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行政服务中心零星维修服务制度
一、目的
规范零星维修报修程序，加强预算管理，控制维修成本，达到谁受益谁承担费用的目的，加快处理报修事务的速度，提高用户满意度，同时便于对维修人员的工作量及工作效率进行考核，以利于每个员工严格树立以客为尊、服务至上的观念，特制定本制度。
本制度规定了零星维修报修流程、维修人员的权利和责任及维修费用的分摊。 二、适用范围
本标准适用于公司各部门（不含各工厂）所有办公设备的使用者（IT设备除外）及维修服务人员。 三、职责 3．1主管副总裁
3．1．1负责本制度的批准。 3．2行政服务中心分管副总经理 3．2．1负责本制度的审核。 3．2．2负责本制度的执行。
3．2．3负责本制度的稽查及绩效考核。 3．3项目处
3．3．1负责工程方案审核； 3．3．2负责工程价格的审核。 3．3．3负责工程量的审核。 3．3行政维修科长
3．3．1负责维修工程的预算，组织施工、监理、工程验收。
3．3．2负责零星维修费用的申报、分摊。 3．3．3负责日常维修材料的预算。
3．3．4对维修人员反映的疑难问题及时处理。
3．3．5负责报修电话及邮件的接收，根据报修内容合理分（派）工。 3．3．6对维修人员进行绩效考核。 3．4维修组长
3．4．1负责协调所有维修人员对用户报修进行及时处理。 3．4．2负责核对维修人员是否完成用户的报修故障。 3．4．3负责收集维修人员的维修通知单或维修领料单。 3．5维修人员
3．5．1服从科/组长分工，对用户报修及时处理。 3．5．2认真填写维修通知单或维修领料单。
3．5．3对维修过程中遇到的疑难问题及时向主管反映。 四、管理制度
4．1公司各部门房屋建筑、办公用具、水、电、办公装饰、公共区域的道路、围墙、给排水系统由行政服务中心统一负责维护，各工厂的维修工程由工厂自已负责，新建工程由项目处负责。
4．2各事业部、工厂所有的空调、电机由行政服务中心统一负责维修。 4．3各部门如有维修需求时须详细填写维修申请单或发邮件至xzfwzx_syj宋元军 行政维修科@行政服务中心或至电57878709报修。 4．4园区内接到用户报修后维修人员15分钟内到达现场，老公司、南粮仓库、陆千小区、好孩子公寓30分钟到达，特殊情况及外租仓库除外。
4．5一般故障维修人员1小时内解决，特殊情况以维修人员承诺时间
为准，维修人员不得以任何理由推托、拖延时间。
4．6维修人员对自己没法解决的问题必须及时向主管反映，不得隐瞒。 4．7对没有填写维修通知单或领料单的用户，维修人员有权督促其填写，并确保所填维修用料的准确性。 4．7维修产生的一切费用由使用部门承担。
4．8用户对维修人员的服务态度或维修质量有意见的，可直接发送邮件或至电至行政服务中心副总经理处投诉。
4．9维修主管每月根据报修纪录对维修人员的工作量及工作绩效进行考核。
4．10如有违反上述规定者，按员工手册及部门守则相关条款进行处理。
4．11其它未尽事宜，将在本制度实施过程中逐步完善。 五、日常零星维修操作流程
使用部门报修（填写维修通知单、邮件、电话）---维修科接维修通知派人到现场――确定维修项目开具维修单/领料单---使用部门领导确认(同意或不同意)---维修完毕使用部门验收、签字---承担维修费用。
六、维修工程申报流程
七、维修表单
表一
好孩子公司行政服务中心维修通知单
1．目的
规范公司基建零星维修工程，明确物业维护与管理责任，提高维修效率与质量，降低成本。 2．适用范围
使用于保盈所有零星维修项目。 3. 定义
满足下列情况的可认定为基建零星维修工程：酒店及王府夜总会、销售中心楼、已竣工并交付使用商品房，且超过保修期的在不涉及结构主体，不影响立面效果、建筑品质、整体装饰装修、不改变使用功能、不改变小区原有规划方案及设计、不使用大型设备的土建、安装、道路管网、景观绿化、水电气网络通讯及配套等项目的新增、维护、维修、结构加固、更新更换、改造升级且单项造价小于10万（含）的零星及维修工程； 不包含设备系统、办公、物业维修等非土建部分；大于5万的项目按C类项目进行工程报批，按报批审批流程制度执行。 4．职责 4.1 使用部门【小区零星维修管理办法】
使用部门负责所使用物业的日常管理、维护与报修，配合基建与维修单位施工，与工程部对工程进行验收确认，承担维修费用；小区商品房公共物业由行政人力部门负责。（ 4.2 工程部、项目部
工程部、项目部负责受理维修申请、任务安排及组织、零星维修审批、造价成本控制、施工方案及相关设计、技术支持、竣工验收、资料归档、交付使用等相关事宜，并对零星维修工程的质量、费用、进度负责。其中工程部、项目部为零星维修直接管理部门：负责零星维修实施及施工单位管理；按使用部门协调内容安排施工单位即时维修；组织各部门进行验收移交。 4.3 工程管理
公司工程部和项目部需对本区域零星维修工程质量负责，视情况可授权工程部、项目部对工程质量进行监督。重要部位的零星维修，可派人员或进行巡查，按规定对维修工程实施过程实施监督，保证工程质量与工期，人数视工程而定，并参与竣工验收并出具验收报告，收集移交相关文件及竣工资料。同时，在零星、维修工程完工交付使用时，必须有使用部门签字同意，表示质量认可。 4.4 其他
财务部负责维修工程的竣工结算工作，对已确认的维修费用进行审计并进行工程款支付；维修单位负责按期按质完成报修工程。 5. 程序要求与关键控制节点 5.1 维护与报修
使用管理部门对物业进行日常维护；当发生需要维修事件时（零星维修定义范围），责任人应在12小时内以基建维修工程的派工单固定流程报修，并注明需维修原因。不按流程报修的派工单，工程部、项目部有权予以驳回，不予维修。重大紧急情况或抢险工程可以直接报工程副总经理，经批准后组织施工，但应在24小时内补办紧急维修工程派工申请（初步估算造价大于5万），报工程部，项目部应按相应流程制度报经总经理审批执行。 5.2 审批及合同（协议）签订
5.2.1 单项零星维修工程造价≦5万元的总经理批准实施，工程部出具维修方案及设计。
5.2.2 单项零星维修工程造价＜1万元的工程，由分管工程副总签订零工单即可组织施工（零工单由各项目部自行制定），不需要签订正式合同或协议，但需要有使用部门提交的；1万≦单项零星维修工程造价＜5万元的工程，由工程部、项目部自行签订标准格式的合同或协议方并经审批后可施工，标准合同（协议）由工程部自行设计但需包含合同主
体、合同客体及内容、价款及工期、违约责任等条款，另外还需使用部门提交的派工单、开工报告，及总经理的签字批准文件。所有合同（协议）均需说明变更备案、严禁分包等强制条款。
5.2.3 对于超过5万元的工程，而使用部门仍按维修程序申请的，工程部、项目部应予以受理并要求使用部门完善流程，提出项目申请。项目部需按项目分级先工程审批后按相关流程制度执行。 5.2.4 严禁将一个整体项目或独立承包工程肢解为多个工程并由多家单位施工。
5.3 工程部对工程质量进行监督；如有必要，如重要部位的零星维修，按管理制度对维修工程实施过程实施监督，并参与竣工结算与验收，出具验收报告，协助工程部收集移交相关文件及竣工资料。 5.4 竣工验收
5.4.1 由工程部组织实施竣工验收，工程部、项目部、财务部审计、施工单位、使用单位相关人员或代表共同参加。 5.5 竣工结算
5.5.1 由工程部工程预算造价师对施工单位的结算进行初审，编制结算初审报告提交至工程部有关领导、财务审计负责人进行结算终审。
5.5.2 工程部、项目部根据工程结算报告、工程验收报告、维修派工单、施工协议等每月初给予结算。 5.5.3 工程部按零工派工单、合同要求和合同（协议）结算方式结算，编制结算书。 5.6 竣工资料
5.6.1 单项零星维修工程造价＜1万元的工程，需将使用部门提交零工单报项目部备案。
5.6.2单项零星维修工程造价≧1万元的工程，需要将使用部门提交的派工单、开工报告、工程合同（协议）、总经理签字批准文件、相关的设计方案及经使用部门签字确认的竣工验收文件上报项目部备案。
5.6.3 工程部负责收集报修申请（维修）派工单、审批表、设计方案图纸、施工合同（协议）、施工过程文件、竣工验收表(报告)、结算等资料后按《档
案管理制度》移交项目部存档。 6．激励措施
6.1 工程结算与付款错误，损失由责任人承担并处罚1000元以上；对弄虚作假者处以重罚，严重者开除。 7．附件说明
6.1本规定由工程部、项目部制订并负责解释。
方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.街道各科室职责
（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。
（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。
（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。
（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。
（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。
（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。
3.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
4.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
5.物业管理应急维修站职责
（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。
（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。
（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。
6.物业管理矛盾投诉调解站职责
（1）受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（2）受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（3）受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（4）受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（5）有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。
（6）凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。
（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
2.街道物业管理应急维修服务站
3.街道物业管理服务中心
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段（6月12日前）
（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段（6月20日前）
（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。
方案二：杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1．1999年以前建成；
2．房屋标准成套；
3．尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则【小区零星维修管理办法】
1．坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。
2．坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3．坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。
4．坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。
5．坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。
五、实施步骤
1．调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。
2．全面推进阶段。20xx年7月-2015年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，2015年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1．已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：
（1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。
（2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。
（3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。
2．未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。
（2）环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。
（4）公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。
（二）建立物管机制。
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。
1．确定管理模式。
街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收。
征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。
2．实施物业管理。
（1）社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。
（2）专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。
七、资金政策
1．硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。
2．硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：
（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。
（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。
3．住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。
八、保障措施
1．建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。
2．落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。
3．加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。
4．加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。
5．加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。
滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区，萧山区、余杭区可参照执行。
方案三：小区物业管理实施方案
1、服务结构
本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。
2管理机构设置及人员配置
经理一名、办公室文员一名、保安三名、保洁4名。
3物业服务的内容和标准
3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。
保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理与收集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。 秩序服务内容和标准
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；
3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。
5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 ②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 ③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。
2 、有偿服务
1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。
方案一：小区物业管理方案
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2015年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监督。
四、物业费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
2、 清洁卫生费 清洁卫生费测算表（04）
3、 保安费：保安费测算表（05）
方案二：XX居住小区物业管理方案
一、项目概况
1. 地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标【小区零星维修管理办法】
二、物业管理内容
物 业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三 类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务 （非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根 据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能 系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资 源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即 向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴 的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中 心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
方案三：小区物业前期管理方案
根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
一、了解小区楼盘的基本概况 如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。
二 、服务处组织框架 根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。
三、准备接管验收楼盘的工作包括
内业资料的移交工作:
1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。
2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。
3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。
小区房屋主体的接管验收:
1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。
2、户内的验收。
3、园林绿化的验收。
4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。
5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。
6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。
工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。
2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。
3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。
4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。
5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。
6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、
验收标准为建设部《房屋接管验收标准》
四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。
五、做好迎接新业主的准备工作
现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表 住宅使用公约 业主手册 装修管理办法 装修管理协议 保管钥匙委托书 保管钥匙承诺书 钥匙签收表 业主信息表 入住资料签收表 入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。
入住程序：
1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件 、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。
2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。
3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。
4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册 住宅使用公约 装修管理协议。根据实际需要发放文件。
5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。
6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。
7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。
8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。
六、二次装修管理阶段
1、业主向服务处提出装修申请，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》。
2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。
3、服务处在接受装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。
4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后可以退款。
5、现场跟踪：管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往。 维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。
6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收情况并签名。
7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。
8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：
9、告知、规劝 、责令停工整改、上报相关执法部门。
10、 对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人 一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。 进入的材料必须在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清 运。
11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理情况。
七、入住后的管理阶段
服务处追求的目标：1、房屋建筑的完好率达到98％以上；
2、报修及时率达到100％；
3、清洁管理无盲点；
4、设备设施完好率达到98％以上；
5、小区路灯完好率达到100％；
6、管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；
7、有效投诉处理率100％；
8、服务满意率达95％以上；
9、绿化完好率达到98％以上；
10、道路完好率达到98％；
11、各类管理人员岗前岗中培训100％；
12、全年无服务安全事故发生。
2016年，区机关事务管理局在区委区政府的正确领导下，严格按照目标任务开展各项工作，现就领导班子履职情况向全体职工做如下汇报。汇报内容主要涉及2016年目标任务完成情况，全年相关数据预测，部门内部管理情况及存在的问题。
一、2016年目标任务完成情况
共设立五项重点目标任务，以下是目前进展及预计完成情况。
（一）区级重点-推动节约型后勤服务建设。
目前进展：按照中央厉行节约、反对浪费的总体要求，转变服务作风，降低后勤服务成本。一是规范机关后勤物资的管理、供应，完善各类设施维修标准。降低机关办公成本，提高物资使用效率，完善各项物资的造册登记，以财政预算批复和新一年预算执行结束为一个周期，对各项购入物资进行造册登记。二是统一管理，对机关设施的维修、办公搬迁等统一标准。诸如设施维修、办公搬迁此类后勤服务，进行了明细分类，通过询价制定标准。三是加强车辆维修、用油管控，强化单车核算功能，油料与公里数相匹配，做好车队三交一封工作，进一步节约油耗。做好公车外包市场化管理，规范用车流程，完善外包车辆服务的监管，进一步提高车辆使用效率。四是协同人社局规范“劳务人员进出流程”，规范“劳务人员进出流程”加强对劳务人员使用的监管，杜绝吃空饷现象。五是开展办公用房清查腾退及违规用车专项治理工作。根据群众路线活动要求，开展机关办公用房清查清退活动，先后开展3次清查腾退活动，目前各超标办公用房均已整改完毕。加强公务用车监管，开展车辆内饰清查，杜绝高标准配备，全部实现接入GpS监控，通过计时回放行车轨迹，实时定位，来对行车情况进行核查，并通报4起违规用车事件，并对相关驾驶员进行了处罚和批评教育。
（二）部门重点-完善制度建设，加强环节管理，增加协议定点采购项目。
目前进展：1、规范采购流程，完善规章制度。强化采购中心制度建设工作，以《中华人民共和国政府采购法》为指导依据，结合财政部2016年新出台的《政府采购非招标采购方式管理办法》，不断规范采购流程，健全和完善相关规章制度，完成了《区政府采购中心工作指南》的印制发放，使采购工作的每一个环节均“有法可依、有章可循”。一是新增了《区政府采购中心投标人考核管理办法》。二是修订了《区人民政府采购工作规程》、《区政府采购中心采购工作流程》、《区政府采购中心投标资质审核流程》及《区政府采购中心采购合同履约和验收管理办法》。三是规范了基建类招标文件模板，改进评标方式。2、加强管控，理顺基建招标协作关系。
基建类项目于2016年8月划归至采购中心实施招标，规范基建类招标文件模板，提高投标文件对技术方案的要求；改进评标方式，加强评标提问环节，改变投标人“重价格，轻方案”的错误观念。平滑地完成了工作过渡和衔接，理顺了基建招标协作关系。3、将宣传融入采购环节，强化依法采购意识。采购中心通过制作并免费发放《区政府采购工作指南》，不断加强政府采购工作的宣传和推广工作，省级报刊《北疆晨报》于2016年10月14日对本次验收进行了报道，对采购中心“重服务、重监管、重效果”的工作态度予以了高度肯定和好评。4、完成了《区政府2016年条幅、展板及印刷定点项目》招标工作，由分散采购转为集中定点采购。充分发挥了规模采购效应，有效地节约了财政资金，提高采购效率，规范采购市场，遏制采购领域的不正之风。
（三）部门重点-车队服务外包的监督管理
目前进展：认真履行对车辆服务外包的监管职能，每季度对捷安公司开展内部管理情况和服务质量的监督检查，确保安全行车和服务质量。目前已开展3次集中检查，对检查出的问题向其发布整改通知，次月收集整改报告，对整改情况进行复查。目前，捷安公司已经适应了车辆外包管理模式，外包驾驶员逐渐认可捷安公司，车辆外包工作趋于稳定运行。目前各部门实际发生行车费用（包括超小时、节假日加班）符合工作实际，截至10月25日支出车辆服务费6684517.20元。7月开始对车辆使用情况实行GpS监控，通过核对行车轨迹，重点查看车辆节假日加班，超小时使用情况，并要求用车部门每月填写车辆超小时使用登记表，详细注明超小时原因、用车时间，使用人，进一步防范车辆监管漏洞。集中通报4起违规用车现象，并对相关驾驶员进行处罚和教育，杜绝公车私用，起到警示作用。
（四）部门重点-物业服务的专项管理（水电专项管理、零星维修、合同签订、绿化水费的收取）
目前进展：１、用水、用电管理：严格按照水电管理年度工作计划、水电专项监督管理办法，严格采用事前检查、事后核实的管理方式，确保区政府管辖内水、电设备正常运行，认真执行每月进行一次用水、用电安全检查工作、对于检查中出现的问题及时做好资料收集、取证工作，认真完成水电管理综合服务工作。目前，区物业管理中心已完成57个政府管辖内的用电区域和68个政府管辖范围内用水情况每月一次集中大检查工作。
２、零星维修：做好突发性零星报修、维修应急工作，严格按照报修、维修程序，始终保证有专线联系、有专人解决、24小时通讯设备畅通，及时有效处理区管辖范围内的零星维修工作。
３、后勤、收费管理。严格按照《水电专项监督管理办法》规定，认真做好管辖范围摊位费、房屋租赁费的收取，用水、用电协议的签定、房屋租赁合同的签定，水、电费的收支核收、核算工作，零星水、电费的收取收费工作。妥善处理各单位的往来工程款项的收支。确保水、电、维修、充分发挥团队的合作精神，发挥团队的力量，拧成一股绳劲往一处使；在坚持原则的同时，加大各项收费力度，充分发挥财务的核算与监督职能；按时到上级财政部门领取收费票据并做好票据的核销工作。票据签收做到按程序审批；收回的现金及支票及时上报区财政部门并纳入银行帐户，不留现金。按时完成区政府和物业管理中心的水、电费的收、支台帐，按月做出总收入、总支出报表；做到购置材料物品必须经物业管理中心领导审批后方可购买。在材料支出方面坚持做到合理的运用每一分钱。截止今年9月，非税收入合计501358.9元，收款收据合计1499339.69元。
（五）改进提升-鑫塔物业服务质量的监管。
目前进展：根据年初目标任务安排，为保障区物业管理中心管辖区域内办公楼的财产安全、保安和保洁卫生的质量，严格按照《保安保洁考核管理办法》，改进服务费用的核算方式，执行物业管理考核办法的相关规定，认真完成每月的卫生监督工作。每月１至２次不定期卫生抽查、次月一次卫生复查工作。按时做好每月检查、抽查、复查工作的各项资料收集工作。对于检查中存在的问题及时处理解决，因检查中发现的问题始终不改的，及时与鑫塔物业公司及保安公司等外包服务单位的有关负责人沟通，并限期整改。始终将考核分数与管理费用挂钩，从而进一步加强对政府外包服务的监督考核力度，确保外包服务工作不断进步。截至目前已顺利完成外包服务工作质量的监督考核工作。
（六）消防设备安全检查。
严格按照消防器材使用规定、消防设备安全检查、认真填写消防器材更换资料，通过历次的检查，不仅摸清了辖区各建筑消防设施情况，同时也有效整改辖区建筑消防设施火灾隐患，全面提升消防安全管理水平，使建筑消防设施的日常监管行为逐步规范化、制度化，为辖区内消防安全形势持续稳定奠定了坚实的基础。
二、全年相关数据统计及预测
1、政府采购。截止10月底，区政府采购中心根据采购办下达的采购计划稳步实施招标工作，完成总预算金额3467.68万元（含协议供货），实际采购金额3046.92万元，节约金额420.76万元，节约率12.13%。其中货物及服务类组织招标采购82次，完成总预算2689.25万元，实际采购金额2331.14万元；协议供货预算金额778.43万元，实际采购金额715.78万元，其中办公家具类采购完成预算金额352.10万元，实际采购金额308.42万元；办公自动化类采购完成预算313.16万元，实际采购金额298.63万元；电器设备类采购完成预算金额113.17万元，实际采购金额108.73万元，采购完成率100%，及时率100%，满意率96%以上，每季度采购报表编报及时准确率100%。基建类组织招标采购24次，完成基建项目预算造价938.85万元，实际中标金额898.25万元。
2、物业后勤服务。2016年签订机关各类物业服务合同共计9份，全年物业服务外包费用支出3071.96万元，涉及机关各办公楼保洁、保安服务及用人服务。收取房屋租赁费79.39万元（收取物业房屋租赁金31.59万元，收取新车队房屋租赁金16万元，收取市场房屋租赁金31.80万元）。各类后勤保障维修共计实施1345次，维修费用约28万元。每月水、电抄录完成率100%。在廉租房管理方面，签订租赁协议书12户，续签东城花园21套，完成物业管理中心统计东城、东滨居住到期用户数据工作。对于符合入住条件人员及时办理入住手续，每季度对入住人员进行登记检查，覆盖率100%。每月开展物业服务质量监管，办公楼的检查覆盖率100%。管辖内的办公楼楼内消防设施情况，共计摆放灭火器539瓶，完成更换过期、气压不足等不合格灭火器269瓶，累计发现安全隐患13处。
3、车辆服务。截至10月，车队安全行车里程数约68万公里，油耗费用约105.25万元，维修费约53.49万元，车队保险费用约13.58万元。
三、2016年部门管理工作情况
1、认真执行iso9001质量管理体系标准要求，着重抓内部管理的规范性，完善管理制度，落实岗位责任，改进业务流程。
在政府采购方面，根据业务需求完善了《区政府采购中心监督管理制度》、《区政府采购中心考勤制度》、《区政府采购中心采购合同履约和验收管理办法》。物业管理方面制定了《物业外包考核管理办法》，用以加强物业服务的质量监管。车队方面，建立车辆服务外包管理办法，加强对外包车辆服务质量的监管，同时更新了相应的车队管理制度来加强运行成本的控制及行车安全的保障。
2、认真开展内部绩效考核，加大日常考核比重。提高了对部门绩效考核的重视程度，年初修改完善《部门绩效考核办法》，使对部门职工的考核标准清晰，证据充实。通过日常考核、个人评价、民主测评、组织测评相结合，确保了考核的客观公正，体现奖惩分明。
3、进一步加强党风廉政建设，改进工作作风。开展岗位风险摸排及预防职务犯罪工作。为切实让部门抵御风险的能力得到提高，各部门各岗位均严格按照《政府采购风险防控流程》、《车辆油耗风险防控流程》、《维护保养风险防控流程》进行防控。
4、服务质量的提高。政府采购中心通过提高对供应商的管理能力来提高服务质量。一方面针对采购单位反映的货物品质、服务水平、售后服务等问题，利用供应商满意度调查，对相应供应商进行通报、处罚。在年底将进行供应商综合考评，掌握供应商信誉、能力。另一方面对有关供应商违规操作的情况，严格按照相应程序处理。物业在服务监管上采取日常检查和季度抽查相结合的方式对鑫塔物业服务质量进行监督考核，特别是在日常检查中，各办公楼主要负责部门对服务情况的考评意见成为重要依据，使考核结果更为客观。车队在服务质量的提高上则侧重于以走访的方式进行，掌握驾驶员服务情况，部门用车的难处，根据走访情况在实际工作中在车辆的供应和驾驶员管理上进行调整。
四、群众路线教育实践活动
按照全区群教工作总体安排部署开展群众路线教育活动，领导班子及个人不逃避、不隐瞒，认真查摆问题，均在15条左右，认真撰写对照检查材料，材料修改次数均在8次以上。通过活动的开展，党员领导干部在政治理论水平、党性素养、为民服务意识等多方面都发生了不小的改变，并悉心接受群众提出的批评意见，结合个人查摆制定整改清单，在部门内网进行公示。通过开展群众路线活动，全局工作作风得到明显改善，服务群众的意识得到提升，起到了效果。
五、存在的问题及改进措施
1、专家库存储量不足。具备相关行业资质的评委专家较少，评委选择范围局限性强、评标专业性较低。
改进思路：采取“走出去”战略，邀请市政府及企业的专家评标，提高评标专业性。同时对专家资质备案，建立《区政府采购工作专家库》。
2、廉租房管理职责不明确。廉租房的入住审批由区属相关部门把关，固定资产由机关事务局进行管理，目前24套廉租房小区的物业服务尚没有具体服务单位，物业费收取有一定难度。
改进思路：建议将廉租房的物业服务进行外包。
3、生态园林绿化水费收缴困难。生态园林绿化水费的承包合同由区园林局和区农牧局签订，我局今年一直代收绿化水费，水费收缴有一定困难。
改进思路：建议绿化水费的收取工作由园林局或农牧局在结工程款的时候从款项中直接扣除，避免工程队交绿化水费时和我局发生矛盾，以各种理由拖欠绿化水费。
2016年，区机关事务局领导班子精诚协作，团结一致，顺利完成了既定的各项目标任务，取得了一定的成绩，同样也离不开全局各族职工的支持和努力。在2016年，区机关事务局领导班子将继续立足本职工作，发挥服务意识，团结全局各族职工共同努力，再创佳绩。