【www.guakaob.com--报告】
选择店址，首先应当理解“商圈”的概念。由于受消费习惯、市场传统、交通距离等因素的影响，特写区域的市场(城市)往往形成特定的商圈。商圈通常是由不同类型的店铺组成。
特定的商圈通常由核心区域、中间区域和外围区域构成。往往距离很近的不同店铺，客流量却存在巨大的差异，直接影响店铺的生意。
1。何谓商圈
所谓商圈就是指从事购买行动之际，优先选择到该商店购物的顾客所颁的地区范围，也就是指商店势力所可能涵盖的范围。而在设定商圈时所需考虑到的基本因素则包括了该店所在地区居民的生活形态、结构，该地区人口集中的目的及流动的范围等。所以对开店者而言，商圈的观念是一项极为重要的考虑点。
2。商圈的特性
商圈的特性，若依通常的习惯，我们常会将之分成居民区、文教区、办公区、商业区、娱乐区以及综合区等，并依据其特性，汇聚相应的商店业别。以居民区为例，由于顾客较为固定，属于经常性消费，所以一般的食品店、日用品店、杂货店等就成为居民区常见的商店。文教区方面，由于近邻学校、文化机关，所以书店、影印店、打印店、文具用品店或文化用品店常见于其四周。办公区方面，由于上班族对生活品味的要求乃至流行的观念都甚为敏感，因此有关注重品味的服饰店、餐饮让、美发店等常设在办公区的周边。至于商业区与娱乐区，由于生意上的往来与娱乐生活的需求，常形成各种类型商店聚集在一起。也因为如此，往往会形成商店街景观，成为独立的商区。由于商圈内拥有多样化、流行化的商品，具有较大的吸引力，自然能吸引更多的消费者前往消费，因此就成为开店者极力争取的地方.
3.商圈的分类
由于城市机能的变化，加上消费者需求的转变，往往无法将这些商区给予明确的划分。所以，我们在作商圈评估时，必须用另一种角度来评断，下面列出五种形态供读者参考：
(1)近邻形
商圈的范围大约在半径250米至500米左右，商店四周的住家为主要的消费对象。
(2)地区中心
商圈范围约在半径一公里左右的一般称为生活商圈。
(3)大地区中心形
通常为公交车路线可以延伸到达的地区，其范围比生活商圈更大，又称为地域商圈。
(4)副都心形
指公交车路线集结的地区。因可以转、换车而形成交通辐射地区，又称为地域商圈。
(5)都心形
其涵盖范围包括整个城市的四周，其交通人潮来自四面八方，所以通常都称为都市全域商圈，如车站邻近的商圈即为都心形商圈。
4.商圈与商店的选择
(1)时间距离的考虑
经营一家成功的店铺所需要的条件很多
有关商圈的选择究竟应从哪些方向去思考，往往是展开开店调查时，最值得关切的重点。
在一般人的观念中，其最基本的因素就是时间与距离。就如我们平常思考的一样：到我们店里来，步行也好，坐车也好，究竟要花多少时间?如果时间太长，往往会影响顾客前来的意愿。所以顾客必须花在交通上的时间，是选择商圈的重点考虑要素。若以一般便利型商店而言，以15分钟内的步行时间为最适当的范围。而在选择商品方面，如服饰店，在时间上则通常以15至20分钟左右的交通时间，在距离上则以一公里为半径的涵盖范围较少恰当的商圈选择。
(2)市场调查
一般而言，商圈的设定、范围及调查都是行销领域的环节，店铺经营者如果希望经营效率得到提高，店铺收益得到改善，那么，就要从下列四个方面最基本的方面进行市场调查：
①该区消费者状况调查：具体内容包括人口结构、家庭户数、家庭成员、收入水平及消费水平等项。
②消费者活动空间调查：包括交通设施、道路网、捷运系统、政府机构、民间各种设施、城市的未来计划等城市机能的集合情形。
③消费意识的趋向与转变调查：消费者对于产品的认知力与喜爱程度往往能改变整个消费形态，所以消费者意识的转变，也是市场调查的重点。
④在整个城市机能的组合中，实际反应出消费者行动的消费结果调查。例如零售业的销售额实绩，各种业态种类、组合、比例、大型店的动向等。
(3)设立店铺应考虑的因素
①竞争商店所在及其商圈位置。分析重点当然不能局限于该店铺面积之大小，更应就其商品组合结构作详尽的分析，作为本店商品结构的参考，以确立明确差别，寻找空白市场，避免彼此间恶性竞争以致相
忌的恶果。
②分析商店的设立地点是否能配合上班或上学的路线，商品组合的结构是否能满足顾客的消费形态及需求。
③在拟选择的地点附近是否有政府机关、学校、医院、大小型展览会场、公园、游乐设施等公共设施。因为这些公共设施控制着某些特定商圈结构的成员。店铺位置的选择及商品组合结构也可参考这些特殊成员的需求来做，以确立商店的独特风格。
④确定据点投资或分店投资的基本经营方针，方能选择最为恰当的规模、人力及财力的投资与准备，才不至造成资金的浪费。
⑤重新检验店铺规模、经营人才、管理能力、资金能力等经营条件。
5.与店铺规划相结合
一旦选定商圈后，接着就职进入找店址的细部规划了。一般而言，如果不是“只此一家，别无分号”那种极具特色的店，应尽量避免开设在巷内，以大马路边为宜;同时也需考虑交通状况，如客人需较长时间停留，附近宜有停车设施，以免流失开车的顾客群;但若是面包食品店这样顾客不需长时间停留的店铺，则可以选择公车站牌附近。
另外，同一条道路的两边不一定拥有相同的立地条件。所以，选择店面时应先到附近观察人口流动情形及交通流量，并察看道路两边在不同时段中人流与车流的情况，据此决定店面与商品。
另一方面选择店面不能只看“外表”，店面的“内在”也不能忽视。各种行业适合的卖场并不相同。如果开设专卖店，不妨采用较深型的卖场。以服饰业来说，店面门口可摆设打折的商品，以便宜的价格来吸引过路人，店铺后段则以单价较高的商品为主，让顾客能有较多的时间慢慢挑选。如果是面包食品店，则宜选择人口较大、深度较浅的店面，让顾客能够买了就走，从而形成所谓的人潮。除了各种客观条件评估外，一般来说，商店的大门很重要，最好能两扇门都开，不要掩一半而只开一边的门，形成出入不便的情形。如果不方便开太大的门，也可考虑使用自动门。
总之，在社会快速变化的21世纪，开店创业所必须研习的学问愈来愈多，也唯有掌握社会动脉，才能成功出击，财源广进。
一、商圈调查的要点
1．商圈人口数、职业，年龄层
人口数的调查是相当重要的。通过调查可以大概测算出该商圈是否有该店铺立足的基本颐客数。
2．商圈的基础设施和竞争状况。
基础设施的调查，如商圈内的百货公司、学校、工厂、车站、公园、企业等。竞争状况的调查，如产品线、价格线、经营方向、来客数、单价等资料，这类的资料搜集得越多越有利，因为只有知己知彼，才能百战百胜。
3．流动人口。
店铺的地理位置、流动人口的多少，直接影响店铺的经营成功与否，不同时段的流动人口乘以入店率，可以推算出顾客数以及每天的营业额。
4．商圈消费习性，生活习惯
通过消费习性和生活习惯的调查，可以得知某一形态商业行为所具有的市场量的大小。
5．商圈未来的发展。
包括商圈人口增加，学校、公园、车站的设立，公路的拓宽，百货公司、大型商场、住宅楼的兴建计划等。
二、商圈调查的四大方法
商圈调查的方法很多，连锁企业可以根据实际情况进行合理选择，以下几种调查方法可以作为参考：
1．抽样调查法：
在确定商圈内。设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估；抽样的主要闩的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。
2．单纯划分法：
这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注／¨来。绘制成简图，然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在，简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用。它最大的缺憾是，设定出来的商圈是有界限的。
3．类推法：
这是指通过现存分店的商圈状况宋类推拟开设分店的商圈范围，具体讲就是根据店铺特性、选址特性、购买习惯进行统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。
4．询问调查法：
这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行，这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
三、商圈调查的基本流程
阶段一：从宏观上进行把握，通过对各种权威性的统计数字与资料的分析，把握人口分布(包括增减倾向、零散分布、人口密度等)、生活行动圈(交通体系、产业结构、购物动向、地形特点等)、中心地区功能分布(行政区划、商业概况)等总体情况，然后根据自己的开店政策确定目标区域。主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等。
阶段二：实施对该特定区域的市场调查。包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性凋查、竞争店调查等。市场调查的一般程序应该是：确定问题一拟定计划与方法一制作表格一进行调查一资料整理一资料分析一市场评估。市场调查的日的就是要获得准确的店铺经营的相关资料，它关系到连锁企业能否顺利发展；因此，必须结合自身实际正确运用好商圈调查方法。
阶段三：通过市场调查，筛选出具体的目标地点，主要考察以下几个方面的内容。可以确保必要的家庭(人口)数的具体位置。如从道路、交通条件等考虑，何处较为有利?何处易受铁路、河川等自然性阻碍?何处较有希望成为生活区和工业区的发展地?何处会成为人口聚集地?何处从商业环境上讲较为有利?确认有无竞争店?能否在面积、停车场、商品构成、营业力等方面与竞争店形成差别比?何处是将来具有良好发展前景的地区人口增长率、城市规划政策是怎样的?对销售额做出预测，粗略地确定商圈范围。
阶段四：对具体的地址进行详细调查，做出优劣、适宜性的具体评价。
主要内容有：
土地房产的适用性。如土地面积是否合适?是否符合国家指定用途?道路的标志及该道路的价值判断(交通量、透视性等)?
对周围环境状况进行确认，包括对公共设施、游乐设施的确认；对将来发展余地的确认；对感觉上的明暗性做出判断。
确认排水的可能性，是否有公共下水道。
商圈调查所要达到的目的：
1、如果是以居住地居民为主的商圈，了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等；如果是以过往人群为主的商圈，了解过往人群的人口要素资料，包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等，确定是否值得开店和开什么店；
2、分析商圈的结构，是单一商圈还是多层复合式商圈，有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起，会使选择者感到迷惑，在这个时候尤其要小心区别；
3、发现商圈的优势和弊病，进行分区考察，考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租，如果商圈跨区，比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理，还要考虑这些部门的服务与费用水平，加上对竞争对手的考察，对供应商的考察等因素，决定最后的铺址选择。在这些因素之外，不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。
在通常情况下，我们可以把商圈分成三种类型，
一是主要商圈，一个城市通常都会有几个主要商圈，主要商圈以目标顾客为划分，会有高、中、低的层次区分，以经营项目为划分，会有不同的重点主打；
二，次要商圈，居于主要商圈之外，为主要商圈作补充的二级商圈，一般规模会小于主要商圈，辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈；
三，边缘商圈，一般为社区商圈，以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源。一般来说，次要商圈的地位会比较尴尬，要注意选择那种有核心点的二级商圈，比如，一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场，以此为中心形成的商圈，一般都是比较理想的商圈。创业者在这种商圈中进行选择时，会目标明确，干扰较少，尤其适合那些刚刚下水，经验不足的创业者。
此外，我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能比较单一，定位十分明确的商圈；集约型商圈：在一定范围内，由多个小的不同类型的商圈组成。甚至在同一个小商圈内，你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈，比如，在同一个商
圈内，若干个经营首饰的小店集中在一起，就可能形成一个商圈内部的微型商圈，对准备在商圈开铺的朋友来说，考察大商圈的同时，应该特别注意这种大商圈内的微型商圈，在大方向确定以后，这种对细节的关注可能会决定你经营的成败。 在进行商圈调查的时候，我们建议以数字为中心，切忌凭感觉，会画图的朋友，最好能画出详细的图纸，并加以细致的文字说明，这对你最后的选择会起到至关重要的作用。你要注意的因素有这些：
1、目标区域内的建筑及分布，建筑内人群资料及与交通的关系；
2、目标区域内业态的具体分布，尤其关注那些小的商业气候，比如若干家同类型扎堆，分析其为什么要扎堆，其中有无龙头店，各自经营的主要项目有无冲突，如何解决，观众的反应等等，要进行详细统计；
3、关注那些生意好的孤立店，为什么生意好？有无可能在其旁边开店借势？
4、关注规划的变化，在一个成熟商圈内，规划的变化往往预示着后来者的巨大机会，因为老客户一般都会有“恋栈”心理，对规划变化有意无意进行排斥，反应迟钝，给后业者夺取和转移前者的优势带来了机会；
5、几个需要单独考虑的因素，比如影响巨大的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，一些人气旺盛的大型商场，这些因素经常会改变商圈气氛，并形成商圈内局部的经营小环境，需视情况加以利用；
6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈无关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利用或规避。
有一个需要特别注意的问题是，在对商圈调查的时候，或进行商铺选址的时候，每一个人都要特别关注位置，但却甚少有人注意到，商业选址要注意的其实不是地理位置，而是客流位置，所以要特别关注商圈内人潮的流向，关注其行动规律，并注意考察人潮流向形成背后的各种影响因素，如心理、历史、环境等等， 这一点非常重要。我们看到有很多朋友一直做得都很不错，但就是因为疏忽了这一个“小小的问题”，以为选择了一个旺铺，必定发财，谁知道门前旺盛的人流都流到了别人店里，自己只是站在门口看了看热闹，最后自己还搞得莫名其妙。其实原因就在这里：商铺的选址，选的不是地理位置，而是人流位置；对人流的考察，首先要考虑的不是人流的多寡，而是人流背后隐藏的购买习惯及形成这种购
买习惯的原因，如果你没有办法扭转，那你就应该避开这个位置。
商圈调查最重要的方法，第一是观察，观察的时候要选择多个时间点，同一个时间点的观察要反复进行多次，然后进行细致比较；第二是记录，必须要量化，有量化才会有标准，才会不受感觉欺骗。商铺选址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型气候，微型气候中找具体开铺位置。
开店选址便利店商圈调查初探
前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。由于笔者从事相关调研工作时间不算长，如有不对之处，希望批评指正。
一、店铺类型的划分和有效人流的测算
要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型：
1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。
2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。（其实很多便利店企业称之为“客流店”）
分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间
大，是一种战略资源店铺。
在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流（R）的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出——各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不大——那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这里不具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的，不应该根据实测数来确定。
二、结点型店铺的商圈调查
结点店如何做商圈调查？
结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所在地理位置本身的优劣。如面宽（6米以上为佳）、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标基本无需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列。（这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结点型商圈都没有达到饱和），需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，一般来说，这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对手的考察就变得非常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、150、300米为单位划为第一、第二、第三商圈。（当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情况，不能算在有效商圈里）居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得（现在小区基本都有介绍图），结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：
1。（经验公式）再根据各结点收入水平来确定销售。
举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000人
那么销售额预测如下：
商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户，也就是说现在商圈的情况转化成50米内有650户，而50—300米没有居民。
假设户均消费每天为5元，则销售额=5*650=3250元
注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有一定经验，是综合年龄特征、收入水平等因素来确定的。这里假设的是每户一周入店4次（每人1-2次左右），每次消费9元左右。只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收入来确定销售：可支配收入一般是一个城区的平均数，对一个单独小区来说，参照系数难确定；就算居民购买力确定，如每月支出1000元购买食品和生活必需品，那么他到便利店来购买的比率也是无法确定的。因此，认为经验的得出户均消费是更为直观的方法。那么，人均可支配收入是不是没有意义呢？下一步我们讨论便利店集群开店时，人均可支配收入就变得尤为重要了。
回到前面，我们已经预测出销售额=5*650=3250元，这时候，我们结合门前人流预测法来对比销售。
假设该店门前有效客流R为3000人（社区店的进店比率为10%，客单为10元，每个公司的进店比率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出），那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设开店后，由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加，这样，我们就印证了销售额应该在 3250左右。
结点店预测大概方法就是这样，如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对手，则应相应增减，但浮动范围一般不超过500元。
下面再举一个学校店的例子。【我们为什么要进行商圈调查】
举例：一学院师生共3500人，店铺位于结点的主出入口。200米处有一医院（300人左右），100米处有一社区（200户）。门前客流预测为5000人。 结点销售额＝3800×10％×客单价（8元）+（200×2÷7）×5元（户均消
谈談商圈分析
----零售學市場調查實踐報告
广义的商圈指一个都市中稳中有降个繁荣商业带的分布，如北京的西单、王府井等。狭义的商圈指以店的所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居信的地理范围 以下我将对广州商圈进行一个可行性分析.
自从广州市在2003年制订《广州市商业网点发展规划(2003～2012年)》以来，广州的商业发展迅猛，正在从商家竞争走向商圈竞争。2009年是规划中中期的末段，广州整体商圈发展的现状如何呢？
三大商圈占据了广州商业的半壁江山，北京路商圈仍为龙头
根据达闻通用市场研究公司2009年度的调查结果显示，有21.6%的人在最近一次逛街购物的时候去了北京路，居所有购物场所的首位。天河城和上下九分别以14.9%和14.5%的比例分居第2、3名。
与这三大商圈相比，江南西、中华广场、农林下路都相差甚远，传统的南方大厦商圈更是不见影踪。
北京路一直是广州传统的商圈，北京路步行街中段、北段实施全天候步行，而长约410米的南段(泰康路—沿江路)正有待开通。北京路全线步行化后，步行街将一直延伸到沿江路上，以北京路为中心的国际商贸圈规模将进一步扩大。作为广州最有特色的一个商圈，除了传统的商业功能以外，北京路商圈还承担着传承广州历史的责任。千年古道遗址、立体光带、冰柱喷泉等新景观，极大美化了北京路的购物环境。
上下九商圈的上九路、下九路、第十甫路，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，共有各类商业店铺238间和数千商户。其独特的岭南建筑文化、浓郁的西关民俗文化和远近闻名的饮食文化，让上下九的商业在其发展过程中自觉地融入到这些深厚的文化特色中。
三大商圈中，北京路、上下九都是以步行街带动整体商业氛围。而天河商业圈则是以天河城为代表，汇聚了广百天河中怡店、正佳广场、维多利、摩登百货、天河娱乐广场等多家大型商场，商业面积达70多万平方米，再加上将要落成的万菱汇、太古汇等项目，其商业面积将超过100万平方米。届时，天河商业圈将超过上海淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成全国面积最大的商业圈。
三大商圈各自的消费群区隔明显，天河商圈的消费潜力最高
三大商圈正好分别位居广州市区的东、中、西部，由于地理位置不同，居民经济背景和生活形态不同，导致三大商圈各自的消费群也有明显的不同。这点在达闻通用市场研究公司2009年第三季度电话调查数据中就有充分的显示：
上下九老年人较多，北京路更年轻，天河城更有钱
从年龄上看，70年代与80年代出生的人正是消费购物的主力群体。相对来说，北京路的消费群年龄分布比较均匀，而上下九的消费群中50年代出生的老年人明显比其他两个商圈的要多，天河城则是70后和80后为主要消费群。
90后作为未来的主力消费群体，已经在三个商圈都占有一定的比例。
从收入上看，天河城的消费者家庭月收入在1万元以上的占30%，远高于其他两个商圈，而北京路、上下九则都是中等收入的居多。
在同一个城市里拥有三个分布合理、特点清晰、层级相当的商圈是国内其他城市都没有的商业特点，充分是说明了广州商业发展的成熟及规划发展的合理性。目前，广州市人均GDP已超过8万元，进入了消费结构加速升级的阶段，以天河城为代表的天河商圈、北京路商圈、上下九商圈等都面临如何根据自身的特色特点，通过良性的发展提升自身商圈的影响力的问题。
所以,商圈分析的作用為:
(1) 商圈分析是新开卖场选址的前提。
可以肯定地说，任何人开办卖场时总会力求选择一个拥有较大目标市场的地址，以便能在有效范围内吸引更多的顾客。这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料。在此基础上，进行经营效益的预测，衡量卖场地址的使用价值，再按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、场址、经营条件协调融合。
(2）商圈分析有助于制定发展战略。
在新开的卖场來看,如何进行市场开拓是一个非常重要的问题。显然，卖场经营方向、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本卖场的基本顾客群，哪些是潜在顾客群。力求在保持基本顾客群的同时，大力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。
(3) 商圈分析有助于加快资金周转。
绝大多数经营者在新开卖场之际，甚至在正常经营过程中，资金都不是非常充裕的，在多数情况下都是资金短缺。正因为如此，资金周转便成为新开卖场经营者必须考虑的一个重要问题。实际上，新开卖场之初，资金问题往往非常难解决。这主要是因为新开卖场时流动资金占用较多，要求资金周转速度快。卖场的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又随
着经营环境的变化而变化。当商圈规模收缩而卖场的经营规模仍维持原状时，就有可能导致卖场的一部分流动资金被占压，从而影响资金周转速度，降低资金利用率。
(4）商圈分析有助于制定竞争策略。
在一个竞争激烈的市场环境中，任何有利于竞争的合法手段，经营人员都应当加以有效利用。应当认识到，在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，作用是很有限的。卖场在竞争中为取得优势，已广泛地采取了非价格竞争手段，诸如改善卖场形象、完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解不同顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，赢得顾客信赖，也就能赢得竞争优势。得顾客信赖，也就能赢得竞争优势。
商圈分析的内容和步骤
在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。
1、商圈形态
商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。
住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
2、商圈的确定
对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
3、商圈分析的内容与步骤
商圈分析主要包括以下九个部分内容组成：
（1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。
（2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。
（3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。
（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。
（5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。
（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风
格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。
（7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建于租借店铺的机会大下；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。
（8）法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制。
（9）其他：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等。
下面对上述内容作具体分析。
首先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
其次看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，又太多的商店销售特定的产品和服务，以致每家商店都得不到相应的投资与回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
IRS=C╳RE/RF
公式中IRS——商业圈的零售饱和指数；
C——商业圈内的潜在顾客数目；
RE——商圈内消费者人均零售支出；
RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商圈内有10万个家庭，每周宰食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：
IRS=100000╳25/144000=17.36元
这一数字越大，意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的商圈中，应选择零售饱和度和指数较高的商圈开店。
再次对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而产生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤一般可分为以下几步：
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。二步是确定调查的内容，包括购物频率，平均购买数量、顾客集中程度。第
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商圈内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
第六步要确定商店的区域、地点和业态等。
附表: 市场调查、商圈评估表1
地区经济
区域规划
地 点
人口分布结构
旅游资源
服 务
法 规
商圈类别
街道形式
能源供应
交通状况（人次、车次/分）
10分钟能到达店铺的人数
商圈未来的发展展望和重要演变
铺头可见度
地点特性
附表: 市场调查、商圈评估表2
店铺实际平方数
房租费
商圈内竞争店的情形如何
竞争店对本铺位的营运影响如何
居民的收入水平
消费习惯
店铺的结构是否符合要求
其 他
综合评估
附1：
市场调查、商圈评估表的操作说明
1、“地区经济”：指收集和评估周围商业快速增长地区的数据。
2、“区域规划”：主要指涉及到建筑的拆迁和重建的问题。
3、“人口分布、结构”：这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个社区来，还是他们因旅游而使人口发生移动。
4、“旅游资源”：主要考虑旅游资源是否丰富，附近是否有旅游景点。
5、“服务”：保安和防火、垃圾废物处理和其他所需要的服务都包含在这个因素里。
6、“法规”：如税收、执照、营业限制、最底工资法、规划限制、环保等政府部门的相关规定等。
7、“商圈类别”：包括商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区。
8、“能源供应”：主要是指水、电、天然气等经营所必须具备的基本条件，基本的标准是“三通一平”。
9、“交通状况”：交通状况是指车辆通行状况和行人的多少。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，或可以选取一天中有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段时间内统计的数据应去处那些带有偏见的结果。
10、“餐厅可见度”：指餐厅位置的明显程度。也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知，餐厅可见度是由从各地驾车或徒步旅行来进行评估。
11、“地点特性”：要考虑和购物中心、商业区、娱乐区的距离和方向。
12、“其他”：如：必要的停车条件、公路建设等。
附2：
好的店址往往具有以下几个显而易见的条件：
（1）、交通方便。
（2）、周围居民有较强的购买力切人口密度大。
（3）、面向客源量最多的城区。
（4）、靠近人群聚集的场所。
好的店铺选址并非一定要这四个条件全部具备，往往其中的一两个条件具备，就足以使这个店铺选址成为好的地点。
餐厅选址的一般原则要从下述几点进行考虑：
（1）、不宜在居民人口稀少的地方开餐馆。
（2）、餐厅不应设在餐馆成群的地方，更不要门对门的经营，这对营业收入必然造成影响。
（3）根据周围居民的生活、工作特点、年龄、性别结构等因素确定本店提供餐饮的形式，如以午餐、快餐或其他形式为主，以满足周围居民的要求 。
（4）、不宜在告诉车道旁开餐馆。【我们为什么要进行商圈调查】
（5）、餐馆门前不应有障碍物，被建筑物挡住，影响餐馆的能见度，会减弱客源。
（6）、行人匆匆而过的地方不宜开餐馆。
三、店址选择的使用方法
如何在开业前就能对未来店铺的发展做到心中有数，惟一可能的方法就是对候选地址进行调查。我们以某点开业时所实施的地理战略与调查内容事项为依据，以实例的方式加以说明。
1、设立店铺前的市场调查
由于此店想设在该地区，因此必须先对该地区的市场进行调查，有关调查的重点与整理的报告内容介绍如下：
•调查实施概要：调查目的；调查对象；调查数据；调查方法；调查日期。
•调查对象的特征：性别、年龄；婚否；职业；居住；子女构成；家庭人数；房间数；家庭每月收入。
•上街者的住处及动向分析：依主要零售店调查每周平均上街的频次；再进一步依目的地分析上街者到其他主要店市去的上街频次。
•主要零售店的来店顾客调查：依主要零售店调查各主要店铺来店顾客的商圈分布状况及来店顾客对象的年龄、性别、特征（前面已有“特征”内容介绍）。
• 购买金额及购买商品的调查：分析商圈全体及主要零售店平均一人购买额，一个月中及一次的购买金额，以及调查对象的购买地点。
•分析主要零售店的商品销售状况。
•调查上街者的商品购买情形：在哪一家店铺，购买什么商品，例如，生鲜食品方面，在什么店铺，各有多少顾客购买?到底买了哪些商品？然后另外调查何种商品在哪家店铺销售了多少，同一商圈内消费量所占百分比。
•调查主要大型商品的普及状况和今年一年间的购买预定情况。
•家庭经济状况、支出内容比例以及商品的购买状况等。
参考以上抽样调查的资料，并对竞争店铺的广告宣传及各种促销方式进行分析之后，这家店铺在该市设店的地理战略就该立项了。
2、做好顾客调查工作
提到市场调查，再进一步加以说明：由于市场调查是针对设店预定地开店的可能性再进一步深入地确认与了解，所以调查的结果对设店的决定具有参考价值，现分成顾客调查的方法与竞争店调查的方法，选择较重要的叙述如下：
•消费者购物倾向调查
调查目的：对于居住地居民有关年龄、职业、收入对商品购买的倾向把握，以调查可能的商圈范围。
调查对象：以学校或是各种团体的家庭为对象，或是依据居住地点以抽样的方式进行家庭抽样调查。
调查方法：以邮寄的方式或采用直接访问均可。
调查项目：居住地点、家庭结构、成员年龄、职业、工作地点、购物倾向。
商圈调查的要点及方法
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1．商圈内顾客群消费能力调查
任何一个商圈内的顾客群都分为两部分：一是当地住户．二是流动人口。两种人口对超市销售额的影响不同。
当地住户数的资料可以从居民委员会获得，首先预估每户家庭的平均消费水平，用住户数乘以平均每户消费水平就是当地住户的总体消费能力。
流动人口数的调查则需要实地测定，实施方法是：
·指定足够多的专人，分布到预定店址周围的各个交通路口处，测定由此经过的各年龄段的人数，每日测定时间为超市开业时间，持续7—10天；
·将测定的流动人口数取平均值，得到每日每小时平均人数；
·预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一名顾客的购买金额；
·估算入店率，即流动人口中入店人数比率：
·用客单价乘以人店人数就是流动人口消费能力。
2．有效商圈范围的调查
对新设店铺商圈的划定是一项细致的工作，需要通过对消费者的调查和对市场趋势的分析来进行。
对消费者的调查需要通过问卷的形式，问卷的设计应以方便被访者回答为原则，通常以选择题的形式体现，如果能够赠送精美小礼品效果会更好。最直接的调查方式是人户访谈，还可以辅之以街头拦访、电话访谈。问卷发放数量的多少要视具体情况而定，需要综合考虑超市业态、规模、商圈内人口数等特点，问卷发放数量越多，问卷的回收率越高，调查结果越具有可分析性。问卷发放范围应该以超市为中心尽量覆盖方圆30m米以内的区域。问卷中需要重点体现的内容见表2—2。
表2—2 商圈范围调查问卷设计
市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。
根据消费者调查与市场趋势分析所掌握的资料，描绘超市的商圈形状，分析商圈内消费者特征。
要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用零售引力法则，它是由美国学者威廉·雷利在1929年提出的。该法则是研究从附近的城市到所在城市之间，对顾客吸引力的分配能力。其原理是两城市中间的城市受两城市人口吸引比率与人口数成正比，与距离的平方成反比。据此，雷利提出以下公式：
Ba／Bb=(Pa／Pb)×(Db／Da)
其中Ba表示A城市吸引C城市人口的比率
Bb表示B城市吸引C城市人口的比率
Pa表示A城市的人口数
Pb表示B城市的人口数
Da表示C城市到A城市的距离
Db表示C城市到B城市的距离
如图2-1所示，各自独立的A、B、C三个城市，A城市拥有人口数30万，B城市拥有人口数10万人，C城市位于A、B两城市之间，距离A城市20公里，距离B城市10公里，则：
Ba／Bb=(30/10)× (10／20)=3／4
由此可见，C城市的人口数到A、B两城市购物的比率为3：4，
则商圈分界点在距离A城市17．1公里的地方。
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案例分析：有效商圈重叠导致的选址失误
在上海昔陀区长征乡方圆一公里的范围内，几乎同时开了三家大型综合超市。开业第一天，三家超市都达到了营业额的最高峰，分别为310万元、160万元、150万元。以后营业额却纷纷回落，按照超市经营理论，正常时期每天的营业额应该为开业当天营业额的一半左右，而该三家超市平时营业额均相当于开业当天营业额的30％左右，三家超市都没有达到正常营业额水平。由本案例可以看出，三家超市同时选定在一个区域开店，有效商圈范围相互重叠，导致彼此营业额均受到影响，这是开店选址中的失误。
3．商圈内市场占有率分析
超市在做商圈内市场占有率调查时，必须考虑以下因素：现有同种业态店铺的数量、规模分布、所有店铺的优、劣势，短期和长期变动以及饱和情况等等。
任何一个商圈都可能处于超市过少、过多或者饱和的情况，饱和指数表示一个商圈内同业态超市的营业面积总和与商圈内总人口数的比值。饱和指数越大，表明目前商圈内饱和度相对越高，新开店的市场占有率就有可能越低；相反，饱和指数越小，表明商圈内饱和度越低，新开店的市场占有率就越高。
假设有A、B两个地区，它们的顾客情况与营业面积情况见表2-3：
表2—3 A,B两个地区顾客数与超市营业面积情况
B地区的饱和指数明显高于A地区，表明同样条件下，在B地区新开店铺的成功概率小于在A地区新开店铺。
基于对商圈饱和度的掌握，还要对商圈内的竞争店市场占有率情况作充分了解，竞争店情报的获取通常有三种渠道：
其一是消费者问卷调查；
其二是观察法；
其三是公开媒体上相关介绍。
综合这三方面的信息，对于目前商圈内所有竞争对手的市场占有率进行估算，从而能够分析出新开设一家超市的市场空间究竟有多大，进一步得知这一市场占有率能否满足损益平衡点的实现，判断在该地开店的风险大小。有些超市在开业前以打分的方法发现竞争对手的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。全美最大的零售企业“沃尔玛”联合商场的总经理萨姆·沃尔采用“人弃我取”的反向操作策略，经过一番周密的考察之后，把大型折价商场迁到不被一般商家重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可回避城区商业日益激烈的竞争。
4．商圈可变因素分析
超级市场的开店还要注意到商圈条件可能发生的变化。这种变化既会来自外部，如人口搬迁、交通重建及城市规模等，也会来自内部，比如超级市场价格策略的改变、组织结构的调整、促销手段的多样化、融资渠道的扩大化等。
汽车美容店如何进行商圈调查
所谓商圈，指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈，即吸引消费者前来购物或接受服务的有效范围。
商圈大小与店铺的经营规划、经营范围、所处地段、商品信誉、交通条件等有密切关系，反映着店铺的经营辐射能力。商圈范围是店铺确定服务对象分布、商品构成、促销方法和宣传范围的主要依据。因此在选择商圈时一定要慎而又慎。
一、商圈范围划定
商圈的描绘受各种因素的制约，其形态往往呈不规则状态，但按市场营销学的观点来说，商圈结构可分为三层，并且利用3个大小不等的同心圆来表示：
1、主商圈：单店业绩的主要来源，占单店总业绩的55~70%，拥有较多忠诚率最高的顾客群；
2、次商圈：占单店总业绩的15~25%，相对而言，老顾客来访率较底；【我们为什么要进行商圈调查】
3、辅助商圈：占单店总业绩的5%。处于商圈的最外围，游离客人多。
商圈基本上没有形状，但为了方便计划，一般事前规划可用圆形来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可做为商圈范围划分点：
1、商圈半径以500米为限；
2、马路分界：凡超过40米宽的道路，四线道以上或中间有栏杆、分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈；
3、铁路、平交道阻隔：人们因铁路、平交道的阻隔，交通受阻而划分成两个不同商圈；
4、高架桥、地下隧道阻隔：因高架桥、地下隧道阻隔，使人潮流动不便划分成不同商圈；
5、安全岛阻隔：因安全岛阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；
6、单行道：因单行道阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；
7、人潮走向：人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向，使该区形成一个独立商圈；
二、商圈类型分析
商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。在选择商圈时，应充分考虑店铺定位、所吸引的顾客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。一般而言，商圈形态可分为以下几种：
1、商业区
商业行为集中的地区，其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。
2、住宅区
该区住户数量至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费群体稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率较高。
3、文教区
文教区附近一般有一所或多所学校，其中以私立学校和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但休闲食品、文教用品购买率高。
4、办公区
该区指办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工数可能超过一两千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消费习性为便利性、外食人口多、消费水平较高等。
5、工业区
工业区的消费者多为工厂管理者及打工一族，消费水平较底，但消费总量较大。
6、混合区
混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一
个商圈内往往含有多种商圈类型，属多元化的消费性。
三、商圈调查内容
在确定了商圈的基本位置后，选址者应对预选地址的商圈进行详细的调查，包括商圈的总体要素和竞争店的情况。其中需要调查的要点具体如下：
1、固定人口数：是指居住在商圈内的住户数量。
2、人口密度：是将区域内居住人口数除以土地面积所的得出的每平方公里居住人口数。人口密度越高越适合开设店铺。
3、人口增加率：指随着城市发展而增加的人口数，例如新设市镇、新区等会有许多外流人口进入。
4、日夜人口数：由于店铺经营时间长短不一，有的长达24小时，因此白天的人口数量非常重要。通常在办公区或工业区，其白天人口数是店铺业绩的主要来源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈内人口就会明显减少。
5、职业、年龄、教育程度、所得：不同的职业、年龄对商品的需求偏好有所不同，同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人们支出额度及店铺消费的客单价。
6、交通：交通因素亦非常重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。
7、消费习性、生活习惯调查：不同的消费习性与生活习惯对产品的种类、组合及需求有所不同。
8、大楼种类：不同的大楼有不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，其购买力普遍较高。百货公司及休闲娱乐场所能吸引顾客，聚客力高，可作为店铺经营的互动指标。
记住，商圈调查要对竞争对手予以格外关注，因为商圈内的竞争对手会与未来单店之间构成近距离的“肉博战”关系。为了便于分析和观察，选址者还可以画一张商圈平面图，图中应主要显示街道名称、主要公共设施、交通线路、人口流动线路、主要竞争者位置等标志
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