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至于开房产中介公司当老板，也有成功，有失败的，成功的老板，其实过程也不容易，你看你能做到吗？
孙科：创业当房产中介老板 800通电话促成第1单
2010 年毕业后，内江小伙张科外出务工，他发过传单，卖过电视，摆过地摊....。。经过自己不断努力，他已成为很多人羡慕的人，28岁就成了内江一家房产中介公司老板之一。谈及创业初期的辛苦，他回忆第一笔单子花了4个月左右的时间，和买家之间的通话记录有800余通。对年轻朋友的寄语，他说：积极向上、努力拼搏，总会达到目标。
只身到重庆
在大城市寻找立身机会
2010年，张科从内江职业学院毕业后，拖怀揣着梦想，托着行李箱去到了重庆。在重庆的一家大型房屋中介公司，他开始了自己的职业生涯，从此，“房产经纪人”成了他的职业标签。
在重庆市江北区，他花了15天时间，熟悉所有楼盘，包括哪条街有哪些小区，每个小区有几栋房子，每栋房子的户型、朝向等。然后再画出图纸，如此，他很快熟悉了地盘，工作起来可以说得心应手。
刚去重庆，尽管人生地不熟。但凭着自己的勤奋和冲劲，他第一个月便开了很多单，与同期进入公司的同事相比，已经算是非常优秀了。
创业后的第一单
与客户通话有800余次
在重庆干了一年，学了很多本事，也积累了很多经验。偶然的机会，张科发现内江的房产中介已经初具规模，房屋中介也从最初的摊点变成了店面。自此，张科便开始盘算着回内江创业。
经过不断努力，张科和同学开始了自己的创业之路，创办了名为“幸福到家”的房屋中介公司。创业后的第一笔单，从接触客户到完成各项手续，整个过程，花了4个月左右的时间。
“我们的第一笔单子，和买家之间的通话记录有800余次，我们保持了高度的耐心，客户也给了我们充分的信任。”张科说，第一次办手续，走了很多弯路。但细想，客户花几十万买房子，并愿意相信我们小公司，自己必须把事情办好。
年轻是资本
辛苦奔波渡过创业艰难
公司开业不久，他们便面临着失败的困境。没有客源，没有收入，只能自己想办法扩宽市场，寻找客户。“没有客户，没有资金收入，但我们我们最大的资本就是年轻，有冲劲儿，所以要继续奋斗”。随后，张科和同事一栋一栋楼，一层一层贴代购小广告，收集房源信息；也曾经搬着桌子到小区摆摊，收集房源信息。
就这样，靠双脚跑出来的客源，靠诚意换来的客户。张科的公司慢慢走上了正轨，如今，已经有很多客户主动找上门来请他们帮忙找租客、买家和房子。“创业的一个必经时期，就是创业之初的失败。感觉失败了，自己再放弃的话，就真的完了。”张科说。
80后的张科很健谈，也很幽默风趣。在他身上，看得到他所说的年轻人的冲劲，也更能感受到那种励志的精神。张科表示，在跟客户打交道的过程中，结识了各行各业，形形色色的人，也从他们身上学到了很多东西。他还说自己也一直在学习，因为要学习的东西很多。 (王瑶姜晓凤华西城市读本记者罗尹)
张科的房产中介公司可以说初步成功了，不过也有更多的创业青年没有这个好结果，小李就是其中的一个。
90后青年开房产中介公司，欠债20万：
小李，一位创业小青年，辞去了之前的工作，拿着父母支持的20万元开了一家房产中介公司。随着近年来各地房价的水涨船高，又招聘了2名房产销售人员，底薪是1500元，提成按中介费的30%算，其中中介费是总房款的1.5%，起初小李赚了些钱。
后来，小李又扩大了公司的规模，重新租了地方，又招了2名销售人员，自己也买了一部汽车便于跑业务，希望能多赚点钱。接着让外包公司帮他做了一个在线房产信息平台，也想做房产团购，搞房产促销等活动，从市场推广，到后期维护，花掉了小李10多万元。本以为万事OK，坐等客户来到，钱赚的更多。谁知当地房产中介的竞争对手多了，加之有点名气的中介也放大招，推出了一系列的更具诱惑力的团购促销活动，小李压力更大。后期自己的在线房产信息平台的技术支持也没立即跟上，为此在短短一年时间内，此计划就失败了，10万多元打水漂。
销售人员流动性也大，直到去年年底走了就只剩下了一个员工。现今房产中介竞争大，现在生意更不好做。2016年开年，在父母的建议下，小李关掉了房产中介公司，目前在家待业。据了解小李手中只剩下5万元存款，外部还欠下了20万元债务，未来的路该怎么走，是继续创业？还是继续早九晚五地乖乖工作？小李如今很迷茫。
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一:迷茫中进入了房产中介行业
偶然的一天，碰到一个半生不熟的人，一个房产中介的老板！
你在做什么，有兴趣来中介吗?
我行吗？
行的，肯定行的，不懂我还可以教你的！！！
好吧，我来试试！反正在家里也无聊。
那什么时候来上班？
明天我不在单位，你后天来吧。
好的！！
就这样简简单单的几句交流，我没有做很大的考虑就答应了。
一个人在低谷的时候其实要求真的很低，有一份工作而且能解决温饱就OK了。
那是2003年10月下旬的一天，我开始了我的10年房产中介之旅。
日期：2012-10-03 22:00:36
二：上班的第一个星期
记得很清楚那是2003年的10月31日，我开始去中介公司上班。当时的房产中介在我们东南沿海刚刚起步，老板需要很多业务员,越多越好。
我的底薪是300元，电话费补贴50元。对于失业很久的我来说我已经很满足了。
至少可以解决我的房租问题了。
万事开头难，第一个星期每一天8.00报到后我就无所事事了，公司发给我两本笔记本，一本是抄房源的，一本是记买房的客户的。但我却不知道从何做起，不知道老业务员的那么多房源和客户是从哪里来的，当时真的好羡慕！
只好告诉老板我出去看房子了，其实在那一星期里我要么是在漫无目的的逛大街要么回出租房看电视，睡大觉。
就这样一个星期很快就过去了。
日期：2012-10-04 08:44:13
三：我的第一单
大约是在我上班的第九天还是第十天，我站在公司门口很无聊的看着马路上车来车往，突然在我前面停下一辆黑色的帕萨特，里面有3个男的!那个开车的叫我：
" 兄弟"，你过来一下!
我走过去，什么事啊，大哥？
我要卖房子，越快越好。
多久能卖掉啊？
一个星期吧，懵懂的我懵懂的答应着！
好吧！
那你先带我看看你的房子？
就这样我有了我的第一个房源，这是个三室一厅一卫一厨的房子，在一楼，面积在101平方左右，其中储藏室很大有25平方，而且靠路边，简单装修。
这是个市中心的房子，地段不错，房东的要价是29.8万。
回到公司后我就告诉同事我有这样的房源，同事们都很高兴，因为当时的房源很紧张。
同事们都赶紧打电话给他们的买房客户，这样在短短的3天不到的时间里大约有十二三个客户去看过房，最终小朱的客户买了这套房子。
小朱的客户老婆是医生，丈夫是老师，看了房子后我就一个劲的和他们说这个储藏室的好处，他们看看我说的不错，整体的房子价位也符合他们的要求，也就很快答应了。
房子经过讨价还价后在28.6万成交，中介费卖方2500，买方2000。
我很高兴，小朱很高兴，公司老板更高兴。
日期：2012-10-05 19:14:46
四：第一个房产中介
我上班的第一个房产中介叫CG房产，公司创建于1997年，当时位于老城区，是中介所，刚开始做租房多，随着房地产市场的不断发展，业务也不断的拓展，最后演变成公司，业务范围也从当初的只有租放发展到：租房，二手房买卖，贷款等全方位的业务，不过当时该该公司还不能办理贷款业务，他的所有贷款业务都是挂靠在更大的房产中介公司里的。
该公司在我们县城的中介里属于早的一批，老板是个30来岁的男的！
我们现在的公司位于市中心，老店也还在。公司共16人，新店13人，老店3人。
新店的人员是：财务2人，办证1人，办理贷款等业务1人，业务员8人，加老板正好13人。老店3人，一个二手房业务员，是个老头；二个租房业务员，二个小姑娘。
在接下去的日子里我会对我第一个上班的中介的业务员逐一介绍，因为我们老一批的业务员最终都各奔东西，有的坚持做中介，有的到其他行业去了。每个人都有值得我怀念的故事
日期：2012-10-05 20:15:06
五：我的第二单业务
有了第一单业务后，我对二手房业务也自信许多，上班也变得正常了，朋友，同学里大都知道我在做二手房，我的房源也逐步多起来了。
最重要的一点，我是坚持每一个房源都要亲自去看，而且看好我对每一个房源的的结构都要画在房源簿上，并且我会对每一个小区的房屋分布图都做到了如指掌；还有每一套房子的采光怎么样，我都做到心中基本上清楚。这习惯为我能在二手房中介里混上10年立下汗马功劳。
我的第二单业务的房源是我一个同学的，在当时我们县城的最新小区HTJY里。房子面积150平方+储藏室10平方，16楼，可直接落户，在最高楼。
他一个领导的朋友想买的的房子，他又不想卖，因为熟人之间不好说话，而且是领导的朋友肯定要比市场价便宜。
他到我公司问我可以能卖多少，说实话按照我当时的业务水平，估价是绝对没这个水平的，我就说反正叫高价不亏本的，叫55万吧。
他吓了一跳（因为他领导的朋友的报价是47万）。
“不可能有怎么高的”，他说，我的心里价位才49.6万！
我说反正我给你卖50万以上，你放心
他说：“卖到50万以上，中介费付3000，多余的我们一人一半”
好的，一言为定！
就这样我得到了我中介生涯的最兴奋的房源，而且就在第二天我就把该房子卖了。
第二天吃完晚饭后，我就来到公司，大约在19：00多的时候进来一对带眼镜的夫妻，问我有没有HTJY的房子，我就介绍了我同学的房子，说还可以直接落户，过户费可以省很多（当时的营业税按1年缴的，现在是5年）
有时候运气来了，你想挡也挡不住的！
" 这个房子的最低价是多少？"老公问。
“53.5万”！
“还可以便宜吗”？
“这个你要和房东面谈了我就不知道”。
“好吧，你把房东叫过来吧，我和他谈谈".
好的，我沉住无比兴奋的心情去打电话了”
我告诉我同学，这个人肯定喜欢你的房子了，我的报价是53.5万，要和你面谈。
我同学很快就到我们公司了，面谈也很顺利，房子最终在52.5万成交，定金2万，首付21.5万，还有30万在直接落户办好后付清。
一个星期后，所有事情都办好。
2、寻找客户需要的盘，要快；
3、给客户好的印象，多销楼盘给他，态度诚恳，歧视客户，心可能详细了解客户需求；
4、派卡片同资料
5、给客户信心
6、送客户上车，做好保护工作
7、用心聆听；
8、告诉客户公司的服务宗旨，再一次推销自己；
三、介绍楼盘的技巧
1、按客户的需求介绍楼宇的详细情况。
2、以价格和价值前景吸引客户
3、楼盘的对比，或做按揭。
4、勾起客户的看楼欲望，（问有否看这附近的楼盘，同行家看过没，永远是最好的）
5、勾起客户的购买欲望。
6、留意客户的反应，不时停顿，聆听。
7、有策略性的推盘。
8、站在对方的立场考虑。
9、清楚讲解佣金制度。
10、尽量避免和客户争论。
11、了解客户需求。
12、适时的否定客户，（对不正确有观念：比如想花100万买价值120万的房子）
房产销售的艰苦
销售顾问，通过客户购买你推荐的房地产而使你得到奖金或提成，客户还能通过帮助你宣传、介绍客户而为你支付报酬。 主要工作：
A、 为客户介绍你正在销售的商品所能提供的利益。
B、 回答客户提出的问题，消除客户的疑虑。
C、 为客户置业提供顾问服务，帮助他们挑选最合适的房屋。
D、 即使客户对你提供的产品不满意，你也可以以你的专业技能，为客户购买其他房屋提供力所能及的帮助。
E、 为客户提拱售后服务，并协助客户办理相关的手续。 售楼的回报：
日本推销之神原一平说过：销售是一项报酬很高的艰难工作，也是一项报酬很低的轻松工作。
要知道，这里的报酬不单单是指金钱方面的报酬，销售所能带给你的报酬是全方位的。
（一） 自由
我们经常听朋友们在发劳骚：这种工作太机械化了，太没意思了，要不是为了生活，我早就辞职了。在这种时候，你应该感觉到很荣幸，因为你所从事的销售工作是一份独立性极强的工作。你可以充分发挥能动性，凭着足智多谋的能力、坚忍不拔的精神，为自己赢得事业的成功。
我们热爱销售工作的一大原因就是它有表达的自由。在销售工作中，
你可以与客户寒暄、谈心，可以与客户谈论新闻、谈论天气、谈论孩子、谈论时尚、谈论球赛……这种一边工作一边聊天的好事，还有从事什么其他工作可以做到呢？
此外，销售的自由之处不在于：所有的决定都取决于你自己，一切操纵都有在自己手里。你可以成为一个高收入的辛勤工作者，也可以是一个低收入的轻松工作者。
（二） 有趣
销售工作是新鲜而有趣的。要知道，在这个世界上有多少人生计而乏味的工作着。大家都说从事IT行业的人收入高，可是又有谁知道他们的痛楚呢？你是愿意成天对着机器说话，还是愿意跟不同的人打交道，随时随地都保持新鲜感呢？
（三） 成就感
销售能赋予你极强的成就感。当你看到你的客户带着小孩在美丽的小区时怡然自得的尽享天伦之乐时，你会感到无比的荣耀：是我帮助他们找到了幸福的安居之地！
（四） 上不封顶的收入【做房地产好吗】
在销售这个行业里，你能达到你所期望达到的成功。除了你自己，没有任何人能限制你的收入，收入是永无止境的。
（五） 挑战感
销售，几乎每天都有挑战。这是其他工作所无法具备的。这些挑战，无时无刻不在鼓舞着你奋勇前进，而不退却倒下。要知销售是很不可预测的事情，在日落之前，你末必能肯定今天就没有机会了；你也绝
对不知道哪一天会有什么机会，什么时候会赢得新客户。对销售人员来说，每一天都是新挑战，每天都有新经验。我们可能会在一天内，体验从最高点的兴奋满足跌进最低点的失望气馁，然后再蹒跚地在第二天又爬回原来的高峰。
你不觉得这样很刺激吗？每天清晨请告诉你自己，挑战是令人兴奋的、好玩的，并且你正热切的期待着它！如果你想比一般业绩再好一点，那么必须这么做；如果你渴望做得最好登上高峰，那么就更不要迟疑。成为销售冠军的捷径就是直接地迎向挑战，将它们个个击破。
（六） 风险小
作为销售人员，你就像在经营自己的生意，多劳多得，你没有资金的投入，就不用担心资本积压，生意亏空；最大的损失莫过于收入微薄一些而已。你所需要花费的只是时间和精力，用心学习产品知识与磨炼专业技巧。这样，你很快就具备更强的职业技能了。
（七） 激发自我成长
大部分的人都有一份工作，或一个职业，但却不一定能令人发展潜能。有些人的工作范畴受到种种限制，他们的辛劳不仅无助于成长，反而是阻碍。他们不喜欢现有的工作，惟一让他们能接受的，不过是由熟练这份工作面带来的安全感罢了。
而专业的销售人员深知惟有缺陷，他们的成长才会是无可限量的。他们知道自己的成长和胜任能力是成正比的，而且他们对于未可知的变化并不恐惧，因为通过不断地努力，他们将在日后得到超额的回报。
每天2组带看不是梦：经纪人约看必备话术
一、激情约看法
（说话要简练快速，不要给他说话的机会，声音要大，吐字要清楚）
话术：王先生您好，我是XX公司的XX，XX园刚出来一套非常超值（只能说超值，不能说便宜，中国人习惯心理：便宜无好货）的三居......（简单介绍房子），这套房子从户型、面积、装修、价格各方面来说，都非常符合您的需求，明天上午10点可以看房，请您明天务必过来看一下。
二、提高珍惜度约看法
话术：张先生您好，我是XX公司的XX，上次我给您推荐的XX园那非常超值的三居明天可以看房了，这套房子您一定得过来看一下，仅有的一次看房机会，房东一直是我联系的，明天您过来将是第一个看房的，我相信一定不会让您失望。明天上午10点您先看，10：30之后会有很多客户看，您稍早点过来，我就在北门等您吧。
三、对比约看法
（针对客户觉得房价高的房源，可让同事先以其它公司身份比报价高出5%-15%给客户推三到五遍，然后你再推荐）
话术：李先生您好，我是XX公司的XX，XX园刚出一套非常超值的三居，业主非常着急卖，明天10点就能看，121平米，底价300万，还送一个车位，现在望京所中介公司都在约客户看这套房子，您明天务必带上定金过来看一下，晚了就来不及了。
注意：约看时一定有激情，一定要突出：出来一套好房子，自己要签单了，那种激动的心情。把这种激情传递给客户，客户也会激动，一定会想出来看。建议如果没有状态，可以出去到店门口跑出圈再回来，喘着气再约，效果一定会非常好。【做房地产好吗】
四、经济/政策刺激法
话术1（国家调控）：目前国家又出了新的政策，现在又开始控制过户的价格了，二手房这么多年来都没有出现过，这是国家的又一个信号，您买房子一定要现在就买了，要不过了年，国家下一步还不知道会出什么别的政策，购房的成本会增加的更多呀。
话术2（银行利率）：银行的政策优惠只到今年底，所以，等过了年再买房子，您想想，银行利息上调，首付提高，购房成本的增加，再买房子会更难呀。
话术3（经济环境）：国家现在的经济刚刚开始有一定的起色，国家肯定会想办法让经济稳定的发展，而不会再让经济受到较大的冲击，所以，好多人都说房价会降，但是我却说，房价也许会降，但即使有，也一定是小幅度的下降，那小幅度的下降，也不一定能弥补税的增高呀，想买房还是趋早吧！
话术4（成交量）：09年是二手房市场交易有史以来最火的一年，09年一年的交易量是06年到08年三年的总和，如此火爆央行的放贷额共是9万亿，而前几天央行又明确表示了，10年的房贷放贷额是7.5万亿，虽然没有去年那样猛涨，但可以肯定今年的房价还有很大一个上涨空间。这个月因为年底时间紧和天气原因影响，交易量短
个人创业项目选择与分析 个人创业须知：相知需讲缘份，合作亦道机缘！茫茫商海中，能与一路中国相遇，是我们的荣幸亦是您的荣幸，本文较长，但相信对于有缘人来说这是一次陶冶情操的学习机会！本文分两部分，前半部分讲述个人创业者常见的误区，后半部分讲述对自主创业项目的实际解决方案。 为什么不动手，这里面涉及到四个方面原因： １．创业的政府成本问题 这里所指的政府成本是指政府各部门所要收取的各类费用和需要办理的各项手续。此点目前不多作概述。 ２．自己否定自己 几乎所有的人都是一直在自大和自卑之间摇摆的，能做到心平气静的，那就是传说中的"智者"了，只不过，我们绝大多数人还都是凡人，达不到智者的心境，自然也就容易出现自大与自卑来回摇摆的状况了， ３．东边日出西边雨 准创业者在规划其创业计划时，很自然的会征询身边亲朋好友的看法和意见，出于对准创业者的安全考虑，多数的亲朋好友往往会劝说准创业者不要冒险，还是安稳上班实在些，而许多创业者之所以去征求身边亲朋好友的意见，也就是说明了其内心对创业项目的决心尚不够坚定，现在多数的亲朋好友都持反对意见，本来就在摇摆状态的创业决心就直接倒向放弃那一边了，许多创业者往往就是在身边亲朋好友劝说下，放弃了自己的创业计划。 ４．被动等待商机出现 那么，在真正由心动落实到行动的创业者中，有着高达百分之九十五的失败率，失败率如此之高，构成原因是很多的，简单点说就是尚不具备一个老板的思维方式和能力，我们亦在这里简述如下： １．商业原则问题 创业者缺乏对商业本质，商业运行原理，资源匹配原则，利益的驱动作用和多元化特性等这些本质和核心原理的理解，过于表面化的看待商业，导致出现违背商业原则的根本性错误。 ２．环节与系统的差别 大多数创业者在进行个人创业前都是在职者，并且往往是对某一方面或者说是某一环节较为熟悉和擅长，例如个人创业者群体中，营销人员占了大多数，因为营销人员往往会觉得自己对客户管理，销售，产品，行业都比较熟悉，自己跳出来干应该没啥问题，其实，在企业里，除了老板外，任何一个职员所发挥的最大作用，也就是一个环节的作用，若干个环节才能形成一个整体的商业系统，例如，营销在企业里也只是一个环节而已，企业的整体运作还包括内外部管理，人力资源，市场策划，资本运作，政府关系，财务监控，法务，审计稽查，流程管理，生产，研发等等环节，懂得
一两个环节绝不代表玩得转一个整体的系统。 ３．长线与短线的差别 凡事预则立，不预则废，商业项目往往需要以年为单位的全盘规划，规划中涉及到的每一个步骤，每一个延伸点，每一处所涉及到的资源，各事务的前后衔接关系，具体的项目时间进度等等，都得要有清晰的描述和防备变化退守的对应措施。并且还有许多需要预先筹备的项目事务，整体构成一个长线的，完整的商业规划。而许多个人创业者压根没想的那么周全，往往只是一个简单的目标概要，至于其中所涉及到具体步骤也只是一些很模糊的框架，许多事情都是走一步算一步，充其量只能算一个短线计划。 ４．理性的评判自己 人无完人，每个人在才能方面都是有长有短，如果创业者能清醒的看到自己的长处与短处，并且通过合作者的长处来弥补自己的短处，那么创业成功率就会高出很多，但是，大多数创业者对自己的认识远未到一个理性和全面的程度，觉得自己差不多都是十八般兵器，样样精通，其实，哪里有这种人呢。 ５．商业眼光还是个人眼光 与正规企业决策层所不同的是，个人创业者决定是否来承接某个商业项目很少有进行理性的市场系统研究与专项分析，而更多是依据个人的市场操作经验和阅历来作为分析基础，再融合一些个人对新产品的直观感觉，就这样做出了判断。 话说创业艰难百战多，但事实也并非我们想象中那样的无所适从或无法解决，其实糊涂人做糊涂事，聪明人做聪明事，关键我们要找准切入点！ 一路中国经过精心策划及反复论证给个人创业者提供了如下思路参考： １．提升创业者自身的素质 此点过于抽象，有太多太多的理念，相信绝大多数人都晓得，这里也便不再做多叙述。 ２．选择好初期代理的产品 市场经济体制给很多人提供了一个自主创业的机会，历经市场的风雨洗礼，大浪淘沙的竞争造就了一批个人创业的成功典范，但有更多的创业者惨遭失败。"条条大路通罗马"，代理成为不少个人创业者的选择。在代理制已很普遍的今天，可供选择的代理产品很多，但各有其优点与劣势所在。相对于名牌产品来说，新产品知名度相对较低，产品在消费者中的影响力也不够深远，但代理新产品上市却有其无可替代的优势： ①竞争对手少：一块蛋糕，一个人可以独占整个，两个人来分，每人可得一半，而成百上千人来分，每人分到的蛋糕是微不足道的。在新产品还未为传统代理商认知的情况下，有先见之明的代理商捷足先登，自然可以分到相当大的"蛋糕"，大快朵颐。
②利润空间大：由于产品新上市，在市场份额上与其他产品有差距，企业为了通过代理商迅速建立销售网络，提高产品在市场上的占有率，就不会像名企一样对代理商提出种种苛刻条件，而会做出很大让步，推行低折扣率供货等优惠政策，有效地扩大了代理商的获利空间。 ③企业支持力度大：最小的小孩往往最受父母疼爱，这个家庭中的法则也同样适用于企业。从企业角度出发，为了新产品的良性发展，企业的人力、物力等资源都会向新产品严重倾斜，其广告支持、营销政策支持都是其他企业与产品无可比拟的。这样就客观上提高了产品知名度，为产品打开销路，利于经销商代理产品的销售。 ３、正视合作上家的支持力度 这里涉及到一个非常严重的错误思想，有很多人都认为上家的广告厉害，宣传到位的话将会让自己的销售非常便利。 创业必需的工具包括：营业执照、网站、产品、收据、发票、售后、技术、授权等。 一切的一切，都源于一路中国对资源整合理念的深刻认识！ 传统的成功有四种途径：抄袭、模仿、发明、创造；而最成功的模式只有一种：资源整合。 换句话说：大家都做自己最擅长的，合起来就能天下无敌！ 您需具备：当地广博的人脉和社会资源，发展渠道和企业会员得心应手的资源潜力； 我们拥有：全行业最强最先进的营销理念。品牌、技术和服务支持遥遥领先！
做好房地产工作的三个主要步骤
雨哥您好！有问题向您请教：
1、现在我在一家房地产开发公司做案场销售，公司资金短缺，拿了83亩地（一共开发11栋），但只挖了一栋楼的地基，其他根本还没拆迁，目前搞期房销售，2014年11月开始蓄客，交100块即可报名，2015年2月8号交一万认筹，900多人报名只有117人认筹，2015年3月29选房交首付，但是目前还没拿到预售证，公司说要6月份拿到证签合同！
2、我的考虑是公司资金有问题，拆迁需要很长时间，目前这一栋房源只有346套，且提成迟迟拿不到，每个月拿底薪熬不了多久。就算6月份真的可以正常销售了，估计剩下房源只有100套左右，公司内部控制了很多房源卖给内部员工，今年赚不到钱！
3、如果转行，不甘心没赚到钱就离开。如果跳槽，自己是新人，只做了一年多，以前只是行销，案场没有经验和人脉。如果留在公司，担心公司拖的起，我拖不起，整个项目拆迁再重新开发销售，估计需要5年以上时间？
4、我该何去何从？
回答： 哥们好：）
经济学家马光远表示：“房地产行业一直是中国经济晴雨表，如果房地产不好，政府肯定会救市。百分之一百、百分之一千会救。因为政府离不开房地产。” 在国内凡是涨价涨上去的东西，即使跌价，但跌回原点的可能性不大，比如房地产，即使现在地产销售不景气，但价格能跌回2008年价格吗？所有的地产开发商都明白一个道理：消费者买涨不买跌！如果价格没有暴跌，地产会垮掉吗？
2013年，中国城镇化率只有53.7%，而韩国是96%的城镇化率，随着未来20年中国经济继续走强，中国的城镇化率还将有高达40%的成长空间，未来房地产还会持续发展。
房地产拉动与关联银行、基建、钢材、水泥、环保、设计、建材、室内装饰、家居、家电、园林绿化、物业等几百个细分行业，一言以蔽之，房地产行业是一荣俱荣，一损俱损，是国内支柱型产业之一。
中国自古就有安居乐业之说，置业传统文化在每个人头脑里根深蒂固。华人没有租房过一辈子的习惯，走到世界各地，都会带动当地房地产繁荣。什么一铺养三代的观念，肯定会代代相传。
中国有丈母娘经济之说，催生大量刚需。诸位男生，不管是现在还是将来，不管个人经济实力如何，一定会感受丈母娘朴素的要求，谁也不会例外。不给媳妇买套房子，就想混过这一辈子啊，连自己都不会答应呢。
当前富裕阶层的投资渠道无非是房地产、金融理财、股市和奢侈品，看投资渠道偏少，而投资房地产保值增值，效果明显，所以上至富豪，下至小康家庭，都热衷投资地产，不信问问周围人，谁不喜欢投资房地产？
有同学问了，目前房地产销售并不景气，有的城市房价都跌回几年前的水准了，那还值得去做地产销售吗？
我认为，前几年地产旺销，不论销售水平高低，都能赚钱，但现在不行了，一定是销售高手吃肉，其余人喝西北风。所以，咱们一定要成为销售高手，才能赚到钱。
所以我认为哥们你从事地产销售，真是找到了一个好行业。但在哪些城市做地产，收益可是完全不同的哦。
如果同学们想入职地产，建议自己所在城市，能在GDP排名前50位的城市，排名越靠前，净流入人口越多的城市，越适合入职地产行业做销售。
如果是在三线的地级市或四线的县级市场，能否做房地产销售？好，请先做好市调，当地销售冠军年入多少，看看这个数是否满意？
至于你说是否继续在这家公司做下去，我从头来做个解释。
想成为地产销售高手，应该从市调入手。
首先市调100个中介，白天拿着录音笔，踩盘、提问、享受“逼单”过程，回家回放录音，提炼话术，做归类，第二天带着新问题继续做市调，随时向同行高手学习，包速成。
晚上，线上搜集地产销售话术和开发新渠道的办法，换100个关键词，此外，还要收集地产销售大V故事，从案例中吸取精华，丰富咱们销售手段。
提醒一点，有关地产的长期、中期和近期价格走势，有关周边地产五年价格走势，有关国家政策带来的积极影响，都要给予特别关注，一定要从线上找到支撑起咱们卖房的有力说法，包括知名开发商、知名学术研究人所发表过的言论，请名人为咱们销售做背书，这些都是市调的内容。
此外，市调还包括“线上市调”，建议同学们有空多打同行电话，不仅了解、学习竞争对手电话销售的话术，而且还是一次成功的“踩盘”，掌握“竞品”的优缺点。
我认为，对于一般商品而言，销售能力能占到开单比例的50%，而对于大宗商品，销售能力只能占到开单比例的20%，地产不同于其他产品，它包括地段、价格、定位、外观、平面布局、周边配套、园林绿化，风水、开发商名气等等因素，消费者欣赏或挑剔的硬件非常多，真不是凭借销售几句话，巧舌如簧就能立刻改变购房人观念的，最多是以激发项目优势、介绍和引导为主。
所以说，选择什么样的楼盘做销售，是非常关键的一个步骤，产品没挑好，一切都白忙。你现在所在这家公司，显然不能让你快速发财哦，望三思：）
做冠军级“踩盘”市调。
第一个好处：了解本地畅销楼盘的品质，包括楼盘定位、价格、地段、大小、卖点、外观、园林绿化、户型、周边配套等要素，做好归纳总结，为选择加盟公司打基础。
第二个好处：增加谈资。我们在跟客户沟通时，对本地楼盘了若指掌，不论客户投资，还是自住，都能指点江山，一番侃侃而谈，对增加客户信任度，塑造地产专家形象有莫大好处，这些算是利益驱动方面的话术，肯定有很多加分。
销售小白想进军地产销售，我建议发展路线图是：
第一步，先在“快消”行业成长为高手。“快消”行业的客户群多，销售门槛低，练手机会多，有利于小白快速成长起来。
第二步，在“快消”行业成长起来后，建议先从小品牌地产商或能代理一手楼盘的大代理商入手，以开发商销售代表做“刚需”楼盘，目标是快速成长为销冠。
不建议做地产小中介，表面看中介代理楼盘多，客户群多，适应面广，但在销售过程中，协调买家卖家价格，有失销售主动权，就听买家卖家在顶牛，一个中介除了和稀泥，“玩”价格中间路线，还能干点什么建设性的活儿？如果遇见态度固执的客户，又是一场竹篮打水的运动。
第三步，以“销冠”身份加盟大牌地产商，做豪宅或大型商铺销售，业绩优者将年入30万起。该阶段咱们接触的都是豪客群，他们胸有锦绣，个性十足，非销售冠军不能搞定。
2014年的年初，我带了一批做地产的同学，给他们下了指导棋，其中已经有一大批同学快速成长起来了：
1、有的同学加盟我们716团队之前，是月入3K的汽车修理工，但一年后，他在深圳发展，已经是年入20W的地产销售高手了，今年有望赚到40W；
2、有的同学加盟团队前是销售小白，加盟团队学了几个月，在上海销售商铺，虽然每天要打600个电话，比较辛苦，但现在是月入3W的地产销售高手；
3、有的同学加盟团队前即将被开，加盟团队后，现在的销售水平是能把竞品快吃到嘴里的肉给抢回来，月薪早已破2W；
4、有的同学加盟团队前是工厂小工（20岁，月薪3K，有工伤，各种迷茫），加盟团队几个月后，一天卖掉5个商铺，一举成为分公司销冠，当月赚走3W；
5、有的同学加盟团队前是在县城卖房，按照我说的三个阶段发展，在中型地产公司成为销售高手，3个月赚走25W提成，现在加盟全国地产十强，在广州卖价值过亿的商铺，卖一座顶级商铺提成50W，而他今年打算卖两座„„
过几天，我会请8位做地产的同学（一年之内年薪翻8倍起），他们代表716团队出来做个人成长分享，看看他们是如何在短期成为销售高手的，看看他们是如何做销售的，不说理论，只讲干货，或许他们的成长经历对哥们你有所启发。
为了成为地产销售冠军，我会要求同学们精准锤炼推销话术，这里为大家分享一个小案例。
咱们做房地产销售，假设从自己楼盘走到超市需要步行10分钟，可以这样说，我们楼盘旁边是超市，一根烟的功夫就溜达到了。这能给客户一个美好印象，夕阳西下，抽着烟，人很慵懒地溜达到超市，好悠闲的生活状态。
如果“竞品”楼盘步行10分钟到超市，咱们做个推算，10分钟可以步行1000米，需要迈2000步，再稍微夸张到3000步，于是说法就变了：哇，您要走到超市可有点远哦，估计得走3000多步，平常还好说，要是赶上刮风下雨，手里又拎个西瓜，呵呵，有点受罪。
大家看到了吧，把自己产品缺点微缩化、形象化，把“竞品”缺点夸张化、数据化，呵呵，这是锤炼话术的方法。
建议哥们你应该去一线城市做地产销售，比现在委屈在这里强多了。
呵呵，我水平有限，回复时间又紧，说的不好，还请多多担待，谢谢：）
怎么样在房地产做好成本分析？
1.制定目标——目标成本
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。
许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。
目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
影响目标成本制定准确性的原因
1）项目进度太紧：
基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。
另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。
“欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。
2）缺乏规范的目标成本测算体系：
从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……
每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。
规范的目的：
保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。
实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。
规范的方法：
建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线。
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用的支出。
建立规范的流程：定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。
2.明确岗位职责——责任成本体系
“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。
谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？
做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？
“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
责任成本范围：
“责任成本体系”的目的是保证对目标成本的执行落到实处，因此“责任成本体系”中的“责任范围”的划分，实际上也就与目标成本的结构体系息息相关。简单的说，“责任范围”的集合应该来自“成本结构树”。理论上，我们还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可操作性，我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。
作业过程管理：
明确了“责任成本体系”，按照部门/岗位对其负责的“责任范围”进行合并，我们就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成？为此，我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说，必须从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制，这就是“作业过程管理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用的支出。
3.跟踪执行——动态成本法
经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步：目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。
全动态成本：
动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，例如，每平方单方综合造价是多少？
我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助，因为到了项目结束时，木已成舟，谈控制为时已晚。
如何实现动态成本的测算？——一个中心，三条主线
动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”。
三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布：“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度：“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。
成本管理系统——管理目标成本/动态成本的重要工具
动态成本的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供决策的依据，比如付款时间、历史账务，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
4.业绩评估——优奖劣罚，拿数据说话
制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。
将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。
成本数据库的建立：
在我们完成对业绩评估的同时，还必须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。
“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势！
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《最强大的公司怎么做房地产》 出版单位：大连理工出版社 图书规格：16开 出版日期：2008-03-01 图书类别：房地产开发与经营/企业管理 市场价：520元
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10大地产巨头的赚钱模式 Pulte、万科、富力、中海、金地、碧桂园、合生创展、万达、SOHO中国、阳光100品牌地产商是中国房地产开发企业的学习对象，中国各个房地产商有各自的独特优势，如万科的职业经理人制度\企业文化\物业管理、富力的成本控制、中海的精品战略\强大的融资能力以及金地专注于产品等；这些成为众多房地产开发商管理企业和开发项目的重点学习目标。
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本书四大特色：
特色一、国内第一本房地产商业模式专著
特色二、知名地产企业运营管理模式一本通
特色三、25大经典成功案例实战解析
特色四、10种经典地产名企赢利模式深入分析
礼包：
随书附送光盘一张，内含35个成功案例策划资料、100幅万科经典项目图片。
目录
第一篇
Pulte Homes 万科的标杆
01节 成功之道 Pulte商业模型分析
6 一、Pulte鲜明的六个发展阶段 11 二、目标 市场份额占20% 12 三、经营与管理四点精要 02节 管理理念 永远以客户为中心 14 一、管理核心理念 16 二、企业文化核心理念 客户满意第一 17 三、人力资源管理核心理念 职员是最有价值资源 18 四、项目市场调研及规划设计管理理念
20 五、项目销售管理
03节 客户细分 11种客户产品线 21 一、细分11类客户 22 二、通吃11类客户 23 三、以终身服务锁定客户 04节 客户服务 应用客户模型追求卓越品质 26 一、应用细分的客户分割模型 27 二、客户服务以细节体现专业 28 三、客户服务七步走 05节 竞争力来源 三大核心能力 30 核心能力一：始终坚持 能力第一，机会第二 31 核心能力二：始终如一地提供超越期望的客户体验 32 核心能力三：注重长期持续的股东和人才回报 专题： Pulte Homes前总裁谈公司53年持续成长战略 某媒体访Pulte Homes公司前总裁约翰 盖勒格先生 第二篇 万科 领军力量 专题：地产之盐 01节 成功之道 万科商业模型分析 45 一、万科23年卓越发展历程 47 二、企业发动机和万科的 四个轮子 62 三、精益求精，清醒认识企业的短板 02节 发展战略 多元化、专业化与精细化 66 一、前十年发展战略 多元化 70 二、后十年发展战略 专业化 78 三、下十年发展战略 精细化 03节 企业治理结构战略 以职业经理人为主导 81 一、 三者博弈 的独特治理结构 86 二、万科企业治理组织结构 90 三、阳光照亮的体制是万科管理的特色 92 四、万科治理结构亮点 职业经理人制度 04节 企业文化理念 创造健康丰盛的人生 97 一、系统的万科企业文化体系 99 二、追求理想与激情 万科企业文化特色 102 三、引入异质文化补足企业文化短板 107 四、依靠企业文化实现持续有效管理 05节 产品战略 万科提供一种生活方式
111 一、不断更新产品，始终领跑行业
113 二、以产品质量优势承载市场竞争力 115 三、产品线把控 没有质量问题的房子 116 四、独特的产品 概念营销 方式 119 五、率先探索住宅产业化研究道路 06节 品牌战略 赢得客户忠诚、保持行业领跑 126 一、从项目品牌到企业品牌的系统整合 129 二、品牌体系核心 建筑无限生活 万科经典案例： 138 典型案例一：广州万科城 长在山里的房子 154 典型案例二：万科紫台 创造新的生活方式 167 典型案例三：万科 第五园 现代中式园林文化社区 183 典型案例四：万科 17英里 最稀缺临海高尚社区 第三篇 富力 赢利专家 01节 成功之道 富力商业模型分析 211 一、十三年跨过百亿大关 217 二、富力的赢利模式 一体化的地产运营之道 220 三、面向未来，稳健创新仍为企业成功之道 222 四、富力管理模式的隐忧 02节 发展战略 理性而务实 225 一、资本市场和经营理念使富力稳健扩张 227 二、富力 华南房企的典型发展战略分析 231 三、富力地产的八大发展策略 232 四、富力项目开发与企业成长模式六大特色 03节 成本控制 一体化地产运营之道 236 一、良好的成本控制奠定企业综合优势 238 二、富力成本控制的三大秘诀 04节 产品策略 客户导向的柔性理念 243 一、富力的产品战略 246 二、富力产品的十大特色 247 三、富力的产品成长八大亮点 248 四、产品开发全面升级四大战略 250 五、富力产品营销三大策略 05节 企业文化 富而思进，力创新高 253 一、企业文化之总体构架 255 二、企业文化之发展 富力用人理念 257 三、企业文化之重点 创新是企业生命之源
258 四、富力：让慈善捐赠成为习惯
富力经典案例： 260 典型案例一：富力银禧花园 国际水岸文明示范 267 典型案例二：富力桃园 缔造广州人满意的家 第四篇 中海 行业旗舰 01节 成功之道 中海商业模型分析 275 一、中海发展历程 从起步到超越 277 二、解构商业模式 四大核心竞争力 02节 发展战略 三驾马车并驾齐驱 283 一、三驾马车 解析中海集团当下业务线 285 二、中海发展战略延革 286 三、中海在内地的规模扩张策略 03节 产品战略 创新、精细、沟通 291 一、中海产品概述 299 二、解构中海产品品质 302 三、 三位一体 市场导向的规划设计管理体系 04节 融资战略 在扩张中保持稳健 307 一、长袖善舞 决胜资本市场 308 二、平衡规模与资金利用效率 中海稳健的财务原则 310 三、另辟蹊径 其他融资渠道 05节 成本控制 精打细算 311 一、中海项目开发成本控制的总体思路 312 二、中海项目开发成本控制的具体办法及经验 中海经典案例： 316 典型案例一：中海万锦豪园 千灯湖畔首席生态豪宅 325 典型案例二：中海 龙湾半岛 产品设计七大法则 329 典型案例三：中海 半山溪谷 盐田山野假日生活 353 典型案例四：中海 半岛华府整合营销策略 湾区别墅，比肩全球 第五篇 金地 产品教练 01节 成功之道 金地商业模型分析 379 一、19年持续发展之路 380 二、解构商业模式 五大核心竞争力 382 三、企业的价值链拓展 02节 公司治理结构 相互制衡、休戚与共 388 一、产权改制 奠定企业发展的基石 390 二、员工持股 休戚与共的激励机制
391 三、企业上市 治理结构的第二次转型
392 四、科学规划金地内部组织管理架构 03节 发展战略 追求 快人一步 理念 394 一、金地愿景 做中国最有价值的地产企业 395 二、区域型企业 金地成长的初期 396 三、全国性扩张战略 多层次、高质量的有序扩张 397 四、2006 2010年发展战略 规模 速度 国际化 399 五、土地储备战略 优化结构、提高周转率 401 六、未来业务走向 参与多种业态开发 04节 产品战略 以客户需求为导向 403 一、金地产品体系的三大核心竞争力 404 二、金地产品系列概述 406 三、金地产品定位 锁定中产阶层 408 四、产品收益结构的调整 409 五、客户导向 解读金地 新产品主义 410 六、产品项目发展思路 05节 人才战略 高凝聚力、强执行力 412 一、中流砥柱 金地管理团队三个特征 413 二、管理层忠诚度从何而来 长期激励机制 415 三、专业之道、惟精惟一 企业文化带动团队精神 金地经典案例： 418 典型案例一：金地 格林小镇 线性景观引发住宅景观设计革命 426 典型案例二：金地 梅陇镇 德式精简时尚感 的新产品主义 442 典型案例三：金地 荔湖城 新城市主义 的复合型现代城 483 典型案例四：金地名津 福田口岸国际复合型社区 第六篇 碧桂园 潜行冠军 01节 成功之道 碧桂园商业模型分析 509 一、从企业性格分析拿了四个第一的碧桂园 513 二、碧桂园的发家模式 像卖白菜一样卖房子 515 三、碧桂园特有的五大成功之道 520 四、碧桂园的三大隐忧 522 五、居安思危、精益求精的碧桂园模式 02节 成本控制 以速度赢取利润 527 一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门 532 二、低成本规模制造彰显四大竞争优势 03节 品牌策略 创新是灵魂 536 一、创新超越，永不停步 碧桂园品牌发展的历程