺投资策略
专业商业街商铺不仅适合机构进行投资，也适合个人投资者。商铺的出售面积整体较小，所需要投入的资金数量不是很大，其投资风险相对较低。租金收益水平尚可，有较大的价值升值空间，但商铺的自主权不高。
复合商业街商铺适合机构投资者和个人投资者进行投资，预期投资收益无论是租金收益还是价值升值收益都比较高，但因为复合商业街的市场打造、成熟受较多因素影响，所以投资风险也比较高，投资周期比较长，建议个人投资者谨慎对待该种投资品种。
商铺定价的依据
开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的５－１０倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到３０００元，一般商品房价格每平方米２０００元出头，但商铺的价格基本在每平方米３万元，有些甚至达到５万多元。
那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素
影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。
对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有１－２个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。
城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力＝生产力＋流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于１，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于１，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。 而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出１４万／ｍ２（套内面积）的天价。
所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目
隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。 投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素
我们在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，当地投资人投资预期“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在４％－５％；而在北京，投资人普遍预期是在８－１０年收回全部投资，期望的内部收益率在１０％－１５％。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。
在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率（ＩＲＲ），虽然在某些时候他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。内部收益率（ＩＲＲ）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。
这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外ＳＯＨＯ五次拍卖中有４套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前１０多个小时就开始排队；银科大厦０１号商铺更是被神秘山西买家以７５００万买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。我以为主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。 如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有股票市场，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是惟一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例，呼市现在没有一个真正的公寓项目，惟一已经面市销售和租赁的３栋写字楼中，５０％是开发商顶债销售出去的。所以，商铺是中小城市投资人最好的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京的原因。
除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任何理论基础支撑的。
（作者为红石行房地产经纪有限公司总经理）
中国商铺地产行业现状分析与发展前景研
究报告（2016年版）
报告编号：1836987【适合中小城市的商铺投资】
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：
一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。
一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。
中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息【适合中小城市的商铺投资】
报告名称： 中国商铺地产行业现状分析与发展前景研究报告（2016年版） 报告编号： 1836987 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7020 元 可开具增值税专用发票 Email： kf@Cir.cn
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二、内容介绍
2010年以来，国内住宅市场遭遇"限购"、"限贷"、"限价"等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。于是商铺地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎的武器。2011年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。同样，部分四线城市、资源型城市土地供应过量、天量土地存量带来的供应风险爆发的可能性确实存在。城市进入课题是各类型开发商必须思考的选择题，但绝对要避免成为某些城市黑名单对象。
中国产业调研网发布的中国商铺地产行业现状分析与发展前景研究报告（2016年版）认为，目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商铺地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。三是商铺地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商铺地产开发行列。商铺地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。2014年，中国商业营业用房交易额达8906亿元，比2014年增长7.
6%.2014年中国商业房地产市场的投资创下历史新高达到14346亿元。搭乘楼市调控政策的顺风车，中国商铺地产近两年意外迎来难得的发展黄金期，成为开发商、投资客竞相争夺的"香饽饽".中国内地的万达、华润、中粮，这批品牌基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。
中国商铺地产行业现状分析与发展前景研究报告（2016年版）对我国商铺地产行业现状、发展变化、竞争格局等情况进行深入的调研分析，并对未来商铺地产市场发展动向作了详尽阐述，还根据商铺地产行 业的发展轨迹对商铺地产行业未来发展前景作了审慎的判断，为商铺地产产业投资者寻找新的投资亮点。
中国商铺地产行业现状分析与发展前景研究报告（2016年版）最后阐明商铺地产行业的投资空间，指明投资方向，提出研究者的战略建议，以供投资决策者参考。 中国产业调研网发布的《中国商铺地产行业现状分析与发展前景研究报告（2016年版）》是相关商铺地产企业、研究单位、政府等准确、全面、迅速了解商铺地产行业发展动向、制定发展战略不可或缺的专业性报告。 正文目录
第一章 商铺地产相关概述 第一节 房地产简述
一、房地产业主要涵盖的领域 二、房地产行业管理的职责
三、提高房地产市场分析有效性的途径 第二节 商铺地产介绍 一、商铺选址的依据 二、商铺户型分割概述 三、商铺的分类 1、按照开发形式分类 2、按照投资价值分类 3、按照商铺的位置形式分类 第三节 商铺价格的决定因素
一、租金水平
二、流通力和第三产业发达程度 三、成长空间
第二章 2015年国际房地产行业市场运行状态分析 第一节 2015年国际房地产业运行环境分析 一、经济环境分析
二、金融危机对世界经济的影响 三、金融危机对世界房产业的影响 第二节 美国
一、美国房地产市场泡沫破裂
二、美国政府接管两大住房贷款融资机构房利美和房地美 三、美国的房产泡沫破灭的警示 第三节 欧洲
一、英国、爱尔兰和西班牙的房地产行业将迎来拐点 二、德国、法国、奥地利、意大利和瑞典的房地产市场将萎缩 三、塞浦路斯、保加利亚、罗马尼亚、捷克和土耳其的市场将陷入停滞 第四节 亚洲
一、亚洲主要房地产市场买卖差价不断拉大 二、香港房地产市场的投资活动、市场氛围冷淡 三、中国房地产市场已经开始降温
第五节 2016-2020年世界房地产业运行趋势分析 第三章 2015年中国商铺地产运行新形势透析 第一节 2015年中国商铺地产运行总况 一、中国商铺地产已进入新时代
中小城市商业街营销实战全案 一、背景 做完一个小县城的步行街回到长沙，被“流放”长达一年时间的小组成员们刚想“歇口气”。2003年11月，湖南湘怡房地产公司的刘总找到长沙步步为赢营销策划公司。 他们在湖南娄底市开发了一条步行街，叫“明珠步行街”（以下简称“明珠”）。 由于以前没有进行过商业地产的开发，操作经验不够，出现了很多问题。 “明珠”2001年开始投资建设，已有将近3年时间，当时，商铺只销售了60％。销量每月还在递减，2003年10月份，只销售了一套铺面。 商铺的招商工作已经开展了半年，半年时间竟然连一个商家都没有招到。 内忧外患的是，另外的开发商乘虚而入，又开发了一条步行街。该开发商经验丰富，操作得当，2003年10月2日开盘后出现了租售两旺的态势，预计2004年5月1日开业。给“明珠”造成了巨大的压力。 刘总想寻找一家策划公司合作，于是找到了我们。看来，大伙这口“气”估计是歇不成了！ 二、艰巨目标 经过双方初步接触和洽谈以后，湘怡公司表明了他们的目的和期望： 1、要在2004年3月28日开业 2、开业之前必须完成招商工作，而且所招商家的质量必须达到要求。 3、希望通过招商带动后面尾楼的销售。 三、面对着这样的调查结果，我们倒吸了一口冷气 2003年11月初，在正式合作之前，我们派出一个项目小组来到了娄底，对“明珠步行街”项目本身，消费者，商家，竞争对手，商业环境等几个方面展开初步市场调查。 由于时间有限，无法进行深入全面的市调。但初步调查结果也让我们觉得心里沉甸甸的，感觉到了巨大的压力。 该项目确实存在着诸多问题： 1、从项目本身来看，存在着严重的先天不足。 地段是明珠的致命伤 房地产，尤其是商业地产对地段的要求很高。所以有“房地产成败三个要素：地段、地段、还是地段”的说法。 明珠步行街位于娄底市北部，距离火车站只有80米，但娄底传统商圈和居民区都在南边，离明珠步行街还有700米之遥。 娄底的消费者除了坐火车以外一般是不到火车站附近来的，也就是说，明珠基本上没有自然人流。 新开的深圳某大型超市离明珠只有360米，但由于中间隔了一条公路，人流还是过不来。 地段偏，没有人流量对商业地产可以说是致命的。 项目定位模糊，知名度低 这个项目在娄底开发已有三年，但我们在调查中的一个感觉就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然没听说过明珠，连很多的士司机都不知道它在哪里。 消费者关于“明珠”的叫法也特别多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商业
广场”的，各不相同。可见，老百姓对明珠的定位认识是非常模糊的。 前期遗留问题为后续工作带上了枷锁 我们开始市场调查时，该项目的工程建设基本完成，已进入最后扫尾阶段。 我们调查中发现，该项目的建筑规划不像步行街，街景单调，建筑粗糙压抑。功能上，没有考虑到步行街的休闲娱乐功能，缺少儿童游 乐等配套设施。整条街看上去像个农贸批发市场，没有挖掘出步行街应有的文化价值。项目建设的过程中，由于关系协调不到位，还导致了一些不好的口碑。 前期工作的定型和诸多的遗留问题，为后期的营销带来了很多的阻碍，营销的弹性很小。 可以说，后续的营销招商工作必须“带着脚镣跳舞”了。 2、市场容量有限，营销环境恶劣 娄底是位于湖南中部的一个地级市。经济缺乏支柱产业，全市经济水平在湖南地市中排在后列，2003年GDP210个亿，商品零售总额40个亿左右。 娄底市区人口只有30万，消费水平不高。 但就是这样一个经济不算发达的中小城市，竟然出现了5条步行街。 在很多大中城市都难于成活的步行街，在娄底竟然出现了5条之多，总营业面积在全部建成后将达到20万平米。再加上原有商业卖场，娄底商业面积与市场容量是极不协调的。 可以想见，娄底商业地产竞争的无序和恶劣。 3、竞争对手强大，“明珠”先发优势不再 明珠步行街是娄底第一条步行街，但由于市场缺乏引导和规划，随后又出现了几条步行街，已经开建，对明珠威胁最大的是八亿步行街 （化名）。 该街的开发商有丰富的商业地产开发经验，曾在中南地区最大的服装批发地株洲，成功开发了某服装批发市场。 八亿步行街地理位置相对较好，位于娄底传统商圈边缘；在产品规划方面，明显强于“明珠”；在广告宣传方面请来了奥运冠军做形象代 言人；营销手段也较为丰富和成熟；加上该公司一些秘密的炒作手段，10月2日开盘时，八亿步行街竟出现了排队抢购、抢租的火爆势头。 明珠步行街很多的潜在客户都把目光转向了“八亿”。 本有先发优势的明珠由于自身原因，一再错过机会，反被后来者逼进了死角。 4、商家和消费者对明珠信心严重不足 我们对商家进行调研时发现，90％以上的商家对明珠没有信心。认为明珠位置偏，人流少，生意估计难做起。当我们问道，“免租金一 年，是否愿意进驻时？”很多的商家还是表示出不感兴趣，理由是租金便宜，没有生意也没有用。 消费者也大多认为明珠位置太偏，表示如果里面卖的东西跟别的地方差不多的话，不会专程去购物。 面对着这样的调查结果，我们倒吸
了一口冷气。这些年我们在中小城市操作了不少的商业地产，但问题这么多的盘，确实不多见。 在我们介入之前有其他的策划公司曾参与过，据说效果不是很理想。 开发商能投入该项目的资金有限，时间又如此之紧，能否做好这个项目，大家都没有把握。 最后，湘怡公司刘总的信任与真诚促成了双方的合作。除了来自于市场的压力外，项目合作的整个过程中，他都没有给我们太大压力。 正是因为他自己扛住了各方巨大的压力才给了我们一个宽松的环境，才能使一系列的策划得以实施，才使我们自己给自己的压力更大，最后才取得了双方都较为满意的成果。这是后话。 2003年11月20日，双方正式签订合作协议。步步为赢营销策划公司项目小组入驻明珠步行街。时间紧，任务重，压力可想而知。 四、“明珠女人街”终于新鲜出炉了！ 合作开始后，摆在我们面前的第一个难题就是：项目到底该如何定位？ 什么样的定位才能给明珠注入新机？什么样的定位才能得到认可？什么样的定位才能避开激烈和无序的竞争？以明珠现有的条件能否支撑一个好的定位呢？ 项目小组随着市调的深入，反复组织讨论，提出了多种可能的方向，如，百姓步行街，平价步行街，批发市场，批零商贸城，小吃娱乐街等，但权衡各种因素后都觉得不理想。 这些年我们在中小城市操作商业地产项目，有一个深刻的感受，就是女性和儿童永远是商业的主力消费群。在操作其他项目时，女性主题的商业区往往销售、招商的效果都非常不错。 灵光在脑门前滑动，有些想法呼之欲出。在一次头脑风暴会中，我们提出，明珠是否也可以往“女性主题街”这个方向来定位呢？把明珠做成中西部最大的女人街？这个想法提出来后，大家都觉得眼前一亮。 分析了各种因素以后，我们觉得这个方向可行。但有很多因素还不能确定，需要进一步深挖。如，到底什么样的街是女人街？她与步行街有什么区别？女性主题街到底有没有生命力？其他女人街的状况怎么样？女人街的布局和商业结构是怎样的？••• 带着这些问题，我们开始了各方面的调查和验证。并和开发商一道，先后考察了深圳女人世界，中国最大的女装批发地虎门，广州状元坊，杭州女装街，上海新天地以及其他中小城市的女人街。 考察回来，小组成员讨论了很长时间，最后决定将明珠步行街正式定位为“女人街”。 “明珠女人街”终于新鲜出炉了！经过一段时间的验证调查，各方反映不错。 五、小钱办大事，“组合拳”迅速打开“女人街”知名度 定位明确后，怎样快速传播“女人街
”成了摆在我们面前的最大难题。
明珠的知名度不高，传播基础差；传播费不到10万元；时间又非常紧迫。多方限制下，明珠的传播难度是可想而知的。
怎样才能四两拨千斤，小钱办大事呢？
项目小组讨论后一致认为，常规的广告方式是很难完成目标的，必须另辟蹊径才行。
大家认为可以尝试通过一系列活动的方式打开知名度。
正好，娄底市12月7日要举行一次大型商品交易会，能否利用这次机会呢？
在开发商的争取下，明珠顺利的成为了娄底交易会的第二展区。
怎样用好这次展销会呢？
经过激烈的“头脑碰撞”，一个大胆的设想浮出水面——展销会的同时，举办湖南首个“空中婚礼”，通过两个活动结合达到为女人街带来
人气和传播定位的目的。
这个想法出来后大家都非常兴奋，也得到了开发商的支持。
举办“明珠女人街，首届购物节”，首次传播“女人街”。
展销会的招商工作随即展开，另一展区的展位被抢购一空，我们却面临招不到商的困境，商家认为明珠位置偏，不愿意到明珠来参展。
这也让我们看到了即将到来的正式招商工作的难度。
项目小组分析了两个展区的优劣势后，采取了一系列措施：
首先，第一展区虽然地理位置好，但其展位是在马路上设棚，档次低，我们有针对性的将明珠展会定位为 “明珠女人街•首届知名品牌购
物节” 与其区别开来。
把目标消费群锁定为有一定知名度的品牌。
招商渠道上，改组委会招商的单渠道模式为主动出击的多渠道模式。除在组委会设点外，还在自己售楼部设点，派出招商小组到株洲等
批发市场设点招商，在湖南农博会，国际服饰展销会等互补性展会上定点招商等。
促销方面，推出前五十名参展者特价，原价1000的展费只收100元。
吸引人气方面，推出贵宾企业制度，只要企业愿意在展会期间搞特价促销，愿意搞1－2场演出，就可免费得到一间展位，通过企业的促
销和表演带来人气。
媒体选择上，改做省级媒体，同时配合传真宣传，我们通过超市要到了供货商的名单，再通过传真邀请函的方式直接将信息传真给目标
顾客，效果非常好。
在现场，我们自己花钱把参展大户和企业的祝贺条幅挂出来，真真假假，营造出火爆的气氛。同时，对展位的招商进展有策略的进行控
制，营造出紧俏氛围。
一系列有效的措施后，无人问津的展位成了抢手货，最多的一天招了80多个商家，一个星期的时间，一楼展位就被抢订一空，展位价格
也一度被炒高。
通过购物节，“女人街”漂亮的完成了第一次传播。
湖南首次“空中婚礼”把女人街的传播推上
高潮！ “空中婚礼”在展销会的最后一天举行。 乘热气球，举办空中婚礼，在湖南还是第一次。事件本身就很能吸引眼球。 宣传中，我们又进一步炒做，推出了“她是谁？，招募“湖南第一新娘”，“谁将成为湖南第一新娘？”等一系列悬疑性的宣传。 同时，还推出了“让爱飞翔•新婚创业计划”，入选新人将获得明珠女人街一间铺面3年的免费经营权及总价值几千元的奖品支持。 “空中婚礼”当天的活动分三步。 第一步，新娘迎亲队。 三对新人穿上传统服装，新娘坐上竹花轿，前面腰鼓队开路，后面是喜乐迎亲队。奇特的迎亲队伍浩浩荡荡在娄底的主要马路上游行， 把娄底人都看呆了。 第二步，婚礼现场。 游行队伍把人流带到了婚礼现场后，婚礼正式开始，美仑美奂的婚纱表演，市领导主持婚礼，新人表演，举行婚礼仪式，一步一步把气 氛推向高潮。 第三步，让爱飞翔，空中完婚 当三对新人乘坐热气球徐徐升空，并在空中交换戒指，深情拥吻的时候，音乐响起，新人从空中撒下花瓣，翩翩飞舞，大家都被这个浪 漫的场景感动了，空中婚礼达到了高潮。 “空中婚礼”活动在娄底引起了轰动和广泛关注。婚礼当天，湖南几大媒体都自发到了现场，湖南经视等各家媒体都在黄金时间里进行了 新闻报道。由于“空中婚礼”与女人街的关联度很高，记住“空中婚礼”的同时也记住了“女人街”。 “女人街”又一次成为了百姓茶余饭后的谈论焦点。 “空中婚礼”活动结束后，12月26日，我们乘热打铁，抓住机会，在明珠承接了“娄底市首届房地产交易会”。让“明珠”再次引起各方关 注。 活动后，我们紧跟着推出系列软文“娄底商业惊现明珠旋风”，以新闻访谈的形式进行后续炒做。 一个月做了三场大型活动，而且环环相连，相互促进，让很多以前根本没注意到明珠的人开始关注明珠。通过这些活动，明珠女人街的 知名度在短时间内得到了空前的提升，女人街的定位得到了很好的传播。同时也为后续的招商工作打下了坚实的基础。 真正起到了花小钱办大事的效果 六、策略对头，招商局面终于打开 解决了传播问题后，招商工作摆在了眼前。面对着数百套空荡荡的商铺和准备引进的繁多的女性消费品项，我们该从什么地方寻找突破口呢？ 想招商，先知商。因此，我们决定从了解商家下手。 根据以往在中小城市操作商业地产的经验，我们对目标客商进行了分析，发现商家做生意，租铺面有这样一些特征： 1、喜欢跟风，别人去，我也去。 2、傍大户，大树底下好乘凉，喜玩跟着大商家，大品牌
商铺定价
住宅底层商业定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5-10倍，甚至更高。
商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。 ◎城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素
影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率(也就是我们一般讲的投资回报基本水平)决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。
对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1-2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有
市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。
◎城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素
中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力＝生产力＋流通力。在生产力相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。
而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场
覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出14万／m2(套内面积)的天价。
所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。
◎投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素
我们在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，当地投资人投资预期“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在4%；而在北京，投资人普遍预期是在8-10年收回全部投资，期望的内部收益率在10%。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。
在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率(IRR)，虽然在某些时候他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。内部收益率(IRR)是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。 这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外SOHO五次拍卖中有4套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前
10多个小时就开始排队；银科大厦01号商铺更是被神秘山西买家以7500万买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。我以为主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。
如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有股票市场，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是惟一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例，呼市现在没有一个真正的公寓项目，惟一已经面市销售和租赁的3栋写字楼中，50%是开发商顶债销售出去的。所以，商铺是中小城市投资人最好的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京的原因。
除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任何理论基础支撑的。
商铺投资收益率算法比较
租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）× 12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。