【www.guakaob.com--报告】
永清县 “十三五”产业研究与战略规划参考指导报告
前 言
党的十八大以来，我国发展进入了新的阶段，面临的机遇以及面临的风险与挑战前所未有。世界经济增长格局、国际产业分工、全球投资贸易规则、能源资源版图、地缘政治环境等都在发生深刻变化。我国已站在新的更高的起点上，“十三五”面临新形势、新任务、新要求，要确保全面建成小康社会的宏伟目标胜利实现，确保全面深化改革在重要领域和关键环节取得决定性成果，确保转变经济发展方式取得实质性进展。“十三五”规划具有特殊重要的地位，编制好“十三五”规划意义重大而深远。
2014年04月17日，国家发展和改革委员会召开全国“十三五”规划编制工作电视电话会议，宣布启动编制国民经济和社会发展第十三个五年规划。“十三五”规划编制必须强化全球视野和战略思维，正确处理好政府与市场的关系，科学设定规划目标指标，积极推进市县规划体制改革，坚持开放民主编制规划，使“十三五”规划更加适应时代要求，更加符合发展规律，更加反映人民意愿。
“十二五”期间永清县地区发展取得显著成就，经济保持持续快速发展，人均地区生产总值迈上新台阶；经济结构不断优化；经济素质明显提升，科技进步对经济增长的贡献率稳步提高，发展后劲大为增强，一批重大基础设施项目相继建成；对外开放全方位拓展，发展的动力与活力不断增强；人民生活大幅改善，各项社会事业全面进步，社会保持整体和谐稳定。“十二五”期间的发展成就为“十三五”的发展奠定了坚实基础。
《永清县 “十三五”产业研究与战略规划参考指导报告》由中商产业研究院的资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、政府部门机构发布的最新权威数据，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告总结了永清县 “十二五”经济与社会发展成就、“十二五”重点产业发展规模与经济效益、预测了“十三五”期间 永清县地区的投资环境；提出了永清县 “十三五”整体规划建议、产业规划建议、区域规划建议、园区建设建议；最后，就永清县地区“十三五”期间投资机遇、投资风险、投资策略进行了审慎分析。
本报告专业！权威！报告根据永清县地区经济发展形势及“十二五”的实践经验，对永清县地区“十三五”规划进行了科学分析与建议，对永清县地区“十三五”投资机遇、风险、策略做出了审慎分析与预测，是永清县地区政府、永清县地区企业、欲投资永清县地区的外阜企业了解地区规划重点，把握市场机会，正确制定发展战略的必备参考工具，极具参考价值！
【出版日期】 2016年
【交付方式】 Email电子版/特快专递
【价 格】 纸介版：15800元 电子版：15500元 纸介+电子：15800元
第一章 永清县“十二五”经济发展与产业结构
第一节“十二五”期间永清县发展概况
一、永清县行政区域划分
二、永清县地理位置分析
三、永清县发展历史情况
四、永清县环境资源概况
第二节 “十二五”永清县发展成就分析
一、“十二五”经济发展规模
二、“十二五”结构调整情况
三、“十二五”人民生活水平
四、“十二五”社会改革加快
第三节 “十二五”永清县产业经济指标分析
一、第一产业经济指标分析
二、第二产业经济指标分析
三、第三产业经济指标分析
四、三次产业结构变化分析
第二章 “十二五”永清县社会建设及投资状况
第一节 “十二五”永清县交通领域发展分析
一、“十二五”永清县交通领域投资情况
二、“十二五”永清县城市交通建设投资
三、“十二五”永清县铁路建设投资情况
四、“十二五”永清县高速公路建设投资
第二节 “十二五”永清县市政设施建设分析
一、“十二五”永清县城市绿化建设情况
二、“十二五”永清县城市供水建设分析
三、“十二五”永清县城市污水处理分析
四、“十二五”永清县城市市容环境卫生
第三节 “十二五”永清县能源供应消费分析
一、“十二五”永清县城市燃气投资分析
二、“十二五”永清县电力供应情况分析
三、“十二五”永清县能源建设重点项目
四、“十二五”永清县能源消费需求分析
第四节 “十二五”期间永清县信息化建设分析
第三章 永清县“十二五”重点产业规模与经济效益
第一节 农产品加工行业
一、“十二五”农产品企业分布情况
二、“十二五”农产品行业投资分析
三、“十二五”农产品行业销售收入
四、“十二五”农产品行业利润总额
五、“十二五”农产品行业盈利能力
六、“十二五”农产品行业偿债能力
七、“十二五”农产品行业十强企业
第二节 食品行业
一、“十二五”食品企业分布情况
二、“十二五”食品行业投资分析
三、“十二五”食品行业销售收入
四、“十二五”食品行业利润总额
五、“十二五”食品行业盈利能力
六、“十二五”食品行业偿债能力
七、“十二五”食品行业十强企业
第三节 建材行业
一、“十二五”建材企业分布情况
二、“十二五”建材行业投资分析
三、“十二五”建材行业销售收入
四、“十二五”建材行业利润总额
五、“十二五”建材行业盈利能力
六、“十二五”建材行业偿债能力
七、“十二五”建材行业十强企业
第四节 医药行业
一、“十二五”医药企业分布情况
二、“十二五”医药行业投资分析
三、“十二五”医药行业销售收入
四、“十二五”医药行业利润总额
五、“十二五”医药行业盈利能力
六、“十二五”医药行业偿债能力
七、“十二五”医药行业十强企业
第五节 化工行业
一、“十二五”化工企业分布情况
二、“十二五”化工行业投资分析
三、“十二五”化工行业销售收入
四、“十二五”化工行业利润总额
五、“十二五”化工行业盈利能力
六、“十二五”化工行业偿债能力
七、“十二五”化工行业十强企业
第六节 装备制造行业
一、“十二五”装备企业分布情况
二、“十二五”装备行业投资分析
三、“十二五”装备行业销售收入
四、“十二五”装备行业利润总额
五、“十二五”装备行业盈利能力
六、“十二五”装备行业偿债能力
七、“十二五”装备行业十强企业
第四章“十三五”规划前期重大课题研究分析
第一节 “十三五”宏观经济形势研究
一、“十三五”国际环境变化及对我国经济影响
二、“十三五”中国经济转型升级动力机制研究
三、“十三五”经济结构调整的方向和战略举措
四、“十三五”创新驱动战略与创新型国家建设
五、“十三五”完善金融市场体系和风险防范研究
第二节 “十三五”产业发展形势研究
一、“十三五”工业结构升级与布局优化研究
二、“十三五”现代农业发展与粮食安全战略
三、“十三五”住房保障体系与房地产发展研究
四、“十三五”促进服务业发展重点机制研究
五、“十三五”战略性新兴产业发展战略研究
第三节 “十三五”生态文明与环境研究
一、“十三五”生态文明建设及制度研究
二、“十三五”环境治理及模式创新研究
三、“十三五”低碳经济绿色低碳发展研究
四、“十三五”大气污染治理战略研究
第四节 “十三五”社会环境发展研究
永清县房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前 言
在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。
对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。
针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。
针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。
此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
【出版日期】 2016年
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第一章 中国二三线城市房地产发展概述
第一节 中国二三线城市土地市场
一、一线城市房地产复苏情况分析
二、二三线城市土地市场供给概况
三、房企主战场向二三线城市转移
第二节 中国二三线城市房地产市场
一、二三线城市房地产市场成交情况
二、二三线城市商品住宅存量情况
三、房地产重心向二三线城市转移
四、房企加快布局二三线城市市场
第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析
一、全国大中城市房地产价格变动分析
二、二三线城市房地产市场价格分析
三、二三线城市房价走势上涨的主因
第四节 二三线城市房地产市场开发模式
一、城市综合体的模式
二、城市发展运营商的模式
三、城投的模式
四、城中村的模式
第二章 2015年永清县房地产市场环境分析
第一节 永清县房地产地域环境分析
一、地理位置
二、自然环境
三、生态气候
四、资源分布
第二节 永清县房地产宏观经济环境分析
一、永清县GDP增长情况
二、永清县固定资产投资
三、永清县居民收支情况
四、永清县产业结构分析
第三节 永清县房地产市场政策环境分析
一、房地产政策环境综述
二、二三线城市限购政策
三、永清县房地产重要政策分析
第四节 永清县房地产行业社会环境分析
一、人口数量分析
二、消费市场分析
三、招商引资情况
四、居民住房情况
第三章 2015年永清县土地市场分析
第一节 永清县城市规划布局
第二节 永清县土地供应分析
第三节 永清县土地成交分析
一、成交地块规划用途
二、成交地块用地面积
三、成交地块建筑面积
四、成交地块的容积率
五、成交地块受让单位
第四节 永清县土地成交价格
一、成交地块的成交价
二、地块的成交楼面价
第四章 2012-2016年永清县房地产市场分析
第一节 永清县房地产投资建设分析
一、永清县房地产投资额分析
二、永清县房地产建设规模分析
三、永清县房地产开发重点企业
四、永清县房地产市场价格分析
第二节 永清县产业园区建设分析
一、永清县产业园区分布情况
二、永清县产业园区建设规模
三、永清县产业园区发展规划
第三节 永清县商业营业用房建设分析
一、永清县写字楼市场分析
二、永清县商铺市场分析
三、永清县酒店市场分析
第五章 永清县房地产重点企业分析
第一节 企业一
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第二节 企业二
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第三节 企业三
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第四节 企业四
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第五节 企业五
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第六章 二三线城市房地产市场投资分析
第一节 中国房地产市场投资现状
打造加快崛起新的强力支撑
——关于我县房地产业发展现状及前景分析的调查报告
近年来，随着国民经济的快速发展和居民收入的稳步提高，以房地产业为标志的第三产业迅速兴起，呈现出异常强劲的发展态势。全面客观地分析房地产业现状和前景，认真研究加快房地产业的发展有效对策和措施，更好地发挥房地产业在经济社会发展中的积极作用，具有十分重要的现实意义。为充分认识房地产业发展的内在特性、重要地位和拉动作用，将其尽快打造成永清经济加快崛起的强力支撑，县委研究室就此进行专题调研，深入分析我县房地产业发展现状及前景走势，有针对性提出加快永清房地产业发展的战略对策，以供领导决策参考。
一、房地产业基本特征及在国民经济中的重要地位和作用
（一）房地产业的含义及特性
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业，在国民经济产业分类中属于第三产业。这一产业是随着商品经济的发展和城市化进程的加快，使得土地、房屋这种具有自然属性的物品变成了地产和房产这类具有经济社会属性的商品，从而使有关房地产开发、经营、管理、服务等活动作为一个产业应运而生。概括起来，
房地产业具有两方面特点：
1、高度综合性
房地产业贯穿生产、流通、分配、消费各个领域。首先，它参与建筑物的勘察、设计、规划和土地开发等活动；其次，进入流通领域通过买卖、租赁两种方式逐渐收回成本和利润；第三，在房地产转移到使用者手中后，其使用和消费过程中涵盖了保养、经常性维修以及产权和物业管理等服务活动。
2、高度关联性
房地产业的运行和发展涉及众多的相关行业，显示出较强的关联性。从关联分析的三种情况来看，回顾（后向）效应是本产业对供应生产资料产业的影响，房地产的开发将会加大对钢材、水泥、木材、玻璃、建材、化工和建筑机械等产品的需求，从而带动这些产业发展。前瞻（前向）效应是因本产业发展而产生需求、获得发展动力的产业影响，房地产主要促进建筑、纺织、装饰、厨卫设备、金融、商业、服务业等产业的发展。旁侧（侧向）效应是指本产业发展对社会的影响，如城市公用设施、工作居住环境、社会文明水准等。
图一：房地产业与其他产业关联
钢铁业 建筑业
装饰业
金融业
家具业
家电业
商业
…… 回前顾瞻化工业
效效 应 应 机械业 旁侧效应 机电业 …… 工城扩社 作市大会
居公就文住用业明 环设水境施准建材业 木材业
房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济中充满活力的支柱产业之一。从世界范围看，据联合国统计，世界各国以房地产形式所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50％以上，特别是在发达国家和地区，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，约占国民生产总值的
15%左右。在英国，房地产价值占该国财富的73.2％，占全国固定资产总值的2／3。在日本，住宅投资对GDP增长的贡献率由二战后的20％增长到目前的150％。在美国，房屋建设和汽车、钢铁并列为三大支柱产业，其增加值约占美国国民生产总值的15％以上，并影响到美国10％以上的经济活动。在香港，房地产业增加值约占GDP的25％，与金融、贸易、航运、旅游业共同列为香港的支柱产业。从全国范围看，党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展，房地产业迅速崛起。1978年
—2006年，我国房地产业增加值占GDP比重平均为4.1%。1992年国务院在《关于加强发展第三产业的决定》中把房地产业列入“投资少、收效快、效益好，就业容量大，与经济发展和人民生活关系密切的重点行业”。1998年房地产业占GDP比重超过5%，对国民经济增长贡献率为12%—13%，已经达到成为国民经济支柱产业的标准。进入21世纪，我国房地产业进入快速发展阶段，目前已初步形成包括房地产的开发、经营、管理、服务等多种经营活动的高附加值的综合性产业，2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。“十五”期间，房地产业对GDP增长的贡献率一起保持在15%和20%之间，已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。
（三）房地产业对经济社会发展的重要作用
由于房地产业的高度综合性和关联性的产业特征，其影响范围涉及到经济社会发展的众多领域和层面，在推动经济发展、增加财政收入、扩大劳动力就业、改善人民生活水平等方面发挥着极其重要的作用。
作用之一：拉动经济增长。从经济学角度分析，投资和消费是拉动经济发展的两支主要力量，而房地产业同时具备了这两种拉动经济发展的作用。一是直接拉动。房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，对GDP的贡献率较
高，是推动经济发展的直接动力。据测算，房地产投资每增长10个百分点，将拉动GDP增长0.5—1.5个百分点。近几年，全国城镇房地产投资每年保持20%的递增，直接拉动GDP增长1.5—2个百分点。二是乘数效应。房地产业产业链长、关联度高，投资的乘数效应很大。房地产的生产、流通和消费，与70多个部门存在回顾和前瞻关系，对几百大类、几万个品种的产品产生要求，从而间接拉动经济增长。据测算，我国房地产投资的带动系数为1.95，即房地产开发每投入100元的资金，可以创造相关产业170—220元的需要，我国城乡住宅建设每年对钢材、木材、水泥、玻璃的需求量分别占全国总需求量的14%、20%、47%和40%。三是消费带动。房地产本身既是投资品，也是消费品。住房消费波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。据测算，每销售100元的住宅，可以带动150元的其他商品销售。
作用之二：增加财政收入。在现代市场经济中，房地产业为国家、地方提供了巨大积累，成为建设资金的重要来源，是国家、地方财政收入的重要产业。一是通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右，部分地区甚至超过50%，成为名符其实的“第二财政”。二是房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。房地产业具有
永清县养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年
前 言
养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。
中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。
随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。
中商产业研究院发布的《2017-2022年永清县养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析永清县养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了永清县养老地产行业发展概况，行业发展现状，永清县养老地产市场投资机会，永清县重点区域养老地产布局；永清县养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对永清县养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。【永清有什么政策房】
【出版日期】 2016年
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第一章 养老地产发展基础概述
第一节 养老地产概述
一、养老产业的定义和目标
二、养老地产的内涵及特征
三、养老地产利益主体分析
四、成熟养老地产特点分析
第二节 养老地产行业政策分析
一、中国房地产市场调控政策分析
二、中国养老地产的支持政策分析
三、《中华人民共和国老年人权益保障法》
四、《关于加强老年人优待工作的意见》
五、《关于加快发展养老服务业的意见》
六、《中国老龄事业发展“十二五”规划》
七、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》
八、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》
九、《关于加快发展养老服务业的若干意见》发布
十、2014年7月试点实施“以房养老”
第三节 中国养老地产社会环境分析
一、中国人口老龄化趋势分析
二、中国老年人养老模式分析
三、中国养老观念的转变分析
四、社会养老服务体系的现状
五、中国的老龄人口红利分析
第二章 养老地产发展状况分析
第一节 养老地产行业发展现状
一、养老地产处于摸索阶段
二、房企布局养老地产情况
三、保险企业涉足养老地产
四、外资在华投资老年住宅
五、中国养老地产开发特点
第二节 不同类型养老地产市场分析
一、养老服务嵌入式住宅市场
二、养老服务型老年公寓市场
三、“学院式”养老地产市场
四、健康养生型养老地产市场
五、养老综合体养老地产市场
第三节 养老地产开发运营模式分析
一、养老地产商业模式分析
（一）中国现有养老地产模式分析
（二）适合中国养老地产开发模式
（三）中国养老地产运营模式分析
（四）中国养老地产盈利模式解析
（五）养老地产商业模式创新分析
二、养老地产管理模式分析
（一）房地产开发商管理的模式
（二）与专业公司建立战略联盟
（三）引进专业公司的管理模式
（四）各种管理模式的优劣对比
（五）养老地产管理的收益分析
第三章 永清县房地产市场环境分析
第一节 永清县行政划分
第二节 永清县地理气候资源环境分析
一、地理位置
二、地质
三、气候
四、资源
第三节 永清县交通环境分析
一、交通
二、铁路
三、公路
四、水路
五、民航
第四节 永清县宏观经济环境分析
一、永清县GDP增长情况
二、永清县固定资产投资
三、永清县居民收支情况
四、永清县产业结构分析
第五节 永清县地产业社会环境分析
一、永清县消费市场情况
二、永清县人均住房面积
三、永清县安居工程建设
第四章 2015-2016年永清县房地产市场发展分析
第一节 2015-2016年永清县房地产市场政策环境
一、永清县土地政策综述
二、永清县房地产政策分析
三、永清县住房公积金新政
第二节 2015-2016年永清县房地产市场分析
一、永清县房地产投资情况
二、永清县房地产供给分析
三、永清县商品房销售情况
四、永清县房地产成交情况
（一）住宅成交情况
（二）商铺成交情况
（三）写字楼成交情况
四、永清县房地产优势企业
第三节 永清县优惠楼盘情况
第四节 2015-2016年永清县房地产价格走势
第五章 永清县人口老龄化现状分析
第一节 人口老龄化标准
一、老年人年龄划分标准
二、老龄化社会划分标准
第二节 永清县人口结构分析
一、年龄结构
二、性别结构
——永清庭园交房活动策划方案
一、活动的意义与目的
交房仪式，实质上是项目营销推广活动的一个里程碑。通常情况下，在交房之时，项目推广的推广销售工作已基本接近尾声，在以后的推广过程中，无法展开大规模的营销策划工作，无论是精力还是金钱的投入，都将受到一定的限制；但同时，剩余的部分产品，又沉淀了开发商的大部分、甚至全部的利润所在，又是所有公司不得不重视的。 国际公馆正是面临着同样的现状。交房仪式，根本的目的在于促进项目剩余产品的消化，实现开发利润，这是我们所首先应该明确的。唯有如此，在选择交房仪式的活动策划和组织时，才将更具有针对性。再次通过交房仪式在南康市宣传造式，进一步扩大影响里，同时候也让老客户感觉到入住名门的自豪感，通过宣传让更多的人了解国际公馆相关信息。
所以，我们可以明确本次永清庭院交房活动的目的：
通过能够体现项目品质特性，彰显业主尊贵身份的交房仪式，感染意向性客户，促成其下定签约；同时，强化项目“CEO府邸，金领名宅”的品牌形象，并通过业主与准业主的口碑相传，达到吸引更多同类客户参观购买项目的目的。
二、活动主题：
欢迎进入尊贵领地
——国际公馆交房仪式暨客户答谢晚会【永清有什么政策房】
三、活动的内容
答谢晚会，作为交房活动的形式确定后，我们还必须确定活动的内容，根据客户心态以及突出入住国际公馆身份的尊贵：
策略一：“水墨丹青彩世界”
即邀请知名书画家现场作画，为酒会助兴，并且，所有作品都可免费赠给现场客户。美酒佳肴、水墨丹青与尊贵府邸、时尚名流交相辉映，荣耀不言而喻，身份无言流露。
策略二：零距离体验精神享受
“金钥匙”国际星级酒店专业化服务代称，是全球酒店业的最高服务标准，能看见“金钥匙”的酒店就意味着能享受细致入微、体贴到家的服务。可邀请星级酒店“金钥匙”与物业管理公司服务人员，共同就未来物业服务的有关内容进行现场的表演。
永清庭院专业化物业管理，如能以“金钥匙”作为考核标准，为业主提供最佳服务，也是项目吸引人的亮点所在。并且，业主的生活经历决定了他们对星级酒店的“金钥匙”服务，应该有很深刻感受和认同，以此作为酒会的内容，让业主亲身感受、鉴赏未来家园生活的服务，也能较好吸引业主参与。
三、活动的组织费用
明确了活动的目的、形式和主题后，活动的组织工作就是活动能都成功的关键所在。以下，我们对活动筹备组织工作过程中的步骤加以阐述。
1、人员邀请
人员的邀请，分为几个方面。
第一，客户邀请。所有签约客户、下定客户以及意向性客户。尤其是下定客户和意向性客户，交房仪式是最好的促成成交的时机，必须确保人员的到场。
第二，嘉宾邀请。不管采用什么方式，嘉宾是必不可少的。书画家、或者酒店“金钥匙”都必须提前预约；还可邀请省市有关领导。 第三，司仪邀请。活动的成功组织，一个经验丰富的司仪，是最有效的。可邀请
知名节目主持人主持。
人员邀请，客户的邀请由公司销售部负责完成；其余由公司办公室或者策划部负责。
2、销售配合
活动的根本目的在于对销售的促进，在活动实施过程中销售的配合是极其关键的。
首先，政策的配合。对于下定尚未签约、或者意向性较强的客户，可制定相应的优惠政策，在交房后1个月签约，可获赠一定折扣的优惠、或者，一个较低的折扣，或者，赠送家电等；对于签约客户，推荐客户前来购房，可赠送一定时间的物业管理费等。
其次，人员的配合。活动现场的客户可能向对比比较陌生，要求行销对各自客户进行全程陪同，并促成客户之间的相会交流和沟通，达到默契，并适时与销售相结合。
3、活动时间与地点
两个看似不重要的小问题，却关系到客户是否有时间或者愿意参加活动的关键。
（1）时间：2月28日 19：00——21：00
酒会的组织一般在晚上比较适合，该时间段客户的自由时间相对空闲。
（2）地点：
武汉香格里拉大饭店：全球知名五星级酒店
武汉江汉饭店：武汉涉外四星级饭店，也是湖北省唯一拥有“金钥匙”的酒店
可根据需要进行选择。
四、其他
活动的成功与否，最根本在于活动的主题和组织。我们在此仅提供活动的方向，涉及到活动组织问题，较为繁琐。公司多年来积累的丰富的活动经验，相信有能力将活动成功举行。如能以我们提供的方向为主题，并确定合作关系，我们将提供详细的操作方案，并由专门的活动小组配合公司组织实施本次活动。
房地产市场调查报告（一）
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析
（1）商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。【永清有什么政策房】
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
（2）xx商品住宅市场供求关系
1、20**年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年（1-6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20**年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
（一）xx中心区
20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起；时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（二）古田片区
20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（三）二七、后湖片区
20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（四）东西湖片区
20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
房地产市场调查报告（二）关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18.1万㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。(
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：
20**年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
房地产市场调查报告（三）一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20**年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20**年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
改革开放以来，特别是最近两三年，也就是温总理上台后，农村发生了巨大变化。作为农村出生的孩子，我对现在农村发生的变化感到非常高兴，当然农村的发展仍然存在严重的不足。
我从我寒假在家里的调查以及从小在农村长大的所看所见全面的分析一下我所了解的农村。
自从家庭联产责任承包制实施以来，农民的生活得到很大的改善。但是农业并没有摆脱为别的行业服务的地位，农业创造的财富无情的转移到别的行业，这和别的国家争相补贴农业形成了鲜明对比。二十年来农村的变化远远跟不上社会的发展，我就农村的经济，教育，卫生保健，治安，信息化的调查大概谈一下我的看法。
农村变化最大的应该是房子，从小的时候的土坯房到平房，到现在二层的楼房，但是人们的收入并没有实质上的增加，我大概调查了一下，在我们那里，现在一般的家里都是三口人，每家有四五亩的地，每年种地的收入只有两三千元钱，这里面有农民买种子（大约要一两百元）和买化肥（也要一两百元）的钱，还有自己亲自劳作，节省了耕地和丰收的花费，所以如果一普通农家只种地的话，除去日常的生活花费将所剩无几，所以我们那里的农民一般都要去干零时工。在2000年后，突然流行了外出打工，这是中国的大势所趋，沿海的发展给大量的农民工提供了打工的机会。现在我们村子只要有一定劳动力的人都在外打工了，虽然收入也增加了，但是和中国经济总体水平相比，我觉得还是远远不够的，现在有的家里只有丈夫在外打工，每年能够带回五六千的收入，多点的七八千元的收入，家里的收入也就是自给自足，也就是现在每个家庭平均每年有两三千元的收入，但是每个家庭都有孩子，每个父母都要赚钱为孩子盖房子，现在农村一般都盖的是两层的楼房，如果不盖的话，自己的孩子将很难找到老婆，而且会被人耻笑，而盖一个二层的楼房一般都在两三万，所以丈夫辛辛苦苦储存的钱也就是为给孩子上学的费用，以及将来孩子长大了，给孩子盖房子。这样一个普通的家庭也就陷入了这样一个循环，父母储存的钱给孩子盖了房子，孩子又要养活自己的父母，又要储存钱为了自己的孩子，这里面不能发生任何的以外，包括家人得了什么重病。再看一下我们那里的村的集体经济，没有一个村办的企业，大量的剩余劳动力只能到沿海打工，农民没钱，村的办公机关没有收入，举债运行，到达破产的边缘，农村的问题是非常严峻的问题，农村问题不解决中国不可能富裕，中国不可能实现现代化，不过中国在发展，农民问题也慢慢的解决。
农村的教育问题也非常的严峻，因为孩子是祖国的未来，农村的人口占我国人口的决大部分，可能农村的孩子不能决定祖国的未来，但是也将起到极其重要的作用。我们乡原来每个村都有自己的小学，而现在好几个乡才有一个小学，而我们市的高中也只有两所高中，而只有一所每年有两三百个考上大学，另外一所只有几十个，这样的状况怎么可能让孩子受到良好的教育，很多家长还有孩子不是不想上学，一是考不上，二是考上了也可能没有钱上。现在社会上出现了各种各样的培训机构，但是我问过很多人，普遍的反映却是用处不大。政府要加强对学校的投入以及扶持一些社会急需的行业培训结构。还有就是现在经济的发展使很多的孩子辍学去打工，我们村现在一个村只有两三个上高中的，其余十五六岁的孩子都去打工了，如何让这些孩子重返学校，也是社会要关注的问题。
农村的卫生保健就更差了。农民以前没有医疗保险，而现在突出的问题都是看病贵，所以农民只能是小病抗着，大病等死。还有就是农村没有自来水，随着环境的污染，自己井里的水到了不能食用的地步，就那我们村和附近几个村为例，普遍存在井水过咸的状况，而且杂质过多，越喝越渴，没有人去关注，农民选择了沉默。
农民看病贵，究其原因主要有以下因素构成的：
一是农民收入水平不高，抵御疾病能力太弱。由于经济条件差，很多农民大病往往错过了治疗时机，一旦发现已经成了绝症，而且治疗费用高，造成许多家庭因病致穷、因病返贫，债台高筑。
二是农村“三级卫生网”功能萎缩，农民健康无制度保障。随着农村实行家庭联产责任承包制，集体经济实力下降，依赖集体经济运转的农村合作医疗名存实亡，农村“三级卫生网”功能逐步萎缩，农民的基本医疗需求得不到满足。
三是国家卫生投入不足，卫生资源配置不合理。多年来，国家对卫生的投入不足，远远不能适应经济社会的发展。而且卫生资源的配置明显存在着倾向城市而忽略农村的趋势。
四是医疗市场竞争无序，医院运转成本增高。由于财政投入少，医院的正常运转主要靠提供医疗服务收取的费用，添置大型先进设备主要靠自筹资金。这种机制实际上把医院完全推向了市场，其后果是形成医疗市场的无序竞争。
五是医院过分追求经济利益，医德医风与日俱下。由于医疗制度的弊端，我市大多医院过分追求经济利益，而忽视公益性质和群众利益，医疗行风出现滑波，医疗服务质量下降。
六是医药进货渠道不畅，中间环节多费用高。有的医院的药品进货渠道不正规，伪劣药品鱼目混珠，药品入库价与出厂价的差价悬殊。
七是地方疾病防治不力，血防工作形势严峻。我市地方疾病中要数血吸虫病对群众健康危害最大。一旦患上血吸虫病，将伴药终身，若延误治疗到晚血后期将会丢掉生家性命。
解决群众看病贵问题非小事，直接关系到人民健康水平和社会进步，关系到构建和谐社会。委员们建议：
第一、坚持办医的公益性和服务宗旨，加快医疗体制改革发展。要坚持用科学发展观统领我市卫生工作，围绕如何完善医院的运行机制，维护医院的公益性质，坚持为人民服务的宗旨，不断加快医疗制度改革。
第二、加强卫生宏观调控管理，合理节约优化医疗资源。市、县（市、区）两级卫生主管部门要加强宏观调控综合监管工作，合理调配优化医疗资源，认真实施卫生区域规划，引导医疗市场健康发展。
第三、加大卫生事业投入，重点倾斜农村卫生。政府对卫生投入应逐年增加，增长幅度应不低于同期财政经常性支出的增长幅度，且应倾斜农村和城市社区卫生，真正落实“把卫生工作的重点放到农村去”的卫生方针。
第四、办好农村新型合作医疗，牢固构筑农民健康屏障。切实抓好钟祥、京山、沙洋县（市）新型农村合作医疗制度的试行工作，关键是政府的补贴要及时到位，提高农民的参合率，扩大覆盖面，防止出现“三起三落”。
第五、切实办好惠民医院，真正服务好弱势群体。要使惠民医院真正“惠民”，拿出医疗惠民的硬措施，以解决低收入群众看病难、看病贵的问题。
第六、大力加强医德行风建设，切实维护群众的切身利益。卫生主管部门和医疗机构要重点抓好医疗机构医德行风建设，使医院为社会服务，医生为病人着想，医疗为病人满意，不断提高医疗服务水平和质量，彻底扭转过去偏重经济创收的倾向，重塑健康卫士的良好形象。
随着时代的发展与改革，农村的治安也成为要关注的问题。特别是近年来，我们村的治安越来越差，前年村里的牛差不多都被人盗了，今年家家养狗，但是却被不法之徒给毒死了，村里的青壮年少了，也助长了不法之徒的气焰，甚至达到了明抢明夺的地步。现在这个问题一直没有人去重视，而这个问题却和农民的生活有着极其密切的关系。造成农村治疗安恶化的因素有：
一是贫困与摆脱贫困的矛盾比较突出。大多数农民仍然处于贫困之中。为了摆脱贫困只好外出打工，很难靠当地条件致富，部分人就把牟取不义之财作为致富之道。因而，在农村的犯罪中，盗窃、抢劫、诈骗等侵财案件占相当大的比例。
二是有的基层政权组织弱化，客观上助长了农村不安定因素。一些农村基层政权组织职能处于半瘫痪状态，对一些民间纠纷置若罔闻，制止不力，估计不足，任其发展，酿成事态；一些农民的矛盾纠纷无法排解，致使农村治安管理的第一道防线失去作用，预防和控制违法犯罪的能力降低，上访、聚众闹事、阻塞交通等群体性事件时有发生。
三是执法力量严重不足。农村警力严重不足，与日趋繁重的社会治安形势任务不相适应，基层执法人员顾此失彼，疲于奔命，无法投入繁重的治安工作中去，加之装备落后，人为造成处理不及时，打击不力，不能有效震慑犯罪。
四是黑恶势力和邪教组织屡禁不绝，成为影响农村稳定的因素。
现在是信息化的时代，但是如果和我的父亲说农村的信息化时，他可能认为我在开玩笑，至今为止，我们村还没有建立有限的电视网络，我在家里只能看一两个自己市里的两个台。而安装一个电话不仅要给安装费，还有每个月交月租费，这极大的阻止了农村的信息化，在信息化的今天，农村被屏蔽。
新时期，中央新一届领导集体对三农(农业、农民、农村)问题高度重视，在党的十六大中提出全面建设小康社会最艰巨、最繁重的任务在农村，要求更加关注农村、农民和支持农业，把解决好三农问题放在更加突出的位置，作为全党工作的重中之重。我们村庄也发生了一些可喜的变化，比如已经不再交农业税，农民都加入了医疗合作，看病能够报销60%，而且农民的思想也开放了，很多都为自己买了保险，尽量减少天灾人祸造成的不幸。
但是这些只是农村的部分问题，完全解决农村仍需要党中央更加关注三农问题，大力扶持农业的发展，如果占全国70%以上的农村人口富裕了，中国才真正富裕了。
第2篇：农村基层工作调查报告范文一、村情介绍
七里桥镇观音堂村位于湖南省祁阳县城浯溪镇东南方向，距县城仅3。5公里，3路公交车从县城直达七里桥镇上，该村紧邻镇政府，离七里桥镇街道不足500米，祁羊公路(县道)穿村而过，区位优势比较明显，是镇里重点发展的6个行政村之一；全村现建有3公里多的通村联户水泥路，实现了对全村各组的覆盖，通户率达95%；全村共有12个村民小组，308户，共1125人，其中党员35人；全村地势较为平缓，有多座100-300米的小山，山上多种植油茶、柑橘，该村相对本镇其它村来说，土地资源较为丰富，人均占有率较高；全村80%的成年人以在家务农为主，20%的外出经商务工，村里集体经济十分薄弱，村集体经济几乎为零。
目前，由于受政策、资源、资金等方面因素的限制，该村仅有一家私营锰矿加工冶炼厂，这是村里唯一的吸纳就业和给村里创收的经济实体。2016年，七里桥镇党委、镇政府研究决定动员全镇力量进行招商引资工作，县里也给予土地、财税、融资等政策上的大力支持，镇财政还拿出一部财力鼓励作为招商引资杰出单位和个人，目前。该镇今年的招商引资工作实现了重大突破，协议金额已过千万，种植漆树的投资项目已经在该镇乌山冲村破土动工。但是通过调查，发现该镇其他一些行政村还存在一些比较突出的问题，是影响和制约农村经济社会科学发展与农民增收的瓶颈，以下几点是在调查观音堂村中发现的问题：
二、调查中发现的一些问题：
一是农民收入增长乏力。观音堂村全村90%左右的农户增收渠道主要靠务工、养殖和种粮三种方式，少数人通过经商发家致富，是一个传统的农业大村。近年来，随着国家对三农的高度重视，各种强农惠农政策的贯彻落实，稳定并逐渐提高了粮食收购价格，但在市场经济的影响下，农资、饲料价格等大幅上涨，增加了种养殖业的生产成本，制约了规模化产业的形成，同时受疫病、市场风险等的不利影响，抵销了农作物丰产带来的增收效应，农民的种养信心依然有较大上升的空间。据村里会计苏祥发反映，当地2016年尿素价格上涨到了每吨1850元左右，其它需求量大的化肥价格也继续保持高位，农膜中地膜价格每公斤13元左右，农资价格较去年增幅达20%左右，虽说有一些补贴，但农业生产资料价格的上涨是影响农民增收的一大因素。二是粮食作物生产成本较高。由于受资金、政策的影响，尤其是对农业预期收益的不乐观的影响，当地农民普遍采用传统耕作模式以降低成本。据调查，每亩田从种到收的购选种子、抽水费、播栽人力、田间管理、收割等花费不低于500元，按最好年景每亩田一季产稻谷550公斤每公斤1。8-2。1元的收购价测算，除去生产资料和生产成本，每亩只有300-500元的纯收入，如果加上种第二季440公斤左右的亩产量，每亩可以再增加300-400元的纯收入，那么一年好的年景中每亩的纯收入在700-900元左右，平均每户以5亩田来算，一户每年从种植水稻的角度来说，可以有3500-4500元的纯收入，这与一个中青年熟练农民工一年在外务工所得的平均年收入8000-10000元相比，还有较大差距，而且这还需要很多有利条件的支撑才能实现。在此基础上，农户想继续保持增收就显得异常困难，这是为什么中央高度重视三农问题的一个有力体现，也是为什么青壮年农民更愿意外出务工而农村出现了大量留守儿童以及劳动力缺乏等系列问题的一个重要原因。当前，我国一些地方农户增收长效机制不健全，这是一个亟需各级党委和政府高度重视的问题，有效解决好三农问题是事关我国经济社会发展大局的战略性问题。
二是农业基本设施投入不足。该村现有的水库、水渠、提灌站农业基础设施大多是上世纪八九十年代修建的，近些年新建较为先进的比较少，这样不仅在总量上与现阶段农村生产发展不相适应，而且在质量上也不能满足现阶段农村生产生活的需求，目前，我国众多农村的社会矛盾依然比较简单，但在农业生产高峰时期，当地的农业生产设施远不能满足众多农户的生产需求，因此造成了一些影响农户之间产生矛盾的问题，有些可能在一定条件下被激化，从而影响农村的稳定、发展与和谐。该村作为县里的社会主义新农村建设示范村，农业基础设施在全镇属于上游水平还不能满足生产的需要，那些条件较差的村可能面临更为严重的问题，因为资源的不均衡和分配的不公平，可能成为影响农民增收、农业增效、农村发展和谐的不利因素。对于如何有效改善本村的农业基础设施滞后的问题，村里的“一事一议”制度显得不足，镇里对加快全镇农村基础建设和提高农业综合生产能力也显得捉襟见肘，想得而做不到。
三是农产品市场风险较大。近年来，随着国家政策的支持与扶持，在全县城镇化和实施农业产业化进程的有效带动下，为提高农业的综合生产能力和提高农副产品附加值，七里桥镇和该村也出现了“订单农业”这一有效的农业发展模式，现在该镇有湖南天龙米业有限公司、永州七里香米业有限公司、湖南湘妹食品有限公司等3家省级农业产业化龙头企业，它们一直是全县“消耗”水稻的主力军，年加工粮食达几十万吨，它们也在政府的扶持和市场的推动下实行公司+基地+协会+农户的模式收购优质水稻。但该村参加的订单农户不到全村总户数50%，覆盖面较小，大多数农户的生产还处于“单兵
独将”游离状态，生产效益不明显，制约了规模和综合生产能力的提高，农户的抗市场风险能力依然不高，在当前粮食收购中买方居于主导地位的局面中处于严重不利地位。
四是缺乏优质高效产业。该村原本土地气候水利等资源相对有一定优势，但由于受国家政策支持与扶持力度不大、农民个体自主投入能力弱小、农村信贷规模小等不利因素影响，严重制约了本村种养植业的规模化、产业化、高效化。90%以上的农户无力扩大现有种养植业和加工业规模，实现集约化经营管理，大多数农户依然处于“自给自足、自产自销”的小农经济状态，由于村里没有农业产业化的加工企业，全村基本上都只是向市场提供原料这种初级产品，未有经过初加工的产品，更不用说产值高的农副上加工产品了，没有稳定的市场需求方，这样就导致了导致农户种养殖的盲目性和随意性，致使种养殖结构不合理、品种不健全、品质不优质、生产无规模、产品无特色，产品销售难、供需矛盾突出、效益不明显等制约农户增收的现象依然很突出。
五是涉农服务体系滞后。针对我国国情来说，在我国要想形成农户增收的长效机制，除了政策扶持、种养殖结构的调整、农业生产资料市场供应、农业基础设施的不断完善、实施科学的城镇化战略转移农村人口和走农业产业化之路外，坚持科技兴农富农、健全涉农服务体系的战略依然很重要，广大农村真的很急需各种涉农服务，尤其是对涉农科技、农业生产资料、农业实用技术、种养殖结构调整、市场信息等资源的需求很急迫，政府、科研单位、社会、企业、市场以及个人如果为他们提供了好的涉农服务资源，这对促进农民增收长效机制的尽快形成无疑是一大助推力量。
三、对策与建议
一是建立农民增收长效机制。针对以上现状，因此充分发挥该村地理、交通区位与农业资源比较优势，大力对外招商引资，扶持发展乡镇企业，新建农村集贸市场，发展物流商贸业，尤其是引进涉农企业和产业；国家必须完善农副产品价格形成机制，监测好市场价格信息，积极引导服务农民种养；确保粮食最低收购价格保持在一个合理水平，防止谷X伤农现象的出现，实现农民丰收年份要增收的良好局面；尝试农村集体土地和山林的流转、入股、承包、租赁，对吸引当地中青年人就近就业，成为农业产业工人，对增加镇级财政和集体经济收入有重大作用，是加快该村经济较快发展的捷径，同时也能吸收剩余劳动力就业，增加农副产品附加值，是真正实现当地农民增收、农业增效的关键所在，形成农民增收的“软件”。
二是加大农业基础设施投入。国家在确保现有强农惠农政策不减弱的情况下，在经济社会发展中需要继续加大对三农事业的支持扶持力度，实施好基本农田保护制度和农业基础设施保护力度，增加在农业基础设施上的资金投入，新建、改建、扩建涉农基础设施工程，既要考虑从各级政府财政支出中予以支持，也可以在招商引资中借助企业、市场的投资弥补资金短缺问题。镇村应该从当地经济社会可持续发展的高度，发挥好村集体的力量，最大程度上广泛动员村民集资与合作兴修农田水利设施来满足生产生活求，形成农民增收的“硬件”。
三是提高农户抗市场风险能力。在全县大力实施工业兴县、以工兴农、以工促农和农业产业化战略下，积极服务于农村产业结构和种养殖结构调整战略，着力发展市场前景较好、规模化、产业化、专业化、特色化的农业体系，实施一村一品、一村多品战略；扶持壮大重点涉农产业和企业，尤其是像湖南天龙米业有限公司、永州七里香米业有限公司、湖南湘妹食品有限公司这些七里桥镇本土的省级农业产业化龙头企业的集聚效应；大力发展农村专业合作社，充分发挥他们在发展农村经济中的重要作用；打破地区界限和小团体主义，大力加强与全县其他涉农企业像湖南金浩茶油股份有限公司、湖南银光粮油有限公司等农业产业化企业的合作发展关系，为进一步拓宽涉农市场和壮大本土涉农产业奠定好的基础；在农户生产中，要大力广泛实施湖南天龙米业有限公司的发展模式，暨“公司+基地+协会+农户”的订单式农业模式，在农户生产前、生产中、生产后三个阶段提供全程跟踪与指导服务，实现多赢，提升农户抵御变幻莫测的市场风险的能力，形成农民增收的“定心丸”。
四是大力发展高效农业。高效农业应该是科技投入较高、产业集中度较高、有规模、有特色、效益高的集约化的农业模式。这需要在市场需求上寻找突破口，以技术、资金为保障，以当地农业资源的比较优势为支撑，以实力比较强大的涉农企业为载体，以深加工增加附加值为目的；除了培育以上具有较强实力的本土企业和树立他们良好的品牌形象外，县里、镇上也可以以合适的方法引进外来企业参与良性竞争，在发展当地经济和激励本土企业发展上会有较大作用；大力调整农业经济结构和农村种养殖结构，在品种、规模、质量、效益上统筹兼顾；目前全县比较有影响力和规模的农业资源是大米、茶油、油菜、水果、蔬菜、禽畜(生猪、鸡、鸭)、花卉、鱼类等八大产品，另外，还有比较有特色如肉鸽、肉兔、小山羊、蜜蜂等有一定规模的养殖户，以上这些专业户需要zhèng fǔ 部门、涉农企业、科研机构、市场等主体提供更加完善的服务体系；政府应该在发展高效农业上提供必须的支持扶持措施，为涉农企业开拓市场提供方便，引导他们更好地“走出去”；政府也要推动以上主体之间的良性互动，形成长期稳定的战略合作伙伴关系，实现各主体间的多赢，形成农民增收的“保险绳”。
五是努力完善涉农服务体系。目前，农村的涉农服务需求与各种提供者的供给来看还存在较大差距，各级政府涉农部门和单位以及企业、科研单位、市场在提供这种涉农服务资源时需要进一步加强和改善，要更有针对性、实用性、科学性，切忌不能搞对农民无多大实际利益的形象工程；开展多种形式的结对帮扶活动，发挥好技术能人和农村专业户、致富能人的示范效应和带动作用，整合资源，形成传、帮、带、教的良好机制；针对当地的产业结构和种养殖结构特点与需求，完善涉农服务体制机制；政府在其中应该充当组织者与管理者的角色，更多的依靠科研单位、企业、市场、学校、培训机构等载体的力量来完善涉农服务体系，为农户增收保驾护航，最终形成农民增收的“助推器”。
第3篇：农村经济调查报告搞好项目建设，促进农村经济发展
河北省林业从1990年开始利用世界银行贷款造林，截止目前，已建、在建和拟建的项目已有四期。总投资计划约6亿圆人民币，其中世行贷款4100万美圆，造林任务16万公顷，涉及我省9市的70个县（市、区）。到2000年底，已累计完成造林面积13万公顷，提取世行贷款2300万美圆。世行贷款造林项目历经10年，尽管每一期项目的具体目标有所不同，贷款的条件和转贷渠道也有所变化，但总体来讲，项目建设不仅加快了河北省速生丰产用材林工程的建设进程，储备了大量用材林资源，而且对改善生态环境、促进农业产业结构调整和农民脱贫致富产生了深远的影响。同时，借鉴世界银行管理办法形成的一套行之有效的工程造林管理经验，对于我国加入wto后在造林管理上与国际接轨，具有十分重要的意义。
一、项目建设的成效
（—）增加了森林资源。按照项目的既定目标，一、二期项目主要是发展速生丰产用材林，三、四期项目除发展部分速生丰产用材林外，发展部分经济林，以帮助农民在短期内实现脱贫致富。10间完成的13万公顷造林面积中，速生丰产用材林12万公顷，名、特、优、新干鲜果经济林1万公顷。根据幼林摸底调查结果，一、二类林面积达到90%以上。世行贷款造林项目的实施，为我省实现造林面积和林木蓄积双增长做出了积极贡献。首先，增加了项目区的林木资源，使世行贷款造林成为我省速生丰产用材林建设的主体工程；第二，使项目区的森林覆盖率平均提高了1。9个百分点，其中一期项目平均提高1。2个百分点，二期项目平均提高2。2个百分点，三期项目平均提高8。5个百分点；第三，上述完成的12万公顷速生丰产用材林，按每年每亩平均生长一个立方米计算，可持续生产1600万立方米的木材，将有效地缓解我省木材短缺等诸多问题。同时完成的1万公顷干鲜果品经济林，进入盛果期后每年可生产15万吨的干鲜果品。
（二）促进了农业发展。世行贷款造林项目区主要分布在我省中南部平原以及太行山和燕山贫困山区的70个县（市），项目的造林地重点利用的是各河流两岸多年滚动形成的沙荒地以及进一步延伸的次耕地。我省的永定河、沙河、滹沱河、漳河的两岸和故道，一直是我省平原农区遭受风沙危害最为严重的3大沙区之一。针对这一问题，世行贷款造林项目开发改造沙荒、沙滩地6万多公顷，新打机井8000眼，修渠256公里，整修道路1020公里，使沙荒地变成了林茂粮丰的稳产田，并涌现出永清、安次、定洲、新乐、大名、临漳等一大批治沙造林先进典型。世行造林项目的实施，有力地促进了农业发展。第一，栽植的树木防风固沙改善了生态环境。据河北农业大学在本项目中持续8年的关于杨粮间作的林木生长效应、农田小气候效应、农作物产量效应和杨粮间作的生理生态学基础等方面的科学研究，杨粮间作使农田小气候发生了明显的变化，毛白杨幼林（3X2X18）可以使农田平均气温下降0。4-0。7度（
（三）提高了农民收入。据有关方面测算，目前农民在高产稳产田上种植农作物，两茬纯收入每亩也不足400元，而世行项目的实施，大大提高了农民收入。首先是营造林木的直接收入。世行贷款造林一、二期项目，重点分布在中南部平原农区，其土地资源主要是沙荒地和次耕地。实行林粮间作后，由于农民的耕作对林木起到了以耕代抚的作用以及林木的边行优势效应，使毛白杨的平均单株材积生长量比相似条件下的毛白杨纯林提高30%—137%。保守一点，按每亩每年生长一个立方米计算，每亩每年仅林木一项就可增加收入400元；其次是间作的农作物增加的收入。沙荒地开发后仅种植花生一项，每亩可收获200多公斤，折合人民币400余元，同时，次耕地改造后，农作物产量至少可增长1倍。截至目前，定洲市共完成项目造林5。55万亩，仅间作物一项平均年增加小麦、花生作物产量500万公斤，增加收入700多万元。永清县、安次区在沙荒次耕地发展的10万亩速生丰产用材林，同样取得了显著的效益。第三是发展经济林增加的收入。三期项目重点分布在山区县的贫困乡村，自1999年实施以来，在以项目村为单位按流域进行全面治理的同时，重点发展名、特、优、新及有市场前景的热杂果经济林，目前已涌现出临城的围场、赞皇的花木、涿鹿的赵庄、丰宁的两间房、承德的东窝铺等项目示范村。以东窝铺村为例，全村总面积1。48万亩，其中山场面积1。42万亩。全村辖12个村民小组，243户，825口人，分别散居在东西两条沟，交通不便，人均收入不足500元。实施世行项目后，共整地造林6000余亩，栽植各种果树9。65万株，并完成退耕还果600多亩，老果园改造120亩，果树高接换头1。4万株。人均栽植优良新品种果树120株，3—5年进入结果期后，仅此一项就会远远超过其人均收入3000元的目标。
世行项目建设的成功经验，有力地说明了世行项目造林在改善生态环境，优化产业结构，以及促进农业增产、农民增收方面的重要意义。从某种意义上讲，一些项目村的林业发展模式，亦是县域农村经济发展的方向。
二、项目建设的成功经验
（—）加强组织领导。发展速生丰产用材林，解决木材供需矛盾，是国民经济发展的需要，亦是各级政府的责任。同时利用世界银行贷款发展速生丰产林的管理是严格的、科学的、也是非常复杂的，它不仅涉及林业技术和资金财务管理，还涉及有关政策和广泛的群众工作。因此，每期项目开始前，省、市、县各级都要根据工作需要，由主管领导牵头，吸收林业、财政、计委、土地、审计等有关部门参加，建立健全各级项目领导小组，切实加强对项目建设的领导和协调工作；并在领导小组下设项目办公室，配备精干的技术和专门财务人员，具体负责项目的实施工作；同时，聘请教学、科研、种苗、森防等单位的科技人员组成科技支持组，使项目建设可以随时得到技术咨询和指导。
（二）周密组织实施。在项目建设的准备阶段，首先要自下而上以政府名义提出参加项目的申请并履行相应的承诺，同时开展项目的可行性研究和以项目县为单位的造林总体设计；在项目生效启动前，要编制严密的生产计划和资金计划，制定项目的实施细则、造林技术模型、施工设计方法、检查验收办法、会计核算办法、提款报帐办法等规章制度，作为各级政府及其有关部门间共同遵循的准则，使每个环节都有章可循，有效地避免了主观随意性；在项目实施过程中，严格执行生产计划、资金计划和以保证质量为核心的检查验收制度、报帐拨款制度，做到按规划设计，按设计施工，按标准检查验收。凡是无造林设计、造林成活率不达标、不符合造林标准要求的，一律不予验收、不予报帐、不予拨款。
（三）增加科技含量。科技含量的高低，直接关系到项目建设的质量。为此，项目建设中突出抓了以下几个方面：一是使用良种壮苗。当前造林靠壮苗，长远发展靠良种，良种壮苗是造林工作的基础。据调查，用材林良种的蓄积生长量较之一般品种可提高30—150%。因此，各项目县以国营苗圃为中心，推行了“定点供种、定点育苗、定点供苗”的三定育苗办法，不仅保证了所需苗木的数量和质量，更重要的是解决了良种的推广落实问题，确保了林木的速生丰产。特别是在三期项目中，良种使用率普遍达到了百分之百。二是推广适用技术。针对我省十年九旱特别是春旱的特点，在项目造林中大力推广了“abt生根粉、抗旱保水剂、地膜覆盖”三项技术。在1999、2000我省连续两年遭受特大干旱的情况下，项目区由于采取了上述三项保证措施，造林成活率仍然达到了80%以上。三是加强科研和推广工作。世行项目实施后，先后开展了杨树优良无性系选择和推广、落叶松良种引种和推广、项目实施效果监测等十几项科研推广课题，并及时将阶段性成果组装配套运用到项目建设中，取得了良好的效果。四是加强技术培训。为提高项目区农民的技术水平，省市、县、各级都制订了详细的培训计划并采取电视台讲座、发放录制光盘、编制小册子、现场参观考察、地头直接演示等多种形式不定期地对农民进行培训。三期项目实施三年来，仅省级就向6市、15个县、60个乡（镇）、340个项目村发放各种小册子、光盘、录象带等52000余册（盘）。
（四）建立健全经营管理机制。经营管理机制是项目建设成败的关键。世行项目实施十年来，经过不断地探索和改进，逐步形成了一整套完善的经营管理机制。一是资金管理报账制。报帐提款程序是每年春季造林结束后，经专业队伍全面进行检查验收，由县（市）林业世行贷款项目办公室组织，按小班、树种，逐村、乡汇总报帐单据，经县（市）财政授权提款人签字，逐级上报到财政部和国家林业局，然后，按规定办理有关提款报帐手续。报账制的优点在于，资金投入同造林成效直接挂钩，有效地避免了资金投入的风险，保证了投资效益最大化。二是经营模式多样化。项目造林以村为单位，进行统一规划，统一施工，项目完成后根据农民的意愿，实行分户经营、股份经营或集体经营。但无论采取什么经营方式，其收益的大部分要归属农民。三是项目造林合同制。具体要求是，无论采取什么经营方式，都要签订土地承包（拍卖）经营合同。合同中要明确自主经营内容，权、责、利、义务、责任以及土地承包使用年限，土地承包（拍卖）使用年限不少于50年。同时要明确经核算和债务分割双方确认的承贷数量、还贷年限、还贷计划等。合同制的应用，将农民的责权利紧密结合在一起，大大激发了群众造林护林的积极性，保证了项目建设的成效。
在项目建设中，各级项目办都注意用社会林业、混农林业、立体林业等现代林业模式和观念指导实际工作，在保证林木速生丰产的前提下，千方百计的提高土地利用率和生产力。由于持续地进行了有效的管理，世行造林项目建设取得了显著成绩。其实际意义，不仅仅在于高标准地完成了12万公顷速省丰产用材林，1万公顷名、特、优干鲜果经济林，更重要的是与农业产业结构调整相结合，对农民脱贫致富起到了积极的推进和有效的示范带动作用。同时，借鉴和推行了世界银行的科学管理方法，在资金管理上坚持“投入有偿制、支付报帐制、使用专项制”，对于习惯了拨款造林粗放管理的干部群众来讲，约束当中潜移默化地使人们增强了质量意识、还贷意识、责任观念和效益观念，较好的遵循和实践了林业改革思想，是林业管理水平提高的重要体现。
三、存在的问题和对策
（—）存在的主要问题。林业世行项目实施情况总体上是好的，但有些地方还不同程度的存在着一些问题，这些问题如果得不到很好的解决，将会影响到已建项目的还贷、在建项目的质量、以及进一步的引进和利用外资问题。
1、责任意识不强，短期行为突出。有些干部急功近利争取项目时积极主动，轻易承诺，但言而无信，一旦项目上马，就觉得万事大吉，于是出现了配套资金不到位，生产管理不扎实，在还贷问题上推诿扯皮等现象。我省一期项目从1998年开始还贷，按照现在的还贷条件，全省每年平均还贷400万人民币。就一个县来讲，每年最多还50万，最少还20万，且一般都涉及6、7个乡，几十个村，应该说还贷的压力并不是太大，但实际结果却很不理想。在不得已的情况下，省财政采取了财政预算逐级扣款还贷的办法。
2、工作漂浮，管理粗放。有些地方不能按项目要求办事，随意性很大，挪用、滞留资金的情况时有发生；有些地方不注意做深入细致的群众工作，不能很好地研究和落实经营机制，习惯于大轰大嗡式的粗放管理，形成了上边一头热而群众不理解，不支持，存有应付过关的心理，结果是既影响了造林成效又劳民伤财，造成了不良影响。因此，在二期项目实施过程中，不得不中止了几个县项目的执行。
3、认识不足，配合不够。林业是国民经济的重要组成部分，发展林业是各级政府的重要职责，并且，世行项目造林不仅仅是林业部门一家的事情，它涉及到技术、政策、土地、扶贫等多方面的问题，以及广泛的群众工作，因此，需要各有关部门的密切配合和大力支持。临城、涿鹿、承德等县，县委、县政府高度重视项目造林，把项目造林作为富民工程、德政工程，作为农业产业结构调整的切入点和农村经济的增长点来抓，积极协调林业、农业、土地、水利、扶贫以及财政等部门，形成了齐抓共管的局面，取得了良好的效果。相比较而言，有些项目县，对项目造林重视、支持和协调不够，工作方法简单，只是林业部门自己在孤军奋战，影响了项目建设的顺利进行。
（二）几点意见和建议
1、提高思想认识，加强组织领导。扩大对外开放是我省林业建设的一项基本方针。借鉴和利用国外的资金、技术、管理经验是促进我省林业发展的一条重要途径。利用世行贷款造林，一是贷款时间长，二是资金有保证，这既符合林业生产周期长的特点又符合我国社会主义初级阶段的基本国情。目前，我省的世行贷款造林项目已经取得了显著的生态、经济和社会效益，受到了广大群众的欢迎。但是，利用外资（贷款）造林，就其管理上来说是严格和烦琐的并且项目建设的成败，关系到各级政府的国际形象。因此，各级领导一定要充分认识利用外资造林的重要意义，进一步增强质量意识、效益意识和风险意识，切实把项目建设抓紧抓好。当前，各地一定要克服畏难情绪和等、靠、拖的侥幸心理，从维护我省各级政府信誉和林业部门形象的高度出发，切实加强领导，落实责任，强化措施，认真督查，保证在建项目的优质高效，搞好竣工项目的扫尾工作。特别是在一期项目的还贷问题上，要采取目标考核、财政预算统筹安排以及现有幼林拍卖转包等有效措施，按计划完成还贷任务。
2、严格管理，保证质量。我省世行二期林业项目将于2001年底进行竣工验收总结，三期项目正在执行当中，四期项目在今秋启动。世行贷款造林是负债经营，在任何情况下都必须把造林质量放在第一位。当前，要对已建、在建的项目进行一次全面、认真的检查，在此基础上，二期项目要根据幼林摸底调查情况，在进行竣工总结的同时，今秋明春要对二、三类林再进行一次补植补造，进一步巩固造林成果；三期项目要以推广抗旱造林技术为重点，在全面保证造林质量的同时，加快进度，以弥补前两年因干旱放慢进度造成的损失；关于四期项目的启动实施问题，现在就要着手作出安排，一是筹备好项目启动会议，二是着手造林作业的施工设计，三是搞好包括项目执行计划、项目实施细则、检查验收办法、会计核算办法、报帐提款办法等各种规章制度的编制、制定以及相应的培训工作，确保四期项目的高起点、高质量，使之成为新世纪高效林业的精品工程、林业对外开放的窗口工程。
3、加强协作，形成合力。根据新时期林业发展形势，国家把林业建设项目整合为六大工程，其中之一就是速生丰产用材林基地建设。我省木材供需缺口较大，随着天然林保护工程的启动和经济发展对木材需求量的增加，这一矛盾将逐步加剧。为此，只有大面积发展速生丰产用材林才是治本之策。当前，发展速生丰产用材林，既是解决木材供需平衡矛盾的需要，也是优化产业结构和增加农民收入的需要。为此，各级林业部门必须与财政、计委、农工部等有关部门密切合作，共同研究，制定出速生丰产用材林发展规划和与之配套的扶持政策，并把世行项目“报帐制”等成功经验融入其中，使我省商品林业建设走向良性发展的道路。
第4篇：农村教育现状调查报告范文通过我们的实地走访，发现农村家长学历基本为小学或者初中，甚至还有很多连小学都没有毕业。其主要原因是：城市的收入、就业机会、生活条件等各个方面都明显优于农村，学历高有能力的年轻人都不愿意留在农村，选择进城打工，留下的都是那些在城市混不下去的人。从而导致农村人口呈现两极分化严重，老的老小的小。其中有两类家庭居多，第一类是父母在家务农，留在孩子身边；第二类家庭是父母外出打工，孩子留给爷爷奶奶带，即留守儿童。
先来看看第一类家庭，这些家长都是在城市里无法找到工作，不得不留在农村的，一般来说他们文化水平都很低，只有小学或者初中，全家人靠务农为生。
在孩子小的时候，父母双方必须要有一个抽出时间来带孩子，这大大影响了干农活，影响了全家的生计。为了生计，父母没有时间陪在孩子身边读书给孩子听，不耐烦手把手教孩子怎么穿鞋子，怕孩子乱跑影响自己干农活就把孩子关在房间里……学前教育的缺失对孩子价值观形成、智利开发影响是巨大的。当孩子才四五岁，还没达到入学年龄时，父母就迫不及待的将孩子送入学校。父母只是想让学校去管孩子，好让自己有更多时间去干农活。由于孩子年龄小，头脑还没发育到适合学习的程度，再加上缺少学前的智利开发，让很多孩子输在了起跑线上，他们根本跟不上学校的进度。
绝大多数家长还是支持孩子学习的，他们深知务农的艰苦，想让孩子通过学习改变命运。然而愿望是美好的，生活的现实的。家长白天忙着干农活，只有晚上才能有一点的时间顾及孩子，由于家长的学历水平都很低，根本无法辅导孩子学习，也不知道该怎么在学习上帮助孩子。就会出现这样的情况，孩子发现自己跟不上的时候，家长不知道该怎么办，也没太放在心上。等到考试成绩出来，家长发现孩子的成绩和改变命运的目标相差甚远，心急如焚。但是，自己不会教，也不会用正确方法引导孩子，很多家长就会去买一堆的习题书逼着孩子去做。孩子做完以后，家长不会帮着孩子订正，原来不会的还是不会，没有任何效果，只是徒增孩子的负担。家长看到孩子做了，就以为自己帮助到了孩子。等到下次考试成绩出来后，家长又将大失所望，渐渐的开始不耐烦，斥骂孩子，这大大激发了孩子逆反情绪，对孩子学习产生负面影响。
在了解农村父母教育理念时发现一个很大的偏见。农村父母认为，关心孩子就是在物质上给孩子钱让他们念书，而忽略了精神方面的关心，他们不会抽时间陪孩子学习，也不会关心他们学习遇到了什么困难。他们会做的大多只是，想起来时候询问下孩子学习情况，跟孩子说几句早已听出老茧的励志名言。走访时遇到过这么一个学生，由于学习跟不上，父母平时也没关心他学习，他渐渐失去了学习的兴趣，开始和社会青年混在一起。开始逃课，后来渐渐发展成根本不去上课。而粗心的家长只是偶尔问问孩子学习的情况，孩子轻松的蒙混过关。等到家长发现孩子开始混社会时，已经过去了两个月。家长又不知道该如何挽回，打骂体罚只会将孩子越推越深，直至无力挽回。还有一些孩子，他们在学校犯了错，老师想找家长谈谈，但是家长忙于生计，对老师的帮助并不配合。即使有些家长能和老师进行信息交流，但是家长在孩子心中地位却不高，孩子根本不怕家长，家长无法管教孩子，只能眼睁睁看着孩子越走越偏。
家长对待孩子学习的态度其实十分微妙，一方面，每个家长都认为读书重要，只要孩子会读书，自己不论砸锅卖铁也会供孩子读书。而另一方面，读书无用论还是存在于家长的观念中，在他们身边，一些普通院校毕业的学生也难找到工作，周围一些没文化的孩子出去打工却能赚很多钱。这种微妙的心态造成了，如果孩子会读书家长会十分支持，如果孩子读书成绩不理想，父母会想不会念还不如打工算了。父母的这种心态一定程度上造成了中学成绩两极分化的情况，成绩好的越来越好，成绩差的父母也会另谋出路，孩子成绩越来越差。在城市，如果父母发现孩子学习成绩不理想，会想尽方法帮孩子报各式各样的补习班帮助孩子学习，很多孩子得以跟上进度，继续学习。然而，农村父母的心态使得很少有父母会逼着孩子上补习班，孩子自己因为贪玩又很少会主动提出来，因此学习一时跟不上的会越落越多，这对很多孩子成长是不利的。
再来看看另一类家庭，即父母外出打工孩子交给爷爷奶奶来带。我们实地走访出了解到，爷爷奶奶辈的学历大多是小学，很多连小学都没有读，文化水平比留在农村的父母还要低。他们根本不管孩子学习，也管不了。现在的孩子越来越贪玩，也越来越难管，爷爷奶奶很多也会溺爱孩子，随着孩子来。因此，孩子玩起来更加无所忌惮，很多都因为贪玩而荒废了学业，甚至有些还和社会青年混在一起。
实践之前总有听到报道，说很多农村孩子因为付不起学费而辍学，所以我们对经济状况对学业影响也做了深入调查。我们发现，读小学和初中的父母把很大一部分的钱用于孩子教育，但是基本还能负担。但是，到了高中大学以后，基本所有的父母都开始负债供孩子上学。大多数父母选择向亲戚朋友借钱，少数向国家贷款。可见，总体上农村家庭在孩子教育上经济压力还是比较大的。然而我们在教育局询问是否有专款给予贫困孩子帮助时，我们了解到，政府有对贫困的优等生提供奖学金，以及特困生提供助学金，一些社会团体也会给予一些帮助。但是，很多困难的家庭并没有在补助的范围内，加之农村家长意识淡薄，很多可以得到补助的家庭并没有提出申请，这使得真正得到补助的家庭少之又少。在走访家长中，我们了解到，几乎所有家长认为：只要孩子会读书，家长无论如何也会供孩子上学。因此，对贫困生补助的不足并没有导致很多的孩子辍学，但是很大程度上加重了父母的经济负担。
我们一直觉得农村重男轻女的思想根深蒂固，但走访中我们有了新的认识。我们询问如果经济困难只能供一个孩子继续学习时会怎么选择，大多数的父母都表示无论如何都要供所有孩子上学，也有一部分表示供学习好的那个，表示选择男孩的少之又少。
第5篇：新农村建设调查报告农业、农村、农民问题一直是制约我国国民经济发展的一个重要因素。因此,“三农”问题也备受关注。从中央到地方，对“三农”问题的重视力度也在不断的加大。党的十六大报告中关于三农问题的阐述占了很大的篇幅,中央农村工作会议上对“三农”问题也做了进一步的部署和安排,会议强调：认真贯彻党的十六大、十六届三中和四中全会、中央经济工作会议精神，全面落实科学发展观，贯彻统筹城乡发展的方略，坚持“多予、少取、放活”的方针，进一步加大农村改革力度，加大对农村投入力度，加大对“三农”工作领导力度，稳定、完善和强化对农业的扶持政策，切实加强农业综合生产能力建设，大力推进农业科技进步，继续调整农业和农村经济结构，努力实现粮食稳定增产、农民持续增收，促进农村经济社会全面发展。去年农业直接补贴税的发放更是体现了中央关于三农政策的具体实施。
本次暑假社会调查我调查的是我的农村老家，一个北方的乡村，下面分类介绍一下在这次调查中获得的信息。
（一）农业：“民以食为天”，小到每个人的日常生活，大到整个社会国家的发展，农业都在其中占了举足轻重的地位。由于我们这个村地处北方平原地区，降水适中，因此这里的主要农作物是玉米、小麦、薯类等，这里的耕地是旱地，是一年两耕。
（二）教育：农村义务教育问题，历来为国人所重视，它不仅关系到农村人才的培养。一个农业大省，农村人口多，农村义务教育比重大。由此可见农村教育在我省的地位和作用。在我村更是如此，这里的村民普遍还是比较重视教育问题的，随着农村里经济的发展和人们思想的转变，更关系到农民整体素质的提高，同时也是从根本上解决“三农”问题的重要途径。山东省的孩子大多都至少上到高中的学历，我调查的农户中大部分人都说孩子上学是一个比较好的出路，应该尽量支持孩子的学业。同时，这里的中小学办学条件不断增强，教学质量不断提高，硬件、软件不断完善。受传统习俗的影响多数的农民都希望自己的孩子通过教育走出农村，这一个思想观念一直贯穿在每一个农村孩子的受教育过程中。从小形成的走出农村，告别农民的思想观念使义务阶段的教育严重背离义务教育对农村教育的目标，很少有人选择在掌握好知识后为农村作贡献，甚至在学习知识选择上避开农村避开农业。不仅在农村教育上产生了障碍，而且深层次的对农村经济和农村文化的继承发展也是一个严重的误区。
（三）经济：有人说：“新农村建设离不开农民、村社、社会各界和政府的参与。新农村建设不单是知识分子倡导的社会改良和实验，不单是农民的自发行为，也不单是政府的一相情愿，发挥政府、社会和农民三方面的积极性是新农村建设的关键。因此，政府主导、多元参与、工业反哺、工农互促、城乡互动、和谐发展等，应该成为新农村建设的最鲜明时代特征。”也有人说：“培育和造就新型农民，整体推进农村经济、政治、文化建设。经验告诉我们，既要看工业化、城市化过程中农村劳动力向非农领域大量转移的必然性，也要看到，农业兼业化、农村劳动力素质退化的严重后果，哪些大量输出劳务的村落显现的凋敝现象足够我们警惕，培育和造就新型农民迫在眉睫。”
（四）医疗：医疗对民众特别是经济不宽裕的农民来说曾经是一个十分沉重的负担，以前不少农民存有“小病不想看，大病不住院”的想法。但自从有了医疗合作制度后，我村农民只需交10几元钱就可以在以后的医疗过程中报销好多钱，基本上每个村民都对此政策大加赞赏。
2016年,政府投资支持五大重点领域新农村建设摆在首位,新农村建设主要是普及和巩固农村义务教育，农村劳动力转移就业，公共卫生和基本医疗服务体系，饮水安全，农村公路，沼气等可再生能源，农村电网，农村公共文化，优质粮食产业工程，沃土工程，植保工程，灌区建设，动物防疫体系及种养业良种工程等。可以说我们村正在日新月异的变化，希望这里将来能取得更进一步的发展成果。
建设新农村要首先理解农村贫困的根源有了对农村贫困根源的知识，才能发现和尊重农村事务的规律。了解了这种规律，才可能恰当地处理国家援助与村民“自助”的关系，村民物质需要与文化需要的关系，以及农村眼下的迫切需求与历史发展方向之间的关系。
中国农民贫穷，从根本上讲，不是因为国家政权的“下沉”，不是因为基层政权的腐败，不是因为“权利”被剥夺，不是因为农民税费负担过重，不是因为城市的剥削，更不是因为农村缺少“基础设施”。中国农民贫穷，有五大根本原因。
1、制造的产品已取代养殖和种植的产品，成为人类财富的主要来源。农业已成为“产业”。占人口10％以下的农户，用机器耕作辽阔的耕地，方能获得城市普通人家的收入。
2、中国农村人口过多。农村人均耕地少，构成“自种自食”的自然经济，一半农产品不进入市场，而是供农民自己消费。自种自食的自然经济是我们时代最落后的一种生产方式。在工业时代，作为“第一产业”的农业拒绝自种自食，养牛的也得买牛奶喝，对鲜奶进行卫生消毒和包装的是专业工厂。因为引进了土豆、玉米、白薯，清朝的农村人从一亿上升到四亿，自由小农经济的成功达到了顶峰。今天，中国在册的农村人口高达九亿，包括将近五亿农业劳动力。尽管农业技术在飞速进步，耕地总量却是固定的，因此，农业领域的劳动积极性空前下降。
3、组织社区合作非常艰难。人们独立自由，不肯合作，习惯以出工不出力、“搭便车”来抵制合作组织。中国农民家庭的经济独立和人身自由有两千多年历史，自足、独立、自私、散漫、无组织无纪律的生活方式构成了“乡村中国”的“基因”，与工业时代严密的组织化生产格格不入。
4、市场机制摧毁不肯合作的小农。小规模家庭农业无力应付市场上变动不居的成本和销售价格，无力适应市场机制对规模效益的要求，更无力联合起来建立非农的产业。所以，农村整体沦落到破产的边缘：一部分农民陷入绝对贫困，大多数农民陷入相对贫困，农村与城市的鸿沟急剧扩大。市场经济是事实，是农村衰落的原因，而不是挽救农村的手段。不组织起来合作，农民就无力适应市场的残酷竞争，就只能沦落为21世纪里自种自食的“自耕农”。
5、衰落的农村导致农民萎靡的精神。在市场条件下农村经济的衰败，以及中国一些农村政治政策方向上的失误，导致
了农村基层原有社区组织的溃败。农村基层社区组织的溃败，导致了农村文化的衰败甚至倒退。在繁荣的城市面前，农村人的精神和自尊遭到了严重的打击，在精神和文化上更加衰落，甚至堕落到求助传统迷信。文化垮了，就更加一无所有，就使农村人更难组织起来，更难应付时代的挑战。中国农民处于无组织状态，
总之，我国现在正处于社会主义初级阶段,还处在探索阶段,遇到的困难只是暂时的。我相信在党的政策指导下,通过农民的勤劳勇敢地奋斗拼搏和积极主动地真抓实干,我们有理由相信,中国农民阶级必能克服种种困难，中国的农业必将呈现一片艳阳天。
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