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2014 年 度 仪 器 设 备 保 养 计 划
武汉市正诚建设工程质量检测有限公司
一、目的
保持设备良好的技术状态和工作能力、保证设备安全、稳定、长期、满载、优良运行状态，确保设备满足检测的要求。 二、 范围
适用于公司内对所有设备进行维护保养工作要求及管理。 三、 职责
1、设备管理是设备维护保养的管理部门。负责公司所有检测设施、设备的管理。 2、设备管理根据公司检测设施、设备的实际情况，负责建立管理档案，制订《设备维护和保养记录》，对设施、设备实施全过程的管理。
3、设备管理负责所有的设施、设备进行维修、保养及运行操作记录管理。 四、工作程序
公司检测设备在使用过程中，随着运行工时的增加，各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响，技术性能逐渐变坏。 1、保养作业内容
按照保养作业性质可分为：清洁，检查，紧固，润滑，调整，检验。检验由
本公司专职检验人员负责进行。
1) 清洁、检查、紧固、调整、润滑、电气作业由设备操作及维修工人执行。 五、保养制度
本公司的设备保养制度是以预防为主，定运行工时进行保养的原则，分为例行保养，一级保养，二级保养，三级保养，季节性保养。
设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化；设备的结构；使用的条件；环境条件等确定。是根据零件磨损规律，老化规律，把程度相近的项目集中起来，在达到正常磨损，老化将被破坏前进行保养，保持设备整洁，
发现和消除故障隐患，防止设备早期损坏，达到设备维持正常运行的目的。 1、设备的例行保养
公司检测设备的例行保养是各级保养的基础，直接关系到运行安全，能源的消耗，机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行，其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主，坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性，维护整机和各总成部位的清洁，润滑必须润滑到位，紧固松动件等。 2、 设备启动前的工作项目。
1) 清洁检测设备，清除与生产无关的杂物，更换或清洗过滤网。 2) 检查各指示仪器，仪表，操作按钮和手柄以及紧急停止按钮是否正常。 3) 检查各部位有堵塞，漏油，漏电的现象。 3、设备运行中的检查。
1) 注意各仪器仪表的工作情况，及各部位有无异常的声响。 2) 运行中注意安全部件是否正常。
3) 遇异常情况要及时向设备管理负责人报告。 4、收工后的作业项目
1) 清洁设备外部，内部的剩余生产用料，清洁各种零部件。 2) 排除运行中发现的缺陷和故障。 5、设备的维修保养
检测设备的维修保养是合理使用设备的重要环节，必须用强制性的保养制度取代随坏随修，以修代保，进行频繁的大拆大卸的做法。
设备的维修保养就是在以预防为主的思想指导下，把设备保养作业项目按其周期长短分别组织在一起，分级定期执行，设备的定期保养分为：一级保养，二级保养，季节性保养。 5.1一级保养
一级保养是各级技术保养的基础，各级技术管理部门必须十分重视一级保养工作的质量。由使用保管人负责执行。主要作业内容以清洁、清洁设备用电脑主机灰尘、润滑、紧固为主，检查操纵、指示用仪器、仪表、安全部位、各种阀门、润滑油油平面。
5.2二级保养
设备的二级保养以清洁、检查、调整、校验为中心内容。由专业维修人员负责执行。除执行一级保养作业项目，并检查运动部件的润滑油状况，清洗各类滤清器，检查安全机件的可靠性，消除隐患，调整易损零部件的配合状况，旋转运动部位的磨损程度，校验指示用仪器仪表和控制用仪器仪表、计量用仪器仪表，延长使用寿命，维护设备的技术性能。 5. 3季节性保养
冬、夏气温相差悬殊，设备的工作条件也发生明显变化。为此，应结合一级保养进行季节性保养作业，以检查油路及油管是否漏油、溢油等现象为主。避免因气温变化造成设备性能不良和机件损坏。 5.4 使用过程故障维修
运行过程中若发生机械设备故障，应及时通知本组组长联系维修人员维修，并填写“设备维修记录单”。维修后，经使用人检验正常运行后（如影响设备精度就需标定或检定后）再进行正常工作。 5.5 保养时间安排
日常例行保养由操作工按照要求日常进行，“一级保养”由设备使用操作人员负责，每半年进行一次。季节性保养按照冬、夏季节交替由使用操作保管人进行。
设备维修保养计划表【设备维修计划】
部门：设备管理
编号：201401
注：1、例行保养由操作工每天进行。
2、一级保养由使用操作保管人负责，每半年进行一次。 3、季节性保养由使用操作保管人按照冬、夏季节交替进行。
1. 目的
保持厂基础设施、设备的良好状态，以保证使用过程效能，确保产品满足顾客的要求。 2. 范围
适用于本厂基础设施、设备的控制和管理。 3. 职责
3.1生产部是设备维护保养的归口管理部门。负责厂的基础设施、设备的管理。 3.2生产部根据厂基础设施、设备的实际情况，负责建立管理档案，制订《设备操作规范》，对设施、设备实施全过程的管理。
3.3生产部负责所有的设施、设备进行维修、保养及运行操作管理。 4 工作程序
设备在使用过程中，随着运行工时的增加，各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响，技术性能逐渐变坏。 4.1保养作业内容
按照保养作业性质可分为：清洁，检查，紧固，润滑，调整，检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行，或由本司专职检验人员负责进行。 1) 清洁、检查、补给作业一般由设备操作人员执行。 2) 紧固、调整、润滑作业一般由机修工执行。 3) 压力容器作业由专业人员执行。 4) 电气作业由专业人员执行。 5 保养制度
本公司的设备保养制度是以预防为主，定运行工时进行保养的原则，分为例行保养，一级保养，二级保养，三级保养，季节性保养。
设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化；设备的结构；使用的条件；环境条件等确定。是根据零件磨损规律，老化规律，把程度相近的项目集中起来，在达到正常磨损，老化将被破坏前进行保养，保持设备整洁，发现和消除故障隐患，防止设备早期损坏，达到设备维持正常运行的目的。 5.1设备的例行保养
设备的例行保养是各级保养的基础，直接关系到运行安全，能源的消耗，机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行，其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主，坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性，维护整机和各总成部位的清洁，润滑必须润滑到位，紧固松动件等。 5.1.1 设备启动前的工作项目。
1) 清洁设备，清除与生产无关的杂物。
2) 检查各指示仪器，仪表，操作按钮和手柄以及紧急停止按钮是否正常。 3) 检查各部位有无漏水，漏气，漏电的现象。 5.1.2设备运行中的检查。
1) 注意各仪器仪表的工作情况，及各部位有无异常的声响。 2) 运行中注意安全部件是否正常。
3) 遇异常情况要及时向相关部门负责人报告。 5.1.3收工后的作业项目
1) 清洁设备外部，除去管道和容器内的生产用料，清洁各种零部件。【设备维修计划】
2) 放尽系统内的剩水，检查润滑油的质量，油量视需要补给。 3) 排除运行中发现的缺陷和故障。 5.2 设备的维修保养
设备的维修保养是合理使用设备的重要环节，必须用强制性的保养制度取代那些随坏随修，以修代保，进行频繁的大拆大卸的做法。
设备的维修保养就是在以预防为主的思想指导下，把设备保养作业项目按其周期长短分别组织在一起，分级定期执行，设备的定期保养分为：一级保养，二级保养，三级保养。 5.2.1一级保养
一级保养是各级技术保养的基础，各级技术管理部门必须十分重视一级保养工作的质量。由专业维修工负责执行。主要作业内容以清洁、润滑、紧固为主，检查操纵、指示用仪器、仪表、安全部位、各种阀门、润滑油油平面。 5.2.2二级保养
设备的二级保养以清洁、检查、调整、校验为中心内容。由专业维修人员负责执行。除执行一级保养作业项目，并检查运动部件的润滑油状况，清洗各类滤清器，检查安全机件的可靠性，消除隐患，调整易损零部件的配合状况，旋转运动部位的磨损程度，校验指示用仪器仪表和控制用仪器仪表、计量用仪器仪表，延长使用寿命，维护设备的技术性能。 5.2.3三级保养
三级保养以解体清洗、检查、调整为中心内容。拆检齿轮变速和电磁变速器，清除污垢、结焦，视需要对各部件进行解体、清洗、检查，清除隐患，排除缺陷，对设备进行全面检查，视需要进行除锈、补漆，对电气设备进行检查、试验。
5.2.4季节性保养
本市冬、夏气温相差悬殊，设备的工作条件也发生明显变化。为此，在进入冬夏两季之前，应结合二级保养进行季节性保养作业，以避免因气温变化造成设备性能不良和机件损坏。 5.3 使用过程故障维修
生产过程中若发生机械设备故障，应及时通知本组组长联系维修人员维修，并填写“设备维修记录单”。维修后，经使用人检验正常运行后再进行正常工作。 5.4 保养时间安排
日常例行保养由操作工按照要求日常进行，“三级保养”由设备维修人员负责，每三个月进行一次。
设备维修保养计划表
编号：【设备维修计划】
注：1、例行保养由操作工每天进行；
2、三级保养由设备维修人员负责，每三个月进行一次。
编制： 审批： 日期： 年 月 日
第1篇：安全设施检维修计划
为了设备检维修、检测过程中，认真贯彻“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，保证公司财产和职工生命的安全，特制订本制度。
一、设备检维修可分为：计划检修和非计划检修二种：
1、计划检修包括设备大修、中修等有计划的维修。
2、非计划检修是因特殊情况（如管道泄漏、机器突然损坏等）而作出临时检修决定。有短期检修，局部检修、日常维修，事后检修等。
二、设备检修维修提出和实施
1、大修、中修计划由各组提出，生产管理责汇总，再由生产管理编制维修计划，技术负责批准。
2、短期检修、局部检修、日常维修和事后检修由生产管理实施，并对安全检修加以监督。确保检修能顺利进行。
3、装置停车大修必须做到事项
1）大修由车间主管作为检修项目负责人组织技术科等相关职能部门进行实施，负责搞好项目落实，材料的准备，安全施工方案的确立及劳力的准备等工作。
2）对大修实施方案和大修作业要进行安全风险评价，根据评价结果制定相应的预防控制措施。控制措施应安全、可行、可靠、合理。
3）大修时，做到由检修项目负责人统一指挥，面向现场，分工负责，确保检修过程的安全。
4）特种设备检修必须由具备相应检修资质的单位进行。
5）设备大、中修要填写竣工验收报告单，对设备进行验收合格后，方可投入使用。
三、设备检修安全规则
1、加强检修工作小组领导，做到安全组织、安全任务、安全责任、安全措施“四落实“。
2、一切检修项目应根据检修计划，到安全处办理“设备检修安全作业证”。
3、凡在厂区内需要动火、入罐、动土、高处作业、抽堵盲板、吊装作业等都应到安全主管办理相关的作业票证，电气作业应到生产办办理电气作业票。检修单位应严格执行行业标准HG23011-23018-1999《化工企业厂区作业安全规程》，并检查和落实安全措施。
4、检修传动设备或传动设备上的电气设备，必须切断电源（拨掉电源熔断器），并经两次启动复查证明无误后，在电源开关处挂上禁止启动牌或上安全锁卡。
5、使用移动电器应配备漏电保护装置。
6、安全主管和检修单位应检查检修中需用防护器具、消防器材的准备情况，若准备不完全，安全主管有权阻止检修单位对设备的检修。
7、应对检修现场的爬梯、栏杆、平台、盖板等进行检查，保证安全可靠，方可进入现场检修施工。
8、检修人员在检修施工中应严格遵守各种安全操作规程及相关规章制度，听从现场指挥人员和安全主管有关人员的指导，检修人员不得任意更改施工方案及作业证指定的范围、方法、步骤。
9、在禁火区内施工，要严格执行禁火区内相关规定，要使用防爆器械或采取其他防爆措施，防止产生火花。
10、在危险化学品的生产工段检修，要经常与生产工段联系，确保检修安全，当色浆生产发生故障，出现突然排放或紧急停车等情况时，应停止检修作业，迅速撤离现场。
11、检修完毕后必须做到以下几点：
1）一切安全设施恢复正常状态；
2）根据生产工艺抽加盲板，检查设备管道内有无异物及封闭情况，需做水压试验或气密性试验，应做好记录并备案。
3）检查阀门的开关情况。
4）检修所用工器具，脚手架、临时电源、临时照明设备应及时搬走或拆除，保持现场整洁。
12、检修单位会同技术科、生产办，对检修的设备进行试车验收，合格后办理交接手续。
13、开车前，岗位操作人员认真检查确认维修部位和安全部件，保证其安全可靠，仪表管线畅通。
14、生产岗位交接班时，操作人员必须将检修中变动的设备管道、阀门、电气、仪表等情况相互交接清楚。以免下一班操作人员误操作。
四、设备检测一般规定
为确保特殊设备、压力容器的安全运行，公司车间管理根据国家有关规定对压力容器等设备进行定期委托有相关监测的检测单位对其进行检测，并做好相应的台帐。
第2篇：安全设施检维修计划为确保企业安全生产、设备安全运行、提高设备的使用寿命和劳动生产效率，对运行的生产设备必须进行定期检查维修，以防设备故障而影响生产，或设备事故造成人员伤亡，认真执行生产、安全操作规程及安全检维修管理制度，经研究制定本年度检维修计划如下：
一、组织领导
本公司组建以总经理为组长，安全部、生技部、维修部门负责人为成员的检维修小组，实施本公司检维修工作。维修部门负责对检修期间的生产活动进行协调和检维修方案的编制及检维修工作；安全部对检修现场的作业安全进行监督。生技部对生产设施的检维修情况进行监督和检维修现场的交叉作业进行协调，各车间对自己所管辖区域的检维修作业进行管理。
二、检维修项目
企业生产中的工艺设备，机械、电器设备，安全装置、设施等
三、检维修内容
1.工艺设备的清理
（1）燃气锅炉、酒甑、冷凝器、晾床、酒过滤器等设备；
（2）防爆电机等设备（3）酒瓶清洗系统；
（4）白酒灌装系统（5）输酒管道系统
2.机械设备的清理
（1）变压器等电器设备（2）净化水处理系统
（3）粉碎系统（4）空压机
（5）蒸汽系统（6）发电机系统
（7）起重设备（行车）
3.安全装置、设施
（1）压力表、液位计、温度计、安全阀、防爆片
（2）气体浓度报警系统
（3）DCS系统、自动切断装置（4）监控系统、应急灯
（5）消防器材及消防供水系统、洗眼器（6）防雷、防静电装置；
（7）安全标志标识（8）
四、检维修要求
1.检修工、电工等检修人员在检修设备前必须做好以下工作；
（1）必须熟悉设备检修内容，工艺过程、质量标准和安全技术措施，保证检修质量和安全。
（2）设备检修前要将检修用的备件、材料、工具、量具、设备和安全保护用具准备齐全。
（3）作业前要对作业场所的施工条件进行认真的检查，确保作业人员和设备的安全。
（4）作业前要检查各种工具是否完好，否则不准使用。
2、维修人员对所负责范围内的设备日检及班检的范围内必须遵守巡回检查和日常检修制度；
（1）检查所维修的设备零部件是否齐全完好可靠。
（2）对设备运行中发现的问题，要及时进行检查处理。
（3）对设备保护装置要定期调整试验，确保安全可靠。
（4）检查设备各部液压油量、油质和润滑油量、油质应符合规定要求。
（5）按时对所规定的维护检修，不得漏检、漏项。
3、拆下的机件要放在指定地点，不得有妨碍作业和通行，物件放置稳妥。
4、设备经检修工作后，应进行试运转；
第3篇：安全设施检维修计划应按照《民用航空油料计量管理》、《民用航空油料质量控制和操作程序》及《民用航空油料设备完好标准》等有关规定，制定并严格落实日常检查、维修保养工作计划，确保航空油料在储存、输送、加注等过程中的储输油设备、装卸油设备、电气设备、消防设备等运行正常安全。
设备定期检查、维护、测试工作，应至少包括以下内容（未能包含的航空油料设备应按相关行业标准或产品技术说明书执行）：
1.日检查基础项目
2.周检查、测试、保养工作
每周检查、测试、保养工作除包含日检查工作内容外，还应包含以下内容：
3.月检查工作
每月检查、测试、保养工作除包含日、周工作内容外，还应包含以下内容：4.换季检查工作
油库每半年检查、测试、保养工作除包含日、周、月、季工作内容外，还应包含以下内容：
5.油库设备发生故障时应及时停止运行，油库主任在接到设备维修申请后应即刻安排对设备进行维修。油库维修人员无法排除的故障应立即报告分公司业务部，。
6.每季度进行一次安全设施检查，以确认油库安全设施的正常、有效性，监督责任部门对安全设施的日常管理状况。对安全设施发现有损坏需要维修、保养的，交维修班进行修复。日常工作中发现安全生产设施存在安全隐患的，提交责任部门领导，及时进行处置；对存在重大安全隐患的，需同时提交给业务部，以便公司领导及时研究整改方案，消除安全隐患。
第1篇：污水处理站设备维修保养制度
1、设备维修保养的必要性
本污水站系24小时连续运行设施。为保证各处理装置正常运行和保持良好的处理效果，应定期对各种设备进行检修。
2、设备维修保养原则
设备维修保养原则上应遵照产品说明书进行。应包括清洁、调整紧固、润滑和防腐等内容。保养工作同样应作记录。
3、保养工作内容
3、1例行保养——指运转中的巡视检查保养。
3、2定检保养——定期停机检查保养。
3、3停放保养——指备用机组或闲置设备的保养。
3、4换季保养——指设定入夏、入冬、梅雨期等季节性需要保养的工作。
4、设备检修制度
4、1设备使用一段时期间，必须进行小修、中修或大修。设备制造厂有明确规定的，应按制造厂规定进行维修。若无规定，原则上应按以下周期进行定检保养及大修。
4、1、1罗茨鼓风机：大修15000小时，定检保养500小时
4、1、2潜水污水机：大修10000小时，定检保养500小时
4、1、3耐腐蚀离心泵：大修8000小时，定检保养500小时
4、1、4机械格栅：大修8000小时，定检保养500小时
4、1、5污泥泵：大修10000小时，定检保养500小时
4、1、6单向阀：大修6年，定检保养500小时
4、1、7手动阀：大修2年，定检保养500小时
5、日常维护保养工作
5、1做好泵房，机组表面清洁工作。
5、2应定期检查水箱、叶轮、清除泵内垃圾。
5、3注意轴承的油位、油质和温度，轴承的润滑要定期更换。水泵润滑油工作500h换一次，轴承润滑脂工作2000小时换一次。
5、4检查各部件紧固件有否松动。
5、5定期检查并更换填料。
5、6水泵运转中要注意填料处滴水是否正常，填料外允许少量滴水但不允许流水。这可通过调整填料压盖的松紧程度来达到。填料压板切忌全部压入。调换填料应测量好水泵轴周长L，然后再放长25mm左右，两端用发切成45度左右斜面。在放入填料筒时，两端应上、下搭接，以防漏水。同时，上、下各道填料接头应相互错开180度。一般加填料1-6道，压板入填料筒近1/3深度即可，压板与泵轴四周离缝应基本均匀。
设备维护保养管理制度
1、岗位操作人员和维修人员应熟悉机电设备的维修规定。
2、应对构筑物的结构及各种闸阀、护栏、爬梯、管道等定期进行检查、维修及防腐处理，并及时更换被损坏的照明设备。
3、应经常检查和紧固各种设备连接件，定期更换联轴器的易损件。
4、各种管道闸阀应定期做启闭试验。
5、应定期检查、清扫电器控制柜，并测试其各种技术性能。
6、应定期检查电动闸阀的限位开关、手动与电动的联锁装置。
7、在每次停泵后，应检查填料或油封的密封情况，进行必要的处理。并根据需要填加或更换填料、润滑油、润滑脂。
8、凡设有钢丝绳的装置，绳的磨损量大于原直径10%，或其中的一股已经断裂时，必须更换。
9、各种机械设备除应做好日常维护保养外，还应按设计要求或制造厂的要求进行大、中、小修。
10、检修各类机械设备时，应根据设备的要求，必须保证其同轴度、静平衡等技术要求。
11、不得将维修设备更换出的润滑油、润滑脂、实验室废水及其它杂物丢入污水处理设施内。
12、维修机械设备时，不得随意搭接临时动力线。
13、建筑物、构筑物等的避雷、防爆装置的测试、维修及其周期应符合电业和消防部门的规定。
14、应定期检查和更换消防设施等防护用品。
第2篇：工程机械设备维修保养制度一、责任分工
1、使用后的机械设备交回时，由物资设备部维修车间检验员填写“机械设备入库验收单”，与使用方设备员共同签字认可，验证设备除正常磨损外，是否有总成及零配件，仪表、附件等缺损，以便分清责任。
2、从工地交回的机械设备，由维修车间负责维修保养，保证设备再次投入使用时运转正常。
3、根据设备的技术状况，确定修理类别并填写《施工设备维修保养记录》，其正常费用摊入项目成本。由于违反设备维修保养规程，非正常使用而造成的机械设备损坏，其修理费用由使用方承担。
4、凡是已出库投入工地使用的设备，日常维护保养由操作工负责，经常性修理由使用单位的设备员及机修班负责。
5、维修后的设备出库时，由物资设备部与使用方共同签字认可，并填写《施工设备、机具器材需用表》，不合格设备不准出库使用。
6、设备出库后，日常保养及经常性修理等费用由使用单位承担；遇有无力维修保养项目，可委托物资设备部维修车间修理，所发生的费用由使用单位负责。
二、修理类别及方法
1、大修：机械设备的大修间隔只有一个参考依据，是否需要大修主要看其技术状况是否符合大修技术条款来确定。需大中修的要填写《施工设备大中修计划》报物资设备部审批。
A、机械设备需大修的技术条件如下：
1）发动机
a、动力性能显著下降（一般降低20%以上）
b、有严重烧机油现象（机油消费量超过定额1倍以上）
c、发动机走热后，气缸压力过低（达不到标准的60%）
2）机械部分
a、传动机构的主要零件达到极限磨损程度，使机械设备在运转达中有偏摆、异响或撞击抖动现象。
b、转向操纵机构磨损，间隙过大，操纵失灵。
c、变速箱齿轮轴磨损严重换档困难或经常跳档。
d、机架主体严重变形或开裂。
e、行走机构磨损严重，无法正常工作。
f、制动机械磨损严重，操作失灵，制动能力下降或失效，无法调整。
g、工作装置磨损严重，操作失灵，不能完成正常的工作量或者作业精度达不到要求。
上述各种情况，均已无法利用调整和小修的方法消除，继续使用将导致严重的事故后果，只有解体大修，才能恢复机械设备的技术性能。有两个以上的总成需修理可视为大修，有1个总成需要修理视为中修。
B、机械设备修理方法：就车修理法，总成互换修理法。
C、大修验收
1）外部验收检查：主要检查机械设备装配的完美性，其中包括润滑、坚固和渗漏现象的检查。
2）空运转或试验负荷试验：主要试验机械设备的动态性能，包括起动性能、制动性能和安全性能等，验证机械设备是否达到正常使用技术要求。填写“机械设备的试运行记录”。
3）机械试验后的复查：主要复查试验后有无不正常现象产生，同时要消除试验中发现
的缺陷和故障，进行必要的调整。
4）大修验收后要填写“机械设备验收记录”和“机械设备试运转记录”。
D、大修后设备要达到要求（指设备在7天内保证期内使用应达到的要求）。
1）发动机走热后应运转正常，无敲缸及其它不正常响声，不发生拉缸烧瓦等现象，机油压力水温等符合规定，排气烟色正常，出力正常。
2）离合器接合平稳，不偏摆。
3）各齿轮箱包括变速器、分动器、减速器、差速器以及各种传动轴等，运转时无异响，各部轴承无过热现象，各种油封不漏油，变速箱无自动跳档，掉档现象，换档无困难。
4）行走机构行驶平稳，不偏摆。
5）制动系统磨损正常，不过热，性能稳定可靠。
6）操作机构与安全装置操作灵活，安全可靠。
7）工作装置无严重磨损和不正常响声。
8）机架无变形、破裂。
9）电动机及电器设备的空载电流和温升要符合要求。
10）各种仪表指示正常、灵敏可靠。
E、保证责任（七天保证期）
1）在保证期内，如因修理过失而造成严重的设备故障或损坏，由物资设备部维修车间无偿返修。
2）其它要求参照大修要求。
2、中修：
1）中修的技术条件：符合机械设备大修的技术条件之一，即为中修。
2）其它要求参照大修要求。
3、小修：是维护性修理，主要消除机械设备在使用中发生的临时性故障和局部损伤，维护设备正常运转。
4、保养：
1）一级保养：指经常性设备需要润滑保养的部位加注润滑油（如钙基润滑脂、齿轮油、机油等）润滑单位、润滑点数、润滑周期、润滑油种类、注油方法按设备说明书实施。
2）二级保养：调整、坚固、防腐败机械设备，由设备员及机修班负责（简单的由跟机操作工负责）。
3）三级保养：把总成拆开清洗，消除故障，由设备员机修班负责。
第3篇：机械设备维护保养制度和保养的原则和要求1、1为保证机械设备经常处于良好的技术状态，随时可以投入运行，减少故障停机日，提高机械完好率、利用率，减少机械磨损，延长机械使用寿命，降低机械运行和维修成本确保安全
生产，必须强化对机械设备的维护保养工作；
1、2机械保养必须贯彻“养修并重，预防为主”的原则，做到定期保养、强制进行，正确处理使用、保养和修理的关系，不允许只用不养，只修不养；
1、3各班组必须按机械保养规程、保养类别做好各类机械的保养工作，不得无故拖延，特殊情况需经分管专工批准后方可延期保养，但一般不得超过规定保养间隔期的一半；
1、4保养机械要保证质量，按规定项目和要求逐项进行，不得漏保或不保。保养项目、保养质量和保养中发现的问题应作好记录，报本部门专工；
1、5保养人员和保养部门应做到“三检一交（自检、互检、专职检查和一次交接合格）”，不断总结保养经验，提高保养质量；
1、6资产管理部定期监督、检查各单位机械保养情况，定期或不定期抽查保养质量，并进行奖优罚劣。
2保养作业的实施和监督
2、1机械保养坚持推广以“清洁、润滑、调整、紧固、防腐”为主要内容的“十字”作业法，实行例行保养和定期保养制，严格按使用说明书规定的周期及检查保养项目进行。
2、2例行保养是在机械运行的前后及过程中进行的清洁和检查，主要检查要害、易损零部件（如机械安全装置）的情况，冷却液、润滑剂、燃油量、仪表指示等。例行保养由操作人员自行完成，并认真填写《机械例行保养记录》。
2、3一级保养：普遍进行清洁、紧固和润滑作业，并部分地进行调整作业，维护机械完好技术状况。使用单位资产管理人员根据保养计划开具《机械设备保养、润滑通知单》下达到操作班组，由操作者本人完成，操作班班长检查监督。
2、4二级保养：包括一级保养的所有内容，以检查、调整为中心，保持机械各总成、机构、零件具有良好的工作性能。由使用单位资产管理人员开具《机械设备保养、润滑通知单》下达到操作班组，主要由操作者本人完成，操作者本人完成有困难时，可委托修理部门进行，使用单位资产管理员、操作班班长检查监督。
2、5其他保养
2、5、1换季保养：主要内容是更换适用季节的润滑油、燃油，采取防冻措施，增加防冻设施等。由使用部门组织安排，操作班长检查、监督。
2、5、2走合期保养：新机及大修竣工机械走合期结束后必须进行走合期保养，主要内容是清洗、紧固、调整及更换润滑油，由使用部门完成，资产管理员检查，资产管理部监督。
2、5、3转移保养：机械转移工地前，应进行转移保养，作业内容可根据机械的技术状况进行保养，必要时可进行防腐。转移保养由机械移出单位组织安排实施，项目部、资产管理员检查，资产管理部监督。
2、5、4停放保养：停用及封存机械应进行保养，主要是清洁、防腐、防潮等。库存机械由资产管理部委托保养（），其余机械由使用部门保养。
2、6保养计划完成后要经过认真检查和验收，并编写有关资料，做到记录齐全、真实。
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第4篇：给排水设备维修保养制度第一条运行检查制度：
1、值班人员每天二次按照巡回路线检查所属的设备一次，并按巡检表做好记录，检查内容包括：
（1）上下水池水位是否正常，各水池自动注水装置是否正常；
（2）各阀门开关位置是否正常，各消防阀门是否处于正常位置；
（3）各阀门管道有无漏水现象，压力表读数是否正常。
2、值班人员每班于水泵运行时实地检查，了解其工作状况：
（1）压力表读数是否正常；
（2）轴承温度是否正常；
（3）电机接线盒有无发热现象；
（4）水泵机组有无振动及异常响声；
（5）联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象。
第二条月度保养：
1、备用系统应急试验：
（1）水泵房备用供水泵及各消防水泵试运转；
（2）地下室各潜水排污泵试运转；
（3）排放死水管的水。
2、全面检查供排水及消防水管道各主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的阀门。
3、清洁泵房，清除水泵及电机表面灰尘。
第三条季度保养：
1、各主要阀门丝杆清理加油。
2、清除地下污水、井内杂物，使排水泵工作畅通。
3、各水泵电机接线端子坚固、检测电机。
4、测试各水泵控制箱工作状态，更换坏指示灯及不正常配件。
第四条年度保养：
1、各生活及消防水泵：
（1）检查密封环磨损情况，测量记录运动间隙，必要时更换或修理；
（2）更换密封填料；
（3）检查所有轴承的腐蚀情况，更换轴承油；
（4）校对曲线，做好记录；
（5）检查联轴节铰与轴的磨损情况；
（6）检查泵叶泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座除锈油漆；
（7）检查压力表是否正常；
（8）对电机做年度检修保养；
（9）检查泵的工作性能。
2、排污潜水泵：
（1）拆泵盖测检端面间隙并做好记录，必要时修理；
（2）检查轴向密封装置的完好情况及密封性能；
（3）检查泵叶泵壳的腐蚀情况，泵壳除锈油漆；
（4）检查胶管的完好情况；
（5）对电机做年度检修保养；
（6）检查泵的工作性能。
3、管系：
（1）对整个管系做一次全面的检查，判断管系继续运行的可靠性；
（2）检查所有管道阀门的防锈保护是否完好，必要时做油漆大保养；
（3）更换已腐蚀及老化的密封件和不能继续使用的管道。
第5篇：物业区域给排水设备维护保养规程1、目的
及时处理给排水设备（设施）故障，保养好设备，确保设备性能始终处于良好的运行或备用状态。
2、适用范围
物业区域内的生活水泵，消防泵，喷淋泵，增压泵，排污泵，空调水泵，相关阀门、管道等给排水设备（设施）的维修保养。
3、职责
3、1工程管理员负责维修保养工作计划的制定，维修保养工作的指导、检查监督及外委修理的联络工作。
3、2管理处主任负责批准维修保养工作计划。
3、2水工负责给排水设备（设施）的维修保养。
4工作程序
4、1给排水设备维修保养工作程序
4、1、1维保组负责给排水设备（设施）的维修保养。
4、1、2工程管理员每年12月制订下年度的《设备年度维修维护计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。
4、1、3维保组按《设备年度维修维护计划》要求对设备进行维护保养，并将维修保养情况记录于《设施维护单》并汇总于《设施/设备维修保养记录》。
4、1、4给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处。
4、1、5凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班水工进行维修。
4、1、6工程管理员提供工作指导及检查监督。
4、1、7需停水进行维修保养时，做好事先通知解释工作。
4、2给排水设备（设施）故障一般处理工作程序
4、2、1供水泵出现故障时，当班水工应马上启用备用泵，然后立即通知管理处组织有关人员及时维修。
4、2、2排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除；如是水泵故障，则维修水泵。
4、2、3供水管网出现故障，发生泄漏影响正常供水，当班水工应立即关闭上端阀门，及时通知管理处组织有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。
4、2、4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即电话通知维修人员疏通。
4、3给排水设备（设施）检查保养表
序号检查保养项目保养内容（含使用材料）周期
01水泵机组及附件外观清洁擦洗、除污月
压力表指示显示不正常，检查更换不定期
电机主回路、控制回路测试、检查、紧固半年
水泵轴端密封如渗漏超标，更换机械密封不定期
电机轴承，水泵轴承加注2＃二硫化钼锂基脂半年
02管道外观如渗漏，补漏；如锈蚀，除锈、刷防锈漆和面漆不定期
阀门外观阀杆漏水，压紧螺栓；如锈蚀，除锈、刷防锈漆和面漆不定期
5工作内容
5、1生活水泵、空调冷却泵、空调冷冻水泵每半年进行一次全面保养。
5、2消防泵和喷淋泵、提升泵每三月进行一次试运行，运行时间1分钟，每年进行一次全面保养。
5、3排污泵每年进行一次全面保养。
5、4各水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。
5、5泵体的保养
5、5、1被检查泵体应无破损，铭牌齐全，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。
5、5、2检查、补充润滑油脂，若油质变色或有杂质，应予更换。
5、5、3检查水泵轴端密封情况，若有漏水超出10滴/分，应拆开检查机械密封，发现严重磨损或出现开裂情况应准备更换机械密封。
5、5、4联轴器的联接螺栓和橡胶垫圈若有损坏应予更换。
5、5、5紧固机座螺丝并做防锈处理。
5、5、6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。
5、6水泵电机的保养
5、6、1外观检查应整洁，铭牌齐全，接地线连接良好。
5、6、2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500Ⅴ兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0、5兆欧。
5、6、3电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，无老化现象。
5、7相关阀门、管道及附件的保养：
5、7、1各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。
5、7、2单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。
5、7、3压力表指示准确，表盘清晰。
5、7、4管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。
5、8控制柜的保养
5、8、1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。
5、8、2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。
5、8、3清洁控制柜内外灰尘。
5、8、4合上总电源，检查电源指示是否正常。
5、8、5保养完毕按规定要求起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。
5、8、6观察水泵运转是否平稳，无明显振动和异响，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。
第1篇：设备维修保养年终总结
2015年设备部的工作已经接近尾声，回顾即将过去的一年，设备部全面贯彻公司2015年TS16949的推广，“”提高管理、提高知识、提高专业能力”的方针，以制造部“提高生产、降低不良、节约成本”的年度目标为指导，认真落实工作部署中提出的设备管理的各项工作，努力实现“最大限度的满足生产需要，培养一只高效专业团队”的部门年度目标。纵观设备部2015年全年的工作，在各级领导的支持和其他部门的协作下是较好地完成了公司交给的任务。今年新设备的增加，部门工作的重新分配，11个专项工程中又有多项涉及到的面较大，实际工作中遇到了许多困难，也存在一些问题，但设备管理部门全体员工通过认真的总结，仔细的分析，从已经出现的问题中吸取教训，在困难中锻炼能力，在反思中进行自我提高，大事讲原则，小事讲风格，最终圆满完成了全年工作。2015年设备部KAIJO机台金线使用量降低了3%，，每年降低成本合计约为人民币200万元。降低设备故障率和提高设备的运转，目前焊线零库存
细则如下：
一、节约成本：
1、对已损坏价格昂贵的部品进行分解修理，使修理工作细致到元器件，缩小故障范围，使用最低的维修成本修复设备，避免直接更换新的部品
2、减少设备外修次数，加大内部修理力度
二、降低不良：
1、对生产中发生品质异常的管控，及时分析，找出解决方案，从而避免同样错误再次发生
2、对设备内部参数的认证
3、进行保养管控，组织对高故障设备大修，减少因设备故障而造成生产不良
三、提高生产：
1、及时巡线，发现问题及时处理
2、制定设备保养计划，并安排落实设备保养工作，通过变更保养频次保证设备使用性能，减少机台故障和停机时间，保证机台正常生产运行
四、员工流动：
本年度设备部焊线共7人，其中焊线白.夜班技术带班2人（XXX XXX），保养维修人员3人（XXX XXX XXXX），新提升人员2人（XX XXX），人员稳定，圆满完成公司给设备部2015的设定目标。
五、队伍建设
1、我们通过工作中遇到的实际情况，不断的对员工进行教育，并制定了相应的对策和处理办法，对新进员工进行系统的培训，专人授课，同时到工作岗位进行实际操作演练，让每位员工都认识到提高技术素质的重要性。同时加强员工的集体荣誉感培养，提高相互协作能力，使组织更加团结，更富有战斗力。
2、日常负责对焊线机台进行维护保养，定人定时对设备的使用状况进行确认，保证其它设备日常生产需要的正常运行；并负责对特殊产品（加工机械零部件，样品及尺寸的确认工作），在设备组织大修的时候也主动灵活的作为维修主力参加设备抢修。
六、工作中存在的不足
1、在处理不是自己分管的工作时，表现不够主动，究其原因是头脑中有怕越权、越位的思想，有时就表现出不主动提出自己的工作思路，致使工作节奏慢。
2、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路去处理问题，表现工作上的大胆创新不够。
3、班组的管理还不够细致、员工的安全和质量意识仍不够强，导致本年度的1起安全事故。虽然事后也对当事人进行了教育和处理，针对性的作出了相应的对策。但还应以预防为主，加大平时的教育力度，提高员工的安全意识，从根上减少安全事故隐患的发生。
4、设备常用部品备用库存量及在库量确认不够，应加强自身学习多与管理人员沟通交流，保障设备维修有备用部品更换，减少生产耽误的时间。
七、总结
以上的缺点我们将通过不断的学习，努力提高自身的工作能力、工作水平的基础上来克服缺点，完善自我，以饱满的热情和充实的干劲为公司事业的发展添砖加瓦，为公司固定资产的设备管理竭尽全力。展望2015年，工作重点主要放在保证2015年设备正常运转的好势头的同时，加强科室管理和建设上，使设备部的管理上台阶，工作上档次。
第2篇：设备维护维修工工作总结设备是一项能延长设备运作周期、能把常见的故障率减到最低的工程。，拥有一支“精修细检”的精神、中级工的维修的优秀队伍。
工班里面1个高级工和3名中级工，员工初级工，在早期工班刚成立的时候，我工班长花了2个月对工作的细节和要求性培训与实践，员工技能，例如：agm、tvm、bom的数据备份和恢复。地三、四号线全线开通的工作，做了一份为期月的三、四号线设备培训，员工的知识面，走到哪里，都能够很快当地环境。
在七、八月份的时候，各巡检及维修工班长分批到本工班跟岗实习。在工作当中，对本工班工作、管理需要改进的宝贵意见。每当一建议，我都笔录收集，这是与巡检之间最佳的沟通桥梁。
每月都举行2次的工班例会，在例会前，我都会对近两周工作做一份工班的会议摘要和的注意，而且在搜狐网站创建的工班管理博客，内容涉及到工班会议摘要和工班管理论，可与人分享工班管理经验，技术和管理，力求把人性化式管理融入工班管理当中。
6s工作和，我空余学习6s的文章，6s认知程度及化应用。现在，工班了6s内容，例如：工器具的标准化、化摆放，工班电脑文件的规范，工班文件夹、工器具、消耗品、备件、衣帽柜等标识。
值得一提的是，邓翊庭的珠江新城afc巡检工班，我每一次去，都不少的6s工作的灵感！是工班电脑的电子文件的性摆放，除了对文档文件归类外，还列出几张工班电脑文件存放的图片，能清晰该台电脑的电子文档摆放，花盲目地寻找需录入报表数据。
因工班人数，上每月都举行一次工班活动，各同事间友谊，各员工在工作上的。每次活动都能。
希望在10年，对09工作所汇报的事件，发扬改进工班管理，能使工班各员工能得感觉到个健康兼温暖的大家庭。
第3篇：设备维护工作总结延续2015，还在工作着，但也有新的变化。不过，总算又过了365天，安全顺利。
分管锅炉、中央空调、净化站、水源泵站日常管理工作。组织分管工作内设备维护、备件及材料计划的编制和审核工作。同时，分管库存物资管理、工程材料计划采购管理等工作。
（1） 锅炉（暖气系统）管理：冬季供暖2月底结束，四名操作工全部取得操作合格证（市局发），锅炉及暖通管道取得市局发的使用证。3月开始按厂家提供的保养说明进行正常保养维护。各项规程制度完善。全年锅炉运行三个月（2015年11月24日至2015年2月22日），计902小时，耗煤210吨。
（2） 中央空调（制冷系统）管理：夏季制冷空调自6月底开始调试并送冷气，两名操作工看护，另四名技术人员协助厂家对操作工进行了操作培训；同时对设备及管线缺陷进行了维护整改完善，进入正常工作状态。制冷系统运行两个月（2015年6月24日开启至2015年8月25日），耗电122600kwh
（3） 净化站管理：净化站水处理系统是生活供给的重要工序，运行基本正常。咨询并提出净化工艺改进方案，供决策时参考。
（4） 水源泵站管理：本站是公司生产、生活水供应的源泉，重点抓好日常维护与维修工作，运行基本正常。实行“避峰用电”管理制度。水源泵90%以上时间保障在“谷”运行，全年耗电量183952kwh,与白班制相比节约电费约57000元。
（5） 库存物资管理：公司物资库存管理从年初投入使用，配备了一名专职管理人员和一名操作工。基本建立了物流管理程序，物资收发存各类报表制度，建立各类台帐，制定了材料采购、入库、领用审批制度，基本进入正常化状态。年度物资（从三月份起）期初库存83万元，总入库456万元，领用总计420万元（生产211万元，其它209万元），期末库存119万元。
（6） 工程材料管理：工程甲供材是公司较大的资金流和物流的运行环节。配备了一名专职管理人员从事计划的落实与采购工作。在公司现有的制度之下工作。基本保障了工程材料有序供给。其中：
钢材：采购量7725.779吨，资金量3378万元（截止11月）；
水泥：采购量10574.91吨，资金量360万元（截止11月）。
（7） 设备维护与备件计划管理：对所辖运行设备定期进行维护保养，零备件计划准备充分，维修及时进行。
（8） 几项具体工作：
（a）组织执行化验室/试验室设备材料计划，负责采购有关设备、仪器、货梯及风机安装，保证了临时化验室按期搬入新化验楼。共采购化验室柜橱、风机等113220元，制样设备等150239元，货梯41500元，合计304959元。部分仪器设备在需要时临时采购。
（b）在国家节能减排宏观调控的形势下，克服了水泥供应紧张的局面，基本保证了建设用水泥尤其是井建用水泥的供应。
（c）在钢材采购方面，根据公司资金流状况及时调整供货厂家，综合考虑需求品种、价格、运输成本等情况，部分品种直接从厂家采购，以满足工程需要，减少资金占用。
（9） 管理制度化规范化：强化制度的建立与健全；明确岗位职责；强化工艺纪律、工作纪律的意识；
（10） 设备维护保养定修制：增强维修的计划性；有合理的备件库存。
（11） 安全管理工作：对有建制的班组开展好班组安全活动；对无建制的作业人员指定相关技术人员开展安全活动。
（12） 计划的合理性安排：工程计划落实到位；生产用备件材料计划准确；采购及时；库存合理。
（13） 空调系统逐步推进自动化、无人值守化管理，减少人力消耗；
（14） 水源泵站管理，尽力研究节能运行，同时，考虑大选厂生产需要，站外需建独立的值班室或员工休息室；
（15） 规范物流管理程序，建立合理、先进的管理平台，提升物资有序管理水平，建立合理的库存量，节约生产成本；
（16） 净化站工艺需进一步改进，保障生活水的质量，尽力提高员工的生活质量。
（17） 合理安排有关岗位的人数，提高员工素质，建立高效的运行机制，合理节约人力资源。
（18） 强化自身素质的提高，继续学习不松懈。
在一个陌生的岗位上通过技术业务知识的不断学习，基本掌握了所管理范畴的基本规律，安排工作有了一定的基础。
同时，也在通过学习科学发展观理论，尽力提高自身的政治素养，把认清形势，把握方向和对党的信仰等方面落实在为公司的发展建设具体工作实践中，争做一名合格的技术人员和一名尽心负责的基层管理者。
时刻铭记：廉洁工作，对企业负责，对自己负责！
以上述职汇报，请各级领导审查。不妥之处，盼指正。
谢谢！
第4篇：设备维修工作总结为加强电化教学管理，提高电教设备应用水平，根据工作安排，电教信息中心于9月中下旬，开展了中小学信息技术教学听课、调研和电教设备普查维修、专室培训工作。这次活动，共调研学校40余所，听电教课24节，发放调查问
卷45余份，维修电教设备150余台（套）。现将有关情况总结如下：
一、领导重视，制度健全。
多数学区、国办学校能够认识电教工作的重要性，学校结合教学实际制定了电教工作计划、校级信息技术培训方案、各专室管理制度等。在这次活动中，大部分校长都能积极准备，并随同调研或听课，对存在的问题进行现场办公，落实到人，绑定责任，收到了较好的效果。
随同调研电教设备的校长有：南东坊学区李学、香菜营学区张顺平、香菜营中学庞雪平、称勾学区冯艳军、倪辛庄中学韩玉彬、柏合学区李时涛、柳园中学陈庆荣、杜村学区左进、称勾中学申五瑞、第二小学郭爱云等；随同听课的副校长有：王双印、张海忠、张金锋、李耀彬、何景彦、王利光、梁书丽、刘江等。
计划一：物业公司年度工作计划
20xx年，物业公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成了全年工作任务。20xx年，是集团倡导的优质服务年，是集团发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。今年我公司工作重点主要有以下几个方面:
1.认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量
这对于物业公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
2.整顿干部队伍
物业公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
3.合理规划部门
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
4.积极推动“拨改付”
“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
5.进行定编、定岗、减员增效
考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”
这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有:
(1)开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。
(3)花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
计划二：物业公司年度工作计划
不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划
z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期（独立运营，自负盈亏），z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%.
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、z物业公司的各项规章制度
2、z物业公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、做好接管验收工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
八、开展多种经营与措施
管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建"社区经济圈"，力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
计划三：物业公司年度工作计划
为了xxx物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业最大的功能，使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划。
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司2.xxx管理中心）一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）
今年完成物业管理费..万元，代租、代办费..万元（..×20%），一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为..万元，其它收入..万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内（不包括..元以上的修理费用），其中：
1.人员工资包括三金总额为：..万元（按现48人计算）
2.自担水电费：..万元。
3.税金：..万元。
4.其它..万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）
1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。
2.大楼内部的维修、粉刷。
3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
4.消防报警系统的维护、清洗、调试。
5.管路系统的更换。
计划四：物业公司年度工作计划
20xx年是公司发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“优质服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现各项工作全面健康有序地发展，为全面完成公司发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。
今年我公司工作重点主要有以下几个方面：
一、完善企业机制，强化基础管理
综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。
计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。
行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。
市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。
人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。
二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展
物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。
实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。
承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。
锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前公司（含外聘）员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，
扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客（业主）。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。
三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望
目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。
今后的展望：
首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得一级物业资质；
其次，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性；
第三，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。
第四，争取树立品牌服务，利用“豫园商城”这个品牌在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映，创造机会学习先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造物业管理品牌。
第五、在条件成熟的情况下，规模化经营是物业管理企业的根本出路。优质楼盘管理是企业效益之本，企业将做好战略性调整，把主要精力和主要改革措施集中到调整组合。公司将积极探索有效形式，实施优势互补和资源优化配置，统筹人力、物力，根据市场需求运用集约化经营手段，创新和改善物业管理，从而实现规模经营。
xx年的工作是具有成就的一年，也是我们倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年。我们的工作得到了广大业主、上级公司及各级员工的鼎立支持和配合，使得我们在稳定、健康、向上的发展氛围中顺利完成了全年的各项工作任务。我们有足够的理由深信，在全体员工的共同努力下，20xx年的工作将做的更加出色，物业公司将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章！
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