【www.guakaob.com--报告】
一、商圈调查的要点
1．商圈人口数、职业，年龄层
人口数的调查是相当重要的。通过调查可以大概测算出该商圈是否有该店铺立足的基本颐客数。
2．商圈的基础设施和竞争状况。
基础设施的调查，如商圈内的百货公司、学校、工厂、车站、公园、企业等。竞争状况的调查，如产品线、价格线、经营方向、来客数、单价等资料，这类的资料搜集得越多越有利，因为只有知己知彼，才能百战百胜。
3．流动人口。
店铺的地理位置、流动人口的多少，直接影响店铺的经营成功与否，不同时段的流动人口乘以入店率，可以推算出顾客数以及每天的营业额。
4．商圈消费习性，生活习惯
通过消费习性和生活习惯的调查，可以得知某一形态商业行为所具有的市场量的大小。
5．商圈未来的发展。
包括商圈人口增加，学校、公园、车站的设立，公路的拓宽，百货公司、大型商场、住宅楼的兴建计划等。
二、商圈调查的四大方法
商圈调查的方法很多，连锁企业可以根据实际情况进行合理选择，以下几种调查方法可以作为参考：
1．抽样调查法：
在确定商圈内。设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估；抽样的主要闩的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。
2．单纯划分法：
这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注／¨来。绘制成简图，然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在，简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用。它最大的缺憾是，设定出来的商圈是有界限的。
3．类推法：
这是指通过现存分店的商圈状况宋类推拟开设分店的商圈范围，具体讲就是根据店铺特性、选址特性、购买习惯进行统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。
4．询问调查法：
这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行，这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
三、商圈调查的基本流程
阶段一：从宏观上进行把握，通过对各种权威性的统计数字与资料的分析，把握人口分布(包括增减倾向、零散分布、人口密度等)、生活行动圈(交通体系、产业结构、购物动向、地形特点等)、中心地区功能分布(行政区划、商业概况)等总体情况，然后根据自己的开店政策确定目标区域。主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等。
阶段二：实施对该特定区域的市场调查。包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性凋查、竞争店调查等。市场调查的一般程序应该是：确定问题一拟定计划与方法一制作表格一进行调查一资料整理一资料分析一市场评估。市场调查的日的就是要获得准确的店铺经营的相关资料，它关系到连锁企业能否顺利发展；因此，必须结合自身实际正确运用好商圈调查方法。
阶段三：通过市场调查，筛选出具体的目标地点，主要考察以下几个方面的内容。可以确保必要的家庭(人口)数的具体位置。如从道路、交通条件等考虑，何处较为有利?何处易受铁路、河川等自然性阻碍?何处较有希望成为生活区和工业区的发展地?何处会成为人口聚集地?何处从商业环境上讲较为有利?确认有无竞争店?能否在面积、停车场、商品构成、营业力等方面与竞争店形成差别比?何处是将来具有良好发展前景的地区人口增长率、城市规划政策是怎样的?对销售额做出预测，粗略地确定商圈范围。
阶段四：对具体的地址进行详细调查，做出优劣、适宜性的具体评价。
主要内容有：
土地房产的适用性。如土地面积是否合适?是否符合国家指定用途?道路的标志及该道路的价值判断(交通量、透视性等)?
对周围环境状况进行确认，包括对公共设施、游乐设施的确认；对将来发展余地的确认；对感觉上的明暗性做出判断。
确认排水的可能性，是否有公共下水道。
选择店址，首先应当理解“商圈”的概念。由于受消费习惯、市场传统、交通距离等因素的影响，特写区域的市场(城市)往往形成特定的商圈。商圈通常是由不同类型的店铺组成。
特定的商圈通常由核心区域、中间区域和外围区域构成。往往距离很近的不同店铺，客流量却存在巨大的差异，直接影响店铺的生意。
1。何谓商圈
所谓商圈就是指从事购买行动之际，优先选择到该商店购物的顾客所颁的地区范围，也就是指商店势力所可能涵盖的范围。而在设定商圈时所需考虑到的基本因素则包括了该店所在地区居民的生活形态、结构，该地区人口集中的目的及流动的范围等。所以对开店者而言，商圈的观念是一项极为重要的考虑点。
2。商圈的特性
商圈的特性，若依通常的习惯，我们常会将之分成居民区、文教区、办公区、商业区、娱乐区以及综合区等，并依据其特性，汇聚相应的商店业别。以居民区为例，由于顾客较为固定，属于经常性消费，所以一般的食品店、日用品店、杂货店等就成为居民区常见的商店。文教区方面，由于近邻学校、文化机关，所以书店、影印店、打印店、文具用品店或文化用品店常见于其四周。办公区方面，由于上班族对生活品味的要求乃至流行的观念都甚为敏感，因此有关注重品味的服饰店、餐饮让、美发店等常设在办公区的周边。至于商业区与娱乐区，由于生意上的往来与娱乐生活的需求，常形成各种类型商店聚集在一起。也因为如此，往往会形成商店街景观，成为独立的商区。由于商圈内拥有多样化、流行化的商品，具有较大的吸引力，自然能吸引更多的消费者前往消费，因此就成为开店者极力争取的地方.
3.商圈的分类
由于城市机能的变化，加上消费者需求的转变，往往无法将这些商区给予明确的划分。所以，我们在作商圈评估时，必须用另一种角度来评断，下面列出五种形态供读者参考：
(1)近邻形
商圈的范围大约在半径250米至500米左右，商店四周的住家为主要的消费对象。
(2)地区中心
商圈范围约在半径一公里左右的一般称为生活商圈。
(3)大地区中心形
通常为公交车路线可以延伸到达的地区，其范围比生活商圈更大，又称为地域商圈。
(4)副都心形
指公交车路线集结的地区。因可以转、换车而形成交通辐射地区，又称为地域商圈。
(5)都心形
其涵盖范围包括整个城市的四周，其交通人潮来自四面八方，所以通常都称为都市全域商圈，如车站邻近的商圈即为都心形商圈。
4.商圈与商店的选择
(1)时间距离的考虑
经营一家成功的店铺所需要的条件很多
有关商圈的选择究竟应从哪些方向去思考，往往是展开开店调查时，最值得关切的重点。
在一般人的观念中，其最基本的因素就是时间与距离。就如我们平常思考的一样：到我们店里来，步行也好，坐车也好，究竟要花多少时间?如果时间太长，往往会影响顾客前来的意愿。所以顾客必须花在交通上的时间，是选择商圈的重点考虑要素。若以一般便利型商店而言，以15分钟内的步行时间为最适当的范围。而在选择商品方面，如服饰店，在时间上则通常以15至20分钟左右的交通时间，在距离上则以一公里为半径的涵盖范围较少恰当的商圈选择。
(2)市场调查
一般而言，商圈的设定、范围及调查都是行销领域的环节，店铺经营者如果希望经营效率得到提高，店铺收益得到改善，那么，就要从下列四个方面最基本的方面进行市场调查：
①该区消费者状况调查：具体内容包括人口结构、家庭户数、家庭成员、收入水平及消费水平等项。
②消费者活动空间调查：包括交通设施、道路网、捷运系统、政府机构、民间各种设施、城市的未来计划等城市机能的集合情形。
③消费意识的趋向与转变调查：消费者对于产品的认知力与喜爱程度往往能改变整个消费形态，所以消费者意识的转变，也是市场调查的重点。
④在整个城市机能的组合中，实际反应出消费者行动的消费结果调查。例如零售业的销售额实绩，各种业态种类、组合、比例、大型店的动向等。
(3)设立店铺应考虑的因素
①竞争商店所在及其商圈位置。分析重点当然不能局限于该店铺面积之大小，更应就其商品组合结构作详尽的分析，作为本店商品结构的参考，以确立明确差别，寻找空白市场，避免彼此间恶性竞争以致相
忌的恶果。
②分析商店的设立地点是否能配合上班或上学的路线，商品组合的结构是否能满足顾客的消费形态及需求。
③在拟选择的地点附近是否有政府机关、学校、医院、大小型展览会场、公园、游乐设施等公共设施。因为这些公共设施控制着某些特定商圈结构的成员。店铺位置的选择及商品组合结构也可参考这些特殊成员的需求来做，以确立商店的独特风格。
④确定据点投资或分店投资的基本经营方针，方能选择最为恰当的规模、人力及财力的投资与准备，才不至造成资金的浪费。
⑤重新检验店铺规模、经营人才、管理能力、资金能力等经营条件。
5.与店铺规划相结合
一旦选定商圈后，接着就职进入找店址的细部规划了。一般而言，如果不是“只此一家，别无分号”那种极具特色的店，应尽量避免开设在巷内，以大马路边为宜;同时也需考虑交通状况，如客人需较长时间停留，附近宜有停车设施，以免流失开车的顾客群;但若是面包食品店这样顾客不需长时间停留的店铺，则可以选择公车站牌附近。
另外，同一条道路的两边不一定拥有相同的立地条件。所以，选择店面时应先到附近观察人口流动情形及交通流量，并察看道路两边在不同时段中人流与车流的情况，据此决定店面与商品。
另一方面选择店面不能只看“外表”，店面的“内在”也不能忽视。各种行业适合的卖场并不相同。如果开设专卖店，不妨采用较深型的卖场。以服饰业来说，店面门口可摆设打折的商品，以便宜的价格来吸引过路人，店铺后段则以单价较高的商品为主，让顾客能有较多的时间慢慢挑选。如果是面包食品店，则宜选择人口较大、深度较浅的店面，让顾客能够买了就走，从而形成所谓的人潮。除了各种客观条件评估外，一般来说，商店的大门很重要，最好能两扇门都开，不要掩一半而只开一边的门，形成出入不便的情形。如果不方便开太大的门，也可考虑使用自动门。
总之，在社会快速变化的21世纪，开店创业所必须研习的学问愈来愈多，也唯有掌握社会动脉，才能成功出击，财源广进。
商圈调查所要达到的目的：
1、如果是以居住地居民为主的商圈，了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等；如果是以过往人群为主的商圈，了解过往人群的人口要素资料，包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等，确定是否值得开店和开什么店；
2、分析商圈的结构，是单一商圈还是多层复合式商圈，有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起，会使选择者感到迷惑，在这个时候尤其要小心区别；
3、发现商圈的优势和弊病，进行分区考察，考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租，如果商圈跨区，比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理，还要考虑这些部门的服务与费用水平，加上对竞争对手的考察，对供应商的考察等因素，决定最后的铺址选择。在这些因素之外，不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。
在通常情况下，我们可以把商圈分成三种类型，
一是主要商圈，一个城市通常都会有几个主要商圈，主要商圈以目标顾客为划分，会有高、中、低的层次区分，以经营项目为划分，会有不同的重点主打；
二，次要商圈，居于主要商圈之外，为主要商圈作补充的二级商圈，一般规模会小于主要商圈，辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈；
三，边缘商圈，一般为社区商圈，以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源。一般来说，次要商圈的地位会比较尴尬，要注意选择那种有核心点的二级商圈，比如，一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场，以此为中心形成的商圈，一般都是比较理想的商圈。创业者在这种商圈中进行选择时，会目标明确，干扰较少，尤其适合那些刚刚下水，经验不足的创业者。
此外，我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能比较单一，定位十分明确的商圈；集约型商圈：在一定范围内，由多个小的不同类型的商圈组成。甚至在同一个小商圈内，你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈，比如，在同一个商
圈内，若干个经营首饰的小店集中在一起，就可能形成一个商圈内部的微型商圈，对准备在商圈开铺的朋友来说，考察大商圈的同时，应该特别注意这种大商圈内的微型商圈，在大方向确定以后，这种对细节的关注可能会决定你经营的成败。 在进行商圈调查的时候，我们建议以数字为中心，切忌凭感觉，会画图的朋友，最好能画出详细的图纸，并加以细致的文字说明，这对你最后的选择会起到至关重要的作用。你要注意的因素有这些：
1、目标区域内的建筑及分布，建筑内人群资料及与交通的关系；
2、目标区域内业态的具体分布，尤其关注那些小的商业气候，比如若干家同类型扎堆，分析其为什么要扎堆，其中有无龙头店，各自经营的主要项目有无冲突，如何解决，观众的反应等等，要进行详细统计；
3、关注那些生意好的孤立店，为什么生意好？有无可能在其旁边开店借势？
4、关注规划的变化，在一个成熟商圈内，规划的变化往往预示着后来者的巨大机会，因为老客户一般都会有“恋栈”心理，对规划变化有意无意进行排斥，反应迟钝，给后业者夺取和转移前者的优势带来了机会；
5、几个需要单独考虑的因素，比如影响巨大的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，一些人气旺盛的大型商场，这些因素经常会改变商圈气氛，并形成商圈内局部的经营小环境，需视情况加以利用；
6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈无关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利用或规避。
有一个需要特别注意的问题是，在对商圈调查的时候，或进行商铺选址的时候，每一个人都要特别关注位置，但却甚少有人注意到，商业选址要注意的其实不是地理位置，而是客流位置，所以要特别关注商圈内人潮的流向，关注其行动规律，并注意考察人潮流向形成背后的各种影响因素，如心理、历史、环境等等， 这一点非常重要。我们看到有很多朋友一直做得都很不错，但就是因为疏忽了这一个“小小的问题”，以为选择了一个旺铺，必定发财，谁知道门前旺盛的人流都流到了别人店里，自己只是站在门口看了看热闹，最后自己还搞得莫名其妙。其实原因就在这里：商铺的选址，选的不是地理位置，而是人流位置；对人流的考察，首先要考虑的不是人流的多寡，而是人流背后隐藏的购买习惯及形成这种购
买习惯的原因，如果你没有办法扭转，那你就应该避开这个位置。
商圈调查最重要的方法，第一是观察，观察的时候要选择多个时间点，同一个时间点的观察要反复进行多次，然后进行细致比较；第二是记录，必须要量化，有量化才会有标准，才会不受感觉欺骗。商铺选址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型气候，微型气候中找具体开铺位置。
开店选址便利店商圈调查初探
前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。由于笔者从事相关调研工作时间不算长，如有不对之处，希望批评指正。
一、店铺类型的划分和有效人流的测算
要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型：
1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。
2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。（其实很多便利店企业称之为“客流店”）
分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间
大，是一种战略资源店铺。
在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流（R）的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出——各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不大——那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这里不具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的，不应该根据实测数来确定。
二、结点型店铺的商圈调查
结点店如何做商圈调查？
结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所在地理位置本身的优劣。如面宽（6米以上为佳）、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标基本无需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列。（这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结点型商圈都没有达到饱和），需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，一般来说，这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对手的考察就变得非常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、150、300米为单位划为第一、第二、第三商圈。（当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情况，不能算在有效商圈里）居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得（现在小区基本都有介绍图），结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：
1。（经验公式）再根据各结点收入水平来确定销售。
举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000人
那么销售额预测如下：
商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户，也就是说现在商圈的情况转化成50米内有650户，而50—300米没有居民。
假设户均消费每天为5元，则销售额=5*650=3250元
注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有一定经验，是综合年龄特征、收入水平等因素来确定的。这里假设的是每户一周入店4次（每人1-2次左右），每次消费9元左右。只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收入来确定销售：可支配收入一般是一个城区的平均数，对一个单独小区来说，参照系数难确定；就算居民购买力确定，如每月支出1000元购买食品和生活必需品，那么他到便利店来购买的比率也是无法确定的。因此，认为经验的得出户均消费是更为直观的方法。那么，人均可支配收入是不是没有意义呢？下一步我们讨论便利店集群开店时，人均可支配收入就变得尤为重要了。
回到前面，我们已经预测出销售额=5*650=3250元，这时候，我们结合门前人流预测法来对比销售。
假设该店门前有效客流R为3000人（社区店的进店比率为10%，客单为10元，每个公司的进店比率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出），那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设开店后，由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加，这样，我们就印证了销售额应该在 3250左右。
结点店预测大概方法就是这样，如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对手，则应相应增减，但浮动范围一般不超过500元。
下面再举一个学校店的例子。【如何调研商圈是否合适】
举例：一学院师生共3500人，店铺位于结点的主出入口。200米处有一医院（300人左右），100米处有一社区（200户）。门前客流预测为5000人。 结点销售额＝3800×10％×客单价（8元）+（200×2÷7）×5元（户均消
尊重调研，讲求数据，明辨优劣，科学选址的“八步分析法”
在商业地产新增供给持续加大的市场背景下，如何在诸多物业选择面前明辨优劣是店铺选址的关键技能。尊重调研，讲求数据，科学选址将成为成功选址的核心原则。因此，今天的微信向诸位分享一下：科学选址的步骤与基本方法。
1
店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。
第一步：划定有效商圈
商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
商圈包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来。
对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。
市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。【如何调研商圈是否合适】
要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉〃雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对
顾客具有同等吸引力的两家商店位臵上。
雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。
对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。
第二步：商圈的顾客群调查
一个商圈的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，
可增加购物频率。
而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。
流动人口测定的一般方法是：
a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
b．将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每小时平均人数。
c．预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。
d．预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。
住户测定的方法是：
a．按商圈范围分层测定住户效。当前资料可从居民住宅区的居委会获得，未来资料可从政府有关部门获得。
b．根据远近距离估计入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。
c．客单价预估则与入店率成反比，距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，其购买的单价通常较高。
住户的情况调查是耗时最大的调查项目，而且了解的越详细越好。有关资料的收集可借助问卷调查表，调查表可通过4条渠道发送：委托专业人员上门分送；与居委会合作分送；与学校合作，通过中小学生送达到家庭；邮寄或直接送人住宅区的信箱内。无论采取何种方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明，赠送小礼品，按问卷编号开奖等等.
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
3
第三步：客流量的统计与评估
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：
1.各站上下车乘客人数历年来的变化。
2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：
1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4
第四步：商圈内的竞争店调查
在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。
饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得：
C*RE
IRS=--------RF式中：IRS——某商圈的零售饱和指数
RE——某商圈内消费者人均消费支出
C——某商圈内的顾客数
RF——某商圈内的商店数目
一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低；饱和指数越小，商圈的饱和度越高。
5
第五步：开业后营业额估算
营业额的估算应考虑：商圈内常住居民的购买量；商圈范围内企事业单位的购买量；流动顾客群的购买量；超级市场在商圈范围内的市场占有率等。
对于商圈内常住居民的营业额估计，可采用下式：
住户营业额估计；户数*入店率*客单价则：
第一商圈：80*45%*50=1800(元)
第二商圈：350*25%*58=5075(元)
第三商圈：600*10%*70=4200(元)
住户总营业额：1800+5075+4200=11075(元)
对于商圈内流动人口的营业额估计，可采用下式：流动人口营业额估计(元／时)；每小时平均人数*客单价*入店率将不同年龄层加总的预估营业额(元／时)乘上一个“常数”，即为每日流动客的营业额。便利店该常数值可设为20，而超市则可根据营业时间的长短来确定，如营业时间为12小时，则常数可设为10，原因是每天都会有一段离峰时间，扣除离峰时间，才比较接近事实。
6
第六步：合适的卖场面积确定
连锁超市一般对某种业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准。这一方面是为了树立统一的企业形象；另一方面也是为了使商品的平面布臵、立体陈列、设备安臵等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用；也是为了使各连锁店的商品结构的基本一致性而使采购成本和流动资金降低。所以，要实现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。但是，由于完全标准化的店铺往往难以找到，所以对于不同业态的店铺可以设定一个范围，各公司在选址时，可根据预估的营业额指标，做一相应调整。
另外，企业还可根据预选地址周围环境(包括道路交通条件等)的实际变化，对店铺面积做一相应调整，以使其更接近于实际情况。
7
第七步：投资收益调查
通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。这项评估要注意长远性的考虑，如10年以上。
①开店投资预估。开店投资主要包括：
a．设备，如冷冻、冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。
b．工程，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻、冷藏工程、保安工程等。 c．包装材料，如营业性和保沽性消耗晶等。
d．设计费用，对连锁公司来说，这笔费用可大大节约。连锁公司总部应事先确定设备
·
从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，
这个区域的范围就叫商圈。从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客
来店的地理区域。在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论证中，商圈研
究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。它
可以：
1. 帮助客户确定商业投资选址和商圈范围；
2. 协助客户进行商圈环境的分析，评估商圈的竞争格局、市场机会和发展潜力；
3. 了解商圈消费群体的购买行为和购买潜力，提供市场经营战略的指导依据。
· 友信联合在多年的市场研究中，通过不断的总结和提高，逐渐完善了一套属于自己 的关于“商圈研究模型”CDM (Commecial district Model)。
商圈的划分
主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也· 最高，顾客的集中度也较高；
· 次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；
· 边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。【如何调研商圈是否合适】
商圈市场调查的内容
商圈市场调查基本由4个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、资料分· 析和商圈结论。具体指的是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的
人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。具体的研究
内容包括：
1. 确定项目选址及商圈的范围，确定商圈型态；
2. 商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况；
3. 行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式；
4. 人口数量、人口结构及常住 / 外来人口、消费特征、购买力和人文 特征；
5. 锁定竞争对手，了解竞争对手的经营情况及经营策略；
6. 影响商圈的其他市场因素，政策、法规、城市规划等；
7. 评估商圈的市场机会和发展潜力；
8. 确定商业项目的战略规划方向及业务方向。
研究模型 商圈研究模型
·
友信联合（Unisense）在多年的市场研究中，通过不断的总结和提高，逐渐完善了一套属于自 “商圈研究模型”CDM (Commecial district Model)。
商圈选址的评价参数
· 客流—行人的数量
· 车流—车辆数、车辆类型、交通拥挤程度
· 停车设施—停车场的数量和质量，停车场到商店距离
交通条件—大规模公交系统的可获性、新近主要交通干线、便于送货、公交· 车数
· 商店构成—商店数量与规模、商店间的互补性、零售的均衡配置
具体店址—易见性、区域内的布局、营业场地的规模与形状、场地和建筑的· 状况使用年限
占用条件—自主或租用条件、劳动和维护费用、税金、区域规划的限制、自· 愿遵守的规则 · 全面评价—商店大体位置、具体店址
分销网点布局决策思路
分销网点布局的出发点：充分考虑企业发展方向和长远利益，处理好布点、布· 线与布网的关系。
· 网点分布的原则：连锁网点的设置必须与商圈总体发展相适应，方便企业的货物配送，有利于新店增设，有利于获取较大的经济效益。
网点布局思路：图上作业，找出连锁网点设置的可行店址—根据自身特点对选·
址评价参数排序，计算各店址评价结果的加权平均值—就排位在前的店址做进 一步相关分析——确定店址。
现有网点营销策略规划商圈分析思路
通过商圈分析获知该项网点：客源分布、本企业品牌渗透率、DM渗透率与效果、·
目标消费群体购物习惯、什么因素对购物者重要、目标消费群体会员卡持有及 使用情况、目标消费群体的个体特征。
· 工作方法：入户访问或者各门店所在2公里商圈范围内拦截访问。
抽样方法：入户访问为传统的“右手法则”，隔五抽一；拦截访问可将各网点·
所在商圈划分成不同的行政区块，在各行政区块选择某一较为繁华点拦截符合条件的受访对象进行调查，每个区块需要根据当年或最近一年的人口统计数据
进行样本量分配，以确保调查结果的科学性。
商圈市场调查采用“定性研究”和“定量研究”相结合的研究方法，采用“定性研究”的调查方法时，主要采取“小组座谈会”、“专家意见法”、“深度 访谈”和“现场观察法”的调查执行方式；采用“定量研究”的调查方法时，主要采取“入户访问”、“定点访问”以及“电话访问”的调查执行方式。
商圈调查数据采集方法
· 单纯划分法
这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注出来，绘制成简图。然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在。简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域 内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用，它最大的缺陷是，设定出来的商圈是有界限的。 · 抽样调查法
在该商圈内，设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估。抽样的主要 目的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。
· 询问调查法
这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行。这是一种常用的 方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
· 类推法
这是指通过现存分店的商圈状况来类推拟开设分店的商圈范围。具体讲就是根据店铺特性、选址特性、购买习惯、各种统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有分店的地区。即从现有分店的商圈状况来预测、设定拟开分店 的商圈。
· 通过对各种权威性的统计数字与资料的分析，把握人口分布（包括增减倾向、零散分布、人口密度等）、生活行动圈（交通体系、产业结构、购物动向、地形特点等）、中心地区功能分布（行政区划、商业概况）等总体情况，然 后根据自己的开店政策确定目标区域，主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等。
商圈市场调查的第二阶段：实施对该特定区域的市场调查
· 包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性调查、竞争店调查等。市场调查的一般程序应该是：确定问题→拟定计划与方法→制作表格→进行调查→资料整理→资料分析→市场评估。市场调查的目的就是要获得准确的店铺经 营的相关资料，它关系到连锁企业能否顺利发展。因此，必须结合自身实际正确运用好商圈调查方法。
商圈市场调查的第三阶段：通过市场调查，筛选出具体的目标地点，主要考察以下几个方面的内容
· 可以确保必要的家庭（人口）数的具体位置。如从道路、交通条件等考虑，何处较为有利？何处易受铁路、河川等自然性阻碍？何处较有希望成为生活区和工业区的发展地？何处会成为人口聚集地？何处从商业环境上讲较为有 利？确认有无竞争店？能否在面积、停车场、商品构成、营业力等方面与竞争店形成差别比？何处是将来具有良好发展前景的地区？人口增长率、城市规划政策是怎样的？
· 对销售额做出预测，粗略地确定商圈范围。
商圈市场调查的第四阶段：对具体的地址进行详细调查，做出优劣、适宜性的具体评价
· 主要内容有：土地房产的适用性。如土地面积是否合适？是否符合国家指定用途？道路的标志及该道路的价值判断（交通量、透视性等）。对周围环境
状况进行确认，包括对公共设施、游乐设施的确认；对将来发展余地的确认；对感觉上的明暗性做出判断。
商圈调查与定位
即使开一家最小的书店，也是一项投资。投资是否可行，将来前景怎样，不能仅凭我们的感觉和理想，而是需要进行客观的商业评估。商圈调查就是评估工具之一种，可以为我们提供有力的依据。
在商圈调查时，最需要了解清楚的是：
1、社区基本形态，如文教区、办公区、商业区、住宅区、或是混合型等等；
2、区域人群结构，包括稠密程度、主要教育与职业状况、一般收入水平及未来的发展趋势；
3、商业情况，统计该商圈内各种商业店铺的种类与数量，他们的经营规模、经营状况（包括人流量，商业气氛，卫生环境，普遍服务态度，一般业绩）、平均房租、商业人员工资水平等等。
按照上述项目，我们可以自己制作一份“商圈调查表”，据实填好之后，这个区域的商业情况基本上就一目了然了。
我们计划中的书店，在未来能否生存，与它周边的社区气质息息相关，目标区域人群的消费习惯，更将对书店经营产生巨大影响。所以，只有客观调查之后，我们才可以确定该商圈是否适合开书店，或者应该开一家什么定位的书店。
（显然，地处偏僻、人流稀少，或者主要人群的教育、收入、消费水平较低的地方都不合适开书店。——给一味只想找低租金铺面的朋友提个醒。）
有了“商圈调查表”，我们现在可以对计划中的书店做一个更加明确、具体的定位了。——即确定书店以后的主营方向，判断以哪些类别的图书备货，乃至于向什么类型的出版社或供应商采购图书。
商圈的社区形态、周边环境与人群结构各不相同，书店的主营方向也就相应不同。以下分类可供参考：
1、办公区（附近有较多机关单位、写字楼等）：以经营财经、企管、社科、职场、文学、励志类图书为主；
2、商业区（附近是商业街道、有较多商业店铺）：以经营文学、艺术、社科、财经、企管、旅游、少儿类图书为主；
3、住宅区（附近主要是居民住宅、生活小区等）：以经营生活、实用、少儿、文学、休闲、报刊类图书为主；
4、文教区（附近有大、中专院校）：以经营外语、学习、考试、科普、计算机、文艺、社科、
历史类图书为主；（中、小学附近的话，因以中、小学生为购书主体，主要经营教辅材、卡通、漫画等。）
当然，以上定位仅是首期备货前根据商圈调查而来的初始定位。书店开业以后，需要不断地对实际销售情况进行记录与分析，逐步调整、精确定位——将销售比例高的图书类别加强，销售比例少的类别相应减少。
如果前面我们进行了“商圈调查”，确定某区域适合开书店，并考虑好开一家什么定位的书店。现在可以去寻找具体的店铺地址了。
开一家书店与开一家其他商店没有什么两样，选一个好门面，都是最重要的问题，需要特别耐心、慎之又慎。门面选择得当、顾客方便上门，销售业绩就容易做起来，那么以后的经营会顺畅得多。但如果没选好，随后一系列的经营活动都可能举步维艰、事倍功半。根据我的阅历，有一多半的失败书店都直接缘于选址不当，先天不足，很难通过其他的经营手段快速弥补。
如何判断一个候选门面是否适合开书店呢？
可以从以下几个方面来对候选地点进行考察：
1、行人流量（以每小时通过这一候选门面的人数进行计算）：通常来说，人流量当然是越大越好。一个可以参考的数字是：在一般营业时间段内，平均每小时至少600人（也就是每分钟10人）；在上、下班高峰等特殊时段，每小时1200人以上。
同时需要注意人流的速度，如果人们总是步履匆匆经过这里，那么这些人不容易进入书店，这样的人流量是要打折扣的。如果人流是较为平缓的速度路过，那么就比较容易进入店内。
2、行人结构（包括年龄、职业、文化层次等结构）：图书是一种文化商品，它的购买群与一般日用生活品的购买群并不完全一样。据《中国图书商报》的一份调查，自主购书群体的主要年龄层为15—50岁，而购买文艺、社科类读物（这是很多朋友最有兴趣的书店定位）人群的年龄层在25—40岁之间，大多从事机关、文教、商业等非体力工作。因此判断一个候选店铺是否适合，还必须估计“行人流量”中年龄为25—40岁，从事非体力工作者占多大的比例？（肉眼估计即可。其他方式，如问卷等当然更科学，但实际上的调查难度很大，因为人们多数会拒绝）。如果估计的比例在60%以上，即可视为合格。
3、交通状况：附近街道，如果有较多条线路的公交车辆通过最好，公交车站，则离书店越近越好。除了这些，还可以进一步考察这些公交线路途经哪些地区和单位，沿途的人群都可能是日后的潜在读者。（还要观察出租车、骑自行车或步行是否方便等。）地处深巷一隅，交
通闭塞的地点最好放弃。
4、是否容易接近：如果由于某种不便因素，造成行人总是擦肩而过，那是非常可惜的。比如店铺前的道路是否有隔离带（如绿化带等）、横过马路是否方便，是否必须经过天桥；店门离人行道是否比较近，要上多少阶梯等等。
举个例子，北京王府井北大街的“涵芬楼书店”，门前的马路上熙熙攘攘，可进书店的人却少于一般的比例。先不说其他因素，书店门口那十几级台阶，就让不少人望而却步。 其他的情况也有值得注意的，如十字路口附近的店面相对就更好些。
5、竞争环境：商场如战场，如果在候选店铺附近（1000米之内）已经有了成熟的书店，那么在此再开书店势必存在一个与同行争夺顾客的问题。当现有书店的规模、定位与新书店计划的规模、定位十分接近的情况下，建议另选一个竞争较为薄弱的地点，否则将来的拼杀会比较残酷和血腥。（看看中关村图书大厦与第三极书局的例子吧。）
但也有其他可能。如几个甚至一群定位各异的中小书店抱团集中，吸引大批远道的读者而来，各取所需（过去的海淀图书城就是如此）；再如在大型国营书城的附近开家定位独到的特价书店，借大书城的人流大卖特卖，那是剑走偏锋、草船借箭的路子。（西单图书大厦西侧就有这么一家呢！）
6、周边氛围：周边的商业邻居情况如何，对书店的经营也会产生影响，必须考虑周边店铺的经营是否与书店融洽的问题。如果其他店铺所经营的行业和书店能互相带动顾客，那是再好不过的。
比如，周围如果是超市、百货、餐饮等就还比较好，这些店铺的顾客也可能成为书店的顾客。如果周边店铺与书店不相融，如鞋帽一条街、建材一条街、五金一条街等等都是不好的。（还记得那家百荣书城么？）
那些可能制造污染、噪音、烟雾、气味、泥沙等使顾客心情不安静的环境就更不好了。 租金是否合理
门面的租金低，风险就小，谁都希望如此。但不要进入误区，以为租金越低越好。其实，门面租金的高低通常由其环境、位置和整体市行所决定。地段好，租金自然高；租金低，地段通常也不好；左右得便宜的好事总是少有。
同时，图书还有个特性，它有明确的定价，无法超出定价卖。所以利润空间没有太大的弹性。租金高到一定程度，人流再多也不济其事。这是卖书和卖服装、卖餐饮等等最不同处之一。（呵，想起前两天郭德纲自辩说：“六块钱成本一份的藏秘排油卖二十多？这事您还不能别
扭。大饭店的炒土豆丝就是五十多。” 一笑。）因此书店的选址还需要在地段与租金上找到一个平衡。
如何判断与取舍呢？基本的原则有：
首先，可以进行横向比较，和附近或者条件近似的店铺比较；正面、侧面、想办法、托朋友搞清楚周边、类似店铺的租金情况，从而了解这个候选店铺的租金是否被人为抬高了。 其次，进行纵向比较，最好可以查到这个店铺以前的租金情况（比如能否出示以前的租金收据等等线索），了解此处租金的历史情况。
最重要的是，可以按租金粗略推算出书店未来的盈亏平衡点。——根据一般书店的经验，房租通常要占到日常经营费用的40%左右。（推算的具体情形，详见我们随后要谈到的“筹资与预算”）。未来的盈亏平衡点是多少？心中有数的话，对租金是否合理的判断就会明智得多。 最后还有一个重要问题，现在不少成熟的店铺都需要转让费，对此要特别加以注意。我们租店期满或者中途退租，是否也可以向下家收取转让费？（如果是，租房合同里一定要明确这一点。）如果不能，那么转让费就是我们完全承担了，日后分担到每个月的成本中去，也就相当于增加了房租。
例如，某个店铺要收5万元转让费，租让的期限是3年，算下来每个月要分摊1388元，这笔增加的费用或许会使我们不堪重负。
筹资与预算
按照店铺的面积、租金情况，我们可以再进一步做个资金预算。一般说来，开书店要准备的资金包括三方面：一是一次性的固定投入，包括店铺装修、书架制作、营业设备购置等；二是图书的采购资金（商品成本）；三是日常经营费用，包括房租、人员工资、其他开销等。 下面以开一家50平方米的小书店为例，做一资金预算：
1、店铺装修：普通的中小书店，装修每平方米300元足矣。50平方米的书店约需投入装修费15000元。（如果是盘下来的店面，之前的地面、墙壁、吊顶基本可用，可以节约不少费用，或许花5000元修饰即可。）
2、书架：中档的报价是每个300元。50平方米的书店放30个书架，9000元。
3、营业设备：电脑、扫描器、打印机、电话、传真等等，大约10000元。
4、首期备货的采购资金：按零售书店的一般情况，首期备货量以每平方米5000码洋（定价）为宜。开一家50平方米的书店则需要备货 250000码洋。正常新书的采购折扣平均为65%，那么需要首期备货资金162500元。（如果在供应商那里可以获得信用认可，赊到50%左右的备货，
那是最理想的，这批投资将节约至81250元。）
5、房租：以我个人的看法，房租每平方米不宜超过100元/月，超过这个标准，经营压力会相当大。（当然，如果地理位置特别理想，顾客人流量大，购买力强劲，可以再斟酌。）我们就按每平方米100元/月举例接着算——50平方米的店铺，每月租金5000元，得预备5个月的，共25000元。
6、人员工资：50平方米的书店要4个店员吧，每人每月平均1500元，预备3个月，共18000元。
7、其他费用预留：如水电、通讯、公关、物流等费用，每月预算2000元，预备3个月，共6000元。
列表如下：
项目 金额 节约状态
1.店铺装修 15000 5000
2.书架 9000 9000
3.营业设备 10000 10000
4.首期备货 162500 81250
5.房租 25000 25000
6.人员工资 18000 18000
7.其他费用 6000 6000
合计 245500 154250
开这样一家50平方米的小书店需要筹资245500元。
当然，如按上述装修与首期备货最节约的状态，只需筹资154250元。其他几项精打细算的话，还能够低于此数。但需要指出的是，开业筹资金还是要尽可能充裕，避免意外情况如赊销催款等造成周转困难，以保证日后的经营顺畅无碍。）
此外，在这个案例中，该店一个月的日常经营费用为13000元，房租占38.5%：
日常经营费用 每月
1.房租 5000
2.工资 6000
3.其他费用 2000
合计 13000