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2013年全国注册税务师执业资格考试《税务代理实务》试卷简答题第八题，是考核考生掌握企业出售商铺如何正确计算应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税应纳税所得额技能水平的简答题。其中计算土地增值税有一定难度，涉及转让旧房如何进行土地增值税计算。现对该试题分析如下。
某市贸易公司于2012年8月16日将拥有的商铺以800万元出售。经审核：该商铺购房发票显示开票日期为2007年1月18日，金额为500万元，缴纳契税15万元、印花税0.25万元，支付手续费10万元，商铺购进后发生装修费用75万元，商铺于2007年6月18日开始投入使用。贸易公司除将印花税计入“管理费用”外，商铺购置的价款、税费和装修费均计入“固定资产”，合计原值为600万元。截止到出售时，商铺已累计计提折旧140万元。
问题
1.计算商铺出售时应缴纳的相关税费。
2.计算商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。
试题解析
1.（1）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。本题出售商铺是销售不动产行为，应按5%税率缴纳营业税。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。本题贸易公司出售商铺应按差额征收营业税。应缴纳营业税＝（800－500）×5%＝15（万元）。
（2）位于市区的，城建税应按营业税税额的7%进行征收。应缴纳城建税＝15×7%＝1.05（万元）。
（3）教育费附加应按营业税税额的3%进行征收。应缴纳教育费附加＝15×3%＝0.45（万元）。
（4）根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条和《中华人民共和国印花税暂行条例》第五条规定，出售商铺应按“产权转移书据”缴纳印花税，计税依据是出售商铺收入800万元，税率是0.5‰。应缴纳印花税＝800×0.5‰＝0.4（万元）。
（5）计算出售商铺应缴纳的土地增值税是个难点，涉及到转让旧房如何计算土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的第（一）、（三）项规定的扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了条例中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：二是加计扣除金额（加计扣除金额＝购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。本题从2007年1月18购买商铺到2012年8月16日将商铺出售共6年。应缴纳土地增值税：增值额＝出售商铺收入800－［购房发票所载金额500×（1＋6×5%）＋营业税15＋城建税1.05＋教育费附加0.45＋印花税0.4＋契税15］＝800－681.9＝118.1（万元）。
增值额占扣除项目金额的比例＝118.1÷681.9×100%＝17.32%，适用土地增值税税率为30%。
应缴纳土地增值税＝118.1×30%＝35.43（万元）。
2.商铺原值为600万元减去商铺已累计计提折旧140万元，剩余的460万元允许在商铺出售时扣除；另外与转让房地产有关的税费允许在商铺出售时扣除。
商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额＝出售商铺收入800-（商铺原值600-商铺已累计计提折旧140）-营业税15-教育费附加0.45-城建税1.05-印花税0.4-土地增值税35.43＝287.67（万元）。
在近日的税收检查过程中，检查人员发现有些企业少缴房产税，造成少缴的主要原因是对《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三款规定没有正确理解。关于将地价计入房产原值征收房产税问题，该文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
文件中规定地价计入房产原值征收房产税，要根据土地使用权的取得方式来确定，也就是说不同的取得方式决定企业的地价是否计入房产原值缴纳房产税。
土地使用权取得方式
1.外部购入：这种方式是最普遍的一种方式，包括直接竞拍、企业之间互相转让等。
2.投资者投入：投资者在成立公司时，以土地作价投入，占得公司一定股份，成为公司股东。
3.通过非货币性资产交换取得：非货币性资产交换，主要是不涉及货币或涉及的货币很少，通过用存货、固定资产或无形资产等换入土地使用权。
4.通过债务重组取得土地：通过债务重组取得土地，是指企业作为债权人，债务人用自己的土地抵偿债务。
5.政府补助取得土地：指政府出于某种原因或根据某种政策，对企业做出的一种补助。
6.租赁：企业通过协议约定，支付一定租金，获得一定期限的土地使用权。
7.划拨：土地划拨方式在计划经济时代，比较普遍，至今还有，但不普遍，主要是针对一些公益事业单位或国家的重点项目。土地划拨一般是无偿的，不用支付价款。
何种方式下地价可计入房产原值
在1～5方式下，企业应将地价计入房产原值征收房产税，在6～7方式下，企业虽然拥有土地使用权，但并没有支付土地价款，也就不存在地价。
地价如何确定
财税〔2010〕121号文件规定，地价包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。这里的规定是一个笼统的说法，没有考虑土地的取得方式。
1.外部购入土地地价确定：外部购入，包括直接从土地管理部门取得或者企业与企业之间、企业与个人之间转让，无论哪种情况，外部购入土地地价均应包括企业支付的土地价款、企业缴纳的契税、耕地占用税、拆迁补偿支出以及土地达到使用所发生的成本费用。
例1：甲企业通过竞拍取得一块土地，土地出让金1亿元，缴纳契税400万元，耕地占用税200万元，支付拆迁补偿1000万元，计入房产原值地价：1＋0.04＋0.02＋0.1＝1.16（亿元）。
2.投资者投入土地地价确定：投资者以土地作价，投入新公司，应以投入时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。
例2：乙公司用自己拥有的一块土地，作价1亿元投入A公司，占有A公司45%股份，A公司缴纳契税400万元，计入房产原值地价：1＋0.04＝1.04（亿元）。
3.通过非货币性资产交换取得土地地价确定：非货币性资产交换取得土地，应以交换时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。
例3：丙公司想获得B企业的一块土地，双方决定丙公司用自己的产品交换B企业的土地。丙公司为一般纳税人。丙公司产品市场价值1亿元，B企业的土地价值1.17亿元。丙公司取得土地支付契税468万元，计入房产原值地价：1.17＋0.0468＝1.2168（亿元）。
4.通过债务重组取得土地地价确定：债务重组取得土地地价，应以债务重组时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。
例4：丁公司欠C公司1亿元，双方商定丁公司用自己的一块土地抵顶债务，土地价值1亿元，C公司取得土地支付契税400万元，计入房产原值地价：1＋0.04＝1.04（亿元）。
5.政府补助取得土地：通过政府补助取得土地，应当按照取得土地时公允价值，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。
因此，土地取得方式有多种形式，应根据取得方式的不同，计算地价。只有正确计算地价，才能正确计算房产税，将纳税风险防患于未然。
商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的探讨
(作者：财政部财政科学研究所 肖太寿)
摘要：商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺，店铺上面是普通住宅的开发项目，在税收征管实践中，对于商铺住宅联体楼的土地增值税如计算，出现了税企业争议比较大的两种计算方法：一是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。对于企业来讲，出于节税的考虑，倾向于第一种计算方法；对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。本文依据现有的税收法律，运用对实证分析方法，对商铺住宅联体楼的两种土地增值税计算方法进行详细分析，并提出了法律修改的具体政策建议。 关键词：商铺住宅联体楼 土地增值税 清算方法 对策
一、问题的提出
商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺，店铺上面是普通住宅的开发项目。其中普通标准住宅标准必须同时满足：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”
当前，在进行房地产土地增值税清算时，对于商铺住宅联体楼的土地增值税如何计算，出现了税企业争议比较大的两种计算方法：方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算各自的增值额，再计算土地增值税；方法二是先按店铺和店铺上面的普通住宅各自的建筑面积分开计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。这两种计算方法，到底应该哪一种计算方法呢？对于企业来讲，出于节税的考虑，倾向于第一种计算方法；对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。谁是谁非？这是涉及到税收法定和税收公平问题，为此，笔者依据现有的税收法律，对商铺住宅联体楼土地增值税计算方法进行探讨。
二、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判
笔者查阅相关税收法律，对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据主要有以下几方面的规定：
（一）土地增值税清算单位的确定
关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：“土地增值税以纳税
人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
（二）普通住宅享受土地增值税优惠政策的相关规定
我国现有税法对通住宅享受土地增值税优惠政策，主要有以下规定：
《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条第（一）项规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字
[1995]048号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条的免税规定。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项规定：“如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。”
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十七条规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”
（三）政策评判
从基于以上政策规定，笔者对其评判如下：
第一，土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位，而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目。
第二，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，而不是分别核算其收入额和扣除额，再分别计算其增值额。从以上税收法律规定来看，财税字[1995]048号第十三条、国税发〔2006〕187号第一条第二款和国税发
[2009]91号第十七条都规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。惟独国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项要求同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，需要对普通住宅和非普通住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。由于财税字[1995]048号是财政部和税务总局联合颁布的税收政策文件，国税发〔2007〕132号是税务总局发的税收政策文件，根据“上位法优于下位法”的法律适用原则，财税字[1995]048号优于国税发〔2007〕132号的法律效率，应以财税字[1995]048号的规定为主。再说国税发[2009]91号是2009年税务总局发的文件，国税发〔2007〕132号是2007年发的文件，两个文件都是程序性法律文件，根据新法优于旧法的原则，国税发
[2009]91号优于国税发〔2007〕132号的法律效率，应以国税发[2009]91号的规定为主。
第三，分别核算增值额的核算方法没有明确的法律规定。根据以上所列举的法律规定，可以发现，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，或者同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额。至于如何分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，没有明确规定，或者规定很含糊。
“分别核算增值额”的含义，笔者认为有两种含义：第一种是对普通住宅和非普通住宅的收入额和扣除额分别计算，然后分别计算出普通住宅和非普通住宅的增值额；第二种是把含普通住宅和非普通住宅的开发项目看成一个整体，先算出整体项目的增值额和增值率，再根据普通住宅和非普通住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。实践中，第一种主要适用于，在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的。例如在一个报批项目中，东边是20栋普通住宅，西边是一个商场，就应该对20栋普通住宅和商场分别计算其收入额和扣除额，再计算其各自的增值额。第二种主要适用于在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是一起的，不能分开的。例如商铺住宅联体项目，底层是商铺，商铺上面是普通住宅，两者是一体的，其物理位置都在一起。应该是把店铺和店铺上面的普通住宅看成一个整体项目，分别核算整体增值额，然后根据各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。
三、案例评析
（一）案情介绍：
某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺【销售商铺土地增值税】
收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税？
（二）土地增值税计算方法评析：
根据前面的税收政策评判，我国现有税法对同一个项目有普通住宅又有非普通住宅，要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇，只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际土地增值税征收计算中，有两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。结合本案例，现将两种计算方法分别阐述如下。
方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。
扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。 增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。
增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。
由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。 商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0.45（万元）。
方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。 普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。
商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；
商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；
商铺增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率。
商铺应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。
由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。
到底应该选择方法一还是选择方法二呢？对于企业来讲，应该选择方法一可以使企业节省130.275万元土地增值税（130.725万元-0.45），对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。
（三）计算方法评析
从现有的税法来看，方法一是正确的税务处理方式。根据前面的政策评判，该房地公司是以商铺住宅联体作为整体在当地建设主管部门进行报批的一个项目，作为一个成本核算单位，应以商铺住宅联体作为作为土地增值税的计算单位。第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字
[1995]48号“分别核算增值额”的规定。
第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。因为，第二种计算方法把商铺和商铺上面的普通住宅分别看成成本核算单位，不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款的规定。
四、政策建议
基于以上政策实证分析，针对目前对于商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的法律规定含糊的现状，提出如下政策建议：
第一，尽快修改现有的土地增值税税法。建议对《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条、国税发〔2007〕132号）第四十条、国税发〔2006〕187号）第一条第二款和税发[2009]91号第十七条的规定进行废止，并在此基础上由财政部和税务总局或只由税务总局就同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的土地增值税计算问题，专门下一个文件。
第二，修改的文件内容明确两点：
一是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，而且普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅各自的收入额和扣除额，然后计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受免土地增值税的待遇。
二是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，而且普通住宅和非普通住宅是联在一起的（例如商铺住宅联体项目），普通住宅要享受免土地增值税的税收
个人出售非居住用房税款申报(计算)表
电脑编号:
出售人姓名: (甲) 身份证号码: (甲)
(乙) (乙)
(丙) (丙)
房产出售合同序号: 出售房产属性(办公用房、商业用房、生产用房、其他)
出售房产地址: 填表日期: 税款所属日
原购房发票号码：建筑面积：
购房契税缴纳日期：产证发放日期：
≤100%时,土地增 值税税率=40%,速算扣除系数=5%; 100%<10≤200%时,土地增值税税率=50%,速算扣除 系数=15%; 10>200%时,土地增值税税率=60%,速算扣除系数=35%.
2、本表一式三份.
填报人签名 (盖章) 审核人签名
日期: 日期:
商铺住宅联体楼土地增值税如何缴
我国《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的
底层部分作为商铺开发销售。
对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［１９９５］０４８号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条
例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值
税。
例如：某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积１０００平方米，商铺以上为普通标准宅，面积为５０００平方米，合计６０００平方米。该住宅楼项目土地成本为１２０万元，房屋开发成本６００万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为５００万元，普通标准住宅收入为５００万元，合计
１０００万元，营业税金及附加５５万元。
按第一种方法计算：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除１０％＋加计扣除２０％＋税金＝１２０＋６００＋（１２０＋６００）×１０％＋（１
２０＋６００）×２０％＋５５＝９９１（万元）。
增值额＝收入－扣除项目＝（５００＋５００）－９９１＝９（万元）。
增值率
＝增值额÷
扣除项目×１００％＝９÷９９１×１００％＝０．９％。
低于５０％，适用３０％的税率。
由于增值率未超过２０％，因此５０００平方米普通标准住宅免税。 商铺应纳的土地增值税＝９×１０００÷６０００×３０％＝０．４５（万【销售商铺土地增值税】
元）。
按第二种方法计算：普通标准住宅扣除项目＝１２０×５０００÷６０００＋６００×５０００÷６０００＋（１００＋５００）×３０％＋２７．５＝８
０７．５（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。
普通标准住宅增值额＝５００－８０７．５＝－３０７．５（万元），无增
值额。
商铺扣除项目＝１２０×１０００÷６０００＋６００×１０００÷６００
０＋（２０＋１００）×３０％＋２７．５＝１８３．５（万元）； 商铺增值额＝５００－１８３．５＝３１６．５（万元）；
商铺增值率＝３１６．５÷１８３．５×１００％＝１７２％，适用５０％
的税率。
商铺应纳土地增值税＝３１６．５×５０％－１８３．５×１５％＝１３
０．７２５（万元）。
由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为０．４
５万元，按第二种方法应纳土地增值税为１３０．７２５万元。
究竟哪一种计算方法正确呢？
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产
成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
因此，第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字［１９９５］４８号“分别核算增值额”的规定。后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算
的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。
买商铺要注意四个事项
一铺旺三代”、“一铺养三代”
然而，近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。
买哪里的商铺比较稳妥
第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。
通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。
第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。
古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。
第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。
交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。
买商铺有哪些注意事项
一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在签订商铺买卖合同时注意：
1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明；
2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法；
3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节；
4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。
三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。
四、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税，在这里就不一一细说了。【销售商铺土地增值税】
商铺投资高投入、高产出、高风险
同样投资商铺，为什么有人赚了大钱，而有人却连本都收不回来？那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。
承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些，但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。
另外，购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语，要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同，否则一旦发生纠纷，一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款，因为这些条款在法律上可能是无效的，高额的保底条款更无现实的可操作性。
最后要说明的是，投资即为了赚钱，究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。例如商铺的水、电、气、热、物业管理等费用远远高于普通住宅的标准，其他装修、维修的支出也应该考
虑在内。这样才能够算出一个更加真实的投资
详解商业地产购买流程 商铺租赁六大注意事项
房地产门户-搜房网 2011-03-16 09:25:00 来源：搜房网
[提要]在商铺租赁中，首先要清楚商铺的用途。对于商铺经营的普遍载体——住宅底商，政策规定“不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造类项目的经营”。
在商铺租赁中，首先要清楚商铺的用途。对于商铺经营的普遍载体——住宅底商，政策规定“不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造类项目的经营”。对于住宅底商原有的经营铺面，允许继续营业；如果这些铺面停业，则不再对新的经营客户颁发营业执照；如果这些铺面转手，则用途必须为原铺面的用途。另外，大中小学周边200米范围内是禁止经营网吧、电子游戏厅、歌舞厅、桑拿洗浴等娱乐场所的。
除了要注意商铺的用途范围，商铺租赁过程当中，业主以及客户分别应注意的问题：
商铺出租业主要注意的六大事项：
1.客户的经营能力。能力不足导致经营不善，引起纠纷和租金损失，最好找连锁品牌知名商家，确保其正常的租金收益。
2. 租赁期限。不要租期太短，其间的空置期也是租金损失，而且市场因素不好把握，最好稳定长期经营，如知名连锁经营品牌最好是10年及以上，要求在一定的期限后进行合理递增。
3. 免租期。需要给客户合理的免租期，以进行装修、调试和试运行。行规是1—6个月，视新旧不同。
4. 租金支付标准。房租支付的方式要界定清楚，如保证金、押金、租金支付周期等，一般会交保证金一定数额，或含在押金里面，如押一付三、押三付三等。
5. 违约及违约金。解释：对于违约情况要详细规定，不要因为商铺小而忽略，且违约金一定要规定清楚，比如规定为违约期限租金总合的20%等。
6. 损失的赔偿。对于商家客户有违规经营或破环房屋等情况的，一定要规定罚金，否则会产生较多的负面影响。
在合同中，租赁用途、租赁期限、免租期、租金支付标准、违约及违约金等事项都是需要明确的，如果正式合同中没有提到，一定要在附件中明确，否则很容易引发纠纷，甚至对薄公堂。
租店签约内容及注意事项
2007-6-14 点击数：810
中国商业地产网 来源：易铺网
1. 签约内容
(1) 房屋税捐、地价税、所得税、印花
税应由房东负责
(2) 租期届满后避免恢复原状，
否则应在合约书内说明恢复内容<最
好拍照留底> (3) 房屋装璜改造，避
免填写先征求房东书面同意，否则应
请房东另开立书面同意书<以防违约，
切记需与签立合约同时办理
(4) 其它特殊条文, 应先经公司主管及法务同意后始可签立
2. 过程注意事项
(1) 签约阶段有下几点必须注意:
A. 买卖房屋的面积是否确实:面积不足的部份，可以按单位面积比例来减款，明载于
契约书内。若为租屋，则应载明是全部租用，还是只租部分，并清楚记载租用面积及区域
B. 金额总数，什么时候付款:租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下将来若
有让渡、转借时，名义书转让费怎么支付，押金又该在什么条件下被归还。另外，像房租
方面，要详细注明款额、起算日、换约时间、换约时涨价的计算基准及限度、管理费和公
共设施费及其它项目等等，皆必须明载金额的多寡。
C. 物品交接要确实:要注意电力状况、瓦斯状况、给排水设备的状况，以及日后可能
发生的问题，详细记载于契约书中。
D. 何时申请移转登记:租借时，要清楚注明契约的起契期间。
E. 何时解除契约:必须具体规定解除契约时要进行哪些手续、及会导致何种结果等事
项。
F. 须载明天灾及其它不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。
G. 注明店铺改装时须办理的手续。抏
(2) 原则上以公司信誉保证，避免公证。若房东坚持需法院公证，则要求公证费由房
东自付(最多公司只能负责一半)
(3)法院公证所需文件
A. 公司方面
a. 公证申请书原本一份(可在法院购买)
b. 合约书一式三份
c. 授权书一份
d. 公司印鉴证明原本一份
e. 公司及负责人印章
f. 公司执照、营利事业登记证影本各一份
g. 代理人(洽谈者)印鉴、身份证
B. 房东房面
a. 房屋税单明影印本一份
b. 身份证、印鉴章
c. 印鉴证明原本一份
d. 房东如委任他人代理则须附授权书及私人或公司印鉴证明原件一份
怎么选择商铺 购买商铺注意什么
最近两年我一直在关注投资商铺的问题，原因是我发现如今商铺越来越多了大部分房产项目的外围临街部分都会被大大小小的底商所占据这其中当然有KFS追逐利益的需要，但也从另外的一个层面上反应了商铺热销的现象 无论是投资还是自用，商铺的保值增值率当然越高越好那么，在各种各样大大小小的商铺中，什么样的商铺（底商）才是好商铺（底商）呢？怎样才能选择到好的商铺（底商）呢？什么样的商铺（底商）才是值得购买的呢？下面我就把自己的一些这方面的经验与大家分享一下 选择商铺（底商）时要注意的几个方面：1地段： 地段是商铺的生命，是在选择商铺时第一要考虑到的问题即使是在一个小区域内相比也要选择相对繁华的地段而如果经济条件允许，则应选址在主要的繁华大街之上，相对高的房价也会带来相对高的回报在这一点上，投资与回报是成正比的 2流量： 在这里，流量指的是在单位时间内经过你的店铺门前的人数足够的客流量是商铺盈利的根本可以在观察流量时注意观察一下未来客户所占的比例如，想开家儿童用品店，可以仔细观察一下附近小孩的数量这种有的放矢的观察对有效流量的确定有很大的帮助 3购买力： 通俗一点的说，购买力指的是店铺周围人群的富裕程度有个小故事说明了购买力的重要性：一个服装店老板对另一个服装店老板说，我做穷人的生意，因为穷人比富人多10倍！另一个摇摇头说，可我要做富人的生意，因为富人的衣服比穷人多100倍！故事虽然有些偏颇，但也葱一个侧面反映了购买力的重要性 4竞争度： 详细了解店铺附近与自己产生竞争关系的店铺数量和实力如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的实力比对手强，也建议尽量回避与老手的直接竞争竞争的成败往往不能只靠实力说话有一些老店已经形成多年，经营成熟渠道稳定与客户之前关系良好这些都是你不得不考虑到的对手的优势 5出售或出租的简易度： 很多朋友在购买商铺（底商）的初衷就是用来出租或是出售那么在购买之前就应该认真考虑该商铺日后出售或出租的简
二手商业用房税费计算
一. 二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。
1. 营业税：（网签价-原购房价）×5.6%
网签价-原购房价= 135万-100万=35万
营业税：35万×5.6%=19600元
2. 个人所得税：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）×20%
（135万-100万-3万-1.96万）×20%=59945
3.
4. 印花税：135万×万分之五=675元 需缴纳土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。
其中，增值额=转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额。
扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份（5年以上按5年计算）×5%】、本次交易印花税。
以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275 增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1200275=149725适用税率：30% 故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918
5. 本次交易房东要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元；
二. 二手商住房交易买方需要交纳：契税和印花税。
1.
2.
3. 而买家所承担的费用是3%的契税30000 印花税675元 合下来总计费用30675元。