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渭南经开区旧城改造管理办公室（城改办）
工作职责
一、 负责宣传、贯彻落实有关城中村改造、城市房屋拆迁方面的法
律、法规和政策，并做好政策的研究、解答和监督执行。
二、 在市城改办编制的旧城和城中村总体规划的基础上，负责协调
市区各有关部门制定出台辖区有关城中村拆迁和改造配套政策及项目各项手续预审和报审工作。
三、 组织实施辖区城中村改造工作，做好实施方案和征收补偿安置
方案的备案、预审和报审工作；指导、协调两镇及相关部门做好城中村改造工作。
四、 执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予的征收部门职责，
代表管委会做好辖区房屋征收与补偿的相关工作。
五、 负责辖区城中村改造项目的策划、包装和招商的预审、报批工
作。
六、 在市城改办的监督下，对征收补偿安置资金进行监管和使用。
七、 负责做好和市城改办的业务衔接工作。
八、 负责完成党工委、管委会及领导交办的其他工作。
关于推进我市旧城改建工作的思考
苏州市《关于旧城区改建改建过程中房屋征收政策的思考》的调研通报，从多个方面对苏州旧城改建中涉及房屋征收政策作出了全面分析，并提出了建设性意见。比照我市旧城改建涉及的房屋征收工作，并结合我市实际及今后棚户区改造工作的要求，作如下思考：
一、目前我市旧城区的基本情况
1、旧城区基本面貌。我市旧城区经过多轮旧城片区改建及开发建设后，目前尚剩余的城中村、危旧公寓房、非成套直管公房集中地带，普遍状况地理位置较偏，房屋密度较高，基础设施较差，消防隐患较大的特点。上述地带或者是开发建设单位不愿涉足的地带，或者是房屋征收成本较大，属于旧城改建过程中留下的“鸡肋”部分，与我市建设苏南现代化示范区“太仓样本”、“美丽城乡建设行动”的目标要求差距较大，严重影响我市人居环境及人民生活质量，亟需改建。
2、旧城改造的现行措施。目前，我市旧城改建的措施主要有两项：一是老小区提档建设，缓解并改进了老小区环境及配套设施。二是以项目开发建设带动为主，实施房屋征收。此项措施虽能彻底改变地块面貌，但改建力度较弱，改建体量规模较小，周期较长。旧城区改建涉及房屋征收主要是由市政府牵头成立指挥部，由住建局作为房屋征收部门（市征收办组织实施）或属地
政府组织实施的工作机制。
3、旧城改建房屋征收操作方法。我市旧城改建政策明确房屋征收按市场化评估补偿，对住宅房屋及商业用房实施原地或就近安置的原则。在省条例出台后，我市将及时修订相关文件，全面开展房屋征收工作。但旧城全部依赖房屋征收完成难度较大，速度可能要远远落后于城市建设的要求，因此，有必要对旧城改建模式及操作政策做进一步的明确。
二、我市旧城改建工作面临的问题
1、被征收人不配合。旧城区内住户困难家庭多，经济条件差、年龄结构偏大、老弱病残多等现象。对房屋征收政策理解不足，补偿要求期望过高，希望能通过房屋征收解决失业、家庭困难及其它一些历史遗留问题、社会问题的现象比较突出。
2、土地及政策瓶颈。我市旧城内还留有较大一部分原集体土地上房屋，随着城市发展，绝大部分已是无地队、城中村，但因种种历史原因，尚未撤组，老百姓社保问题常年未得到解决，旧房也因规划控制常年不能批建翻修，配套设施差，管理松散，脏、乱、差及私搭乱建现象突出。集体土地性质这一因素，一方面对征收程序的启动带来制约因素，另一方面，老百姓对宅基地补偿要求期望很高，希望得到与公寓房征收更多的补偿，同时要求解决土地换社保的系列遗留问题。受用地指标影响，目前我市工业企业征收基本不安置，通过增设一定额度的放弃安置奖推进征收工作，一方面推高了房屋征收成本，另一方面抬高了工业用
地的拍卖价格，恶性循环，反过来制约征收工作。
目前我市对涉及征收的旧城改造项目，公房更新转换方面有了明确的政策指导，但对未涉及征收及公房更新转换的其它旧城区房屋的改建问题，尚无政策依据。
3、用于商业的房屋征收难。旧城区改建涉及两类用于经营的房屋，一是原有商业用房，二是原居民（单位）的住宅用房（仓库、办公用房）改变用途后用于经营的。特别是第二种情况，被征收人补偿、安置期望值都非常高，攀比现象严重，极大地制约了征收工作的推进。
4、改建体制不完善。市政府在全市房屋征收工作会议上对我市房屋征收机制的完善作了明确的部署，明确市住建局为房屋征收主管部门，并成立市房屋征收服务中心为征收实施单位，各镇成立分中心，全面实施征管分离。旧城区改建除纳入房屋征收的部分外，还有较大一部分可能需居民自治改建、或国有收购储备等，目前尚未明确责任主体及操作办法。
5、联动机制需进一步强化。旧城改建是一个政府系统工程，必须要以明确的改建实施规划为引领，以具体的改建政策为依据，以完善的保障制度为推手（涉及安置房、社保、资金保障等），以密切的部门联动机制为保障，分步骤，有计划地开展实施。
三、对于改造模式的几点思考
旧城改建工作是政府城市建设的重要组成部分，改造模式也应因势利导，采取灵活多样的改造模式，一方面减轻房屋征收压
力，同时能发挥群众的自治参与度，减少政府与群众的正面冲突，我们考虑，改造模式主要几种：
1、房屋征收。由政府制定房屋征收年度计划，并按计划开展房屋征收实施工作。优点：程序正当，依法征收。缺点：时效较长，对钉子户实施强制措施可能引发激烈冲突。
2、自治改造。由政府主导，群众自治。群众代表成立自改委，推进片区改建。优点：群众参与度高，群众做群众工作。缺点：很多项目可能流产，方案反复度高。
3、国资收购。对部分危旧房屋可采取国有公司市场化收购，双方按民事收购协议自愿办理，政府不直接提供安置用房。优点：矛盾少，安置压力轻。缺点：资金占用率高，回报慢。
4、公房更新转化。对涉及直管公房及镇一级公房，可由政府主导，结合住房保障政策实施。
5、危旧房翻建。对土地仍是集体土地，且不影响规划的城中村住户，可有条件的、保留原土地性质的基础上批建翻新。优点：政府短期投入小，矛盾小。缺点：后期地块开发灵活性小，开发成本大。
四、推进我市旧城改建的建议。
1、明确改建实施模式及相关政策。根据旧城区内所有相对集中的棚户区，确定相应的改建模式及改建政策，根据不同的模式拟定相应的操作实施计划，有计划分步组织实施。
2、加强旧城改建队伍建设。可由市政府牵头，整合现有资
源，成立旧城改建领导小组，明确成员单位，领导小组下设办公室及各类改建职能部门，根据不同类型改建模式分别开展组织实施工作。
3、鼓励和引导征收货币补偿。随房地产市场发展，百姓对房价的预期较高，选择货币补偿的占比率极低，且由于原拆迁政策对货币补偿的补偿原则是根据同类房屋（二手房市场）来确定的，但二手房和新房事实上存在成新率、质量、等级、环境配套等因素的差别，导致新安置房上市的价格明显高于拆迁货币补偿款，或者拿了货币补偿款后买不到同面积同地段商品房，使货币补偿这一补偿方式形同虚设，政府安置压力很大。在旧城改建及房屋征收过程中，应尽量避免这一现象的出现。
4、规范操作，提高透明度。本着公开公平的原则，旧城改建也应建立完整的规范操作模式，除房屋征收实施“八公开一监督”制度外，旧城改建也应公开相关内容，进一步提高群众的参与作用和监督作用，同时可邀请部分群众或基层组织代表，参与部门联动会商机制，提高透明度。
？？县旧城棚户区改造项目指挥部资宣组
总体工作实施方案
为扎实做好旧城棚户区改造项目的资料收集和宣传工作，让广大群众积极主动支持、参与到棚户区改造工作中来，推动工作取得成效。特制定工作方案如下。
一、指导思想
以党的十八大精神为指导，紧密围绕我县旧城棚户区改造项目指挥部工作要求，积极宣传关于旧城改造拆迁工作的进展情况、成功经验和实际效果，及时反映先进人物和先进典型，以及改造老城区对于？县社会发展的重大意义，消除群众顾虑，推动拆迁工作顺利健康开展。
二、工作目标
运用多种手段、措施完成旧城棚户区改造的资料收集、保存工作，并通过各种媒体宣传报道为旧城棚户区改造工作创造良好的舆论宣传氛围，构建立体化、多层次的宣传格局。
三、工作内容
1、资料收集。一是做好旧城区改造前的涉及旧城区历史文化保护、民俗风土人情、拆迁工作进展，展现涉及拆迁的党员干部、人民群众正能量的图片、文字、影像资料收集、分类归档保存工作。二是做好旧城区改造指挥部工作开展过程中形成的动态资料收集保存工作。三是完成大记事工作。
2、宣传引导。一是宣传中央、省、市及我县在在旧城棚户区改造等方面的部署决策和相关政策措施，围绕全县实施旧城改造项目对提升城市公共安全、完善城市基础功【浦江县旧城改建办主要工作】
能、改善人居环境、增强城市活力、拉动经济增长等方面进行宣传报道。二是利用广播、电视、电子屏、报纸、网络、微信等媒体平台大力宣传宣传报道旧城棚户区改造项目相关工作。三是在项目建设地的主要公共场所、出入口、路口设立一批公益广告宣传牌。内容为展示区效果图和拆迁前后对比效果图，同时以公开信、宣传手册等方式，将拆迁的意义和相关政策让群众明白。三是整合资源，大力宣传在棚户区改造过程中涌现出来的具有典型性和示范性的工作案例。
3、实时报道。围绕旧城改造项目实施进度和工作开展情况展开对内对外宣传报道。重点报道项目指挥部重大会议活动；涉及旧城改造的县级以上领导的重大工作活动；改造项目实施过程中具体重大项目进展情况、展现旧城棚户区改造过程中工作人员风采风貌和经验交流等相关的视频采访等。
四、职责分工
组 长：？ 统筹管理资料宣传组整体工作
副组长：？ 协助组长做好资料收集宣传报道工作，
具体负责对外宣传报道工作
成 员：？ 负责办公室资料收集综合汇总、周、月
工作动态编辑工作
？ 负责视频资料收集整理报道及大记事采编
工作
？ ？ 负责图文资料收集、归档等工作
五、工作形式
1、资料收集流程。按照职责分工，各成员根据自身工作实际，完成各自资料收集、整理保存后，并每周向办公室进行汇总。由办公室进行整体资料归档分类保存。
2、对内宣传工作。一是撰写编辑每周工作动态，并附大记事，每月最后一个周编辑月工作动态，呈报县相关领导和有关部门；每月内部出一期工作小结，对当月宣传工作开展情况、取得成效、存在问题、发表文章进行总结。二是根据工作开展实际，计划出刊2期内部展现拆迁工作的刊物和一期画册。三是制作3期展示旧城棚户区工作的宣传片，具体策划根据工作实施情况开展。
3、对外宣传工作。（一）新闻宣传：每周在县广播电视台、县门户网、手机报、微视开辟专栏专页，动态性进行同步宣传报道旧城改造的重要举措、推进情况和突出成效，以及群众参与支持棚户区改造的典型事迹。通过前后对比展现棚户区改造给群众带来的实惠，引导市民积极支持和参与旧城改造。（二）社会宣传：一是制作折页、宣传册向群众发放。二是年底之前完成户外广告牌宣传，在旧城区重要地段制作悬挂棚户区改造相关横幅标语。三是在县城有电子显示屏的地方播放旧城改造相关视频。四是在涉及拆迁的？社区、？社区制作棚户区改造宣传专栏，形成氛围。
六、实施步骤
1、（15年12月10日至月底）完成资宣组筹备工作、出台工作实施方案，制定工作开展形式和内容，制作一本宣传手册和户外宣传广告。
2、（16年1月-16年2月）除常态工作外，旧城区前期户外广告宣传工作悬挂工作全部完成。筹划第一期视频
宣传片拍摄工作。网络、电视、报纸等媒体初步形成多层次、立体化宣传格局。
3、（16年3月-16年5月）除常态工作外，旧城区资料摸底工作全部结束。开始制作并完成一期拆迁宣传片并投入使用；出版一份展示旧城改造相关工作的内部刊物。
4、（16年6月-16年8月）除常态工作外，邀请省市县媒体对？县旧城区改造工作进行宣传报道，开始制作第二期视频宣传片，收集、整理、撰写旧城改造的阶段性成果工作经验报道或调研文章。
5、（16年9月-16年11月底）除常态工作外，整理资料，全面总结资宣组一年工作情况，出版一期画册、总结内刊。
七、工作要求
1、明确要求，落实责任。宣传工作人员要按照责任分工做好宣传工作，深刻认识开展旧城改造工作的重要性、紧迫性。结合实际认真落实各项宣传工作任务和措施，形成工作合力。
2、紧扣主题，把握导向。要精心策划，多形式、多角度，全方位开展宣传，巡查报道力求有深度、有创新达到效果，营造项目建设的良好氛围。
3、广泛发动，扩大影响。要充分发挥主动性、创造性，不断创新宣传方式，加强与各级媒体对接沟通，向媒体及时提供新闻线索和题材，立足全县旧城改造项目实际，广泛发动群众，迅速掀起宣传热潮，确保宣传工作取得实效。
拆迁办工作职责
一、负责宣传、贯彻、执行国家房屋征收与补偿的法律、法规和国家、省、市有关房屋征收与补偿的相关政策；
二、协助房屋征收区域的社区居委会、办事处做好改造区域相关手续的办理和完善工作；
三、协同征收区域的相关职能部门实施征收范围内房屋、人员等基本信息的采集、摸底调查和登记工作；
四、根据市政府有关房屋征收的相关补偿政策协同房屋征收改造指挥部制定安置补偿协议；
五、负责对所属的项目进行对接、跟踪,并配合房屋征收改造指挥部对安置补偿协议的审核;【浦江县旧城改建办主要工作】
六、在房屋征收改造指挥部的共同领导下对征迁区域内的征迁户签订安置补偿协议；
七、协助公司财务和区相关部门结算征收补偿费用、过渡费及委托房屋征收、拆除费等各类补偿费用；
八、负责协同房屋征收指挥部对委托的房屋拆迁部门的具体工作进行管理和监督检查；
九、负责房屋征收与补偿数据信息的统计、档案资料管理及存档工作；
十、完成领导临时交办的其他工作。
拆迁办主任岗位职责
一、根据公司年度工作计划，组织编制本部门工作计划，并负责落实和执行；
二、组织编制和完善本部门内部制度与工作流程，并负责监督贯彻执行；
三、负责组织项目拆迁前的各项工作安排和会议安排，并分派拆迁工作任务；
四、督促拆迁工作人员按照工作流程完成拆迁任务；
五、组织制订拆迁安置补偿方案；
六、协助拆迁服务机构做好拆迁区域的各项拆迁工作；
七、协调拆迁过程中涉及的相关单位及部门；
八、负责指导、检查、监督各项目拆迁工作；
九、处理拆迁工作中的相关问题；
十、负责拆迁办人员调度、使用，调动工作积极性，领导全体职工完成每项拆迁任务；
十一、负责拆迁办工作安排，指导下属人员按时完成各项工作；
十二、负责组织下属人员培训 ，提高业务素质和工作能力； 十三、负责定期向直接上级汇报工作，接受检查和监督； 十四、完成领导交给的其他工作任务。
拆迁办副主任岗位职责
一、协助主任负责落实项目拆迁前各项工作准备；
二、根据项目拆迁工作量合理分派工作任务；
三、指导拆迁工作人员按照工作流程完成拆迁任务；
四、协助主任组织拟定拆迁安置补偿方案；
五、协助拆迁服务机构做好拆迁区域的拆迁工作；
六、协调拆迁过程中涉及的相关单位及部门；
七、协助处理拆迁中的相关问题；
八、协助主任定期向直接上级汇报工作，接受检查和监督。
九、完成领导交办的其他工作
拆迁专员岗位职责
一、认真学习掌握国务院、市、区政府，关于建成区城中村（旧城）改造房屋征收补偿安置办法相关的政策、法规；
二、做好经市政府批准用于城中村（旧城）改造用地上，单位用房、居民住房及住户信息的采集整理工作；
三、负责与项目用地管辖区域的社区、办事处进行工作衔接，做好征收补偿安置前期的各项准备工作；
四、在区政府征收改造指挥部的统一部署指挥下，根据征收补偿安置方案的意见，进行征收补偿安置工作；【浦江县旧城改建办主要工作】
五、负责与区征收办协商拟定地面上建筑物的拆迁协议，并双方配合做好被征收户安置补偿金的测算、发放和相关手续的完善工作；
六、负责建立、保存、移交拆迁工作档案，负责被拆迁住户产权证的收回工作
七、负责做好涉及征收安置工作需要对外进行的各项协调工作；
八、完成领导交给的临时性工作。
（十）住宅开发处
工作流程：（需打印）
旧城改造审批手续和办理程序说明如下：
第一、开发单位的备案
太原市旧城改造领导组办公室对拟参加旧城改造工作的开发单位实行备案制度。
开发单位需提交的资料有：
1、参加旧城改造的申请
2、开发单位的营业执照原件及复印件
3、开发单位资质等级证书原件及复印件
4、开发单位法人的身份证明原件及复印件
5、开发单位近三年来的工作业绩、财务报表、目前正在履行的合同情况，及管理、技术、劳力、设备等方面的情况介绍。
第二、项目的确定与审批
1、由市旧城改造领导组办公室组织有关部门或单位对改造项目的改造范围内的房屋面积、拆迁户数、居住人口、产权性质、经营状况等限期进行调查摸底，并根据旧城改造区域控制性详细规划和改造范围内的调查摸底数据，对改造地块进行初步经济分析。
2、以改造地块的初步经济分析为参考依据，根据全年国民经济和社会发展计划提出年度改造意见，由太原市旧城改造领导组办公室召集会议，通过研究初步选定旧城改造项目，报市政府批准。
3、旧城改造项目批准后，按照旧城改造总体规划和城市总体规划要求，由市规划部门审核确定具体改造地块规划条件；市计委以前期计划的形式下达给太原市旧城改造领导组办公室，以便开展确定项目开发单位等前期工作。
第三、项目单位的确定
1、对具备条件的旧城改造项目,根据规划部门确定的规划条件，由市旧城改造领导组办公室委托招标中介机构按照公开、公正、公平的原则对旧城改造项目进行公开招标，确定项目单位。
2、项目单位确定后，给项目单位颁发中标通知书。
3、旧城改造项目单位与旧城改造领导组办公室签订《旧城改造协议书》。
第四、相关建设审批手续的办理
1、开发单位凭中标通知书或旧城改造协议书，到市计划、建管、规划、国土、拆迁等部门办理相关建设审批手续。
2、旧城改造项目由计划、规划、土地、房地、建管等部门按程序审批，但审批时间要缩短并限时完成。具体要求如下：
计划部门审批的立项手续要在4个工作日内完成；
规划部门审批的规划选址意见书、用地规划许可证、工程规划许可证（以下简称“一书二证”）等有关规划审批手续，要在累计40个工作日（含有关测量时间）内办理完毕；
土地部门审批的用地批准意见和土地发证手续要在累计25个工作日内办理完毕；
建管部门审批的施工许可有关手续（包括招投标手续），要在20个工作日内办理完毕。
为缩短审批时间，在旧城改造项目有关审批手续的办理过程中，有关部门要采取“异步审批”与“同步审批”相结合的办法。其中，拆迁许可审批手续可以提前到规划选址意见书取得后办理；按照市政府并证发[2002]30号《关于进一步加快住宅与房地产业发展意见》，计划部门不再审批项目可研和初设，可先下达前期工作项目计划进行规划等前期工作；土地部门办理用地批准手续后，开发单位可以同步申请办理规划工程许可、施工许可和商品房预售许可等手续，同时，同步办理土地使用证的有关手续。
（十一）太原市经济适用房中心
工作流程：
计划经营科——工程管理科——总工办——物业管理科
（十二）太原市房地局住宅设计室
主要职责：
积极配合房地局旧城改造，承担建筑工程设计、咨询，建筑结构及室内环境质量检测，工程监理，规划初步设计可研报告，房产中介。
法律法规：
1、ＧＢ50325－2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》
2、ＧＢ／Ｔ18883－2002《室内空气质量标准》
3、《室内装饰装修材料10项有害物质限量》
4、建设部令110号《住宅室内装饰装修管理规定》
5、《城市房地产中介服务管理规定》
6、中华人民共和国主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理办法》
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