写字楼物业特色服务

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篇一:写字楼物业特色服务
高品质写字楼物业服务设计方案

高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球,高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配,我根据既往的工作经验,针对大厦商务消费群体的需求,从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案:

一、服务原则

1.权利界定的原则:以物业产权为管理权的基础,业主为管理权的权利主体,物业管理公司为管理的具体执行者;业主,业主大会,物业管理公司之间的权利义务应予明确。

2.业主至上的原则:有需求就有服务;

3.统一管理原则:公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理,确保物业的保值与增值;

4.经济合理原则:物业管理费及各项收费标准合理制定,既考虑主管部门的行业管理要求,又要兼顾物业运行成本支出,以保证物业管理服务行为有效健康的进行;

5.专业化服务原则:物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准,执业员工要求持证上岗。

6.超前管理原则:物业管理公司的管理意识,服务内容要想在用户之前,不能默守陈规。

二、服务内容

1.共性服务:

从写字楼的物业特点出发,为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务

1)总台服务

商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求,缩短寻访时间。同时还可针客户的需要,提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。

2)礼仪服务

商务公司客户的素养相对较高,他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务,如:开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等,在为客户提供方便,博得其好感的同时,也控制了部分影响商务办公的人群的进入。

特色服务

1,每日雍尚服务

每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。

2,VIP服务

针对重点业主租户建立VIP团队服务(客服、工程、保安),如遇公司庆典、重要客人来访等,做好迎接服务,体现大厦品质。

3,互动服务

经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情,如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等,遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主(老总)的生日,有前台人员送上鲜花,表达心意。

4,超值服务

管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议,业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。

5,设立专业设计部门及人员,打造大厦形象。

标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质,为此物业公司要对标示系

统进行全方位的设计,特别是细节,如前台、卫生间、机房内服务人员照片上墙,电梯、各机房内标识牌等的设立。再有对于大堂的设计,家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放,节假日的布置,前台人员的工装颜色的更换都应有不同的方案,体现出变化和别具一格,增加亮点。

3)安全服务

大厦的安全防卫工作是管理的重中之重,它不仅涉及各类金融机构等业/租户的财产与个人生命安全,还涉及大量的行业、商业、部门机密。写字楼在办公时间通常都是开放的,致使治安管理难度增大。为此,物业公司将以建立健全严格的出入管理制度,加班登记制度、钥匙管理制度,建立客户档案,增加巡逻频次,二十四小时安全监控,恶劣气候对大厦门窗进行巡查等一系列积极有效的防范手段,加强安全管理力度。

4)消防服务

楷林大厦为高层建筑,规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大,高层建筑承受风力大,易受雷击,所以火灾隐患多。消防服务,以预防为主,物业公司将与各金融及商务公司签定消防责任书,明确消防安全责任人,积极宣传消防基本知识,帮助客户掌握防火、救火、逃生的基本技能,二十四小消防监控,定期进行消防设施的检查和保养,定期进行大厦消防联合演练(要求所有业/租户参加),人防与机防有效结合,确保大厦的安全使用。

5)清洁服务

清洁好坏是楷林大厦管理服务水平的重要体现,关乎大厦的形象,并且很大程度影响大厦的租售率。为此,必须对质地讲究的高级装饰材料进行专业化养护,对楼体外檐进行定期清洗,保证公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园,公共设施设备外面的清洁,不留卫生死角。使业/租户及访客随时感受到清洁、光亮、通透和空气清新。

6)绿化服务

商务写字楼通常较为封闭,环境相对较为沉闷。恰当的绿植品种选择,合理有序的布置摆放,能够增加大厦的生机,美化办公环境,满足成功人士的心理需求(吉祥、顺利、发财、兴隆等)。特别是在节日期间,别致的盆景装饰,更能突出喜庆的气氛。

7)运输服务

对于电梯的使用物业公司应按照客户入住情况及人员分布尽快划分高低区,降低能耗及使用高效率。

电梯司机的友善礼貌,是大厦物业服务水平体现的又一窗口。统一问候语、清晰报站提示、合理的停靠组合,既树立了良好的企业形象,又提高了电梯运行效率和安全性,同时还能保持电梯清洁效果,降低电梯使用过程中的损坏机率,控制客、货运输分流。

8)工程设备设施运行及维保服务

楷林大厦设备设施复杂,技术含量高,覆盖范围广,供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度控制系统、给、排水系统、车辆管理系统等设施设备能否正常运行,不但关乎各业/租户办公环境的优劣,更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。因此,设备、设施的安全、正常运行是大厦物业管理运作的核心和重点。

在大厦物业管理中,一定要建立高素质的员工队伍,运用高技术的管理手段,高标准的管理要求对楷林大厦进行专业化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修计划外,还将制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理预案,并充分利用大厦的智能化物业管理系统,对所有公共设施设备的运行情况进行二十四小时不间断的监控。降低设备运行故障率,保证设备设施的良好运转,为业/租户提供舒适、优雅办公环境的保证。

9)客务服务

寓管理于服务,是物业管理的显著特征。为方便客户,满足客户需要,物业公司将设立客户服务中心,为业/租户提供一系列服务包括,迁入/迁出手续办理、恭贺乔迁、提供客户手册(办公环境及物业专项服务介绍、大厦周边配套指南,包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政服务、金融、医疗、交通等内容)、提供装修手册(装修阶段的相关管理规定)、接待服务(投诉、报修、咨询等)、意见征集、问题处理信息反馈服务、组织联谊、竞技比赛活动、专题沙龙或讲座、协助客户在大厦内进行业务宣传等服务内容,从而提高物业服务品质。

10)节能控制

公共设施设备的能耗费用在物业管理成本支出中所占比重很大,只有在节能降耗上开动脑筋,才能从根本上降低物业运行成本。为此,物业管理公司的保安部和工程部将互相协作,根据大厦开放及关闭时间规定,在满足业/租户加班需求的基础上,严格控制照明系统、温度控制系统及运输系统的分区使用,把设备运行成本降至最低。

11)标识系统设计

完善、清晰的标识系统,能增强指引功能及提示、警示功能。为此,物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备设施标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进行周密的考虑和要求。除去开发商配备的标示外,物业公司可根据自身的需要更加完善自己的标示。

12)二装服务

建立二装服务部,指定专门人员配合及监管业主的二次装修过程。

2.专项服务(功能布局)

写字楼的客人多为商务客人,因此在大厦的功能布局上,应从商务工作的需求出发,满足这一特定人群的需要。

1)员工餐厅

考虑多数公司办公面积有限,不具备炊事条件,且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善,大规模的写字楼,其所容纳的职员数量众多,午休时间较短,急需解决就餐问题。(建议在8月31日开业前员工餐厅要开启,如找不到合作伙伴物业公司可自办)。

2)中、西餐厅

商务客人来访,各公司皆需尽地主之宜。为体现公司的好客和行业身份,要求就餐环境优雅,菜品质量上乘,有特色的中、西餐厅,为公司解决了来访商务客人的就餐问题。(二、三楼可考虑应尽快招租)。

篇二:写字楼物业特色服务
如何做好写字楼物业管理服务工作

如何做好写字楼物业管理服务工作

编者:周建荣

如何做好写字楼物业管理服务工作,是许多物业管理企业一直在研究和探讨的一个问题。我公司长期从事写字楼物业管理工作,经过一段时间的摸索,总结出做好写字楼物业管理工作的几个要点:紧抓内部服务管理;搞好日常服务工作;根据客户不断变化的需求调整服务内容;注重细节。

一、内部服务管理

物业管理的本质是服务,要想使物业管理达到高水平,就必须强调服务的规範化和标準化,写字楼物业管理更应如此,必须坚持高标準、高起点、高质量的服务塬则。?

公司在实施写字楼物业管理工作中,结合自己的实际,制定出了各项目的服务标準,这其中既有量的规定,又有质的要求,使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有“度”的概念,而且在实施中有“量”的目标。

此外,公司还坚持不断完善服务标準,实行严格的监督检查制度,做到每周、每天、每时对各类服务质量进行监督检查,使服务质量始终紧贴客户的需要,确保服务的质量。同时,公司在服务工作中还将其中循环往复、行之有效的操作行爲,用标準化的形式固定下来,编成服务管理手册,而且根据各岗位的实际情况,编制相应的工作手册和安全知识手册,并做到人手一册。

做好内部服务管理,还应不断提高员工的素质。公司根据人员情况定期对其进行岗位技能培训、案例培训和部门内轮岗培训,以提高员工的业务技能,同时开展“6S”标準化建设活动,使员工素质得到进一步提高。

二、服务工作

把写字楼物业管理中的保洁、保安等日常服务工作做到位,爲客户营造一个安全、舒适、便捷的环境,是物业管理服务中的基本工作。

保洁工作看似一项简单工作,不过是让写字楼内外环境干净整洁,但实质上是对写字楼内的各类建材进行日常养护,并以此来延缓写字楼内各类建材的磨损和自然老化,从而延长物业的使用寿命,使该物业産生更多的经济效益。保洁工作也是向业主展现物业管理公司的管理能力和管理水平的一个窗口,爲做好保洁工作,公司制定了《保洁作业指导书》等规章制度,对保洁人员坚持做到上岗前进行培训,上岗后定期培训,并严格检查考核保洁工作,保障业主在一个干净、整洁、舒适的环境中工作生活。

保安是写字楼物业管理日常服务的另一项重要工作。写字楼物业主要是爲各类公司、企事业单位、办事处等提供的办公场所。加强治安防卫,做好保安工作不仅关系到客户的生命和财産安全,而且关系到物业管理公司的声誉。办公单位集中,人流密度大是写字楼物业的主要特点之一,这给物业管理公司做好保安工作带来了一定的难度。所以工作上采取了以下措施:首先,制定严密的保安规章制度,明确本部门各类人员的岗位职责;其次,加强治安防範。主要是加强保安措施,配备专门保安人员和保安设备(报警装置、闭路电视监控器等),加强写字楼内部及外围保安巡逻,加强对停车场的保安及交通指挥,防止人爲破坏治安秩序,杜绝各类可能发生的事故;同时,公司还成立了女子保安队,将带有迎宾接待性质的值勤岗位交由女子保安队负责,使进入写字楼的人既能感到亲切、热情、舒适,

又能感到安全、便捷。

搞好写字楼设施设备的维修养护工作是保障业主和使用人正常工作的基础,公司非常重视此项工作。对于在日常报修和检查过程中所出现的问题,公司及时派维修人员进行修理,确保损失最小化;对突发故障,组织人员尽快抢修,做到随叫随到、随报随修,分秒必争,不影响使用,让大家满意;同时,公司的客服中心每天都要对报修的客户按一定比例进行电话回访,听取客户对维修人员和维修工作的评价和意见。通过回访随时监督维修人员是否按时、按规章、按操作程序爲客户做好维修工作。

以客户爲中心依据不断变化的客户需求调整服务内容

对于写字楼物业管理工作来说,搞好服务是第一位的。因此,写字楼物业管理应该坚持“一切围绕客户转”,不断提高客户满意度,这是衡量物业管理质量的最高标準。?

目前,我国对写字楼物业管理还没有一个统一、完整的管理标準,服务内容基本都是根据客户的具体需求情况来制定的。经济越发展,客户的需求就越多样性、个性化。所以,物业管理服务的内容并不是始终如一、一成不变的,物业管理公司必须根据客户自身不断变化的需求随时增加服务内容。如:公司服务的写字楼卫生间在塬先装修时,由于卫生间面积比较狭小,因此未在小便池两侧安装隔闆,楼内客户对此提出意见,希望能在小便池两侧安装上隔闆,我们当即接受了这条意见,并在一周之内将全楼卫生间小便池两侧都安装了隔闆。另外,公司服务的写字楼卫生间在装修时都挂了一些趣味漫画,随着时间的推移,客户对漫画的内容失去了兴趣,他们非常希望能够看到有新内容的漫画,了解到这些需求后,公司组织人员去市场寻找购买了大量内容幽默风趣的漫画书籍回来,将卫生间内的漫画全部更换,同时还制定出了卫生间漫画更换时间表,定期更换卫生间内的漫画。

注重细节

写字楼物业管理服务工作除了爲客户提供日常的管理服务和维护之外,还应该注重细节。对于很多在写字楼内工作的人来说,除了门口的保安以及部分保洁人员以外,很少与物业管理人员有过多的接触,与物业管理公司的交流相对较少。所以,物业管理公司要与在写字楼内工作的人们建立起和谐、友好的关系,就必须加强对细节的关注。

如每当在大风降温、大雨天气来临之前,公司都会提醒客户关好门窗;每逢节假日放假前一天,公司都会在写字楼各入口处立上告示牌,提醒客户休假前不要忘记关灯、切断屋内电源、关好门窗、锁好抽屉柜子等,以防可能造成的损失;同时,公司还制定了防汛、扫雪铲冰等紧急预案,每次下雪时,公司都会按照紧急处理预案及时调动人员、物资做好扫雪铲冰工作,保证客户在来上班之前已经将广场、主要道路的积雪清扫完毕,方便客户行走。

品牌是企业的无形资産,物业管理品牌的塑造必须以管理规模的扩大和服务品质的提高爲保证。隻有贴近客户才能赢得客户,隻要物业管理公司能在服务中注重细节,关注客户的感受,坚持执行规章制度,做到规範化、标準化服务,就一定可以做好写字楼物业管理服务工作。

物业管理是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集型的微利行业,也是联系千家万户,提供服务产品的服务企业。物管企业要想在竞争中脱颖而出,离不开强烈的服务意识,更离不开服务理念与技巧的创新。当前要重点把握好以下12个服务理念与技巧:

1、先人后已。这是“顾客至上”服务理念在物业管理这个特殊行业的具体应用。大家知道,业主是服务企业的“上帝”和衣食父母,作为物业服务人员应象尊重父母一样尊重业主,树立高尚的情操,把自己放在一个管家或仆人的位置上,主动为业主提供服务,当好乙方,而不能颠倒过来,先搞自我服务,更不能凡事讨价还价,或要求业主为我们服务。譬如,当工作人员和业主同乘电梯时,应主动避让,让业主先进先下;当发现业主提(拿)较重东西在小区行走时,应主动帮助提(拿),助人业主一臂;当业主有什么投诉时,应体谅对方的心情,分清轻重缓急,抓紧办理。只有把服务工作做好了,物管企业才能受到广大业主的认可。

2、品味超前。所谓品味超前,就是指观念要先进,并不断接受新事物,做到与时俱进,更新观念,勇于追求时尚和时髦,在时尚观念和服务理念上给业主以耳目一新的感觉,在为业主提供日常专业服务的同时,在生活方式和居住理念上给业主创造高格调、高品位的艺术享受。在实际工作中,理念上的模糊或混乱必须导致思想上的错乱,而思想上的错乱又必然导致行动上的动乱。比如,物管企业每逢重大节日都要进行节日装饰布置,而这种布置必须反映时代的先进性要求,适应广大业主群的品味性要求,并体现出本小区或楼宇的特色性要求。否则,就会引起业主的投诉或不满,起不到应有的装饰和宣传作用。要正确处理好成本控制与实际需要的关系,不能以控制成本为由降低装饰布置的水准。

3、务实求细。物业服务千头万绪,其服务质量往往看得见、摸得着、闻得到,来不得半点虚伪和糊弄。因此,物业服务无小事,无论是保安、保洁还是绿化、维修,每一位员工都要尽职尽责,细心做好每一个环节的工作。或许有些事情,在物管企业看来是小事,但对于某个具体的业主来说,可能就是大事和急事。所以,我们不论是一线工作人员还是后方工作人员,都要强化服务意识,加强责任心,做到精细管理,细微服务,把工作激情与“首问责任制”、“小区主任负责制”、“主任季度考核、员工月度考评”结合起来。要建立起一整套以业主为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程,并做到先想先做,任劳任怨,勤能补拙,以保证服务工作的及时性和质量。

4、能言巧语。这是由物业服务的特性所决定的。因为,物业服务整天与人打交道,不仅要学会做,而且要学会说,经常就有关事项与人沟通。实际上,无论男人与女人都喜欢听好话,一些表扬与赞美的话,会使业主产生心理上的一种共鸣和满足感。同时,物业管理又是新兴行业,我们要学会一边开展工作,一边向业主宣传和推介物业管理的一些理念与知识,以换取广大业主的理解和支持。当然,提倡会说话,不是叫我们不做工作,只会花言巧语,更不能言行不一,而是提倡我们一定要在干好工作的前提下,学会沟通和表达,尊重和反映客观事实,用我们的真诚和发自内心的肺俯之言,说服业主,打动对方,使其产生共鸣。比如,当遇到业主时,应主动热情地打招呼,而且要简明扼要、言简意赅,而不能不理不睬,笨嘴笨舌,或语无伦次,罗罗嗦嗦。其实,主动热情地打招呼,会像春风拂柳、柳丝轻荡一般,给业主以十分的好感;而不理不睬或笨嘴笨舌,则会像数九寒天、冰天雪地一般,给业主以十分的厌恶。我们每一个员工的笑脸、每一个保安的手势、每一个维修工的礼貌问候,都将成为化解矛盾的润滑剂,解决问题的添加剂,增加友谊的粘合剂,进而为我们的物业服务插上翅膀,获取业主对我们更高的满意度。

5、急人所急。物管企业应多站在业主的立场上想一想,把热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来,做到急业主之所急,想业主之所想,切实

帮助他们解决实际需要,从而拉近企业与业主的距离。事实上,有些业主的需求往往是火烧眉毛的急事,不管是找到一线员工,还是小区管理员,或是公司任何一个员工,都必须提供及时、便利、高效、经济、便民的服务。而要做到这一点,小区应设立24小时的服务电话,及时受理业主各种投诉或需求;通过定期召开座谈会等形式,面对面地直接及时地了解业主的需求;主动把事情想在前、做在前,把矛盾和问题化解在萌芽状态。

6、诚信守诺。就是要认认真真遵守和履行物业服务合同,做到言行一致、重质量、守诚信。有人说,诚信不仅是一种品行,更是一种责任和品牌,还是一种资源,也是物管企业的发展之路。为做到这一点,我们公司主动导入ISO9001:2000国际质量管理体系,将“每天

前进一步,永远微笑服务”作为公司质量方针,将“诚信守诺”作为公司的服务宗旨内容,要求做到顾客需求的评审率达100%,解决业主投诉的及时率达100%,服务承诺兑现率达100%,反馈率达100%。为了确保业主满意,公司还坚持每季度进行一次顾客满意度调查,及时、准确地了解业主的满意程度,重点关注顾客的不满意信息,对症下药,持续改进,不断提高了顾客的满意度。

7、安全第一。安全是当代社会文明和进步的重要标志,关系着千家万户业主的安危,牵动着广大业主的心,也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。讲安全,重点是消防安全,尤其是防火、防盗;难点是防止保安漏岗、睡觉和监守自盗;热点是业主借安全无保而胡闹,包括拒交物业服务费等。因此,作为物管企业要十分关注社区安全,坚持一手抓效益,一手抓安全,以安全保效益,以效益促安全,不能顾此失彼,或厚此薄彼。要正确处理好安全与稳定的关系、安全与生产的关系、检查与整改的关系、偶然与必然的关系、突击与持久的关系、硬件与软件的关系,努力关注业主对安全的诉求,保一方平安。

8、温馨提示。温馨提示一般不是物业管理合同的具体服务内容,而是以人为本理念在物业服务中的具体运用,是一种十分具有人性化和充满人情味的超值服务,是物业服务上的理念创新和价值创造。一般来讲,温馨提示,在时机上要重点把握季节转换、重大事项出台、节假日等,在内容上要重点把握防火、防盗、防寒、防暑等,在形式上要重点把握以书面提示为主,在对象上要重点把握一般针对广大业主群而不是某个业主。实践证明,温馨提示是拉近企业与业主距离的一种好形式,也是实现企业与业主之间多一些融洽、多一些沟通、多一些理解、最终达到人区和谐的目的的一种好途径。

9、群策群力。物管企业专业复杂,岗位较多,人员分散,要想达到顾客满意,需要调动所有员工的积极性,各展其长,各尽其能,群策群力,做好自己的事,看好每一个阵地。其实,物管企业的盛衰转换,关键在有没有团队精神。假如一个企业人心涣散,其发展必不长久。

10、专业要专。物业服务看似简单,因为没有很特别的技术要求,人们误认为没有专业性要求。其实,现代物业管理不同于传统的巡巡扫扫、站岗放哨和修修补补,而是一门专业,各有各的要求,包括要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。譬如,仅保洁就分为日常保洁、镜面处理、抛光打蜡、石材翻新、保洁开荒等项目。保安员不仅要学会巡逻发现应急事项,还要学会擒拿格斗处理问题,不仅要求具备保安知识,还要掌握电工知识、消防知识以及治安条例等法律法规知识。尤其是维修工是物业管理企业的基本技术力量,应钻研相关的维修技术,学会电脑,成为本行业的行家里手。

11、拴心留人。物业管理是劳动密集型企业,劳务人员中外来工多、农民工多、文化水平低的多,特别是他们没有接受过系统的职业道德教育和技能培训,难以形成义利结合、以企业为家的职业道德观,所以,流动性特别大,有时甚至像牧民一样,说走就走。物管企业应下力气针对这些特点,开展职业道德教育、入司教育、忠诚企业的教育等,努力做好拴心留人的工作。包括:第一,如实的介绍公司的情况,选准适合企业需要的人;第二,认真开展敬业、爱业、创业教育,引导他们忠于职守,忠诚企业,安心企业;第三,努力为他们创造良好的工作、生活及成材环境,实行环境留人;第四,积极开展思想政治工作和谈心活动,实行感情留人。

12、先礼后兵。物业管理面对千家万户,形形色色的人都有,讲礼的与不讲礼的同在,思想品德高尚的和低下的并存,这是我们不能选择的。其中,收费是物业管理最敏感的一个话题,而服务收费又是物管企业的生存根本,对于一些业主以各种理由拒绝物业收费,我们首先要主动检讨自己工作中的不足,坚持耐心说服解释。但是,当我们依约提供了质价相符的服务后,对于仍不交物业服务费的业主,我们就不能一味退让,而应该先礼后兵,该出手时就出手。即:首先是采取主动协商的策略来解决;其次是通过发律师函,甚至停水停电来解决;再次是对于无理取闹、恶意拒交管理费的,该打管司的就打官司,直至达到追回物业服务费之目的。

篇三:写字楼物业特色服务
2016甲级写字楼物业管理方案

甲级写字楼物业管理方案怎么写,一个写字楼设施一切正常,给住户提供了文明,舒适的商住环境,体现了该写字楼的物业服务水准以及维护良好形象。以下这篇是甲级写字楼物业管理方案文章,供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

甲级写字楼物业管理方案范文:

第一节任务和岗位设置

一、任务

工程部是实施大厦工程管理,保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性,这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾,是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

工程部的职责范围如下:

1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理,维护保养和故障检修;

2、负责大厦公共设施、设备的维修保养;

3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务;

4、负责大厦外派工程的监管工作。

5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。

二、工程部架构图(A座)

工程人员结构图

人员配置说明

项目负责人:1人

工程专业工程师:3人(土建、电气、机电各1人)

综合维修班:15人

领班:1人(兼维修)

综合维修工:15人

设备运行:8人

领班:1人(兼维修)

运行工:7人

配电室值班电工:16人

领班:1人(兼值班)

BC座配电室8人

DE座配电室8人

库管1人

共计44人

第二节岗位职责

一、工程部经理岗位职责

1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。

2、负责制订培训计划,定期开展对本部门员工的业务培训,监督、检查、指导本部门员工工作,定期对本部门进行考核。

3、协助物业公司完成所交办的各项工作。

二、主管岗位职责

1、在工程部经理的领导下,管理本系统的员工和所辖设备。

2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案

3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。

4、填写本系统的操作要求和工作指令。

5、提出本系统的备仓计划,协助采购专业性较强的工具或零件。

6、负责与相关业务主管部门进行业务联系,负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

三、领班岗位职责

1、在项目主管领导下,对所辖设备及员工进行管理。

2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

3、监督执行本部门的工作指令,负责跟进工程单的作业情况。

4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。

5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

四、电工岗位职责

1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况,填写

各种相应记录,做到每两小时巡视一次,特殊情况加强巡视次数。

2、必须按照安全操作规程操作,在值班时间内值班人员对变配电

室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。

3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制

定的各项规章、制度。

4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式,掌握主要设备的

性能及故障处理。

5、保证机房内的环境卫生。

6、管理好固定资产,三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工

作、保卫工作、防火工作。

五、水工岗位职责

1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度,服从公司各级领

导的管理,树立高度的责任心,做好本职工作。

2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正

常运行与维修保养工作。

3、做好所属设备的维修、保养工作,保证冷、热及采暖系统的正常运行。

4、做到日有日检,周有周检,发现问题及时汇报并处理,当班发

生的问题不得交班,应配合下班完成修理任务。

5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料

及工时报本部主管领导。

第三节内部管理规定

一、值班规定

1、值班员工必须严格坚守岗位,不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者,作违反劳动纪律处理;造成损失的,追究其经济责任。

2、值班员工必须服从当值主管的安排,听从调配,执行当值主管的工作指令。

3、值班员工必须严格执行巡检制度,做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,及时发现隐患,迅速扣除故障,保证设备安全运作。

4、值班员工必须做好当班的工作记录,按栏目要求认真填写。

二、交接班规定

交班人:

l、必须在交班前认真填写好交班记录,写明运行情况及发现的问题,准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。

2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。

3、做好交班前的一切准备工作,整理现场,做好环境卫生和设备卫生,为下一班工作创造有利条件。

接班人:

1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒,否则严禁交接班。

2、应提前十五分钟到岗,由交班人将交班事项交待清楚。

3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地,确认无误后,由接班人签字后方可离岗。

4、在交接班期间发生的设备问题,应立即停止交接班,并由交、接班人远共同协力解决,同时上报本工种领班和当值主管。

三、运行记录管理制度

1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录,由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

2、设备月度检查保养表填好后交领班,项目经理审查后每月交物业公司存档。

3、所有记录必须按时完成,不准弄虚作假。

第四节设备设施管理

设备设施管理的主要内容有:

1、确保能源的供给及有效地控制能耗

2、建立日常保养和定期检查、维修制度,并作好详细记录

给排水系统设备的维护管理

给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。

(1)加强巡视检查,检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。

①水工工作职责之一就是巡视检查,一般每天不少于一次,一旦发现问题,及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。

②水箱清洗消毒,水箱定期进行清洁消毒工作,每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。

(2)若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时,应事先与物业公司沟通,

说明停水原因和停水时间。

(3)定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。

(4)要定期清理局部面天沟、污水坑井,使之疏通。

(5)室外管道、水表、阀门等需定期养护,减少锈蚀。在冬季来临

之前,做好保温防冻工作。

(6)每年对化粪池进行2-3次清掏,以保证管线通畅。

(7)每年对各管线节门,水泵压一次盘根,各节门水泵螺丝上机油一次。

供电系统的维护管理

配电室是供电的中心,为加强这方面的管理,需制定管理规定。

1、配电室施行“三铁”管理。铁门铁柜铁窗。各种高压设备配件,高压安全用具严格管理,分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据,每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。

2、严格实施要害部门的门禁制度,未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。

3、配电室的全部机电设备,由专业技术人员负责管理和值班。送

停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。

4、建立运行记录,每年进行两次全面停电设备大修维保,解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患,并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。

5、供电回路操作开关的标志要显著,停电拉闸、检修停电要挂标

示牌,非有关人员绝不能动。

6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

7、严格执行供电局颁发的“四措八制”,以及公司对紧急停电等有关事项的规定。

8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下,要加强对设备的巡视,当发生事故时,应保持冷静,按照操作规程及时排除故障,并及时做好记录。

9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套

等。

空调系统管理

一、风机房管理规定

1、严禁无关人员进入机房内。

2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。

3、风机房内必须保持整洁,各类标志清晰,不得存放杂物或作其他用途。

4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。

5、空调员工定期巡查风机房,发现问题及时修理,并记录在检查表上。

二、空调系统检查巡视内容

1、设备巡查

(1)巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态,听有没有异常声音;观察电压、电流是否在正常范围;检查水位是否在正常位置,有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。

(2)巡查设备是否在规定时间内运行或停止。

2、空调机房

(1)主机是否正常,油温是否在正常湿度,油位是否正常;三相电压是否正常;水压是否在正常压力。

(2)巡查水泵运行状态,检查进出水压力、运转马达声音是否正常,运行中有无过热现象,检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。

3、水塔、水箱检查

(1)凉水塔:检查水塔有无溢流、缺水,风扇运行时是否发出噪音,风扇起动电柜有无故障指示。

(2)膨胀水箱:检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。

4、风机等检查

(1)新风机:检查运行时有无发出噪音,起动箱指示灯是否正常,走廊风口的风量是否足够,尘网有无堵塞,电梯厅盘管尘网是否干净,运行有无噪音。

(2)分体机:运行时有无发出噪音,制冷能力是否良好,尘网有无堵塞,去水冷凝盘去水是否顺畅。

三、空调系统运行管理规定

1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责,电工主管进行监督。

2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次,并将运行参数记录在空调系统运行表上,未经主管批准,不得擅自更改运行参数。

3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。

4、在不影响大厦正常营运的前提下,积极探索并实施有效的节能方法。

四、空调系统维修保养规程

1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修,并按空调系统保养计划做好设备保养。

2、专业主管每年12月制订下年度的空调系统保养计划,并负责组织实施。

3、设备维修过程所要更换的零件,必须做详细记录。

4、注意用电、防火安全,如需烧焊,须办理动火证,并严格遵守动火作业规定,配备灭火器施工。

5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表,冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。

五、中央空调系统应争处理方案

(一)冷水机组

1、巡查发现运行中的冷水机组故障,应立即停止该机,转开备用电机。

2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。

3、设备保养公司接通知后,办公时间内4小时内到场维修,非办公时间12小时内到场维修,并在事后做维修报告。

(二)水泵

1、巡查发现运行中的水泵异常,应先停该泵对应的主机,后停异常水泵,开启备用水泵,并启动主机继续供冷。

2、发现故障的技工检修,可当场解决的问题即时修复,并记录在当值日志上。

3、属较严重的故障应报告专业主管,由其组织维修,并在事后作维修报告。

(三)凉水塔

1、巡查发现运行中的水泵异常,应先停该泵对应的主机,后停异常水泵,开启备用水泵,并启动主机继续供冷。

2、发现故障的技工检修,可当场解决的问题即时修复,并记录在当值日志上。

3、属较严重的故障应报告专业主管,由其组织维修,并在事后作维修报告。

(四)管网系统

1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。

2、采取相关措施,以防水浸入电梯井和用户单元,并将水引入地漏;如地漏排水量不够,则将漫出的水导入走火梯。

3、对漏水口做处理,以防水到处乱射;将空调机房内管道底部排水口打开排水,留意水泵房污水泵抽水情况;一旦发现集水坑水位过高,则需关闭排水口。

4、报告专业主管,由其安排抢修并在事后作维修报告。

5、事件发生后,将情况通知物业公司及相关单位。

第五节维修管理细则

(一)工程部入户维修流程图

维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”,做到维修问题及时解决,把业主的困难当作自己的困难,方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下:

1、接报修

(1)、接报修时先讲:“您好,维修班XXX,先生(小姐)有什么事情请讲”;

(2)、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。

2、从接到报修开始,一般无其他特殊情况,应在10分钟内到达业

主家;

3、敲门、按门铃

到达业主家门口,先轻轻敲门或按一下门铃,如无反应,应间歇

10秒钟后再敲门或按门铃第二次,不要连续按或是按住不放。

4、业主开门后,应招呼一声您好!说明自己的身份,告诉业主维

修事项,得到业主认可后:

(1)、脱鞋或带鞋套进入;

(2)、在业主带领下进入维修房间,不随意走动。

5、修理

(1)、电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行;

(2)、在修理当中必须移动有关物品时,应先征行业主同意,并小

心轻放。

6、清场

(1)、在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布,不得

将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上;

(2)、工作完毕请业主验收,并将移动过的物品放回原处,清理现

场。取得业主认可后,填写维修工作单,由业主签字确认。

(3)、禁止收取业主的礼物礼品,离开房间时与业主道别。

(二)其他区域维修管理

维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处,在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视,并做好记录。

1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次,要求灯泡亮度正常,灯

罩完好。北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录,每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况,白天统一维修,作业时必须使用安全带,工作程序必须遵守高空作业有关规定。

2、污(雨)水井沟定期清理,化粪池每年清理2-3次,严重的要用吸粪车进行吸取,保证无污水外溢现象。

3、天顶面定期进行检查,做到无积水,无渗漏,隔热层无破损。

如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复,石材层面如破损开裂应及时给予修复.

第六节紧急情况处理方案

(一)水工紧急情况处理

1、跑水事故预案

发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水情况,关闭泄漏点最近上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。以最短时间恢复正常供水。同时组织人员清扫泄漏积水,防止连带反应。处理完毕做好相关记录,并将处理结果反馈领导。

2、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查,并与消防中控室等相关部门联系,查明原因具体处理。

3、在发生突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。

4、在突发事件处理完成后,应认真填写相应记录,要求详细清楚。

(二)电工紧急情况处理

1、电器火灾故障处理预案

遇到电器故障引起的火灾时,应立即切断电器设备电源,利用现场灭火器材控制火势,并及时通知保安部消防控制中心及上级领导。当保安部人员到达时应协助灭火,并做好现场配合如临时照明,用电等。机房值班人员按消防要求启动相应设备如排烟风机消防水泵等。灭火完毕后,做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。

2、电器事故(停电跳闸)处理预案

值班人员在值班时,如遇到电器事故,应首先根据报警和中央信号盘指示及时准确判断故障点。向主管领导汇报,根据指示要求迅速、无误的处理故障,严禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后,要先查明事故原因,并做好相应记录。

3、触电事故紧急处理预案

如遇危害到人身或设备安全事故时,应先处理事故,后向有关领导汇报。

1)脱离漏电物体

大厦内发生人员触电事故时,首先应及时准确的断开漏电物体电源开关。(同时防止触电人员脱离电源后的二次伤害)。然后对触电人员施救。当无法找到或无法切断漏电物体电源时,应立即使用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。

2)触电人员急救

首先检查触电人员受伤情况,把伤者仰面平放,头部稍微后仰,放松伤者领带腰带,保持呼吸通常。打电话报120或999。当触电者无呼吸时,对其进行人工呼吸。无心跳时,对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时,如伤者无明显致命外伤,在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特别提醒伤者是触电。并协助医务人员进行救助,做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。

4、电梯紧急事故处理预案

电梯困人事故处理预案

1)工程维修人员在接到报修后,应立即组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿厢位置(根据楼层指示灯或小心开启厅门查看)。

2)询问轿厢内是否有租户或客人,安抚被困人员。

3)关闭故障电梯总电源。

4)用电梯专用钥匙开启厅门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢

5)当电梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢到达最近楼层,救出被困人员。

电梯进水事故预案

1)当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源

2)通知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交情况及处理报告

电梯特殊故障处理预案

遇到工程人员无法处理的复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时通知电梯公司来人修理。事故处理完毕应对事故处理过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。

(三)火灾处理应急方案

1、报警程序

一旦发现火灾苗头,如烟、油、味、声等异常状态时,每一位员工都有责任立即向消防监控室报警,请其查明原因。

发现火情的人应保持镇静,并立即采取各种灭火措施:

(1)立即通知消防监控室。

(2)采用电话报警时讲话声音要清楚,要说明起火地点,是否有人

被围困,火势的情况以及是否正在采取扑救措施等,然后通报自己的姓名和部门,并注意倾听监控室的补充询问,认真回答,得到允许后方可挂断报警电话。

(3)不要在火场附近区域高叫“着火了”,以免造成混乱。

2、工程各系统配合灭火工作程序

在接到火情通知后,立即检查本部门各个控制系统岗位,启、闭消防设施达到自动灭火状态;组织本部员工义务赶赴火场,扑灭火灾;组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题。其他系统工作人员要做到:

(1)配电室(高压、低压):接到火情通知后,密切注意火场附近的电力运行情况,随时准备切断火场的电力供给,当接到切断火场电源的指令后,应立即按指令控制设备。

(2)电梯监控:接到火情通知后,立即将消防电梯降到首层,并亲自控制,专供灭火工作使用,同时停止火场区域的其他电梯的运行。

(3)水系统:接到火情通知后,立即做好消防用水的供应工作,并做好供水设备的抢修工作。

(4)空调系统:接到火情通知后,立即关闭起火区域的空调机组。

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篇四:写字楼物业特色服务
2016写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案怎么写,一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本,提高企业的利益,降低生产等。以下这篇是写字楼物业管理方案文章,供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

写字楼物业管理方案范文:

1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;【写字楼物业特色服务】

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员;

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5公示24小时服务电话;

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3顾客资料档案;

3.6.2.4物业服务日常管理档案。【写字楼物业特色服务】

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

4.2.4顾客迁离本物业后,应为顾客提供一个月的邮件保管服务,并尽力通知顾客领取,对无法联系收件人的邮件,要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定;

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;

5.2.3每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效,应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,油浸式变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

5.3.1.5变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;

5.3.1.6直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

5.3.2.2制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;

5.3.2.6应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

5.3.2.8制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

5.3.3.3生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

5.3.3.4雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

5.3.3.5制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

5.3.3.7二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

5.3.3.10未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效;

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

5.3.4.3每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外,还应做好以下日常维护:

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;

——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;

——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;

——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备,操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇;

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行;

5.3.6.9电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

5.3.7.2操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

5.3.7.4报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

5.3.7.5故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

5.3.7.6火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

5.3.7.7电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

5.3.7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;

5.3.7.9火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.10火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.11确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.12火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰;

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

5.3.7.16消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

5.3.7.18消防泵每月启动一次,每年保养一次;

5.3.7.19消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

5.3.7.22保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

5.3.7.25消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

5.3.7.26发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

5.3.7.29制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

5.3.8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

5.3.8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

5.3.8.4录像机工作正常,显示准确、整洁;

5.3.8.5录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;

5.3.8.6摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁;

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

5.3.8.14制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.9.3传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

5.3.9.4执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

5.3.9.5直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

5.3.9.6末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

5.3.9.7执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.9.8制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对;

5.3.9.10建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁;

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

5.3.10.4配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.5光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.6插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

5.3.10.9病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份;

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer,Mail/FTp等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常;

5.3.11.4电子门锁工作正常;

5.3.11.5门磁开关工作正常,灵活有效;

5.3.11.6建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固,外观整洁;

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;

5.3.12.4传输线路正常,图像清晰;

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常;

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;【写字楼物业特色服务】

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;

5.3.13.5每季度检测传输电压;

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.15.3出入口机工作正常,通讯正常;

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

5.3.15.5图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

5.3.15.7车辆检测器工作正常;

5.3.15.8执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2016《建筑照明设计标准》;

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

5.3.17.2保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:

3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

5.3.18.4吊篮运行平稳,无倾斜;

5.3.18.5设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

5.3.18.6在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

5.3.18.7设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档案并分析控制;

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班,举止文明、态度和蔼,用语规范、礼仪规范,按时到岗,坚守岗位不脱岗;

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁,注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点;

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的畅通;

6.1.4对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理,必要时引导至电梯厅或指定区域;对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记;

6.1.5对物品进出实施分类管理,大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线,重点、要害部位每小时至少巡逻一次,发现违法、违章行为应及时制止;

6.2.2按规定时间、路线巡回检查,多看、多听、多问,排除各种不安全因素;发现疑点应追查原因,同时通知有关部门;

6.2.3巡视中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案;

6.2.4收到中央监控室发出的指令后,巡逻人员应及时到达,并采取相应措施;

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查,发现缺失,损坏或不能正常使用等情况,应及时报告并记录。

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通,保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控,保持完整的监控记录;

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

6.3.4保持治安电话畅通,接听及时(铃响三声内应接听)。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,公开收费标准;

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理,维护交通秩序,保证车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问,应向驾驶员敬礼后再进行询问;

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理;车辆停放有序,车库场地定时清洁,无易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏气车辆进入停车场;

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌,照明、消防器械配置齐全;

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1应建立健全消防管理制度,建立消防责任制;

6.5.1.2楼内应设置消防设施,保持消防通道畅通,在楼内明显位置设置消防疏散示意图;

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护,保持其完整、完好,能正常使用;消防带圈绕均匀,灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好,压力指示在区域线范围内,器材不超过有效期,各类设备设施能正常运行与使用;检查记录详细,如发现消防器材有异常情况,应及时予以调换或报修;

6.5.1.4制订火险应急预案,定期进行消防宣传和消防演习;

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程,普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时,应采取以下应急措施:

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固;

——对集水井水泵运转情况进行检查,保证正常排涝;

——对排水系统进行检查疏通,清除杂物,确保排水畅通;

——及时准备必要的抢险物资,安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况,制定突发性公共事件应急预案,每年根据实际情况组织1—2次应急演习;

——当发生突发性事件时,应按预定方案进行处理,全力配合有关部门,保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施,如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制,有专职保洁人员和明确的责任范围,实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求:

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净,无杂物,无明显油渍、污渍;顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网;墙面干净无积尘,各种指示牌表面干净有光泽;消防器材表面干净,摆放整齐;减速带表面干净无明显污迹,各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净,无杂物、无积水,地垫摆放整齐干净,天花板干净无蛛网,灯罩表面无积尘、蛛网,墙面干净无污渍,各种物品表面干净无渍,清洁工具摆放整齐有序,室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍无痰迹,烟灰缸内烟头不应超过3个,垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放,袋装垃圾摆放整齐,地面无明显垃圾,无污水外溢,房内应无明显异味,垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行,如上班前、下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责,日产日清;对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案,全力配合有关部门,保障顾客人身安全,减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物;

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物;工作时不能发出声响;枯枝败叶、水滴等应及时清理干净;

8.1.3植物应鲜活,具有观赏价值。叶面干净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;盆器及托盘完好干净,托盘无积土。土面不外露;

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种,观赏性强,观赏期长,管理方便;

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物;公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致;

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培;如需施肥只能使用无机肥,严禁使用有机肥;发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;

8.2.2保持土壤适度湿润,原则上“不干不浇,浇则浇透”;浇灌中流出的余水及时清理;

8.2.3草坪保持平整,高度不超过5厘米,草屑及时清理;乔木修剪科学合理,剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,内膛不乱,通风透光;绿篱修剪整齐有型,保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时,无残花;

8.2.4绿地内立视应无明显杂草,土壤疏松通透;

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况,适时适量施无机肥;

8.2.6预防为主,生态治理。草皮无病斑,植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹;

8.2.7绿地内无垃圾,乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;

——在提供专项特约服务前,应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准,并与顾客商定特约服务收费标准;

——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员;

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5公示24小时服务电话;

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3顾客资料档案;

3.6.2.4物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

4.2.4顾客迁离本物业后,应为顾客提供一个月的邮件保管服务,并尽力通知顾客领取,对无法联系收件人的邮件,要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定;

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;

5.2.3每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效,应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,油浸式变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

5.3.1.5变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;

5.3.1.6直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

【写字楼物业特色服务】

5.3.2.2制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;

5.3.2.6应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

5.3.2.8制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

5.3.3.3生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

5.3.3.4雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

5.3.3.5制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

5.3.3.7二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

5.3.3.10未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效;

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

5.3.4.3每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外,还应做好以下日常维护:

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;

——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;

——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;

——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备,操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇;

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行;

5.3.6.9电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

【写字楼物业特色服务】

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

5.3.7.2操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

5.3.7.4报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

5.3.7.5故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

5.3.7.6火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

5.3.7.7电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

5.3.7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;

5.3.7.9火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.10火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.11确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.12火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰;

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

5.3.7.16消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

5.3.7.18消防泵每月启动一次,每年保养一次;

5.3.7.19消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

5.3.7.22保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

5.3.7.25消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

5.3.7.26发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

5.3.7.29制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

5.3.8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

5.3.8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

5.3.8.4录像机工作正常,显示准确、整洁;

5.3.8.5录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;

5.3.8.6摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁;

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

5.3.8.14制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.9.3传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

5.3.9.4执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

5.3.9.5直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

5.3.9.6末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

5.3.9.7执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.9.8制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对;

5.3.9.10建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁;

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

5.3.10.4配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.5光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.6插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

5.3.10.9病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份;

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer,Mail/FTp等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常;

5.3.11.4电子门锁工作正常;

5.3.11.5门磁开关工作正常,灵活有效;

5.3.11.6建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固,外观整洁;

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;

5.3.12.4传输线路正常,图像清晰;

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常;

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;

5.3.13.5每季度检测传输电压;

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.15.3出入口机工作正常,通讯正常;

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

5.3.15.5图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

5.3.15.7车辆检测器工作正常;

5.3.15.8执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2016《建筑照明设计标准》;

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

5.3.17.2保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:

3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

5.3.18.4吊篮运行平稳,无倾斜;

5.3.18.5设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

5.3.18.6在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

5.3.18.7设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档案并分析控制;

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班,举止文明、态度和蔼,用语规范、礼仪规范,按时到岗,坚守岗位不脱岗;

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁,注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点;

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的畅通;

6.1.4对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理,必要时引导至电梯厅或指定区域;对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记;

6.1.5对物品进出实施分类管理,大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线,重点、要害部位每小时至少巡逻一次,发现违法、违章行为应及时制止;

6.2.2按规定时间、路线巡回检查,多看、多听、多问,排除各种不安全因素;发现疑点应追查原因,同时通知有关部门;

6.2.3巡视中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案;

6.2.4收到中央监控室发出的指令后,巡逻人员应及时到达,并采取相应措施;

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查,发现缺失,损坏或不能正常使用等情况,应及时报告并记录。

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通,保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控,保持完整的监控记录;

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

6.3.4保持治安电话畅通,接听及时(铃响三声内应接听)。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,公开收费标准;

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理,维护交通秩序,保证车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问,应向驾驶员敬礼后再进行询问;

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理;车辆停放有序,车库场地定时清洁,无易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏气车辆进入停车场;

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌,照明、消防器械配置齐全;

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

【写字楼物业特色服务】

6.5.1.1应建立健全消防管理制度,建立消防责任制;

6.5.1.2楼内应设置消防设施,保持消防通道畅通,在楼内明显位置设置消防疏散示意图;

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护,保持其完整、完好,能正常使用;消防带圈绕均匀,灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好,压力指示在区域线范围内,器材不超过有效期,各类设备设施能正常运行与使用;检查记录详细,如发现消防器材有异常情况,应及时予以调换或报修;

6.5.1.4制订火险应急预案,定期进行消防宣传和消防演习;

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程,普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时,应采取以下应急措施:

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固;

——对集水井水泵运转情况进行检查,保证正常排涝;

——对排水系统进行检查疏通,清除杂物,确保排水畅通;

——及时准备必要的抢险物资,安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况,制定突发性公共事件应急预案,每年根据实际情况组织1—2次应急演习;

——当发生突发性事件时,应按预定方案进行处理,全力配合有关部门,保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施,如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制,有专职保洁人员和明确的责任范围,实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求:

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净,无杂物,无明显油渍、污渍;顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网;墙面干净无积尘,各种指示牌表面干净有光泽;消防器材表面干净,摆放整齐;减速带表面干净无明显污迹,各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净,无杂物、无积水,地垫摆放整齐干净,天花板干净无蛛网,灯罩表面无积尘、蛛网,墙面干净无污渍,各种物品表面干净无渍,清洁工具摆放整齐有序,室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍无痰迹,烟灰缸内烟头不应超过3个,垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放,袋装垃圾摆放整齐,地面无明显垃圾,无污水外溢,房内应无明显异味,垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行,如上班前、下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责,日产日清;对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案,全力配合有关部门,保障顾客人身安全,减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物;

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物;工作时不能发出声响;枯枝败叶、水滴等应及时清理干净;

8.1.3植物应鲜活,具有观赏价值。叶面干净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;盆器及托盘完好干净,托盘无积土。土面不外露;

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种,观赏性强,观赏期长,管理方便;

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物;公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致;

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培;如需施肥只能使用无机肥,严禁使用有机肥;发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;

8.2.2保持土壤适度湿润,原则上“不干不浇,浇则浇透”;浇灌中流出的余水及时清理;

8.2.3草坪保持平整,高度不超过5厘米,草屑及时清理;乔木修剪科学合理,剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,内膛不乱,通风透光;绿篱修剪整齐有型,保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时,无残花;

8.2.4绿地内立视应无明显杂草,土壤疏松通透;

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况,适时适量施无机肥;

8.2.6预防为主,生态治理。草皮无病斑,植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹;

8.2.7绿地内无垃圾,乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;

——在提供专项特约服务前,应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准,并与顾客商定特约服务收费标准;

——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。

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篇五:写字楼物业特色服务
2016物业专业见习报告

转眼间实习期已结束,大家有什么感想呢?物业专业见习报告该怎么写呢?以下是小编为大家收集的2篇物业专业见习报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业专业见习报告1——

在实习过程中,我在管理处指导老师的热心指导下,积极参与物业管理相关工作,注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作,用理论知识加深对实际工作的认识,用实践验证所学的物业管理理论,探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活,既紧张,又新奇,收获也很多。通过实习,使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

我所实习的xx物业管理有限公司,隶属于xx集团。目前,该公司拥有员工近1500人,在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米,管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。xx花园是其所管辖的物业管理项目之一。xx花园由2栋19层高的塔楼组合而成,小区面积约29000平方米,居住270户,居住人口近一千人,管理处员工26人,其中:管理人员6人。

回顾实习生活,感触是很深的,收获是丰硕的。实习中,我采用了看、问等方式,对xx花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解,分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时,对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理,创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。xx物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手,并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人,对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。xx物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作,使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数,减少盲目性;随着市场竞争激烈,知识、技能的不断更新,对在职员工提供各类专业性的培训机会。xx物业提倡“工作就是学习,工作就是创新”,每位员工都争做“学习型、创新型”员工,员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而,使员工个人素质得以提高,管理处的管理服务水平和管理效益得以提高,树立了良好的企业形象。

从实际出发,管理处严格参照lS09000质量体系运作,制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责,制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准,实行定性和定量考核相结合,增强了考核的可操作性,减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制,实行末位淘汰制,避免了考核走过场的现象,通过考核机制的建立,增强了员工的危机感、紧迫感,促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长,创特色服务,提升核心竞争力。

在实习中,我看到一套由xx物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括:“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系,是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量,有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而,实现了高效的管理运作,解决了业主的奔波之苦,创造了一种无微不至、无所不在的服务,提升了服务效率,提高了业主满意度,提升了物业管理服务的水平和服务质量,最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

三、推行“顾客互动年”,促进公司与业主之间的良性互动。

xx物业在与业主关系管理方面,在实习中我了解到,在20xx年xx重点开展了“顾客互动年”活动。成立了xx俱乐部,设立新生活服务中心,开通客户服务热线,及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等,有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如:三月份,开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节,与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份,组织小区业主观看露天电影;十二月份,圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动,加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流,创建了互动的顾客关系,营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于设备管理,我在实习中看到,管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视,定期进行检查、保养、维修、清洁,并认真作好记录,发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次,进行水质化验,以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次,以确保发生火灾险情时,消防泵能正常使用。等等。

五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。

管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗,岗与岗之间密切联系,对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训,加大对在职安保员的培训力度,注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训,从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识,树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责,安保人员在做好治安管理职能外,还为业主提供各种服务,形成了管理处一道亮丽的风景线。

短暂的实习转眼而过,回顾实习生活,我在实习的过程中,既有收获的喜悦,也有一些遗憾。通过实习,加深了我对物业管理知识的理解,丰富了我的物业管理知识,使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时,由于时间短暂,感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面,只是在看人做,听人讲如何做,未能够亲身感受、具体处理一些工作,所以未能领会其精髓。

通过实习,我认识到要做好物业管理工作,既要注重物业管理理论知识的学习,更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业,它所提供的产品是无形的服务,物业管理是一种全方位、多功能的管理,同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。

物业专业见习报告2——

一、停车场管理

目前深圳市停车场大都属于收费管理。管理处主任安排我做停车场管理员,负责车辆进出管理和停车场巡查等工作。我首先学习了管理公司关于停车场管理方面的制度,如停车场管理员工作职责、停车场管理规定及收费标准等。我向保安主管了解了停车场基本情况,并熟悉了车辆进出口、限高、限速、禁鸣标志、方向指示、停车线和禁停线等停车场标识。深业大厦的停车场有62个停车位,分为地面和地下车位。在熟悉停车场设施和管理处关于车辆管理制度以后,我就开始参与车辆管理的实际工作。作为一个停车场管理员,他的仪容仪表代表了管理公司的服务形象,因此必须统一服装并做到文明规范。在车辆进入停车场时,我用微笑面对每一位客户,向客户行礼,将车辆基本情况做一个登记,比如车辆外观、型号、车牌号码、进场时间以及有无损坏等,对于车辆有损坏的,应告之客户,然后将车辆出入证友好的递给客户。

车辆出场时,看车辆使用者与车辆是否相符(如果不相符应问明情况,与车主取得联系,征得车主同意后放行),然后查看出场时间,达到收费时间的应按照物价局统一收费标准进行收费,出具收费票据并收回车辆出入证在进行停车场巡查时,要维护进出车辆的秩序及车场设施设备的完好,指挥进场车辆停放在已划好的车位线内并排放整齐,告诉车主关好车门车窗,并带好贵重物品和车辆出入证。我按照公司规范对车场进行不间断的巡查,检查车辆是否停好,有无损坏或缺少部件,发现车辆门窗未关好或被损坏等情况时,立即与车主取得联系,并进行登记。在实习过程中发生了这样一件事情:一车辆的车门被划损,车主认为是在本停车场损坏,要求管理处负责赔偿,当时我不知道如何处理,于是向保安主管报告。保安主管立即赶来了解情况,发现该车位比较窄,且旁边车位已空置,从划损情况看,很有可能是旁边车辆开出时刮损该车辆车门。保安主管通过翻查车辆进出登记表及停车场录像,查出的确是旁边车辆开出时划损,且该车主是楼上一位业主,保安主管即刻与该业主取得联系,起初该业主不承认,保安主管通过耐心的解释并出具停车场车辆出入登记和录像资料,经过协调,该业主同意给受损车辆予以修复,并承担费用。在这件事情中,我感觉巡查工作没做到位,未能及时发现和处理,造成了车主的投诉,如果没有停车场录像作为证据,就会给解决问题带来极大难度。所以车辆出入登记、不定期巡查和技防措施是停车场管理不可或缺的手段。但是在车辆停放过程中时常会出现损伤甚至丢失的现象,最近报道中也经常有类似的案例发生,我认为这要有一个责任明确过程,如果是由于管理工作没做到位造成的,管理公司应该付有一定责任,但是物业管理公司毕竟不是保险公司,它提供的停车场管理服务仅仅是停车场的秩序维护服务,收取的管理费是停车位的租金,并不是车辆的保管和保险费用,因此我认为在发生车辆被盗案件中,物业管理公司不应该承担这种损失。当然这种情况也要具体情况具体分析,前提是物业管理公司提供了它所承诺的管理服务。

二、绿化养护管理

随后,我又被安排进行绿化养护管理方面的工作。深业大厦是一个高层写字楼,其绿化面积较小,但绿化养护工作仍然是管理工作中不能缺少的一块。实习中我主要负责日常绿化养护工作的巡查和记录。我按照绿化管理工作内容、要求及标准对绿化养护工作进行巡查。

首先,我按标准巡查了所有的花草树木长势是否良好,看有无虫害、病态及修剪是否成型。其次,我检查了绿化的保洁情况,主要查看绿地有无枯叶、石块、杂草、纸屑、烟头、花卉的清洁及修剪的枝叶是否随时清除和是否对绿地标识是否干净、整齐。第三:浇水,每天我对绿化养护人员的浇水情况进行检查,注意到绿化养护人员都是在早、晚浇水,并且浇湿浇透。第四,在巡视过程中我发现绿化工每周除草、松土一次,并将树木根部土壤做成锅状,经了解,是为了便于绿化保养人员对树木浇、灌水。

在实习工程中还了解到,除以上日常工作以外,绿化养护人员还要定期施肥:春、秋季节对各种植物施肥一遍,其它季节视情况而定,肥料的选择以有机肥为主,尽量少施化肥;绿化区内的花灌木,以及绿篱、草皮,造型乔、灌木,每月修剪一次,平时发现与总体造型不协调时必须修剪,其它各类植物的修剪主要集中在冬季进行;春、秋季定期每月喷杀二次,平时发现虫害即时喷杀;补种以春季为主,绿地要求保持无黄土裸露;苗木出现拥挤现象时,可进行移植,对不适应环境树木给予更换品种;进入风季前必须对新种的或具一定高度、冠幅大的乔、灌木进行撑牢。这些都是绿化养护工作中的基本工作。

我在巡视检查中对一般问题(如清除杂草不及时、发现虫害等)交由绿化养护人员立即采取措施加以解解决,并对检查结果及处理情况进行登记。从中我不仅学会了很多绿化养护的基本知识和操作,而且对大厦绿化植物的习性和绿化工具的使用有一定了解和掌握。

三、实习体会

通过这次物业管理实习,接触具体操作工作,我学到了更多的物业管理工作知识。在停车场管理实践中,我注意到需要建立完善管理制度以规范员工行为(礼貌用语、仪容仪表)和提高服务质量;日常的巡视工作和完善的设施设备能够保证车辆的安全。绿化能营造良好的小区环境,因此要求绿化养护人员要熟悉植物特性,在不同环境中正确的养护方法以及如何操作各种工具。物业管理是一门新的学科和行业,具有综合性、技术性、专业性等特征,涉及的知识面相当广,仅仅从书本上学习理论是不够的;物业管理工作具体而烦琐,需要有耐心,在实际运用和操作中,有许多东西还需要不断探索和完善。这次实习我感觉到时间很短,还没能更多、更全面的接触物业管理工作,今后在从事物业管理工作中,还需要不断积累经验,学习新的知识,做一个合格的物业管理员。随着物业管理的不断发展,我认为今后的物业管理学习更要理论联系实际,在理论学习过程中更多的进行各种具体工作实习,可以多设几项专题实习,并就这种专题实习进行学习讨论,集思广益。通过各种物业管理的案例分析,把当前先进的物业管理知识传输给学生,同时也传输了实际解决问题的方法。

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2016物业公司简历自我评价

物业公司简历自我评价

本人对于工作能够细心有耐性,自学能力强,有责任心,有相当的专业知识,具备良好的团队合作精神,踏实肯干,积极上进。有团队合作精神,能够虚心向他人学习,乐于助人,有较强的组织及领导策划的能力。

在四年的大学生活期间,不仅筑就了我扎实的理论知识体系,并且通过各项丰富的实践活动,提高了我的综合能力。为了适应社会发展的需求,我认真学习各项专业知识,发挥自己的特长,挖掘自身的潜力,结合每年的暑期社会实践机会,从而逐步提高了自己的学习能力和分析处理问题的能力以及一定的协调组织及管理技能。尤其是在大学二年级的时候有幸能够成为了房地产研究学会的宣传部部长,这不仅使我绘画创作能力得到充分的发挥,而且从中通过与房地产的专业人士的沟通交流,增强了自身的专业知识,并且还学会了领导组织一项活动的流程、方法等等。

“学而知不足”是我大学期间学习及工作的动力。在大学课程学习的过程中,我觉得光只是学习学校所安排的专业课程是十分的不足够的,一项工作要做的好,除了要靠丰富扎实的专业知识之外,其一些课余知识的学习的帮助也是十分重要的。因此,我自学了office、access、photoshop等电脑软件。除此之外,由于自己本身对日语有着浓厚的兴趣,因而以自学的方式进行学习。通过一年的学习,我现在已经达到日语3-4级的水平,能够与日本人进行基本的交流。以后我还会不断学习,不断丰富自我,我觉得自己还是个蛮有毅力的人,相信以后我会变得更加出色。

在大学的第四年里,我通过的富力集团不同的楼盘进行全方面的物业助理实习后,使我对物业管理的工作内容有了更进一步的了解,对物业管理中不同岗位的只能分配有了较全面的认识,从而加深了自己在这行业的经验。而且通过2个多月来的实习使自己的社会经验得到很大程度的丰富积累,物业管理这份工作主要都是通过与业主沟通来使其管理工作得到顺利进行,这对于以后从事其他行业也有很大的帮助。

作为一名物业管理专业的大学应届毕业生,我所拥有的是年轻和知识。年轻也许意味着欠缺经验,但是,你也可以想象它是一张白纸,你能够在上面画出你想要的图画,只要你能够给与机会,它必定能够成长为你所需要的人才!我自信能凭自己的能力和学识在毕业以后的工作和生活中克服各种困难,不断实现自我的人生价值和追求的目标。

物业管理简历自我评价范文(二)

我是一位来自具有华侨之乡及客都之乡美誉之称的梅州。我是一位典型的客家妹,具有客家人独有的纯朴善良和热情大方的优秀品质。我是一名广州航海高等专科学校物业管理专业的应届毕业生。广州航海高等专科学校是一所培养综合型人才的公办大学,具有悠久的历史,历年来培养了大量的各类优秀人才,受到社会的广泛好评。感谢培育我的学校,它大大丰富了我的知识,大大提高了我的综合素质。以下是我的一些简要的自我介绍。

我是一位动静分明却并不乏活泼好动的女孩,热爱集体活动,喜欢社交活动,并且是一位求知欲旺盛,自学能力较强,敢于创新,永不言败,永往直前的女孩。我从小就有语言天赋和音乐天赋。从初中开始就自学广州话,一考上大学后就开始和同学说地地道道的广州话,并具有甜美的嗓音,唱的歌人称悠美动听。在这短暂的接近三年的大学生活里,我奋发学习,扎实地学好每一门功课,取得了优异的成绩。我熟练地掌握了房地产及物业管理的基本知识和工作流程,能熟练地操作和应用word、excel、powerpoint、internet、photoshop、visualfoxpro和速达物业软件, 在大二期间就取得较好的大学英语四级成绩,具有较好的听、读、写、说及译的能力。

我在努力学习之余,还积极加入物业协会、小记者站、交谊舞协会、黄埔青年志愿者等组织,还积极参加各种有益的活动,如到敬老院慰问老人、大学生义务植树活动、十一晚会表演独唱等,并且还参加各种兼职(详细情况请参阅工作经历),不断提高了自身的综合素质。在2016年至今由于综合测评优秀而获得学校三等奖奖学金。在大二的下学年,更是以综合测评全班第一的好成绩而获得学校奖学金。在这短暂的大学读书生涯中,我还在学好学校开展的各门课程的同时,自学英语口语及翻译、计算机应用、市场营销、企业管理、行政管理等方面的知识,并且还积极参加电脑白领班的培训以及参加行政管理本科段的自学考试,使我受益匪浅。

物业管理个人自我评价范文(三)

当您看到这份简历的时候,谢谢您给了一个选择我的机会。相信我将是与众不同的那一个,会成为竞争大潮中一名优秀毕业生。

我是具备了丰富的专业知识,以及荣获证书的物业管理专业的人才。平时刻苦学习,努力研究课堂外的一些专业性知识,并多次走出学校大门参加各种实践活动。可以坚定的讲:我掌握了比其他应届毕业生都多的物业管理方面的实践经验。还在物业公司获得领导的好评。曾一起跟公司总经理及项目部经理参加河北省建设厅物业管理处组织的学习;还跟项目部经理一起参加了邢台房管局组织的关于邢台物业管理发展的研讨会,在会上针对自己目前所掌握的知识提出了一些建设性的意见和建议;在今年9月份在校期间还被阳光国际小区的经理邀请一起去河南永城的金翰上河、石家庄辛集的芳苑小区参观走访。

通过理论与实践的相结合,我对所学专业更加感兴趣,更加坚定了我要在物业行业有所发展的信心。

因为年轻所以才会有激-情,因为年轻所以才有会更多的信息面对挑战。给我一个机会,回报您一个奇迹,这是一颗年轻的心对您的承诺。相信我是最棒的!

物业管理专业个人简历自我评价范文(四)

本人性格热情开朗,待人友好,为人诚实谦虚。工作勤奋,认真负责,能吃苦耐劳,尽职尽责,有耐心。具有亲和力,平易近人,敢于创新,有较强的社交能力。学习认真刻苦,品学兼优,曾获得过奖学金。

在校期间我在学好自身专业物业管理的同时,还选修了文秘接待技巧,数学文化,太极养身功,语言与表演艺术,西方文学名著欣赏。通过这些课程的学习,使我的能力不断提升。

曾担任过班干部,在学生工作过程中,大大提高了自己的办事和处事能力。此外,还积极参加校内外的文体活动和社会实践活动,以此增加自己的阅历,提高自己的能力。在工作中体会办事方式,锻炼口才和人际交往能力。在学习生活中,做过许多兼职。亲身体会了各种工作的不同运作程序和处事方法,锻炼成了吃苦耐劳的精神,并从中体会到了乐趣,尽心尽力。

在大学学习生活过程中,我的组织协调能力、管理能力、应变能力等大大提升,使我具备了良好的心里素质,让我在竞争中拥有更大的优势,让我在人生事业中走的更高更远。

物业管理毕业生个人简历自我评价范文(五)

本人性格开朗,做事勤奋,塌实.具有较好的团队精神.作为城建学院的一名毕业生,我不仅学到了很多专业知识,同时对建筑方面也有了更深的了解。在学生会的工作经历,使我在组织协调以及沟通方面有了长足的进步。同时我还积极参加学校及社会组织的各项活动,不仅取得了一些成绩,更重要的是锻炼了自我,也让我对社会有了更深的认识。作为院篮球队的一员,我不仅拥有了健康的体魄,也意识到了团队的重要,让我在思想上更加成熟。

度过了美好的大学生活,面对我的是一个更大更精彩的舞台,我充满了激-情。在机遇与挑战并存的现实社会中,我将以更加饱满的精神去面对她,接受社会对我的洗礼。同时我也会继续完善自我,充实自我,为自己的理想去奋斗,去拼搏。

恕冒昧,如果我能成为贵公司的一员,我定当用我的热情和能力完全投入到工作当中去. 相信您的信任与我的实力将为我们带来共同的成功!

也许我不是最优秀的,但我一定是最努力的!

请给我一个机会,我会为您带来一份惊喜!谢谢!

物业公司简历自我评价 [篇2]

1、本人熟悉物业管理程序运作。

2、对物业的前期介入工作、小区物业管理架构组建、物业的接管验收工作流程熟悉。

3、对物业业主入伙资料和装修资料制作熟悉,对业主入伙及装修办理流程熟练。

4、有过创建物业管理优秀示范小区经验,对iso9000导入有一定了解。

5、对物业日常管理有成熟管理服务理念,对业主的投诉意见有自己独特的处理办法。

6、本人对新物业的接管、管理工作经历丰富。

7、能处理在工作中出现比较复杂的问题,具备解决困难问题的能力。

物业公司简历自我评价 [篇3] 物业管理个人自我评价一

本人任职期间一直在市场、工厂、仓库,居住商业写字楼,综合,医院,学校,酒店等物业处担任物业管理工作,一人分管多处楼盘,经历过物业的前期介入到走向成熟的全过程,对物业部门内部管理、人员沟通、各种业务知识培训、考核、与业户沟通本人都较深的研识,由于工作表现出色,04、05年代表瑞风物业公司到广州物业协会参加培训并先后取得物业管-理-员和物业企业部门经理资格证,定期参加行业协会组织的实地考察,参观学习和各类消防讲座,对保安消防知识,消防系统,消防管理以及消防培训都有本人独到的见解,本人自参加工作以来对工作认真负责有较强的职业操守和责任心,能很好利用自己工作实践为公司的繁荣尽一份力。本人有较强的安保等基层人力资源。

物业管理个人自我评价二

我身为一名普通物业管-理-员,我的工作职责主要是熟悉和掌握物业管理方面的法规、制度、政策,不断提高、更新自己的知识结构,与时俱进地跟上物业管理发展方向;是将学到的理论知识用于指导自己的实际工作,尽最大能力处理好,协调好企业与业主之间的关系,尽职尽责地做好每一项工作,始终保持昂扬的精神状态,坚持服务为主、管理为辅的思想,取信于业主,维护好公司良好的形象。身为公司一员,这些都是我必须做到的。

在xx-xx年x月份接管了移动大厦的管理,这是我对外业务接管的第一个写字楼单位,而我此时也被命任为移动综合楼管理直接负责人,开始的时候面临种种的困难,在公司各部门的大力支持下,经过短短的两个月的时间针对移动的特点和要求对设备管理、安全管理我制定了一套严格的管理制度,由于管理力度到岗到人,致使在每个季度的客户调查中都得到了移动公司领导的好评,客户满意率达到xx%以上。

在小区的管理方面我们遇到更多的困难,例如:客户投诉、装修管理、人员出入管理等都要求很高,为满足小区住户的要求,我部门作出了大量工作,并制定了相应有效的措施。

1.积极与业主沟通了解业主的情况,及时把我的工作漏洞做好,提高管理力度。

2.加强装修的巡检,减小因施工单位装修工人的疏忽大意造成管道堵塞和乱建乱搭的现象。控制好装修时间,为住户提供一个安静的休息环境。

3.加强人员出入管理,每月对小区安全管-理-员进行>培训,每季度进行业务考试,提高了我的安全管-理-员的素质,认真检查人员的出入,有效控制了外来人员的进出,为住户提供一个安全的居住环境。

经过我们共同的努力,小区服务管理逐渐得到了业主的认可,在消防安全方面,本部门定期对员工进行消防知识培训和消防演习,不段提醒员工安全至上不能掉以轻心,做好各种应变、应急措施在其间本部门管理的物业未发生过一次失火,消防系统故障率只有x%,消防安全率达到x%,为服务单位提供了一个安全的工作环境。

物业管理个人自我评价三

本人对于工作能够细心有耐性,自学能力强,有责任心,有相当的专业知识,具备良好的团队合作精神,踏实肯干,积极上进。有团队合作精神,能够虚心向他人学习,乐于助人,有较强的组织及领导策划的能力。

在四年的大学生活期间,不仅筑就了我扎实的理论知识体系,并且通过各项丰富的实践活动,提高了我的综合能力。为了适应社会发展的需求,我认真学习各项专业知识,发挥自己的特长,挖掘自身的潜力,结合每年的暑期社会实践机会,从而逐步提高了自己的学习能力和分析处理问题的能力以及一定的协调组织及管理技能。尤其是在大学二年级的时候有幸能够成为了>房地产研究学会的宣传部部长,这不仅使我绘画创作能力得到充分的发挥,而且从中通过与房地产的专业人士的沟通交流,增强了自身的专业知识,并且还学会了领导组织一项活动的流程、方法等等。

'学而知不足'是我大学期间学习及工作的动力。在大学课程学习的过程中,我觉得光只是学习学校所安排的专业课程是十分的不足够的,一项工作要做的好,除了要靠丰富扎实的专业知识之外,其一些课余知识的学习的帮助也是十分重要的。因此,我自学了office、access、photoshop等电脑软件。除此之外,由于自己本身对日语有着浓厚的兴趣,因而以自学的方式进行学习。通过一年的学习,我现在已经达到日语3-4级的水平,能够与日本人进行基本的交流。以后我还会不断学习,不断丰富自我,我觉得自己还是个蛮有毅力的人,相信以后我会变得更加出色。

在大学的第四年里,我通过的富力集团不同的楼盘进行全方面的物业助理实习后,使我对物业管理的工作内容有了更进一步的了解,对物业管理中不同岗位的只能分配有了较全面的认识,从而加深了自己在这行业的经验。而且通过2个多月来的实习使自己的社会经验得到很大程度的丰富积累,物业管理这份工作主要都是通过与业主沟通来使其管理工作得到顺利进行,这对于以后从事其他行业也有很大的帮助。

作为一名物业管理专业的大学应届毕业生,我所拥有的是年轻和知识。年轻也许意味着欠缺经验,但是,你也可以想象它是一张白纸,你能够在上面画出你想要的图画,只要你能够给与机会,它必定能够成长为你所需要的人才!我自信能凭自己的能力和学识在毕业以后的工作和生活中克服各种困难,不断实现自我的人生价值和追求的目标。

物业管理个人自我评价四

将依依不舍的离开古色校园,犹如穿梭游览于大学校园的一过客,短短四年却是我们人生之中最为宝贵的一段。

学习上,我系统全面地学习了本专业的理论基础知识,同时把所学的理论知识应用于实践活动中,把所学知识转化为动手能力、应用能力和创造能力,力求理论和实践的统一。在学习和掌握本专业理论知识和应用技能的同时,还努力拓宽自己的知识面,培养自己其他方面的能力;积极参加学生科协及科学研究活动中的各项活动。

本人对工作能够细心有耐性,自学能力强,有责任心,有相当的专业知识,具备良好的团队合作精神,踏实肯干,积极上进。有团队合作精神,能够虚心向他人学习,乐于助人,有较强的组织及领导策划的能力。

在大学的第四年里,我通过的富力集团不同的楼盘进行全方面的物业助理实习后,使我对物业管理的工作内容有了更进一步的了解,对物业管理中不同岗位的职能分配有了较全面的认识,从而加深了自己在这行业的经验。而且通过2个多月来的实习使自己的社会经验得到很大程度的丰富积累,物业管理这份工作主要都是通过与业主沟通来使其管理工作得到顺利进行,这对于以后从事其他行业也有很大的帮助。

作为一名应届毕业生,我所拥有的是年轻和知识。年轻也许意味着欠缺经验,但是,你也可以想象它是一张白纸,你能够在上面画出你想要的图画,只要你能够给与机会,它必定能够成长为你所需要的人才!我自信能凭自己的能力和学识,在毕业以后的工作和生活中能克服各种困难,不断实现自我的人生价值和追求的目标。

物业公司简历自我评价 [篇4] 物业管-理-员简历自我评价一

本人于xx年x月x日至xx年x月x日期间在xx-x单位实习,实习期为x天。在单位实习期间,本人态度端正,学习踏实,工作认真,注重理论和实践相结合,将大学所学的课堂知识能有效地运用于实际工作中。在岗期间能吃苦耐劳,工作责任心强,尊重上级,团结同事,虚心好学,注重团队合作,接受新事物较快,涉猎面较宽,有自己的思路和设想。

短暂的实习,我主动了解我管理处职能范围、机构设置、人员编制等基本情况,并且严格遵守我单位的各项规章制度。全程参与了管理处筹备”xx-xxx苑-xx”验收、交房的工作,在工作中接受能力较强,能独挡一面,在任务繁忙的情况下,不计较工作时间,加时加班进行工作。

在服务中心较圆满地完成了业主装修引导、业主问题接待和处理等工作,本人运用掌握的计算机专业知识参与小区的数字化管理,得到领导的肯定。主动要求到其它小区了解学习,先后去了xx-x-xx、xx-x-xx等小区。

通过学习书面材料和与各小区人员的交流,本人全面地了解各小区的不同特点。并出色的完成上面交给的各项实习任务,这种积极主动的工作态度获得了管理处人员的一致好评。

海阔凭鱼跃,天高任鸟飞。希望通过学习进一步的提高专业知识,在物业管理领域不断地探索,为物业管理行业做出贡献,做一个优秀的专业管理人员。

物业管-理-员简历自我评价二

本人任职期间一直在市场、工厂、仓库,居住商业写字楼,综合,医院,学校,酒店等物业处担任物业管理工作,一人分管多处楼盘,经历过物业的前期介入到走向成熟的全过程,对物业部门内部管理、人员沟通、各种业务知识培训、考核、与业户沟通本人都较深的研识,由于工作表现出色,04、05年代表瑞风物业公司到广州物业协会参加培训并先后取得物业管-理-员和物业企业部门经理资格证,定期参加行业协会组织的实地考察,参观学习和各类消防讲座,对保安消防知识,消防系统,消防管理以及消防培训都有本人独到的见解,本人自参加工作以来对工作认真负责有较强的职业操守和责任心,能很好利用自己工作实践为公司的繁荣尽一份力。本人有较强的安保等基层人力资源。

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