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房地产开发企业销售自行开发的房地产
项目增值税征收管理暂行办法 国家税务总局
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第18号
国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。 特此公告。
国家税务总局
2016年3月31日
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
第一章 适用范围
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，
扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
第二节 预缴税款
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。【2016年房地产开发企业销售商品房应缴纳哪些税】
第三节 进项税额
第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、
简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
第四节 纳税申报
第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点 实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完 的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第五节 发票开具
第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
第三章 小规模纳税人征收管理
第一节 预缴税款
第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：【2016年房地产开发企业销售商品房应缴纳哪些税】
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
第二节 纳税申报
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算
当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第三节 发票开具
第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。
第四章 其他事项
第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
房地产开发商都需要缴纳哪些税费
一、房地产开发商都需要缴纳哪些税
1、契税
建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税
2、营业税
自建筑物出售，按建筑业3%税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5%税率计缴营业税。
3、城市维护建设税和教育费附加
在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用率税缴纳城市建设维护税和3%的教育附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1%。
4、城镇土地使用税
房地产开发商使用国有土地，已使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。 年应纳税额=计税土地面积（平方米）*适用税额
土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房地产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
5、房产税
以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2%税率计缴房产税。
应纳税额=房产余值*（1-10%~30%）*1.2%
房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发【2003】89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税，但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
6、车船使用税
以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。
7、土地增值税
以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。 计算公式：
土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额
应纳土地增值税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目有：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
增值额超过扣除金额的50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额的100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。
纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
8、印花税
书立、领受税法例举的应税凭证、按照规定计缴印花税。
9、企业所得税【2016年房地产开发企业销售商品房应缴纳哪些税】
应纳企业所得税额=（收入总额-税法准予扣除项目金额）*适用税率
税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后16日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
10、个人所得税
个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。 应纳税额=（全年收入总额-成本费用以及损失）*适用税率-速算扣除数
个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。
二、地产开发前期费用明细
1、征地、拆迁阶段
地形勘测费；征用土地补偿费；附着物补偿费（拆迁补偿费）；林地补偿费；森林植被恢复费；林地同意使用砍伐费；使用林地评估费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地、鱼塘开发建设基金；村民社保基金；征地管理费；征地查勘测量费；拆迁管理费；临迁补助费；城市增容费；房地产开发阶段；土地手续阶段；用地预审附图费；土地勘测费；摘牌交易服务费；土地使用权出让金（地价）；土地使用权出让合同契税；土地闲置费；地质灾害评估费；购买地形图费；套图费用。
2总规阶段
交通评估费；调规可行性研究费；公示公证费；公示牌制作费；专业报建；环境评价咨询费；人防易地建设费；规划报建；放线测量费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；市政设施配套费；设计、施工、监理招投标；招投标评标费；场地使用费；交易服务费；初步设计审查；审查费用；专家费；会议费；施工许可证；施工图审查费；工程定额编制费；质监费；安监费；劳保金；散装水泥基金；印花税；新型墙体材料基金；农民工社会工商保险；预售证；门牌号码制作费；邮箱制作费；楼盘名路名登报费；制作路牌费；面积测绘费；规划验收阶段；验线费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；违章处罚；大确权；房屋测绘费；确权查册费；补交出让金；房地产销售交易阶段；印花税；缴纳税费；房地产交易手续费；其他费用；工商注册费；工商年检费。
三、房地产开发项目成本费用组成
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 开发成本
共有八项：
土地使用权出让金
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿让出给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途临界状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、
容积率、使用年限等因素修正得到。
2、土地征用及拆迁安置补偿费
（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目费用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两部分费用，即拆迁安置房和拆迁补偿费，
3、前期工程费
前期工程费主要包括：
项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4、建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱点等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5、基础实施费
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6、公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7、不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1~6项之和为基数，按3%到5%计算。
8、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
管理费用
可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3%左右计算。
销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
广告宣传费。约为销售收入的2%~3%；
销售代理费。约为销售收入的1.5%~2%；
其他销售费用。约为销售收入的0.5~1%。
以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%~6%。
财务费用
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等） 投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。
房地产及建筑业适用的增值税率
36号文确认了我们之前在2016年3月5日发布的毕马威中国税务快讯中预测的增值税率。房地产及建筑业适用的增值税率，以及营业税率和增值税率的比较请见下图：
由于增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税（仅销项），所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响，我们将会在下文进行进一步的阐述。
总体影响
营业税税制下，房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化，营改增新政策对于房地产及建筑业的影响巨大。政府为保证房地产及建筑业从营业税向增值税平稳过渡，出台了一些具体的规定。
总体来讲，房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主要有4项政策：
过渡性政策 – 营改增新法规中包括了一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房。
对发生的土地采购成本视同进项抵扣 – 当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税，但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 – 为鼓励长期持有不动产并抑制投机行为，除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2
年以上
（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。
分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额 – 2016年5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。在现行的营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度，这是我国在增值税税制下巨大的发展，尽管就国际增值税税制惯例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。
尽管新的政策以相对平缓的方式控制着对房地产和建筑业的直接影响，预测在2016年5月1日之前，许多建筑业工程项目和房地产销售将会被大力推进，房地产开发商以及购买方从而实现可选择适用过渡性政策。
哪些属于“房地产及建筑行业“征税范围？
政策对于“房地产业”及“建筑业”的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地产。
重要的一点是，服务供应商的业务活动比如房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师将不会被列入“房地产及建筑业”服务范围，而被列入“商务辅助服务”，并适用6%的增值税率。
过渡性政策
过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。简而言之，对于任何政府而言引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。
过渡期政策适用的情况总结如下：
采用简易征收的过渡政策意味着：
?
?
?
? 建筑业适用于3%的征收率，不动产销售和租赁适用于5%征收率 建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税 建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税 建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票
可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目，而且还可以抵扣进项税。但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。同时，是否对于选择按照5%简易计税方法的出租不动产项目同样也可以开具增值税专用发票需要拭目以待。
过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。当然，供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。因此，某家房地产开发控股有限公司就住宅希望按照5%征收率对含增值税的价格采取简易征收方式缴纳增值税，而商业地产则倾向于按照11%的税率计算增值税额，并将其转嫁给购买方，购买方可以抵扣进项税额的传统计税方式。重要的是，纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。
实际操作中存在值得关注的问题。首先，对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用于过渡期政策。换言之，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。
另外，在不动产租赁业务中，业主的选择将受到租户的重大影响。如果业主可以将增值税传递给下一环节，则其可能倾向于选择11%的税率。而由于租赁条款或协商不利等原因无法将进项税转嫁给租户时，业主往往更倾向于选用5%征收率方式。因此，业主与租户之间就税务问题清晰的沟通将成为将来租赁谈判的一部分。
小规模纳税人
11%的增值税税率适用于一般纳税人。年销售额500万元以上，或年销售额低于500万元，但能够向税务机关提供健全的会计记录，能够提供准确税务资料的，并向税局申请成为增值税一般纳税人并通过税局登记的纳税人被称为增值税一般纳税人。
不符合“增值税一般纳税人”标准的纳税人被称为增值税小规模纳税人，增值税小规模纳税人具有如下特点：
? 房地产业小规模纳税人按照5%的税率缴纳增值税，建筑业增值税纳税人按照3%
的税率缴纳增值税。
?
? 小规模纳税人无法抵扣进项税 小规模纳税人不能开具增值税专用发票。小规模纳税人向一般纳税人销售货物或
应税劳务,购货方要求销货方提供增值税专用发票时,税务机关可以为其代开增值税专用发票。
个人出租住宅将按照1.5%的征收率缴纳增值税，与现行营业税下政策一致。
对于关键细分市场的研究
个人出售住宅的相关政策
正如上文提到的，新政策显著影响之一就是“个人出售住宅的相关政策”。事实上，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，计税基础是住宅销售额。
另一方面，除北上广深外，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，目的是鼓励长期持有不动产，而抑制市场投机的行为。有意思的是，这个政策适用于所有个人持有的“住宅”房地产。因此，对于房地产投资者也将会适用于免税政策，个人出租住房的收入则适用1.5%的增值税率。
当考虑特殊情况时，政策适用就不那么清晰了。例如如果不到2年的时间，房地产业主发生死亡或者因离婚发生的财产权属转移。尽管有政策规定，上述情况取得房屋产权免征增值税，如果发生上述情况，再销售房产时，是否要重新计算2年的时间并不明晰。
建筑业服务
营改增后，除适用3%征收率简易征收的情况外，建筑行业将适用于11%的增值税率。对于目前按照3%征收率简易征收的项目，支付给分包商的费用允许在从总收入中税前扣除，与现行的营业税下政策一致。
营改增后，建筑行业将面临两个主要问题：
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第18号 2016.3.31
国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年3月31日
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
第一章 适用范围
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
本条强调了土地价款扣除应建立并登记台账，留存备查。如果纳税人没有依据规定建立台账，可能招致税务机关的行政处罚。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
36号文件对于老项目的界定，销售不动产与建筑服务存在不同的定义，本公告将两者统一起来，适用了共同的定义。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
第二节 预缴税款
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
本条款解析了预缴税款的具体计算公式，以及适用税率，对于纳税人有着实务指引作用。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第三节 进项税额
第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
本条款解析了房地产业兼营老项目、新项目的进项税额的处理问题。纳税人应该依据规定，对两者分开核算，并处理相应的进项税额。如果无法划分的，公告提出了依据“建设规模”占比的方式划分各自进项税额的方法。
第四节 纳税申报
第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第五节 发票开具
第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
本条解析了跨期纳税以及相应的发票开具问题，需要引起纳税人高度重视。特别是对于4月30日前已经缴纳营业税的预收款，不可以开具增值税专票，这对于下游企业需要专票抵扣进项税额的会造成不利影响，商业地产需要特别关注。建议这种情形下，可以筹划一下，以取得增值税专用发票。
第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
第三章 小规模纳税人征收管理
第一节 预缴税款
第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
第二节 纳税申报
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第三节 发票开具
第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。
第四章 其他事项
第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
对于“完税凭证”，公告并没有指出具体类型，我们认为纸质税票、电子税票号以及解缴税款记录均可以作为“完税凭证”。
第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。
国家税务总局货物和劳务税司承办 办公厅2016年3月31日印发
关于《国家税务总局关于<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读
2016年04月07日 国家税务总局办公厅
国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
一、背景和目的
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，以明确房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何征收管理的相关问题。
二、适用范围
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项销售的，适用本办法。
三、主要内容
（一）一般纳税人
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。
2. 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。
4. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
5.办法还明确了一般纳税人如何开具发票等具体征管问题。
（二）小规模纳税人
1.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴
房地产开发企业缴纳各种税费明细
1项、 营业税：（依据售房形成的本月营业收入×5%一次性缴纳），
2项、 城市维护建设税：1项已缴纳的营业税×7%一次性缴纳），
3项、 教育费附加：1项已缴纳的营业税×3%一次性缴纳），
4项、 地方教育费附加：1项已缴纳的营业税×1%一次性缴纳），
5项、 印花税：万万0.3 ‰一次性缴纳；其他合同，如：售房合同、勘察设计合同等，自签定之日起按照合同金额×0.5‰一次性缴纳），
6项、 防洪费：1‰一次性缴纳），
7项、 土地使用税：按区域划分，建安棚户区土地使用税缴纳标准是（注：
自购买土地之日起缴纳，工程项目竣工后按剩余房屋应分摊的土地面积缴纳）
8项、 企业所得税： 1／2
2／2
（2）建筑面积每平米销售均价5000——10000元，税率为收入的4.5%（3）建筑面积每平米销售均价超过 （以售房均价不超过5000元∕㎡为例:如果售房收入为1亿，允许出现利润1500万元，实际利润超过1500万，按超过金额×25%补缴所得税，实际利润不超过1500万元，多交部分所得税不予退还）。
9项： 土地增值税: 税率：（依据销售住宅形成的本月营业收入×1.5%先预征待售房达到整个项目的80%后进行汇算清缴），
4.5%先预征待售房达到整个项目的80%后进行汇算清缴）。
2011年3月24日
房地产企业承诺书
本人，于年月日已被公司录取试用，为明确本人在工作期间之责任，本人愿向公司作出以下承诺：
一、首先恪守诚信，本人保证所提供的个人简历、证件复印件真实、无误、
绝无欺诈成分，且保证本人在前任公司未有任何违规行为或受任何不良处分，否则公司有权与本人解除劳动关系且公司不承担任何包括经济补偿在内的责任。
二、本人已阅读并承诺认真遵守和履行公司《员工手册》及已有的各项规章制度，同时同意并积极履行在公司集团oa网随时更新的规章制度。如因本人原因（过失或故意违规操作）给公司造成经济损失或法律上的责任，本人愿承担公司所受一切经济损失的罚款，并承担法律上的责任。
三、本人因违反操作规程而造成的职业伤害，本人决不向公司提出任何补偿要求。
四、本人自觉承诺承担保守一切有关公司的商业机密义务，包括且不限于本承诺书所指客户名单，行销计划，采购资料，定价政策，财务资料，进货渠道，法律事务信息，人力资源信息等。不刺探与本职工作无关的商业秘密，不向任何第三方人员以任何形式披露公司的商业秘密。如果发现商业秘密被泄露，将立即采取有效措施防止泄密进一步扩大，并及时向贵公司报告真实情况；如果因本人故意和过失泄密，则本人愿意承当因泄密而导致的一切经济损失。
五、未经公司同意，本人保证不在外单位兼任或任职，不设立含本人股份在内的公司，不直接、间接或变相经营与公司相同的业务，否则应赔偿给公司造成的损失，同时公司有权与本人解除劳动关系。
六、本人保证不损害公司利益，不利用职务之便徇私舞弊，不虚报报销费用。
七、在职期间，若发生与本人业务相关的经济问题，本人愿接受公司财务部及综合办公室的调查。
八、若因某种原因离开公司，本人保证提前一个月以书面形式通知公司，且在离职前将本职工作完整地交接清楚，退交领用物品、结清借支款等。若未经批准而擅自离职，公司可以要求本人按试用期工资三倍赔偿，并追究担保人的连带责任。
九、若被公司证明或认为不符合用人条件，本人同意公司对我进行调岗、调薪直至解除劳动关系，并同意履行第七项离职交接、清款事项。
十、如违背公司的管理规章制度及上述承诺，愿意接受公司辞退、罚款及追偿的处理。
十一、在离职后，不得单独或联合他人实施任何有损公司利益和形象的行为，不得在离职两年内直接、间接或变相利用未经允许的公司品牌和资源经营任何业务；若有违背，则愿承担一切经济责任、法律责任。
十二、担保人同意承担承诺人试用工作中由于过失或故意行为的连带经济赔偿责任。
承诺人：
身份证号码：
担保人：
身份证号码：
年月日
房地产公司商品质量保证书一、质量等级 核定单位：_________.
二、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修。
三、抗震设防烈度：八度。
四、正常使用情况下各部位、部件保修内容及保修期。
1.屋面防水：三年。
2.厨房和卫生间地面及管道渗漏：一年。
3.墙面、顶棚摸灰层脱落：一年。
4.地面空鼓开裂、大面积起砂：一年。
5.门窗翘裂、五金件损坏：一年。
6.管道堵塞：两个月。
7.供热系统和设备：一个采暖期。
8.电器线路：一年。
五、开发商对所售房地产担保的质量保证可委托物业管理部门负责实施。
六、用户根据合同规定的交付状态，对有关房地产质量等级、设备设施的正常运行履行验收。用户验收后自行添置、改动的设备、设施，由用户自行承担维修责任。
七、保修期从竣工验收的房产交付用户使用之日计算(国家另有规定的按国家规定执行)。
_________房地产开发公司(盖章)
法定代表人：_________(签字)
签订日期：_________年_________月_________日
房地产开发企业诚信承诺书房地产开发企业诚信承诺书为加强本企业的诚信体系建设，保证消费者的合法权益，进一步规范从业人员的诚信理念和信用意识，规范本行业的市场经营行为，提高行业的社会诚信度和整体水平，本公司向社会公众做出如下承诺：
第一条
保证商品房销售手续合法。依法办理商品房销售手续。预售的商品房已依法取得预售许可证；达到规定条件的商品房已依法取得房地产产权证。
所有的商品房预售和现售信息均在《宁夏房车网》上公开商品房销售信息的，应签署《宁夏房车网》诚信承诺书，保证网上、媒体和其他渠道发布的所有信息，均是真实的、及时的。不发布虚假的楼盘供求信息，不发布虚假的楼盘价格信息，不签订虚假的销售合同，不隐瞒楼盘瑕疵信息。
第二条
保证商品房质量符合工程质量标准和依法进行商品房竣工验收备案；确保主体结构质量符合《住宅质量保证书》承诺，出现质量问题，在保修期内及时修复，造成损失的，依法赔偿。
新建住宅全装修应符合和不低于样板房的装修标准，装修质量符合国家相关标准。第三条保证商品房广告真实合法
发布的商品房销售广告，包括售楼书等销售宣传资料应真实可靠并按规定注明预售许可证的核准文号。
第四条
保证商品房买卖合同条款平等合法 采用统一标准的示范文本签约，不使用诱导、强迫等不正当手段促成签约，充分尊重购房者的意愿，购房者对合同条款提出修改意见时，双方应协调一致签订合同时必须提请对方注意补充条款内容。
第五条
保证按约定期限交房按商品房销售合同约定的时间和方式交付房屋；延期交房或交付房屋的面积、与合同约定不相符合的，按合同约定的违约责任主动进行赔偿。在销售楼盘的房价上升时，杜绝故意延期交房，造成合同违约，迫使购房者退房的行为；在销售楼盘的房价下跌时，如须延期交房的，应自觉维护合同约定的购房者的退房权利。
第六条
保证依法处理商品房面积争议维护购房者对所购房屋面积计算的知情权，签订商品房预售合同时，明示购房使用面积和分摊面积内容。交付商品房时向购房者提供，签订商品房出售合同时向购房者提供《房屋建筑面积计算表》。商品房销售合同约定的面积与实际面积不一致屋建筑面积测算表》时，按合同约定的方式处理，合同未约定的按建设部
第2 / 4页
《商品房销售管理办法》处理。
第七条
保证及时办理合同备案手续房地产开发企业同购房者签订商品房买卖合同后，应按规定时间到当地房地产交易机构办理合同备案手续，并向购房者提供相关资料，协助购房者办理房屋产权证。
第八条
保证前期物业管理到位商品房销售合同包含前期物业服务的内容，并依法承担物业保修等责任；制定或联合制定的业主临时公约，不得侵害购房者的合法权益，并向购房人明示和说明；依法提供物业管理用房，交纳物业维修基金，并按规定办理与物业管理企业的承接验收手续，移交物业相关资料。
以上八条承诺条款，如有理解不一致之处，均以现行的房地产法律、法规、规范性文件的规定为准。以上八条承诺中，商品房质量问题涉及到施工企业的，全装修房质量问题涉及到装修企业的，商品房销售问题涉及到经纪代理企业的，前期物业管理问题涉及到物业管理企业的，均由房地产开发企业面向消费者承担承诺的责任。凡发生这些问题的争议和投诉，房地产开发企业应及时为消费者处理解决，然后向涉及的企业追索责任。房地产开发企业向消费者承担承诺前期物业管理截止时，向业主委员会正式移交业主公众物
第3 / 4页
权。以上承诺，请社会各界监督。
承诺单位：
法人代表：
年 月
日
湖南省房地产企业信用管理承诺书本公司及本人，就我省房地产行业信用信息管理体系建设的相关事宜作出如下承诺：
一、本公司在签署《湖南省房地产企业信用管理承诺书》之前，已对本公司的基本情况、财务状况、经营能力、管理人员、信用表现现状、有无违法、违规经营等情况等进行了认真总结整理，并认可“湖南省房地产行业信用信息管理系统”。
二、本公司将严格按照《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令）、《关于修订印发《湖南省房地产开发企业资质管理实施细则》的通知》（湘建房201658号）、《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）；《湖南省房地产行业信用信息管理办法》（湘建房2016196号）等文件规定，认真履行职责，做到证照齐全、手续完备、服从监管。
三、本公司将严格按照《湖南省房地产行业信用信息管理办法》设置本公司信用管理人员，按时上报企业各项信用信息，并承诺上报的信息真实、准确、及时，如有错漏，愿意承担相应责任。公司信用管理人员如有变动，将在30日内报企业注册所在地房地产行业信用信息管理办公室备案。
四、本公司认可通过湖南住房和城乡建设网、湖南住宅与房地产信息网及其他省级媒体向社会公开我公司信用情况，并同意按照相关规定将我公司应对公众公开的部分信息向社会公开。
公司（公章）
年 月 日
法定代表人（签字）
某某房地产开发有限公司承诺书中国工商银行忻州分行原平支行：
原平市燎原房地产开发有限公司·和悦佳苑 a座楼——b座楼个人住房项目由我公司开发，该项目建筑面积38670平方米，平米均价2718.07元，目前a座楼——b座楼正施工，为了缓解购房户压力，提高公司市场竞争力，我公司现向贵行递交申请办理个人住房按揭贷款 4000 万元，并特向贵行作出如下承诺：
一、同意为购买原平市燎原房地产开发有限公司·和悦佳苑个人住房并办理了按揭贷款户在分户土地证、房产证它项权利抵押登记前提供偿还贷款本息阶段性连带责任担保。
二、同意按贷款额缴纳5%保证金。
三、同意在贷款发放前后协助工行办理房产证抵押预登记，分户土地证、房产证办理后协助工行办理分户土地证、房产证它项权利抵押登记。
法定代表人：（签字、摁手印）
股东：（签字、摁手印）
原平市燎原房地产开发有限公司
（公章）
年 月 日
房地产项目邀请函
尊敬的各位地产业老总:
感谢您(贵公司)百忙中点阅我们的邀请函。
老子故里安徽涡阳,古称雉河集,地处豫鲁交界,南临江淮平原,北接中原腹地,地理位置属中部战略要冲。全县国土面积2107平方公里,总人口140万(其中城区人口20多万),是着名的道德之乡。2016年我县被省政府确定为全省12个扩权试点县之一。
涡阳自然资源、矿产资源丰富,是全国产粮百强县,全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮生产基地,全国生态示范县、林业百佳县、秸杆养牛十佳县、基本农田保护先进县,中国苔干之乡,皖北重要的能源生产基地,已探明的优质煤储量33亿吨,煤层面积565平方公里,现已开发3对矿井,待开发矿井10对。
近年来,涡阳经济发展势头强劲,城市建设突飞猛进,沿涡河两岸跨越式发展大格局已逐步形成,双轮集团、康达集团、三星1525工程、牛羊肉加工、精陶工业等一批骨干企业健康发展,效益可观,正向工业化县城迈进。经济在发展,城市化进程在推进,城市品味的提升需要人居环境优雅的小区相配套,但目前,我县尚未开发出规模化、高档次的住宅小区,三产设施建设也相对落后,在城市建设、房地产开发方面,涡阳是一片待开发的“处女地”。
本次推出的地块为杏林园小区地块我县首期推出约200亩的大面积房地产开发项目用地。该地块位于县城规划区内,属城区南拓辐射带,紧邻县人民医院,距县四中、九中等大型校园仅百米之遥,距县行政服务中心、县法院、环保局、国土局、检-察-院仅二站之路,附近商场林立,小区密集,人口稠密,公交畅通,是理想的黄金地块。该地块采取出让金分期支付的办法,首次支付50%,余款在出让合同签订后一年内付清。欢迎前来参与竞买。
这里是您创业成事的福地、这里是您发财致福的天堂。我们期待您的光临。
联系电话:0558—72x02
联系人:x
年 月 日
房地产项目邀请函 [篇2]尊敬的朋友：
您好！
感谢您在百忙之中抽空阅读本公司资产项目投资开发推介邀请函。
湖北鑫泰顺项目投资管理有限公司系一家专业从事房地产项目、高新技术企业、民营中小型企业、工业、农业、商业、教育、物流等，提供投资建设、合作开发、合股经营、合作投资、企业转让、收购、居间代理及资本运作的投资开发代理机构，具有丰富的从业经验、良好的社会人脉、深厚的政府背景和极佳的业内口碑。公司自成立以来，始终坚持“建立规范的风险控制机制、拓宽房地产开发企业投资、融资渠道，联合建筑企业、促进房地产业发展”的指导思想，按照“科学投资带动产业化发展，产业化发展促进效益提高”的总体发展战略。本着“诚信、和-谐、创新、高效”的经营方针，以优质项目平台，“推动中小型企业、开发商、建筑商的资本合作”为宗旨，实现了合作开发共赢的良好局面，促进了市场经济与房地产业的发展。
我公司积极探索创业投资优化运行新机制，积极整合资源，树立联合投资开发、股权投资、股权经营的理念，积极尝试创投基金等资本运营模式。通过项目投资、合作开发、施工承包、股权投资、股权管理、股权交易、项目转让和资本运营的实施，逐步建立起一套行之有效的创业投资与风险控制的运作、管理、控制、优化的体系，实现了资产的保值、增值，达到跨越式发展的奋斗目标。我公司积极参与房地产业的投资、经营管理、商品房代理销售等工作。在湖北武汉、荆州、咸宁、广水、鄂州等地开发取得了良好的经济效益、社会效益和综合收益，已成功合作投资开发综计93万平方米商住小区，共实现项目合作投资24.18亿元销售产值。为中小企业、建筑商、开发商、投资商提供了丰厚的开发经济效益，实现了投资资本的长期增值。我公司积极引导社会资本参与房地产开发，使众多的中小企业、建筑商、开发商、投资商在与我公司合作中，有机会成为中小型企业、房地产开发合作的伙伴，与我公司一起享受到跨越式合作房中所带来的##丰厚的利益回报，
共同享受产业投资合作的##丰硕成果。
目前，国家对房地产业的宏观调控已进入关键时期，本公司顺应形势，及时调整经营战略，在湖北等省市内的二、三线城市陆续储备了多个优质房地产项目。我公司按照##“合作共赢、共同开发”
的原则，按照专业化、区域化、多元化的房地产投资基金管理模式，在不断实践中形成了一支高素质的专业投资开发经理队伍，可以与您进行多种形式的合作开发，包括但不限于中小型企业投资、政府bt工程、城中村改造、项目融资、土地转让、企业合股，收购、项目转让、房地产联合开发、信托贷款、商务贷款、贸易贷款、发行债券、总承包施工等方式通过提供项目土地资源和增值服务，为中小型企业、开发商、投资商、建筑商达到资产的保值、增值、实现快速增长的目标。
作为一家项目专业投资、开发、建设代理平台，我公司抓住有利时机，充分整合人才优势、管理优势及社会资源优势，为您精心策划投资、开发、建设方案，确保您的投资、开发、建设实现利益价值最大化，为您的事业腾飞助一臂之力，最终实现多方合作共赢！
我们拥有的不仅是项目投资平台资源、更多的是全方位的优质服务；
我们拥有的不仅是优秀的管理团队、更重要的是先进的发展理念和持续的投资能力；
我们拥有的不仅是投资、开发、建设回报、更看重的是诚信的合作和资本运作成功的价值。
我们企盼：广大##投资商、房地产开发公司、建筑公司、金融机构、投资公司、民营中小型企业、企业家及各界精英
发挥各自优势，解决实际问题，共同合作，共谋发展##。
我们希望：与市场接轨，共同做大一块##“蛋糕”、
共享##“稳步增值”
的收益。
机遇如同流星，稍纵即逝，只有果断把握才会成功！我们，期待您的加盟。我们，更不会辜负您的期盼。让我们携手，财富就在眼前！
谨此诚邀！我们期待您的光临！热烈地欢迎您！！
公司地址：武汉市江岸区南京路135号金宝大厦7楼
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邮箱：#url#
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联系人：李女士
方女士
湖北鑫泰顺项目投资管理有限公司
2016年9月
a 项目简介一．
项目概况：
某项目公司于2016年和咸宁市政府直属公司签订了咸宁市咸安区温泉街道办事处某城中村改造项目合同，获得该项目开发权，该项目系咸宁市政府旧城改造重点项目，位于咸安区中心城区，地段优势明显，土地面积为121.27亩，净地开发面积为113.2亩，代征道路面积为8.07亩，容积率为3.2，项目规划总建筑面积为241614.08平方米（含
平方米住宅及
平方米商铺），由政府负责将土地变为商住用地性质。项目公司需拆迁还建户数约68户，需要拆迁还建的总建筑面积约27360平方米（含3000平方米商铺，其余为住宅）。项目建设周期预计为三年。
二．项目优势：
1.该项目位于咸安区中心城区，区位优势明显，交通便利，生活配套设施齐全。
2.当地政府及领导对该项目极为重视，给予大力支持和配合，排除了行政障碍。
3.土地成本极低，每亩楼面地价折合2835元，远低于同等地段元的市场价位，套利空间可期。
4.项目回报可观，目前同等地段住宅销售单价为3600元.商铺销售单价为10000元，本项目以保守销售单价（住宅3200元，商铺6000元）计算，预计可实现项目纯利润2亿元。
三．合作方式：
方式1.投资者投资5000万元获得项目公司50%的股权及该项目50%的收益权，若项目推进过程中需要投入建设资金，由双方按照对等比例投入。项目地块办理土地证后可进行抵押贷款用于工程建设，项目开盘后的销售回款用于支付施工资金，项目销售完毕后进行利润分成。
方式2.由国内知名证券公司对该项目进行包装整合并发行债券，由投资者认购，项目开发完毕后向投资者退换本金及收益。
方式3.总承包施工，即该项目整体发包给具有实力的总承包商施工（可由投资者指定），总承包商预先缴纳部分履约保证金（根据施工节点分期返还），项目开盘后的销售回款用于支付工程款，主体结构全部封顶后付至已完工程量的75%，竣工验收备案手续办理完毕付至已完工程量的85%，工程结算手续办理完毕后付至工程结算总造价的95%，5%的余款作为工程质保金在五年内分期返还。若项目销售情况良好，对于工程垫资部分可以考虑支付部分财务费用。
推介优质项目：、
b项目简介
一、
项目概况：
某公司在咸宁市咸安区中心城区拥有230亩工业用地，从事轻工业建设，由于该工业项目属于轻污染项目，为响应市政府异地搬迁办厂的号召，该公司已在咸宁开发区另行取得工业用地，原老厂区现有设备已全部搬迁。该公司拟在咸宁市土地交易中心将原老厂区的230亩工业用地通过定向挂牌方式转让给本公司，土地使用性质改为商住用地，土地变性后的规划建筑面积约为容积率为2.8%。
二、
项目优势：
1、该项目位于咸安区中心城区，区位优势明显，交通便利，生活配套设施齐全。每亩包变性后地价为78万一亩，可建面积为429290.4平方米。
2、当地政府及领导对该项目极为重视，给予大力支持和配合，排除了项目地块挂牌及开发建设中的各种干扰。
3、土地成本低，摘牌每亩楼面地价折合人民币417.9元，低于同等地段的市场价位（碧桂园土地摘牌价格为每亩95万元），套利空间可期。
4、政府对本公司开发项目给予特别优惠政策，该项目地块的国有土地使用权摘牌后，不要一次性缴纳全部土地成交价款，（已付款总额仅需达到8000万元即可），其余土地成交价款尾款可在项目开盘销售后再行缴纳，从而极大减轻了投资者的资金负担。
5、项目回报可观，目前同等地段住宅销售单价为3600元，商铺销售单价为10000元，本项目以保守单价（住宅3200元，商铺6000元）
计算，预计可实现项目纯利润3.6亿元。
三.合作方式：
方式1.投资者与某公司及政府签订三方协议，邮投资者向某公司首期支付5000万元购地款，项目地块在咸宁市土地交易中心挂牌成交后，投资者再支付3000万元购地款，并成立项目公司，投资者再支付3000万元购地款，并成立项目公司，投资者可获得该项目公司50%的股权及该项目50%的收益权。其余土地成交尾款待该项目开盘销售后再行缴纳。若项目推进过程中需要投入建设资金，由双方按照对等比例投入。项目地块办理土地证后可进行抵押贷款用于工程建设，项目开盘后的销售回款用于支付施工资金，项目销售完毕后进行利润分成。
方式2.由国内知名证券公司对该项进行包装整合并发行债券，由投资者认购，项目开发完毕后向投资者退还本金及收益。
方式3总承包施工，即该项目整体发包给具有实力的总承包商施工（可由投资者指定），总承包商预先缴纳部分履约保证金（根据根据节点分期返还），工程取费按照湖北省2016版定额下浮5%，人工费调差执行省市文件，钢材及商砼价格按市场价结算。工程施工前期采取垫资施工，项目开盘后的销售回款用于支付工程款，主体结构全部封顶后付至已完工程量的75%，竣工验收报告备案手续办理完毕付至已完工程量的85%，工程结算手续办理完毕后付至工程结算总造价的95%，5%的余款作为工程质保金在五年内分期返还。若项目销售情况良好，对于工程垫资部分可以考虑支付部分财务费用。
房地产项目邀请函 [篇3]尊敬的朋友：
您好！感谢您在百忙之中抽空阅读本公司房地产项目合作开发邀请函。郴州鸿翔房地产有限公司系一家专业从事房地产项目开发经营的公司，我公司具有丰富的从业经验、良好的社会人脉、深厚的政府背景和极佳的业内口碑。
目前，国家对房地产业的宏观调控已进入关键时期，本公司顺应形势，及时调整经营战略，我公司按照“合作共赢、共同开发”的原则，诚邀拥有房地产开发项目的广大房地产公司、投资公司及企业家进行多种形式的合作开发，包括但不限于收购、项目转让、bt项目、房地产商住开发项目等方式通过提供项目土地资源和增值服务，达到资产的保值、增值、实现快速增长的目标。确保您的投资、开发、建设实现利益价值最大化，为您的事业腾飞助一臂之力，最终实现多方合作共赢！我们企盼：广大房地产开发公司、投资公司、企业家及各界精英发挥各自优势，解决实际问题，共同合作，共谋发展。谨此诚邀！
公司地址：郴州市南岭大道质安大厦五楼电话：0735—2167878
传真：0735—2167878 1363735 3263 邮箱： #url#联系人：李生
郴州鸿翔房地产有限公司
2016年10月 房地产项目邀请函 [篇4]“xx房地产论坛是由中国商业报纸的领导者——《21世纪经济报道》发起并主办的中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛。从2001年8月起，该论坛以年会的形式已连续举办了7届。作为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台，已经成为中国地产界的顶级盛事和行业人士一年一度的期待。
论坛的每届年会，组委会都会根据当年中国地产界的最新动态设定不同的主题，并邀请当年最具影响力的地产界、金融界及学界的首脑人物进行深度交流，研讨最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径。论坛自举办以来，各届年会都进行了不断的完善和发展，第3届年会增设了年度“引领中国城市住宅十大风尚企业”评选活动；第4届年会增设了年度“引领中国城市住宅风尚名盘”评选、“中国建筑师五人行”、“21世纪高尔夫名人赛”活动；第5届年会特邀了中国地产行业专业权威报纸《中国房地产报》和著名门户网站新浪网作为联合主办单位，并增设了“中国地产行业六方会谈”、“2016中国地产金砖奖”暨“2016中国地产青年领袖”评选等主题活动；第6届年会特邀了中国房地产协会联合主办，在论坛主题设置上独家透析先后出台的宏观调控政策，为地产业界提供预见性应对策略，并增设了“交易中国——机构投资人与房地产项目对接” 、“城市地产项目推介”、“中国房地产品牌价值管理研讨会”及“建筑哲学与设计艺术研讨会”等主题活动。2016年，我国房地产业经过连续三年的宏观调控，经历了一轮深刻转型，由此涉及的社会问题和金融问题的广度和深度早已超越了房地产行业本身。第7届年会，组委会联手全国工商联房地产商会，拉开了中国房地产后调控时代价值演变的帷幕。
随着2016、2016年的热度的降温，2016年的中国房地产面临破冰之重。不管是资本市场，还是房地产市场都进入了一个调整的时期。2016年6月，xx房地产论坛组委会将继续邀请中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物会聚博鳌，共同面对这个特定的调整期，找寻地产企业的未来??
鉴于您在中国地产界的尊贵声誉和权威地位，xx房地产论坛组委会特邀您作为本次论坛的参会嘉宾参加本次盛会。
期待您的热情参与！
后附回执表一份，活动介绍一份
房地产项目邀请函 [篇5]尊敬的_______ ：
2016年，全球经济形势开始呈现复苏迹象，中国经济正处在企稳回升的关键时期。在经历了全球金融危机的洗礼之后，中国房地产业销售开始回暖，各大地产品牌企业高度活跃，演绎“融资-圈地”模式，进行品牌战略布局，加强品牌建设和管理，提升企业核心竞争力，推动中国房地产行业品牌的建设与发展。
为推进中国房地产业品牌事业发展进程，探析后金融危机时代下的中国房地产品牌运营与管理之道，品牌中国产业联盟联合全国工商联房地产商会于2016年1月11-13日在北京共同举办“2016品牌中国房地产高峰论坛”，论坛主题是“新形势下的地产品牌战略与格局”。
论坛定位高端，影响广泛，是中国房地产企业交流与合作的重要平台，届时组委会将邀请政府领导、品牌专家、传媒领袖等行业翘楚，为中国房地产品牌发展提供深度解读和建言献策，探讨新形势下中国房地产品牌战略与格局。“2016品牌中国房地产总评榜”同期开展，旨在大力宣传和推广为中国房地产品牌事业做出巨大贡献的品牌人物、品牌企业和品牌楼盘,并于2016年1月12日晚举行盛大的颁奖典礼。
谨此，恭请莅临，共襄盛举!
联系人：尚德新 电话010-80675545 传真：010-51581388
品牌中国产业联盟 全国工商联房地产商会
二〇〇九年十一月
活动说明：“2016品牌中国房地产总评榜”作为房地产行业的顶级思想盛宴，由品牌中国产业联盟联合全国工商联房地产商会共同发起，秉承为企业谋策略，为行业谋发展的理念，旨在盘点行业、展望未来，组委会汇集权威领导、资深专家、名企领袖和主流媒体，让代表聆听权威思想观点，把握发展方向。中国品牌地产荣誉表彰活动作为论坛的重头戏(此次参评不收取任何费用)，为优秀企业、楼盘颁发荣誉大奖，盛况空前举世瞩目，是企业展示形象、提升品牌的绝佳良机。
大会旨在发布房地产品牌企业建设成果，发掘房地产行业优秀的企业群体，表彰先进，在新的历史时期剖析品牌企业发展机遇;探讨品牌企业如何通过提高运营质量，提升品牌形象开展房地产行业更广泛的合作，实现企业的突破与超越发展，充分鼓励品牌企业强强联合，巩固自身品牌形象，在激烈的市场竞争中立于不败之地。
论坛期间将在北京·长城饭店举行隆重的颁奖晚会，同时隆重推出“2016品牌中国房地产十大年度人物”和“中国建筑规划设计十大年度人物”，届时由出席大会的国家部委领导及行业领袖颁发荣誉奖杯，并通过百余家主流媒体对业界发布。具体参会事宜请参考《邀请函》或致电组委会咨询
房地产前期合作协议
甲方： （以下简称甲方） 乙方： （以下简称乙方） 依据《合同法》等有关规规，本着诚信合作、互惠互利之原则，经甲、乙双方充分协商，就双方合作共同开发经营位于薛城区昆仑山路东侧、德仁南路西侧宗地编号为薛2016-3的项目事宜，现取得一致意见，达成如下协议：
第一条、合作总则
1、甲、乙双方同意对 项目进行合作开发经营，期限自该项目土地竟买起，至该项目竣工验收、商品房销售完毕止。
2、双方同意该项目在 的名下统一办理自土地竟买登记至开发建设经营过程中的各项手续。项目开发经营结束即整个小区交付使用后，双方委托物业管理公司实施物业管理。
3、甲乙双方通过共同出资的方式竟买合作项目的土地，竞买土地保证金出资比例为：甲方出资 %，乙方出资 %；竞得的土地使用权依出资比例拥有，并按竞买土地保证金出资比例分别承担支付办理土地登记等各项手续所应缴纳的各项费税。
4、项目合作实行联合投资竟买土地。工程建设投资（含各项税金及规费）比例同竞买土地保证金出资比例。
第二条、项目合作机构设置及职权
合作项目指挥部是本协议项下合作项目（以下简称项目指挥部）的最高权力机构，由甲、乙双方各自委派被授权人参加，其全权负责合作项目开发建设经营过程中的所有相关业务事项的办理及合作双方工作的对接、协调和裁定。合作事宜通常情况下以会议纪要形式协商通过，若有意见分歧时以项目指挥部表决权人举手表决形式确定，并 1
签订补充协议。项目指挥部共设表决权人5人，甲方委派3人，乙方委派2人。会议纪要或补充协议作为本协议补充条款，与本协议具备同等法律效力。项目指挥部依据项目合作需要可增设下属管理机构。
第三条、土地竟买
1、宗地条件：甲、乙双方共同出资于 年 月 日在枣庄市行政审批中心拍得一宗国有土地使用权，宗地编号为 号，该宗地位于 。宗地面积 平方米（其中商业 平方米，住宅 平方米），用途为商业和住宅，使用年限分别为40年和70年，容积率分别为 （多层）和 （高层），建筑密度为 %，日照间距为 ,绿地率为 %。
2、合作项目开发用地共计缴纳竞买保证金 万元人民币，其中，甲方出资 万元人民币，占竞买保证金的 %；乙方出资 万元人民币，占竞买保证金的 %。甲、乙双方同意在最迟不晚于枣庄市国土资源部门规定交清成交总价款最后期限一周前即 年 月 日前，将分别应承担支付办理土地成交确认及登记等各项手续所应缴纳的拍卖佣金、土地出让金、契税、行政事业收费等各项资金到达项目指挥部开立的专用账户。若任一方未按期足额交清应出资款额，责任方应承担由此产生的一切责任和损失，并向对方按日支付应出资款总额的5‰的补偿金。
3、待该宗地成交确认并将该土地使用权登记手续办理在 名下后，由 据实向甲、乙方出具出资证明书。
第四条、费用分摊
1、合作项目开发建设经营过程中统一办理的各项手续所应缴纳的各种规费、费用及小区配套、公共设施等投资，按土地竞买保证金的出资比例予以分摊承付。（注：项目配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、室外管网、绿化、地面道路硬化、供排水道渠、配电室等所发生的全部费用）。
上述费用及投资资金，甲、乙双方应在规定缴纳费用期限三日前将款项转入双方指定账户，若任一方未按期足额交清应出资款额，责任方应承担由此产生的一切责任和损失，并向对方按日支付应出资款总额的5‰的补偿金。
2、合作项目项下的贷款或社会融资应付的本息按使用资金比例予以分摊。
第五条、利润分配
合作项目实行独立核算、风险共担、自主销售、自负盈亏，合作项目实现的税后利润按竞买土地保证金的出资比例分配。
第六条、双方的权力和责任
甲方：
1、负责办理联合开发项目土地登记、项目立项、工程勘察、建筑设计、规划许可、经营许可、工程招标、施工许可、图纸汇审、工程竣工验收、预售房许可、小区综合验收备案等各项开发建设和验收交付所需的各项报批手续。
2、负责开具房屋销售发票（含乙方所售房客户），并提供办理房产证（含乙方所售房客户）所需的有关手续。
3、应为购房户（含乙方所售房客户）提供各项贷款按揭资料、证书及相关银行手续，银行贷款中的费用由各贷款户承担。
4、负责小区配套设施建设。
5、合作开发项目所需应出资资金必须按时足额到位。
乙方：
1、负责联合开发项目可行性市场调研报告，并协助甲方做好项目开发建设各项报批手续及备案等工作。
2、协助甲方办理合作项目名下的土地及在建工程抵押贷款事宜。
3、合作开发项目所需应出资资金必须按时足额到位。
4、以甲方名义对外签约事项，应做到当诚信经营，树立品牌意识，
不得出现有损甲方企业形象的行为。所有经营行为应当使甲方的企业品牌价值保值和增值。
5、应定期向甲方提供所建工程在开发经营过程中的各项报表及信息，并随时通报在开发经营过程中出现的各种风险事项，并与甲方共同协商解决，避免出现各种经济损失。
第七条、财务及资金管理
1、合作开发项目财务管理实行由项目部依照财务制度和会计法规作统一账务处理。
1.1、合作开发项目资金，由甲方依据项目规定调度使用，乙方负责监管，甲方不得挪用项目资金；
1.2、项目建设资金和经营费用支出，应经甲乙双方有权人共同签字后，方可报销入账；
1.3、合作项目在开发建设和商品房销售过程中依法应缴纳的各项税费，均以经营收入先行列支。
2、合作开发项目名下办理的银行借款及其他借款，仅用于项目建设使用，任乙方不得以任何理由挪用此项资金。借款到期则由项目经营收入先行偿还本息，若经营收入不足偿还，则按甲乙双方竞买项目土地保证金的出资比例予以分摊承付。若一方无力偿还而因此造成另一方连带责任，则另一方有权收回该项目的开发经营权，并向违约方追偿损失。违约方自愿以自身名下总资产作抵押担保，赔偿因自身责任造成另一方的各种损失。
第八条、工程前期约定：
1、项目工程前期工作由甲、乙双方协商办理，由项目指挥部负责实施。合作项目各项手续完备后十五日内，双方应商定该项目施工方案及施工组织设计，具体实施计划由双方另行签订补充协议来确定。
2、合作项目前期办理各项手续应缴资金分别按期到位后，经办方应在三个工作日内，向有关部门办理报批手续。若未按期及时办理报
批手续的，责任方应承担由此造成的一切损失，并按日向对方支付2万元的补偿金。
第九条、工程营建
1、合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或双方协商一致的方式确定。未经双方协商一致，本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。《建设工程施工合同》的签订由双方代表的项目部分别签订。
2、合作项目工程的监理单位的选择，应通过招标或双方协商一致的方式确定。
3、工程的施工和管理由项目部自行管理，工程图纸、工程签证、隐蔽记录等工程资料由项目部自行保存，工程竣工验收交付使用后，统一交由被委托方管理。
4、甲乙双方保证工程建设按规划规定施工，工程质量均达到国家有关法律、法规、规范、规程所规定的验收标准，并对所建工程质量、进度、安全、施工管理、开发经营等事项及其经济纠纷则按甲乙双方竞买项目土地保证金的出资比例分别承担责任。
5、工程的竣工验收工作,由项目指挥部负责统一组织,甲乙双方应积极配合。
第十条、房屋销售
1、双方各自所建的房屋竣工后，在 名下办理《商品房预售许可证》，并有权自行销售。
2、商品房的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。
3、甲方授权乙方以甲方名义以房管测绘部门工程竣工测绘面积为依据，与购房户签订《商品房买卖合同》。
4、《商品房买卖合同》等销售合同、文书、资料等由签约方自行归档管理，项目合作经营结束转交由甲方保管。
第十一条、工程保修
1、房屋保修金按双方各自承建工程施工合同造价相应条款规定提取，乙方提取部分移交给甲方，由甲方负责项目工程的一切保修事宜。
2、保修合同由甲乙双方方与保修单位签订。
第十二条、物业管理
1、房屋交付后,实行统一的物业管理。
2、物业管理单位的确定，由双方协商一致的方式确定，并与之签订物业管理合同。
第十三条、其他约定
甲、乙各方因自身因素产生的经济纠纷或法律责任，造成合作项目报批手续停滞或项目土地被冻结或项目银行账户被查封等连带责任的，责任方应限期快捷妥善处理，并赔偿给对方造成的一切损失；若责任方处置不力且期限超过十五天以上的，另一方有权解除本协议，自解除本协议之日起7日内，责任方应将对方已投入合作项目的全部资金足额返还给对方，并按已投入合作项目的全部资金的5%支付给对方补偿金。
第十四条、违约责任
1、任一方未按本协议条款的约定支付费用的,每逾期1日,按应交金额的 5 ‰向对方支付违约金。逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为对对方违约金。违约方已交的费用不足以赔偿守约方损失的，违约方应足额赔偿守约方的全部损失。
2、若一方违反上列协议任一条款，则视为违约，另一方有权终止本合同并要求违约方赔偿其经济损失。
第十五条、合同管理
1、合作项目所涉的合同事项,实行由项目指挥部召集的协商表决制原则。为保证合作项目的依法、规范开发，双方同意共同聘请法律
顾问，费用均摊。
2、以合作项目对外所签约的合同洽谈应根据合同所涉内容，由项目指挥部牵头，各方派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目指挥部行使。
3、合作项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。
4、 项目指挥部在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。
5、项目指挥部负责合作项目各类批准证书、合同、图纸、文书、批复等各类资料的管理归档工作，并收集、记录、整理、保管与项目及合同有关的协议、 往来函件等，并按类整理归档管理。
6、合同履行过程中发生的纠纷，项目指挥部应及时上报甲乙双方，并及时组织双方人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
7、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，由项目指挥部定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。
第十六条、协议执行
1、甲、乙双方自本协议签订之日起应严格履行之规定，本协议
签订后,未经双方协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。
2、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。任何一方不得以任何理由和原因终止本协议，若一方违反上列任一条款，则视为违约，另一方有权终止本合同并要求违约方赔偿其经济损失。
3、本协议书自甲乙双方签字盖章后生效
第十七条、甲、乙双方应严格保守秘密，不得向无关第三方泄露合同内容，否则所造成的一切法律责任均由责任方承担。
第十八条、未尽事宜，甲、乙双方协商解决。协商不成双方同意提请枣庄仲裁委员会依法仲裁。
第十九条、本协议一式四份，甲、乙双方各持两份。、
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人（签章）： 法定代表人（签章）： （或被授权人）： （或被授权人）：
合同签于2016年 月 日
房地产前期合作协议 [篇2]合作协议
甲方： （以下简称甲方）
乙方： （以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，就合作开发 项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。
一、合作条件
本项目位于 ，项目建设用地面积 平方米（约 亩），规划用地性质为房地产开发经营性住宅用地，土地使用年限70年，项目地上建筑面积不少于 平方米。
二、合作形式
根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。乙方负责办理项目前期的土地出让、规划审批、施工许可、销售许可证等相关手续，并承担相关费用。甲方负责项目的开发建设与房屋销售，并承担相关费用，项目开发净利润的35％归乙方所有。 甲方在取得本项目由北京市国土资源局颁发的《国有土地使用证》后，作为项目开发净利润的35％的一部分预先支付给乙方人民币 万元整（￥ 万元），作为乙方的项目前期补偿与收益，待项目开发并销售完成后根据乙方实际应得净利润多退少补。
甲方负责项目的开发建设与房屋销售的支出与税费，可以由双方共同指定的会计师事务所等相关机构进行审核和审计。
三、甲方权利与义务
1、甲方应按照本协议约定的付款方式，向乙方支付本协议第二条约定的预支的项目开发净净利润。
2、甲方在向乙方预支的项目开发净利润后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，项目开发净利润的65％归甲方所有。
3、为保证项目开发工作的顺利进行，甲方派出一名或两名工作人员协助乙方的规划报批、申请施工许可等相关工作。
4、甲方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。
四、乙方权利与义务
1、乙方负责办理本项目前期的土地出让、规划审批、施工许可、销售许可证等相关手续，项目权力人均为甲方。自本协议签定之日起 个月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起 个月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。并保证本项目的各项规划指标不得少于本协议第一条的内容。
2、乙方负责办理项目前期的土地出让、规划审批、施工许可、销售许可证等相关手续，并承担相关费用。
3、乙方应在甲方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内，督促 （军方）？？ 向甲方移交项目地块以及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。
4、乙方应按本协议第六条约定的移交方式向甲方移交相关证书或资料原件。
5、在项目建设过程中，乙方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对甲方正当开发建设工作的干扰，保证甲方开发建设工作的顺利进行。
五、付款方式
1、自本协议签订之日起一个月以内，甲乙双方在 银行分别设立专项帐户，用于甲方向乙方支付本协议第二条约定的乙方的款项。
2、自乙方取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》之日起5日内，甲方通过专项帐户向乙方支付总金额的 ％，即人民币 万元（￥ 万元）。
3、自乙方取得本项目的《建设工程施工许可证》之日起5日内，甲方通过专项帐户向乙方支付总金额的 ％，即人民币 万元（￥ 万元）。
4、在项目取得《商品房预售许可证》之日起5日内，甲方通过专项帐户向乙方支付 ％余款，即人民币 万元（￥ 万元）。
5、乙方应在甲方付款的同时，向甲方提供相应的含税发票。
六、项目相关手续的移交
1、乙方自本协议签订之日起10日内，向甲方移交本项目前期相关的全部资料影印件，包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等，供甲方进行项目的开发前期准备工作。
2、在甲方向乙方支付第一期款的同时，乙方向甲方移交本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》及相关资料原件。
3、在甲方向乙方支付第二期款的同时，乙方向甲方移交本项目的《建设工程施工许可证》及相关资料原件。
4、在甲方向乙方支付第三期款的同时，乙方向甲方移交本项目的《商品房预售许可证》及相关资料原件。
七、违约责任
1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5％违约金。
2、甲方未按协议规定的时间（日期）支付款项，每超过一日，应偿付给乙方未支付款项万分之二的逾期违约金。
八、适用法律及争议解决
1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向北京仲裁委员会申请仲裁。
九、其他
1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。
2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。
乙方： 甲方：
法定或授权代表签字： 法定或授权代表签字：
商品房预售承诺书
滦南县住建局房监所：
本公司开发建设的滦南金诚华苑Ⅱ二期商品房项目，遵守国家和本市有关商品房预销售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本县房地产市场秩序，规范销售行为，树立房地产企业诚信形象。在取得《商品房预售许可证》前，不从事预定、预约等方式的违规预售活动。
特此承诺。
滦南县房地产开发公司
2016年3月28日
商品房预售许可承诺书京山县房地产管理局：
本公司开发建设的 商品房项目已符合《城市商品房预售管理办法》和京山县房产管理局有关商品房预（销）售合同网上备案和登记的规定，特向贵局申请预售许可、入网销售并承诺如下：
一、遵守国家商品房预售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本县房地产市场秩序，遵守《京山县房地产管理局关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知》的规定，杜绝下列有违诚信的行为：
（一）以抬高销售价格或者虚构已成交信息等方式拒绝购房者购买可供销售的商品房；
（二）不通过网上备案操作系统与购房者签订认购协议；
（三）不按规定在正式合同打印、签约并网上备案30日内，为购房者办理实物备案手续；
（四）其他违背诚信的商品房销售活动。
二、本公司向京山县房地产管理局申报的本次商品房预售许可材料中所有资料是合法真实的。如有不实，由本公司承担相应的法律责任。
三、接受贵局对商品房网上销售行为的监督，妥善处理购房客户的诉求。贵局要求对购房客户诉求事项进行调查和解释的，本公司在规定的时间内及时反馈，确属有违有关管理规定和所承诺事项的，我公司及时改正并消除影响。
四、在入网销售期间，本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，贵局可通过“京山县住宅与房地产信息网”网站予以通报并载入本公司的诚信档案。
申请人：
（盖公章及法定代表人签名） 年 月 日
随州市曾都区商品房预售备案申请暨承诺书本公司开发建设的商品房项目，已达到有关商品房预（销）售合同登记备案所规定的条件，特向贵局申请入网销售，并承诺如下：
一、遵守国家和本市有关商品房预（销）售管理的规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本市房地产市场交易秩序，杜绝下列有违诚信的行为：
1、提交伪造、虚假的入网申请认证文件；
2、发布不实价格和销售信息等恶意哄抬房价，误导、诱骗消费者争购；
3、虚构买卖合同囤积房源；
4、虚假按揭套取银行贷款；
5、拒不销售网上已公布的可售房源，诋毁网上信息的准确性；
6、恶意解除商品房买卖合同，逃避税费；
7、未通过网上备案系统与购房者签订商品房买卖合同；
8、其他违背诚信的商品房销售活动。
二、遵守关于实行商品房预（销）合同登记备案的各项管理规定，自觉履行商品房销售中的责任和义务。
三、本公司网上申报的商品房项目资料是真实的，视为商品房合同要约，纳入商品房买卖合同中，若商品房交付时与客观情况不一致，我公司承担法律责任。
四、规范销售行为，树立房地产开发企业诚信形象。不与购房者签订被限制交易的商品房买卖合同。在取得商品房预售许可证前，不从事预定、预约等方式的预售活动。
五、接受贵局对商品房网上销售行为的监督，妥善处理购房人的投诉。贵局要求对购房人投诉事项进行调查和解释的，本公司在规定的时间内及时反馈，确属本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，应及时改正并消除影响。
六、在入网销售期间，本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，贵局可通过曾都建设网予以曝光，并载入信用档案。
申请单位：（公章）
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