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知己知彼，百战不殆。在如战场的商场，对于“作战环境”——商圈的了解和认知程度与同对手的了解同等重要，无论是经营还是即将入驻，通过对商圈内已有商超的经营规模和状况的了解，可以有助于战略布局提供依据，另外物流配送、采购库存、人员配置等等关系到成本和资金投入的项目也需要数据参考，而这些信息的搜集，必须有商圈调查来完成。
先说下什么是商圈，其实现在所说的“商圈”有两个概念，一个是我们所说的传统意义的商圈，指一个单店商超辐射范围，即商店吸引顾客的地理区域，是商店的辐射范围，这类商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈构成。另外商圈还有个泛概念化商圈，即消费者认定的有一个或若干个商场、超市、步行街、沿街商铺等等聚集形成的零售圈子。此外，有一系列若干个邻近的传统或新兴的零售发达城市连接围成的圈子，也可以成为大型商圈。
商圈的调查因目的不同可以从调查对象进行区分，商圈的调查根据调查对象不同，可分为三类，一类是对商圈内周边状况进行调查，主要是看该商圈的消费能力和发展潜力;二是对商圈内商超进行调查，调查者多是欲进入该商圈的外来竞争者;三是对进入商圈内消费者行为和消费指数进行调查，这类调查的目的主要是为了商超的进一步战略规划和调整提供数据依据。那么如何进行调查呢?下面对三类分别简单介绍下调查方式。
一、商圈周边状况调查
商圈周边状况的调查，主要是对商圈形态的定位，一般说来，商圈形态主要决定于商圈内及周边常驻及固定人流的社会角色。主要可以分为以下几种：
1.零售商区。也就是由一个或多个大型购物中心等标识性商超组成，或者辅以小超市及沿街专卖店，这样的商圈主要以休闲消费为消费者行为特点，因此商圈面积大，流动人口与客流量大，人气比较旺，是各种消费习惯的集中提现地，销售额度很高。
2.工业区。该区主要是一家或多家大型企业驻地，职工人数要在5000人以上，商圈的建立主要服务和满足于区域内工厂人员的衣食住行及休闲娱乐。这类区域消费力比较大，消费导向比较集中。
3.住宅区。商圈周边有若干个住宅小区，入驻户至少须有2000户以上。住宅区的消费习性为日常消费为主，快捷、便宜、熟悉、为主要特点，商圈内多是便民店和小型超市。
4.文化区。文化区附近须有大、中、小学校等。该区内的消费人群多是学生，所以他们的消费习性为消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
5.办公区。CBD商业中心，该区特点是商务中心较多。办公区的消费习性为便利性、和餐饮休闲，外来人口多、消费水准较高等。
二、 商圈内现有零售终端情况
针对调查对象是商圈内的核心――商场，那么调查的内容就会有所变化。
1. 商圈内商场的数量、位置分布、距离和定位。这个是入驻商圈首要的调查对象，因为商圈内的现有零售业态的经营状态对于即将入住的商场是具有后事之师的作用。
2. 商圈内同等档次竞争对手的面积和业态、品牌组合情况。
3. 商圈内除商场外的大型设施和行业。附属的服务行业和娱乐业态，不仅是商圈地位的提现，也是可观人流的直接带动点。
4. 商圈内可选择及扩充店面面积。成熟的商圈虽然具有很大市场消费能力，但一般比较刚性，空间容易固定，不利于商场的扩充和移植，对于商场的变更和重装带来制约，新晋商圈却可以很好的规避这一短板。
5. 周边物流状况。一般物流集中的地方，商品流通频率越高，市场越活跃。
6. 距离公共服务部门(如车站、银行等)的距离。
7. 公交车的班次频率。
8. 主要干道道路宽度。
9. 已有物业的租金和基本维护费用。
10. 商场的营业时间、室内装修和动线设计、商品的陈列和种类、供应商的级别和实力等。
11. 商圈的现有消费能力、市场饱和度和消费潜力。
例子：这里只列出框架和模式。
某地区商圈内商场调查分析
一、商圈总论：商圈的历史、现状及发展前景;商圈的地位、形态、及在本地和周边市区的地位及影响力;商圈内的现有商场及规模;
二、商圈内临街专卖店、商场、超市的运营情况分析。
1.零售终端形态分析：按面积，商场总面积XX平方米，超市XX平方米，专卖店XX平方米、餐饮XX平方米、娱乐XX平方米，各占总面积的百分比分别为XX%、XX%、XX%、XX%、XX%。
2.零售业态分析：化妆品首饰、家电数码、男装、女装、休闲运动、鞋类、针纺、皮具箱包、餐饮、娱乐等面积占比。
3.主要竞争对手(百货商场、超市)的业态构成及经营状况分析：各类百货项目构成面积占比、楼层分布及面积、各类百货项目销售占比、超市单品数量、超市生鲜、生活百货、酒水、副食及其他品类排面占比。各个品类内，品牌的个数及所占面积及百分比、销售额及所占百分比、平效等数据。
4.步行街等沿街铺面专卖店名称、面积、销售品牌、销售额、及实地分布图。
一、商圈调查的要点
1．商圈人口数、职业，年龄层
人口数的调查是相当重要的。通过调查可以大概测算出该商圈是否有该店铺立足的基本颐客数。
2．商圈的基础设施和竞争状况。
基础设施的调查，如商圈内的百货公司、学校、工厂、车站、公园、企业等。竞争状况的调查，如产品线、价格线、经营方向、来客数、单价等资料，这类的资料搜集得越多越有利，因为只有知己知彼，才能百战百胜。
3．流动人口。
店铺的地理位置、流动人口的多少，直接影响店铺的经营成功与否，不同时段的流动人口乘以入店率，可以推算出顾客数以及每天的营业额。
4．商圈消费习性，生活习惯
通过消费习性和生活习惯的调查，可以得知某一形态商业行为所具有的市场量的大小。
5．商圈未来的发展。
包括商圈人口增加，学校、公园、车站的设立，公路的拓宽，百货公司、大型商场、住宅楼的兴建计划等。
二、商圈调查的四大方法
商圈调查的方法很多，连锁企业可以根据实际情况进行合理选择，以下几种调查方法可以作为参考：
1．抽样调查法：
在确定商圈内。设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估；抽样的主要闩的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。
2．单纯划分法：
这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注／¨来。绘制成简图，然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在，简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用。它最大的缺憾是，设定出来的商圈是有界限的。
3．类推法：
这是指通过现存分店的商圈状况宋类推拟开设分店的商圈范围，具体讲就是根据店铺特性、选址特性、购买习惯进行统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。
4．询问调查法：
这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行，这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
三、商圈调查的基本流程
阶段一：从宏观上进行把握，通过对各种权威性的统计数字与资料的分析，把握人口分布(包括增减倾向、零散分布、人口密度等)、生活行动圈(交通体系、产业结构、购物动向、地形特点等)、中心地区功能分布(行政区划、商业概况)等总体情况，然后根据自己的开店政策确定目标区域。主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等。
阶段二：实施对该特定区域的市场调查。包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性凋查、竞争店调查等。市场调查的一般程序应该是：确定问题一拟定计划与方法一制作表格一进行调查一资料整理一资料分析一市场评估。市场调查的日的就是要获得准确的店铺经营的相关资料，它关系到连锁企业能否顺利发展；因此，必须结合自身实际正确运用好商圈调查方法。
阶段三：通过市场调查，筛选出具体的目标地点，主要考察以下几个方面的内容。可以确保必要的家庭(人口)数的具体位置。如从道路、交通条件等考虑，何处较为有利?何处易受铁路、河川等自然性阻碍?何处较有希望成为生活区和工业区的发展地?何处会成为人口聚集地?何处从商业环境上讲较为有利?确认有无竞争店?能否在面积、停车场、商品构成、营业力等方面与竞争店形成差别比?何处是将来具有良好发展前景的地区人口增长率、城市规划政策是怎样的?对销售额做出预测，粗略地确定商圈范围。
阶段四：对具体的地址进行详细调查，做出优劣、适宜性的具体评价。
主要内容有：
土地房产的适用性。如土地面积是否合适?是否符合国家指定用途?道路的标志及该道路的价值判断(交通量、透视性等)?
对周围环境状况进行确认，包括对公共设施、游乐设施的确认；对将来发展余地的确认；对感觉上的明暗性做出判断。
确认排水的可能性，是否有公共下水道。
盛世金华商圈调研报告
前言
进行商圈调查的第一步就是商圈范围的确定（绘制简图）其次是商圈的具体内容：1.人口统计分析，包括人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为；2.竞争状况分析，利用了商圈饱和度的计算。；3.基础条件分析，其内容巨多，我们为突出重点，将基础条件分为硬件条件和软件条件：（1）硬件：交通通讯状况；（2）软件：城市发展规划。
再次是综合分析
再次是结论与建议
最后是资料的搜集与整合，以及文本的制作。
目 录
一、调查的背景和目的 ............................................................................................................. 3
二、商圈范围的确定 ................................................................................................................. 3
三、调查的内容与因素 ............................................................................................................. 5
（一）人口统计分析 ............................................................................................. 5
1.人口结构 ................................................................... 错误！未定义书签。
2.家庭户数构成 ........................................................... 错误！未定义书签。
3.收入水平 ................................................................... 错误！未定义书签。
4.消费水平 ................................................................... 错误！未定义书签。
5.购买行为 ..................................................................................................... 5
（二）竞争状况分析 ............................................................................................ 5
1.竞争分析 ..................................................................................................... 5
2.大润发的商圈饱和系数 ............................................................................. 6
（三）基础条件分析 ............................................................................................ 6
1.交通与环境 .................................................................................................. 7
2.城市发展规划 ............................................................................................. 8
四、调查方法与资料处理方法 ............................................................................................... 8
（一）调查方法 .................................................................................................... 8
1.单纯划分法 .................................................................................................. 8
2.二手资料收集 .............................................................................................. 8
3.询问调查法 .................................................................................................. 8
（二）分析方法 .................................................................................................... 8
1.定性研究方法 ............................................................................................. 8
2. 定量研究方法 ........................................................................................... 8
3.机会分析技术 ............................................................................................. 9
五、结论与建议 .......................................................................................................................... 9
（一）结论 ............................................................................................................ 9
（二）建议 ............................................................................................................ 9 附录 ............................................................................................................... 错误！未定义书签。
一、商圈范围的确定
方法：采用了直接、间接调查法，我组成员在盛世金华通过直接询问顾客得到一些顾客资料。
据此，得出以下结论：
一级商圈的范围以1公里为半径所划出的范围；二级商圈的范围是以3公里为半径所划出的范围；三级商圈是3公里以外的区域范围。
这表明盛世金华在吸引周围方向的商圈范围是4.72公里
由此可见，盛世金华的商圈范围较大。
非专业性商圈简图：【开商场如何进行商圈调查】
（一）核心商圈
1.3公里以内
Eg.
（二）次级商圈
1.3—3.0公里；
（三）边缘商圈
3.0公里—7.1公里（以上）
三、 调查的内容与因素
1.人口统计分析
（1）性别构成
女的占调查调查总人数的90%，男的其他
（3）年龄构成
25-45岁占调查总人数的91%
人。
2.购买行为
居民对生活必需品、食物的需求量有所下降，但是对奢侈品的需求量大幅度增，例如服装鞋帽和饰品等。
（二）竞争状况分析【开商场如何进行商圈调查】
1.竞争分析
（1） 由于盛世金华里边
（2） 主要竞争者
主要有：3家乐天马特、1家华润苏果、1家沃尔玛、2家得福、1家乐福、1家新一佳、1家农工商、1家振大超市。
百货商店选址调查与商圈分析
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：
1．常住人口数
2．家庭及构成
3．人口密度
4．教育程度
5．从事行业
6．自然增加率
7．社会增加率
8．家庭人均收人
9．白天流动人口数
10．年龄构成
1１．家庭年支出及支出结构
现就一些主要项目分述如下：
1．家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2．人口密度
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口
数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3．客流量
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 各站上下车乘客人数历年来的变化。
上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：
·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4．购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。
商圈分析的内容和步骤
一.商圈形态
商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。
其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
二.商圈的确定
对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
三．商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。【开商场如何进行商圈调查】
(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。
(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。
(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。
(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。
(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。
(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o
(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等
下面对上述内容作一具体分析。
先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
IRS＝C×RE／RF
式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；
C——商业圈内的潜在顾客数目；
RE——商圈内消费者人均零售支出；
RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…
IRS＝100000×25／144000＝￥17．36
这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。
第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤一般可分为以下几步：
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。 第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。 第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
最后要确定商店的区域、地点和业态等 。
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百货店商圈与选址分析案例：北京翠微大厦的商圈分析（下）
2009-09-17 19:10
选址环境调查分析
即调查开店地点的周边环境，包括：
1．自然环境。勘察周围地形，有无池塘、湖泊、河流、山坡和丘陵，有无高速公路、环形路及桥梁、铁路等障碍物的阻挡等。
2．商业环境。了解周围是否形成商业区或商业街，如城市选址要考虑是否选址市级商业中心或区域性商业中心、居民区商业中心等。
3．交通状况。对本店所选地址的周围交通状况和道路情况进行调查。了解有哪些交通干线经过这里，有无地铁站，交通干线途径车站和辐射的区域；驾车购物是否方便，是否可建停车场等。
4．社会环境。是对选址地域风俗习惯、居民文化素质、有无地域性节庆、商业街活动等进行社会调查。百货商店与所处环境的社会交往密切程度等。因此，必须注重与当地社会的融合。
人口与购买力分析
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：
1．常住人口数
2．家庭及构成
3．人口密度
4．教育程度
5．从事行业
6．自然增加率
7．社会增加率
8．家庭人均收入
9．白天流动人口数
10．年龄构成
11．家庭年支出及支出结构
现就些主要项目分述如下：
1．家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而个三口之家的家庭(有个独生子女)，则其消费需求几乎：是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2．人口密度
个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该：地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部：分随机流人的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，
应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3．客流量
般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。上下车乘客人数愈多的地方愈有利。上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4．购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500-1000兀的占20％，10001500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。
竞争商店的调查分析
百货店在立地调查分析时，首先应选择商圈内或商圈附近的竞争对手进行调查分析。
知己知彼，百战不殆。只有对竞争对手进行深人了解，才能更好的认识自己，制定本店正确的经营战略。
竞争店的调查，必须在竞争店未发觉的状态下进行。否则，会导致不必要的麻烦，从而对今后双方关系的发展不利。
竞争店调查的内容如图3-5所示，包括以下内容。1．竞争店的选址调查
图3-5竞争店调查的内容
竞争店的选址调查，应详细查明城市规划情况，选择地点周围的商店街的状况以及店铺周围的其他情况，并与本店作比较分析。其结果，应反映到本店未来的经营规划与定位中。具体可从以下角度人手：
(1)道路情况、周围的池塘、河流、山谷、丘陵等与竞争店吸引顾客能力相关的自然环境。
(2)与竞争店选定的地址相关的商店街等的商业环境。
(3)公共汽车、地铁等的交通工具。
(4)竞争店的商圈范围。
2．销售规模调查
对竞争店的销售规模，可从以下角度人手调查，并制作出如图3-6那样的竞争店销售交叉表。
1．该店整体的销售规模
2．各经营商品的部门销售规模
3．顾客层次调查
分析竞争店顾客各层次的方法如下，调查结果可以记入如图3-7所示的顾客分析图中。
(1)顾客的年龄层次
(2)顾客的收入层次
百货店商圈与选址分析
该地区第位的商店与本店的差距是什么
直接面对的竞争店在哪个位置
是否想成为综合性的第位商店
是否应该成为在特定领域里的第位商店
3．商品结构调查商品结构与顾客层次有密切的联系。将上述顾客层次与本店进行比较分析时，有可能发现明确的因果关系。
调查竞争店的商品结构要点如下：
(1)商品的独特性
(2)品种齐全的程度
3)商品的价格带
(4)商品的品质
(5)商品的数量这种调查不仅对分析竞争店有重要交叉，而且对制定本店 的商品供应战略也具有较大价值，表3-3提供了参考的分析方法。
4．竞争店调查的方法
对竞争店的调查，是为了了解竞争店的经营动向。因此，必须经常注意观察，最好的方法是把能掌握的信息记下来，日积月累就成为能够活用的重要资料，关于竞争店调查方法如图3-8所示。
试买调查，是作为实际的顾客在竞争店买东西，然后调查其店内的陈列状况，店铺布局、商品结构、顾客层、接客态度和服务状况等。
(2)团体面谈法
将本店以外的顾客召集起来，以团体形式听取竞争店的情况。这种调查由专门的调查员来进行，将他店的长处，利用他店的理由等内容与竞争店调查内容无关的般调查项目混合在起，听取意见。应当注意的是，不要让顾客感到这是在调查其他商店。
(3)观察法
站在竞争店的店前，观察顾客人数，促销状况、商品陈列以及推算其主要商品的销售额。这时必须注意的是千万不要让竞争店意识到这是在调查其商店。 表3-4所示的竞争店客流量调查，对分析他店的顾客层非常有效。
(4)家庭访问法 调查员访问顾客的家庭，了解各竞争店的情况。至于访问哪
些家庭可以通过抽样决定。通过调查顾客经常光顾的是哪个竞争店，其理由是什么等，可以推算竞争店的销售额，分析其市场占有率。
(5)电话调查法
以电话调查的形式，了解竞争店的情况。由于电话调查时间不能太长，所以必须准备个简明扼要的调查题纲。
3．3选址分析的理论与方法
为了做好百货店的立地调查与选址决策，下面介绍几种国内外实用的理论与方法。
中心地点理论
1933年，沃尔特·克里斯托勒发表了《德国南部的中心地点》篇文章。中心地点指的是由群商店组成的商业中心，通常也就是今天的城市和集镇。中心地点理论是以各个行业的第流的商业区为基础的。从根本上说，最基本的中心地点是商业区，他们为顾客提供了最基本的生活必需品和有关的商业服务。人们去商业中心地点，会发现比较大的商业中心区，它可以为顾客提供所有的商品和服务。围绕中心地点居住的家庭，需要去中心地点，才能获得有关的商品和服务。因此，在决定中心地点的设施中，消费者去中心地点的距离，成为个关键因素。事实上，克里斯托勒说明了将要开辟的中心地点总是要考虑这因素，以便将周围消费者去中心地点的交通费用降至最低程度。越是人们基本生活需要的商品和商业性服务，消费者要求行程的距离越是要短。相反，个大型的综合百货店或专业店，通常消费者则愿意行驶(或行走)比较远的距离，因为，这只有到比较大商业中心(注：区域性商业中心)才能得到满足。
尽管克里斯托勒的这理论是在30年代提出来的，然而，经过几十年的实践，在美国已得到了证实。
中心地点理论对百货店的立地和选址有什么意义呢?
1．并非所有的商业中心都需要建设大、中型百货店。商业中心理论告诉我们，般在居民集中居住的住宅区建立的商业中心，主要需要的商业服务业态和业种是：4、型百货店食品杂货及日用小百货为主的超市、餐馆、加油站、美容美发店、家具店、干洗店等，般不适合建设大、中型百货店。
2．大、中型百货店选择在城市的市级商业中心和区域性商业中心，般不应选址在居民区的三级商业中心或孤立的地址。
市场饱和理论
市场饱和理论是种有助于企业进行选址抉择的理论。
标志市场上商店不足或商店过多的个可以比较的指标是零售商业市场饱和系数(IRS)。IRS可以用以下公式进行测定：H1REl式中，IBS：某地区零售商业市场饱和系数I-1，=某地区的住户数REI某个地区每户用于特定的零售行业购买金额
RFl-某个地区特定的零售行业的零售商业设施营业面积(平方米)
当I。Rs呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍可能存在有进入市场的机会；当IRS呈现低值时，表明该市场已经饱和，它排除了进入市场的机会和可行性。
深入细致的分析IRS公式，可得出以下启示：
1．IRS告诉百货店的经营者，能否进入某个市场应以供求因素为基础。实际上IRS反映出的是住户总的需求(HlREl)与百货店的集货场所的总的供应的比率越高，则说明当地市场的机会越具有吸引力。
2．IRS也是测量现有的百货商店售货场所销售效益的重要指标。我国百货店经营的实践表明，在百货店经营年IRS值在10000元／米2以下者，在大、中城市般均发生亏损；在15000元／米2者属于企业经营的保本点；每平米年销售20000元以上者均实现盈利，IRS值越高则利润水平越高。
美国的百货行业利用市场饱和理论分析国内市场，当国内市场发生饱和时，即谋求向新的国外市场开拓。
所在地区生命周期理论
企业选址地区的发展模式，可以归纳为四种，即：迅速发展模式；持续发展模式；稳定发展模式；发展减慢模式。根据我国实际情况，迅速发展的模式主要集中于沿海开放城市、中西部重点发展地区；持续发展的模式主要是新兴的工业地区和进步扩展的地区；缓慢发展或者稳定发展模式主要是指已经发展起来并保持有比较稳定地位的城市；发展减慢模式往往与当地资源耗尽或技术转移有关。大型百货商店的建立应当力求发现有发展前途的地区，在这些地区，或者可以迅速发展，或者可以持续发展，因为这关系到企业得以长期发展的生机。市场需求与供应密度分析方法
市场内的机会分析主要目的为弄清楚各个市场内为新开设商店提供的最有吸引力的开设地点。下面就与市场内机会分析密切相关的需求密度举例加以说明。
定的户1-1区域或部分地区对零售商业提供的商品和商、陋陛服务的潜在需要，称之为需求密度。作为百货商店的决策者需要确定需求密度的范围，需要弄清楚什么是影响潜在需要的主要可变因素。举例加以说明：
某个企业决策者正在分析在某个地区开设百货商店的可能性。这个地区的边界如图3-8所示。它是由23个居民区组成。这个地区的西部边界为山区，北部和南部有主要的公路，东部是铁路区。该零售企业确定的三个可变因素，对决定潜在需要格外重要。这三个可变因素是：中等家庭年收入超过30000元，每平方公里的住户超过1500户，最近三年，每年人口平均增长率：不低于1％。在图3-9中，我们绘制了需求密度的范围，上述三个条件对正在进行的估价的23个区中每个户口区都是适用的，这样，你可以不费力地分析出每个区潜在需要的密度，你会发现只有3个区(6、10、17)符合所有三个条件；只有4个区(1、5、11、
16)符合三个条件中的两个条件；5个区(8、9、14、15、18)只符合其中的个条件；11个区(2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23)则个条件也不符合。 百货店经营者可以委托咨询策划公司或设计公司绘制这样的图，也可以亲手绘制这类挂图。
需求密度图使企业经营者清晰地了解到整个地区中潜在需要最大的那部分地区，这也就是企业立地调查进行选址的位置。然而，这只是对消费者居住状况和需求密度进行了调查分析。问题的另方面是，还应对各种业态的零售商店已开设地点进行调查，然后绘制成图。通过这两个图示(见图3-10)可以直观地考察到现有零售企业在不同的户口分布状况。
图3-10所示的是整个地区的商店分布密度。图3-9显示出，只有两个户口区(10和17)具有立地建设的潜力。此外，有的户口区的需求密度也是相当有吸引力的，在那里，至今仍无零售企业(见1区和5区)。
通过图3-9和图3-10的直观分析，说明某些地区需求远远大于供应，但并不意味着
马上就可以在这些户口区开设商店。
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