【www.guakaob.com--报告】
中国房地产上市公司TOP10
研究报告
中国房地产TOP10研究组
2016年5月
2016
1
1．研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十四年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。2015年，房地产行业供需两端利好政策频出，国内资本市场呈现超预期宽松态势，房地产企业的融资环境显著改善，融资渠道进一步拓宽。在此背景下，优秀房地产上市公司把握机遇，快速调整产品结构、城市布局适应区域市场变化，并以创新的思维推动业绩增长，以稳健的经营策略规避市场风险，业绩再次获得了新突破，彰显了较高的投资价值，获得资本市场青睐。
2．研究结果及分析
2.1中国房地产上市公司整体发展状况分析
（1） 经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化
2015年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及大陆在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。
在港上市房地产公司大多规模基数大、市场布局广，在区域市场分化加深的背景下业绩增速保持相对稳定，而沪深上市房地产公司中多为植根一二线重点城市的中小企业，受益于局部市场回暖，业绩增速较高，从而拉大了两者之间的差距。2015年，热点城市土地市场竞争的加剧导致企业土地成本压力明显增大，利润空间受到进一步挤压。与上年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出“强者恒强”的发展态势。
（2） 盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间
2015年，房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比分别下降1.87和2.35个百分点；沪深、大陆在港上市房地产公司的净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35和2.21个百分点。受行业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄，此外，一、二线城市土地市场的火爆推动土地成本高企。
为应对利润率的持续下滑，部分房地产上市公司严控土地成本、融资成本，以保障盈利空间，同时加强员工激励，扩大盈利来源：第一，通过加大项目及土地的收并购力度破解拿地难、土地成本高企的问题，有效降低房企购地成本支出；第二，抓住国内资本市场尤其是债券市场的融资机遇大力发债；第三，创新管理模式，全面实施跟投制度，由内而外促进项目运营效率和盈利水平的提升。
（3） 财务稳健性：短期偿债能力提高，优化融资、合理布局缓解资金压力
截至2015年末，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91%，分别同比上升1.07、2.81个百分点。剔除预收账款后，沪深上市房地产公司有效负债率均值为53.66%，同比上升0.33个百分点；大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值为59.06%，较上一年下降0.69个百分点，实际负债情况得到改善。2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资
金与短期及一年到期借款的比值均值分别为1.43和1.66，较2014年分别上升0.39和0.34；速动比率分别为0.69、0.70，较2014年分别上升0.24、0.09，房地产上市公司短期偿债能力有所提升。
2015年，房地产上市公司的流动性较上年有所改善，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营性现金流净额均值分别为0.05元、0.34元，同比分别上升0.54元、0.66元。房地产上市公司现金流由负转正，主要由以下因素引起：一方面，采取积极的销售策略加快项目去化和现金回笼；另一方面，审慎投资，严控资金支出改善现金流状况。
房地产上市公司2015年存货规模持续上升，但存货占总资产比重有所下降。沪深上市房地产公司的存货均值达199.60亿元，同比增长11.36%；大陆在港上市房地产公司的存货均值达413.89亿元，与上年基本持平。其中，优秀的房地产上市公司通过精细化的土地储备管理防范运营风险：一方面保持土地储备总量及结构的合理，确保企业未来的稳健发展。另一方面，基于对城市的精准研判，加大一二线城市新增土地储备力度。
（4） 股东回报：资产收益水平持续下行，经济增加值（EVA）有所增长
2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别为8.15%和11.91%，每股收益均值分别为0.35元和0.51元，分别与2014年持平及下降0.13元。具体来看，在行业利润率下行、企业经营压力增大的情况下，沪深、大陆在港上市房地产公司中分别有约七成、六成的企业净资产收益率出现下滑；从每股收益的情况看，沪深及大陆在港上市房地产公司中则分别有超过八成和六成的企业每股收益出现下降。
2015年，沪深及大陆在港上市房地产公司EVA均值分别为2.44和1.60亿元，比2014年增长24.49%和9.59%。房地产上市公司EVA增长的主要原因在于税后营业利润的增速高于资本成本。从两者的表现来看，2015年沪深及大陆在港上市房地产公司的资本成本均值分别为9.91亿元、32.28亿元，同比增长10.48%和10.17%；2015年沪深及大陆在港上市房地产公司税后净营业利润均值分别为12.35亿元、33.88亿元，同比增长12.99%和10.14%。
（5） 投资价值：转型升级、行业整合、布局紧随国家战略的上市房企更具价值
2015年，在“330政策”、央行多次降准降息、下调首付比例等多重政策利好的刺激下，房地产板块于8月触底回升，上证房地产指数年末达到6568点，同比增长5.34%；深证房地产指数年末达到7229点，同比增长44.25%。
从申万房地产板块2009-2015年市盈率的月度变化情况来看，2010年以来房地产板块与A股市场共同经历了一个较长阶段的震荡整理期，房地产板块始终处于价值低估洼地。2015年房地产板块也随A股经历了大涨大落，在各种利好政策的刺激下，房地产板块逐步回暖。截至年底，房地产板块收于5918.08点，达到五年来的最高水平，但市盈率仅为29.41倍，较2014年底有所提升，但远低于2009年11月30日57.04倍的水平，板块估值状况虽然有所改善，但估值水平仍有上升空间。
总结2015年上市房企的表现，围绕主业转型升级、紧抓行业兼并收购和重组机遇、布局紧随国家战略的房地产上市公司获得了资本市场较多青睐：
第一，谋求转型，发展多元化业务，积极打造新利润增长点的上市房企。第二，紧抓行业深度整合机遇，以兼并收购、重组实现市值跨越式发展的上市房企，尤其是具有国企背景的上市房企。第三，项目储备布局一线和重点二线城市或紧随国家战略的房地产上市公司。
（6）市值管理：并购、重组、分拆等多维举措促市值增长，均衡股权结构防范管理风险
3
在国家“去库存、促消费、稳增长”的总基调下，央行降息降准、降低首付比例，部分城市限购政策放松，房地产行业成交回暖，加之上市房企多元化转型的持续推进和市值管理意愿不断加强，共同促进房地产板块市值呈现整体上涨趋势：截至2015年底，沪深上市房地产公司平均市值为208.60亿元，同比上涨59.68%；大陆在港上市房地产公司平均市值为202.99亿元，同比上涨12.28%。
并购重组、分拆促进市值增长，均衡股权结构防范管理风险
随着市场化程度的提高，市值的深度挖掘和资产净化的重要性得到凸显。参照国外上市房企的发展规律，市值排名靠前的上市房企均采取产业经营与资本运作相结合的发展路径，依靠资本市场的力量并购重组或转型升级，不断做大市值，实现规模的跨越，如西蒙地产集团、西田集团等。随着中国房地产行业“白银时代”的到来，行业集中度逐步提高，房地产上市公司2015年通过并购、重组、拆分等资本化配置手段做大做强，并积极完善股权管理，防范经营风险，促进企业的良性、健康发展。
房地产上市公司通过兼并收购和重组促进市值的跨越式发展，彰显企业综合实力，获得融资优势和更高的股权溢价，降低被收购风险。大型上市房企凭借规模和实力进行股权或项目收购，成就规模市值，中小房企则在医疗、互联网、金融等资本市场热点领域展开跨界并购，以此带动股价上涨，推动公司市值提升。通过分拆具有竞争力的新业务上市，房地产上市公司实现了市值规模的快速扩张。随着房地产行业步入“白银时代”，上市房企通过分拆具有竞争力的新业务上市，实现独立核算、高度市场化运作，利用资本市场推动新业务的高速发展，从而反哺母公司价值的提升。此外，部分房企也分拆其他获投资者青睐的业务板块上市，以实现更高估值。在市值低迷时上市房企通过增持、回购等手段维护公司市值。除了在必要时刻增持、回购，上市房企还通过引入战略合作伙伴，扩大股东结构和股权激励等手段维持股权结构平衡。
2.2 2016中国房地产上市公司TOP10研究结果
（1）综合实力TOP10
2016沪深上市房地产公司综合实力TOP102016中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10
2016排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
股票代码 000002.SZ 600048.SH 001979.SZ 600340.SH 600606.SH 000402.SZ 601992.SH 600383.SH 600208.SH 600823.SH
股票简称 万科A 保利地产 招商蛇口 华夏幸福 绿地控股 金融街 金隅股份 金地集团 新湖中宝 世茂股份【上市房企2016重点工作】
2016排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
股票代码 3333.HK 0688.HK 3699.HK 2007.HK 1109.HK 0960.HK 0813.HK 1918.HK 0817.HK 2777.HK
股票简称 恒大地产 中国海外发展 万达商业 碧桂园 华润置地 龙湖地产 世茂房地产 融创中国 中国金茂 富力地产
2015年，沪深上市房地产公司综合实力TOP10的资产规模获得新突破，巩固了既有的领先优势，强化了“强者恒强”的行业态势：年末总资产均值、净资产均值分别达到2525.27亿元、561.93亿元，每股收益（EPS）均值为0.88元，是同期沪深上市房地产公司均值的2.51倍，净利润均值达到76.22亿元，是同期沪深上市房地产公司均值的9.12倍，盈利领先优势进一步扩大；大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的总资产均值、净资产均值分别为3303.28亿元、947.74亿元，同比分别增长25.79%、25.49%，
总资产、净资产协同增长，有效提升规模效益，同期每股收益（EPS）均值为在港上市房地产公司均值的3.73倍。
（2）财富创造能力TOP10
2016沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2016中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10
2016排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
股票代码 000002.SZ 600048.SH 001979.SZ 600340.SH 600606.SH 000402.SZ 600383.SH 000671.SZ 600376.SH 000031.SZ
股票简称 万科A 保利地产 招商蛇口 华夏幸福 绿地控股 金融街 金地集团 阳光城 首开股份 中粮地产
2016排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
股票代码 0688.HK 3333.HK 3699.HK 1109.HK 2007.HK 0817.HK 1030.HK 2608.HK 1238.HK 1107.HK
股票简称 中国海外发展 恒大地产 万达商业 华润置地 碧桂园 中国金茂 新城发展控股 阳光100中国 宝龙地产 当代置业
2015年，沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到52.73亿元，是同期沪深上市房地产公司EVA均值的21.61倍；中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA均值为17.81亿元，是同期大陆在港上市房地产公司EVA均值的11.13倍，领先优势显著。【上市房企2016重点工作】
（3）财务稳健性TOP10
2016沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2016中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10
2016排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
股票代码 000002.SZ 001979.SZ 600048.SH 600340.SH 601155.SH 000402.SZ 601992.SH 600094.SH 000926.SZ 600565.SH
股票简称 万科A 招商蛇口 保利地产 华夏幸福 新城控股 金融街 金隅股份 大名城 福星股份 迪马股份
2016排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
股票代码 0688.HK 1109.HK 0813.HK 0960.HK 0884.HK 1238.HK 2329.HK 3377.HK 0832.HK 0207.HK
股票简称 中国海外发展 华润置地 世茂房地产 龙湖地产 旭辉控股集团 宝龙地产 国瑞置业 远洋地产 建业地产 大悦城地产
2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的偿债能力在行业处于领先水平，其中有效负债率均值分别为52.53%及55.03%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为2.09及3.28，均显著优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标；另外大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10公司的每股经营性现金流净额为0.93元，保持了稳定的现金流水平。
5
2016中国房地产上市公司研究报告
进入2016年，各类宽松政策利好的密集推行营造出房地产市场良好的发展环境，一季度在热点城市价格快速上涨的带动下，房地产行业迎来了一波“小阳春”行情。 2015年，房地产行业供需两端利好政策频出，国内资本市场呈现超预期宽松态势，房地产企业的融资环境显著改善，融资渠道进一步拓宽。在此背景下，优秀房地产上市公司把握机遇，快速调整产品结构、城市布局适应区域市场变化，并以创新的思维推动业绩增长，以稳健的经营策略规避市场风险，业绩再次获得了新突破，彰显了较高的投资价值，获得资本市场青睐。
1．研究结果及分析
1.1中国房地产上市公司整体发展状况分析
“2016中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括137家沪深上市房地产公司和52家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2015年，供需两端宽松政策频出，区域市场显著回暖，在“去库存”的大趋势下，房地产上市公司抓住结构性机遇，快速调整产品结构、市场布局，业绩再创新高；同时，上市房企积极把握国内融资环境持续改善的利好，进一步优化资本结构实现企业价值的最大化，并逐步加强市值管理、保持均衡合理的股权结构，降低企业经营风险。进入2016年，优秀的房地产上市公司一方面借助房地产市场的“小阳春”行情快速提升经营业绩，另一方面加速资本化运营持续扩大企业规模、提升企业价值，获得了资本市场的广泛关注。
（1） 经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化
2015年，房地产市场处于量价齐升的增长通道，区域市场分化明显，优秀房地产上市公司准确研判不同城市行情，
合理调整区域市场策略，积极把握回暖期涌现出的市场机遇，进一步扩大了经营规模；与此同时，区域分化亦加剧了房地产行业的分化态势，成为部分房地产上市公司业绩增长的制约因素，使其规模增速有所放缓。
2015年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。其中，沪深上市房地产公司营业收入均值为76.50亿元，同比增长16.83%，增速同比提高0.21个百分点；同期，大陆在港上市房地产公司营业收入均值为251.74亿元，同比增长11.28%，增速较上一年回落5.11个百分点，低于沪深上市房地产公司5.55个百分点，主要原因在于，在港上市房地产公司大多规模基数大、市场布局广，在区域市场分化加深的背景下业绩增速保持相对稳定，而沪深上市房地产公司中多为植根一二线重点城市的中小企业，受益于局部市场回暖，业绩增速较高，从而拉大了两者之间的差距。
从房地产上市公司营业收入的结构来看，增长较快的企业主要受益于区域市场的
回暖：在房地产市场出现结构性机遇的情况下，布局广泛的大型房地产上市公司拥有丰富的资源，具备良好的业绩增长基础，凭借出色的决策能力快速抓住市场上涨行情，实现了业绩的稳定增长。2015年共26家房地产上市公司的营业收入突破200亿元，比2014年增加1家，营业收入同比增长率均值为13.60%，高于大陆在港上市房地产公司营业收入均值增长率2.32个百分点，保持了较快增速。其中，华夏幸福、阳光城、越秀地产等房地产上市公司准确把握市场走势、深度聚焦核心区域，营业收入获得大幅增长，增速均超过40%；重点布局一二线城市的大中型房企在热点城市回暖行情下受益最大，业绩获得大幅攀升，营业收入在100-200亿元、50-100亿元区间的房地产上市公司分别扩容7家、2家，营业收入同比增长率均值分别达到23.16%和20.31%，明显超过同期沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入均值增速，如聚焦一线和二线核心城市的泰禾、首创置业2015年营业收入同比增长均超过50%。
房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及大陆在港上市房地产公司群体增速表现分化：2015
年，沪深及大陆在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。其中，沪深上市房地产公司实现净利润均值8.36亿元，同比增长7.73%，增速企稳回升，较上年提升1.28个百分点；同期，大陆在港上市房地产公司净利润均值为37.05亿元，同比增长3.23%，增速较上年回落2.27个百分点，已经连续四年下降。2015年，热点城市土地市场竞争的加剧导致企业土地成本压力明显增大，利润空间受到进一步挤压。
与上年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出“强者恒强”的发展态势：在行业盈利空间收窄的背景下，实力突出的大型房企依托领先的品牌地位和强大的资源整合能力，充分发挥规模优势和产品优势，展现出更高的管控水平，盈利优势更加凸显，净利润规模超过100亿元的房地产上市公司净利润均值为209.67亿元，同比增长率均值为18.47%，增速最高；部分净利润规模在10-50亿元区间的中型房企，其产品很好地顺应了改善型需求释放的市场趋势，在本轮结构性回暖中亦获益匪浅，该区间企业净
利润同比增长率均值达到11.92%，其中部分企业净利润增速甚至达到
60%-90%，进一步缩小了与行业领先企业的差距；而净利润规模在50-100亿元区间的房地产上市公司均值为75.71亿元，同比增长0.70%，该区间上市公司受市场布局或产品结构略显单一影响，净利润增长缓慢。
2016年一季度，受益于全国各项去库存宽松政策的密集发布，房地产市场加速回暖，呈现“小阳春”之势，房地产上市公司迎来了销售业绩的爆发式增长，也带动了营业收入及净利润的大幅提升，沪深上市房地产公司一季度的营业收入均值达到11.06亿元，同比增长37.64%，净利润均值为1.03亿元，同比增长17.93%，为全年的业绩增长奠定了良好开端。与此同时，伴随着区域市场的加剧分化和市场集中度的进一步提升，房地产上市公司应继续审慎布局并秉承因地制宜的精细化经营策略，全面提升运营实力，推动业绩再创新高。
（2） 盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间
2015年，房地产行业供需关系变化导致房企运营成本提升，区域加剧分化致使
一、二线热点城市土地成本高企，在此背景下，房地产上市公司利润中枢下移已成行业大势所趋，沪深及大陆在港上市房地产公司2015年的利润率普遍出现下滑。优秀的房地产上市公司则更加注重“修炼内功”，一方面通过加大项目和土地的收并购力度降低购地成本、抓住资本市场融资机遇降低财务费用；另一方面强化内部管控、调动员工积极性，“自内而外”促进企业运营效率和盈利水平的提升。
利润率持续下滑，多措并举保障盈利水平
全市企业上市工作会议结束后，我们按照上级的部署，将会议精神向市委、市政府做了详细的汇报，向有关部门和企业做了传达，我们并按领导要求，迅速行动，狠抓落实。在具体工作中，主要做了以下几方面。
一是初步制定了加快企业股票发行上市的工作意见。为了全面贯彻落实（上级市）市委、市政府关于企业股票发行和上市工作会议精神，进一步做好企业股票发行和上市工作，推进更多企业到国内外资本市场融资，尽快把企业做大做强，制定了企业股票发行和上市的工作意见。意见共分五大部分：１、进一步提高认识，加强对企业股票发行和上市工作的组织领导。２、制定规划，明确企业股票发行上市工作的任务目标。３、突出工作重点，坚持分类指导。４、实施鼓励企业上市的优惠政策，为企业上市创造良好环境。５、密切配合，齐抓共管，为企业股票发行上市工作提供优质服务。本意见将以龙州市委、市政府的文件联合下发。
二是从实际出发，重新修定了五年上市规划。企业股票发行和上市工作的任务目标是，从现在起到２００７年，全市上市公司确保达到５家以上，力争达到８家，五年内从证券市场融资确保１０亿元，力争达到1５亿元。按照“上市一批、储备一批、培植一批”的工作思路，在全市培植起得利斯、外贸、新郎、泸河、三工、四达、紧固件、兰凤等８家上市资源企业。其中今明两年，新发起设立股份有限公司确保３家，力争达到５家，境内上市进入辅导期和境外上市进入程序的达到３家以上，首发上市确保1家，力争达到2家。
三是制定优惠扶持政策，鼓励企业上市。
为鼓励更多企业改制上市，降低上市成本，对以上市为目的改制企业和拟上市公司、上市公司，实行政策上的优惠和扶持。
（一）用地政策。改制为拟上市股份有限公司的企业，以土地出让方式取得土地使用权时，按国家最低标准收取土地出让金，属地方征收的，按法定程序减免。对拟上市公司、上市公司投资1000万元以上的新建项目用地，享受特别优惠，给予土地出让金补贴，直至政府代其交纳土地出让金、无偿提供给土地。
（二）税收政策。上市或拟上市公司，新上项目享受招商引资优惠政策，新办投资５０万元以上的工业企业项目，自盈利之日起，前３年按上缴所得税地方留成部分的全额奖励；后２年按５０％为奖励。被认定为省级以上高新技术项目的，５年内全额奖励。企业在改制为拟上市股份有限公司过程中一次性发生的土地、房产过户需缴纳的交易契税予以减免；其他过户费用按国家规定标准减半收取。
（三）收费政策。企业自改制为拟上市股份有限公司之日起，五年内免缴城市建设配套费、开发管理费、建筑管理费、水增容费、污水处理基金、消防设备费和地质地震勘测费等地方性收费，给予减免照顾，减免期限为三年。企业改制、申报上市过程中涉及的中介费、发行费等费用可按发生额的1/3，从企业融资后，新办项目上缴税金的地方留成部分给予扶持。
（四）上市专项经费。为了推进全市企业上市工作的进一步开展，市里设立上市工作专项经费。按照每上市一家公司10万元专项经费的标准，由市财政每年拨付给市体改办。
四是加强体改办力量，强化体改工作职能。
我们市委、市政府在加强全市上市工作领导小组过程的同时，重点加强了体改办力量，由１人扩编到６人，并配备了专车和拿出上市专项经费。同时要求体改办当好“四部”。一是当好市委、市政府在上市问题上的“参谋部”，及时掌握和了解企业上市的信息，出台有利于企业上市的优惠扶持政策。二是当好企业上市的“攻关部”。为企业上市打通环节，特色好中介机构。三是当好企业上市的“服务部”。在上市方面，为企业及时搞好服务。四是当好“协调部”。在上市过程中，及时协调好各个部门的关系。
2016年是实施“十二五”计划的收官之年，也是全面深化改革的重要之年。我局在认真总结2016年全县农业工作的基础上对2016年农业工作的总体思路、目标任务、重点工作进行了认真分析和谋划，力争使2016年农业工作再上新台阶，为农业增效、农民增收和经济社会发展做出了积极贡献。
一、农业工作思路
认真落实好“中央一号”文件精神，以党的十八大和十八届三中、四中全会精神为指导，坚持“特色、高端、生态”农产品的理念，以提高土地产出效益为主要目标，培育提升“特色果、绿色菜、生态畜、道地药”等特色优势产业，逐步形成布局区域化、生产基地化、产品优质化、产业一体化，以技术为支撑的高半山区生态农业建设模式。创新农村体制机制，积极探索农村集体经济发展壮大新途径，支持乡镇、村组发展实体经济，引导农业产业向集约化、规模化、标准化迈进。
二、2016年目标任务
粮食作物播种面积稳定在13.1万亩，粮食产量预计3.1万吨；蔬菜种植面积稳定在6万亩，预计蔬菜产量25.8万吨；特色水果种植面积5.8万亩，预计水果产量7.2万吨。预计农民人均纯收入达到9200元，比2016年人均纯收入增加1165元，增幅14.5％。
三、主要措施
（一）以项目作支撑，狠抓基础设施建设
依托《现代农业千亿示范工程项目》150万元、《粮食生产能力建设—酿酒葡萄基地建设》200万元等项目，开展田间道路、农田灌溉等基础设施建设和农业新技术、新品种的推广应用，促进现有特色产业进一步优化升级。并通过绿色防控、土地整治、培肥地力等措施，巩固提升现有5个万亩示范区和16个核心示范基地，着力强化农业基础支撑，保障生态农业可持续发展能力。
（二）以调结构优布局为重点，打造生态农业产业带
遵循“生态适应性、发展规模性、优势优先性、产业循环性”的基本原则，立足资源优势，着力调整产业结构，按照“特色效益农业规划方案”发展“生态、特色、高端”农产品，打造“一纵一横”的农业经济走廊，形成特色水果、绿色蔬菜产业带，为高半山生态农业发展奠定坚实的基础。
（三）强监管，狠抓品牌创建
以“农产品质量监管示范县创建项目”建设为契机，健全质量管理与监管体系，随时对产地环境，生产投入和包装、贮藏、运输进行控制，严格农业投入品在特色农业生产中的使用，禁止高毒、高残留农药的施用，以质量求效益、求发展。加大农产品质量安全体系建设，加强植物检测、检验、检疫和绿色防控。加强标准化生产的宣传、培训力度，引导农户和涉农企业重视标准化生产，掌握标准化生产的技术。积极争取全省《绿色食品原料生产基地建设》，按照现代农业产业基地建设“四新”（新品种、新技术、新机制、新模式）和“六化”（实现产业布局区域化、基础设施规范化、品种良种化、生产过程标准化、经营组织化、产品销售品牌化）的要求，在“川藏高原”和“七彩羌乡”品牌下，全力打造“甜樱桃”、“羌脆李”、“茂汶苹果”、“晚熟枇杷”、“高山绿色蔬菜”等地方品牌；在做大现有品牌的基础上，筛选有优势、有特色和有规模的产品进行重点培育。做好光明镇毛显坪大白菜、莴笋、甘蓝等绿色食品认证申报和土门新村有机猕猴桃、凤毛有机枇杷的第二次有机转换认证，切实提高我县生态农产品的知名度和市场竞争力。
（四）强服务，狠抓能力建设
搞好为“三农”的服务工作是农业工作的宗旨，抓能力建设是搞好服务的前提。充分利用各类项目资金，一是继续加强信息服务体系建设，促进产销衔接，进一步加快农业信息网络建设，建设一支强有力的信息服务队伍，随时随地提供技术信息和市场信息，及时发布新信息，提高农户和涉农企业抵御市场风险的能力；二是进一步加强农业科技、农业法律法规、行政执法培训。不断提高农业科技人员服务能力、执法能力。积极搞好农业科技示范户、示范区建设，努力培养既懂科技、又懂生产经营管理的农村能人。三是提高龙头企业和专业合作社经营组织能力，强化生产经营组织化，积极指导以九顶农牧产业有限公司、红星领地酒庄有限公司、南庄青脆李、罗山脆红李等龙头企业和专合社发展，组织龙头企业、专合社带动农户开展生产与经营，不断提高经营组织化程度。与之同时，在土地确权试点的基础上，引导龙头企业、专合社进行土地流转，开展新品种引进示范、新技术应用、采购处理、市场网络建设和融资信贷等方面给予扶持；健立和健全乡（镇）农业技术推广、植物疫病防控、农产品质量安全监管、农村书屋等公共服务机构建设。培育和壮大农民专业合作社，充分发挥其专业合作组织在推广生态农业技术、组织生产、推销产品中的带动和示范作用。
（五）以抓农村土地权确权登记为重点,狠抓土地流转
在农村土地确权试点的基础上，按政策和程序完成2.6万余户农村土地承包经营权确权登记，促进农村土地流转，做好管理规范化、制度化建设。
（六）以新品种的引进试验与示范，着力提高农产品品质
重点推进“特色果蔬新品种试验示范园区建设项目”，加快特色优质新品种的引进和推广，全面提高特色农产品的品质、单产水平和商品率，进一步开展6大类水果（甜樱桃、苹果、李、桃、梨和枇杷，共25个品种）、5大类蔬菜（辣椒、魔芋、儿菜、西南花和西红柿，共12个品种）、1个桨果（草莓）的引进试验示范，以筛选出适应我县生态环境、生产条件和市场需求的主导品种，为更好地促进我县农业生产可持续发展，贮备优势品种资源。
（七）抓民生工程，促惠农政策落实
以民生工作为重点，进一步抓好我县农村能源建设、新型农民培训。切实搞好粮食直补、农业综合直补、良种补贴、农机补贴，以及其他党在农村的富农、惠农政策的落实到位。
（八）以机关行政效能建设为重点,抓好群众最后一公里问题
继续抓好依法行政、依法治县、普法等工作，全心全意为人民服务,切实改进为“三农”服务工作作风,深入基层开展调查研究，赢得广大农民群众信任和拥护;深入开展为民务实清廉为主要内容的活动,保持局党组织的先进性和纯洁性,做到务实搞好农业事业,清政为民、廉洁奉公，不断提高为“三农”服务的政治水平和业务能力。
（九）抓党建、党风廉政、惩治和预防腐败工作，做到勤政为民。
按照中央、省、州、县相关文件要求，继续抓好党建工作，积极培育先进的基层党组织，做到党员先锋模范带头作用。继续抓好党风廉政和预防腐败工作，抓好项目日常监管，公务用车管理，同项目实施责任人签订廉政承诺书，管好自己的手、管好自己的脚、管好自己的嘴，使项目资金落到实处，让老百姓真正受益。
根据市工商局饶市工商食字[2016]6号《关于印发<市工商局流通环节桶装水等重点食品专项整治工作方案>》的通知，结合《全省工商系统2016年流通环节食品安全重点工作安排》的文件精神，经县局研究，决定在全县范围内开展一次流通环节桶装水、米粉、豆制品专项整治活动，现制订如下工作方案：
一、工作目标
以确保人民群众食品消费安全为目标，进一步规范食品市场主体准入行为和食品经营秩序，不断增强经营者责任意识，进一步完善监管机制，消除食品安全隐患。
二、工作任务
（一）重点品种
1.桶装饮用水。一是严把桶装饮用水市场主体准入关，重点检查饮用水经营户证照是否齐全，依法查处销售网点经营未经批准生产的桶装饮用水的行为；二是重点检查经营者是否按照《食品安全法》规定索证索票和建立台账；三是重点检查经营者销售的桶装饮用水来源渠道是否合法，查看其标签标识是否符合规定。
2.米粉。坚决打击无照经营米粉的行为；严厉打击掺杂掺假、以次充好、以不合格米粉冒充合格产品的违法行为。要加强对进入集贸市场、超市、商场销售的米粉监管，加大抽检力度，对经销不符合食品安全标准的行为，要从严从快处理。
3.豆制品。以集贸市场、商场、超市等有形市场内经营者为重点，逐个检查，重点检查经营主体资格是否合法有效、是否存在超范围从事经营活动、是否落实索证索票制度、是否履行进货查验责任。
（二）重点环节
1.批发环节。要严格落实索证索票制度，从源头上确保进入流通环节的食品安全，通过签订食品安全责任状等形式，不断提升批发经营户的责任意识。
2.销售环节。要加强对农村、城乡结合部、集贸市场、集中消费场所、校园周边等重点区域的监管。要突出抓好市场开办者和经营者履行法定责任和义务的监督检查，进一步落实集贸市场开办者、经营者责任体系，提高其树立食品安全第一责任人的责任意识。
（三）工作步骤
本次专项整治行动分为三个阶段进行：
第一阶段：排查摸底阶段（6月15日至6月30日）。对本辖区整治的重点商品经营户进行一次全面的排查摸底，并分别登记造册。一是要查清辖区内涉及经营三类重点整治商品的集贸市场、农贸市场、商场、超市（以下简称有形市场）的总数。二是要查清有形市场内豆制品和米粉经营户总数（含零售批发户数和现场制售的户数）。三是要查清辖区内桶装水经营户的总数。要对上述经营者的证照情况、经营负责人基本信息、经营地址、经营范围、联系方式等信息进行详细的记录，全面准确掌握经营户的底数和基本情况，逐户建立监管信息档案，为一下步集中整治奠定基础。
第二阶段：重点整治阶段（7月1日至8月15日）。各地要在调查摸底的基础上全面开展集中整治行动，有力地推进各项工作的落实。整治期间各地要严厉打击无照经营行为，坚决取缔无照经营，加大对上述三类重点商品的抽检力度，对经销不符合食品安全标准的食品行为要从重从严从快处理，涉嫌违法犯罪的要及时向司法机关移送。要注重对不合格食品的追根溯源，生产企业是本地的，要及时、准确的向相关执法部门抄告相关情况，以便形成执法合力。同时，要积极地向当地党委、政府和食安办汇报工作进展情况，并取得支持。
第三阶段：巩固提高阶段（8月16日至8月31日）。为确保专项整治行动各项工作落到实处，各单位要及时总结整顿成果，并于9月1日前将整治工作情况和排查摸底的详细情况书面报县局整治办公室。并对整治过程中发现的问题及相关建议一同报送。
三、工作要求
1、为确保专项整治工作落到实处，县局成立县工商局流通环节桶装水等重点食品专项整治领导小组：
2、落实责任，强化措施，对这次专项整治各分局要明确责任，落实人员，强化措施，成立相应机构，加大打击力度，取缔无证、照经营行为，县局整治领导小组在整治工作方案执行中会定期不定期对分局及辖区经营户进行督查，对整治后仍存在重大安全隐患，或对本次专项整治行动不力的单位和个人，将按照有关规定追究相关单位及人员的责任。
3、信息共享，加强沟通，整治期间各分局发现问题要及时上报县局整治工作领导小组办公室，并按照表格要求将数据及时上报。县局整治工作领导小组将在整治期间，加大重点食品的抽检力度。
2016年，我分局在区委、区政府正确领导和大力支持下，较好地完成了第一季度各项工作目标任务。自2016年市国土资源局将建设用地事权下放以来，分局工作量加大，区政府给予了经费及人力支持，在此表示衷心感谢！截止到今年3月份我局提请召开了两次建设用地集体会审会议，共有25个项目上会集体决定，上会率达到100%。
1-3月土地收益1838.45万元：其中工本费0.79万元；临时用地管理费28.63万元；土地登记费2.8万元；土地出让总价款1758.03万元；其他土地出让金1.14万元；探矿权采矿权价款1.67万元；补缴的土地价款3.67万元；采挖用地管理费2万元；土地补偿费39.73万元。
一、区级重点建设项目用地进展情况
年初与商信委对接，制定2016年重点项目跟踪服务计划，将本年九大重点项目梳理排序，对存在问题的及时已作反馈，截至目前已完成50%（大厦、办公楼、采丰生产指挥中心已审批，净化水厂部分居住用地及宏迈公司用地已在我局流转中，计划4月完成土地供应）。
二、石化工业园区项目用地进展情况
（一）重点工作
一是园区2016年园区基本建设项目计划投资3.24亿元，3月下旬前完成三期等18个工程的施工准备工作，确保4月全部开工，分局积极做好用地保障工作。
二是确保园区2016年招商引资入园企业的土地供应工作，预计5月前计划开工建设20个项目。
三是尽快完成上述项目园区农用地转用地工作。
（二）存在问题
目前，石化园区的农用地转用工作进展缓慢。造成缓慢的原因主要是农用地转建设用地供地率偏低，经分析，主要有下列几种情况：
1.搬迁企业未按预期在园区开展投资活动。例如，油田公司井下、福联、双环、亚源等公司，由于拆迁协议尚未签订或拆迁补偿款不到位，导致无法入驻园区开展建设工作。
2.企业开展投资，由于各种原因，不能办理土地手续，例如油田公司物资供应处、天圣公司、工程技术公司，因土地费用缴纳问题，至今未办理土地手续。
3.重点项目预留用地过大，如上海宝钢，按照与市政府签订的投资意向性协议，占地约78公顷，其实际一期一部只占地11.2公顷，剩余部分根据意向协议我委无法按照协议安排其他企业入驻。
（三）园区下一步计划
1.请市政府督促协调市规划局等相关职能部门，加快市区搬迁企业入驻园区投资建设的进度，同时协调油田公司尽快落实资金，完善用地手续，提高供地率。（目前园区正在积极和市政府协调解决）
2.分局将对今后上报的白区、园区批次项目加大审查力度，不满足要求的项目一律不予上报。
三、区本年度将开展的部门重点工作
（一）批后监管
制定区国有建设用地批后监管实施细则，成立国有建设项目用地批后监管领导小组，对批后监管范围和主要内容，批后监管的流程与职责加以细化，形成与国土执法监察大队联动机制。
（二）开工验线及竣工验收
对已审批项目严格落实项目开工验线及竣工验收，严格审查少批多用、改变用途、擅自提高容积率、不能按时开工竣工现象，联合执法监察大队建立“防范在前、发现及时、制止有效、查处到位”的执法监察新机制，做到放线验线、开工建设、重要节点和竣工验收四到场，全程检查并填写跟踪监管表。
（三）临时用地清理
分局拟于4月份将全面开展临时用地清查整治工作，即对辖区内每一宗临时用地现状、使用人、审批时限进行实地查看走访，拍照记录，逐宗上图，与图对应，形成归户资料，建立临时用地电子档案，为
区政府对临时用地审批提供一手资料。
四、生态养殖基地项目清理进展情况
区生态养殖基地现共有养殖户286户，其中完成开发并申请验收的有105户，2016年分局将针对在验收中养殖户超占用地面积、私自占用机耕道、未经验收私自转让、土地闲置情况等违法、违规行为进行严肃整顿，制止违法行为，规范土地二级市场，并对闲置超过3年的用地进行摸底调查，建议按照《土地开发租赁合同书》规定的条款予以收回。目前，我分局已经与润禾管委会联合开展清查工作，彻底统计养殖基地开发利用现状。作为一项长期工作，从4月开始对于整改通过验收的陆续办理土地证，并定期宣传养殖基地土地使用规章条例（如养殖户应有的权利和义务）、开展规范化管理（如：一月一次检查是否非法滥用占用土地、并不定期抽查）等。
五、加强管理提高效能方面
（一）抓好党风廉政和政风行风建设。分局根据市局党组和区区委、区政府的要求，及时健全了党风廉政建设组织，在党支部会议上专题认真学习了党风廉政建设“八项规定”和国土部“若干规定”并对各个党员签定了责任书，结合周三政治学习时间进行法制、廉政和案例警示教育，提高拒腐防变能力。新成立了由社会各界六位代表组成的政风行风义务监督员，确保了分局在办公、办事、服务上有人监督，在分局的建设上有人提意见和建议，为我们下一步更好的服务于区经济发展打下了坚实基础。
（二）服务百姓，实施“绿色通道”。分局制定了一系列地籍窗口的便民措施，多次为身体行动不便的居民进行上门登记、发证，同时开辟了绿色通道，为因去外地出差、银行贷款及其他原因急需办理土地证的居民提供优先服务，缩短了土地登记办理时限。
2016年3月1日市满5年经济适用住房上市交易实施后，分局积极做好前期相关准备工作，组织人员专门培训、制作、发放宣传单等，目前，基本实现了群众从补缴土地出让金到办理出让性质的土地证3个工作日内完成。
下一步，分局将继续优化服务举措，以优质高效的服务环境，更好地做到“为民、利民、惠民”。
（三）提高业务水平及办事效率。每季进行一次党课知识学习，提高党的理论水平，增强党性原则。每月进行一次业务知识培训，按科室职能进行授课，使全体人员都熟悉分局的各项业务。为了提高服务质量，今年计划在全区12个居民社区开展“土地登记知识进社区”活动，目前已在沁苑社区联系点进行了一次，居民反响较好。
（四）继续抓好权属理清。为辖区内用地提供前瞻性服务，分局组织专人专项完成对区西部钻探用地及油田公司用地的实地调查归户工作，下一步将进行改制企业的摸查工作。
（五）抓好建设用地监管。为更好的完成建设用地的全程监管，分局实行一表跟踪制，制定了项目进度表，包含项目基本情况、会审、报批、成交金额以及开竣工、批后监管等内容，做到一个表格涵盖项目从受理到办结的所有内容，由专人负责及时掌握进度，提高工作效能。
（六）进一步整顿和规范矿产资源开发秩序和矿山企业安全生产工作。我分局联合区国土资源监察大队对矿山企业开展联合执法检查，继续打击矿产资源开发中存在的违法违规行为，对辖区范围内的砖厂、黄沙厂、碎石厂进行了全面调查摸底，并联合执法监察大队在调节水库2＃供热站以北设立执法监察岗亭监控点，并且建立了动态巡查制度，对区矿区范围及周边区域乱采滥挖的行为进行了制止，促进了矿产资源的合理开发利用，维护了正常的矿业秩序。
六、下一步工作计划
（一）加强土地市场管理，确保石化园区项目、民生项目、重点项目、招商引资项目的土地供应；
（二）配合区政府做好土地储备工作；
（三）做好2016年度卫片检查工作；
（四）做好石化工业园区工作；
（五）继续做好项目用地审批前期工作，积极主动与用地单位沟通、协调、反馈，做好各项建设项目用地全程跟踪管理工作，做到不拖延，实行项目负责制，锁定责任人；
（六）积极做好各项创建工作，在已有基础上，促进各项创建工作的升级、优化；
（七）加强党建及宣传工作。做好入党积极份子的培训工作；每年根据市国土资源局宣传工作要求，保质保量的完成工作任务；
（八）继续抓好分局党风廉政建设、政风行风及纠风工作，进一步提高工作人员综合素质.
上一篇：项目可研中的土地利用与拆迁
下一篇：汽车实训内容