新建住宅小区物业管理办法

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城市住宅小区物业管理办法
新建住宅小区物业管理办法 第一篇

城市住宅小区物业管理办法

第一章总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理,保障房屋和公用配套设施的正常使用,创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。

本办法所称物业管理,是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

第三条住宅小区推行专业经营型的物业管理,实行业主(住户)自主管理与专业有偿服务相结合,属地管理与行业管理相结合的原则。

第四条市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门,负责制定物业管理的有关规定,协调物业管理有关问题,对物业管理企业实行行业管理。

区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理,受理有关物业管理的投诉。

其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。

第五条住户享有参与物业管理和良好层住环境的权利;有遵守法律、法规和物业管理规定,维护物业公共利益的义务。

第六条物业管理公司应当依法经营,其经营自主权,收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。

第二章物业管理组织

第七条新建住宅入住率超过50%时,当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位,及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

业主大会由住宅小区的业主组成,由业主委员会召集,每年至少召开一次。

业主大会行使下列职权:

(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;

(二)批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约;

(三)决定关系业主利益的重大事项;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)审查批准物业管理基本金的开支方案;

(六)监督业主委员会的工作。

业主大会产生的文件,应报区房地产管理部门备案,对每个住户都具有约束力。

第八条业主委员会是代表和维护住宅小区业主(住户)合法权益的群众性组织,负责物业的自主管理,接受街道办事处的指导和监督。

业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。

业主委员会的职责:

(一)拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约;

(二)提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案;

(三)确定物业管理服务内容,签订和解除物业管理合同;

(四)监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费;

(五)听取并反映住户的意见、建议,接受住户监督;

(六)协调处理住户与物业管理公司的纠纷;

(七)业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。

第九条物业管理公司必须具备规定的资质条件,持有《物业管理资质证书》和《营业执照》,方可从事物业经营业务。

第十条物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务,应与业主委员会签订书面合同。

物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用、合同期限、双方当事人的权利义务,以及违约责任等内容。

第十一条物业管理公司在住宅小区范围内,可进行下列物业管理:

(一)房屋及其附属设施的维修、养护;

(二)环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理;

(三)供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护;

(四)道路维护,车辆停放秩序管理;

(五)安全保卫和公共生活秩序管理;

(六)专项及特约服务;

(七)其他物业管理事项。

第十二条物业管理公司的基本权利:

(一)按照合同约定提供物业管理,按规定收取费用;

(二)劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为;

(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

(四)要求业主委员会协调其与住户的纠纷。

物业管理公司的基本义务:

(一)依法经营,为住户提供优质服务;

(二)执行物业管理标准,履行物业管理合同,接受业主委员会监督;

(三)每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。

第十三条物业管理公司应按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。

住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。

城市新建住宅小区管理办法
新建住宅小区物业管理办法 第二篇

中华人民共和国建设部令 第33号

《城市新建住宅小区管理办法》已于一九九四年三月十一日经第五次部常务会议通过,现予发布,自一九九四年四月一日起施行。

部长 侯捷

一九九四年三月二十三日

城市新建住宅小区管理办法

第一条 为了加强城市新建住宅小区的管理,提高城市新建住宅小区的整体管理水平,为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境,制定本办法。

第二条 本办法所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

本办法所称新建住宅小区,是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团,以下简称住宅小区)。

本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理),是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。

第三条 房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作;市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工,负责小区管理中有关工作的监督与指导。

第四条 住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。

第五条 房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。

住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。

第六条 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

管委会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

第七条 管委会的权利:

(一)制定管委会章程,代表住宅小区内的产权人、使用人,维护房地产产权人和使用人的合法权利;

(二)决定选聘或续聘物业管理公司;

(三)审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

(四)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

管委会的义务:

(一)根据房地产产权人和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

(二)协助物业管理公司落实各项管理工作;

(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

(四)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

第八条 物业管理公司的权利:

(一)物业管理公司应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;

(二)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

(三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

(四)有权制止违反规章制度的行为;

(五)有权要求管委会协助管理;

(六)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

(七)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司的义务:

(一)履行物业管理合同,依法经营;

(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;

(三)重大的管理措施应当提交管委会审议,并经管委会认可;

(四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可开业。

第九条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第十条 物业管理合同应当明确:

(一)管理项目;

(二)管理内容;

(三)管理费用;

(四)双方权利和义务;

(五)合同期限;

(六)违约责任;

(七)其他。

第十一条 物业管理合同和小区管理办法,应报房地产行政主管部门备案。

第十二条 房地产开发企业在办理售房手续时,应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时,应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。

第十三条 住宅小区内的房地产产权人和使用人,应当遵守小区管理办法,按规定交纳管理费用,不得妨碍、阻挠管理人员履行职责,并有权参与监督住宅小区的管理。

【新建住宅小区物业管理办法】

第十四条 房地产产权人和使用人违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失;

(一)擅自改变小区内土地用途的;

(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,毁损设施、设备,危及房屋安全的;

(三)私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观,噪声扰民的;

(四)不照章交纳各种费用的。

第十五条 物业管理公司违反本办法规定,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止,并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:

(一)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;

(二)管理制度不健全,管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

(四)私搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;

(五)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

第十六条 本办法生效前,未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。

第十七条 各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则。

第十八条 本办法由建设部负责解释。

第十九条 本办法自一九九四年四月一日起施行。

城市新建住宅小区管理办法
新建住宅小区物业管理办法 第三篇

建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意

见的通知

【颁布单位】 建设部房地产业司

【颁布日期】1994.04.25

【时效性】有效

【实施日期】1994.04.25

【正文】

通知

各省、自治区建委(建设厅)、直辖市建委、市政管委、房地产管理局:

《城市新建住宅小区管理办法》,简称《办法》,以中华人民共和国建设部令第33号发布,自一九九四年四月一日起施行。为贯彻和推动这一《办法》的实施,经研究,提出如下意见:

一、各地要高度重视《办法》的发布实施,把新建小区的管理工作提到重要位置上来。住宅小区推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理,是我国房地产管理体制深化改革的重要举措。按照《办法》管理小区,变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务型,将促进住房在消费环节形成良性循环的新运行机制,以更好地维护住宅小区使用功能、延长房屋使用年限,为居民创造一个整洁、文明、安全生活方便的居住环境。各地要组织建设、房地产管理、房地产开发、房地产经营等有关部门和单位,结合本地区近几年住宅小区开发建设和管理中的经验教训,认真学习《办法》,统一思想、提高认识、更新观念、尽快制定出实施细则,以贯彻执行《办法》,切实提高住宅小区管理的整体水平。

二、各地要在贯彻《办法》的同时,对本地新建住宅小区进行一次全面摸底调查,对小区的管理工作实行分类指导,对即将入住的住宅小区,要严格按照《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》建法〔1993〕814号文组织验收,以保证住宅小区的建设质量,为实施专业化管理创造条件。同时应及时选聘物业管理公司,组织成立管委会,按《办法》的要求,对入住后的小区实行统一的专业化管理。对在建的住宅小区,要按《办法》的要求,提前做出物业管理规划和实施方案。房地产开发企业在出售房屋前,一方面要认真选聘物业管理公司,与其签定小区物业管理合同,条件成熟的地区,可采取招标等方式选聘物业管理公

司,鼓励公平竞争,以推动物业管理水平的提高。一方面在办理售房手续时,要在买卖合同中就承买人必须遵守小区管理有关规定作出明确的约定,以保证入住小区后管理工作的开展。凡纳入我部住宅建设小区试点的单位,要按《办法》的各项要求完善小区管理工作。物业管理工作落实情况是新建小区试点总体水平考核的重要内容。【新建住宅小区物业管理办法】

对《办法》发布前,未按《办法》实施管理的住宅小区,应按《办法》要求,逐步转换机制推行专业化管理,尽快改变各自为政,多家分割管理的局面,突破传统的政企不分的房屋管理体制。贯彻《办法》要着重抓好几个主要环节:一是对本地区推进物业管理工作要有具体的组织布置与领导;二是做好建设开发单位选聘物业管理单位前后之间的衔接工作;三是物业管理单位与服务对象即广大居民用户之间的实行有偿服务的责、权、利关系。

三、要加强对物业管理公司的指导与管理。物业管理公司要接受当地房地产管理部门及住宅小区所在地人民政府的指导与监督,物业管理合同和小区管理办法要报当地房地产行政主管部门备案。各级房地产管理部门要指导物业管理公司,通过建立健全管理制度,规范管理工作,提高管理水平。要及时掌握物业管理公司在经营管理服务中出现的新情况,主动协调有关部门解决问题,为物业管理工作的开展创造条件。同时要组织物业管理公司经理及骨干进行短期的集中学习、培训、研讨、学习房地产有关法规、政策,不断提高物业管理队伍的整体素质,及时总结成绩、表彰先进、推广先进经验。

四、目前,我国的物业管理工作处在起步阶段,发展不平衡,南北差异较大,各地在贯彻《办法》推行小区物业管理工作中,要注意与本地区的经济发展水平、居民的消费承受能力相适应。收费要公平、服务要优质,各有关部门应努力创造条件,鼓励物业管理公司利用小区内经营性用房开展多种经营及方便居民生活的多项服务,以经营收益来弥补管理经费的不足。切实减轻住户负担,确保物业管理单位以优质、高效、规范的服务树立起良好的企业形象。

五、1995年,我部将组织第二批《全国文明住宅小区》达标考评工作,各地要结合贯彻《办法》努力认真开展争创全国文明住宅小区的活动。

请各省(直辖市)结合贯彻《办法》,按附表要求填写“新建小区管理状况摸底表”(包括中外合资、外商独资企业的新建住宅小区),汇总后于8月31日前统一报我部房地产业司物业管理处备案。

住宅小区物业管理服务方案(范例)
新建住宅小区物业管理办法 第四篇

目 录

第一章 整体管理方案策划............................................ 1

一、项目调研 ...................................... 1

二、管理目标——构建“文化社区” ....................... 1

(一)倡导“全员参与”的管理文化............................ 2

(二)推广“平等互动”的服务文化............................ 2

(三)营建“和睦亲善”的社区文化............................ 3

(四)塑造“亲和人文”的环境文化............................ 3

三、**小区管理模式 ................................. 3

四、拟采取的管理服务措施 ............................. 4

(-)实施“质量、成本双否决”运作机制...................... 4

(二)建立“加油站式”的员工培训机制........................ 4

(三)实现与城市商业住宅区的资源共享........................ 5

(四)建立“物业管理信息岛”................................ 5

(五)倡导开放式的管理服务.................................. 5

(六)提供个性化的装修套餐服务.............................. 6

(七)构建服务平台——客户服务中心.......................... 7

(八)构建网络化的物流链——虚拟仓库........................ 7

(九)管理体系的全面整合和提升.............................. 7

(十)致力于共用设施、设备的循环改进........................ 7

(十一)引入直饮水系统(远期目标).......................... 7

第二章 管理机构设置和规章制度............................... 8

一、机构设置、部门职责等 ............................. 8

(一)机构设置.............................................. 9

(二)管理框架的组织框图................................... 10

二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 ................ 13

(一)管理规章制度........................................... 13

(二)岗位工作标准........................................... 13

(三)考核办法及落实措施..................................... 13

(四)近期目标和远期规划..................................... 14

三、物业用房经营及折旧方案 .......................... 15

(一)物业用房的配备和利用................................. 15

(二)办公设备配备......................................... 16

(三)办公设备、设施折旧安排............................... 17

第三章 管理人员的配备和管理..................................... 18

一、人员配备及培训计划和内容 ......................... 18

(一)“**小区”人员配置表................................. 18

(二)员工基本培训方案..................................... 19

二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 ................... 20

(一)录用................................................. 20

(二)考核................................................... 20

(三)员工奖惩............................................... 21

三、人员上岗仪表、行为、态度标准 ...................... 21

(一)仪表................................................... 21

(二)行为................................................... 21

(三)态度................................................. 22

第四章 企业创优规划和具体实施方案................................. 23

一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 ............. 23

二、房屋设施、设备管理,维修管理方案 ................... 24

三、市政等公共设施管理具体实施方案 .................... 27

四、环境卫生的具体实施方案 .......................... 28

五、绿化养护管理的具体实施方案 ....................... 29

六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 .............. 30

七、各类管理档案的建立与管理 ......................... 32

第五章 社区建设................................................... 32

一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 ................. 32

(一)文明社区创建工作....................................... 32

(二)社区活动的设想及活动计划............................. 33

(三)社区活动的制度....................................... 33

(四)场地安排............................................. 33

二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 ................ 33

第六章 初期管理措施............................................... 34

一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 .............. 34

(一)房屋前期物业管理工作................................... 34

(二)竣工验收配合及建认方案................................. 34

二、无偿便民服务措施,有偿服务项目及收费标准 ............. 37

(一)常规性、委托性、特约性服务内容....................... 37

(二)无偿服务、有偿服务项目及收费标准..................... 38

三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 ............. 43

(一)入住公约(按建设部样本)............................. 43

(二)入住管理方案......................................... 43

四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 .............. 45

五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 ............. 45

(一)依法管理装修和违章搭建措施........................... 45

(二)外观管理措施......................................... 47

(三)装修高峰期间管理 ..................................... 47

六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 .............. 48

第七章 物业维修养护计划和措施..................................... 49

一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 .............. 50

(一)共用部位、共用设施的维修养护计划..................... 50

(二)相关措施............................................... 50

二、住户报修、维修回访制度。 ......................... 50

第八章 创新措施................................................... 51

一、监控系统安装管理、维护 .......................... 51

二、高科技在物业管理中的应用设想 ...................... 51

三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 ................. 51

第九章 企业经济效益............................................... 51

一、收入、支出项目预算书 ............................ 52

(一)收入测算表(见附表2) ............................... 52

(二)支出测算表(见附表3) ............................... 52

(三)收支预算汇总表......................................... 53

二、年度盈亏持平及增收节支计划 ....................... 53

(一)分析盈亏情况........................................... 53

(二)收费上的欠费和拒交对策................................. 53

(三)分列年度持平计划(见附表5) ............................ 54

三、建立收支公开、监督制度 .......................... 54【新建住宅小区物业管理办法】

四、以业养业发展计划 ............................... 55

附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法..................... 55

附表2年收入测算表......................................... 57

附表3人工费用测算表....................................... 58

附表4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表 .................... 58

附表5 2007-2009年度**小区收支测算汇总表................... 60

居民住宅小区物业管理制度
新建住宅小区物业管理办法 第五篇

居民住宅小区物业管理制度

第一章 总 则

第一条 为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境,加强住宅小区物业管理,维护物业管理当事人的合法权益,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。

具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理,可以参照本办法的规定执行。【新建住宅小区物业管理办法】

第三条 本办法所称住宅小区,是指实行城市综合开发,基础设施配套比较齐全,具有一定规模的住宅区域或住宅组团。

本办法所称物业,是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。

本办法所称物业管理,是指业主自治组织及其委托的企业,对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。

本办法所称业主,是指物业的所有权人及合法使用人。

第四条 本市住宅小区的物业管理,实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则,积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。

第五条 本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督,

未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门(以下统称物业行政主管部门)负责。

公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织,应当充分发挥物业管理企业的作用,合力推行物业管理工作。

第二章 业主委员会

第六条 住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。

【新建住宅小区物业管理办法】

一个住宅小区成立一个业主委员会。

第七条 业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成,可以选聘所在地居民委员会的人员参加。

业主委员会一般由7至11人组成,其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应,且总数不能少于全部委员总数的三分之二。

业主委员会委员每届任期2至3年,可以连选连任。

业主委员会设专职或兼职主任委员一名,由业主委员会委员选举或推举产生,负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。

业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本,由本市物业行政主管部门制定。

第八条 业主委员会自成立之日起15日内,应当持下列文件到物业行政主管

部门登记:

(一)业主委员会登记申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主委员会章程。

第九条 业主委员会代表和维护业主的合法权益,履行下列职责:

(一)召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程;

(二)选聘、续聘、解聘物业管理企业;

(三)审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案;

(四)根据价格管理部门核定的标准,确定本住宅小区物业管理服务的具体收费项目和标准;

(五)检查、监督、考核物业管理企业的工作,督促业主遵守《物业管理公约》,调解业主与物业管理企业之间的纠纷;

(六)监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房;

(七)组织实施行政机关委托管理的事项;

(八)《业主委员会章程》规定的其他重要事项。

第十条 业主委员会自成立之日起3个月内,应当择优选聘有相应专业资质证书的物业管理企业。建筑面积超过3万平方米的住宅小区,应当通过招标方式选聘物业管理企业。 业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责住宅小区的物业管理,住宅小区的业主不得自行委托物业管理企业。

第十一条 业主委员会选聘、续聘物业管理企业应当与其签订《物业管理合同》,明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。 《物业管理合同》示范文本由本市房产管理部门按有关规定统一印制。

第十二条 新建住宅小区在业主委员会成立并选聘物业管理企业以前,由住宅小区开发建设单位聘请物业管理企业负责过渡性物业管理。

过渡性物业管理期间,住宅小区开发建设单位应当与物业管理企业签订过渡性物业管理合同,物业管理服务费由开发建设单位和房屋买受人依照房屋买卖合同的约定承担。 过渡性物业管理期间不得使用物业维修金。

第三章 物业管理企业

第十三条 设立物业管理企业应当具备相应的专业资质,依法登记注册,取得法人资格。物业管理企业资质管理的具体办法由本市房产管理部门制定。

物业管理企业可以享受国家和省、市人民政府有关第三产业发展的优惠政策。

失业人员、企业下岗职工兴办或参加物业管理企业的,依照《**市再就业工程实施办法》的规定给予特别扶持。

第十四条 物业管理企业享有下列权利:

(一)依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施;

(二)依照《物业管理合同》、《物业管理公约》实施管理,制止管理范围内的违章行为;

(三)依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用;

(四)选聘专业人员承担专项芾矸褚滴瘢?BR> (五)请求业主委员会督促业主遵守物业管理规定;

(六)无偿使用物业管理用房,优先租用经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动;

(七)在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。

第十五条 物业管理企业应当履行下列义务:

(一)依法经营,全面履行《物业管理合同》;

(二)不间断地为业主提供服务;

(三)超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意;

(四)自觉接受业主委员会和业主的监督;

(五)自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。

第四章 物业管理活动

第十六条 物业管理企业根据《物业管理合同》和有关专业管理部门的委托,负责下列管理事项:

(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护;

(二)道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护;

(三)小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护;

2016安置小区物业管理方案
新建住宅小区物业管理办法 第六篇

安置小区物业管理方案怎么写,为了建设文明安置小区,住户安稳的生活环境,针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章,供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

安置小区物业管理方案范文:

第一章总则

第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作,改善拆迁安置小区环境,切实维护被拆迁户的合法权益,努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》(合政〔2016〕32号)和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》(合政办秘〔2016〕100号)等规定,结合我区实际,制定本办法。

第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。

第二章资金管理

第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要来源是小区配套商业用房的出租收益,不足部分由区财政资金解决。

第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分,其资金的标准、使用及支付按以下规定执行:

(一)开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积(包括住宅及商业等配套房屋)核算开办费数额,分别是:总建筑面积5万平方米(含5万平方米)以下的,开办费3万元;总建筑面积5-10万平方米的(含10万平方米),开办费5万元;总建筑面积10万平方米以上的,每增加1万平方米,增加0.5万元,开办费最高不超过10万元。

(二)物业服务费用的标准。参照合肥市2016年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》(丙级)服务收费标准执行,即:多层建筑按每月0.50元/平方米,高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积(包括住宅及商业等配套房屋)核算物业服务费用总额。

(三)物业管理资金使用范围:

1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒(夹)等办公用品,所购买的办公物品纳入政府采购,资产为国有。

2、物业服务费用主要是指用于以下方面:

(1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

(3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。

(4)物业服务机构办公费用。

(5)物业服务机构实施物业管理必备的固定资产折旧。

(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

(7)法定税费和物业服务的利润等。

(四)支付方式。区建设发展局根据各社区承担管理的拆迁安置小区总建筑面积(包括住宅及商业等配套房屋)及支付标准,申报年度资金预算,区财政按照以下方式支付:

1、开办费。新建或续建的拆迁安置小区移交社区管委会进行物业管理前30日内,区财政局一次性将所需资金拨付至社区管委会账户,由社区管委会负责管理与使用。

2、物业服务费用。区财政局于每年的一月中旬将物业服务费用一次性拨付给各社区管委会,由社区管委会负责管理与使用。

3、若物业管理资金超过年度资金预算,按照财政追加预算程序办理。

第五条物业专项维修资金是指物业质保期满维修所需的资金,其资金的预算、使用及支付按以下规定执行:

(一)区财政每年安排200万元物业专项维修资金预算,用于年度物业维修,若物业维修资金超过年度资金预算,按照财政追加预算程序办理。

(二)物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程费用。

(三)物业专项维修资金支付按照新站区现行的工程类资金支付规定执行。

第三章物业管理

第六条各社区管委会为本社区范围内拆迁安置小区物业管理的责任单位,主要职责是:

(一)负责在拆迁安置小区回迁安置前60日落实物业服务机构。

(二)负责按照《新站区住宅小区物业管理工作考核办法》对物业服务机构进行考核,考核结果作为支付物业服务机构物业服务费用的依据。

(三)协助物业服务机构按照安置房产权面积每月0.10元/平方米的标准收取回迁安置居民的物业服务费用,并逐年提高物业服务费用收取标准,收取的物业服务费由社区管委会管理并全额用于小区的物业服务。

(四)负责物业管理资金的使用及管理。

(五)负责指导小区业主成立业主委员会,引导业主委员会自行聘请物业服务企业,实行自主管理,逐年提高物业服务等级。

(六)负责建立投诉处理机制,协调解决纠纷。

第七条物业服务一般包括以下内容:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。

(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理。

(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理。

(四)车辆停放服务管理。

(五)做好安全防范和秩序维护工作。

(六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作。

(七)物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。

(八)社区管委会委托的其他公共性服务内容。

(九)以上服务内容细则参照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中丙级标准执行

第四章物业维修

第八条物业在保修范围和保修期限内发生质量问题由原物业施工单位负责。

第九条社区管委会负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理以及公共绿地、景观和花草树木的养护管理等,费用从物业服务费用中列支。

户内部分因违规装修或使用不当造成损坏的,由社区管委会协调维修,费用由业主自理。

第十条区重点工程管理局负责物业保修期满的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程,所需资金从物业专项维修资金中列支。维修范围和维修项目的申报、验收按以下规定执行:

(一)具体维修范围:

1、物业共用部位维修工程。

(1)主体承重结构部位损坏,需要拆换、加固的。

(2)户外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。

(3)整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上,需要修缮的。

(4)整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。

2、物业共用设施设备维修、更新、改造工程。

(1)物业管理区域内路面破损30%以上,需整体修复的。

(2)整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏,需要更新、改造的。

(3)智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的。

(4)电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件,一次性费用超过电梯原造价20%的。

(5)二次供水及消防水泵等因损坏,需要更新、改造的。

(6)物业管理区域内的围墙、大门等因损坏,需要整体修缮、更新的。

(二)维修项目申报与审核。各社区管委会于每年的二月底前,将下一年度本辖区内的拆迁安置小区物业共用部位、共用设施设备的需要大修、中修、更新、改造等工程的项目、位置和维修资金的估算情况,书面报区建设发展局;区建设发展局组织工程技术人员对社区管委会申报的需要维修的项目、位置和估算的维修资金进行审核,审核结果报管委会领导批准后实施。

(三)施工保障。区重点工程管理局实施更新、改造等工程过程中,社区管委会负责维修施工期间施工环境的保障工作。

(四)竣工验收。维修、更新、改造等工程完工后,区建设发展局牵头,组织区重点工程管理局、社区管委会、工程监理单位、工程审计单位和群众代表等联合验收,验收合格后交付使用。

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2016市物业管理工作情况汇报
新建住宅小区物业管理办法 第七篇

文章标题:市物业管理情况汇报

近年来,随着改革开放和我市经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我市经历了从无到有,从小到大的发展过程,全市物业管理覆盖面不断扩大,行业发展初具规模,居民物业管理意识普遍增强,业主自主管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立,呈现出较好的发展势头。

一、我市推行物业管理的基本情况

作为物业管理行业的行政主管部门,在市委、市政府的正确领导下,一直把推进物业管理,作为全局一项重点来抓。面对物业管理行业发展较快,法规制度不健全,运行困难较多等实际,我局制定了“建好机制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物业管理总体思路。围绕这样的思路,我们积极做好各项,推动物业管理行业整体发展水平的不断提高。

(一)物业管理领域不断扩展,物业管理覆盖面不断加大。

10多年来,我市的物业管理从无到有,从摸索试点到稳步发展,管理对象从单一的新建住宅小区发展到办公楼、学校等各类物业,形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。截止目前,我市已有物业管理企业18家,从业人员约400人,管理项目30个,总建筑面积152.27万平方米,业主委员会共成立4家,全市物业管理覆盖率已达50%。在这些管理项目中,荣获物业管理市级优秀称号的5个。

(二)依法行政,新建小区全面实行了物业管理新体制

按照新建住宅区物业管理一步到位的思路,2001年之后的新建住宅小区,全面推行了物业管理前期介入和承接验收制度。房地产开发企业在商品房预售前制定物业管理方案,及时选聘物业管理企业,签订前期物业管理服务合同,并严格按照规定程序做好物业项目的接管验收,对于不符合条件的,一律不准交付使用,杜绝了由于物业配套设施建设不规范,给日后的物业管理带来矛盾与隐患。由此,长期存在的“重建设、轻管理”的观念,逐步得到扭转。近年来,新建交付使用的×××小区、×××小区、×××小区等一批住宅小区的物业管理上手快、效果好,得到了广大市民的认可。

(三)发挥职能,物业管理在老旧小区和家属区逐步推行

我市旧小区和家属区存在比较突出的问题是建管脱节,脏、乱、差,由于过去政策或监管方面的漏洞,旧小区普遍存在用电、污水排放、道路、绿化、供暖、路灯、垃圾设施不完善等问题,对实施物业管理带来了很大阻力。为把小区引为物业管理的轨道,近年来,我局以完善小区配套为突破口,一方面通过多种渠道筹措资金,一方面积极协调有关部门对部分旧小区用电、供暖、绿化、道路、排水、垃圾设施等进行整治,改善了居民的居住环境,提高了居民的生活质量,化解了物业管理中存在的各种问题和矛盾,收到了较好的效果,使物业管理,逐步被更多的市民所接受。

(四)加大监督力度,物业管理市场秩序进一步规范

在发挥市场作用的同时,我局依法加大监管力度,依法查处物业管理活动中的违法规行为,保证了公平竞争的市场环境。一是加强对物业管理企业的资质和从业人员的管理,建立了物业管理企业资质管理制度,严格按规定申报、审批资质等级;二是完善了物业管理企业信用档案体系建设,建立了全市物业管理企业和从业人员档案,将有关部门和执法机构对物业管理企业和从业人员的处罚决定、不良行为记录和履行合同情况及时记入信用档案,并及时向社会公布,发挥信用约束和失信惩戒的作用,规范了市场主体行为。三是强化了物业管理人员持证上岗管理,组织人员积极参加上级举办的物业管理培训班,目前全市持证上岗人员达65人,占全部从业人员的20以上,初步形成专业化的物管队伍。四是积极开展达标评优活动,根据上级部署,认真抓了项目的申报,先后有×××住宅小区、×××小区等五个住宅小区获市级物业管理优秀小区称号。

二、我市物业管理面临的困难与问题

物业管理是市场经济的产物,是城市管理的重要组成部分;物业管理服务是市场经济社会中的一种新型商品。随着城市建设的发展和国民经济、人民生活需求的增长,物业管理面临着新的挑战,新老体制、新老观念交替过程中的许多问题逐渐暴露。直接或间接地制约着行业的健康发展。

一是公众对物业管理认识不足,旧观念转变难。不少单位和业主没有充分认识到推行物业管理的重要性和紧迫性,习惯于按过去行政性管理的模式运作,一些业主在交费时往往与单位家属院福利管理模式相比较,该交的不交,不愿交,交了心理不平衡,使物业公司难以管理,造成公司与业主关系紧张。

二是一些历史遗留小区建设标准低、规模小、基础设施不配套,无物业管理、社区管理办公用房,由于缺少资金投入和相关政策的支持,致使物业管理“先天不足”,失去了物业管理的基本条件,旧住宅小区仍是物业管理的薄弱环

节。

三是物业管理的改革有待深化。部分企业内部制度不健全,竞争机制没有形成,谁建设、谁管理的现象依然存在,没有按社会化、专业化、市场化的物业管理体制运行。

四是物业管理企业服务水平偏低,存在着服务不到位、收费与服务不相符、“只收费、不服务”或“多收费、少服务”的现象,不适应业主之需要。一些管理企业管理不规范、不到位、居民意见大。

五是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的小区很难产生业主委员会或推选出楼长。有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害业主的共同利益,影响和制约了物业管理的推广和发展。

六是住房维修基金的收缴还处于起步阶段,新建商品住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金,在销房时没有向购房者收取,使得销售后的维修管理得不到保障。物业公司进行大修、更新、改造向小区居民收费,居民又不理解,还往往被投诉为乱收费。

三、今后物业管理的重点

当前,物业管理面临着许多的问题和挑战,也存在着巨大的行业发展空间。只有充分发挥好政府调控和市场调节这两只“手”的作用,才能从整体上提高我市物业管理的水平。

(一)加强业主大会组建的指导监督、加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。做好成立业主大会、选举业主委员会、制订业主公约、业主大会议事规则等,明确业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,实施物业管理,明确业主在物业管理活动中的权利义务,明确业主大会、业主委员会履行的各自职责,维护业主正当权益,引导业主履行义务,监督企业合法经营。

(二)健全管理机制,规范物业管理配套设施建设和验收。积极协调有关部门,通过出台相关文件,明确了物业管理配套设施规划、建设的具体要求,以及物业行政主管部门参与前期规划方案的审定。从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节,加强对物业管理配套设施的管理,力争从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设与管理不规范所带来的纠纷和矛盾,从而促进我市物业管理行业的持续稳定健康发展。

(三)积极创造条件,开展老旧小区的综合整治。老小区整治是解决历史遗留问题,也是政府实践“三个代表”的具体体现,其最终目的是改善城区居民的居住环境,提高生活质量。应统一思想,将立足点放到为民办事、为民造福上来,共同做好老小区整治与转轨。

建议将老小区环境整治、专项整治、配套设施整治联合同步实施;由市政府成立专门的领导机构,设立专项经费,由各相关部门按各自管理的职责实施专项整治,先行解决大环境与大配套等问题,在此基础上进行小区环境整治。通过联合整治,提高整治力度,解决各类难点热点问题;在转制条件的创立上,做好老小区原有公建配套设施的腾退,调整、回购,补建,创造条件,全面推行物业管理。

(四)加强对物业收费的监督,尽快建立“质价相符”的服务收费机制。认真贯彻《物业管理收费管理办法》,结合我市实际,会同有关部门制定《物业管理收费实施细则》,建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制,加强对物业收费的监督检查力度,对违规收费及收费不规范的行为,发现一起查处一起,维护业主的合法权益不受侵害。

(五)引入竞争机制,大力推行物业管理项目的招投标。通过优胜劣汰,促进管理水平的提高。一是按“分业经营”的原则,打破自建自管的体制,引导物业管理与房地产开发分业经营,改变以前存在的谁建设、谁管理、介入过晚、建管脱节的问题;二是在前期物业管理活动中,按照国家有关规定强制实行招投标制度。由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。通过市场运作,引导扶植规模化经营,推出一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业,创品牌、树名牌,带动物业管理市场的活跃和发展;三是提倡规模化建设,严格按照综合开发、配套建设的原则,严禁小规模乱搭乱建的行为,通过上规模、上品质的项目建设,为后续管理奠定规模化经营的基础;四是规范业主自治管理行为,充分发挥其在自治管理中的作用;五是继续开展争创安全文明小区活动,同时鼓励和推行物业管理企业通过质量体系认证,规范企业运作,树立企业形象,以高素质的队伍和人才、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势。

(六)加快建立房屋维修基金制度,完善住房售后维修保障体系。认真按照建委和财政局联合下发的《住宅公共部位共用设施设备维修基金暂行办法》的有关规定,按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则,以新建商品住宅和已售公房为重点,加快在我市建立住房专项维修基金制度,并加强监管,健全维修基金管理的各项制度,明确管理人员的岗位职责和管理权限,切实收好、管好、用好这笔资金。逐渐形成“基金依法交,问题有人管,故障有人修,设备有人换,物业质量优,生活环境好”的良好局面。

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2016XXX集团公司后勤保障部年度工作计划
新建住宅小区物业管理办法 第八篇

为强化、细化后勤服务工作,切实履行好部门职责,做到各项工作快速、高效、节约、到位,促进工作水平、服务质量不断提升,特制订本计划。

一、后勤保障部工作规划与计划

1、11月份修定完成《2016年后勤保障部工作计划》、《2016年后勤保障部绩效考核方案》、《2016年后勤保障部费用计划》。

2、1月份完善《部门工作指导书》《部门架构岗位目标职责》。

二、集团办公楼日常管理

1、10月份对集团新办公楼规划进行调研,拿出规划方案。

2、每周检查办公楼卫生、水电公共设施情况,出现故障或损坏随时维修更换,保证正常使用。

3、低值易耗品,每季度末盘点一次,并出具使用情况报告,使用中破损的,影响正常使用的随时维修。

4、低值易耗品采购,各部门11月提报计划,1月份配发。

三、车辆管理工作

1、根据车辆年限及时组织车辆年审,及时缴纳车辆保险,及时处理公司车辆事故,减少损失。

2、负责公司班车管理。每半年进行一次乘车人员、行车路线、员工居住地调查,根据员工需求调整乘车点。

四、通讯费管理

11月制定集团部门管理人员年度通讯费用计划。

五、餐厅管理

1、职工餐厅

(1)加强饭菜质量、饭菜卫生、价格管理。每季度组织一次员工座谈会,采纳合理建议,并实施整改。

(2)加强餐厅现场管理,每周检查一次。

(3)配合好子公司加班工作,保障保证夜间上下班及误点员工就餐。

2、二楼接待

(1)做好二楼招待管理,保证满足用餐人员需求。

(2)每周更换一次菜系,每月新创2个蛋白菜。

六、公寓管理

1、每月15、30号检查公寓、设流动红旗,评选样板宿舍,次日网上及公寓宣传牌公布。

2、随时做好供汽、供水、供电设施的维护管理,每月检查2次。

3、修订《公寓楼管理制度》体现奖惩分明。

4、1月份制定出旧床铺处理意见并处理,体现人物定置管理。

5、每季度召开一次员工代表座谈会,当面解决员工的实际问题,并设意见箱广泛征求员工意见。

6、根据人员招聘情况,合理安排员工住宿。

7、做好住宿职工夏季防暑工作,安装单冷空调。

8、制定住宿外地员工生日方案,按月组织落实。

【新建住宅小区物业管理办法】

9、设立日常生活用品、食品窗口。

七、工业园区规划与绿化

1、所辖绿化区域做到不死苗、无虫害、卫生整洁。

2、11月份对三角地绿化维护进行1次验收,并签定维护合同。

八、住宅小区物业管理

1、制定小区管理办法,每半年统计住户名单。

2、11月份联系供暖公司,配合小区供暖管理。

3、搞好小区树木管理,严禁乱扯乱拉,发现问题及时处理。灯具损坏随时维修,每月检查一次。

4、对小区房产进行楼顶漏雨维修,暖气管线改造,18#楼外墙涂料粉刷。

5、新建12#、14#楼之间的停车位,车辆统一停放,杜绝楼前乱停乱放。

九、公司各种文体活动的筹划与实施

1、2月份春节文艺晚会、节后文体活动、劳模标兵联谊会。

2、4月、5月、10月组织篮球赛、羽毛球赛、乒乓球赛等文体活动,确保活动开展顺利。

十、职工福利

1、春节、仲秋节提前1周发放、防暑药品6月份发放;

2、劳保福利每两个月发放一次;

3、绿豆水6-9月份根据夏季的天气情况供应及时到位;

4、冬季取暖补助11月份发放。

十一、工会管理

1、2016年争创的集体荣誉有:市级先进工会、工人先锋号,县级先进工会、工人先锋号。维持"省级表彰劳动关系和谐企业"荣誉称号。个人荣誉有:省级劳动模范,市级富民兴鲁先进个人、县级工会先进工作者。

十二、各种民间团体的管理

现有的书画协会和篮球、乒乓球、羽毛球协会,制定活动计划,5、10月份各举办一次书法讲座,并召开一次书法协会会议,11月份搞一次书画展览。组织参加全县的篮球、乒乓球比赛。

十三、日常工作

1、做好集团所有车辆的调度工作,确保公司日常工作用车。

2、每月25日前完成车辆运行费用统计,并报财务部。

3、每月15日前缴纳集团办公通讯费用。

4、每月3日根据办公用品统计用量合理制定领用计划。

5、每月根据子公司用餐需求按时送饭。

6、每月做好餐厅设备安全保养管理工作。

2015县棚户区改造实施方案
新建住宅小区物业管理办法 第九篇

方案一:县棚户区改造实施方案

为全力推进我县棚户区改造工作,改善棚户区居民的居住条件,确保我县20XX年棚户区改造目标顺利完成,根据《大兴安岭地区行署、集团公司20XX年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区20XX年棚户区改造回迁安置实施细则》,结合我县实际,特制定本方案。

一、指导思想、工作目标和主要原则

(一)指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标,统筹规划,精心组织,配套建设,高标准完成棚户区改造任务。

(二)工作目标

于20XX年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。

(三)主要原则

1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导,各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。

2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。

3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中,严格执行国家和省有关法律法规,妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。

4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划,按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针,各项基础设施配套建设,功能完善。依据园林化城市建设总体要求,实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。

5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远,又要面对现实,突出重点,先易后难,综合治理,稳步推进。

6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系,棚户区改造既要逐步推进,又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中,妥善解决好低收入群体的住房问题,在政策上给予合理的照顾。

二、建设标准

1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划,容积率不超过1,日照间距系数不小于2.8,各项规划指标不能降低,必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。

2、棚户区改造新建住房要设施齐全,达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色,层数为6层,层高不低于2.8米,住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头,满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心,做到道路畅通,环境整洁,办事快捷。

3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主,其中40平方米户型占25%,48平方米户型占45%,58平方米户型占20%,68平方米(含少量75平方米)户型占10%。具体户型面积的选择,在结合居民住房实际情况,居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。

4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理,保证居民生活环境有明显改善,安居乐业,社区和谐健康发展。

5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业,必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。

三、资金筹措与使用

(一)改造建设资金筹措

1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。

2、县(局)财政、财务匹配。

3、积极争取各商业银行贷款。

4、政府对棚户区改造的政策扶持。

5、个人出资。

(二)加强资金的使用管理,棚户区改造资金要设立专户,专款专用,不得挤占挪用。

四、棚户区改造相关政策

1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划,所需建设用地以划拨方式提供,其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地,应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。

2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金;以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目,经税务部门同意后不征土地契税;棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税;与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取,其他按地区棚户区改造相关政策执行。

3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置,原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房,对不愿回迁的住户,实行货币拆迁,不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的,实行结构差价及按“部分面积”结算。

棚户区改造回迁安置实行拆一补一,原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价,超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价;超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算,交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场评估价格确定。

合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分;超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。

4、回迁的低保户家庭,私有产权的原面积部分拆一还一,不收结构差,合理扩大面积部分每平方米减收200元房款,如仍无能力出资购买合理扩大面积部分,则允许欠款入住,缓交房款时间定为2年,第一年交房款的60%,第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后,再办理房屋所有权证,到期后仍无能力交纳欠款的,则按廉租房管理。

5、对达标的节能住宅,实行取暖费减免政策,按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。

五、组织实施

1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查,摸清棚户区居民住户的房屋产权归属,建筑结构、面积及附属情况,住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等,一户一档,汇编成册,为棚户区改造提供详实资料。

2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式,宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓,人人皆知,达到推动和促进棚户区改造工作的目的。

3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规,实施“阳光拆迁,和谐拆迁”,统一标准,严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开,逐户签订书面拆迁安置协议。

4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则,依据棚户区改造项目建设计划,依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。

严格执行建设程序,确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查;工程竣工后,经验收合格方可交付使用。

5、为保障工程质量,降低建设成本,要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备,大宗建筑材料实行政府统一采购。

6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。

当业主入户率达到50%以上时,要在房地产行政主管部门指导下,在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理,也可实行业主自助式管理,或由林业局房产科进行物业管理。

实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。

棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。

棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。

六、组织领导和责任分工

(一)组织领导

成立以县委和县政府领导为组长,分管领导为副组长,相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组,负责全县棚户区改造工作。

(二)责任分工

成立棚户区改造建设指挥部,主要负责城市棚户区改造建设工作,组织房屋拆迁补偿,工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。

建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作;经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批,向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持;财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款;国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作,协调落实腾空土地出让收益归集工作;民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作;监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督;宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作;信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作;法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作;塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜;其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。

方案二:县棚户区改造实施方案

为切实改善我县城镇棚户区居民的居住和生活条件,根据国家住房和城乡建设部、发展和改革委员会等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》、《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》和《中共双鸭山市委双鸭山市人民政府关于进一步加快推进棚户区和泥草房改造工作的意见》的精神,结合我县实际,制定本实施方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,认真贯彻党的十七大精神,坚持以人为本,以改善民生、建设和谐集贤和促进经济与社会协调发展为目的,着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住条件。

二、棚户区界定

城镇棚户区是城镇建成区范围内5000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。

三、棚户区基本情况

我县棚户区占地总面积332.5万平方米,拆迁房屋面积103.75万平方米,预计可开发房屋面积432.8万平方米。

四、工作目标

利用5年时间基本完成全县城镇棚户区改造建设任务,使居住在棚户区中1.2万余户、4.8万多人口的居住和生活条件得到明显改善。

五、改造原则

(一)坚持全县统一领导、属地化实施的原则。县政府是棚户区改造组织实施主体、责任主体,主要领导要全权负责城镇棚户区改造工作。

(二)坚持政府组织、市场化运作为主的原则。棚户区改造要与廉租房建设相结合,与房地产开发相结合,积极推进住房保障体系的建立和完善。对有商业价值的棚户区改造的开发项目,应实行市场化运作。

(三)坚持综合开发、配套建设的原则。棚户区改造要符合城镇建设总体规划,按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针,实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。

(四)坚持依法运作,确保社会稳定的原则。严格执行国家、省法律法规,妥善解决好特困群众的住房问题。

六、建设标准

(一)棚户区改造新建住房应以中小户型为主,户型设计分别为:45、60、70、80平方米左右。

(二)新建回迁住房要达到基本入住条件,配套设施齐全﹙水、电、热、通讯﹚,以满足居民入住使用的基本要求。

(三)棚户区改造新建小区应按照规划要求,确保基础设施配套齐全。建设物业用房、社区用房,保证供热、供电、供水、排水,搞好硬化、绿化、亮化,做到物业管理规范,道路畅通,环境整洁。

(四)建筑节能达到国家规定标准,工程质量合格率达100%,并由有资质的物业服务企业进行物业管理。

七、资金筹措

(一)积极争取国家对我县棚户区改造的资金支持。县发改委、财政、建设部门要积极争取国家老工业基地振兴、节能减排、资源型城市转型等政策资金支持的有利契机积极向上争取政策性资金。

(二)每年在新增财力中安排适当资金作为棚户区改造专项资金

(三)要加大招商引资的力度,拓宽棚户区改造投融资渠道。吸引有实力的房地产企业及社会力量参与棚户区改造工程。同时,积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区改造项目,争取金融机构的支持。

(四)棚户区改造,配建廉租住房的,除向国家争取补助外,县财政预算、土地出让金净收益10%以上、住房公积金增值收益部分(扣除风险准备金和管理费)安排廉租房建设。

(五)加强资金的使用管理,发挥监管部门的作用。棚户区改造资金的筹集、管理和使用,应专款专用,不得挪用,由审计部门负责审计,纪检监察部门负责监督。

八、优惠政策

(一)土地政策。

1、城镇棚户区改造项目中的廉租住房建设用地以行政划拨的方式提供。

2、通过出让方式取得土地的棚户区改造项目,其土地出让金按评估地价的40﹪收取。并按收支两条线规定管理,全部用于棚户区改造的基础设施和配套设施建设。

(二)税费政策。

1、棚户区改造项目一律免收属县级管理权限收取的行政事业性收费和政府性基金。

2、棚户区改造项目原拆迁面积部分免收防空地下室建设费。

3、符合城镇建设规划且棚户区面积小于2万平方米的,参照棚户区优惠政策执行。

4、对重点区域其他开发建设项目,由县政府采取一事一议的办法确定收费标准。

5、以划拨方式取得的土地使用权的棚户区改造项目不征土地契税;棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分,经地税部门核准,暂不征收营业税、城镇维护建设税、教育费附加;被拆迁人依据国家有关城镇房屋拆迁有关管理办法规定标准取得的拆迁补偿款,免征营业税、城镇维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。

6、房地产开发企业在商品住房项目中配套建造廉租住房的,由政府有关部门出具的相关材料,可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。

(三)拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁补偿安置,采取产权调换和货币补偿的方式,被拆迁人选择产权调换的,原则上实行有照房屋“拆一还一”,其他房屋实行货币补偿。结合我县实际,确定回迁最低保障户型和上靠户型面积标准(最低保障户型面积不得小于45㎡,上靠户型面积为60㎡),超出原面积部分按经济适用住房价格购买,超出上靠户型面积部分按市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场评估价格确定。

(四)住房保障政策。实施廉租房建设工程。所谓廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇非农业常住户口低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。此项工程要以棚户区改造为切入点,促进住房保障体系的建立。棚户区改造项目中廉租住房的配建比例必须达到总规模的3%以上,由政府按成本价回购。

(五)城中村改造在符合城镇规划和土地利用总体规划的前提下,编制规划方案,报县棚户区改造领导小组审批后,享受经济适用住房的相关优惠政策,坚持政府引导、市场化运作的原则,建设符合农民特点的住房。

九、组织实施

(一)审批提速

对棚户区改造项目,建立绿色审批通道,实施联合办公、实行“一站式”、“一条龙”、“一口式收费”集约化审批服务。相关部门要简化办事程序,缩短审批时限。

(二)调查摸底

社区办、县房产处要集中力量、集中时间对每片棚户区逐户进行排查,摸清计划改造棚户区内居民的住房面积、户型、人口、生活状况、安置方式等方面的情况,一户一档,汇编成册。

(三)编制计划

依据城镇住房发展规划、棚户区改造方案及资金筹集情况,按照改造任务的要求,编制五年实施规划和年度改造建设计划。

(四)依法组织拆迁

严格执行国家和省的拆迁法规政策,阳光操作,和谐拆迁。采取科学的工作方法和措施,充分发挥相关部门和社区组织作用,做好群众工作,坚决杜绝违法违规拆迁。

(五)加强建设监管

要依法组织开发、设计、施工和监理单位招投标;按照住宅设计规范要求,严格施工图设计文件的审查;按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新设备、新工艺;强化监管,安全施工,确保房屋建设质量。

十、强化领导

为加强对我县棚户区改造工作的组织领导,成立“集贤县棚户区改造工作领导小组”,许德东县长为组长,有关副县长为副组长,县直相关部门主要负责人为成员;领导小组下设推进办公室。工作人员由县建设局、县财政局、县发改委、县国土局等部门抽调专职人员组成,代表县政府管理城镇棚户区改造有关工作,负责改造工程的计划管理、资金使用管理、工程建设管理、政策执行、监督检查、目标考核、信息综合反馈等工作。

县建设局负责改造的总体规划、综合协调、推进实施、督办考核工作;县发改委、县财政局负责协调筹集建设资金;县国土资源局负责棚户区改造项目土地供应工作,会同县财政局协调落实腾空土地出让收益归集工作;县民政局负责对棚户区内低保户核查认定工作;县监察局、县审计局负责改造资金使用的监督;县财政、发改、国土、税务、银行、电力、物价、水务、公安、人防、消防、劳动、统计等有关部门负责相关优惠政策的落实。

方案三:县棚户区改造实施方案

按照国家、省、市关于棚户区改造的有关精神,结合我县城市改造的实际,以及民风、民俗、文化内涵等实际情况,在2015年、2015年棚户区改造工作的基础上,依据上级最近颁布的有关文件精神,特制定本方案。

一、指导思想

以科学发展观为统领,全面落实县委、县政府惠民政策精神,按照县政府提出的改造老城、扩建新城、全力打造滨江港城的要求,以改善民生,创建宜居宜业环境,提高城市品位,推进城市化进程,促进经济与社会协调发展为目的。以重民生,保增长,促和谐,维护社会稳定为主题,着力加快城市棚户区改造的步伐,为实现和谐秀美富裕文明新肇源奠定坚实的基础。

二、实施意见

(一)政策依据

本方案制定的依据是中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部、发改委、财政部、国土部、人民银行联合下发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔20XX〕295号)、财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(财综〔2015〕8号)、《黑龙江省人民政府关于棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2015〕31号)、《大庆市人民政府关于印发大庆市城市棚户区改造实施方案的通知》(庆政发〔2015〕10号)等相关文件及国家、省、市召开的棚户区改造工作会议精神。

(二)棚户区界定及确定

城市棚户区是城市建成区范围内房屋拆迁面积5000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。

我县棚户区改造区块的确定,由县建设行政主管部门依据上级文件要求选定,报县政府审定。

(三)棚户区改造的原则

1、坚持政府主导,市场运作原则。棚户区改造工作,在县委、县政府统一领导下,与房地产开发项目相结合,采取市场化运作的方式,推进住房保障体系的不断完善。

2、坚持综合开发,配套建设原则。棚户区改造要符合城市建设总体规划,按照先行规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针,统一征收,分步实施。

3、坚持依法运作,公开公正原则。严格执行依法征收程序和相关法律法规及政策,坚持公开透明,阳光操作,妥善解决好各方面问题,以保持社会稳定。自2015年开始,县政府不再审批零散的开发项目,开发建设项目必须以棚户区改造的形式集中连片开发有序进行。

(四)建设标准

1、棚户区改造新建住宅应以中小户型为主。建筑面积原则上应在50平方米至90平方米以内,90平方米以下的户型不少于建筑面积的70%。

2、新建的回迁房为毛坯房,由被征收房户自主装修。

3、棚户区改造新建小区应按照规划要求,确保基础设施配套齐全。建设物业用房,居民活动室,适当考虑社区用房,保证分户计量供暖、供电、供水、供气、排水、通讯的畅通,搞好硬化、绿化、亮化,安装电子监控设施,做到物业管理规范,道路畅通,环境整洁。

4、建筑节能符合规定标准,工程质量合格率达100%。

5、棚户区改造小区的物业由开发企业提出聘用具有相应资质的物业公司进行管理的意见,报县物业管理办公室审批确定。

(五)优惠政策

依据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2015〕31号)的有关规定,特制定如下优惠政策:

1、对经批准的棚户区改造项目,通过出让方式取得的土地,所缴纳的土地出让金,按收支两条线规定管理。土地出让金除上解部分资金外,其它地方政府可支配资金全部用于该棚户区改造的基础设施和配套设施建设。

2、棚改项目按建筑面积每平方米收取大修理基金30元、劳保基金24.9元,免收其他行政性收费和政府性基金。

3、棚户区居民因征收而重新购买的普通住房价款未超出征收补偿款的,免征契税。

4、房地产开发企业参与棚户区改造项目回迁房屋价按棚改政策不同,分偿还原征收面积、上套(靠)户型面积、上调户型面积、增加面积四种形式收取。纳税人按照政府确定的征收补偿标准,与被征收人签订《征收安置补偿协议》,按注明的征收建筑面积补偿被征收户,填制《棚户区改造回迁暂不征税申请表》和《回迁安置房屋分户明细表》经市(地)和县(市)、区棚改办、地税局核准分别享受税收政策。

(1)偿还原征收面积部门,不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、土地使用税、印花税;企业所得税实行核定征收的,不纳入核定范围。

(2)纳税人以建安成本价安置被征收人取得的上套(靠)户型面积收入,只征收营业税、城市维护建设税、教育费附加。

(3)纳税人以开发成本价安置被征收人取得的上调户型面积收入,只征收营业税,城市维护建设税、教育费附加。

(4)纳税人以上述价格安置被征收人后,被征收人还面积增加安置面积的,对纳税人按照商品房市场价格收取的房款,依法征收相关税费。

5、被征收人依据国家有关国有土地上房屋征收与补偿规定标准取得的征收补偿款,免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税和土地增值税。

6、对在建工程完成投资30%以上的项目,允许进行在建工程抵押贷款。

7、对在建工程完成到主体两层以上或工程造价25%以上,由县建设主管部门审核批准预售许可,开发企业方可进行预售,预售资金应缴银行建设专户,由建设行政主管部门对资金使用情况进行严格监管。

(六)补偿办法

对于县城内棚户区改造的征收补偿,采取房屋产权调换和货币补偿两种方式进行。

1、房屋产权调换补偿办法

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)及《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2015〕31号)的有关规定,被征收人选择产权调换的,原则上实行“征一还一”。我县为了使广大人民群众受益更多,特制定下列补偿办法。

(1)私有产权的住宅房屋征收补偿按原面积(指房屋所有权证注明的建筑面积)“征一还一”,无产权证的主房,到房产部门办理产权;无产权证砖瓦结构以上的门房、仓房,开发商可以按建筑面积不高于1比0.5的比例还建;其他占地面积(含附属设施)按不高于1比0.3的比例还建。回迁时选择多层楼房底层和顶层的(一层为车库的,以二层为底层;顶层建阁楼的,以下一层为顶层),原面积部分不结算楼层差价款;选择其他楼层的,回迁户向开发企业补交楼层差价款,每平方米100元。征收房屋面积在70平方米以下的,如回迁时需要扩大面积的,可享受5平方米的成本价格(成本价格按每平方米1450元确定)。

(2)非住宅房屋征收补偿,被征收房屋产权证照标明商服用途和建筑面积,实行“征一还一”,但不找结构差价。无产权证的,到房产部门办理产权。面积减少部分实行货币补偿,即按原房屋的评估价进行补偿。被征收人自愿增加面积的,增加面积部分按市场销售价格购买。调换的商服房屋跨度18米的,开间不低于3.6米;跨度15米的开间的,不低于3.3米;跨度12米以内的,开间不低于3米。

(3)对房屋所有权证标明使用性质为住宅,实际位于主次干道两侧(临街且有独立产权)的房屋,回迁时基本按原位置回迁,按规划要求,建商服还商服、建住宅还住宅,但仅限临主次干道的第一户,其余不享受此规定。

(4)被征收人回迁面积小于原征收面积,剩余房屋面积按市场价格予以货币补偿。

(5)对于棚户区改造涉及的特困户、低保户,在民政部门确认并出具相关手续后,有产权证照的房屋,按原面积“征一还一”达不到50平方米的,由开发企业补到50平方米。并且不因居住楼房取消特困户、低保户待遇。

(6)实行回迁安置的,按签定安置补偿协议先后顺序选择房屋,同时签定协议的利用电子摇号确定顺序。

(7)补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,申请人民法院强制执行。

2、货币补偿办法

(1)选择货币补偿的被征收人,必须出具房屋产权证照,其征收补偿金额一律由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

(2)对于房屋所有权证注明使用性质为住宅,实际用于商服的房屋,且位于主次干道两侧(临街并有独立产权)具备营业执照、纳税证明和正在营业且一年以上三个基本条件,可按商服的评估价格予以补偿。

(3)对于有土地使用证和规划许可证,但未办理房屋产权证的房屋,到房产部门办理产权,按评估价予以补偿。

(4)被征收人土地使用面积内的棚厦等附房设施按评估价予以补偿。

(5)被征收人在接到评估报告后,对估价结果有异议时,自接到评估报告之日起7日内,可直接申请房地产估价技术鉴定委员会对估价结果进行鉴定,估价结果以鉴定结论为准,房地产估价鉴定费用由鉴定申请人承担。

(七)征收、搬迁方式

由县政府确定棚户区改造地块并编制控制性详细规划或规划设计条件,面向具有开发资质的企业公开招标。由中标企业编制修详规划,经县政府批准后实施。公开招标后,由县政府授权房屋征收部门组织征收。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收人房屋所有权不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,按照征收补偿方案作出决定,并在房屋征收范围内予以公告。被补偿人对决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。征收费用由企业负责。

(八)相关规定

1、参与棚户区改造的开发企业,开发前需将项目资本金总额的20%(包括3%的农民工工资保证金)存储到指定银行账户,由建设行政主管部门会同有关部门负责监督。

2、对实行回迁安置的,按回迁面积,以成本价格为基数,由开发企业向建设行政主管部门交纳其总额10%的保证金,如违反房屋征收有关规定或不能按期开发建设的酌情予以扣减。未出现问题的,在工程竣工验收后全额予以返还。

3、对实行货币补偿的,确定评估价格后,由开发企业将补偿资金足额存储到征收部门指定的银行账户。

4、棚户区改造项目实施分期建设的,须由县政府审定批准。未经批准擅自分期建设的,先期建设部分正常缴纳税费。

5、开发企业应当向房屋买受人(包括以产权调换方式回迁安置户)出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

6、棚户区改造项目竣工后,开发应按有关规定组织相关单位对工程项目进行综合验收。对燃气没有入户和没有安装热计量表的住宅小区建设行政主管部门不予竣工验收备案手续。开发企业在验收合格后90天内,完善办理产权证所需的全部手续。

7、实行棚户区改造的小区,应严格按照规划设计标准进行开发建设,因特殊情况确需调整或变更的,须经县政府批准。

8、由开发企业原因致使不能按时回迁的,自逾期之日起,由开发企业发给被征收人每月每户600元的搬迁临时安置费。

9、征收非住宅房屋,其设备、原辅材料等由被征收人自行搬迁,停业损失按有关规定计算,由征收人一次性给付。对虽有营业执照,但征收时已停止营业活动、且不能出具纳税票据的,不予支付停业损失费。

本方案与国家和省、市有关政策不一致时,执行国家和省、市相关政策规定。

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