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丽水园车辆管理方案
总则
1．1 目的
为使丽水园车辆管理工作流程更顺畅、更好地执行公司的各项规定、更好的为业主服务。
1.2 制定依据
丽水园实际情况和相关法律法规及公司的相关规定。
1.3 适用范围
丽水园小区。
1.4 工作原则
（1）按照公司领导要求，结合项目实际情况加强对进出小区车辆的管理。
（2）统一领导，分级负责。在公司和管理处领导的领导下，按照在进出小区车辆管理中的职责分工和权限，分级负责，协调有序的开展各项工作。 2 组织机构及职责
2.1 组织架构
项目经理
秩序维护员 秩序维护员
2.2 组织架构人员职责
项目经理、秩序维护主管组织、指挥和协调相关车辆管理工作；监督、检查车辆管理的各项工作；当班领班负责组织实施本班次车辆管理的各项工作；秩序维护员负责具体实施车辆管理的各项工作。
3.车辆管理
3.1抬、落杆要求
出入口岗维护员在早6点—早9点、中午11点—13：30分、晚5点—晚9点三个时间段可以进行抬杆（道闸杆）作业，其余时间段均为落杆（关闭电动门）。
3.2外来车辆管理
（1）对作业时间内进入的内部车辆要仔细辨认，对外来车辆进行询问（特 别是货车等），认真进行登记，非必要进入小区的车辆不得放行，客观因素需进 入小区的货车等车辆视情况扣押其有效证件，在其驶出小区时归还。
（2）凡因不遵守车辆停放规定的，维护员要端正态度、摆正位置、灵活机动、 耐心劝导。
3.3温馨提醒
（1）停放好车辆后，提醒车主必须锁好车门，调好防盗系统警备状态，车内贵 重物品须随身带走。
（2）对于临时或恶意占用他人车位的要积极予以提醒，并协助被占用车位的相 关业主解决好停车问题。
3.4损坏公共设施设备等的管理
遇碾压绿化土地、损坏路牌和各类标识、损坏路面及公用设施的要及时提醒， 在和车主交涉时并及时通报上级领导以便与车主协商赔偿事宜。
3.5出租车管理
出租车不得随意驶入小区，遇有乘载老、弱、病、残及携带过重物品的，视情 况可放行但必须及时离开，不得在小区内等候载客。
3.6搬家等车辆管理
车辆带货驶离小区，必须有相应证明或通过与业主等相关人员的核实，属贵重、 大件物品或搬家物品，必须由管理处和业主核实后，方可放行。【小区车辆管理的工作计划】
3.7特殊车辆的管理
执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）要予以积极引导和配合执行任务。
丽水园物业管理处
2012-12-5
菊香苑小区车辆管理办法(讨论稿)
作者: guest_2728 (weedy) 时间: 2008-06-22 10:45:28 | [回复] [发表] [<<] [>>]
因小区停车收费，一些业主与保安冲突，已经不是一天两天的事了。我们把这个贴子发到社区网站上，也是希望通过社区的协调，使物管重视停车管理的事情，共同把北景园这个家园建设好！
申明：1、首先感谢南太湖——碧浪苑小区为我们提供了一个比较完善的车辆管理办法，我仅对其中的停车泊位管理费进行了修改。
2、本管理办法须具务一个前置条件：即成立业主委员会。【小区车辆管理的工作计划】
3、恳请物管处的领导在命令保安站门口拦车收费时，也多想想更好的车辆管理办法，而不是仅盯着“停车费”这块肥肉，却没有任何相应的管理制度。有了物价局的批文（不管这批文的取得是否存在漏洞），只是说明这个小区的临时泊位可以收费，并不是说物管只要派个保安拦车收费就结了。我们并不愿为难辛苦打工的保安同志，我们只是要求物管有切实可行的管理制度，明确业主和物管之间的权利义务，确保全体业主的合法权益不受侵犯。 菊香苑小区车辆管理办法(讨论稿)
为了维护菊香苑小区全体业主的合法权益和保障小区道路畅通以及车辆停放规范有序，共同创建一个文明、安静、整洁、和谐、有序的环境，根据广大业主的要求，经业主大会决定，受业主委员会委托，特制订本办法。
第一章 车辆进出小区管理
第一条 建立汽车出入证制度。凡居住在菊香苑小区的业主（或物业使用人）凭借房屋产权证、身份证及汽车行驶证（上述各证的原件及复印件）到菊香苑物业管理处办理登记手续，经核实同意后，统一发放《菊香苑小区机动车辆出入证》，绿色为自备车库，黄色为道路泊位。
第二条 汽车一律凭《出入证》进出小区，《出入证》应放在驾驶室前挡风玻璃右下角明显位置，以便车辆管理小组成员对车辆进行识别和验证。【小区车辆管理的工作计划】
第三条 临时来访的车辆，必须向管理人员说明被访业主的地址、姓名，由管理人员登记核实后方可准许进入，并按临时停车证上指定的停车位临时停车。临时车位已满时，不再允许临时车辆进入。
第四条 本小区23:00时——次日5:00时禁止出租车进入（除本小区业主的出租车，并符合条件，已分发《出入证》的）。如遇有行动不便（老幼病残）人员乘车，或有大件随身物品，
或恶劣天气等特殊情况下，乘坐出租车的业主或来访者，在向保安人员说明业主（或被访者）的地址、姓名，经管理员登记核实后方准许进入，但出租车不得长时间在小区滞留。
第五条 送货、提货及搬家车辆进入小区内，须提前与小区物业管理处（或管理人员）联系，并在指定区域停放，装卸完毕应立即驶出小区。驶出小区的车辆携有大件物品时，应主动配合管理人员询问。遇到情况可疑的人员和物品，可将物品滞留，请业主本人到场说明情况后放行。
第六条 严禁装载易燃、易爆、有毒以及各种腐蚀性物品的车辆进入小区。否则，所造成的一切后果由车主（或业主）自行负责。
第七条 禁止外来1.25吨（含）以上货车或10座（含）以上客车进入小区（垃圾清运车除外）。遇业主搬家或运送大件物品，在向管理人员说明业主的地址、姓名，经管理人员核实后，方可进入。其它特殊情况，经小区物业管理处同意方可进入。
第八条 租用小区车库作为仓库从事经营活动的公司、单位的车辆，必须先到菊香苑管理处办理《菊香苑小区机动车辆出入证》方可进出小区。
第九条 特种车辆（因执行公务进入小区外），参照来访车辆执行。
第十条 严禁货车在19：00－次日8：00、12：00－14：00两个时间段内进入小区装卸货物。购有货车的业主，如确需进入小区停泊，应按指定地点停放，以免影响小区内业主的正常休息。
第二章 机动车行驶管理
第十一条 所有进入本小区的车辆应遵守各项规章制度。机动车在小区内行驶禁鸣喇叭，要做到一慢二看三通过，低速并遵循行人优先的原则。
第十二条 禁止在小区内进行机动车辆的教练。
第三章 停车泊位管理
第十三条 停车泊位实行收费管理、签订《停车泊位租用协议》。小区泊位收费标准为：1.25吨（含）以上车辆300元/月•辆，小轿车100元/月•辆，1.25吨以下其他车辆150元/月•辆，临时停车2小时内免收，超过2小时按4元/小时•辆，符合本《办法》第一章第八条的车辆收取200元/月•辆。以上收费标准不含保管责任。停车泊位费扣除合理、必要的相关管理费用外，归全体业主所有，应用于公共设施的维修、养护，业主大会另有约定的除外。 物业管理处应对该笔费用单独列项，并于每年1月15日、7月15日前向全体业主公布上半年度收支情况。
第十四条 地面车位一般按办理相关登记手续先后顺序和业主的住址就近进行分配，特殊情况下可采取统筹抽签的分配方法。
第十五条 在停车泊位紧张的情况下，有车的业主分配最高限额为一个泊位，有汽车库的业主原则上不参与分配地面停车泊位。
第四章 车辆停放管理
第十六条 进入小区范围的车辆，必须服从车辆管理小组成员对车辆分类停放等秩序的管理。对小区绿化、公共设施设备造成损失的车辆，将责令车主负责赔偿损失或恢复原状。是本小区业主违规由业主缴纳；来访者违规，由来访者缴纳，来访者拒缴，由被访业主缴纳。 第十七条 为确保广大业主的利益及缓解停车泊位紧张的状况，公车可以停在规定泊位内，车位费高于一般车辆。
第十八条 机动车辆只能在停车场或划线的泊位内停放，严禁在人行道、车行道、消防通道、绿化带、楼道通道上停放车辆。
第十九条 停放在小区的车辆，车主应随时锁好车辆门、窗。如发生车辆和物品失窃、损坏，以及由于车辆引起的一切事故，均由车主自行负责。小区内全体业主均有权监督和制止。 第二十条 严禁车辆在小区内洗车、修车、清扫车上杂物，影响交通、污染环境。
第二十一条 小区中心广场是小区居民休闲、健身、娱乐的场所，严禁机动车辆进出和停放。 第二十二条 停放车辆，应自觉停放在自己的车位内，占用别人车位后果自负。保持车辆前后左右的距离以防撞碰，自觉在规定的车位内整齐停放并确保不影响其他车辆、行人的通行。 第二十三条 有汽车库的业主，机动车应当停入库内。
第五章 违反规定行为处理措施
第二十四条 违反本《办法》的车辆，管理人员有权予以劝阻及纠正，对于不听劝阻的车辆，管理人员或管理处应采取相应措施予以制止、纠正。
第二十五条 车辆严禁在小区内乱停乱放，对于违反小区车辆停放管理规定的车辆，车辆管理人员有权采取各种必要措施予以纠正，纠正过程中造成的车辆损失由车主自负。
第六章 其他
第二十六条 凡进出本小区的机动车必须遵守本《办法》。物业管理处应认真履行职责，严格执行，大胆管理。
第二十七条 业主在申请办理本小区机动车出入证（停车泊位证）时，应认真学习本《办法》，并签署停车协议，承诺自觉遵守本规定，如违反本规定，愿意按规定接受处理。
第二十八条 全体业主应共同维护本《办法》，并教育来访者遵守本《办法》，切实尊重管理人员的管理。
第二十九条 对违反本《办法》的行为，小区内任何业主都有劝阻、投诉的权利和义务。 第三十条 本《办法》未及事项按国家有关规定执行。
第三十一条 本《办法》自公布之日起执行，由菊香苑物业管理处负责实施。在试行过程中，业主如对本《办法》有意见或建议，可以书面或以电话的形式向业主委员会或向菊香苑管理人员反映，并做好记录。
小区停车须知
本帖最后由 阳光3201 于 2010-1-19 21:07 编辑
为了加强小区固定机动车辆的管理，维护小区内交通秩序，保持小区的安静，保证消防通
道畅通，特制定：
1、凡进出小区的固定车辆，请配合门岗保安的工作。
2、进出小区的车辆必须按固定路线行驶，执行限速5公里的规定，注意避让行人，禁止鸣
笛。
3、车辆禁止停放在小区的绿化带和隔离带上，请配合保安人员的管理
4、车辆司机因违章驾驶，不听从保安人员的指引对他人造成的人身、车辆事故，或损坏小区路面、绿化花木、房屋及公共设施，须听候交通管理部门和本小区管理人员的处理，一
切损失由肇事人负责赔偿。
5、严禁易燃易爆及危险物品进入小区。
6、严禁在小区内试刹车、练习、修理车辆，洗车应到小区外专业洗车点进行清洗，以免破
坏路面。
7、驾驶员离开车辆时，请检查门窗是否关好，请不要在车内存放贵重物品
8、爱护停车场的设施设备，不得乱丢杂物。
9、由于小区建设年代较早车辆多、车位少，请各位车主尽量靠边停放，留出行车通道，尽
量缩短前后车距离，以便增加停车数量。
10、各位车主停车时请照顾好车库车辆，为车库内车辆留出行车通道，大家停车能不能尽量少占用地方，不要一个车占两个车位，车位本来就不多，你自己方便了别人怎么办,大家
都是邻居互相照顾一下嘛。
小区停车须知
本帖最后由 阳光3201 于 2010-1-19 21:07 编辑
为了加强小区固定机动车辆的管理，维护小区内交通秩序，保持小区的安静，保证消防通
道畅通，特制定：
1、凡进出小区的固定车辆，请配合门岗保安的工作。
2、进出小区的车辆必须按固定路线行驶，执行限速5公里的规定，注意避让行人，禁止鸣
笛。
3、车辆禁止停放在小区的绿化带和隔离带上，请配合保安人员的管理
4、车辆司机因违章驾驶，不听从保安人员的指引对他人造成的人身、车辆事故，或损坏小区路面、绿化花木、房屋及公共设施，须听候交通管理部门和本小区管理人员的处理，一
切损失由肇事人负责赔偿。
5、严禁易燃易爆及危险物品进入小区。
6、严禁在小区内试刹车、练习、修理车辆，洗车应到小区外专业洗车点进行清洗，以免破
坏路面。
7、驾驶员离开车辆时，请检查门窗是否关好，请不要在车内存放贵重物品
8、爱护停车场的设施设备，不得乱丢杂物。
9、由于小区建设年代较早车辆多、车位少，请各位车主尽量靠边停放，留出行车通道，尽
量缩短前后车距离，以便增加停车数量。
10、各位车主停车时请照顾好车库车辆，为车库内车辆留出行车通道，大家停车能不能尽量少占用地方，不要一个车占两个车位，车位本来就不多，你自己方便了别人怎么办,大家
都是邻居互相照顾一下嘛。
和平家园小区车辆管理规定(征求意见稿)
为规范小区车辆停放秩序，维护车辆停放人和服务管理者双方的合法权益，依据《物业管理条例》等有关规定，结合和平家园小区实际情况，特制定本规定：
一、和平家园小区地面停车位的产权归全体业主所有，小区停车位分地上车位和地下车位，本小区地面停车位仅限本小区业主（实际使用人）车辆有偿停放，本小区以外车辆不得租用小区停车位。
二、和平家园小区地面停车位的使用管理办法，由业主大会或由其授权委托的执行机构业主委员会制定，物业管理公司具体实施，本办法一经确定，本小区全体业主（实际使用人）以及物业公司都应遵守执行。
三、小区地面停车位实行“有偿租用，相对固定”的原则，实施方法如下：
1、小区内一户一车的业主凭产权证或购房合同，业主身份证明（使用人凭租赁合同），到物业管理公司进行登记，确认车位号，办理租用车位的相关手续。
2、有两辆车以上的业主（使用人）在保证一户一车的业主（使用人）车位确定后，因园区车位数量有限，所以第二辆车不办理固定车位，请停放在园区外或购买地下车位，不得占用他人车位或在小区内乱停乱放。
3、已购买地下车位及地上车库的业主凭产权证或购房合同，业主身份证明（使用人凭租赁合同），到物业管理公司进行登记，办理相关车辆通行证（交工本费），并将通行证置放前挡风玻璃醒目位置，凭此证进出小区，持此证只能停地下车位或地上固定车库，不得占用地面车位或长时间在地面停放，时间不能超过半小时。
4、访客车辆禁止进园区。
根据县党政联席会议精神和县委办办[2016]87号文件要求，结合实际，制定本方案。
一、指导思想和工作原则
以十八大精神为指导，扎实开展党的群众路线教育实践活动，切实解决群众反映强烈的住宅小区的突出问题，全面改善小区生活居住环境，促进“三城同创”工作深入开展。
整治工作坚持五项原则：一是突出重点与整体推进相结合的原则；二是单位包保与主管部门相配合的原则；三是政府主导与市场配置相结合的原则；四是问题排查与问题整治相结合的原则；五是集中整治与建立长效机制相结合的原则。
二、集中整治的主要内容
1、小区规划执行方面。对照小区原有规划，完善小区绿化、亮化、道路等公共配套设施。
2、小区管理方面。主要包括成立业主委员会、签订物业管理合同、规范物业管理行为等。
3、小区办证方面。为手续齐全并愿意办理土地证、房产证的业主，予以及时办理。
4、违建整治方面。主要整治占用公共空间、绿地、通道等违章搭建行为。
5、其他方面。主要解决房屋质量、小区监控、给水排水、公共健身娱乐设施等问题。
三、集中整治的范围
本次纳入集中整治的小区有19个小区。
四、人员组成及任务分工
为保证本次集中整治工作的顺利进行，县城建成商住小区突出问题集中整治工作领导组下设集中整治办公室和五个工作组。集中整治办公室由同志兼任办公室主任，主要负责县城商住小区突出问题集中整治工作的协调、联络、情况汇总和工作督查。工作组主要负责具体包保小区的突出问题整治，由相关单位负责人任组长、副组长，分别从监察局、执法局、住建局、国土局、梅山镇、环保局、规划局、房管局、供电公司、电信公司、自来水公司、消防大队、燃气公司等部门抽调人员组成集中整治工作组。各组人员组成及分工如下：
（一）第一工作组
组长：
副组长：
成员：
包保对象：。
（二）第二工作组
组长：
副组长：
成员：
包保对象：
（三）第三工作组
组长：
副组长：
成员：
包保对象：
（四）第四工作组
组长：
副组长：
成员：
包保对象：
（五）第五工作组
组长：
副组长：
成员：
包保对象：。
五、责任分工
1、业主委员会的组建问题，由镇牵头负责。
2、配套设施的问题认定，由规划局牵头负责。
3、房产证办理问题，由房管局负责。
4、土地证的办理问题，由国土局负责。
5、房屋质量问题，由住建局牵头负责。
6、违建问题的认定，由行政执法局牵头负责，拆除违法建设，由所在乡镇、县直单位包保。
7、配套设施的完善问题，由包保单位牵头负责。
8、长效机制的建立问题，包括物业管理办法、小区物业管理制度、业主委员会会议制度等，由房管局牵头负责。
六、工作步骤
集中整治工作从9月上旬开始，到年底结束，大致分为以下五个阶段。
（一）试点组织阶段（9月10-20日）
各工作组根据实际情况，选定一个小区进行试点。根据清理核查组提供的小区突出问题台账，会同各小区业主委员会，对照规划，明确任务，制定试点小区整治方案，报集中整治办公室（设在县监察局）备案后组织实施。
（二）制定方案阶段（9月21日-30日）
在总结试点经验的基础上，分小区制定整治方案，报集中整治办公室备案后，全面组织实施。
（三）集中整治阶段（10月1日-11月20日）
对照小区整改实施方案，细化工作任务，明确整治责任单位和个人，实行盘点消号。
（四）检查验收阶段（11月21日-12月5日）
县城商住小区突出问题集中整治工作领导组根据各工作组的要求，对照各小区整治工作方案，组织人员逐项进行检查验收，确保工作效果。
(五)总结完善阶段（12月6日-31日）
集中整治工作结束后，各相关管理部门及业主委员会、物业公司要结合实际，建立和完善小区各项管理制度，建立长效机制，确保整治效果。
七、工作要求
（一）统一思想，提高认识。小区综合整治是县委、县政府推进“三城同创”工作的重要举措，是为群众办实事的充分体现，是开展群众路线教育活动的具体行动。各部门、单位要充分认识小区综合整治工作的重要性、紧迫性，统一思想，提高认识，严格标准，细化方案，落实措施。所抽调人员，原则上一律与原单位工作脱钩，集中精力专司负责小区突出问题集中整治工作。要进一步加大宣传动员力度，努力营造人人理解、支持、配合整治工作的浓厚氛围。
（二）加强领导，落实责任。各部门、工作组要严格按照县委、县政府的安排部署，加强对集中整治工作的组织领导，强化工作落实。县城商住小区突出问题集中整治工作领导组办公室将定期对工作进展情况进行调度和通报，及时掌握动态，推动整治工作有力有效开展。
（三）加强协调，通力配合。各部门、单位要牢固树立“一盘棋”思想，既要各司其职，各负其责，又要相互协调，相互配合，做到分工不分家，确保整治工作顺利完成。
方案一：小区物业管理方案
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2015年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监督。
四、物业费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
2、 清洁卫生费 清洁卫生费测算表（04）
3、 保安费：保安费测算表（05）
方案二：XX居住小区物业管理方案
一、项目概况
1. 地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容
物 业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三 类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务 （非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根 据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能 系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资 源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即 向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴 的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中 心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
方案三：小区物业前期管理方案
根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
一、了解小区楼盘的基本概况 如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。
二 、服务处组织框架 根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。
三、准备接管验收楼盘的工作包括
内业资料的移交工作:
1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。
2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。
3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。
小区房屋主体的接管验收:
1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。
2、户内的验收。
3、园林绿化的验收。
4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。
5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。
6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。
工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。
2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。
3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。
4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。
5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。
6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、
验收标准为建设部《房屋接管验收标准》
四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。
五、做好迎接新业主的准备工作
现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表 住宅使用公约 业主手册 装修管理办法 装修管理协议 保管钥匙委托书 保管钥匙承诺书 钥匙签收表 业主信息表 入住资料签收表 入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。
入住程序：
1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件 、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。
2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。
3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。
4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册 住宅使用公约 装修管理协议。根据实际需要发放文件。
5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。
6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。
7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。
8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。
六、二次装修管理阶段
1、业主向服务处提出装修申请，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》。
2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。
3、服务处在接受装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。
4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后可以退款。
5、现场跟踪：管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往。 维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。
6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收情况并签名。
7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。
8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：
9、告知、规劝 、责令停工整改、上报相关执法部门。
10、 对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人 一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。 进入的材料必须在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清 运。
11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理情况。
七、入住后的管理阶段
服务处追求的目标：1、房屋建筑的完好率达到98％以上；
2、报修及时率达到100％；
3、清洁管理无盲点；
4、设备设施完好率达到98％以上；
5、小区路灯完好率达到100％；
6、管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；
7、有效投诉处理率100％；
8、服务满意率达95％以上；
9、绿化完好率达到98％以上；
10、道路完好率达到98％；
11、各类管理人员岗前岗中培训100％；
12、全年无服务安全事故发生。
计划一：物业公司年度工作计划
20xx年，物业公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成了全年工作任务。20xx年，是集团倡导的优质服务年，是集团发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。今年我公司工作重点主要有以下几个方面:
1.认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量
这对于物业公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
2.整顿干部队伍
物业公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
3.合理规划部门
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
4.积极推动“拨改付”
“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
5.进行定编、定岗、减员增效
考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”
这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有:
(1)开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。
(3)花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
计划二：物业公司年度工作计划
不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划
z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期（独立运营，自负盈亏），z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%.
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、z物业公司的各项规章制度
2、z物业公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、做好接管验收工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
八、开展多种经营与措施
管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建"社区经济圈"，力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
计划三：物业公司年度工作计划
为了xxx物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业最大的功能，使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划。
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司2.xxx管理中心）一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）
今年完成物业管理费..万元，代租、代办费..万元（..×20%），一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为..万元，其它收入..万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内（不包括..元以上的修理费用），其中：
1.人员工资包括三金总额为：..万元（按现48人计算）
2.自担水电费：..万元。
3.税金：..万元。
4.其它..万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）
1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。
2.大楼内部的维修、粉刷。
3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
4.消防报警系统的维护、清洗、调试。
5.管路系统的更换。
计划四：物业公司年度工作计划
20xx年是公司发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“优质服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现各项工作全面健康有序地发展，为全面完成公司发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。
今年我公司工作重点主要有以下几个方面：
一、完善企业机制，强化基础管理
综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。
计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。
行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。
市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。
人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。
二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展
物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。
实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。
承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。
锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前公司（含外聘）员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，
扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客（业主）。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。
三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望
目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。
今后的展望：
首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得一级物业资质；
其次，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性；
第三，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。
第四，争取树立品牌服务，利用“豫园商城”这个品牌在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映，创造机会学习先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造物业管理品牌。
第五、在条件成熟的情况下，规模化经营是物业管理企业的根本出路。优质楼盘管理是企业效益之本，企业将做好战略性调整，把主要精力和主要改革措施集中到调整组合。公司将积极探索有效形式，实施优势互补和资源优化配置，统筹人力、物力，根据市场需求运用集约化经营手段，创新和改善物业管理，从而实现规模经营。
xx年的工作是具有成就的一年，也是我们倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年。我们的工作得到了广大业主、上级公司及各级员工的鼎立支持和配合，使得我们在稳定、健康、向上的发展氛围中顺利完成了全年的各项工作任务。我们有足够的理由深信，在全体员工的共同努力下，20xx年的工作将做的更加出色，物业公司将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章！
第1篇：社区志愿服务计划
为了进一步弘扬“奉献、友爱、互助、进步的志愿者精神，倡导时代新风正气，以人为本，构建和谐社会，进一步建立、完善志愿者服务机制，倡导广大居民积极参与志愿者服务，杨岔路社区将在全社区集中开展20XX年志愿者服务活动，特制定活动计划：
一、志愿者活动的目的和意义
弘扬志愿服务精神，广泛开展丰富多彩的志愿者服务活动，让更多的居民群众参与到志愿者服务活动中来,使志愿者队伍成为具有广泛影响和社会动员的动力和亮点,努力在全社会形成人人关心、人人支持、人人参与的社区志愿者行动的氛围。
二、志愿者活动采取
利用传统节假日时间,如学雷锋纪念日、环保日、重阳节、春节等特殊的日子集中组织社区志愿者开展大型志愿者服务活动为社区的文明创建开展服务活动，宏扬中华民族乐于助人、尊老爱幼等传统美德。
三、活动内容
1.每月定期开展“关爱空巢老人”活动，每位志愿者走访两到三户空巢老人、孤寡老人、困难老人，开展精神慰藉、家政服务、陪同就医、保健指导、娱乐活动。
2.每周清理野广告。志愿者每周对辖区内的野广告、白色垃圾、野草、卫生死角进行整治清理，并在辖区内宣传大家都来保护小区环境，不要在墙面上乱涂乱画，乱扔垃圾。
3.节假日送祝福。志愿者对辖区内的困难老人、空巢老人、留守儿童、关爱对象进行节日慰问，关心他们的生活状况，让他们感觉节日的气氛，社区时刻都在挂念他们。
4、在社区内开展法制教育、安全教育等讲座，组织社区党员对他们进行关心、教育、心理辅导，关心未成年人的学习、生活状况，让他们健康成长。
5、志愿者义务巡逻。每周二分成两组，一组四人对辖区内的小区进行义务巡逻，对居民的人身财产安全加强防范，对居民发放安全提示看，提醒居民关好门窗、锁好门。
6、志愿者文明劝导。志愿者文明创建时期在重要十字路口劝导交通文明，在车站提示大家文明排队上车，在公交车上维护秩序，文明乘车。
7、结对帮扶。志愿者一对一对困难家庭实行走访慰问，和他们聊天、谈心，询问他们的生活情况，帮助他们解决困难问题。
8、志愿者植树活动。在当今社会，全球变暖问题已经成为世界各国关注的焦点，作为新世纪的社区志愿者，我们更应该以身作则，在植树节时组织开展植树活动，为改善温室效应做一些贡献，倡导大家保护环境。
9、关爱残疾人活动。在助残日，开展“关爱残疾人”活动，请他们看电影、帮助他们来到社区图书室看书，理解、关心、尊重残疾人，为他们开展心理咨询、职业指导、就业培训和日常生活照料，让他们感觉社区的关心，对生活充满信心。
第2篇：社区志愿服务计划今年以来，社区开展志愿服务活动在办事处团委的指导下，紧紧围绕“弘扬志愿服务精神”的工作目标，以提升社区居民现代文明素质为基本主线，以“讲文明、树新风、我参与、我奉献、我快乐”为主题，开展经常性、群众性志愿者服务活动，弘扬志愿精神，深入开展创先争优、讲文明、树新风等各类志愿者活动。积极按照街道办事处志愿服务活动方案的部署，结合实际，开展志愿者活动，特制定如下活动工作计划：
一、成立社区志愿者服务队
新庄社区成立以瓮水办事处领导为核心、社区副主任王清健等为成员的组织机构，开展社区志愿者服务。
二、充分发挥志愿者服务队的作用。
开展社区群众性、公益性、形式多样、内容丰富多彩的志愿者活动，每月不少于3次。开展“参与志愿服务、共享美好生活”主题服务活动，充分利用社区内的宣传设施、广泛宣传精神文明建设。每月定期更换社区内的黑板报、宣传栏、横幅、标语等宣传方式，大力宣传精神文明知识。
（社区志愿者向过往车辆发放交通安全知识宣传单）（社区志愿者看望孤寡贫困老人）
二、提高社区志愿服务水平
社区志愿者服务站负责社区各类志愿服务活动的具体工作，结合2015年志愿服务活动方案的活动主题，在社区居民中开展各类志愿服务活动。加强对志愿者队伍的管理，定期对志愿者队伍中的骨干进行业务、理论等方面的技能培训。
三、挖掘辖区内资源，提高志愿服务质量。
要充分利用辖区单位资源，发挥资源共享；同时挖掘社区志愿者人才资源，采用传、帮、带等形式，实现自我管理、自我教育、自我服务，提升志愿者服务质量。
四、活动步骤：
1、以“弘扬志愿精神，建设文明光华”，讲文明、树新风志愿活动为主线，开展各类志愿者活动，弘扬志愿精神和奉献精神，通过服务活动的开展，提高志愿服务水平。
2.以文明礼仪、文明乘车、文明出行、文明劝导服务活动为主要内容，提高居民在生活中的文明意识和文明行为，提倡井然有序的公共秩序、文明和谐的邻里关系。
3.充分发挥党员志愿者的先锋模范作用，发挥党员的积极性，利用各种形式的活动，宣传文明法规，倡导党员团结社区居民，为构建和谐社会而努力，为党旗增光辉。
4.广泛开展环境保护、社区居民服务中心志愿服务活动，组织各种有益居民身心健康的文化娱乐活动，注重建立国学文化传播站，开展讲、教、学一体的文化志愿活动，让居民的生活更充实、更丰富多彩。以社区特色的志愿服务活动迎接全国文明委的文明城区复检工作。
第3篇：社区志愿服务计划四平里社区为认真贯彻落实科学发展观，切实做好社区志愿者服务工作，促进社区精神文明建设的发展，不断提高社区居民的生活质量，倡导奉献、友爱、互助、进步的志愿者奉献精神，结合社区实际情况，特制定2015年志愿者工作计划：
一、进一步加强志愿者服务工作的规范管理，建立健全社区志愿者服务的工作机制。不断完善社区志愿者分会组织网络，做到网络齐全、人员到位、规范管理，志愿者工作有计划，有总结。
二、在原有工作的基础上，积极吸纳热心社会公益事业的社区居民组成志愿者队伍，积极参与社区志愿者服务。同时，加强志愿者培训工作机制，适时进行集中学习讨论，采用“以会代训”、“以老带新”、“传、帮、带”等形式，培训社区志愿者服务组织成员。
三、要继续开展“弘扬志愿服务精神，促进和谐社区建设”为主题的社会志愿者服务活动。面向社区老年人、儿童、残疾人、贫困户等弱示群体，提供力所能及的帮助。一是为困难群体送温暖；二是为“空巢”老人送关爱；三是为少年儿童送快乐；四是为社区居民送健康，用这些切实可行群众喜闻乐见的活动，促进和谐社区的建设。
四、组织志愿者参与丰富多彩、健康有益的社区文化、体育、科普娱乐等服务。围绕社区居民对教育的需求，开展讲座、义务家教等服务。坚持不懈地组织志愿者参与建设“居民自治、管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、文明祥和的和谐社区”的活动，积极探索结对型、集中型、求助型和互助型等社区志愿服务方式，按照“社会化参与、项目化运作、规范化管理、整体化推进、事业化发展”的工作要求，不断提升志愿者服务工作上水平，以适应滨海新区的大开发大发展。
五、面向社区居民开展便民利民、卫生咨询、医疗保健讲座等服务。围绕社区环境美化，开展净化、绿化、社区治安，协助开展巡逻、流动人口的管理、法律咨询、法制教育、权益维护等工作。
六、通过志愿服务形式，倡导居民互帮互助，传播爱心，树立良好风尚。
七、结合社区实际情况和上级任务，开展一系列的志愿服务项目。
第4篇：社区志愿服务计划一、指导思想
贯彻落实党的十七大精神，以科学发展观为指导，以服务新市民和谐家园建设和百姓生活为重点，动员和组织广大注册志愿者深入社区、服务社区、奉献社区，为栖霞率先全面建成更高水平的小康社会作出新的贡献。
二、工作目标
1、完善社区志愿服务组织网络建设。整合区域资源，在区、街道、社区三级分别成立注册志愿者社区服务接力计划工作联席会；
2、巩固社区志愿服务阵地建设。在全区范围内，确定12家重点经济适用房社区建设注册志愿者服务站，为注册志愿者服务社区、完善自我搭建良好的平台；
3、拓展志愿服务项目。结合实际，有针对性的设计一批志愿服务项目，每个社区志愿服务站开展至少4项长效特色服务项目；4、壮大注册志愿者队伍。全区新招募的注册志愿者不少于80000人，每个社区志愿服务站有一批相对稳定的志愿服务队伍。
三、工作内容
（一）组织建设
区级：团区委与驻区团组织联合成立工作联席会，驻区团组织明确分管书记、团区委明确书记或分管书记作为项目负责人。
街道：街道团工委与相关单位团组织联合成立工作联席会，分别确定一名人员作为具体的项目联系人。社区：社区志愿者服务站与结对志愿服务队联合成立工作联席会，分别确定一名人员作为具体的项目联系人负责此项工作，以保证工作的实效性、长效性和延续性。
（二）阵地建设
在全区选择12家重点经济适用房社区，建立社区志愿者服务站。服务站的建设采用社会化运作方式，争取志愿合作伙伴单位的支持。服务站硬件上做到“四个一”，即一个固定场所、一套制度、一名具体负责人、一块牌子。服务站配有开展工作所必须的通讯、办公设备及开展服务所需设备、工具等。软件上做到服务活动的长效性、服务项目的经常性、服务对象的针对性。服务站设站长1人，原则上由社区分管主任或团支部书记担任；设特别站长1人，由社区热心于社会公益事业、适合从事服务站工作的志愿人员担任；设立副站长数人，由与社区结对共建的志愿者服务队队长担任。
（三）队伍建设
（1）做好注册志愿者招募工作，全年新招募注册的志愿者不少于80000人。（2）试点建设一支管理型志愿者队伍，招募社区热心于社会公益事业的人员担任志愿者服务站特别站长，负责服务站日常工作。（3）打造社区特色志愿者队伍，由与社区结对的单位组建相应的服务队，每个社区志愿服务站确保有至少4个经常性服务的特色志愿者服务队，以困难群体为主体服务对象，定期开展志愿服务活动，从而使志愿服务活动长效化。
（四）制度建设
由各级工作联席会分别商议，建立健全相应的管理制度和档案资料。管理制度包括志愿者的招募、培训、使用、监督、检查、奖惩激励等。档案材料包括服务对象需求情况档案、志愿者基本情况档案、服务活动档案等。（五）项目建设
每个社区志愿服务站要根据本社区实际情况，精心设置至少4项便于长期发展的志愿服务项目，通过“一助一”、“多助一”、“入户上门服务”等多种方式，经过定期、长期的开展，形成志愿服务特色。社区志愿服务站的服务项目可从以下12项中选择4项，也可根据自身实际设计志愿服务项目。1、“爱心助成长”助学服务项目项目内容：针对贫困家庭子女、留守儿童等群体，通过志愿者“一助一”、“多助一”长期结对的服务方式，为其提供义务家教，帮助其提高学习成绩，树立正确的世界观、人生观、价值观和荣辱观。2、“青春辉映夕阳红”助老服务项目项目内容：针对社区60岁以上孤寡老人、独居老人群体，通过志愿者“一助一”、“多助一”长期结对的服务方式，为其提供亲情交流、打扫卫生、健康检查等内容的志愿服务活动，使其充分感受社会温暖，度过安祥的晚年。3、“请让我来帮助你”助残服务项目项目内容：针对社区残疾人群体，通过志愿者“一助一”、“多助一”长期结对的服务方式，为其提供交流、健康检查、技能培训等内容的志愿服务活动，使其充分感受社会温暖，走出身体残疾阴影。4、“维权你我他”法律宣传服务项目项目内容：针对广大社区居民和社区青少年，招募精通法律的志愿者定期举办法律知识讲座、开设青少年法律课堂、免费法律咨询、开展法律知识宣张等，进一步普及法律知识，提高社区居民的法律素养。5、“才艺展风采”文化教育服务项目项目内容：针对广大社区居民和社区青少年需求，招募有一定文艺才能的志愿者通过举办社区文艺演出、开设文化知识讲座、举办书法、绘画、曲艺等方面的才艺培训班等方式，不断丰富社区群众的文化业余生活，提高青少年的文艺才能和艺术修养。6、“绿色满家园”环境保护服务项目项目内容：针对广大社区居民和社区青少年，组织志愿者定期在社区开展植绿护绿、卫生打扫、绿地认养、环保宣传、节能节水等活动，倡导绿色生态环保理念，营造生态文明的社区环境，引导社区居民和青少年形成主动保护生态环境，践行文明生活生产方式的良好行为习惯。7、“我运动我健康”体育健身服务项目项目内容：针对广大社区居民和社区青少年，组织有一定体育技能和知识的志愿者，通过定期开展健身知识讲座、举办体育技能培训班、组织体育竞赛等方式，引导社区居民和青少年形成良好的体育健身习惯，掌握更多的体育健身知识和技能，不断增强群众的身体素质。
8、“诚爱人生路”社区矫正服务项目
项目内容：针对18岁以下社区矫正对象、网瘾青少年等特殊群体，通过志愿者“一助一”、“多助一”长期结对的服务方式，为其提供心理、学习辅导，帮助其纠正不良的生活、学习习惯，形成正确的人生态度。
9、“健康直通车”医疗卫生服务项目
项目内容：针对广大社区居民，组织具有一定医疗诊治能力的志愿者，定期开展义诊、咨询、中医理疗、知识讲座等活动，引导社区居民形成正确的医疗卫生观念，养成良好的文明卫生习惯，增强疾病预防和控制能力。
10、“自护保平安”消防知识普及服务项目
项目内容：针对广大社区居民，组织具有一定消防知识的志愿者，定期开展家用灭火器使用、火灾扑救、火场逃生演习、消防知识讲座等活动，普及家庭防火常识，让广大市民掌握遇到紧急情况时，如何使用最安全方式进行逃生等自救知识，增强社区居民灭火、逃生、自救的能力。
11、“便民零距离”家政服务项目
项目内容：针对广大社区居民生活需求，组织有一定技能的志愿者，定期在社区服务站开展小家电维修、理发、灶具维修等各类便民家政志愿服务活动。通过活动扩大志愿服务的影响，融洽社区居民关系，营造和谐氛围。
12、“科技在身边”科普宣传服务项目
项目内容：针对广大社区居民，组织具有一定科学技能的志愿者，通过“一助一”、“多助一”、站点服务等多种方式，定期开展发放科技宣传资料、科普知识讲座、科学技能培训等各种活动，提高科学技术的普及率，帮助广大社区居民了解新知识和新技能。
四、实施步骤
1、计划启动阶段（2015年3月5日前）
（1）团区委与驻区各团组织沟通协调，并对社区志愿服务开展情况进行调研，全面掌握志愿服务现状和需求信息。各街道确定建设志愿服务站社区，全面掌握社区情况，明确社区志愿服务站站长。
（2）充分听取社区和居民的意见，围绕社区建设，根据注册志愿者实际，初步确定社区志愿服务站服务项目。各服务站在调查研究的基础上选择确定至少4项长期服务项目。
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