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中国的房价为何这么高？
那么，中国的房价为什么会高居全世界之首呢？这主要有以下原因：
1、中国的建房土地，是政府垄断的。地方政府为了加大财政收入，就不断抬高地价。
2、中国的房地产被赋予了太多的功能，城市建设、道路建设、水、电、高速公路，全靠政府卖地筹钱，因此，中国的房价高，是因为每平方米的房价中，有相当高的部分是建高速公路、建城市的钱。带来的好处是，中国的建设飞速发展，坏处是房价高到百姓不堪重负。
3、中国的房价中，还包含着大量的腐败费用。开发商拿地、审批、开工、通电、通水……各个环节，都要大量送礼送钱，否则，每一个环节都寸步难行。
4、房地产开发，属于资金密集型的行业，需要的资金量大，因此，进入这个行业的开发商只有两种：A、资金大鳄。B、官员家属与亲戚朋友。普通商人进不到这个领域，也就是说，房地产行业是黑幕遮盖下的隐性垄断行业。垄断，就必然是暴利，因此，美国的房地产开发平均利润率大概只有7%，而中国的房地产开发利润率却可以平均到30%以上。当然，中国也还有第三种房地产开发商，那就是浙江的做法，商人靠民间融资来开发房地产，因为民间融资的月息高达2分钱以上，是银行利率的5倍，因此，这种模式开发出来的房子，价格只能是奇高。浙江省的平均房价远远高于全国，除了经济相对发达老百姓喜欢炒房之外，这种融资模式也是重要原因之一。
经常看媒体报道说，中国的房价贵，是因为城市化的进程快速发展造成了大量的农村人口进城引起的。其实，这是一个最大的伪命题。试问，进城务工的农村人口在城市里买房的，超过了1%吗？以他们的工资，工作一百年不吃不喝也在城里买不起房。据民间机构调查统计，在近十年在城里买房的人中，农村进城人口占比2%不到，50%的房子，是被拥有一两套住房以上住房的炒房的城市居民买去的，还有25%以上的房子，是游资大鳄买去的，自住型的城市居民买房，只占30%不到。
中国的高房价现状，可以准确地描述为：专家、学者、政府官员、开发商、媒体共同虚构了城市化人口扩张必然带来的房价上涨神话，然后全民达成了共识，再由有钱人大量出手预先买断城市新增住房，然后预备卖给进城的乡下人从而渔利的过程。然而，试问一下：在目前的高房价下，进城的乡下人有此购买力吗？他们工作一百年不吃不喝，也买不起城市的住房。
既然改变不了中国的国情，就只能适应现在的生活，房子是租的，生活不是租的，买一台缔奇扫地机器人，住在平凡的房子，过不平凡的生活，生活已经够忙碌了，就用缔奇扫地机解决你家里的卫生。
淺談南京房價
房价让我们拥有大心脏
新浪北京网友“洄游时光的鱼”表示：“现在一套价值300万元的住房，如果用贷款，实际成本恐怕400万元都打不住。房子的使用权最多只有70年，真没法想象买这样的房子自住，以后日子还怎么过，还怎么生孩子？”
看着诸多媒体对房价的讨伐，一些网友则用调侃的口吻，大谈房价飞涨带来的种种好处。“这年头什么都涨价！最开始人们还比较恐慌，大桶大桶地囤积花生油，大捆大捆地买大葱，有时候恨不得自建一个油库。可是现在你会发现，这种情况越来越少了，这都要感谢伟大的房价。”
搜房网网友“杜拉拉昕昕”在帖子中写道，高房价锻炼了所有人的心脏，使大家变得无比坚忍强大。“见识过飞涨的房价，还有什么能够真正触痛我们的大心脏呢？”网友调侃：炒房不过关，不给学位证刚刚过去的儿童节，不少父母都给自家宝贝准备了丰厚礼物，一位网友则给儿子的礼物只是一句话：炒房，要从娃娃抓起。网友“xy521xy”在天涯财经社区发了一则名为“炒房，要从娃娃抓起———写在2010的六一”的帖子，语重心长地表示，自己和丈夫没本事、更没胆量买下几套房子做投资，因为有现在的住房，才避免了住到马路桥洞下的悲剧。以上都是網友對於高房價發表的感慨，雖然帶有很大的調侃成份但也表達他們對於高房價的無奈和沮喪。
亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必
需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：
1.自主性需求的高涨
(1)住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。
(2)高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。
自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%，由此带动主动改善型需求年均增长6-9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。
(3)城市化进程的加速带来了许多自动性需求。
加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%，可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极为可观。
(4)城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模
量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例。
由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长(一般超过一年)，造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。
2.成本刚性上升
由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨。
住宅市场价格过高的不合理性的主要原因
一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求
的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。
1.房地产泡沫的概念
房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求(对于住房而言，就是居住需求)引起的，而是由于虚假的需求(对于住房而言如投资、投机)引起的，即形成了房地产泡沫。
2.房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一
由于房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产泡沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此，人们日常所说的房地产泡沫其实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。
房地产泡沫的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价的持续大幅度上涨运动。房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。这种虚假的需求在一定条件下
极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。
这种伤害是怎么造成的呢?因为房价骤降，开发商的利益就会造成极大损害，而使其不能如期归还从金融机构贷入的款项，从而损害金融系统的利益。国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40%。大家都知道，购房贷款在金融机构的资产中占有很大比例，而金融机构又是国民经济的调节器，那么金融系统遭受损害后造成的必然是国民经济的衰退。从另一个角度讲，房价虚高会使有真正需求的居民买不起房，那么开发商的产品价值也不能实现。
下面以京這幾年的情況為例，淺談一下我們的想法
2009年南京房价走势图
南京房价浅析
近几年来，随着经济的高速发展，人民生活水平不断提高，物价开始不断上涨，人民收入也在不断上涨，但与此同时全国各地的房价随之也开始不断上涨。自1999年房价节节攀升，房价不合理上涨问题已成为社会的一个焦点和热点问题。“房地产泡沫”等词不断出现在杂志报纸上，房价问题引起大众的普遍关注。房价上涨趋势和幅度已经大大超过个人收入的增长幅度，社会出现了买房难，许多公民买不起房。南京，一个作为政治经济文化发展相当繁荣的大城市，在全国房价蜂拥上涨的同时当地的房价也在不断疯长,许多南京市民开始抱怨房价上涨过快，无法承担如此之高房价，买房困难。
一．南京房价现状
南京房价之贵在全国是出了名的。最近，国家发展和改革委、国家统计局公布的全国35个大中城市房地产市场调查显示，去年一季度，共有9个城市房价涨幅超过10个百分点。南京紧随上海、沈阳、青岛、重庆和天津之后，排名第六，涨幅为12.1%。
在今年3月8日至3月11日金陵晚报独家发布《全国五大城市房价走势报告》中 ，全国五大城市，南京房价排名已近跃居全国第四，仅次于北京，上海，杭州。
调查显示：（1）南京典型区域房价：城中3万-3.5万元/平方米；河西1.8万
-2.5万元/平米；城东、仙林1万-2.3万元/平方米；江宁
8500-13000元/平方米；江北6500-10000元/平方米。
（2）2009南京城市居民人均可支配收入：25504元
（3）房价收入比：买套90平米、以中间区域江宁板块3月的平均
报价10633元/平方米计算，一个南京人不吃不喝要37.5年。
（4）1-3月走势：成交同比下降45%，而价格除江北之外，七大片
区都在上涨，并存在捂盘等涨现象。【为什么南京房价那么高】
（5）商贷政策：首套房首付3成成大趋势，7折优惠利率基本消失，
普遍8.5折。二套房首付4成。
（6）公积金政策：2月公积金贷款额度下调为20万元，二套房暂
停公积金贷款。
虽然北京、上海房价比南京高，但是城市的购房政策相比南京要好些，比如公积金可贷额度都比南京高很多，即使是房价比南京低的广州，个人公积金贷款额度也有50万。南京的地铁等交通利好被提前透支太多，北京、上海、广州等地的地铁已经形成网络，地铁盘遍地开花之后，区域间房价梯度比较合理。
二、南京房价上涨原因
（一）城市自身原因
2005年的时候南京举行了全国第十届城市运动会，省里面提出要做优做美,作大做强南京，旧城要改造，城市要升级，需要大量的资金。钱从哪边来，很多人都说是刮其他城市的油水，那就错了。资金当然要自己解决。怎么办，只有拍卖土地。也就是先给居民一比安置费，然后拍卖，然后开发商盖商品房，然后居民再买房。土地价格就是这样给抬起来的。其实讲白了，这是一举多得的事。刺激需求，带动消费，改善城市面貌，改变以往的消费观念。让大家都不要存钱了，而是去买房子。支撑这个循环的首要条件是经济运行良好。南京在经济总量上不如其一些城市，可南京的概念在市区，南京市区的经济质量绝对不差。
尽管南京的房价现在已经跃居全国第四，主城区新街口地段已近开价到了平均每平方米35000，最便宜的浦口一带也顺风飙到了近平均每平方米10000元的价格，大家都在抱怨买房难，都在骂政府、开发商，可是房子照样卖的很好，这就能说明问题。现在一个80后的两口之家，买套房子，首付交掉8-10万，这不是困难的事情，然后每个月交1000-2000块这也不是困难的事情。当然了，前提条件是他们别买太靠近城区的房子，比如像新街口那就不行的了。加上南京地处交通要道，人员流动频繁，商业机会也多。很多家庭以前都是分配的住房，都想 改善居住条件，于是把老房子卖了，再买新房子无形中，二手房也上涨，每年都大规模的拆迁，收入低的于是就只好买郊区的房子。无形中，城市居民疏散到了郊区，当郊区居民人数不断上升的时候，政府就会开足马力为市民办好事，修路改道，加大郊区公共设施各方面的建设，这样又开始促进了郊区的房价开始上涨。
就那江北的浦口这一带来说事吧，相关调查显示：2009年底南京房价较年初1月份上涨了36%，其中浦口区房价上涨81%，涨幅位列各区首位；地铁动工后，江北的房价又已再次上涨，目前公司楼盘在09年初的均价3500-4000元/平，09年底为6300-6500元/平，现在的均价已经达到7000-7500元/平。2010年1月初地铁三号线、一号线西延线两条过江线试验段正式开建。据悉，地铁三号线将成为南京市继一号线后又一条南北向客流骨干线路，贯穿大江南北，连接主城、江北副城。根据计划，两条地铁线将于2015年上半年建成通车，将成为生活在江北的市民进出主城区的首选。最近又因为2014年南京将要举办第二届世界青年奥运会，市政府有意准备将地铁三号线提前竣工，将于青奥会之前运行通车。地铁过江将使得居住在江北的市民更容易更方便地进出主城，这样的有利交通条件怎能不是使得江北这一带尤其是靠近地铁站的一些楼盘的房价上涨呢？其实讲到底，这一切都归根于城市经济运行的质量，大家有收入，才会有消费。 如果房子供应很充分，价格很坚挺，但是没有需求，房价是不可能硬挺下去的。恰恰相反的是，还是一大批的人群需要买房的。【为什么南京房价那么高】
（二）政府方面原因
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。
不容置疑，国家对土地的控制会越来越严格，但政府看似合理的制度、良好的用意，客观上却推高了房价，这的确令人始料未及 。国家改土地审批制为拍卖制的决定，虽然遏制和缓解了土地资源浪费和土地价格上涨的土地圈占倒卖行为，但也造成了土地出让量大幅减少。再加上政府作为土地拍卖主体，作用和约束机制很不规范，结果导致了土地价格的过快增长，进而拉动了房价涨幅的迅速提升。数字显示，今年第二季度，全国土地交易价格增长11.5%，比今年第一季度和去年同期增速分别高4.0个和4.4个百分点，也高出全国房屋价格增幅1.1个百分点。
目前的房价成本中政府的土地收入增长特别明显，但是我们显然不能说是政府主动推动了房价的上升，可能只能说是政府的失策。政府在这几轮房价的上涨中，只是没有努力去遏制而已。 由于公开的竞拍，土地价格必然飙升；接下来，开发商的成本上升，为了为此高利润，不得不提高售价，这是房价上升的供应成本上的原因。
（三）房地产开发商方面
1、代言人越请越大牌
从陈道明代言地景家园，到关之琳露脸威利斯水城，再到范冰冰为天润城造势，似乎南京的楼盘已近迎来“明星时代”。注重到请来影视明星做形象大使的楼盘， 有些高档产品，有些虽然普通，但规模甚大。由于明星的加盟，这些楼盘的知名度迅速扩大。当然，明星的出场费用是不能少的，少则几十万元，多则上百万元，至于具体数字是多少，开发商们皆讳莫如深。据可靠消息称，开发开发威利斯水城的南京苏宁房地产公司还赠送了一套豪华别墅给关之琳。
有关专家认为，“明星”楼盘与成功的品牌尽管有一定联系，但并不完全是一回事。“明星”楼盘往往带有一定的偶然性。如有的楼盘，即便品质较一般，但由于市场需求空缺较大，从而因“饥不择食”而畅销；有的则凭借超强
度广告投入造成“明星印象”等等。其实开发商应该看到，“明星”楼盘的核心竞争力、品牌的知名度及美誉度，都难以与成功的品牌和优良的品质相比，后者的影响力甚至能引导住宅消费潮流。
2.售楼处越建越豪华
近几年，南京的房价越来越贵了，商品房的定位也普遍变得“高雅”起来。这种“以此类推”的理论催生了越来越多的豪华售楼处。位于王府大街的金陵王府项目，施工现场刚刚开始建设，开发商就将修建一新的销售中心投入使用。在长江路四周，一家开发公司在拆迁还没有结束之际，就早早地把气派的售楼处建好了。这些售楼处从里到外装修的甚是豪华，完全看不出一点临时建筑的痕迹。其实，明眼人一看就知道，开发商花几百万元建造气势不凡的售楼处，无非是想先入为主，在第一时间吸引购房者的眼球。南京有媒体报道，新近建成的一家楼盘的售楼处是巨大的穹顶结构，广场上有巨大水面、喷泉，俨然是国家大剧院设计方案的翻版；而另一家楼盘的售楼处投资成本达1500万元，创下了京城售楼处投资之最。
据业内人士透露，售楼处的结局不外乎两种：一种是待其完成售楼使命后，作为所在住宅小区的会所等场地使用；更多的是楼盘销售完毕后予以拆除。但无论哪种结局，最终买单的当然都是购房者。
３开发商的自我炒作
开发商为了获取暴利经常性的采用欺诈手法进行销售。为了哄抬价格，他们可以雇佣人员假装购房人员进行排队，以造成热销的假象。
开发商们也经常的采用隐匿的手法进行销售，没有一套卖出时也假装很多已被认购，拿少量的房屋出来让顾客挑选。某新闻曾经报道过南京河西某地盘刚刚开盘没几分钟，站在门口排队看房的市民刚进去没多久，就对外宣称预售的２００套房子现在就只剩几十套了。多假呀，难道短短的几分钟，当还没多少人来的急了解房子质量，方位，采光度等方面的情况时就售出那么多？说白了就是开发商自己在捂房。开发商通过此举，把一部分好房源捂起来，人为制造房源紧张的局面。目的就是为了刺激顾客的购买欲望，让顾客做出错误选择，进而顺理成章的提升自身的房价，捂盘等涨。
三、抑制房价的措施
1政府方面：
政府应该加大保障性住房建设力度，加快棚户区的改造。鼓励居民购买自住房和改善性用房。但与此同时，要采取措施抑制投机。中国的国情决定了特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。要运用好税收、差别利率以及土地
政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为。
政府可以召开各房地产公司老总讨论措施，规定不允许涨价。房地产公司可能会拿很多的借口来搪塞。但只要政府表态，房产公司不按规定执行，即刻可以先开刀。税务、工商一并查，有哪一家房地产公司不漏税？而且国土局也可以有限制措施，对于那些不执行行政指令的公司可暂缓发出房地产证，延缓对他们的房地产权登记。枪打出头鸟，只要敢冒头的就严肃处理。
政府可以引导有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房，对于中小套型住房，在财税、土地、信贷政策上予以优惠，使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合。此外还可以建立房地产社会监督委员会，加大对房地产市场的监管力度。包括对市场、土地以及其中存在的腐败和恶意哄抬房价等行为进行严格监督和管理。
2国外借鉴
法国房价近10年来平均攀升了115%,住房难问题开始出现。法国政府部长会议讨论了解决住房问题的政府计划, 该措施于2008年12月实施,首先受益的是住房最为困难的群体:无家可归者、面临被驱逐威胁的人员、住房无卫生间的家庭以及未成年人多的家庭。该计划将在2012年之后扩大受益范围,覆盖那些已提交廉价住房申请而迟迟未得到政府批复的家庭,估计此类人员总数在300万左右。法国政府此前也制定了一系列解决住房难的措施, 首先,普惠住房补贴全民受惠。 其次,通过廉租房保护弱势群体 。廉租房制度对法国社会贡献巨大。该制度不仅起到了稳定社会的作用,使得多数人因安居而乐业进而降低对社会的不满程度,而且还能有效抑制房地产价格的上涨。
法国政府在这方面做了表率,它的成功经验告诉了我们,要想解决房屋居住问题和抑制房价,政府要做领头作用,如果政府不带头万事都解决不了.所以我们的政府可以借鉴法国关于解决房屋居住问题和抑制房价的方法,结合自身的国情,政府自身财政条件,市民愿望,来制定相关法律法规完善住房保障制度。增加经济适用房、廉租房的供给，扩大保障性住房覆盖人群的范围，同时大力发展公共租赁住房制度，对不符合廉租房和经济适用住房条件，又无力购买商品房的家庭，提供公共租赁房。
四．评价
住房，可以说是人们家庭生活的“第一需要”，古代诗人杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中就说：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安
中国房价为何居高不下
一、影响因素........................................................................................................ 1
二、控制房价的对策............................................................................................ 3
一、影响因素
究竟是什么原因导致的中国房价在短短的几年的时间里像是坐飞机一样，越来越高？它的主要影响因素是什么？只有找到了问题发生的根源，才能找到合理解决我国房价飞速上涨的对策和建议，才能促进我国房地产行业健康稳定发展。影响因素主要有几个:
第一，供需矛盾造成房价上涨。过去，我国是一个住房困难的大国，人均居住面积较低，居住状况不尽人意。改革开放以来，随着经济的繁荣、房地产业的兴起，人均住房面积大幅提升，使我国告别了城镇住房短缺的时代，同时也大大刺激了人们对住房的需求。
从住房的需求来看：
一是人口的过快增长以及对房屋的供给需求关系。据第六次全国人口普查结果显示，我国目前全国总人数达到13.39亿人，比2000年第五次人口普查相比，增加了约7390万人，按照百分比算的话，大概增加了5.84%，年平均增长0.57%左右。在这些增长的人群中，尤其是以80年代和90年代出生的人为主要增长点，像80年、90年出生的这些群体基本上都属于年轻群体，属于购房需求最旺盛的一个庞大的集团，根据市场经济产品供求关系，我国的住房供给对于这么庞大的需求团体来说是基本上属于供小于求的失衡状态，在供给小于需求的情况下，房价势必会不断高涨。如果按照目前0.57%的年平均增长速度来说的话，预计未来我国房价下降的可能性也不是很大，反而在需求旺盛的状况下出现继续增长的势头。
二是国民经济的发展，人们收入的增长，激发了城镇居民对住房的新需求。从近些年的房地产市场可以看出，许多居民改善住房的需求在不断增长，小居换大居，旧房换新房，许多居民在积极地改善自己的住房条件和居住环境。据调查，约有相当多的居民、特别是一些年轻的居民有购房打算，他们称，如果有可能的话，是准备购买住房的。此外，城市改造拆迁，涌现出大量无房居民，所有这些都对新住房提出了需求。
三是流动人口的增长对住宅产生巨大需求。在市场经济条件下，大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买提出了巨大需求，以北京、上海、广州等城市为例，各自城市的外来流动人口多达 300万到400余万，如此大量的流动人口，不但成为了这些城市房屋租赁市场的消费主体，也壮大了新房购买者的队伍。据笔者了解，这些人中的一些稍有成就者，在所在城市购买住房者是屡见不鲜的。
四是对一些大城市及发达地区的沿海城市来说，房屋的购买者有相当一部分来自其它地区，甚至来自国外。【为什么南京房价那么高】
从住房的供给情况看：
近年来，房地产投资虽然仍在增长，但增速有所回落。住房供给相对较少，人们对住房的需求日益增长，使得供求关系失衡，必然会形成供需矛盾，使住房的价格因需求而上涨。
第二，地价上涨推动房价上涨。由于我国人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的买卖竞争愈来愈激烈，导致土地价格不断攀升。从近几年的土地、房屋市场价格来看，土地出让价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。在现实
中我们往往可以看到，当一块土地要出售时，往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍。有的地块在经过一番激烈的竞拍之后，有时竟能拍出一个天价来，而这些地价款必然要摊入房屋的价格中。
城市的土地是有限的。随着城市人口的增多，城市可用于建房的土地当然也就越来越少，土地越来越稀缺，地价当然就越高，但这并不是地价高的全部原因，甚至不是主要原因。地价高的主要原因是：国有土地被市场化，被用来拍卖，政府此举的目的是要靠卖地来增加财政收入（卖地是最快捷、最轻松、最方便增加政府财政收入的办法）。在我的印象中凡是用来拍卖的东西都是奢侈品，都会高出实际价值很多倍，开发商为了能拿地，也只能频频举牌，拼了老命那怕明天去讨米也得把地拿下，反正最后转嫁给买房者就行了，于是天价地王频频出现了。
第三，经济适用房、廉租房建设不足。住房是一种不同于其他社会商品的、具有社会保障功能的特殊商品，它既是商品，又应更多地体现其社会的特殊保障功能。因此，各国政府在开发住房这一商品时，是十分重视其社会保障功能的。在我国，住房的保障功能主要体现在对低收入家庭的经济适用房、廉租房制度上，而从我国这些年的房地产开发来看，显然，对经济适用房和廉租房的开发比例太低，抓得也不紧，没有把优先开发经济适用房、廉租房、限价房作为房地产开发的重点。以北京来说，该市于2006年初公布了在三年内要建2000万平方米的各种类型的保障性住房，但时至今日，除西三旗限价房和宋庄地块有动静外，其他项目都无动静，照这样下去，恐怕低收入家庭要想得到一套经济适用房或廉租房是很困难的。在这种 情况下，相当一部分低收入家庭在近期看不到解决保障性住房的希望，便无奈地选择借钱购房。无疑，这部分人加入购房者行列，客观上进一步加大了供求矛盾。
第四、群众心理，买涨不买跌的预期消费水平。如同有些人买股票一样，当预期会出现牛市的时候，会大量的买进，反之，熊市的话会大量卖出，一个是能赚钱，一个是能省钱。而相对楼市来说的话，也是同样的道理，都是为了花最少的钱，得到最大的价值。房价如果在一段时间里涨的很厉害的话，反而可能会有更多的人愿意去买，因为未来房价很不可控，大家也都觉得，如果现在不买的话，可能以后房价就更高了。同样，一旦房价下降的时候，大家都会认为现在的房价这么低，以后可能会更低，所以大家会认为等到房价下降低谷的时候再去买，肯定是最划算的。就这样，人越多的时候房价越高，房价越高，大家这种买涨不买跌的购买心态使得房价居高不下。
第五，银行贷款利率的增加。2011年6月14日中国人民银行宣布，自2011年6月20日期，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点，这次调整也是2011年第六次上调，也是2010年10月份以来第8次上调存贷款准备金率。目前，大型的金融机构存款准备金率达到21.5%高位。国家利用宏观调控政策提高存贷款利率，其主要目的是让房地长开发商减少贷款建楼的情况存在，最终目的也就是为了抑制高速增长的房价，起到给楼市降温的作用，这是一方面。另一方面，开发商在高贷款利率的影响下，会把这些利息转嫁给购房者，从而促使房价越来越高。
第六，商业贿赂严重，拉高了房价
我国房地产开发领域存在一些腐败现象。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往“睁一只眼、闭一只眼”；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。
二、控制房价的对策
房价居高不下，将直接影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭的生活负担。此问题如果不及时加以有效处理，一方面，违背科学发展观和以人为本的要求；另一方面，危害整个国民经济的发展，影响社会稳定和和谐社会构建。针对这一问题，我们务必拿出对策尽早解决。
（一）引导居民理性消费，使房价合理回归
加强政策舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。改善居住条件是广大百姓的迫切要求，但住房改善需要一个较长的过程，城市新增人口的住房消费一般经历廉租、合租、租用阶段后，再购买低价房、中高档商品房。
“居者有其屋”有两个含意，一是拥有产权房，二是有房住。租房也是解决住房问题的现实选择。要引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等收入、中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买新建的性价比较高的中档房、中高档房。住房消费，应该做到量力而行，根本目的是居有所值，居有所住。
在房地产政策上，降低或减免房屋出租方面的相关税费，鼓励开发商将其房产用于出租，以此在刺激租房需求的同时，也对老百姓的住房消费观念进行正确引导。限制潜在需求过早变为超前消费，规范投资需求，抑制投机需求。政府应正确引导资金的合理流动，优化投资环境、拓宽投资渠道，使更多高薪族和富足者将口袋里的钱投资到其它产业去赢利，不通过买房屯房来冲抵通胀的损失，保住资金价值不变，不通过买房卖房来获得资金增值，使城镇居民不多买房，从而减少住房的过度需求，消除房价泡沫。对投资性购房提高贷款门槛，对购而不住的空置房征税，使房价回归到健康轨道。
（二）建立科学的土地供应制度，依法制止炒地现象，有效降低地价
确保土地供应政策的稳定性、连续性和透明性，政府应对土地的供应作好长期规划。作为政府还应综合平衡建设发展与农田保护的问题，统筹安排好建设发展的规模、速度，同时确保粮食生产的耕地数量，进一步完善土地收购储备制度，使土地供应正常稳定，没有很紧张的气氛。加快建立新的土地供应制度，通过制定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构，改变地方政府对土地财政的依靠，降低土地出让金收益，以减少房价中的土地成本。运用土地政策、税费政策调节住宅市场，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。严格制止“炒地”现象，加大对闲置土地的清理力度，切实打击土地囤积行为。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，征收土地闲置费；满2 年未动工开发的无偿收回土地使用权，以此来控制地价，降低房价。
（三）提高资本金比例、逐渐取消预售制度，除去“空手套白狼”现象，让开发商自行降价
1. 严控房地产项目贷款。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，严格审批新增房地产开发贷款并重点监控；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不发放任何形式的贷款；对市场结构不合理、投机炒作现象突出、房地产贷款风险较大的项目不予贷款。
2. 提高资本金比率。将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上，提高开发商在住房投资中所占的比例。
3. 逐步取消预售制度。商品房建设与销售实行预售制度，是我国在改革开放之初，为了加快解决住房问题而采取的吸引投资兴建商品房的优惠政策。此政策经过近30 年的推行，刺激了房地产业的快速发展。但如果再继续推行预售制度，它所形成的商品房虚拟性带来的一些弊端将暴露出来，甚至给一些不良开发商以可乘之机，搞“空手套白狼”的买卖。因此，可以说预售制度当初要实现的目的已经实现，其有效时限已满，现在完全可以考虑取消。
上述措施旨在提高开发商在房地产产品上的投资比重，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回投资，让房价下降成为现实。
（四）调整供给结构，增加中低价位住房供应量，限制高档住宅开发，使房价均价降低
改善供给结构，鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设，增加中低价位住房供应量；政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房的开发，鼓励社会资本参与经济适用房、合作房和廉租房建设，将城镇廉租房制度，城镇廉租住房建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理之中。将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。通过大力发展低价房，解决房地产市场价格居高不下的问题。
依据市场需求，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房所占比例；开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价出售，从而使整个市场的均价下降。
（五）治理哄抬炒作行为，不允许房价人为炒热
加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的控管，政府应定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。
严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，对资质条件不够者不让入局，定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改，使他们做到诚信经营。对设计圈套、虚构买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求的，记入企业信用档案，予以公开曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，及时依法从严处罚，并向社会公布，使房价不至于被人为炒高。
（六）打击商业贿赂，让房价有所回落
执行阳光政策，建立公开、透明的房地产市场。与老百姓利益密切相关的房地产开发规划要办事公开，土地审批、城市拆迁、房屋开发整个程序等都应予公开，实行公开招、投标，把整个工程“暴露”在群众的视线中，缩小不良操作空间。
健全监督机制，把公共权力置于法制和人民群众的有效监督之下。强化公众对房地产开发实施的监督，加快对规划审批的监控体系建设，进一步健全对房地产、市政公用市场的监管制度，加强对土地、建筑后续工程的监管。对发现的问题一查到底，严肃处理，对商业贿赂一经发现绝不姑息迁就，努力净化房地产市场，使房价逐步回归真实。
温州法院行政诉讼典型案例
一、包郑照诉苍南县政府强制拆除房屋一案
案情：1987年7月，苍南县政府以未经合法审批、占用水道为由，将该县耙艚乡农民包郑照所建的房子被拆除。包郑照不服，多方要求解决此事未果，于1988年8月将苍南县人民政府告上法庭，请求确认其房屋合法，赔偿经济损失。温州市中级法院予以受理（因当时行政诉讼法尚未颁布，按照民事诉讼程序），经审理后驳回原告的诉讼请求。包郑照不服向省高级法院上诉，二审审理后驳回上诉，维持原判。
点评：本案系全国第一起“民告官”案件，一经立案即成为国内外媒体关注焦点。该案原告虽然败诉，但其通过法律途径理性维权的“壮举”，代表了当时公民权利意识的觉醒；时任苍南县县长的黄德余亲自出庭应诉，亦宣告了政府从绝对的管理者到同时作为被监督对象的角色转换。本案对《中华人民共和国行政诉讼法》最终于89年出台具有推波助澜的促进作用，其划时代的历史意义远远超过案件结果本身，系中国民主进程、法制建设道路上的里程碑式案例。
二、 塞纳集团诉温州市工商局工商行政处罚案 案情：1995年6月，温州市工商局对塞纳集团做出工商行政处罚，认定塞纳集团生产的安达宝（andabao）运动
鞋侵犯了意大利迪亚多纳（diadora）公司的商标专用权，决定予以罚款145万元；并予以销毁模具。塞纳集团于同年9月向温州市中级法院提起行政诉讼。当时，塞纳集团为全国知名的PU运动鞋生产厂家，是瑞安市纳税大户，技术革新标兵企业，诉前已经投入近三千万元用于改进生产技术。法院对商标侵权法律问题做了深入研究，并专门派员走访国家工商总局商标局。在查清基本案情后，又多次和双方当事人沟通协商，最后工商局撤销了被诉的行政处罚决定，原告撤回起诉。
点评：1、工商处罚的定性一旦成立，企业发展面临困境。本案处理后，塞纳集团在运动鞋生产领域进一步发展壮大。2、本案彰显工商部门在当时超前的依法行政意识和勇气。在定性和适用法律存在争议的情况下自行撤销处罚决定。3、反映出温州法院在当时就开始探索在坚持司法审查的前提下，采取多种方式妥善化解行政争议。
三、联友公共关系事务所诉瓯海区建设局行政赔偿案 案情：1997年12月，温州市联友公共关系事务所经瓯海区城市管理局、区交警大队审批，在车站大道瓯海段两侧绿化带设立十座公益广告牌。瓯海区建设局于同月15日向该所发出《限期改正违法行为通知书》，并于29日将上述广告牌拆除。联友事务所不服，向瓯海区政府申请复议。1998年3月4日，瓯海区政府经复议，撤销了《限期改正违法行为通知书》。同年7月，联友事务所向瓯海区建设局提出赔
偿申请。瓯海区建设局在收到赔偿申请书后未予理睬。联友事务所向瓯海区法院提起行政赔偿诉讼，请求恢复原状、重新设立广告牌；赔偿经济损失。法院审理后认为，联友事务所根据在车站大道瓯海段设臵公益广告牌合法。瓯海区建设局强制拆除该十座广告牌经依法确认违法后，应当对公关事务所的损失承担赔偿责任。考虑到本案实际情况，恢复设立广告牌已不可能。但该局应当赔偿联友事务所的直接损失，即十座广告牌的制作费用。据此，判令温州市瓯海区建设局赔偿给温州市联友公共关系事务所因拆除广告牌而造成的直接损失计人民币35000元。
点评：《中华人民共和国国家赔偿法》（1995年1月1日起实施）第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”联友公共关系事务所案是我市第一起依照国家赔偿法规定的程序要求行政机关赔偿并胜诉的案例，它宣告了政府及其职能部门管理不当要承担败诉后果，造成损失的还要承担赔偿责任。
四、夏秀竹等人诉泰顺县政府移民安置176案
案情：原告夏秀竹等176户珊溪水利枢纽工程移民不服泰顺县政府的移民安臵补偿政策，于1999年3月向泰顺县法院起诉，认为对其房屋、林木等方面补偿标准偏低。泰顺县政府制定的《珊溪水利枢纽工程泰顺库区移民补偿实施细则》和温州市人民政府《温州市珊溪水利枢纽工程水库移民
补偿办法》等文件违法，请求法院责令撤销泰顺县政府对原告等人作出的补偿安臵行为。法院经过审理后，对《土地管理法》、《浙江省土地管理实施办法》、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安臵条例》有关补偿安臵的条款进行深入细致的分析，得出结论：温州市人民政府根据珊溪水利水电工程征地工作的实际情况就地面附着物、青苗补偿费标准制定具体办法，泰顺县人民政府根据珊溪工程泰顺库区征地的实际情况制定具体办法具备法律依据，并且最大限度地切实保障了被拆迁人的合法权益。据此，法院依法判决维持泰顺县政府的移民安臵补偿行为。
点评：此系列案件原告人数多达176户，事关国家重点工程珊溪水库建设能否顺利进行。法院一方面充分保护当事人的诉权，听取他们的诉求，对涉案的几十项安臵补偿标准，逐一仔细核对；并对复杂的法律适用问题做了深入浅出的说理阐述。虽然判决原告败诉，但通过沟通、释明工作，增强了政府补偿安臵政策的说服力和执行力，有效地保障了珊溪水利工程顺利建成。原告等人最终服判息诉。
五、陈炳忠等108人诉永嘉县政府履行水资源纠纷处理职责案
案情：永嘉县瓯北镇梅园村中村自然村和邻村就用水问题多次发生激烈争执，故向永嘉县政府提出申请，要求划分水源归属，解决用水纠纷，但政府不予答复。陈炳忠等108位村民于2002年3月向温州市中级法院提起行政诉讼，请
求责令永嘉县政府履行处理水资源纠纷的法定职责。法院经审理后认为，原告已经提出要求解决用水纠纷的申请，而其诉求确属政府的法定职责范畴。被告政府不管出于何种原因，对原告的申请消极不作为，未在法定期限内履行其法定职责违法。遂判令被告永嘉县政府对原告的申请做出处理决定。
点评：本案原告人数众多，事关村民基本生活保障问题，为社会公众所关注。与一般的行政处罚、许可等行政案件不同的是，本案的判决结果明确表明，政府在其法定职责内对公民的诉求拖延、拒绝的，也要承担相应的法律责任。判决后，中央电视台等多家国家级媒体报道了该案，在全国范围内产生了重大影响。
六、塘下珍味楼酒店诉瑞安市工商局工商行政处罚案 案情：瑞安市一家副食品有限公司为推销某品牌啤酒，先后以进场费和专场费给珍味楼酒店现金5.8万元。2006年4月，工商局认定珍味楼酒店收受副食品公司的贿赂，对其作出没收违法所得，并罚款1.7万元的行政处罚决定。珍味楼酒店不服，于2006年7月向瑞安市法院提起行政诉讼。法院审理后认为，副食品公司为销售其商品以“进场费”、“专场费”为名向珍味楼酒店帐外暗中给付财物，珍味楼酒店利用市场交易优势收受上述不正当财物，破坏了公平竞争原则，其行为符合商业贿赂的实质要件。遂判决维持瑞安市工商局的处罚决定。
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