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曲阜师范大学课程论文
姓名： 朱海涛 学号：2013410377 年级： 2013级 专业：土地资源管理 指导老师：纪贵红
南京市住宅价格现状及原因分析
土地资源管理 2013410377 朱海涛
指导老师：纪贵红 依托课程：房地产开发与经营
摘要：随着房地产市场的持续升温，房地产行业的风险问题日益突出。用科学的方法来反映房地产价格的变化，给市场主体正确的引导信息已变得十分的迫切。进行房地产市场价格以及原因的研究，可以有效防止南京市房地产市场经济大起大落，促进房地产开发企业根据市场需求而做到理性开发，可以帮助广大购房者更加理性地购房，可以帮助当地政府宏观调控房地产市场，保证房地产更加科学地开发。本文在分析了住宅楼市场价格现状基础上，研究了住宅楼价格形成的原因。利用区域时间和区域位置对比的方式，在时间和空间上对南京市住宅楼价格进行全面分析。
关键词：住宅价格，现状，原因分析
引言
随着我国经济的迅速发展和国民需求的不断提高，房地产市场成为我国GDP增长的重要组成部分。但是由于房地产市场发展过快，以及一些炒房团的恶意推动，导致我了国房地产市场出现泡沫，住宅楼作为房地产最大的组成部分增长最为迅速，泡沫也极为严重。国家为了使房地产市场可持续发展，维护经济市场稳定，对房地产市场采取了一系列的降温措施，但是为了防止房地产市场泡沫的破裂，又一次次地注入强心剂。然而各地房价却呈现一种不降反升的局面。在这样的背景下，本文选取南京市为研究区域，对住宅价格现状及原因进行分析。 1南京市房地产市场概况
南京市是我国东部沿海长江三角洲地区最重要的核心城市之一。作为江苏省省会，南京历史悠久、文化积淀深厚，自古以来就是是很多富商的理想住宅地。南京全市下辖11个区，总面积6597平方公里，2015年建成区面积923.8平方公里，常住人口823.6万，城镇人口670.4万人，城镇化率81.4%，是长三角地区及华东地区唯一的特大城市。2016年南京土地成交量再创新高，二级市场持续15个月价量齐升，同时一级土地市场也随之大涨。
2南京市住宅价格现状
2.1总体价格持续上涨
根据数据显示，南京2016年上半年新房成交73989套，创近十年同期最高。二手房80650套，创近十年同期最高。上半年成交均价为19118元/㎡，同比上涨29%，五月库存24386套，创历史新低。
图1 2009-2016上半年南京市土地供销量价
数据来源：南京市国土资源局
从上图南京市新房价格年度供销量价上看，南京市住宅楼供销量2009年至2011年平稳增长，成交均价从7414元/㎡增长至11484元/㎡，2012年有小幅回落，2012年至2016年上半年加速上涨，且成交价格也随供销量增长而快速上涨，从11036元/㎡增长至19118元/㎡。至今南京市住宅楼价格平均成交价格已达20000元/㎡，价格是2012年的1.8倍且当前南京市住宅楼价格还在增长。南京周围城市如镇江，常州等住宅均价在7500元/㎡-8000元/㎡，可见南京房价较周围城市而言还是偏高的。
2.2 空间分布与经济发展联系密切
根据南京市统计局发布的2016年各地住宅楼成交均价（如下表）鼓楼区和建邺区领跑全市住宅楼价格，均超过了20000元/㎡。其次是玄武区、白下区、秦淮区、下关区和雨花台区，均价在15000元/㎡到20000元/㎡。而六合区和浦口区住宅均价垫底，但是也都在7000元/㎡以上。从以上数据来看，交通便利，各大金融贸易公司和商场聚集，经济较为发达的鼓楼区和建邺区价格最高，而以工业为主的六合区则住宅价格偏低。由此可见区域经济对住宅价格有明显的推动作用，经济越是繁荣，聚集人口越多交通越便利则住宅价格越高。
表1 2016年上半年南京分区域住宅均价
数据来源：:南京市统计局
2.3新房、二手房同涨
图2 2016上半年新房、二手房成交走势
数据来源：南京市统计局
根据数据显示，截至6月30日，南京上半年新房上市量4.9万套，成交总量却高达7.5万套，同比去年翻了一倍。创造历史同期最高纪录的同时，南京库存量也随即跌入2.3万套的历史最低，按照目前的销售速度将撑不过两个月。相对于新房而言，二手房销量也同样火爆，毫不逊色。今年上半年，南京二手房成
交总量达8.3万套，比去年同期的3.7万套涨幅高达124.32%，相当于卖掉了去年一年的房子。8月11日，南京限贷政策终于出台，二套房首付提高至50%，网上土拍到最高限价90%需现房销售。从二者的价格上看，二手房的价格增长的速度要明显高于新房，且二手房的成交价格比新房更高。
此外，不同面积大小的房屋增长速度也不尽相同。根据统计局发布的数据，南京市今年1-7月，住宅完成投资800.44亿元，其中，90平米以下完成投资396.48亿元，同比增长39%；140平米以上完成投资143.97亿元，同比下降2.9%。 3原因分析
3.1成本方面
3.2需求方面
需求，是支付愿望和支付能力的希望或需要，代表了市场的买房。供给，是出售方愿意在某特定时间以特定价格出售的总体数量，代表了卖方市场。在市场经济的条件下，供给关系是决定价格的重要力量。
经济数据上看，居民购房需求旺盛。 2016年9月14日，中共中央公布的金融统计数据显示，8月新增贷款9487亿（人民币，下同），环比增长105%。但新增贷款主要靠按揭贷款和票据融资驱动，其中新增居民中长期贷款5286亿，新增规模创历史第二。居民中长期贷款一般对应于居民购房需求，被视为房贷标
南京市房产部门的一项调查表明，今年该市商品房需求将依然保持旺盛态势，其中将以自住性需求为主。今年潜在需求中自住性需求将占到90％以上，其中主动改善型需求会占到60％，2004年持币待购的消费者中，44.5％也选择在2005年完成置业计划。
据南京市房产局产权市场处市场发展研究中心副主任李智介绍，今年依然是南京城市化进程快速发展的一年，2％左右的城市化率会带来150万平方米左右商品房需求量。同时，今年的拆迁规模大致与去年持平，也会带来较大量的需求，因拆迁造成的被动型需求估计会超过100万平方米。另外，2005年投资性需求预计会略低于2004年，但也会保持总需求10％的比例，需求量接近100万平方米。目前南京人均住房面积仅为24.5平方米，距小康水平人均住房面积30平方米仍有较大差距，这也为房地产市场发展提供了坚实的需求支撑。
如何满足庞大的潜在购房需求，抑制房价上涨？据了解，今年南京楼市将继续保持供大于求的总体趋势。全市预计可售商品房面积为1500万平方米左右，房源充足，消费者将有更大选择余地。其中，河西、江宁和江北仍将是主要的供应板块，今年将提供占全市一半左右的新上市商品房。具体来说，相比2004年，今年城中商品房上市量会减少，河西、城南、城东大致持平，而城北和仙林的上市量会有所增加。
与此同时，中低价房和经济适用房建设力度将进一步加大。2004年南京共竣工经济适用房150万平方米，中低价商品房90万平方米，建设和购买廉租房源1000套，有效保障了拆迁工作的推进，大大改善了中低收入家庭的居住条件，也达到了平抑房价的客观效果。今年南京市将继续推进“三房工程”建设，计划建设经济适用房和中低价房160万平方米，这将成为抑制房价上涨的重要因素。【为什么南京房价长的这么凶】
地铁开通配套完善，居住郊区化的显现，也将平抑房价。南京市政府重点开发建设“一城三区”，疏散主城区人口，目前已取得初步成效。截至去年12月底，“一城三区”商品房上市量占全市供应量的67，销售量也占到52％。今年“一城三区”的上市和销售量将继续增大。在今年地铁正式开通之后，居住郊区化趋势日益显现。由于江宁和江北的房价明显低于主城区，交易量的增大将拉低全市住宅均价。
另外一个抑制房价上涨的因素是，宏观调控政策的综合作用。去年从国家到地方政府均出台了一系列调控和规范房地产市场的政策措施，以实现房地产供给总量基本平衡、房地产结构基本优化、房地产价格基本稳定。据判断，今年国家可能继续实施从紧的宏观经济政策，如果出台继续加息的政策，将从需求方面抑制房价的上涨。
南京房价浅析
近几年来，随着经济的高速发展，人民生活水平不断提高，物价开始不断上涨，人民收入也在不断上涨，但与此同时全国各地的房价随之也开始不断上涨。自1999年房价节节攀升，房价不合理上涨问题已成为社会的一个焦点和热点问题。“房地产泡沫”等词不断出现在杂志报纸上，房价问题引起大众的普遍关注。房价上涨趋势和幅度已经大大超过个人收入的增长幅度，社会出现了买房难，许多公民买不起房。南京，一个作为政治经济文化发展相当繁荣的大城市，在全国房价蜂拥上涨的同时当地的房价也在不断疯长,许多南京市民开始抱怨房价上涨过快，无法承担如此之高房价，买房困难。
一．南京房价现状
南京房价之贵在全国是出了名的。最近，国家发展和改革委、国家统计局公布的全国35个大中城市房地产市场调查显示，去年一季度，共有9个城市房价涨幅超过10个百分点。南京紧随上海、沈阳、青岛、重庆和天津之后，排名第六，涨幅为12.1%。
在今年3月8日至3月11日金陵晚报独家发布《全国五大城市房价走势报告》中 ，全国五大城市，南京房价排名已近跃居全国第四，仅次于北京，上海，杭州。
调查显示：（1）南京典型区域房价：城中3万-3.5万元/平方米；河西1.8万
-2.5万元/平米；城东、仙林1万-2.3万元/平方米；江宁
8500-13000元/平方米；江北6500-10000元/平方米。
（2）2009南京城市居民人均可支配收入：25504元
（3）房价收入比：买套90平米、以中间区域江宁板块3月的平均
报价10633元/平方米计算，一个南京人不吃不喝要37.5年。
（4）1-3月走势：成交同比下降45%，而价格除江北之外，七大片
区都在上涨，并存在捂盘等涨现象。
（5）商贷政策：首套房首付3成成大趋势，7折优惠利率基本消失，
普遍8.5折。二套房首付4成。
（6）公积金政策：2月公积金贷款额度下调为20万元，二套房暂
停公积金贷款。
虽然北京、上海房价比南京高，但是城市的购房政策相比南京要好些，比如公积金可贷额度都比南京高很多，即使是房价比南京低的广州，个人公积金贷款额度也有50万。南京的地铁等交通利好被提前透支太多，北京、上海、广州等地的地铁已经形成网络，地铁盘遍地开花之后，区域间房价梯度比较合理。
二、南京房价上涨原因
（一）城市自身原因
2005年的时候南京举行了全国第十届城市运动会，省里面提出要做优做美,作大做强南京，旧城要改造，城市要升级，需要大量的资金。钱从哪边来，很多人都说是刮其他城市的油水，那就错了。资金当然要自己解决。怎么办，只有拍卖土地。也就是先给居民一比安置费，然后拍卖，然后开发商盖商品房，然后居民再买房。土地价格就是这样给抬起来的。其实讲白了，这是一举多得的事。刺激需求，带动消费，改善城市面貌，改变以往的消费观念。让大家都不要存钱了，而是去买房子。支撑这个循环的首要条件是经济运行良好。南京在经济总量上不如其一些城市，可南京的概念在市区，南京市区的经济质量绝对不差。
尽管南京的房价现在已经跃居全国第四，主城区新街口地段已近开价到了平均每平方米35000，最便宜的浦口一带也顺风飙到了近平均每平方米10000元的价格，大家都在抱怨买房难，都在骂政府、开发商，可是房子照样卖的很好，这就能说明问题。现在一个80后的两口之家，买套房子，首付交掉8-10万，这不是困难的事情，然后每个月交1000-2000块这也不是困难的事情。当然了，前提条件是他们别买太靠近城区的房子，比如像新街口那就不行的了。加上南京地处交通要道，人员流动频繁，商业机会也多。很多家庭以前都是分配的住房，都想 改善居住条件，于是把老房子卖了，再买新房子无形中，二手房也上涨，每年都大规模的拆迁，收入低的于是就只好买郊区的房子。无形中，城市居民疏散到了郊区，当郊区居民人数不断上升的时候，政府就会开足马力为市民办好事，修路改道，加大郊区公共设施各方面的建设，这样又开始促进了郊区的房价开始上涨。
就那江北的浦口这一带来说事吧，相关调查显示：2009年底南京房价较年初1月份上涨了36%，其中浦口区房价上涨81%，涨幅位列各区首位；地铁动工后，江北的房价又已再次上涨，目前公司楼盘在09年初的均价3500-4000元/平，09年底为6300-6500元/平，现在的均价已经达到7000-7500元/平。2010年1月初地铁三号线、一号线西延线两条过江线试验段正式开建。据悉，地铁三号线将成为南京市继一号线后又一条南北向客流骨干线路，贯穿大江南北，连接主城、江北副城。根据计划，两条地铁线将于2015年上半年建成通车，将成为生活在江北的市民进出主城区的首选。最近又因为2014年南京将要举办第二届世界青年奥运会，市政府有意准备将地铁三号线提前竣工，将于青奥会之前运行通车。地铁过江将使得居住在江北的市民更容易更方便地进出主城，这样的有利交通条件怎能不是使得江北这一带尤其是靠近地铁站的一些楼盘的房价上涨呢？其实讲到底，这一切都归根于城市经济运行的质量，大家有收入，才会有消费。 如果房子供应很充分，价格很坚挺，但是没有需求，房价是不可能硬挺下去的。恰恰相反的是，还是一大批的人群需要买房的。
（二）政府方面原因
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。
不容置疑，国家对土地的控制会越来越严格，但政府看似合理的制度、良好的用意，客观上却推高了房价，这的确令人始料未及 。国家改土地审批制为拍卖制的决定，虽然遏制和缓解了土地资源浪费和土地价格上涨的土地圈占倒卖行为，但也造成了土地出让量大幅减少。再加上政府作为土地拍卖主体，作用和约束机制很不规范，结果导致了土地价格的过快增长，进而拉动了房价涨幅的迅速提升。数字显示，今年第二季度，全国土地交易价格增长11.5%，比今年第一季度和去年同期增速分别高4.0个和4.4个百分点，也高出全国房屋价格增幅1.1个百分点。
目前的房价成本中政府的土地收入增长特别明显，但是我们显然不能说是政府主动推动了房价的上升，可能只能说是政府的失策。政府在这几轮房价的上涨中，只是没有努力去遏制而已。 由于公开的竞拍，土地价格必然飙升；接下来，开发商的成本上升，为了为此高利润，不得不提高售价，这是房价上升的供应成本上的原因。
（三）房地产开发商方面
1、代言人越请越大牌
从陈道明代言地景家园，到关之琳露脸威利斯水城，再到范冰冰为天润城造势，似乎南京的楼盘已近迎来“明星时代”。注重到请来影视明星做形象大使的楼盘， 有些高档产品，有些虽然普通，但规模甚大。由于明星的加盟，这些楼盘的知名度迅速扩大。当然，明星的出场费用是不能少的，少则几十万元，多则上百万元，至于具体数字是多少，开发商们皆讳莫如深。据可靠消息称，开发开发威利斯水城的南京苏宁房地产公司还赠送了一套豪华别墅给关之琳。
有关专家认为，“明星”楼盘与成功的品牌尽管有一定联系，但并不完全是一回事。“明星”楼盘往往带有一定的偶然性。如有的楼盘，即便品质较一般，但由于市场需求空缺较大，从而因“饥不择食”而畅销；有的则凭借超强
度广告投入造成“明星印象”等等。其实开发商应该看到，“明星”楼盘的核心竞争力、品牌的知名度及美誉度，都难以与成功的品牌和优良的品质相比，后者的影响力甚至能引导住宅消费潮流。
2.售楼处越建越豪华
近几年，南京的房价越来越贵了，商品房的定位也普遍变得“高雅”起来。这种“以此类推”的理论催生了越来越多的豪华售楼处。位于王府大街的金陵王府项目，施工现场刚刚开始建设，开发商就将修建一新的销售中心投入使用。在长江路四周，一家开发公司在拆迁还没有结束之际，就早早地把气派的售楼处建好了。这些售楼处从里到外装修的甚是豪华，完全看不出一点临时建筑的痕迹。其实，明眼人一看就知道，开发商花几百万元建造气势不凡的售楼处，无非是想先入为主，在第一时间吸引购房者的眼球。南京有媒体报道，新近建成的一家楼盘的售楼处是巨大的穹顶结构，广场上有巨大水面、喷泉，俨然是国家大剧院设计方案的翻版；而另一家楼盘的售楼处投资成本达1500万元，创下了京城售楼处投资之最。
据业内人士透露，售楼处的结局不外乎两种：一种是待其完成售楼使命后，作为所在住宅小区的会所等场地使用；更多的是楼盘销售完毕后予以拆除。但无论哪种结局，最终买单的当然都是购房者。
３开发商的自我炒作
开发商为了获取暴利经常性的采用欺诈手法进行销售。为了哄抬价格，他们可以雇佣人员假装购房人员进行排队，以造成热销的假象。
开发商们也经常的采用隐匿的手法进行销售，没有一套卖出时也假装很多已被认购，拿少量的房屋出来让顾客挑选。某新闻曾经报道过南京河西某地盘刚刚开盘没几分钟，站在门口排队看房的市民刚进去没多久，就对外宣称预售的２００套房子现在就只剩几十套了。多假呀，难道短短的几分钟，当还没多少人来的急了解房子质量，方位，采光度等方面的情况时就售出那么多？说白了就是开发商自己在捂房。开发商通过此举，把一部分好房源捂起来，人为制造房源紧张的局面。目的就是为了刺激顾客的购买欲望，让顾客做出错误选择，进而顺理成章的提升自身的房价，捂盘等涨。
三、抑制房价的措施
1政府方面：
政府应该加大保障性住房建设力度，加快棚户区的改造。鼓励居民购买自住房和改善性用房。但与此同时，要采取措施抑制投机。中国的国情决定了特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。要运用好税收、差别利率以及土地【为什么南京房价长的这么凶】
政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为。
政府可以召开各房地产公司老总讨论措施，规定不允许涨价。房地产公司可能会拿很多的借口来搪塞。但只要政府表态，房产公司不按规定执行，即刻可以先开刀。税务、工商一并查，有哪一家房地产公司不漏税？而且国土局也可以有限制措施，对于那些不执行行政指令的公司可暂缓发出房地产证，延缓对他们的房地产权登记。枪打出头鸟，只要敢冒头的就严肃处理。
政府可以引导有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房，对于中小套型住房，在财税、土地、信贷政策上予以优惠，使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合。此外还可以建立房地产社会监督委员会，加大对房地产市场的监管力度。包括对市场、土地以及其中存在的腐败和恶意哄抬房价等行为进行严格监督和管理。
2国外借鉴
法国房价近10年来平均攀升了115%,住房难问题开始出现。法国政府部长会议讨论了解决住房问题的政府计划, 该措施于2008年12月实施,首先受益的是住房最为困难的群体:无家可归者、面临被驱逐威胁的人员、住房无卫生间的家庭以及未成年人多的家庭。该计划将在2012年之后扩大受益范围,覆盖那些已提交廉价住房申请而迟迟未得到政府批复的家庭,估计此类人员总数在300万左右。法国政府此前也制定了一系列解决住房难的措施, 首先,普惠住房补贴全民受惠。 其次,通过廉租房保护弱势群体 。廉租房制度对法国社会贡献巨大。该制度不仅起到了稳定社会的作用,使得多数人因安居而乐业进而降低对社会的不满程度,而且还能有效抑制房地产价格的上涨。
法国政府在这方面做了表率,它的成功经验告诉了我们,要想解决房屋居住问题和抑制房价,政府要做领头作用,如果政府不带头万事都解决不了.所以我们的政府可以借鉴法国关于解决房屋居住问题和抑制房价的方法,结合自身的国情,政府自身财政条件,市民愿望,来制定相关法律法规完善住房保障制度。增加经济适用房、廉租房的供给，扩大保障性住房覆盖人群的范围，同时大力发展公共租赁住房制度，对不符合廉租房和经济适用住房条件，又无力购买商品房的家庭，提供公共租赁房。
四．评价
住房，可以说是人们家庭生活的“第一需要”，古代诗人杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中就说：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安
淺談南京房價
房价让我们拥有大心脏
新浪北京网友“洄游时光的鱼”表示：“现在一套价值300万元的住房，如果用贷款，实际成本恐怕400万元都打不住。房子的使用权最多只有70年，真没法想象买这样的房子自住，以后日子还怎么过，还怎么生孩子？”
看着诸多媒体对房价的讨伐，一些网友则用调侃的口吻，大谈房价飞涨带来的种种好处。“这年头什么都涨价！最开始人们还比较恐慌，大桶大桶地囤积花生油，大捆大捆地买大葱，有时候恨不得自建一个油库。可是现在你会发现，这种情况越来越少了，这都要感谢伟大的房价。”
搜房网网友“杜拉拉昕昕”在帖子中写道，高房价锻炼了所有人的心脏，使大家变得无比坚忍强大。“见识过飞涨的房价，还有什么能够真正触痛我们的大心脏呢？”网友调侃：炒房不过关，不给学位证刚刚过去的儿童节，不少父母都给自家宝贝准备了丰厚礼物，一位网友则给儿子的礼物只是一句话：炒房，要从娃娃抓起。网友“xy521xy”在天涯财经社区发了一则名为“炒房，要从娃娃抓起———写在2010的六一”的帖子，语重心长地表示，自己和丈夫没本事、更没胆量买下几套房子做投资，因为有现在的住房，才避免了住到马路桥洞下的悲剧。以上都是網友對於高房價發表的感慨，雖然帶有很大的調侃成份但也表達他們對於高房價的無奈和沮喪。
亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必
需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：
1.自主性需求的高涨
(1)住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。
(2)高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。
自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%，由此带动主动改善型需求年均增长6-9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。
(3)城市化进程的加速带来了许多自动性需求。
加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%，可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极为可观。
(4)城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模
量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例。
由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长(一般超过一年)，造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。
2.成本刚性上升
由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨。
住宅市场价格过高的不合理性的主要原因
一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求
的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。
1.房地产泡沫的概念
房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求(对于住房而言，就是居住需求)引起的，而是由于虚假的需求(对于住房而言如投资、投机)引起的，即形成了房地产泡沫。
2.房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一
由于房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产泡沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此，人们日常所说的房地产泡沫其实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。
房地产泡沫的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价的持续大幅度上涨运动。房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。这种虚假的需求在一定条件下
极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。
这种伤害是怎么造成的呢?因为房价骤降，开发商的利益就会造成极大损害，而使其不能如期归还从金融机构贷入的款项，从而损害金融系统的利益。国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40%。大家都知道，购房贷款在金融机构的资产中占有很大比例，而金融机构又是国民经济的调节器，那么金融系统遭受损害后造成的必然是国民经济的衰退。从另一个角度讲，房价虚高会使有真正需求的居民买不起房，那么开发商的产品价值也不能实现。
下面以京這幾年的情況為例，淺談一下我們的想法
2009年南京房价走势图
老百姓心理房价多少？
南京房价走偏1750元/平米
各城市的房地产市场在价格的供求方面，总会出现市场供应的价格大于甚至远大于需求价格的现象。虽然价格的差异是房产市场的正常现象，但价格差异的多少在反映了该城市房产市场供求差异的同时，更体现了该城市房产市场价格可增长的空间。近期，中创市场调研机构房地产研究中心对全省9个城市价格偏离度进行调查，结果表明，南京房地产价格的偏离度为1750元／平方米，仅次于苏州。
单价3000—4000元需求占五成
根据中创市场调研机构房地产研究中心最新出炉的“全省房地产投资潜力调查报告”显示，南京消费者对于面积单价的需求主要集中于2700元／平方米以上，而其中对于3000--4000元／平方米单价的需求比例最高，占到需求总量的49％，4500元／平方米以上的需求量仅占10％。
另一项关于“南京市未来一年内不同价位楼盘市场供应状况”调查结果，却与购房市民的单价需求数据存在较大差距。该项调查显示，未来一年内，南京市价格细分市场供应的主体为：4500-6000元／平方米之间的楼盘；4500-5000元价位楼盘的供应量为141万平方米，5000-6000元／平手米楼盘的供应量高达327万平方米即4500-6000元／平方米价位的楼盘供应量，占总体供应量816万平方米的57．4％。而4500元／平方米以上价位的楼盘的供应量更是高达总供应量的73．9％，与10％的购房需求形成鲜明对比。
南京房价偏离度1750元／平米
各城市的房地产市场在价格的供求方面，总会出现市场供应的价格大于甚至远大于需求价格的现象，这并不说明营销的供求理论在房地产市场就不适用。
该调研机构认为，出现这种现象的根本原因主要在于供求双方利益追求点的差异，对于房产开发商来说，价格越高，获利越多，而对于购房者来说，价格越低，对自己就越有利，供求双方利益追求的差异导致了房产供求市场价格的差异。
虽然价格的差异是房产市场的正常现象，但价格差异的多少在反映了该城市房产市场供求差异的同时，更体现了该城市房产市场价格可增长的空间。
因此，该调研机构采用“价格偏离度”的概念来描述目前各城市房产市场供求价格的差异(市场供应主体价格与需求主体价格的差异平均值)，调研显示南京市房产市场的供求价格偏离度如下：市场供应主体价格：4500-6000元／平方米，需求主体价格：3000-4000元／平方米，则价格偏离度为：1750元／平方米。
而据该调研机构对江苏省苏州、无锡、常州等9大城市的房价偏离度的调研结果显示，苏州房价的偏离度全省最高，为2250元／平方米。扬州为1400元／平方米，常州为550元／平方米，无锡为400元／平方米。
白下区房价偏离度高达3150元
中创调研机构称，购房者价格需求与整体市场供应价格存在相当程度的偏离，不同区域的供求价格也同样存在偏离状况。
该调研机构根据未来一年内本市各区域所供应楼盘主体的均价，并对消费者预期需求价格主体进行加权计算，取加权计算的均值(计算方法如，20％对某区域房价的需求价住为3000元／平方米，40％人对该区域房价的需求价住为4000元／平方米。30％对该区域房价的需求价位为5000元／平方米，10％试区域房价的需求价位为6000元／平方米，那么该区域房价的加权均值为3000x20％+4000×40％+5000x30％+6000x10％=4300元)。那么区域楼盘的供应主体价格与该区域购房者需求价格加权值相比可得该区域的偏离度。
研究结果显示，目前白下和鼓楼区的市场价格偏离度最高，分别达到3150元／平方米和2650元／平方米。而郊区、秦淮两区的楼盘供／需偏离度最低，仅分别为300元／平方米和900元／平方米；其他各区域则处于以上两类区域之间。