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高档写字楼的管理
专业化管理
１．设备设施运行及维护保养：维护供电系统
写字楼一般都设有变电所或配电站为大厦供电，管理处设有操作室，实行２４小时值班监控；同时按规定检查维护，发现问题及时检修，对不安全隐患限期解决，以保证安全供电及大厦各种设备设施正常运转。Ｔ俗空调系统
空调管理主要是对冷却塔、空调机级、新风机盘管等空调设备和管网进行管理和维护。值班室进行２４小时管理和操作。有的冷冻机级不具备冬季取暖条件的，另安装有取暖设备系统的，还要对取暖设备和管网进行操作和管理。同时还要按规定对各项设备、管网进行检查、测湿、测温及调节和日常的维护保养，以保证其正常运行。Ｔ给排水系统
给排水２４小时值班，进行管理和操作，以保证其设备系统的正常运行，遇事故及时处理。时处楼宇自控系统
楼宇自控主要是通过电脑网络对能源管理，各项设备设施的运行进行记录、反映，及时提供运行及事
（２）保安部
立保安监控室，实行２４小时值班监控，一般在要害部位设有监视器，可以自动录像。 （３）保
部在大厅设有值班室和流动哨，实行２４小时值班和楼宇内外巡逻。和 （４）停车场管理，写字楼大厦为了方便用户，一般都设有地下及地面停车场。停车场的管理、服务和收费都归保安部。保安部应设立岗位，安排人员进行管理和收费。管３．环保绿化管理：为了给业主和用户提供一个清新优美的办公环境，物业管理公司应按规定搞好写字楼大厦内外的环保绿化工作和租摆工作。环保绿化工作一般归服务部管理。服务部应设立岗位，安排员工进行管理和服务。规范化管理
物业管理的规范化管理，实际上是法制化管理。制 １．国家（
方政府）主要是从物业管理的法制化建设进行规范。如１９９５年颁发的《中华人民共和国城市房地产管理办法》；建设部１９９４年３月第３３号令颁发的《城市住宅小区管理办法》、第３４号颁发的《城市公有住房
２．物业管理公司
物业
理公司应根据国家有关规定或要求，结合本公司实际情况，制定、规范并贯彻执行本公司内部的各种管理制度、规定和办法，如：人事制度、劳动工资制度、劳保福利办法、财务管理办法、保安消防制度、设备设施管理制度、督导管理办法、各岗位职责及操作规程等等。⒏ ３．物业管理公司各部门：物业管理公司各个部
应将
司的各项制度、规定和办法分解落实到各个岗位，并制定各执行各岗位工作程序和标准。程序化管理 "程序实际上是由管理实践经验总结出来的带有规律性的物业管理方法。实行程序化管理，就是要求物业管理和服务的各项工作都按规定程序进行，不得违反。（一般
由各物业管理公司制定）标准化管理
物业的标准化管理，是指物业管理公司各项管理工作均有规范化的标准，而管理工作必须按规定的标准完成。（由各物业管理公司制定）字楼管理
２）组织及人事制度：建立一个以最少人力资源而能达到最高营运管理效率的组织机构。根据业务需要，设立必要的工作岗位，制订各项守则及员工工作程序，草拟和缓管理员工岗位职责，安排招聘所需员工，进行员工岗前培训，灌输专业物业管理精神，建立优胜劣汰的人事制度。的高档写字楼的管理
专业化管理
１．设备设施运行及维护保养：维护供电系统
写字楼一般都设有变电所或配电站为大厦供电，管理处设有操作室，实行２４小时值班监控；同时按规定检查维护，发现问题及时检修，对不安全隐患限期解决，以保证安全供电及大厦各种设备设施正常运转。Ｔ俗空调系统
空调管理主要是对冷却塔、空调机级、新风机盘管等空调设备和管网进行管理和维护。值班室进行２４小时管理和操作。有的冷冻机级不具备冬季取暖条件的，另安装有取暖设备系统的，还要对取暖设备和管网进行操作和管理。同时还要按规定对各项设备、管网进行检查、测湿、测温及调节和日常的维护保养，以保证其正常运行。Ｔ给排水系统
给排水２４小时值班，进行管理和操作，以保证其设备系统的正常运行，遇事故及时处理。时处楼宇自控系统
楼宇自控主要是通过电脑网络
高端总部写字楼物业管理经验分享
北京仲量联行物业管理服务有限公司 李秀成
物业管理与服务经验分享
在生活中的基本四大元素 - ”衣”、” 食”、”住”、”行”中，在”住”的元素里，“房屋管理”在人类日常生活中列为服务性行业，而在房地产专项中为售后服务的类别。现代社会对售后服务的要求是由原来提供一套服务标准 “物有所值”提升至现在要求的“物超所值”，才能保持企业的地位和营业情况，。这种现象还可能在未来的发展中还需要不断的往上提高要求? 售后服务是一种多方面配合的管理，在社会中能看到一些企业有些产品在最早推出来是特好的，但是由于往后的售后服务没法满足客户的要求，整个企业因此而衰弱甚至倒闭。房屋管理除了关注整个项目的安排，在人员管理系統上也是既要管理自己的直属员工，还要关注到很多外包服务商员工；如何有效梳理整套系统，直接影响其他人士对房屋管理公司服务评价的关键。在这种售后服务行业中是一套硬件和配合软件兼备的 24 小时售后服务行业。相信很多人都知道一般房屋管理在房地产行业中 - 总是花钱和不太赚钱的部门，产生盈利的机会率十分之低，所以一般而言在管理中各种花费上是必须把成本降到最低，但是同时要面对质量的要求必须达到“物有所值”甚至于“物超所值”的压力要求，要达到平衡真是行业中最大难处。所以，有水平的服务是当然必须经过有系统、有规范和有效的管理，才能达到目的，同时在一般的 培训中要確认受培训的人员已达到服务水平的话，就应该通过有一套考评标准，才能确定该同事达到水平能担任日常的管理工作，从而满足客户要求的服务水平很多开发商对“房屋管理”的财务状况看管得十分紧张，因此对各项的管理造成很大的压力。而同时开发商对“物业管理”服务上出现问题时往往追究管理处在培训上的安排不足。其实在管理处中的费用能在劳动市场聘请到有水平的员工已经不错了，现实中还可以要求更高水平吗?在客户方面 是(我付出管理费就应该享受很好的服务。)在管理中提供的服务必须达到收费越高管理水平必须越高的硬道理。当然这 是消费者正常要求的东西，高端客户更觉得每一个管理人员都应该什么东西都知!什么东西都懂!好像超人一样的能力。 这就是物业管理公司应该造的和经常要跟进和更新的事情，才可以保持与客户的良好关系。房屋经理在项目是重要岗位，是各项目第一负责人，承担着大量的项目运营具体部署工作，同时肩负着总公司的指令落实，开发商的日常沟通，政府部门的接洽代表，以及高端客户联系人等多种职能于一身。在的权利范围之内，事务最多也是最难的工作在于权衡每一件工作的“度”，即在既有政策（合同）范围内如何把握分寸并妥善处置，使之得以顺利。 因此房屋经理的关注程度会直接影响到项目的营运水平。
租户/业户（服务对象）关注的即我们应关注：
我们的服务是直接面对使用人的，而服务对象最关注项目的方便性、舒适性、安全性等。一个管理优良的项目可以使使用人及访客产生愉悦的心情及产生在此办公/居住的优越感，因此令到使用人士心甘情愿同意的缴纳物业费是一个重点工作之一。为达到这一目的，我们应从使用者即服务对象的角度出发，体验他们的切身感受，了解他们的真实想法及需求，在合理范围内调整工作内容。即不能漠视日常运营中出现的小问题，拒绝麻木，例如即使小部分的破损也应立即安排修复；同时不断的超越目前服务水平，经常给使用者一些小惊喜，如
每年不同的节日装饰，背景音乐的定期调整等；还有持续保持的高水准服务水平，如工作人员整洁的仪表，优雅的谈吐，及时的维修与意见反馈等„„这些都会影响到最终的客户满意水平。
客户们往往看不到机房或其他设备的管理，所以他们所能遇到的每一个角落都是物业需要关注的地方，每一名工作人员都是物业服务人员，所以强化日常的巡视及现场整改非常必要。因为客户是花了钱的，理应享受到等价的服务；而我们要做到的，却是使其享受到超值的服务。
业主方/开发商（产权人）关注的即我们应关注：
我们的业务来自于业主方/开发商的授权，因此他们实则是我们的“衣食父母”。产权人最为关注的应是项目的保值与增值，即是否有着稳定的投资回报及长期盈利。因此，在感谢产权人信任的同时，我们应该从其角度出发，把项目真正当成自己的资产或家来予以管理。我们应保持与产权人的随时有效沟通及良好关系，与其经营思路保持高度一致，必要时给予专业意见，时刻体现出我们的专业与责任心。
在确保物业运营良好的基础上，向其提供更多优化方案，如设备大中修意见，装饰改造建议，拓展经营建议，节能措施建议等。同时利用优质的物业服务及良好口碑为项目加分，提升项目知名度，使产权人感觉与房屋经理合作是物有所值，并成为促进项目招商或扩展的一块重要法宝。
另外，绝对不要奢望与开发商成为真正无所不谈的朋友，因为他们更关注的是其所得利益。因此要随时关注到他们的反应，即使对方提出的过分或不合理要求，亦不能盲目顶撞，以管理合同为基础，以专业意见缓缓图之。即使双方关系已十分亲密，亦要求保持底线，不能损害项目整体利益，不能损害项目（管理处和房屋经理）的权力。充分权衡，谨慎对待。 成本控制关注：
成本控制是项目能否生存的关键，保证项目始终在健康的财务状态运营是必要条件。 在商言商，我们经营服务的目的就是为取得最大程度的利润，但不是只为挣钱而忽视品质，反而有损项目的品牌。然则一味强调高品质服务而忽视成本因素是不现实的，项目管理应做到实事求是，平衡收支，在经济条件允许的条件下做到最佳效果。同时考虑经济因素，增收减支，即做到开源节流，以体现出我们的价格优势。
节流方面：以收订支为原则进行合理预算，同时在每次物品采买务必追求市场中物美价廉；更重要的是能源管控，制订合理的设备启停时间表，积极进行节能措施，降低消耗。但需要注意的是不能单一以追求低价而降低服务水平，如何把握高品质与低费用的分寸正是体现物业管理者水平高低的标志。
开源方面：积极在项目内寻找业务增长点，如可否开展或增加（有偿）服务，与产权方协商利用项目广告、库房、车位、路由、场地等一系列措施增收。同时积极需找周边的可拓展业务项目，为公司寻求更广泛的业务拓展空间。需要注意的是，一切应以保证项目的稳定优质运营为前提，充分考虑到各方利益，而不是让其他方感觉我司唯利是图。
风险把控关注：
虽然风险管理时时出现在各类报告中，但现场风险的发现与消除，是需要长期不间断进
行的。风险随时可能出现，而且具有“一票否决权”，即一旦出现重大事故，其他所有努力均无意义。对于风险的把控，除了细心+耐心之外，别无他法，我们应经常性的进行风险管理回顾，定期演练如消防、疏散、停电、水浸、地震、治安、受伤、电梯困人等等各类应急预案，另外在工作中保持高度的敏感性，善于在普通工作中发现隐患，并处理于发生之前。因为最好的风险管理，就是不发生风险事故。
只有对安全管理的持续关注，才能换来项目全体员工的时时重视。
把负责管理的项目当为“第二个家”
我想没有人不在意他们的家里状况吧，家里的电灯不亮了、没有电了、厕所淤塞、楼上往楼下渗水等等，你能不关注吗？只要有了这个概念，大厦的整体状况就会马上有所改观了。
1．作为负责人需要熟知家里（楼里）的各种设施、设备，特别是重要设备的具体位置、使用状况，配电发电机房、冷冻站、中控楼控以外，还有消防水箱间、水泵房、生活水箱间、电梯机房„„等等以至每个角落都要视察到位。
2．需要熟识了解家里（她）的人员组成及人员特点，不仅是部门经理及中层主管，还要尽可能知道前线人员的工作模式，她们的想法，这包括工程、保洁和保安人员，你要记住了，她们便是每天我们的客户最经常、最容易接触到的成员，她们就是大厦的晨光第一线！
3．养活她的人群，要经常关注业主方的动态，留意他们的喜好、行为模式，是更注重外貌形象，还是实际的管理效果，这些方面的比重怎样，急业主方所急，让他们为管理和拥有这样一个大厦感到优越自豪！
4．她服务的人群，对客户的所需所想要牢牢掌握，通过定期拜访、随机调查（最常用的方法是在碰到客户时多聊，从中得到他们对大厦的最新评价），为客户提供他们觉得便捷和舒适的办公消费环境。
5．与家里成员共同订立家里的规矩和制度、聆听家人的意见，接纳家人的建议和想法，由你来领导订制一家人都觉得能够保持和提升家里的高水平环境并可行的办法；让家人参与、投入，同时清楚知道去做什么，通力合作，以建立一个更好、更舒心的家。
房屋经理是“大厦之家”的领头羊，家里的人都以你为跟随榜样，你对家人的要求首先要能自己做得到，在工作上需要从严要求，更要严于律已，要做到公正、无私心，更重要的是“持之以恒”，做一天、两天很多人都能做到，但我们对自己要求的应该以年为单位、无时无刻的！
1．需要经常进行提点指导，家人遇到难题时协助去解决，提出想法和方案；在出错时给予包容，并分析原因从而协助改进，发挥个人最高能力，积累团队能量。我们在发展过程中，可能会出现跟不上企业要求的家人，我们不能首先想到要把他推出家门，而是应该给予更多的关怀与支持，提供更多的培训机会，从而提高弱小的能力，最终满足这个家的要求。
2．与家人一同成长，让家得以壮大，开枝散叶。
3．其实家里（楼里）每天就那么点事情，第一个碰到的是保安，要求他们给我们一个良好的精神面貌，一句问好；跟着看见的会是前台人员，我们希望她们笑脸可亲，为我们一天的开始送上“早上好”；然后到了办公室后下一站就是卫生间了，你当然愿意在一个干净、气味清新的空间里办你的私密事务吧！还有就是纸品无缺！我们的客服人员都做到这份上了！
4．在办公室工作时室温要不冷不热，湿度适中，灯光明亮，这就要倚仗我们辛勤的工
程大哥了，每天的巡视、检查、保养各种设备设施，风火水电、各类大小机房。上了五年以上的家，我们得注意到风雨在她身上留下的痕迹了，需要对她全面检视，维护翻新，制定阶段性计划，让家能够十年如一日，历久常新，让她的客人再次到访的时候有着如同他们以前第一天来到这个楼里一样的感觉。除了你这领头羊的推动、指导，最重要的还是我们那些爬高俯低、风吹日晒的工程师傅！
5．是的，家里（楼里）就是这些看似琐碎，都要我们每天用心去做的小事。只要我们把计划做好，每天按部就班“重复”完成好本职工作，我们的客人还有什么不满意呢！
6．有“心”有“力”要做到以上的种种，我们的家里人要有心 —— “责任心及上进心”，所以为什么我们一开始说要把大楼作为第二个家，还有什么地方比家更重要，更值得你关心呢？你的责任心不就油然而生吗？能不尽职尽责吗？
7．有了“心”还要有“力”，要有能力做好！责任心再加上上进心，你需要去不断学习以提高业务能力，以及个人素养。“领头羊”要身体力行做好骨干队伍的建设，主动倡导培训，带头学习；鼓励家人去参加专业课程及职称考试，关注市场上和国外的最新技术，让员工多认识新知识同时揉合在楼里的日常管理去提升客户能享受到的服务；安排家人去看看别人的家，观摩人家的楼是怎么运作的，借鉴他人，取长补短，方可保证不落于人后！ 行业法规关注：
物业管理行业一直受到各类法规的约束与管理，而且由于社会的发展，各类法规的颁布与更新随时有可能发生。我们应随时关注各类专业性法规的变化，以利运作，例如应安排工程、安保、物业、财务、人事及总办各个部门定期查询相关政府（机构）工作网站上是否有政策更新通知，或通过任何其他途径获得并已确认的信息，随时更新。在得到确认后，及时调整与之相关的工作安排，保证项目始终符合各类规范。
团队建设：
我要谈的是“人”的管理，换言之也就是团队建设。因此必须结合项目的实际情况，部门经理缺乏管理经验，安排工作欠妥。这样也就造成了部门经理用大量的时间来“做事”，却忽视了“做人”。针对这种情况，我根据各位部门负责人的特性及结合部门现状，分别与其进行深度探讨，最后使其从内心深处认识并接受自己的问题。摆在首位的事情，则是利用年底调薪的机会跟每个员工深入对话，从中去了解员工的想法。同时像父母一样去关心每一个员工，营造一种大家庭的氛围。毕竟对基础员工来讲，到哪里工资水平不会差的很多，在这个前提下，当然会选择工作环境及氛围舒服一点的地方。故我们需要在现有基础上去改善员工的工作环境，比如更新工程部的办公用具，从最简单，最贴近员工的事情着手。 团队建设关注：
作为项目的带头人，需要引领下属团队完成各项工作，因此本项目的团队建设是最为重要的具体工作之一。因此我们应经常深入到工作基层，了解前线员工的状态，以及各类工作流程。同时充分信任中层管理人员，尽量避免直接向基层员工下达工作指令。对于下属提出的疑难问题一定要迅速有效的处理，否则将会逐渐使下属丧失信任感。另外，经常安排必要的培训、联谊等活动可以拉近与员工的距离并提高凝聚力，只有内部稳定团结整个项目才能积极进取。并且应真正做到爱护员工，体谅员工，尊重员工，赋予员工希望，努力使员工个人利益与公司利益中实现完美平衡，使其感受到个人发展与项目发展共轨。例如将newsletter
中的一些业绩向员工介绍，使员工了解新的业务增长等信息；对员工的关爱并不是包庇，因此必须做到且奖惩分明，凡事公平公开公正。
“走动式”管理
此是针对主管级员工。俗话说：“百闻不如一见”，间接的信息不一定都是真实的，要想获得准确的第一手材料，只有到现场去做深入细致的调查了解。部门主管级员工，包含经理，每日必须对责任区域进行巡检，比如工程经理每日须认真巡检两个机房，同时对大厦公共区域进行巡检，主动发现存在的问题。最后还需要利用1至2个小时去一线员工的工作现场进行视察。这也就引申出必须制定明确、有效的巡检制度。有制度，就要去执行。我们为每位部门负责人制作了签名印章，并在关键区域悬挂巡检箱，包含房屋经理在内，每天必须去完成一个区域的巡检，同时也可以透过巡视表查看各主管是否有按规定巡检。另外，要求每日提报巡检报告，将发现的问题汇总后当日提交给房屋经理。待复检完成确认后方可存档。 标准化管理
所指的标准化，即严格遵守公司的各项规章制度。我们的规定有很多，可是并不是所有人都了解并掌握公司的标准。如何将标准贯彻到我们项目中，多跟公司质量管控小组沟通，并邀请相应责任人至现场进行检查和指导。同时在检查的过程中，绝不掩盖自己的问题，在这方面保持一个积极的心态。知晓问题后，我将亲自带头整改，逐步完善项目中的问题。另外，由培训负责人安排组织相关的培训，将标准传达给前线员工包括外包单位。最后，由项目的质量管控负责人定期对项目内的各项工作进行检查，发现问题及时整改。避免出现“上有政策，下有对策”及作假情况的发生。
房屋经理自身能力提升关注：
在当今日新月异的社会发展中，物业管理行业的竞争已呈白热化，作为项目管理团队的带头人，自身的各项业务水平提升亦非常关键。过去所积累的经验很多已不适用，新技术、新产品及新方式所带来的学习空间异常广大。因此应努力、不断学习各类知识，借鉴其他项目更好的经验，取长补短。作为专业物管人员，项目的负责人更是应该通晓工程、保洁、安防、财务、外语等一系列专业知识，虽不要求精通，但应有一定的深入。只有这样，我们才能称为专业人员。同时个人应做到勤奋与正直，时刻保持高尚的品德及职业道德，积极打造人格魅力以影响身边的团队。另外，应具有果断的决策力及准确的判断力，应可以发现下属所不能发现的隐患，解决下属所不能处理的难题，否则无以服众。同时，亦不能刚愎自用，专横行事，需要汇报的问题一定要及时向总公司上报，但不能只报问题，应同时给出自己的处理意见，以供公司领导参考。因为凡事不报和凡事必报，都不能算是合格的管理者。
最后，我想谈的就是房屋经理自身专业水平的提高。我虽在仲量联行工作已有20多年，都是担任项目中管理工作，确实遇到很多问题，而这些问题都是我过往所没有接触到的。根据过的经历，我自己设定了非常明确的目标，既然选择从事这个行业，就要具备最基本的专业素质。我也有开始去学习和考试，从课本中能感觉到国家在这方面做得越来越规范，我想真的去学习，而不是仅仅为了应付考试。因为我懂得实战经验固然重要，但是实战离不开理论支持。其次要通过各种渠道去掌握规章制度，标准，比如认真对待各项检查，绝对不抱着应付的心态，认真认识每一次检查出的问题，进而去整改，去改善和避免事情重复发生。作为项目的负责人，思想很重要，同时如果能指引员工的思想，我相信所有的问题就都不是问
[南京西路1788号]物业服务相关配套建议
根据贵司提出的关于高档甲级办公楼配置的课题，根据发展商对项目的定位，以及双方的交流，我司结合以往对办公楼的管理经验，认为除了按国家的相关管理标准做好物业管理工作外，还会提供更高一级的配套服务，其涵盖安全管理、环境管理及其他配套服务等方面，详细的服务方案在服务建议书中已有描述并将在后期管理服务方案中加以深化。为达成相关的服务，需要建设方在前期规划中作相应的配套设置，初步考虑以下几个方面，供发展商参考：
一. 安全管理
1．在高档甲级写字楼中，一般都会配置保安监控设施，但其服务有局限性，往往是作为案件发生以后的调查依据。因此在一些高档甲级写字楼中考虑在第一时间对进出办公楼的人员进行控制，采用在办公楼入口处或电梯厅入口处设置验证卡（或人员进出管理系统）的方式，楼内办公人员刷卡进入，访客或其他人员登记后发牌进入，保安管理人员可方便的进行识别，将案件发生率降到最低。
2．对于商业和办公综合性项目来说，为保持办公区域不受商业用户的干扰，通常采用办公区域电梯专用的方式。但同时又考虑与商业的连通，以方便办公楼客户进入商业区进行消费，一般在一层作为转换的平台。所以在电梯的设置上，办公楼的电梯直达一楼，进入地下车库的电梯将另行设置摆渡电梯，以避免地下停车场的商业客户进入办公楼而不受控制。
3．对于保安巡更系统，建议采用无线巡更系统，这样有利于管理公司对保安巡逻线路的设置，为避免单一的巡逻路线产生规律，管理处将根据实际情况设置三至四条巡逻路线，这样对巡更点位的配置数量会有增加。
4．在大楼中，有较多的设备用房，设备出现故障会直接影响用户，会影响办公楼的声誉，因此对机房的管理相当重要，建议使用门禁管制系统，除工作人员刷卡进入外，其他人员进入，监控中心即会报警。
二. 环境管理
1．在商业区域中，工作人员的就餐问题比较突出，如无合理的规划将对环境造成影
响。在一些高档的商业内，管理方是限制销售人员在商业内用餐的，因此建议配置员工用餐区或员工餐厅，以免出现员工在公共楼道用餐的情况（据了解在来福士广场存在类似情况），此区域可设在一些商业价值非常低的技术夹层中。
2．办公大楼的一个主要的管理点为快递及邮政人员的出入管理，高力国际将对此提供相应的邮务服务，如：邮政中心管理、安排快递服务、邮件收取及递送、邮件寄送服务、包装、开取大宗邮件、确认及登记挂号邮件、紧急处理重要邮件、分发报纸及更新阅报夹等。相应的希望在地下室商用价值较小的区域设置一个邮政中心，以便为办公楼客户提供上述服务。
三. 其他配套服务
根据办公楼的办公区域分隔情况看，会有不同的面积区域，一些小的办公室内往往不会设置一定规模的会议室，而高档写字楼的客户对象往往是涉外企业或境外企业，对会议室会有需求。从对一些高档甲级写字楼的调研情况看，基本都配置了相当数量的会议室（具体见下表），管理公司也将提供会务组织服务。建议根据办公室的面积分隔情况设置少量的小型会议室，供物业为小面积办公用户提供会务使用。大型会务，物业公司会提供相关的信息，如其他办公楼或会所的会议室情况，也可代为联系会议室的租赁。
会议室调查情况表【高端写字楼管理服务】
四. 相关设施的配置
设施配置的情况会对客户的使用产生直接的影响，也会对物业管理工作造成连带影响，结合对一些高档甲级写字楼技术数据（见附件一）的分析及对设备的了解，对相关设施的配置提出如下建议：
1．在办公楼中，办公区域吊顶中空调水的滴漏，是一个主要的问题，常常引发客户的投诉，甚至提出赔偿要求。目前上海的高档甲级写字楼，基本都已使用VAV空调系统，但其中仍有一些使用热水接入作辅助加热，还是存在吊顶中空调水的滴漏问题，建议采用VAV系统结合末端电加热的方式，新茂大厦、世纪商贸广场、汇亚大厦均使用此系统。
2．电梯的等候时间，高档甲级写字楼要求＜30秒，但其和电梯配置数量、速度及分区有关。从规划看本项目建筑高度为198m，电梯会设置三个区域；电梯的配置速度，从调研数据看低区在2~5m/s，中区在2.5~7m/s，高区在6~7m/s，但从电梯的运行特性看，其从停止状态运行到最高速有个加速过程，要经过几个层面才能达到最高速，实际使用中，电梯运行二三层就会有一次停层，过高的电梯速度选择，会使投资增加。因此建议电梯速度的选择低区以3~4m/s为宜，中区以4~5m/s为宜。电梯的数量以3500~5000m2一台为宜。
3．在办公楼发展的过程中，对于体量较大的办公楼，雨、废水的利用是一个发展趋势，是一个降耗、环保的措施，应此中水回用已成为高档写字楼的一个配套项目，其技术也不断成熟。
五. 物业管理服务
作为一个顶级写字楼目标，对物业管理的要求是：经验丰富的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连动和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。
因此本项目对今后的物业管理工作，尤其是维修工作的高效、及时提出了很高的要求。为了能有效提高项目的物业管理尤其是设施维护方面的水平，高力国际作为一个国际品牌物业管理公司，已投入巨资，在国内率先使用了代表国际
最先进水平的“BULIDFOLIO”大厦移动物业管理系统。它是一个一体化的管理平台，也是一个电子化维护管理系统 “C.M.M.S” (Computerized Maintenance Management System)。用户可以通过它在任何物业的管理运作中管理设备的维修，保养工作，查看员工时间以及设备维护成本等，以有效提高物业管理工作的效率和品质。
1．本物业管理软件的主要功能有：
它是一个网络系统。用户可从多种媒体进入，例如工作站计算机，手提电脑以及掌上计算机Personal Digital Assistant (PDA) 。
系统网页
高档写字楼（办公楼）智能系统解决方案
智能家居 | 2015-4-5 15:02|发布者: jiasmart|查看: 2393|评论: 2|原作者: 不作声
[摘要]通过总服务器与办公区域智能终端机联网，实现以办公室为单元，以办公楼“服务管理中心”为平台的个性化应用管理和资源共享式的集中管理。 “服务管理中心”的工作人员通过操作电脑，使用智能管理应用软件，可以同办 ...
智能家居写字楼\办公楼智能化系统，是基于INTERNET互联网、局域网、电信网为平台，开发的一套写字楼\办公楼智能管理及办公区域智能化控制的解决方案。
通过总服务器与办公区域智能终端机联网，实现以办公室为单元，以办公楼“服务管理中心”为平台的个性化应用管理和资源共享式的集中管理。 “服务管理中心”的工作人员通过操作电脑，使用智能管理应用软件，可以同办公区域的智能终端机进行“视频通话、信息交互等通信交流，为办公提供更加全面、快捷的服务。办公人员可以通过智能终端机，智能遥控器，无线遥控房内的照明、电视、空调、饮水机、窗帘等。
系统构成 服务管理中心主机，用于安装系统管理软件、存储各种数据、接收求助信息、提供各种服务和进行日常管理等；服务管理中心应用软件，它安装在酒店“服务管理中心”的电脑主机上，供工作人员操作使用；客房智能终端机，全触摸10寸液晶显示，功能强大，具有视频对讲、紧急求助、信息发布、照明控制、电器控制、窗帘控制等；客房智能控制组件，它包括智能开关\插座、多功能智能遥控器、人体感应模块、电动窗帘、背景音乐等等；客房安防组件，它包括红外探测器、门磁开关、火灾烟感探测器等；楼层间设备，它包括智能身份识别器，多功能信息显示牌、综合布线箱、网络联网器、电源箱等。
功能设计
总经理办公室：只要轻轻触摸智能终端机，全中文菜单，即集中管理控制办公室的所有照明和电器、窗帘； 可以在办公室看到来访客人，进行有选择的会客等。
集中办公区域灯光：控制采用光感及定时控制相配合的方式进行智能控制，当自然光渐暗至一定照度时，光感自动启动，将公共办公区域照明自动打开，下班后，定时自动关闭，只保留部分灯光以保持适度的照度，当光线渐亮至一定照度后，光感自动将剩余的照明关闭，从而达到最大的节能效果。
会议室：灯光控制和AV系统的电视、窗帘或幕布等控制联动，当需要播放或投影时，视听室的灯光能自动的缓慢的调暗，幕布自动下降、窗帘自动关闭、关掉电视或投影时，灯光会自动柔和的调亮到合适效果，同时幕布收起，窗帘打开。
公共区域照明：当天色渐暗时，光线感应器可自动将公共区域照明自动打开，到深夜人员活动较少时，定时器可自动将其中部分灯光关闭，当天色渐亮至一定照度时，光线感应器再自动将剩余部分灯光关闭，一切在无人干预的状态下自动完成，以节约能源和降低运行费用，易于管理。
在某些区域如卫生间、楼梯等，采用移动感应的方式，当有人走近时，可自动打开相关区域的照明灯，当人离开后，灯光将自动关闭。
现代高层写字楼的创新管理和增值服务
相对住宅管理而言，高层写字楼的管理局面比较平稳，纷争不多，负面报道也很少；而承接写字楼项目影响大、形象好、收益可观，因而成为众多物管企业向往的业务领域。
相对住宅管理，写字楼管理有几个特点：高要求——写字楼配置高端，客户群要求高，所以对管理和服务的要求高；高收费——写字楼提供的服务多样化、管理复杂，收费一般高；高风险——写字楼客户人群密集，且设备安全、消防安全、治安安全要求高，管理风险大；高回报——写字楼管理费收入较高，且服务范围广，经营潜力大，管理回报相对高。
随着写字楼客户需求的不断提高，政府、社会对写字楼角色的期望越来越高以及写字楼自身发展的需要，写字楼管理和服务也必须要不断创新、不断提升。写字楼的管理服务创新要从劳动密集型向管理技术型、从对物业的管理向不断满足人的需求、从物业管理区域资源提供向整合社会服务资源、从简单的管理手段向充分借用现代科技手段四个方向转变。
高层写字楼的创新管理
写字楼的创新管理是指物业管理企业根据写字楼环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不断改进创新，提升写字楼的管理水平和最大程度满足客户需求。物业管理企业可以从管理体制、设备管理、安全防范、秩序管理、管理流程、电脑化管理等方面实行写字楼管理创新。
1、管理体制创新——管理层与操作层分离
目前物业管理体制通行的是“大而全”，主要从事设施设备运行、维护、保养，安全防范、秩序维护、清洁、绿化等粗放型的劳务，而这种运作方式与技术含量高的写字楼管理要求相比略显落伍。在写字楼管理中应当实现管理层和操作层分离，具体的管理和服务操作则通过外包，由专业公司完成。而管理层主要精力放在物业监理和资产管理上，这不仅将使写字楼的管理更专业化、规范化，也可以提升管理的整体水平，发挥更大的管理和服务潜能。
2、设备管理创新——节能环保、自动化
设备管理是写字楼管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控制系统、空调变频技术，可以有效地控制空调使用量，大大降低中央空调的耗电量；使用感应水龙头，可减少20%-30%的用水量；在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。
3、安全防范创新——引进新技术，多防结合
如何确保写字楼安全（治安、消防）是管理的重中之重。随着治安形势日趋严峻，安全防范压力增大。物业管理企业要尽可能采用技防手段实现安全防范创新。比如监控、红外线布防、公安联网报警、门禁系统卡、证件扫描器等。同时要不断提高人防水平，发挥普通员工的防范作用，达到群防群治的目的。
4、秩序管理创新——提供零干扰办公环境
写字楼作为公司机构的办公场所，对大厦内的秩序要求非常高，对环境的安静要求近乎苛刻。比如不允许楼内喧闹，不希望闲杂人员打扰。但现实中经常有客户装修造成有气味、噪音影响邻近客户；客户公司开张庆祝，搞舞狮活动；各种衣冠楚楚、西装革履的推销人员混进大厦骚扰客户，甚至有公司上班开始全体
员工喊口号，唱公司歌等等。管理者面对众多突如其来的新情况，要思考寻找最佳解决办法。
5、流程创新——简化服务程序
简化服务程序，为客户提供方便快捷的服务是物业管理企业制度创新的关键。例如：实行一站式服务：使客户在一个部门办理完入住、装修、维修等全部手续；实行一单式维修：服务窗口出单，工程部门凭单维修，客户凭单验收、财务凭单收费；实行一次式上门：物业管理企业上门帮助客户完成入住、搬离等手续。
6、电脑化管理——网络互动空间
物业管理企业根据写字楼实际，设计管理和服务软件，对客户档案、装修资料、室内及公共区域维修、投诉处理等全部进行电脑操作，实现网络化办公，提高工作效率。物业管理企业也可以建立写字楼内部网站，客户可以登陆，在BBS发表管理意见，也可以通过内部网页，了解管理信息、写字楼内部信息，以及其他相关信息链接。内部网站给客户参与的机会，形成物业管理企业与客户的互动，便于物业管理企业更好地改进管理和服务，也便于客户掌握更多的信息。
高层写字楼的增值服务
所谓增值服务，是指物业管理企业利用各种管理方式和管理手段，提供多种物业管理服务项目及衍生性服务项目，特别是特色化的管理项目，达到或超越合同约定的服务质量要求，从而使物业增值的一种服务方式。具体指：其一，物业管理企业通过各种服务举措，改进完善写字楼的“软件”，使之深受追捧而提升
价值；其二，要让客户对物业管理企业所提供的大厦服务感到物有所值，物超所值；其三，物业管理者要向客户提供有“含金量”的附加值服务，即有偿服务。 增值服务主要有以下几种方式：
1、一站式服务。在写字楼方便位置设立服务中心，采取一窗口对客、一站式服务，24小时服务热线，全程负责办理客户的服务或者投诉等要求。避免客户办理装修、入住手续时，要跑不同部门、找不同人的不方便，所有手续只要打一个电话或到服务中心，就可以全部办理。
2、承诺服务。即公开服务标准、时间及质量要求，自觉接受客户监督。服务承诺是物业管理企业量化服务标准，提高服务效率的有效措施，也是物业管理企业自我加压，不断提高和完善服务质量，满足客户需要的有效手段。比如珠江物业就规定每天9：15将日报送至用户信箱；3小时内将到达的杂志和邮件送至用户房间；铃响三声内接电话；紧急事件3分钟到达；投诉1小时内有回复等。
3、管家式服务。借鉴英国butler“管家制”模式，设立“贴心管家”。“管家”手机24小时开机，客户若有什么事情可以随时与他联系。“管家式服务”作用有三：一是将被动的“保姆服务”转变为主动服务，为客户主动提供各类信息和建议；二是由公司对公司的服务，转变为人对人的服务；三是通过“管家”的调配，使物业管理企业内部资源与社会服务资源都得到更有效的整合。
4、VIP服务。对写字楼业主和长期客户实行VIP优惠待遇。VIP服务是客户身份的象征，可以让客户得到更大的优惠，让客户有更强的尊重感和优越感。
5、文化服务。营造物业独特的文化品味，塑造良好的物业形象，打造温馨和谐的办公环境是写字楼增值服务的重要环节。物业管理企业可以根据实际，开展形式多样的大厦文化建设，通过社区文化活动给物业注入一种强大的文化内涵。品牌的背后是文化，文化具有巨大的无形资产，当这种无形资产转移到物业
之中，就会带来物业的增值。文化活动的内容是多样的，包括专业讲座、商务会、交友会、联谊会、文体娱乐活动、企业内刊和电子屏幕宣传栏等。
6、会务服务。属于物业管理的衍生服务。尤其是高档写字楼，客户对会务服务的需求很大。物业管理企业可以根据硬件配置，建立各种类型的会议室，并提供相应的会务服务，以满足客户商务洽谈、培训、会议等多方面需求。
7、金钥匙服务。在写字楼管理中引进星级酒店金钥匙（ Concierge ）服务理念有多重意义，首先，“金钥匙”服务要求在员工中树立“宾客至上，服务第一”的意识，使每位员工都致力于为客户提供“满意+惊喜”的忠诚服务。其次，“金钥匙”服务拓展服务内容，向客户提供代理代办、信息咨询等服务，可以满足客户个性化需求。
8、代理服务。物业管理企业整合社会资源，提供有偿代理服务，为用户节省时间、提供便利。例如针对写字楼白领压力大、事务多，亚健康普遍存在的现象，与地方大医院联系，在大厦内设点为用户体检；与邮局联系，中秋节联合推出“月饼邮寄服务”；年底联系各大报社预约上门订报刊；联系废品站，上门收购废品，等等。
9．人性化服务。与其他物业相比，写字楼用户对物业形象、商业环境等关注较多，对服务要求更高。这就要求物业管理企业要能针对业主的特点提供更人性化的服务。例如：为用户提供雨伞借用、微波炉热饭、便民药品、便民工具、洗衣代办、自动擦鞋机、清洗饮水机等便民服务；对新入住的客户送花篮，客户过生日寄贺卡送蛋糕等温馨服务；在洗手间放小型盆栽绿化、设形象镜等细节服务；用户室内电脑设备、传真机代维修等代办服务。
写字楼物业管理方案怎么写，一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本，提高企业的利益，降低生产等。以下这篇是写字楼物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
写字楼物业管理方案范文：
1范围
本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。
本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。
2术语和定义
本标准采用以下术语和定义：
2.1写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
2.2物业管理
物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.3物业管理承接验收
以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
2.4顾客
接受物业管理服务的组织或个人。
示例：物业产权人、使用人及其他相关方。
2.5专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。
2.6突发性公共事件
在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3基本要求
3.1物业管理企业的资质要求
从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。
3.2物业管理承接验收
3.2.1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；
3.2.3移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；
3.2.4完成了承接验收备案。
3.3管理机构与人力资源配置要求
3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的管理服务人员；
3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。
3.3.4管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。
3.5管理服务要求
3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；
3.5.2房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；
3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；
3.5.4实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；
3.5.5公示24小时服务电话；
3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序；
3.5.7管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。
3.6档案管理
3.6.1物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。
3.6.2有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：
3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案；
3.6.2.2设备台帐和管理维修档案；
3.6.2.3顾客资料档案；
3.6.2.4物业服务日常管理档案。
3.7财务管理
3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；
3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；
3.7.3实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
3.8顾客满意度
3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；
3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；
3.8.3对调查结果进行分析，有改进措施。
3.9专项特约服务
写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。
3.10节能管理
写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。
3.11突发性公共事件处理
写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。
4顾客服务
4.1接待服务
——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；
——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。
4.1.1入驻、退租服务
顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。
4.1.2报修接待服务
顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。
4.2邮件、报刊杂志收发服务
4.2.1正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；
4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；
4.2.3每日10:00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；
4.2.4顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。
4.3装修管理服务
4.3.1制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；
4.3.2签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；
4.3.3建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。
4.4投诉处理
4.4.1物业管理机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；
4.4.2物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；
4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；
4.4.4向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；
4.4.5涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；
4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。
4.5专项特约服务受理
对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。
5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务
5.1房屋共用部位维护管理
5.1.1建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；
5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；
5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；
5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；
5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。
5.2装修管理
5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；
5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；
5.2.3每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。
5.3共用设施设备日常运行、维护服务
5.3.1变配电系统
5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；
5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修；
5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；
5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；
5.3.1.5变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；
5.3.1.6直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；
5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；
5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；
5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；
5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。
5.3.2应急供电系统
5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；
5.3.2.2制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；
5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；
5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；
5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电；
5.3.2.6应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；
5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁，每月进行一次切换试验，每年进行一次蓄电池组充、放电试验；
5.3.2.8制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。
5.3.3给排水系统
5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；
5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；
5.3.3.3生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；
5.3.3.4雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》；
5.3.3.5制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》；
5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗；
5.3.3.7二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验，取得水质检测合格报告；
5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；
5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；
5.3.3.10未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。
5.3.4空调系统
5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效；
5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数；
5.3.4.3每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；
5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；
5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；
5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；
5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；
5.3.4.8管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；
5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；
5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；
5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；
5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度22－26℃，冬季室内温度18－22℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。
5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。
5.3.5锅炉系统
5.3.5.1蒸汽锅炉
每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。
除定期送检外，还应做好以下日常维护：
——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；
——每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；
——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；
——每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；
——检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；
——锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；
——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；
——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；
——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。
各种证书齐备，操作人员持证上岗。
5.3.5.2热水锅炉
——定期对温控仪进行检测；
——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。
5.3.6电梯、自动扶梯
5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染；
5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇；
5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；
5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；
5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养，经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》，在有效期内运行；
5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；
5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行；
5.3.6.9电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理专职人员应及时应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
5.3.6.10电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处。
5.3.7消防系统
5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；
5.3.7.2操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；
5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层内；
5.3.7.4报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；
5.3.7.5故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；
5.3.7.6火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；
5.3.7.7电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；
5.3.7.8火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；
5.3.7.9火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.10火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.11确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.12火灾确认后，应当释放所有门禁装置，保证疏散门的畅通；
5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰；
5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时，其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声；
5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间；
5.3.7.16消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；
5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；
5.3.7.18消防泵每月启动一次，每年保养一次；
5.3.7.19消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；
5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘；
5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；
5.3.7.22保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；
5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养；
5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；
5.3.7.25消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；
5.3.7.26发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；
5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况；
5.3.7.29制定消防应急预案，每年进行一次消防火灾演练。
5.3.8安全防范系统
5.3.8.1系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性；
5.3.8.2矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚；
5.3.8.3传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致；
5.3.8.4录像机工作正常，显示准确、整洁；
5.3.8.5录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定；
5.3.8.6摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求；
5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁；
5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；
5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应；
5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息；
5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电，并充电检测；
5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；
5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；
5.3.8.14制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施；
5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。
5.3.9楼控系统
5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；
5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.9.3传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；
5.3.9.4执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确；
5.3.9.5直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐；
5.3.9.6末端设备工作正常，线路无损，安装牢固；
5.3.9.7执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
5.3.9.8制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份；
5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对；
5.3.9.10建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。
5.3.10网络通讯
5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；
5.3.10.2维护终端工作正常、整洁；
5.3.10.3工作电源及UpS工作正常，设备整洁，显示仪表无损；
5.3.10.4配线架排线整齐，标识完好，数据齐全；
5.3.10.5光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；
5.3.10.6插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁；
5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度；
5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等；
5.3.10.9病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入；
5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份；
5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer，Mail/FTp等Server进行观测，发现故障及时记录，并通知相关部门维修。
5.3.11门禁系统
5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；
5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常；
5.3.11.4电子门锁工作正常；
5.3.11.5门磁开关工作正常，灵活有效；
5.3.11.6建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置；
5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息；
5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。
5.3.12有线及卫星电视
5.3.12.1卫星天线安装牢固，外观整洁；
5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁；
5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小；
5.3.12.4传输线路正常，图像清晰；
5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。
5.3.13广播与背景音乐系统
5.3.13.1节目源设备工作正常；
5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好；
5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；
5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常；
5.3.13.5每季度检测传输电压；
5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。
5.3.14数字会议系统
5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常；
5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰；
5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。
5.3.15停车场管理系统
5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；
5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.15.3出入口机工作正常，通讯正常；
5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确；
5.3.15.5图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库；
5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏；
5.3.15.7车辆检测器工作正常；
5.3.15.8执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据；
5.3.15.10定期备份系统软件及数据。
5.3.16公共照明系统
5.3.16.1制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2016《建筑照明设计标准》；
5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换；
5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。
5.3.17避雷系统
5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；
5.3.17.2保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；
5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；
5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好；
5.3.17.5成都地区写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：
3类建筑接地电阻：≤10Ω
2类建筑接地电阻：≤4Ω
计算机房接地电阻：≤4Ω。
5.3.18高空作业设备
5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；
5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；
5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；
5.3.18.4吊篮运行平稳，无倾斜；
5.3.18.5设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；
5.3.18.6在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；
5.3.18.7设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；
5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。
5.3.19测量计量装置
5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确保准确性和有效性；
5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案并分析控制；
5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据，为设备正常运行提供证据资料；
5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。
5.3.20标识系统
5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等）；
5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识；
5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；
5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；
5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。
6秩序维护与安全服务
6.1门卫
6.1.1主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；
6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点；
6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；
6.1.4对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；
6.1.5对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。
6.2巡逻
6.2.1科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；
6.2.2按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门；
6.2.3巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；
6.2.4收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；
6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。
6.3安全监控
6.3.1监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；
6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；
6.3.3监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；
6.3.4保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。
6.4交通和车辆停放管理
6.4.1根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；
6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；
6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；
6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全；
6.4.5非机动车应定点停放。
6.5安全管理
6.5.1消防安全管理
6.5.1.1应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；
6.5.1.2楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；
6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；
6.5.1.4制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习；
6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。
6.5.2安全生产及灾害预防
6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施：
——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；
——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；
——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；
——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。
6.5.5.2突发事件管理
——根据各写字楼的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习；
——当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。
7环境保洁服务
7.1环卫设施
应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。
7.2清洁、保洁责任制
清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。
7.3各区域清洁要求：
区域卫生标准
外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。
停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。
开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
垃圾中转房中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。
设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
外墙目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。
平台、屋顶无垃圾堆积。
7.4环境消杀管理
消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。
7.5垃圾清运
对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。
7.6保洁工作中的应急处理
写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。
8绿化服务
8.1室内绿化
8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物；
8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物；工作时不能发出声响；枯枝败叶、水滴等应及时清理干净；
8.1.3植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。土面不外露；
8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便；
8.1.5室内根据顾客需要摆放植物；公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致；
8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。
8.2室外绿化
8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；
8.2.2保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；
8.2.3草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；
8.2.4绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；
8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；
8.2.6预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；
8.2.7绿地内无垃圾，乔木无树挂。
9专项特约服务
——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；
——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；
——专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。1范围
本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。
本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。
2术语和定义
本标准采用以下术语和定义：
2.1写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
2.2物业管理
物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.3物业管理承接验收
以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
2.4顾客
接受物业管理服务的组织或个人。
示例：物业产权人、使用人及其他相关方。
2.5专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。
2.6突发性公共事件
在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3基本要求
3.1物业管理企业的资质要求
从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。
3.2物业管理承接验收
3.2.1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；
3.2.3移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；
3.2.4完成了承接验收备案。
3.3管理机构与人力资源配置要求
3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的管理服务人员；
3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。
3.3.4管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。
3.5管理服务要求
3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；
3.5.2房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；
3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；
3.5.4实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；
3.5.5公示24小时服务电话；
3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序；
3.5.7管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。
3.6档案管理
3.6.1物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。
3.6.2有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：
3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案；
3.6.2.2设备台帐和管理维修档案；
3.6.2.3顾客资料档案；
3.6.2.4物业服务日常管理档案。
3.7财务管理
3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；
3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；
3.7.3实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
3.8顾客满意度
3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；
3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；
3.8.3对调查结果进行分析，有改进措施。
3.9专项特约服务
写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。
3.10节能管理
写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。
3.11突发性公共事件处理
写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。
4顾客服务
4.1接待服务
——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；
——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。
4.1.1入驻、退租服务
顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。
4.1.2报修接待服务
顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。
4.2邮件、报刊杂志收发服务
4.2.1正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；
4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；
4.2.3每日10:00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；
4.2.4顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。
4.3装修管理服务
4.3.1制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；
4.3.2签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；
4.3.3建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。
4.4投诉处理
4.4.1物业管理机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；
4.4.2物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；
4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；
4.4.4向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；
4.4.5涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；
4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。
4.5专项特约服务受理
对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。
5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务
5.1房屋共用部位维护管理
5.1.1建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；
5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；
5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；
5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；
5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。
5.2装修管理
5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；
5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；
5.2.3每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。
5.3共用设施设备日常运行、维护服务
5.3.1变配电系统
5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；
5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修；
5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；
5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；
5.3.1.5变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；
5.3.1.6直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；
5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；
5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；
5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；
5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。
5.3.2应急供电系统
5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；
5.3.2.2制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；
5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；
5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；
5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电；
5.3.2.6应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；
5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁，每月进行一次切换试验，每年进行一次蓄电池组充、放电试验；
5.3.2.8制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。
5.3.3给排水系统
5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；
5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；
5.3.3.3生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；
5.3.3.4雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》；
5.3.3.5制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》；
5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗；
5.3.3.7二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验，取得水质检测合格报告；
5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；
5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；
5.3.3.10未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。
5.3.4空调系统
5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效；
5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数；
5.3.4.3每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；
5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；
5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；
5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；
5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；
5.3.4.8管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；
5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；
5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；
5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；
5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度22－26℃，冬季室内温度18－22℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。
5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。
5.3.5锅炉系统
5.3.5.1蒸汽锅炉
每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。
除定期送检外，还应做好以下日常维护：
——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；
——每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；
——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；
——每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；
——检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；
——锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；
——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；
——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；
——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。
各种证书齐备，操作人员持证上岗。
5.3.5.2热水锅炉
——定期对温控仪进行检测；
——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。
5.3.6电梯、自动扶梯
5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染；
5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇；
5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；
5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；
5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养，经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》，在有效期内运行；
5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；
5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行；
5.3.6.9电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理专职人员应及时应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
5.3.6.10电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处。
5.3.7消防系统
5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；
5.3.7.2操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；
5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层内；
5.3.7.4报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；
5.3.7.5故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；
5.3.7.6火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；
5.3.7.7电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；
5.3.7.8火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；
5.3.7.9火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.10火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.11确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.12火灾确认后，应当释放所有门禁装置，保证疏散门的畅通；
5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰；
5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时，其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声；
5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间；
5.3.7.16消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；
5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；
5.3.7.18消防泵每月启动一次，每年保养一次；
5.3.7.19消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；
5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘；
5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；
5.3.7.22保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；
5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养；
5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；
5.3.7.25消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；
5.3.7.26发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；
5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况；
5.3.7.29制定消防应急预案，每年进行一次消防火灾演练。
5.3.8安全防范系统
5.3.8.1系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性；
5.3.8.2矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚；
5.3.8.3传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致；
5.3.8.4录像机工作正常，显示准确、整洁；
5.3.8.5录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定；
5.3.8.6摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求；
5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁；
5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；
5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应；
5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息；
5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电，并充电检测；
5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；
5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；
5.3.8.14制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施；
5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。
5.3.9楼控系统
5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；
5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.9.3传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；
5.3.9.4执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确；
5.3.9.5直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐；
5.3.9.6末端设备工作正常，线路无损，安装牢固；
5.3.9.7执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
5.3.9.8制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份；
5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对；
5.3.9.10建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。
5.3.10网络通讯
5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；
5.3.10.2维护终端工作正常、整洁；
5.3.10.3工作电源及UpS工作正常，设备整洁，显示仪表无损；
5.3.10.4配线架排线整齐，标识完好，数据齐全；
5.3.10.5光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；
5.3.10.6插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁；
5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度；
5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等；
5.3.10.9病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入；
5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份；
5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer，Mail/FTp等Server进行观测，发现故障及时记录，并通知相关部门维修。
5.3.11门禁系统
5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；
5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常；
5.3.11.4电子门锁工作正常；
5.3.11.5门磁开关工作正常，灵活有效；
5.3.11.6建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置；
5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息；
5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。
5.3.12有线及卫星电视
5.3.12.1卫星天线安装牢固，外观整洁；
5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁；
5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小；
5.3.12.4传输线路正常，图像清晰；
5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。
5.3.13广播与背景音乐系统
5.3.13.1节目源设备工作正常；
5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好；
5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；
5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常；
5.3.13.5每季度检测传输电压；
5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。
5.3.14数字会议系统
5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常；
5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰；
5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。
5.3.15停车场管理系统
5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；
5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.15.3出入口机工作正常，通讯正常；
5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确；
5.3.15.5图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库；
5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏；
5.3.15.7车辆检测器工作正常；
5.3.15.8执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据；
5.3.15.10定期备份系统软件及数据。
5.3.16公共照明系统
5.3.16.1制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2016《建筑照明设计标准》；
5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换；
5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。
5.3.17避雷系统
5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；
5.3.17.2保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；
5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；
5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好；
5.3.17.5成都地区写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：
3类建筑接地电阻：≤10Ω
2类建筑接地电阻：≤4Ω
计算机房接地电阻：≤4Ω。
5.3.18高空作业设备
5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；
5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；
5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；
5.3.18.4吊篮运行平稳，无倾斜；
5.3.18.5设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；
5.3.18.6在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；
5.3.18.7设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；
5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。
5.3.19测量计量装置
5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确保准确性和有效性；
5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案并分析控制；
5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据，为设备正常运行提供证据资料；
5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。
5.3.20标识系统
5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等）；
5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识；
5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；
5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；
5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。
6秩序维护与安全服务
6.1门卫
6.1.1主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；
6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点；
6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；
6.1.4对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；
6.1.5对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。
6.2巡逻
6.2.1科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；
6.2.2按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门；
6.2.3巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；
6.2.4收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；
6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。
6.3安全监控
6.3.1监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；
6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；
6.3.3监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；
6.3.4保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。
6.4交通和车辆停放管理
6.4.1根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；
6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；
6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；
6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全；
6.4.5非机动车应定点停放。
6.5安全管理
6.5.1消防安全管理
6.5.1.1应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；
6.5.1.2楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；
6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；
6.5.1.4制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习；
6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。
6.5.2安全生产及灾害预防
6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施：
——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；
——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；
——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；
——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。
6.5.5.2突发事件管理
——根据各写字楼的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习；
——当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。
7环境保洁服务
7.1环卫设施
应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。
7.2清洁、保洁责任制
清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。
7.3各区域清洁要求：
区域卫生标准
外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。
停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。
开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
垃圾中转房中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。
设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
外墙目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。
平台、屋顶无垃圾堆积。
7.4环境消杀管理
消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。
7.5垃圾清运【高端写字楼管理服务】
对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。
7.6保洁工作中的应急处理
写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。
8绿化服务
8.1室内绿化
8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物；
8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物；工作时不能发出声响；枯枝败叶、水滴等应及时清理干净；
8.1.3植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。土面不外露；
8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便；
8.1.5室内根据顾客需要摆放植物；公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致；
8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。
8.2室外绿化
8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；
8.2.2保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；
8.2.3草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；
8.2.4绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；
8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；
8.2.6预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；
8.2.7绿地内无垃圾，乔木无树挂。
9专项特约服务
——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；
——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；
——专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。
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甲级写字楼物业管理方案怎么写，一个写字楼设施一切正常，给住户提供了文明，舒适的商住环境，体现了该写字楼的物业服务水准以及维护良好形象。以下这篇是甲级写字楼物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
甲级写字楼物业管理方案范文：
第一节任务和岗位设置
一、任务
工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
工程部的职责范围如下：
1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修；
2、负责大厦公共设施、设备的维修保养；
3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务；
4、负责大厦外派工程的监管工作。
5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。
二、工程部架构图（A座）
工程人员结构图
人员配置说明
项目负责人：1人
工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人)
综合维修班：15人
领班:1人（兼维修）
综合维修工:15人
设备运行：8人
领班:1人（兼维修）
运行工:7人
配电室值班电工：16人
领班:1人（兼值班）
BC座配电室8人
DE座配电室8人
库管1人
共计44人
第二节岗位职责
一、工程部经理岗位职责
1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。
2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。
3、协助物业公司完成所交办的各项工作。
二、主管岗位职责
1、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。
2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案
3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。
4、填写本系统的操作要求和工作指令。
5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
三、领班岗位职责
1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。
2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。【高端写字楼管理服务】
3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情况。
4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。
5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
四、电工岗位职责
1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况，填写
各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊情况加强巡视次数。
2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电
室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。
3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制
定的各项规章、制度。
4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设备的
性能及故障处理。
5、保证机房内的环境卫生。
6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工
作、保卫工作、防火工作。
五、水工岗位职责
1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，服从公司各级领
导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。
2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正
常运行与维修保养工作。
3、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统的正常运行。
4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发
生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。
5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料
及工时报本部主管领导。
第三节内部管理规定
一、值班规定
1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。
2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。
3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。
4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填写。
二、交接班规定
交班人：
l、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题，准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。
2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。
3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。
接班人：
1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。
2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。
3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。
4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。
三、运行记录管理制度
1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。
2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。
3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。
第四节设备设施管理
设备设施管理的主要内容有：
1、确保能源的供给及有效地控制能耗
2、建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录
给排水系统设备的维护管理
给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。
（1）加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。
①水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题，及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。
②水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。
（2）若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先与物业公司沟通，
说明停水原因和停水时间。
（3）定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。
（4）要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。
（5）室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬季来临
之前，做好保温防冻工作。
（6）每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线通畅。
（7）每年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。
供电系统的维护管理
配电室是供电的中心，为加强这方面的管理，需制定管理规定。
1、配电室施行“三铁”管理。铁门铁柜铁窗。各种高压设备配件，高压安全用具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据，每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。
2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。
3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送
停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。
4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。
5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标
示牌，非有关人员绝不能动。
6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。
7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规定。
8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。
9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套
等。
空调系统管理
一、风机房管理规定
1、严禁无关人员进入机房内。
2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。
3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。
4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。
5、空调员工定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。
二、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
（1）巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。
（2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。
2、空调机房
（1）主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。
（2）巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。
3、水塔、水箱检查
（1）凉水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。
（2）膨胀水箱：检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、风机等检查
（1）新风机：检查运行时有无发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。
（2）分体机：运行时有无发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。
三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责，电工主管进行监督。
2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管批准，不得擅自更改运行参数。
3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。
4、在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。
四、空调系统维修保养规程
1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。
2、专业主管每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。
3、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
4、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定，配备灭火器施工。
5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。
五、中央空调系统应争处理方案
（一）冷水机组
1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应立即停止该机，转开备用电机。
2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。
3、设备保养公司接通知后，办公时间内4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。
（二）水泵
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。
3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。
（三）凉水塔
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。
3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。
（四）管网系统
1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。
2、采取相关措施，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。
3、对漏水口做处理，以防水到处乱射；将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。
4、报告专业主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。
5、事件发生后，将情况通知物业公司及相关单位。
第五节维修管理细则
（一）工程部入户维修流程图
维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把业主的困难当作自己的困难，方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下：
1、接报修
（1）、接报修时先讲：“您好，维修班XXX，先生（小姐）有什么事情请讲”；
（2）、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。
2、从接到报修开始，一般无其他特殊情况，应在10分钟内到达业
主家；
3、敲门、按门铃
到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间歇
10秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要连续按或是按住不放。
4、业主开门后，应招呼一声您好！说明自己的身份，告诉业主维
修事项，得到业主认可后：
（1）、脱鞋或带鞋套进入；
（2）、在业主带领下进入维修房间，不随意走动。
5、修理
（1）、电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行；
（2）、在修理当中必须移动有关物品时，应先征行业主同意，并小
心轻放。
6、清场
（1）、在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布，不得
将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上；
（2）、工作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现
场。取得业主认可后，填写维修工作单，由业主签字确认。
（3）、禁止收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。
（二）其他区域维修管理
维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处，在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视，并做好记录。
1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯
罩完好。北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况，白天统一维修，作业时必须使用安全带，工作程序必须遵守高空作业有关规定。
2、污(雨)水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。
3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。
如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复，石材层面如破损开裂应及时给予修复.
第六节紧急情况处理方案
（一）水工紧急情况处理
1、跑水事故预案
发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水情况,关闭泄漏点最近上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。以最短时间恢复正常供水。同时组织人员清扫泄漏积水,防止连带反应。处理完毕做好相关记录,并将处理结果反馈领导。
2、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查，并与消防中控室等相关部门联系，查明原因具体处理。
3、在发生突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。
4、在突发事件处理完成后，应认真填写相应记录，要求详细清楚。
（二）电工紧急情况处理
1、电器火灾故障处理预案
遇到电器故障引起的火灾时，应立即切断电器设备电源，利用现场灭火器材控制火势，并及时通知保安部消防控制中心及上级领导。当保安部人员到达时应协助灭火，并做好现场配合如临时照明，用电等。机房值班人员按消防要求启动相应设备如排烟风机消防水泵等。灭火完毕后，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。
2、电器事故（停电跳闸）处理预案
值班人员在值班时，如遇到电器事故，应首先根据报警和中央信号盘指示及时准确判断故障点。向主管领导汇报，根据指示要求迅速、无误的处理故障，严禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后，要先查明事故原因，并做好相应记录。
3、触电事故紧急处理预案
如遇危害到人身或设备安全事故时，应先处理事故，后向有关领导汇报。
1)脱离漏电物体
大厦内发生人员触电事故时，首先应及时准确的断开漏电物体电源开关。（同时防止触电人员脱离电源后的二次伤害）。然后对触电人员施救。当无法找到或无法切断漏电物体电源时，应立即使用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。
2)触电人员急救
首先检查触电人员受伤情况，把伤者仰面平放，头部稍微后仰，放松伤者领带腰带，保持呼吸通常。打电话报120或999。当触电者无呼吸时，对其进行人工呼吸。无心跳时，对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时，如伤者无明显致命外伤，在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特别提醒伤者是触电。并协助医务人员进行救助，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。
4、电梯紧急事故处理预案
电梯困人事故处理预案
1）工程维修人员在接到报修后,应立即组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿厢位置(根据楼层指示灯或小心开启厅门查看)。
2）询问轿厢内是否有租户或客人,安抚被困人员。
3）关闭故障电梯总电源。
4）用电梯专用钥匙开启厅门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢
5）当电梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢到达最近楼层,救出被困人员。
电梯进水事故预案
1）当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源
2）通知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交情况及处理报告
电梯特殊故障处理预案
遇到工程人员无法处理的复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时通知电梯公司来人修理。事故处理完毕应对事故处理过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。
（三）火灾处理应急方案
1、报警程序
一旦发现火灾苗头，如烟、油、味、声等异常状态时，每一位员工都有责任立即向消防监控室报警，请其查明原因。
发现火情的人应保持镇静，并立即采取各种灭火措施：
（1）立即通知消防监控室。
（2）采用电话报警时讲话声音要清楚，要说明起火地点，是否有人
被围困，火势的情况以及是否正在采取扑救措施等，然后通报自己的姓名和部门，并注意倾听监控室的补充询问，认真回答，得到允许后方可挂断报警电话。
（3）不要在火场附近区域高叫“着火了”，以免造成混乱。
2、工程各系统配合灭火工作程序
在接到火情通知后，立即检查本部门各个控制系统岗位，启、闭消防设施达到自动灭火状态；组织本部员工义务赶赴火场，扑灭火灾；组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题。其他系统工作人员要做到：
（1）配电室（高压、低压）：接到火情通知后，密切注意火场附近的电力运行情况，随时准备切断火场的电力供给，当接到切断火场电源的指令后，应立即按指令控制设备。
（2）电梯监控：接到火情通知后，立即将消防电梯降到首层，并亲自控制，专供灭火工作使用，同时停止火场区域的其他电梯的运行。
（3）水系统：接到火情通知后，立即做好消防用水的供应工作，并做好供水设备的抢修工作。
（4）空调系统：接到火情通知后，立即关闭起火区域的空调机组。
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1、制定咨询方案：通过搜集信息资料，进行一定区域的房地产需求动态的研究和分析，根据客户需求制定咨询方案，确保提供可靠的市场分析和投资建议报告；
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3、代理租赁：通过电话、直访等方式与写字楼等物业项目租售部建立代理业务往来关系，负责为客户进行房屋租赁等交易全程代理业务，确保完成租赁交易的任务；
4、物业销售：通过适当的方式，如直销、陌生拜访等积极挖掘目标需求客户，了解客户对物业方面的需求（高档写字楼等），根据客户的需求推荐适合的物业，带领客户实地考察适合的物业，进行沟通及合同谈判，协助客户签署合同，跟踪销售款的回收，确保按时完成销售任务和销售回款；
5、售后服务：负责接待客户，根据客户要求协助办理二手房上市、住房贷款、过户等售后手续；适时进行客户跟踪回访工作，确保达到公司制定的客户满意度指标。
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物业项目招标邀请函
（被邀请单位名称）：
1，总建筑面积为 平方米，招标申请已得到招标管理机构批准，现通过邀请招标选定中标人。
2、工程质量达到《洛阳市普通住宅小区住宅物业服务指导标准》。
3、该工程的承包方式为中标合同价。
4
5、投标人的资质等级必须是参加投标应复函，并到招标单位领取《资格审查表》进行资格审查。
6、资格审查通过的单位应按规定的时间、地点到招标单位领取〈招标文件〉。
招 标 人： （盖章）
法定代表人： （签章）
地 址：
邮政 编码：
联 系 人：
电 话：
年 月 日
物业项目招标邀请函 [篇2]根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》和《秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法》的规定，现决定对盛景金领域工程前期物业服务项目进行邀请招标，兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
一、招标项目概况：
1.项目名称：盛景金领域工程前期物业服务项目
2.项目规模：工程总建筑面积65684﹐，物业服务面积49768﹐
3.项目地址：珠江道以东、天台山路以北、娄山路以南
4.招标内容：前期物业服务项目
5.项目开工和竣工交付使用时间：本项目于2016年8月5日开工建设，整个建设项目（计划）于2016年12月20日全部建成竣工交付使用。
二、投标单位须是与本项目相适应资质等级的物业管理企业，贵单位若接受邀请，须携带：1、法定代表人身份证明或授权委托人身份证明及法人授权委托书原件；2、企业营业执照、物业管理企业资质证书副本原件、企业组织代码证原件；3、本项目《项目经理岗位证书》原件、项目经理身份证原件；4、以上所提供资料原件均须另附复印件二套并加盖法人章及法定代表人印章。于2016年11月7日17:30时前到秦皇岛正源工程建设咨询事务所有限责任公司（招标部）进行资格审查。
三、秦皇岛正源工程建设咨询事务所有限责任公司（招标部）将对所邀请的投标单位进行资格审查，经审查合格者在2016年11月8-12日17:30时前到秦皇岛正源工程建设咨询事务所有限责任公司招标部（秦皇岛市海港区河北大街138号秦新自由港a座1406室）恰购招标文件。招标文件，售出不退。
四、请资格审查合格者按招标文件中规定的时间、地点参加投标。
招标代理机构：秦皇岛正源工程建设咨询事务所有限责任公司（招标部） 地 址：秦皇岛市海港区河北大街138号秦新自由港a座1406室 联 系 人： 杨响春
电 话： 0335-8835951，13933510988
传 真： 0335-3025951
邮 政 编 码： 066000
物业项目招标邀请函 [篇3]项目物业交接验收邀请函 no. 物业公司（项目分公司）：
我公司位于 市 区 路项目物业工程业已竣工，并经过了 的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的《前期物业管理服务合同》，特提请你公司于 年 月 日前来接洽有关交接验收事宜。 此致
置业公司
年 月 日
签收人：
年 月 日
物业项目招标邀请函 [篇4] 重庆工商大学国际商学院物业项目招标公告根据《中华人民共和国招标投标法》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《重庆市物业管理招投标暂行办法》的有关规定与要求，重庆工商大学国际商学院决定近期对国际商学院综合楼物业项目采取邀请招标方式招聘物业管理企业，现邀请合格竞标单位参加竞标，有关要求如下：（详细内容请参阅招标文件中的相关内容）
一、招标项目简况：
名称：国际商学院综合楼及周边环境物业管理
服务期限：2016年7月中旬-2016年7月中旬（签两年期合同）
项目地址：重庆市南岸区学府大道19号（重庆工商大学南岸主校区内）
物业情况：综合楼内物业面积约:4800﹐，环境面积约:3000﹐，其中绿化面积约：1200﹐。
二、招投标时间：
1、本次招标报名时间：2016年6月2日起
2、购买招标文件时间：2016年6月6日-16日09：00时-16：00时
三、投标单位必须具有：
1、独立法人资格、有效的工商营业执照、税务登记证书等资质材料；2、物业管理运作经验丰富，以人为本，诚信服务，具有良好的信誉；3、具有稳定和较高素质的员工队伍，技术力量强，管理规范，能确保服务质量承诺圆满兑现；4、对高校物业管理的特点和要求应有一定认识，严格执行学校相关规定，按照要求开展工作。
四、招标方邀请合格物业单位购买招标文件，购买标书及评标费用：600元
五、招标人不负责投标人实地查勘物业和递交投标文件所发生的任何费用。
六、有关此次招标事宜及实地查勘物业，可按下列人员、电话、地址联系查询。
联 系 人：张洲、张建芳
联系电话：62769256、60776233、62769254
地址：重庆工商大学国际商学院办公室（综合楼内60516室）
重庆工商大学国际商学院 二00八年六月二日 物业项目招标邀请函 [篇5]尊敬的物业公司领导/人事/经理：
您好！
据不完全统计，上海市约有居民小区6000个，写字楼超过3000幢，而上海有一定规模的物业公司则约为2000家。市场就摆在你面前，就看物业公司如何占有。靠什么占有？——服务。万科物业凭什么脍炙人口？——服务。万科集团在酝酿组建万科物业管理专业团队的初期，就将打造精品式高端物业服务视为房地产开发重要的环节。龙湖的物业到底好在哪儿？——服务。龙湖地产物业的业主满意率为95.7%，上海的物业公司平均能达到多少？仅有约50%。服务效能的低下是导致物业公司收益上不去的主要原因。因此我们坚信，在当今的市场环境下，物业服务企业既要“打江山”，更要“守江山”。物业服务企业靠什么打江山、守江山？靠业主的满意与支持，而业主凭什么满意？
毋庸置疑，“高品质的服务“是业主满意的根本所在。所以如何提升物业服务效能，打造服务特色，最终得到更多市场份额，是每家物业公司都亟待解决的问题，也是每一名物业公司员工追求的目标。中心邀请服务效能提升行业内知名专家，针对如何提升物业服务效能，如何做好高端物业服务，特别主办本次主题论坛并提出了相应的解决方案！
论坛议题/收益：
物业同行交流学习，拓展人脉
如何在控制成本的同时提升服务效能
用服务创造企业利益最大化的窍门
物业hr需要在工作中给予的支持与配合
物业增值服务体系构建
标杆企业经验学习交流
邀请对象：物业公司hr、项目经理、高管
论坛时间/地点：10月31日14:00-16:30上海
注：报名参会或了解更多请联系顾问qq3077926249或关注微信