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区域规划
--五规划一扩建打造经典滨江
（黄浦规划局）南黄浦五年规划除了将城隍庙扩建一倍外，有现在的25万亩扩建至50万亩，外滩金融集聚带规划总用地面积约262公顷，总建筑面积约627万平方米。其中，规划新增（包括在建、待建、规划、储备）商业办公用地合计56公顷，相应总建筑面积可达227万平方米，超过总建筑面积的1/3。此外，规划保留的可供置换利用的设施包括169幢共115万平方米的各类历史建筑及98万平方米的次新楼。未来金融集聚带的规划产业办公用地总面积约97公顷，占地区建设用地的37%；规划商业办公建筑总面积440万平方米，占地区总建筑面积的70%。
南外滩地区四大重点地块的发展规划无疑是本次展示的规划成果中的一大亮点，这四大重点地块分别是8-1地块，13、15地块，复兴地块，南浦地块和城隍庙扩建。根据规划，南外滩地区将出现挺拔矗立的双子塔楼、高层环绕的中心绿地等标志性建筑和景观。今后，这四大重点地块将连接万国建筑博览与世博城市最佳实践区，兴建的各种标志性建筑和景观无疑会使自外白渡桥至世博城市最佳实践区的外滩沿线处处有景。
1、8-1地块——国际金融服务中心
8-1地块的位置东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，总用地面积约4.5万平方米，其中，地上建筑总面积约27万平方米，地下建筑面积约10万平方米。今后，该地块将会出现两幢矗立的标志性建筑——双子塔楼。双子塔楼将会是8-1地块最高的建筑之一，同时，它们也会成为继上海大厦、中国银行、海关大楼之后，外滩沿线的第二组天际线高潮。
除了主楼采用双塔布局之外，8-1地块在外滩沿线将会形成连续的街墙，裙房的高度也会由东向西逐层跌落，保持滨江地区通往豫园方向的通行及景观视廊的畅通。该区域的目标是成为以专业服务及特色服务为核心的国际金融服务中心。
2、南浦地块——生态办公园区
南浦地块的位置东至外马路、南至油车码头街、西至中山南路、北至会馆码头街，总用地面积约7.1万平方米，地上建筑总面积约为19.3万平方米，其中新建约15.5万平方米，地下建筑面积约16万平方米。绿地将会成为该区域的特色，建筑则会呈现出组团形式，布局于中央绿地的周边。
该区域的定位是以总部公园办公为核心的生态办公园区，拥有多层次的景观系统、亲水开放空间以及绿色生态建筑群，使其可以有效地吸引金融总部来此办公。
3、13、15地块——都市综合体13、15
地块的范围东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路，总用地面积约18万平方米，地上建筑总面积约为72万平方米，地下建筑面积约44万平方米。该地区将会采取一心一轴的空间设计，由数幢高层塔楼将一片中心绿地合抱起来。今后，这里将会集商业、办公、酒店多元功能，形成现代时尚、充满活力的都市综合体。
根据规划，新建的一“圈”合抱绿地的高层建筑高度将会在240米左右。中心绿地将设有下沉式广场沟通地下空间，董家渡天主堂会成为绿地中一处优美的景观。绿地中间将引出一道生态景观休闲轴线，约800米长，可直接通往黄浦江畔。绿地周边会建有环形的二层架空平台，连接绿地周边的裙房建筑。
4、复兴地块——休闲商务区
复兴地块东至黄浦江岸线、南至董家渡路、西至中山南路、北至白渡路，总用地面积约9.8万平方米，地上建筑总面积约16.9万平方米，地下建筑面积约8万平方米。码头文化将会成为复兴地块的主题，该地块大量的历史建筑将得到合理的改造利用，以公共活动为核心，建设集创意办公、会议会展和休闲娱乐为一体的休闲商务区。
在复兴地块的滨江地区，将会形成T形的公共活动空间，并建起大型的二层景观平台，游客可以在景观平台上观赏黄浦江的美景。
无论如何，可以确定的是，外滩一定会比以往任何时候都更加"昂贵"。由于163号地块的预热反应热烈，坊间对价格已经作出颇多预测。该地块挂牌起始价为17.18亿元，按建筑面积计算，单价为2.6108万元，比历史高峰新鸿基滨江凯旋门地块的单价2.0178万元高出将近30%。
5、南黄浦滨江大道和游艇码头
与此同时，十六铺新天地、金融复兴等一系列新概念在外滩概念上的衍生，已经使得南外滩周遍物业不断刷新历史最高价位，在未来的五年，城隍庙扩建工程将十六铺新天地从25万亩扩建至50万亩，南外滩商务功能复兴作为上海最受瞩目的区域之一，黄浦区的发展向来具有显著的标杆意义，并因此受到各级政府的重视。历史上，上海的中央商务区规划为3平方公里，其中在浦东新区的范围内是
1.7平方公里，还有1.3平方公里在老外滩。由于外滩的商务功能在近几年退化，浦西段中央商务区功能体现在北到南京路、南到淮海路、西到华山路、东到西藏路的范围内，而随着一系列商务地块的推出，外滩将重新启动商务功能，并将浦东浦西连为一体。
自2006年以来，黄浦区就向市规划部门提出了一份关于外滩金融商贸集聚区的规划构想。根据规划，外滩黄浦江沿岸金融商贸集聚区被重新定位，即重点发展与陆家嘴各有侧重、互为照应的金融及金融衍生业。
"这其实也就是新的改革方案的雏形，只是根据现在的规划，外滩的商业功能会得到更多的强调。"相关专家表示，随着商务地块推出和升温，南外滩区域将与小陆家嘴"隔江"而立，同时发挥金融服务功能。
而随着"外滩一体化"工程规划持续展开，北起苏州河，南至江边路，总面积
3.56平方公里，岸线全长6.1公里，被划分为风貌保护区、综合功能区、滨江居住区和世博综合区。该规划中，外滩延伸段属于中央商务功能区，与之毗邻的南外滩则成为惟一可供居住的高档滨江住宅区。
由此而言，亲水滨江岸线在带来巨大商业机遇和升值空间的同时，也为滨江物业提供了升值空间，作为紧邻人民广场、陆家嘴、南京西路和淮海中路四大CBD的南外滩，目前尚拥有一定面积的住宅建设用地，这使得南外滩必然成为下一个CBD居住区，其价值将逐步逼近新天地、小陆家嘴等区域。
土地再造的价值究竟有多大？在1999年也就是新天地项目开发前，太平桥一带是破落的老城区，远远比不上古北、虹桥等新兴开发区。到了2002年，新天地基本成形，翠湖天地、华府天地成为全上海最顶级的豪宅之一，4万/平米以上的单价，并还在不断刷新记录。
而根据相关官员表示，外滩将形成一个CBD与TBD结合的区域，其目标不是单纯的商业区，也不是纯粹的金融区，而是一个集聚金融机构形象总部和顶级品牌的混合性地区。那么，让人期待的假设是，如果一个区域，它既具有CBD金融中心的商务功能，又具有新天地的娱乐消遣的商业功能，那么它所带来的溢价值究竟有多大空间？
据了解，全长3公里、建筑面积约2.5万平方米的"十六铺老码头"项目已经正式开工。种种原因叠加，CBD加新天地的概念使得一部分企业高管、政府官员，尤其是金融业领袖已经开始购置南外滩的住宅物业
外滩南部董家渡地区，有80万平米的在建滨水景观住宅和酒店式公寓，为金融人士提供很好的服务。目前，南部地区在建和待建的商务楼宇土地储备面积总量达到180万平方公里。这个为金融功能的拓展和提升提供了非常好的条件。而正在建设中的十六铺地区的古城公园和水上旅游中心将作为世博期间的“水门”。规划中的董家渡滨江聚居区位于该板块中部，北接十六铺滨水旅游娱乐中心复兴东路，中华路、桑园街以东，南至南浦大桥地区陆家浜路，黄浦江以西，总用地面积143公顷。
根据区域规划，以中山南路——董家渡路为界，董家渡聚居区分为两部分：西北侧以居住功能为主，中山南路以西的地区规划为中高档居住区，中山南路以东董家渡以北地区规划为高档居住区，居住区内安排了完善的配套服务设施，其中商业中心位于中山路西侧与董家渡两侧，并沿董家渡向西延伸；中山南路以东董家渡以南地区结合已建的办公区，规划形成以商业、办公、文娱、展示等为主要内容的地区公共中心。根据有关方面透露，未来5年内，十六铺临江片将建成大型水上旅游总站（包括游艇码头和水上巴士站），与青浦大观园、东方绿舟和环淀山湖的度假村等市郊景区联手，开辟水陆衔接的辐射型都市旅游线，开展近海水上旅游、长江旅游、环太湖旅游等，最终使十六铺成为上海的水上旅游集散中心。而内陆片则致力于建成高档商业中心和生态滨水聚居区，延续陆家嘴的都市图景。
据悉，建设发展十六铺游艇码头将着眼于从构筑整个上海的水上旅游带的角度出发，把十六铺游艇码头作为“点”，以淀山湖——淀浦河——黄浦江——长江——东海沿岸作为“线”，从而构筑十六铺水上旅游新天地。
上海2030市区规划图(2011-10-23 07:09:39)
上海市域2030年远期的整体布局。
一个主城区：北侧以富锦路（绕城高速北段）、翔浏公路、蕰藻浜为界，西侧以嘉金高速、吴淞江、绕城高速西段、规划沪湖客运专线、嘉金高速为界，南侧以黄浦江、大治河为界，东侧以申江南路、迎宾大道、三甲港至狮子林段长江口岸线为界，面积约1620平方公里左右；
主城区在外环线以内的660平方公里，可以分为浦西苏州河北、浦西苏州河南、浦东三片；
浦东外环线以外，主要是川沙老城区和曹路、合庆、唐镇新城区及外高桥港区，以及康桥园区及航新、浦江、周浦新城区；
浦西外环线以外，分为虹桥商务区、宝山-江翔地区，闵行及九新车地区。
主城区范围的划定，主要是覆盖了东西向和南北向两条发展轴线的主体部分，加上江湾五角场、大场、张江科学城、召稼楼、莘庄七宝、真如桃浦地区等六个城市副中心所涵盖的直接影响区。同时，根据不与省市边界过度接触和与北京对齐的惯例，不把白鹤地区与川沙以南地区、浦东机场周边划入主城区。
三个辅助城区（即内部不能实现自体循环，主要是与主城区采取生态屏障隔离开的、采取组团化城市向乡村形态过渡区域）：青浦辅城区，北起吴淞江，东至绕城高速西段，南起沪湖客运专线及练塘、金泽地区上海湖区规划线南侧，西至省市边界，面积约250平方公里；
空港辅城区，西起申江南路、东至大海、北至迎宾大道、南至大治河，面积大于300平方公里（涨滩因素）；
宝山北部辅城区，即翔浏公路以东、长江口以西、省市边界以南、绕城高速北段以北的三个镇和宝钢地区，面积约150平方公里。
三个支撑性的重点新城：南汇、松江、嘉定。
南汇新城除了东海湖工程区域向东不断拓展以外，向西拓展到海港综合开发区西侧的洪庙附近，向北包括大团地区，拓展到大治河一线，远期约450平方公里以上；
嘉定新城向西、向北与昆山太仓两地连为一体，面积在280平方公里；
松江新城向南拓展到黄浦江，西南的新浜和石湖荡地区与上海湖区联动发展，面积在300平方公里左右。
五个次要新城：南桥新城北起黄浦江（西渡），南起平庄公路，西至浦卫公路，东至浦星公路，按照150平方公里规划；
金枫新城以南绕城高速为轴线，自亭林、朱泾至枫泾，另外包括一个吕巷机场辅助区，规划为商贸、航空服务综合区，总体按照150平方公里规划；
杭州湾新城东起海湾森林公园，经过星火、海湾、漕泾、金山卫地区，规划向海湾围垦，形成产业、教育、休闲居住为一体的180平方公里带状城市；
东滩-长横新城按照组团布局，规划为高尚居住、产业服务、论坛娱乐为主的区域，面积在120平方公里，不追求自体循环；城桥新城按照50平方公里，规划为崇明全岛的服务城市和启崇海地区中心城市。 上海第十二个五年计划
市中心区旧改动迁安置分配方向
黄浦区 安置到铁路浦东客站（惠南）、航头（下盐路）、孙桥环东
静安区 安置到华新、鲁汇、南桥、青浦新城大盈港及朱家角东三里河
普陀区 安置到云翔（马陆南翔之间）、白银路（嘉定城西）、徐行、安亭汽车城地铁站
闸北区 安置到罗店西、月浦马泾桥（月罗公路）、罗泾大川沙河
徐汇区 安置到米市渡、泗泾南
长宁区 安置到亭林、南桥、徐泾东、华新、白鹤旧青浦
杨浦区 安置到合庆、祝桥、惠南（盐仓西南）、黄路、万祥、宣桥
卢湾区 安置到三林懿德、曹行君莲、北桥瓶山、谈家港、航头南、曹路南
虹口区 安置到横沔、罗店、宣桥、祝桥、惠南
浦东陆家嘴 安置到孙桥、周康航、三林懿德、航津路、唐镇、合庆、孙桥环东、祝桥
三个重点发展的核心商务集聚区域： 陆家嘴——花木——北外滩——外滩"我们单位"金融航运商务区； "会"——龙华滨江——三林耀华地区综合商务活动板块； 虹桥枢纽——徐泾——赵巷区域长三角现代服务业服务中枢区
九个市中心区域现代服务业发展集群：环人民广场——五东地区； 豫园老西门等老城厢地区；淮海中路——太平桥地区；四川北路地区；大连路——杨树浦路地区；苏河湾——上海站不夜城地区；静安寺——南京西路——长寿路地区；中山公园——虹桥开发区；上海南站——小闸镇——徐家汇——衡山东湖地区。
四个城市副中心：五角场、张江科学城中区、莘庄、真如
六个中型商务服务区：长风、梅陇新都会、大宁北中环、七宝、金桥、漕河泾
六个生产性服务业集聚区：长征、桃浦、江桥、杨行、曹路、九亭
四个金融后台产业及现代服务业配套饲服数据园区：唐镇、紫竹、周浦、浦江镇。
三个组团式重点新城：临港、松江、嘉定
四个分为两个地理片推进建设的次要新城：青浦淀山湖——白鹤；奉贤南桥——奉城海湾；金山卫柘林——枫泾朱泾亭林；崇明城桥明珠湖——东滩长横生态城。
1，川沙以南、下盐公路以北，瓦屑坦直以东地区，建设浦东客站、奥体中心，国门商务区，行政文化第二办公中心等，与迪斯尼乐园融为一体。原规划在惠南的浦东铁路客站，不再设立在沪通铁路线上，而是深入该区域内部，服务于整个除了西部沿江地区以外的浦东。沪通铁路提升为高速铁路。
2，南汇新城将扩展，与奉 团和奉贤海湾联合发展。文化设施和基础设施先行，大型居住区导入。 3，市规划局已经做了1800公里地铁网络的远期规划，今后新城之间、大虹桥到大浦东之间，也将有快速地铁（四根轨道的地铁）。
4，请大家注意张江科学城中区，那真是未来派的精品。沪通铁路和郊环线将合并过黄浦江。 十二五期间，重点开发陆家嘴——花木——北外滩——外滩的第一商务区。
外滩地块，要完成外滩源二期、四川南路地块、十六铺二期、新开河地块、董家渡区片的整体建设，以及薛家浜地块的调整。
陆家嘴花木"我们单位"商务区，要完成上海中心大厦和中心区地下综合体、中心绿地地下综合体以及连廊建设，对港务大厦等9栋早期写字楼进行重建改造；加快上海船厂地块开发；调整充实世纪大都会、新上海商业城的功能；2013年起逐步进行崂山、乳山、梅园西块、陈家门、竹园南块、东昌东园、天后宫地块等的拆迁。
完成竹南地块三合一项目建设以及塘东地块建设；加速软件园、民生路换乘枢纽、海事大学——铜山街、源深路南块、联洋山川置业地块、龙阳路综合交通枢纽地块、南洋泾路地块等的开发；尽快落实行政文化中心10号地块上海国际美术中心项目。有序推进浦明路、东方路至居家桥路滨江和洋泾、塘桥地区中心建设。
北外滩地块，要与大连路——渔人码头总部研发休闲综合区、苏河湾文化传媒综合区一体发展，形成"我们单位"商务区的重要负重功能混合街区；做好长治路以北第三界面区域的开发规划和提篮桥历史风貌街区、扬子江码头、上海船厂浦西厂区地块的整体设计，形成通透的四维街区界面。
第二商务区，为虹桥商务区，核心区为站前141公顷一期以及诸光路附近130公顷二期，在嘉金高
速、青虹大道交汇处布置区域服务中心、大型会展中心、综合管理中心和三期150公顷。
白马塘、凤溪、赵巷地区的购物、休闲、政务、文化中心作为整个上海西片区域的公共活动中心，要在十二五期间形成相当规模，联系整个青松嘉地区；青浦工业园区功能整体转换，结合青浦枢纽地下城铁站、重固香花桥组合西核"我们单位"商务区，力争十三五期间形成方案，远期发展为西部地区地标林立的"我们单位"商务区。【上海黄浦滨江规划】
白鹤、湖区规划抓紧编制；苏州河上游两岸优化规划要在2012年底出成果。华漕、九富、华新市场、七宝外环、长宁临空等组合城市服务功能集群要在十二五期间优化发展，与核心区一同提升，形成鲜活成功的城市功能拓展极。
黄浦江两岸开发，包括浦东卢浦大桥以东的"会"园区主体，为文化会展和高尚居住、休闲商业中心；卢浦大桥至川杨河之间的190公顷土地，发展为耀华国际商务区；川杨河至中环线之间的280公顷，在济阳路枢纽和东方体育中心基础上，发展部分行政设施和外事设施，适当配置商业和居住功能。
三林滨江绿地，即卢恒路至中环线之间的区域，作低密度开发，发展为民俗文化旅游、"会"部分场馆保留体验的大型4平方公里城市绿肺。
浦西一侧，为黄浦、徐汇、卢湾三区牵头，开发中小型会展和酒店、科技研发总部、商业和高尚居住、游艇文化等一体的综合滨江区域。 该区段浦东浦西的城市设计、详控规划，应当在2011年底落实，2012年正式开始建设。
在三个主核心区的基础上，十二五期间，张江科学城、莘庄、真如、五角场四个城市副中心的建设应当有突破性进展，到2015年五角场副中心基本建成，张江、莘庄、真如副中心进入功能开发阶段。 中环线沿线的金桥、御桥、漕河泾开发区、长风长征、桃浦、大宁六个现代服务业集聚区在十二五期间要基本建成；南站、浦江高科技园、江桥三个现代服务业集聚区要实现项目覆盖。十二五期间将形成中外环地区现代服务业组合发展的总体形态。
市中心区的苏河湾、上海站不夜城（汉中路——北广场）、四川北路——海宁路沿线、大田路——海防路、南京西路——威海路、建国东路——文庙、太平桥南块——老西门、天山虹古功能拓展（联建新村地块）、小闸镇——徐汇中心地块，仍将作为市中心区现代服务业发展的重中之重。
黄浦区必须切实消除传统市中心区的二元结构，对天津路——宁波路、黄河路——新闸路、大沽路北块、金陵东路——广东路沿线和丹凤楼、东街地区改造拿出切实的整体城市设计方案来，同时深化人民广场地区综合交通设计。
郊区新城建设，要重点推进嘉定、南桥的当前建设，和松江南区、临港北区的城市设计以及基础设施规划布局调整，衔接区域战略目标的提升需求。
十二五和2017年阶段目标分解以前，川沙迪斯尼乐园地块只做其本身内循环配套和外围工程，附近建设项目一律实行紫线限定。
十二五末期分阶段目标达成以后，应优先启动以产业结构调整、4503和2028工程的具体落实操作方案，复兴岛——庆宁寺——定海桥——杨浦大桥地区要实行优先的用地考虑；大场、高桥、吴淞、吴泾地区要结合高起点定位目标实施具体城市设计。同时优化浦东铁路客站地区规划，适时进行召稼楼地区副中心研究。
沪府发〔2012〕71号
关于印发黄浦江两岸地区发展“十二五”规划的通知
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
现将《黄浦江两岸地区发展“十二五”规划》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府【上海黄浦滨江规划】
2012年7月26日
黄浦江两岸地区发展“十二五”规划
为推进“十二五”期间黄浦江两岸地区发展，根据《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，制定本规划。
一、历程回顾、综合开发现状和发展展望
黄浦江两岸地区综合开发正式启动以来，在市委、市政府的正确领导下，在市黄浦江两岸开发工作领导小组的大力推动下，市、区各有关部门按照“百年大计、世纪精品”的总体要求，锐意进取、奋力拼搏，黄浦江两岸地区开发取得了显著成效，“十一五”规划确定的主要目标基本实现。“十二五”时期，黄浦江两岸地区站在新的历史起点上，必须紧抓发展机遇，应对各种挑战，实现发展的新突破。
（一）历程回顾
1.战略启动期（2002年～2003年）
以2002年1月市委、市政府宣布黄浦江两岸综合开发启动为标志，黄浦江两岸地区开发正式上升为全市重大战略。市黄浦江两岸开发工作领导小组及其办公室以及申江两岸开发建设投资（集团）有限公司宣告成立，市级层面的黄浦江开发管理主体和开发主体逐步到位。黄浦江两岸地区综合开发相关系列研究逐步展开，两岸地区总体规划和结构性规划启动编制。《黄浦江两岸开发建设管理办法》等相关政策集中出台，开发审批程序管理办法、非居住房屋拆迁补偿规定等各项制度标准及适用政策逐步实施。
2.基础建设期（2004年～2007年）
以2004年年初上海国际客运中心项目、外滩风貌延伸段整治工作启动为标志，黄浦江两岸地区加快推动基础设施建设。土地收储和出让工作有序展开，耀华地区等部分地块开始拆迁收储，北外滩、原卢湾沿江等多个沿江开发单元有序出让。市政设施、滨江绿地项目陆
续开工，外滩隧道、人民路越江隧道等交通设施以及东昌滨江绿地等滨江绿化景观项目开始大规模集中建设。东昌财富广场、外滩源、上海国际客运中心等一大批重点功能项目集中开工建设。
3.世博配套期（2008年～2010年）
围绕上海世博会的筹办和举办，以2008年世博园区内各个展馆集中建设和“迎世博600天行动”为契机，黄浦江两岸地区加速推进开发建设。世博园区内主要场馆和服务设施加紧建设步伐，“一轴四馆”主体建设相继完成，世博园区内各项参展建设任务有序开展。建设完成了一批世博园区周边道路、水闸、电力等配套基础设施。完成了世博周边区域、黄浦江水域及两岸纵深地带的环境整治美化。
(二)综合开发现状
1.初步形成黄浦江两岸地区的开发思路和规划体系
黄浦江两岸地区综合开发积极探索在全市经济社会发展中的地位和作用，开发思路和规划体系逐步形成。黄浦江两岸地区综合开发实施“三步走”战略，确定了南浦大桥地区（含世博会选址地区）、十六铺-东昌路地区、北外滩-上海船厂地区和杨浦大桥地区四个重点地区。多层次、分领域的规划体系初步形成，完成了中心段和南、北延伸段的结构性规划，18个单元通过了控详规划审批，10个单元正在或基本完成控规编制，22个单元开展了不同程度的城市设计，完成了《黄浦江水上旅游码头布局规划》、《黄浦江两岸轮渡布局规划》等多份专项规划。
2.初步形成以现代服务业为主的沿江产业集聚带
黄浦江两岸地区加快推进产业结构调整，以金融中心和航运中心建设为引领，大力发展现代服务业，积极打造沿江现代服务业集聚带。以土地收储为抓手，生产功能逐步向外转移，动迁单位约3000家（不含世博园区），完成浦钢集团、耀皮公司、龙华机场、上海水泥厂等大中型企业的搬迁，实现土地收储约600公顷，促进了沿江产业结构和布局的调整，为沿江产业向服务型经济转型腾出了空间。完成土地出让面积约155公顷，为金融服务业、航运服务业、商贸物流业等服务经济发展提供了平台。陆家嘴金融核心区与外滩金融集聚带建设取得重要进展，东昌路及外滩风貌延伸段等新金融集聚区发展良好。以北外滩航运服务业集聚区为主的沿江航运服务产业带建设步伐加快，集聚航运相关企业达3000家以上，多家航运业龙头企业总部、功能性机构及服务中介机构相继落户。
3.初步形成集旅游、文化于一体的休闲功能体系
黄浦江两岸地区依托丰富的文化、景观资源和突出的区位优势，大力发展水上旅游、文化旅游、工业旅游，加快完善文化设施布局，积极培育文化创意产业，不断丰富和提升沿江
地区的旅游文化休闲等功能。上海国际客运中心建成并投入运营，累计接待邮轮约420艘次，到访游客约415万人次；吴淞口国际邮轮码头建设取得阶段性进展。浦江游览规模和影响逐步扩大，新十六铺码头和十六铺旅游中心同时投入营运，2010年，浦江游览游客总数达444万人次（不含世博园区）。三岔港游艇基地项目前期工作积极推进。世博园区“一轴四馆”、东方体育中心、外滩源、老码头等一批文化体育休闲项目相继建成。
4.初步形成交通便捷、保障有力的基础设施体系
黄浦江两岸地区综合开发以来，重点围绕世博配套工程建设，不断推进道路交通设施、码头岸线设施和相关保障设施体系建设。在道路基础设施方面，完成西藏南路越江隧道和耀龙路桥等16条隧道和多座桥梁设施建设，新建路、桥、越江隧道约79公里，建成十六铺交通枢纽。在沿江码头岸线设施方面，对防汛设施的景观融合及建设形态进行积极的创新探索，建成5处世博水门，完成公平路轮渡站、复兴东路轮渡站扩建及多个旅游码头改扩建。在各类保障设施方面，相继建成杨树浦港泵闸等3个泵闸、水闸项目及上海船厂地区雨水泵站等7个泵站项目；完成南市水厂等2个水厂改扩建、提篮桥变电站等3个变电站以及中山东二路地下空间和黄浦区生活垃圾中转项目。
5.初步形成国际化大都市的新景观和新地标
黄浦江两岸地区大力推进滨江绿化带和亲水岸线的建设，并逐步对公众开放，以世博园区为代表的沿江景观正成为上海城市的新地标。滨江岸线和绿化带陆续建成，新增亲水岸线约17公里，新建滨江绿地约295公顷，建设完成连续的滨江绿带约225公里。其中，徐汇滨江绿地、上海船厂滨江绿地、外滩滨水区综合改造工程、炮台湾湿地公园等项目已建成并对公众开放。沿江环境景观综合整治成效显著，以“迎世博600天行动”为抓手，完成世博周边区域及杨浦大桥至川杨河之间的黄浦江水域及两岸纵深约500米区域的环境整治。初步形成疏密相间、高低错落的城市天际轮廓线和沿江建筑景观群，沿江各区段坐落了代表上海不同时期不同文化的地标性建筑，“飞碟”状的世博演艺中心和斗拱结构的中国馆成为上海城市建筑发展中的新坐标。
6.初步形成市区联手、合力推进的体制机制
黄浦江两岸综合开发在实践中探索和创新，逐步形成了与实际相适应的体制机制和政策体系。市黄浦江两岸开发工作领导小组对黄浦江两岸开发总体谋划，下设办公室对综合开发行使组织、协调、督促和检查的职责，并通过内部征询制度，加强与相关单位的沟通配合，领导小组各成员单位积极支持和配合，形成了合力推进开发的良好格局。市区联手运作模式实施良好，在政府层面，建立了市、区浦江办的联席会议制度，加强市、区之间的沟通交流；在企业层面，通过资本纽带，组建市、区合作的滨江开发公司，共同推进滨江区域的开发建设。以《黄浦江两岸开发建设管理办法》为核心的沿江开发政策体系初步建立，沿江开发涉及的土地开发模式及适用政策进一步明确。
回顾9年历程，黄浦江两岸地区综合开发所取得的成绩来之不易，所积累的经验弥足珍贵。一是坚持“百年大计、世纪精品”，始终将综合开发放到全市重大发展战略的高度进行统筹谋划，正确处理好眼前与长远、规划与建设、局部与全局之间的关系，做到高起点规划、高水平开发、高质量建设。二是坚持“规划先行、科学控制”，积极借鉴国际著名滨水城市的建设和运作经验，制定两岸地区总体规划方案并严格执行，保证综合开发的整体性和科学性。三是坚持“聚焦重点、有序开发”，充分考虑沿江各区域的现实条件和开发的紧迫性，在统一规划的前提下，由易至难、由点到面推进，保证了开发的有序性。四是坚持“以人为本、造福于民”，将公共环境的营造与广大市民群众的需求结合起来，确保滨江公共空间和环境建设及利用的公共性、开放性、连续性，让人民共享两岸综合开发的成果。五是坚持“保存风貌、传承历史”，注重对沿江历史文化的传承，以及对历史地段和历史建筑的风貌保护和利用，对旧建筑进行更新改造并加以合理利用。六是坚持“政府主导、市场运作”，积极发挥政府在综合开发中的主导作用，并通过开发单元和组建合资公司等市场化运作机制，充分发挥市场主体的积极性。七是坚持“市区联手、合力推进”，依托领导小组和联席会议制度的统筹协调体制，依托资本项目合作的市场运作机制，建立起市与区之间良好的合作关系，共同推进两岸地区的有序发展。此外，沿江地区的居民和企业对综合开发工作的充分理解、全力支持和积极参与，也是全面实现黄浦江两岸地区“十一五”发展目标的有力保证。
(三)发展展望
1.新机遇与新挑战
“十二五”时期，是上海创新驱动、转型发展，全面推进“四个中心”和社会主义现代化国际大都市建设的重要时期，世博后续效应持续释放，经济发展方式逐步转变，将为黄浦江两岸地区在新的历史起点实现全面发展创造重要机遇和发展空间。
一是“四个中心”建设加速推进。“十二五”期间，上海响应国家战略要求，加快推进“四个中心”建设，加快发展现代服务业，不断提升在长三角世界级城市群中的核心城市地位。以金融、航运、贸易为龙头的高端商务以及为之配套的现代服务业将加快集聚，进一步推动黄浦江两岸地区加速由传统工业经济向现代服务经济功能的转变，逐步形成“四个中心”建设与黄浦江两岸开发互动融合的发展格局。
二是世博后续效应持续释放。上海世博会在黄浦江两岸的成功举办，大大提升了上海的国际影响力和黄浦江的知名度。“十二五”期间，上海世博会在促进经济、社会、科技、文化发展等方面的综合效应将进一步显现，绿色发展、人文关怀、文化传承等世博理念，低碳技术、信息技术、智能技术等世博科技，以及世博经验的延续和世博园区的后续利用，将极大丰富黄浦江两岸地区新一轮发展的内涵，引领和带动黄浦江两岸的品牌形象、服务功能和国际化程度的加快提升。
三是上海进入转型发展新阶段。“十二五”时期，上海将围绕创新驱动、转型发展，加快转变经济发展方式，大力发展服务经济，推进产业结构战略性调整，着力增强城市综合服务
功能，不断提升现代化和国际化水平。特别是中心城区将进一步提升高端服务功能，推进城区升级改造，加强跨行政区统筹管理，成为传承历史文脉、彰显城市魅力、发展服务经济的重要区域，有利于黄浦江两岸地区进一步发挥空间资源和环境优势，加快推进功能提升、品质建设和统筹发展。
同时，也要清醒的认识到，在新的发展形势下，黄浦江两岸地区未来发展仍面临不少挑战。如开发的整体性和协调性有待加强，各区段的空间联系和交通连接有待深化，沿江各区的产业定位有待进一步明晰。这些，都需要在下一步的发展过程中加以完善。而针对开发融资成本上涨和难度不断加大、土地收储政策发生调整、土地功能转换难度增加等难题，则需要用创新的方法和体制来加以破解。此外，加强统筹协调管理、调整发展思路、完善规章制度的需求也更加迫切。
2.功能开发新阶段
“十二五”时期，黄浦江两岸地区发展将步入功能开发与基础开发并重的新阶段。
在发展重心上，要由基础设施开发建设为主向产业功能培育与基础设施开发建设并重转变。进一步加速岸线功能调整、土地用途转换和产业结构升级，依托逐步建成的功能性、载体性重点项目，加快发展旅游休闲、商务商业、文化创意等现代服务业和综合服务功能。同时，相关基础设施开发建设也要有序推进、不断完善。
在发展方式上，要由分头推进向整体协调与联动发展转变。进一步促进沿江各区交通、市政、生态环境、社会事业等公共资源的统筹协调和共建共享，更加注重沿江各区域城市设计、形态建设、功能开发的有机融合与衔接，更加注重发挥重大项目的标杆效应，更加注重沿江区域与腹地区域以及黄浦江两岸之间的联动发展。
二、“十二五”发展指导思想、基本原则和目标
“十二五”时期，黄浦江两岸地区要紧密结合建设“四个中心”这一国家战略，立足上海经济社会发展规划和战略布局，以全局眼光和国际视野，谋划发展蓝图和目标方向。
（一）指导思想
深入贯彻落实科学发展观，按照推进“四个率先”的要求，围绕建设“四个中心”和社会主义现代化国际大都市的总体目标，立足“百年大计、世纪精品”和“以人为本、造福于民”的宗旨，充分发挥世博后续效应，以优化空间格局、培育产业功能、拓展公共空间、塑造文化品牌、完善基础设施和改善生态环境为重点，推动黄浦江两岸地区实现跨越式发展，在上海创新驱动、转型发展的过程中，发挥引领作用。
（二）基本原则
黄浦江两岸地区公共空间建设三年行动计划（2015年～2017年）
（上海市级层面）
自2002年启动黄浦江两岸地区综合开发以来，两岸地区产业转型步伐加快，滨江环境明显改善，基础设施日趋完善，综合开发取得了突出的成绩，初步形成以现代服务业为主的沿江产业集聚带，初步形成集旅游、文化于一体的休闲功能体系，初步形成交通便捷、保障有力的基础设施体系，初步取得生态环境修复与公共环境提升成效，初步形成国际化大都市的新景观和新地标。
“十二五”规划明确指出，黄浦江两岸地区要全面构筑以功能提升为引领、创新突破为动力、统筹协调为保障、民生共享为宗旨、低碳绿色为理念的现代化开放滨江地区，建设成为上海“四个中心”重要核心功能区，与上海“四个中心”和社会主义现代化国际大都市地位相适应的世界著名滨江发展带，大众公共活动的高品质体验地。在此背景下，两岸地区功能、形象、交通等各方面还有待进一步提升建设和管理水平，尤其是要重点推进关乎市民生活、城市形象的滨江公共空间建设。为了合理指导、高效推进滨江公共空间建设，特制订《黄浦江两岸地区公共空间建设三年行动计划（2015年～2017年》。
一、总体目标
在上海建设全球城市目标的指引下，黄浦江两岸地区要成为高端现代服务业集聚带，应打造世界级的滨水公共开放空间，创造良好的生态效应、独特的文化魅力和丰富多样的空间环境。
本次计划重点围绕滨江公共空间、服务设施、交通系统等三个方面，具体要求是:
（一）公共空间
实现从徐浦大桥至杨浦大桥滨江空间基本贯通，形成较为完整的滨江公共空间体系，创造舒适宜人、彰显文化、注重生态的高品质空间环
境。
（二）服务设施
高标准进行公共服务设施、环境景观设施、市政设施建设，增加设施数量，丰富设施种类，形成类型丰富、服务均衡、保障有力的设施体系。
（三）交通系统
形成“层次清晰、功能互补、集约低碳、畅达便捷”的一体化滨江交通系统，加强多种交通方式的网络联动，加强水陆一体化交通建设，提升交通服务水平。
二、行动原则
（一）公共空间
1、完善空间布局，注重空间的横向连续和纵向渗透，加强空间系统性。构建连续的沿江开放空间和向腹地辐射的纵向空间，有机串联公共活动组织、公共设施与景点，形成相对完整的空间开放系统，确保公共空间贯通和公共活动连续。
2、推进腹地功能与滨江空间联动发展，以人为本提升空间活力。滨江空间建设应和腹地功能建设联动发展，成为有机整体。面向市民的活动需求，丰富空间的功能，从而提升滨江空间的人气与活力。
3、注重空间形象特色、文化内涵、生态效应，提升空间综合品质。注重滨江空间的内涵式发展，通过历史风貌、生态绿化、景观环境艺术等多方面的打造，全方位提升滨江空间品质。
4、因地制宜，节约资源，充分利用滨江现状资源要素进行设计与建设。充分考虑现状情况与既有资源要素，因地制宜地提出规划设计方案，充分利用现有的防汛墙、码头、硬地、绿化等滨江空间要素进行改造建设，成为实现滨江贯通、提升景观品质的有效载体。
（二）服务设施
1、高标准建设。对原有滨江公共服务设施标准进行完善提升，按照
国际化、精品化的要求，高标准建设各类公共服务设施、环境景观设施、市政设施。
2、差异化建设。突出以人为本的要求，按照人的活动需求开展设施布局与建设。对于各类不同公共空间，各类不同设施，差异化进行配置。
（三）交通系统
1、公交优先、慢行优先、绿色优先。坚持公共交通优先政策，加强轨道交通、地面公交等多种公共交通建设，积极倡导慢行交通和绿色低碳的出行方式。
2、水陆一体，两岸缝合。坚持水上交通和陆域交通的一体化发展，加强水陆换乘枢纽建设，有效缝合两岸交通。
3、系统综合，网络联动。加强交通网络之间的联动，构筑集轨道交通、地面公交、水上交通、慢行交通于一体的交通网络系统，提高交通出行效率。
三、主要任务
（一）公共空间
1、推进滨江绿地广场等开放空间载体建设
构建“一带、多点、多楔”的滨江绿地空间结构（注：“一带”指从杨浦大桥至徐浦大桥的滨江绿化带，“多点”指滨江绿带局部的重要绿化、广场节点，“多楔”指连接滨江与腹地的楔状绿地，形成多条由滨江向腹地渗透的楔形绿化空间）。增加乔木种植，推广屋顶绿化、垂直绿化、悬挂绿化等各类立体绿化形式，有效提高三维绿量。 期内新建约260公顷成片公共绿地等开放空间，涉及宝山、杨浦、虹口、黄浦、徐汇、闵行、浦东等区。
宝山区：完成上港十四区产业转型项目滨江绿化、江堤综合改造等工程；推动宝杨路码头、吴淞军港等局部功能调整；启动上港九区、十区整体功能转型规划研究。
杨浦区：重点推进上海船厂至杨树浦水厂段、杨树浦水厂至丹东路公共岸线示范段、渔人码头三期至上海化工厂段、杨浦大桥公共绿地、电站辅机西厂至杨树浦发电厂段等公共开放空间建设。
虹口区：完成汇山地块滨江公共空间景观建设以及扬子江码头地区的绿化景观改造，完成北外滩国际水上游客中心绿地设施优化工程、北外滩景观灯光工程等建设。
黄浦区：完成南浦大桥绿地、十六铺综合改造二期、南外滩滨水区综合改造等建设，推进世博浦西滨江岸线优化改造。
徐汇区：完成徐汇滨江开放空间北连、南拓工程建设，推进徐浦大桥北侧WS7单元规划绿地建设。
闵行区：重点推进紫竹滨江公园延伸段、闵行滨江公园、浦江郊野公园一期滨江段等建设。
浦东新区：基本建成杨浦大桥区域滨江绿地及公共环境一期、洋泾港滨江绿地、民生港滨江绿地、新华港滨江绿地、E18滨江绿地南段、E20单元滨江绿地北段、E22单元滨江绿地、上海国际友好城市公园工程、休闲公园等滨江开放空间，推进河口地区滨江森林公园二期、三岔港游艇基地、三林楔形绿地南片等区域建设，深化高化地区滨江空间规划研究。
2、推进滨江公共岸线贯通
在无条件建设成片绿地和广场的区段，设置上跨观景平台，架设水上栈道，局部开辟通道或架设桥梁，在有限空间内实现滨江步行活动连续。
期内打通滨江空间断点，完成卢浦大桥浦西节点岸线连通工程、日晖港人行桥等项目，增强公共活动连续性。主要涉及黄浦、徐汇等区。
3、构建滨江慢行空间系统
结合腹地功能、设施布局、景点分布和交通站点，构建安全、连续、便捷、舒适的慢行网络系统，将户外活动从腹地引向滨江，形成连续【上海黄浦滨江规划】
的游憩路径。加快建设自行车交通体系，辟建自行车专用道，合理布局自行车租赁点、休息驿站，并与轨道交通、大型交通枢纽站实现“无缝对接”。积极推广步行交通，依托两岸沿江公共活动空间贯通的优势，积极宣传鼓励市民步行出行，加强步行专用道建设，实现沿岸交通方人性化的出行环境。
期内重点推进徐汇滨江、前滩等区域慢行空间系统建设。徐汇滨江地区完成慢行通道约2公里，前滩地区完成慢行通道建设约6公里。绿地内的慢行系统应与绿地同步完成建设，绿地外部的慢行系统根据地区建设进程逐步推进。
4、加强历史风貌与工业遗产资源保护利用
根据腹地功能、风貌形象和区位特点，形成以外滩历史文化风貌、复兴-新华-民生码头仓储船舶类风貌、浦西世博-龙华-杨浦工业市政类风貌等七个主题段落构成的历史风貌特色区布局。加强历史建筑、工业遗产修缮利用和功能再植，通过对两岸地区范围内优秀历史建筑和文物的修缮，在保留其风貌的基础上，探索多样化的利用方式。 期内开展一系列历史建筑、工业遗产的保护和利用工作，塑造滨江特色文化景观，主要涉及到杨浦、徐汇、浦东等区。
杨浦区：结合渔人码头三期至上海化工厂段、杨浦大桥公共绿地、电站辅机西厂至杨树浦发电厂段、杨树浦水厂至上海船厂段等5个区段滨江景观岸线的建设开展工业遗产资源利用。
徐汇区：结合梦工厂项目进行工业遗产资源保护利用。
浦东新区：结合民生码头项目进行工业遗产资源保护利用。
（二）服务设施
1、优化配置公共服务设施
户外公共服务设施包括商业餐饮、文化娱乐、休闲体育、旅游服务、演出展览等类型。
期内参照《黄浦江两岸滨江公共环境建设标准》，根据绿地面积一定
韩正:明年年底实现黄浦江两岸45公里公共空间基本贯通
韩正调研黄浦江两岸公共空间贯通工程进展 (摄影：陈正宝)
东方网8月17日消息：上海市委书记韩正今天上午在调研黄浦江两岸公共空间贯通工程进展时强调〃黄浦江是上海的母亲河〃要始终坚持“百年大计、世纪精品”的原则〃始终围绕公共空间开放做好文章〃全市齐心协力把黄浦江两岸建设成为服务于市民健身休闲、观光旅游的公共空间和生活岸线〃到明年年底〃基本实现黄浦江两岸从杨浦大桥到徐浦大桥共45公里公共空间的贯通开放。
上午〃韩正和市委常委、市委秘书长尹弘来到黄浦滨江段调研〃重点察看位于卢浦大桥下、世博园区段、南浦大桥下等尚未贯通的滨江公共空间断点〃听取规划方案汇报〃要求统一规划、加快推进〃在服务市民的公共空间设计上进一步细化完善〃并叮嘱黄浦区要在沿线起到榜样带头作用。黄浦滨江段地处黄浦江西岸杨浦大桥到徐浦大桥的中心位置〃岸线总长约8.3公里〃其中外滩、十六铺一期、南园滨江等已建成开放〃其余工程正加快建设〃明年6月底〃滨江黄浦段公共空间陆域将实现基本贯通〃并向市民开放。
座谈会上〃黄浦区委、区政府以及市住建委、市规土局、世博集团负责同志分别汇报滨江黄浦段公共空间贯通工程推进情况。韩正说〃百年大计、世纪精品〃黄浦江两岸综合开发始于2000年〃经过15年的努力〃各项工作迈出了坚实步伐〃生产岸线已逐步置换为生活岸线〃为下一步围绕公共空间建设奠定了扎实基础。“两岸开发〃不是大开发而是大开放〃开放成群众健身休闲、观光旅游的公共空间〃开放成市民的生活岸线”。下一步各项工作要围绕公共空间开放做好文章〃杨浦大桥到徐浦大桥两岸重点区域45公里岸线尚未开放的部分〃要统一规划〃今年四季度向社会统一公布〃在同一平台上加快推进、分区实施〃沿线区委、区政府要担负起主要责任。全市各方面要齐心协力〃到明年年底〃努力实现两岸重点区域45公里公共空间的基本贯通〃全部向市民开放。要进一步深化完善公共空间的功能〃尤其是文化、服务设施〃真正让广大市民群众共享黄浦江两岸开发建设的成果。
房地产市场调查报告（一）
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析
（1）商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
（2）xx商品住宅市场供求关系
1、20**年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年（1-6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20**年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
（一）xx中心区
20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起；时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（二）古田片区
20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（三）二七、后湖片区
20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（四）东西湖片区
20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
房地产市场调查报告（二）关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18.1万㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。(
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：
20**年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
房地产市场调查报告（三）一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20**年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20**年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
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