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××服务中心物业管理服务方案
第一章 物业管理服务的认识与定位
一、项目概况
本项目为××小城镇建设投资有限公司的“××金融行政中心”工程，位于××城区二环路中国茶都西南侧。
项目总投资12亿元人民币，用地面积80602平方米，总建筑面积28.9万平方米，容积率2.973，建筑密度31.7%，绿化率30%，停车位1680个，将于2012年年底建成。 物业总体情况：
1、银行营业厅共10套，面积为7249.85 m2；
2、银行写字楼面积为14976.51 m2；
3、商业店面共37套（其中，沿街5套，广场32套），总面积为4489.59 m2,其中4#楼13套，面积1800.76 m2,5#楼12套，面积1340.45 m2,6#楼12套，面积1348.38 m2；
4、裙楼二楼15995.6 m2；
5、裙楼三楼15938.71 m；
6、行政办公面积43569.31 m2，其中1#楼17675.41 m2、2#楼（地税）13132.8 m2、6#楼C栋（扣除××银行及一层内臵店面）12761.1 m2。
7、四星级酒店面积为42443.08 m2（不含地下室8474.92 m2），含地下室共50918.1 m2；
8、企业写字楼面积为94100.05 m2；
9、地上停车位325位，地下停车位1124位。
二、物业管理服务内容
（一）综合管理
1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。
2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，白天有专职管理员接待住户，
处理服务范围内的公共性事物，受理住户的咨询及投诉，并在承诺时间内给予回复解决。
3、协助组建业主大会，选举产生业主委员会并配合其运作。
4、管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善。
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5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理档案资料完善。
6、管理人员应按国家有关规定取得物业管理岗位证书，专业操作人员应具有本专业上岗证书。
7、管理服务人员统一着装，佩带标志，精神饱满，行为规范，服务主动热情。
（二）房屋以及配套设施设备的管理
1、行政办公楼、写字楼、银行营业厅、商场（店铺）、酒店
负责物业本体以及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：供电系统、给排水系统，公共照明，消防系统（酒店自行独立管理）、监控门禁（酒店自行独立管理）、停车管理（酒店自行独立管理）等智能化系统，绿化灌溉系统、夜景照明、化粪池、沟渠、池、井等室外设施，广场、道路等公共场地。
2、负责行政办公楼、写字楼中心室内设备设施以及建筑本体的维护管理
（1）负责室内供电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、监控、门禁等智能弱电系统、上下水管道、落水管、垃圾道、照明、天线、电梯等室内设施设备的维护管理。
（2）负责建筑物室内外墙体、墙面、天花、楼道、走廊、大厅、公共卫生间等公共场所的维护管理。
（3）制定房屋共用部位年度维修养护计划，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（4）负责制定室内装修管理制度，装修协议、装修申请及装修方案审批记录、装修公司及装修人员登记等相关资料齐全，并建档管理。
（5）负责对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。
（6）负责物业标识维护，小区主入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、幢及单元（门）、户和共用配套设施、场地有明显标志。
3、负责管理与物业相关的工程图纸，业主档案与竣工验收资料。
（三）负责公共秩序的维护管理
1、24小时监控以及消控值班（不包括银行和商场的监控值班、不包括酒店的室内监控和消控值班）
2、公共场所、公共区域、公共部位的巡逻
3、行政办公楼、写字楼的大堂维序值班、室内公共场所的巡逻。
4、地上主出入口对人车物的管控。
5、地上、地下停车场的管理（不包括酒店停车场）。
（四）负责卫生环境的管理服务
1、小区地面（除了酒店管辖范围外）公共场地公共场所的保洁卫生。
2、行政办公楼、写字楼室内外高度5米以下的日常保洁。包括：设备房、公共卫生间、公共大堂、楼道、走廊、门窗、地板、墙面、天棚、天台、屋面以及电梯、栏杆、扶手、消防栓箱、灯具等公共设施的日常保洁。（银行营业厅、商场、店铺只负责室外保洁）
3、负责行政办公楼的××主要领导办公室、会议室、接待厅的室内保洁。
4、负责各建筑本体外墙的定期清洗（清洗频率以及服务费用另行约定）。
（五）负责绿化养护管理
小区室外公共绿化养护的养护管理。
（六）房屋二次装修管理
三、物业特点以及物业公司的素质要求分析
（一）××服务中心是××政府对外形象的首要窗口，同时物业功能全面，涵盖行政办公、金融、商业、企业写字楼、酒店等多种物业类型，建筑面积近30万平方米，属于大型综合型物业。其物业管理的服务水平应与其窗口形象相匹配，其服务水平定位应是××乃至××市物业管理的最高水平。即物业公司必须具备××市最高水平的管理案例和实践经验，必须有多种大型物业类型的管理经验，特别是政府写字楼的管理经验。
（二）物业装修品质高，装饰以石材、玻璃幕、木质、瓷砖、不锈钢等材料。大楼设计精致，装潢考究、高雅，质地精良，维护措施专业性强，需要制定专项保洁方案，进行针对性服务，保洁标准按四星以上标准才能与物业本身的定位相匹配，即要求物业公司必须具备高端写字楼高级酒店式保洁经验。
（三）小区绿化面积达24000平方米，中心有人民广场，其绿化养护的水平高低直接影响到小区的整体面貌。要求物业公司必须按照公园式绿化养护标准养护管理，必须有大型绿化养护经验以及有获得过省级园林单位、省级花园式单位等荣誉的经验。
（四）小区建设规模大、功能多，人员进出繁多，具有1680多个车位的大型停车场，保持人车有序、安全的办公、商业、生活环境，要求物业公司必须具备大型
物业维序管理的经验和能力。
（五）小区配套设施齐全、功能先进，智能化程度高，各功能区的设备、设施共享程度高、联系紧密、牵一发而动全身，设备运转率高，对设备性能要求高，设备管理工作责任大、巡检密度高、防范措施、应急方案科学性强。要求物业公司必须具备大型办公写字楼物业各种设备设施的管理经验和管理能力，要求工程技术人员的专业素质高，综合能力全面。
（六）小区建设进入水电安装、设备安装、二次装修阶段，需要有经验的物业公司前期介入，站在物业管理的角度，根据服务需求，帮助建设单位做好完善使用功能规划布局、材料选型到设备安装调试，质量把关，验房交房等工作，防止设计或施工缺陷，减少建设浪费。要求物业公司必须具有前期介入的成功经验和具备前期介入的工程技术力量。
（七）小区管理服务人员达180人以上，因本××地区从事物业管理的人才奇缺，尤其是优秀的物业管理人才少之又少，由因为××的地理位臵较偏，外地的物业管理人才多数不愿意到××工作，在××的外地流动人口相对较少，所以物业公司要组织180人各种专业的人才，并且要训练有数才能满足工作的要求，其难度是非常大的。要求物业公司在××、在××必须有相当的管理基础，有相当多的人才储备尤其是工程技术人才储备，有一套成熟的质量管理体系和很强的培训能力，才能把管理队伍建设好。
四、委托服务目的
（一）物业本身的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持和提高物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。
（二）物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作，保证整个小区各大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事高效的公众形象之目的。
（三）省心、放心“管家”委托目标实现。物业管理的基本目的，是改革传统后勤管理模式、降低管理成本，减少机关人力、物力的投入，实现监督与执行分开的现代管理理念，通过契约关系为××服务中心实施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得以体现，维护和提高××的整体窗口形象。
五、服务原则
××政府为了推进政府、机关、企事业单位后勤事务社会化改革，为该项目招聘专业的物业管家，充分体现了××领导进一步改革开放的魄力和长远眼
光。
我公司高度重视这次著名物业的应聘工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了研究和分析。我公司有服务××服务中心的真诚愿望，更有信心根据物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理，向××中心提供全面、专业和高水准的物业管理服务。
六、物业管理的工作重点
我公司以客户导向理论为依据，从小区不同使用功能的角度分析的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：
重点一：树立××窗口物业整体形象
通过环境形象、楼宇形象控制、设备和公共设施管理、维序形象、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造金融行政服务中心开放、高效、亲和的整体形象。
重点二：楼宇设备管理
楼宇设备的安装、调试难度大，而大型综合性物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、空调及通讯、智能系统等关键设备运行正常。
重点三：提供综合性配套服务
包括行政、银行、企业总部、商场、酒店等综合配套楼等，集多种功能于一体，这里面包括了整体性的服务和个体性的服务，既有集中管理的内容又有分散管理的内容，即要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，根据业主的需求提供或配合综合配套服务，这些要求对物业管理公司又是新的挑战。
七、物业管理的指导思想
（一）真诚合作 体现了我公司尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为××服务中心提供专业服务，为社会创造价值，服务客户、拓展市场、树立品牌的意义重于创造利润。
关于推进社区物业服务工作实施方案
为全面深入推进xx社区物业服务更加市场化、便利化，努力创建市级“新型社区.温馨家园”的最终目标，结合我社区实际，现制定2014年XX社区物业服务工作实施方案：
一、指导思想
以建设“新型社区.温馨家园”为目标，推进精细化管理为主线，创新社区物业服务为抓手，坚持“政府引导、社区负责、立足基层、因地制宜”的工作方针，通过整合资源和规范管理，为居民群众提供优质、便捷的服务，促进社区物业服务工作持续健康发展。
二、实施目标
围绕居民群众多层次、多样化需求，加强“15分钟服务圈”建设，建立健全辖区内各类组织和驻区单位相结合、无偿与低偿相结合、社会化与产业化相结合的社区服务体系，实现社区物业服务管理水平的综合提升。
三、工作要求
社区物业服务工作是落实开放式社区的公共物业管理和服务的工作，是城市管理精细化的生动体现。其要求如下：【大物业服务中心实施方案】
（一）规范管理。各居委会要进一步加强领导，落实领导责任制，将开放式社区物业服务工作纳入城市管理工作考核范畴，并与“最佳”“最差”居委会挂钩，
层层落实；进一步完善管理规章制度，继续深入推进社区物业服务“五规范”管理（即:规范服务招牌、场所、服装、责任标识、便民服务卡）；进一步加大日常监管力度，强化“五公共”（即：公共环境卫生、公共设施、公共秩序、公共绿化、公共安保）管理措施，不断拓展社区物业服务新路子。
（二）优质服务。按照“封闭式管理，便利化服务”的要求，做好社区物业服务的基础工作，坚持多形式、多功能、多载体，不断拓展服务内容，以服务促管理，以管理带服务，实现“六有”服务（即：有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理、有便民服务、有治安防范），不断提升物业服务水平，提升服务质量和标准。
（三）突出重点。以“五公共”（即：公共环境卫生、公共设施、公共秩序、公共绿化、公共安保）为工作重点，在公共卫生维护上，重点突出公共场所、道路的清扫保洁和空中垃圾、楼道堆物的清扫保洁；在公共设施上，重点突出公共设施的日常管理和维护；在公共秩序上，重点做好流动摊担、店外经营、车辆停放规范管理；在公共绿化上，重点突出公共绿地的养护工作；在公共安保上，重点突出安全机制、监控设施布控，做到24小时有人巡查。
（四）创新模式。按照“政府主导、业主自治、专业物管”的工作要求，进一步探索社区物业服务管理模式，
可采取社区自治、公司运作、混合运作模式，走市场化道路，开展多元化、多样化的社区物业服务，推进社区物业服务规范化稳步运行。
（五）共建和谐。在全社区大力开展物业服务志愿者活动，整合社区物业服务力量，倡导社区居民积极参与社区共建活动,营造和谐、幸福、文明社区氛围；要全面推进三局进社区服务，提升社区物业服务内涵。【大物业服务中心实施方案】
（六）注重实效。要从环境卫生、社区秩序、设施功能、民意测评等方面注重社区物业服务的实际效果，要创新服务形式，完善服务功能，拓展服务领域，使居民对社区物业服务的满意度力争达到90%以上。
四、工作标准
（一）公共环境明显改善
1、环境卫生：公共场所、道路无垃圾纸屑，公用设备设施整洁完好，辖区内居民生活垃圾有专人收集。
2、公共秩序：社区内车辆停放、门店经营规范有序。
3、公共绿化：社区绿化有专人养护、修建、浇灌、施肥、除虫，缺失的绿化及时补种。
4、市政设施：路面平整，无坑洞、积水，下水道畅通，化粪池清掏及时，无爆棚溢出，公用设施无破损。
5、治安管理：有专业治安队伍24小时巡查。
（二）居民满意度明显提高
通过推行社区物业服务，居民能亲身感受到实实在在的方便、实惠，干群关系、邻里关系、社区内外关系更加融洽，居民对社区物业服务的满意度达到90%以上。【大物业服务中心实施方案】
五、实施步骤
1、主动申报
社区组织各居委会召开2014年社区物业服务工作会议，介绍今年社区物业服务的侧重点与要求，下发工作方案，各居委会根据实际情况组织辖区内社区积极申报“社区物业服务”项目，填写申报表，社区于4月底前完成调查摸底、确定拟创建示范社区名单。
2、实施推进
5月份至11月份为社区物业服务的实施推进阶段。社区相关部门进行业务指导，5月上旬召开全社区物业服务调研会，7月上旬组织召开全社区物业服务工作的创建活动经验交流会。居委会负责督促、落实到位。各小区要严格按照社区物业服务的各项内容与上级部门的要求实施物业服务，要明确专人负责实施、管理，确保在规定时间内制定并完善“社区物业服务”相关制度，备齐相关资料。有条件的社区可以增加物业拓展服务的内容，创造亮点，争取进入样板社区。
3、检查考核
社区每月将组织人员对各个创建社区物业服务示范社区进行实地检查（包括内部制度和外部环境设施的检查），并将检查情况直接纳入各街（镇）每月份的城市
管理综合考核成绩，社区物业成绩占综合成绩的5%。10月底至11月初社区服务中心将会同相关部门对本年度的示范社区创建工作进行检查考核。
4、年终验收
11至12月份社区服务中心对各居委会社区物业工作进行年终检查验收，评选出样板、示范及达标社区，评选结果将以社区服务中心名义进行通报 。
为全面开展2016年工作，充分发挥市场管理、市场服务的职能作用，确保各项工作任务顺利完成，实现市场效益最大化，特制定本工作方案。
一、指导思想和工作思路
在县委、县政府的领导下，在城管局的直接关心和指导下，全面贯彻落实党的十八大精神，紧紧围绕县委、县政府确立的创特色、铸品牌、成“一极”，建设“风景独好”新的目标思路，以经济建设为中心，以工作创新为动力，通过抓学习教育，促进干部职工作风转变；通过抓制度建设，实现市场经营管理规范化；通过抓服务质量提高，促进市场经营环境改善；通过抓开发建设，促进市场经营效益增长，实现可持续发展，为开创加快发展、转型发展、跨越发展新局面贡献一份力量。
二、工作重点
根据上述指导思想和工作思路，2016年要着重抓好以下工作。
（一）、狠抓学习教育，促进干部职工作风转变。紧密结合“创先争优”活动和治理“庸懒散”活动，加强干部职工政治思想教育，一是提倡务实的工作作风，进一步增强工作责任心和紧迫感，大兴求真务实之风，埋头苦干、真抓实干加巧干，班子成员要做好统筹全局的工作，要敢于负责，勇于担当；股、站长要有清晰的工作思路，重实际、察实情、讲实效，吃苦在前，享乐在后，做好表率；广大职工要说实话，做实事，用实招，对交办工作不拖拉，一办到底。全体干部职工要用心想事，用心谋事，用心干事，心往一处想，劲往一处使，拧成一股绳，形成合力创造实绩，力促市场管理和市场服务工作全面发展。二是树立勤俭节约的思想作风，严格控制非生产性开支，把每一分钱都花在改善市场环境和提高干部职工待遇上。三是培养健康积极向上的生活作风，教育广大干部职工树立正确的人生观和荣誉观，要有正确的价值导向，自觉遵守党纪国法，遵守社会公德，倡导职业道德，落实家庭美德，以辛勤的劳动和出色的工作业绩去获取荣誉、职务和社会认可，实现人生价值；四是建立良好的学习风气，树立在工作中学习、在学习中工作的理念，做到勤奋好学，学以增智，自觉坚持业务知识和技能学习，加强知识更新，丰富知识储备，优化知识结构，做到学以致用，用有所成，把学习的体会和成果转化成规划工作的思路、促进工作的措施、提高领导技能上来，努力争做智能型、勤奋型、微笑服务型的市场管理员。
（二）、狠抓制度建设，促进工作行为规范化。稳步推进制度建设，各项工作严格按照制度办理，实现工作行为规范化。财务股实行财务制度公开，对财务执行和任务完成情况进行通报，增强财务管理透明度，更要加强对各站工作的指导和检查，强化收费监管，严肃财经纪律；业务股要加强收费管理和业务指导，严禁收人情费和乱收费，做到应收尽收，尽可能发挥市场效益最大化；纪检、监察要加强内务监督管理，督促各站建立市场经营户台帐，对经营户身份、行业、收费等情况进行监管规范，对各站的考评考核进行督查和管理；人秘股要加强人事管理，严格执行人事制度和有关规定。强化考勤纪律，严格执行上下班签到、请假销假等考勤制度，对违反规定的要严肃处理，处罚到位，做好上传下达工作，准时起草相关文件材料，做好相关报道和宣传工作；综合股要严格按工程建修规定，按程序报批，按标准严把工程质量关，尽量花较少的钱，办更多更好的事。
（三）狠抓市场服务，改善市场经营环境。牢固树立“诚信服务，以人为本”的理念，以服务求生存、以服务谋发展，营造“重商、亲商、护商、安商”的良好氛围，为经营户和消费者提供优质服务：一是加大投入，改善市场硬件设施,做好市场亮化、美化工程。二是加大县城市场保洁力度，做到市场垃圾及时清扫，市场无渍水；三是规范经营行为，实行划行归市，分类经营，做到各类商品上台摆放，活禽入笼，水产入池，熟食带罩。四是加强市场内摊位乱摆乱设、车辆乱停乱放、棚布乱牵乱挂的整治工作。五是开展便民便商服务工作，各市场要设置温馨提示牌，切实做到文明管理、热情服务，礼貌待人，服务意识和服务水平能有不断提高。
（四）、加强市场开发和改造，夯实发展根基。一是积极配合县委、县政府做好城东农贸市场的建设工作。二是积极争取上级的政策支持，早日实现水东农贸市场和西江农贸市场升级改造，兴建改建白鹅、庄埠农贸市场。
（五）、认真做好摊位招标工作，营造公开、公正、公平的摊位招标制度，着力提高经济效益。做好市场摊位招标工作是确保市场增效的关键环节，是实现市场可持续发展的基础，我们必须高度重视，认真组织。要根据市场规划，按照公开、公平、公正、合理的的原则做好市场每一个行业摊位的前期招标宣传动员摸底工作，从传统的习惯的抓阄招标模式中走出来，大胆创新招标的方式和方法。要认真搞好市场调研，及时把握市场动态，合理调整市场行业，科学制定招标方案，加大招标工作力度，提高摊位使用率，利用率，确保二〇一三年经济目标的实现，提升市场经营效益。
三、机构设置及定员定岗：
1、机关设：（11人含主任、专职副书记）
人秘股：定岗三人（含司机）
财务股：定岗二人
业务股：定岗二人
综合开发股：定岗二人
2、基层设5个市场中心管理站
四、工作制度：
1、实行全员聘用制度。根据国家有关事业单位人事管理制度规定，实行全员聘用制。（1）根据县政府赋予市场服务中心的工作职责任务，按科学合理原则设置岗位和岗位职数。由中心主任聘用各（股）站长、副股（站）长，各股（站）长按人员岗位职数聘用该岗位工作人员。（2）受聘用人员的工资福利待遇按中心财务制度执行。在编人员凡未被聘用的原则上待岗，待岗期间不享受一切工资福利待遇。待岗一个月后需要上岗者必须本人向站长提出申请，经所在站务会研究决定，同意后报请中心批准。（3）被聘用后无故不到岗上班人员作擅自离岗处理，离岗三个月以上者作自动退职处理。（4）对违反工作规定，失职渎职造成严重后果，不服从管理，消极怠工，完成任务差的人员，站长有权予以解聘，缺员可按岗位编制数申请中心批准聘用他（她）人上岗补缺。（5）根据年终民主测评，对考评排在末位的副股级以上的领导干部免去其职务，后三名进行诫勉谈话。（6）各中心站及机关人员由所在股（站）根据职工考评办法进行考评，排名末位人员必须进行调整。
2、考勤及请销假管理制度。（1）各站要按中心管理规定建立考勤制度，上班实行签到，做好考勤登记，每月站长负责总结本月考勤情况。机关督查人员每月对各站考勤情况随时抽查。（2）有特殊情况需请假者按规定办理手续：二天以内（含二天）由所在管理站负责人批准，副股（站）长以上及机关人员由中心主任审批；三天以上一个月以内（含一个月），由本人提出书面申请，经所在站（股）负责人同意后，报中心主任审批；一个月以上一年以内，由本人提出书面申请，经所在站（股）负责人同意后，报中心主任审定并经中心主任办公会议研究决定；特殊情况需请长假一年以上的，按程序必须办理有关手续，需经县城管局和人事局批准同意后执行；无特殊情况又未按程序批准同意，一年以上的作自动退职处理；请婚假、产假、病假、计划生育假、丧假等按国家有关规定执行，请假前按程序办理审批手续，请假期满应及时销假。（3）请假待遇：请事假一个月以内按实际天数扣发工资，一个月以上不享受工资待遇。病假一个月内按工资总额的80%发放，一个月以上不超过六个月的按工资总额的70%发放，7个月以上一年以内的按工资总额的50%发放，超过一年的视为不能正常工作的不享受工资待遇。请一年以上长假人员和挂编人员及名誉上在岗上班而实际未履行市场管理职责，也未逐月上交收入任务数的，一律由其个人负担全部医保、社保、住房公积金等费用，不享受一切工资、福利待遇。
3、学习制度
①全体干职工必须结合本职工作，加强政治业务学习，熟悉有关的法律法规政策，提高自身综合素质。②机关及县城站每周一下午为规定学习日，各基层站应坚持每月至少四次学习日，具体时间由各站根据各自情况作出安排。③学习日主要学习法律法规、上级重要文件精神，领导讲话和时事政治，学习相关市场管理业务知识，交流工作经验。④学习要有计划，有记录，年终将组织测试检验学习效果。
4、会议制度
市服中心采用主任办公会议事规则。主任办公会由主任、副主任（或享受副主任待遇的人员）、机关各股室负责人组成，根据需要可安排有关负责人列席会议，会议根据需要随时召开，议事内容：（1）讨论研究中心人事和中心重大工作事项。（2）传达贯彻上级重要文件、会议精神、领导指示。（3）部署安排重要工作，通报工作情况，协调处理有关问题。（4）讨论研究各基层站上报的请示事项，落实市场维修经费开支。会议由人秘股长负责通知并作好记录。各站要建立定期的会议制度，传达有关的工作布置和会议精神、布置落实好各项工作任务，交流、通报工作开展情况，布置阶段性工作，研究讨论有关重要工作。
5、重大事项请示报告制度
工作遵循由下向上负责的原则，各市场各项业务管理工作由各股、站具体承办，职权范围内工作不能承办的重大事项，应及时请示报告；各股、站职权范围不能处理的重大事项，须当天报分管领导处理，分管领导不能处理的当天报主任处理，主任不宜处理的在一周内召开主任办公会集体讨论处理；凡未及时上报或擅自处理造成后果者，要追究当事人责任。
6、督查制度
实行逐级督查的原则，机关抽调人员组成督查组对基层各站进行督查，各站负责人为督查工作第一责任人；督查内容主要是督促中心各项制度、各项工作任务和交办事项的落实情况；重点督查票据的使用和票款的管理及各站经费的使用情况；对督查中发现的问题按中心及有关法律法规的规定处理。
7、上岗着装制度
上班时间必须着中心工作制服，佩戴好领花和肩章，做到规范着装，文明上岗，严格管理，优质服务。
8、文件报刊收发制度
文件的收发由人秘股负责，对上级来文应及时进行收文分类处理，急办文件、电话通知应及时报请主任。领导批示办理的文件，应及时送达有关人员签阅并督办，并将阅办情况向中心主任报告。传阅文件由传阅人签字后退回人秘股归档保管。各类报纸应及时分类、上架、整理。
9、市场及配套设施维修管理制度
（1）按照“谁管理、谁负责”的原则，各站应加强对市场配套设施的日常管理。检查、了解使用情况，发现问题，及时提出整改措施，确保市场安全运行，确保市场物业不被人为损坏。
(2)市场配套设施需检修的，按下列程序办理：
①市场设施确需维修改建的应由各站提出书面申请报告，列出维修项目预算，提交给中心综合开发股；市场招标及市场专项整治提交给业务股，办公场所搬迁重租和添置办公用具，提交给人秘股；经会议研究决定后统一转财务股审核办理。
②机关各对口业务人员受理后，对报告内容进行审核、调查、鉴定是否需要，预算价格是否合理，而后提交中心主任办公会研究确定。
③市场的建设和维修、办公用具的添制按县政府文件规定程序实施，建修竣工后由中心组织相关人员进行验收，验收合格后开具正式发票到财务按财务程序进行结报。
(3)市场配套设施被人为损坏或破坏的，要由责任人承担赔偿责任。如未发现损坏责任人，则由该市场管理人员承担50%的维修经费。
10、下乡及小车使用管理制度
机关人员（含各站抽调人员）根据中心工作安排需要下到基层乡镇站督查、指导、协助市场摊位招标、市场整治工作的，有关事宜按本制度执行：
(1)机关人员下乡应提前一天向中心主任请示审批，并将下乡地点、时间、事由、人员、交通情况告知人秘股股长，填写好下乡工作单，下到乡镇后将下乡单交给所在站。下乡回来应将下乡工作情况及时向中心主任汇报。
（2）建立左右联动协作配合工作机制，基层站开展市场集中整治、摊位招标安排等工作时，由站长提前一周向中心分管领导及业务股长汇报，再由中心分管领导或业务股长向中心主任请示后，统一安排机关及抽调其他站工作人员前往协助。
（3）关于费用核报事宜：①交通费：皮卡定补每月500元（含油费、修理费等）包干使用，检验、年审（罚款除外）和保险费用由中心支付；下乡到基层乡镇站，按县城至所在乡镇距离实际公里数，每公里另外核报0.8元燃油费；乘班车下乡的按实际支付车费凭车票向中心报销。②下乡伙食补助：下乡到基层，原则上统一在站里安排用餐，中心按每人每餐15元标准核报。③下乡工作餐费先由所在站支付，按月凭下乡单、汇总后由站里向中心核报。
11、招标制度
各中心管理站要按业务股指导的行业摊位开展竞价招标。招标必须按计划进行，招标基数要根据不同行业、不同区域的实际情况进行研究确定并上报中心业务股报审备案，报审批复后，根据情况中心将派人进行协助、指导、监督。
12、奖惩办法
按考评办法对工作考评成绩显著的中心站,给予第一名2000元,第二名1500元,第三名1000元奖励。先进工作者的评选原则上按20%的比例进行评选，荣获先进工作者荣誉的人员奖励400元。
五、工作要求
1、尽心尽责，做好长效管理。市场管理工作较为繁琐且任务重、困难多，但我们要实行微笑服务、用心服务，严格管理，把握细节，增强管理意识、服务意识和危机意识，要不断完善和提高长效管理机制。
2、各站要积极争取当地乡镇政府和相关所站的大力支持，着力抓好市场管理各项整治工作，积极向当地乡镇政府领导多请示、多汇报、多争取对我们市场管理工作的理解与支持，营造良好的市场管理环境。
3、要时常更新市场管理工作理念，要注重前瞻性、导向性，市场管理要有规划，统筹全局，正确引导市场积极健康快速发展。
4、要注重宣传工作。增强经营户和民众对市场管理工作的理解和支持，并树立市场服务中心在市场管理中的良好形象。
5、要增强协作意识。搞好沟通衔接，加强协作配合，互相交流，互相学习，取长补短，围绕提升市场管理这一大局，必须心往一处想，劲往一处使，同心同德搞好市场建设，齐心协力为市场管理献计献策。
6、工作要秉承“公正、公平、公开”的原则，争做一个高尚、廉洁、自律的城市市场管理人，努力促进市场管理工作跃上一个新的台阶。要紧紧围绕中心，服务大局，要有所作为、大有所为。要围绕经济目标，不忘社会责任，为实现经济效益和社会效益双丰收而努力奋斗。
为进一步深入贯彻落实省、市、区关于迎接国家卫生城市复审的工作精神，大力推进我处精神文明建设，巩固乡村文明行动和环境综合整治成果，实现“乡村文明行动”、环境综合整治和环卫一体化、社区物业管理各项工作全面提升，现结合我处实际，制定实施方案如下：
一、指导思想
全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入贯彻落实科学发展观，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总体要求，以全处29个村（社区）为基本单位，以社会主义核心价值体系建设为根本，突出塑造新环境、形成新风尚、拓展新阵地、建设新文化等重点内容，动员全社会力量积极参与，全面提高村民思想道德素质，持续推进环境综合整治，健全完善环境卫生长效管理机制，努力建设美丽富裕和谐新。
二、目标任务
2016年是全省乡村文明行动第一个五年规划的收官之年，要坚持问题导向，以提高城乡环卫一体化水平和培育良好乡风民风为重点，巩固提升、拓展深化乡村文明行动“六大建设”，按照《区乡村文明行动村（社区）创建考核标准》，年底所有行政村（社区）达到乡村文明行动达标村创建标准，50%的村达到示范村标准，进一步提升精神文明建设和美丽乡村建设水平，确保全处精神风貌、环境面貌明显改观，城区居民生产生活环境持续改善，生活质量显著提升，全面提升新城区形象。
三、工作措施
（一）深入开展文明城市创建活动
继续深化和巩固提升全国文明城市创建工作成果，做好结合文章。建立长效工作机制，构建统分结合的工作机制，加强文明城市创建的组织协调。建立对各项工作全覆盖的工作班子。根据《文明城市测评体系》、《未成年人思想道德建设测评体系》的内容和标准，进一步细化分解目标任务，切实实现文明城市创建工作制度化、常态化、长效化。加强工作督导，健全完善考评机制，奖优罚劣。将创城工作成绩作为文明单位、文明行业、文明村镇、文明社区测评的重要依据。认真做好文明城市复查测评工作。根据两个《测评体系》内容要求，规范整理创城档案资料，督导做好实地测评现场的工作落实，大力营造创城氛围，努力提高群众知晓率、参与率和满意度。加强基础设施和公共服务设施建设。
（二）大力加强环境卫生建设
1、继续推进环卫一体化建设。全面融入泰城环卫一体化管理。加强办事处环卫所和村（社区）城建环卫办公室建设，健全完善环境卫生长效管理机制，实行管理人员、环卫队伍专业化，管理范围网格化，日常保洁标准化，实现辖区范围长效管理。社区（村）要加强保洁队伍的管理和使用，建立健全保洁制度，完善垃圾的收集、运输和处理。开展城乡环卫一体化“百日攻坚”行动，街道、村（社区）联合成立督查组，采取户户到的方式，对居民的卫生习惯养成、门前硬化路面环境保洁等进行检查并现场打分，真正提高辖区环境卫生水平。
2、深入推进亮化、绿化、美化工程。对城区主要出入口和重点道路两侧楼体、景观进行亮化，对区政广场周边等背街小巷路灯进行维修维护，确保村（社区）要街道路灯、广场灯保持正常运转，方便居民生活，提升城市夜景管理水平；积极开展“国家森林城市”创建活动，对主干道路、重点区位、重点出入口和小区加大绿化力度，对新回迁安置小区实施高标准绿化管理；加强渣土管理，建筑工地管理，拆除主次干道、进村道路两侧影响环境的残垣断壁，对破旧墙体、楼体进行粉刷改造，制止马路市场、占道经营现象，继续整治乱搭乱建等影响环境的行为，集中清理村（社区）、小区主干道柴堆等“四大堆”。
3、抓好重点部位整治。把严重影响居民生产生活和城市容貌、群众反映强烈的背街小巷及社区、小区作为综合整治的重点。继续向财兴街、荣昌路、泮河东路、泮河西路、凤凰路、东路、迎胜南路和大河社区、社区、司家庄社区、大佛寺社区、马湾社区、小辛庄村、高王寺社区、老王府社区、六郎坟村等实施延伸整治，强化背街小巷和村（社区）、小区内的乱搭乱建、乱堆乱放的管理，清理废品回收、修车洗车、临时摊点；强化小区基础设施配套建设，重点完善暖、气、水、电、道路、排污等基础设施建设，达到“道路平、排水畅、晚上亮、环境美”的要求，让居民享受综合整治的成果。
4、加强民生工程建设。加快董家庄学院市场等建设进度，建立健全长效管理机制；对光彩大市场继续加大占道经营、乱摆乱放的整治力度；加快农超市场道路等的建设和管理，改善居民交通条件，坚决清理和制止乱建棚厦、占用人行道经营行为；加强露天烧烤整治，推进枣行烧烤园、烧烤园等烧烤场所的规划建设、改造提升和规范整治工作。
5、加大违法行为的整治力度。加大违法建设、违法占地预防、巡查、拆除和问责力度；加大建筑市场管理秩序整治。深入开展全国工程质量治理年行动；加大土小污染企业整治，建立长效监管机制，防范重大污染事故的发生，确保环境安全。
(三)着力加强物业管理工作
1、成立组织机构。要建立物业领导机构，各村（社区）要成立物业服务中心，在无物业服务企业管理小区设物业服务站，明确分工领导、配备专职人员、建立物业纠纷调解机制等。
2、健全工作制度。根据各村（社区）实际情况制定年度物业管理工作计划、物业管理制度、辖区物业管理相关政策措施。
3、抓好工作落实。各村（社区）要对本辖区内的新旧小区落实市场化、专业化物业服务；符合条件的小区成立业主委员会并正常开展工作；及时调解物业纠纷，对辖区内的私搭乱建、圈占绿地、占用消防通道、房屋拆改等各项工作及时介入，协调解决。
4、建立投诉处理机制。建立多层次矛盾调解机制，设立物业管理工作投诉点，建立投诉受理制度，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。加强小区行政管理，在物业管理区域内显著位置公布物业管理工作职责、投诉范围、联系人姓名和联系方式等内容。
5、进一步提升物业管理服务满意度。结合街道民生满意度调查活动，每年至少开展4次群众小区物业服务和管理满意度调查工作，并根据调查结果及时完善物业管理工作，落实奖惩。
（四）提升城乡文明水平
1、加强乡村道德建设。突出孝敬、节俭、诚信三个重点，开展村风村训、家风家训、孝老爱亲教育。用好用活善行义举“四德榜”，使善行义举“四德榜”成为群众心目中的荣辱榜。加强文明一条街、道德讲堂等宣传教育阵地建设，积极探索建立农民诚信档案。规范完善村规民约，深入开展五星级文明示范户、文明信用户、优美庭院、好媳妇好婆婆评选活动。发挥道德评议会、村民议事会、红白理事会、禁毒禁赌协会等群众组织作用，广泛开展道德评议活动，宣传道德典型，弘扬新风正气。
2、推进文化惠民工程。继续实施综合文化站、文化信息资源共享、电影放映、农家书屋等重点文化惠民工程和“四德”工程建设，整合基层宣传文化、党员教育、科学普及、体育健身等资源，因地制宜，继续用力抓好文体小广场和文明一条街等文化基础设施建设，为居民群众搭建一个自娱自乐的活动平台，不断拓展农村精神文明建设阵地。制定并落实相关文化惠民政策，实现村（社区）文艺宣传队伍全覆盖，扶持培养乡土文化人才、文化中心户、庄户剧团，广泛开展文艺演出、体育健身、书画摄影、电影放映等活动，努力为群众提供更多更好的精神文化产品和服务。
（五）促进社会和谐。重点打击危害群众生命财产安全的刑事犯罪、黑恶势力犯罪和多发性侵财犯罪，依法查处封建迷信、黄赌毒、打着宗教旗号的各种违法犯罪等活动，切实增强群众安全感。加强村级治安防控体系建设，建立村民自治联防长效机制。建立健全社情民意、社会矛盾预警和矛盾纠纷排查调处机制，及时预防和妥善化解村级矛盾纠纷。
四、保障措施
(一)加强组织领导。成立以党工委书记同志为组长，党工委副书记、办事处主任同志为常务副组长，党工委副书记同志等为副组长，各相关职能部门、管区为成员的乡村文明行动城乡环卫一体化领导小组。统筹负责乡村文明行动、城乡环境综合整治及环卫一体化工作的组织实施、协调服务和督查考核。各村（社区）要把乡村文明行动、环境综合整治和环卫一体化及社区物业管理工作摆上重要议事日程，实行“一把手”工程，制定细化实施方案，建立完善工作运行机制，保证各项工作有效开展。继续强化领导干部包管区、机关干部包村（社区），对各村（社区）重点区域的卫生死角和主次干道乱堆乱放问题落实包保，人人身上有责任，个个肩上有担子。
(二)加大投入力度。要确保乡村文明行动、城乡环卫一体化和文明城市创建活动所需的经费，加强基础设施和公共服务设施建设。办事处拿出400万元专项资金，对效果好、进展快的村（社区）进行以奖代补。在此基础上，投入60万元为保洁人员加入意外伤害保险，继续对保洁人员每人每月补助200元。新购垃圾桶一个补贴50元，新建垃圾中转站和新购置垃圾运输车辆补贴30%。各村（社区）也要加大投入力度，确保工作顺利推进。
（三）强化督导考核。领导小组办公室落实好“日督导，周调度，月考核”制度，定期不定期进行暗访，采取打分、拍照、录象等方式记录检查情况，实行一月一排名，每月将检查情况以《督查》的形式进行通报，每月排名后3位的村（社区）党组织书记在街道每月的推进会上做表态发言；半年考核位次排名后3位的村（社区）和排名最后一位的管区，街道党工委、办事处主要领导将约谈党组织书记；把“乡村文明行动”纳入年度精神文明建设工作目标责任考核的重要内容，成绩与年度“三评两定”考核成绩相挂钩。
（四）形成长效机制。街道办事处研究制定乡村文明行动、环境综合整治和环卫一体化工作的各项规章制度，形成科学规范的制度体系。各村（社区）要加强保洁员队伍建设和日常管理，做到“三定一及时”，即定时清扫辖区公共卫生、定时清理垃圾桶(池)、定时清理辖区周围垃圾、及时联系垃圾清运，实现辖区垃圾日产日清。要通过村规民约、评选文明户等形式，教育引导广大居民养成良好的生产生活习惯，形成“爱护环境光荣、破坏环境可耻”的浓厚氛围，实现生态文明建设全民参与、全民共建、全民共享。
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