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城市在加速发展，拆迁也成为我们身边一种司空见惯的行为。但你也许不了解的是，拆迁背后，几乎每一个环节都隐藏着暴利的因子。拆迁一个暴利项目，利润率有的达到300%-400%，拆迁公司短短几月也能赚几百万……
在陕西乾县做门窗生意的武君(化名)，经常会在乾县马连镇一家木器厂委托加工门窗。“很多木料都是从西安、咸阳的拆迁工地上拉回来的。”他说。这个不大的镇子上有着300多家木器厂，是附近有名的旧木料市场。
很多木器厂的老板都有至少两个身份：木材经销商和拆迁公司股东。“这里很多人挣大钱了。”武君感慨地说。随着大规模的拆迁，近几年来生意兴隆的不仅仅只有拆迁公司，从工程发包方、中间人、承包工程的拆迁公司、实际做工程的公司，到挖机出租商、渣土运输车、旧材料市场，都成为这条拆迁利益链中的一环。对于他们而言，拆迁工地俨然是一座暴利行业“金矿”。
暴利
乾县马连镇人高祥(化名)有两个身份：股东和木料场老板，这两个身份都和拆迁有关。做拆迁工程已有十多年的高祥，干的最多的就是城中村拆迁。他描述了拆迁过程中形成的利益链：有资质的拆迁公司承包拆迁工程，根据不同工程利润大小，或者由发包方给付每平方米几十元的费用，或者向发包方交纳每平方米几十元的费用；拆迁公司拿到工程后，便租赁挖机，组织农民工、联系渣土车主。拆迁公司收益主要来自拆下来的钢筋、门窗等，这笔费用加上发包方给的费用，或刨去上交给发包方的费用及挖机出租方、农民工及渣土车主相应费用后，就是拆迁公司的纯利。这是个稳赚不赔的生意。只要不出安全事故，肯定都能赚钱。高祥说。
拆下来的东西中，钢筋和门窗最值钱。同是乾县人、同样做拆迁，属于拆迁行当大户的马刚(化名)表示，一般城中村拆迁中每平方米可产生20公斤左右的钢筋，拆下的门框可卖5-6元/平方米。他算了一笔账：以一个10万平方米左右的城中村为例，承包价格为15元/平方米，拆后每平方米值26-27元，刨掉承包费、人工费、拉土费、机械费用后，一个城中村拆下来，短短几个月，轻轻松松都能赚到好几百万。
30岁左右的黎江(化名)干拆迁的时间也不短了，他直言不讳地表示，拆迁是一个暴利行业，拆一个村子净利润几百万。“太阳升起、落下，10万进账；再升起、落下，又是10万。”他形象地说。
揽活
“拿工程，主要看关系。”黎江坦言。有的工程先由专门负责拆迁的国有公司拿到，然后再转包给拆迁公司。“有门路的直接从相关部门接活、找发包公司，否则，就得靠中间人介绍。”马刚表示。当然，相当可观的好处费是少不了的。
给中间人的好处费则因人而异、因具体工程而异。“关系越硬，回扣就越少，利润就越大。”马刚说。拿到活后拆迁公司开始评估。“评估就是定价，一平方米多少钱，主要是看建筑里边货多货少。”据高祥介绍，“货”主要是指钢筋、门窗，还有砖头、电表、铁、地板等等。按照规定，拆迁公司必须具有行业资质。那些没有资质的拆迁公司，为了揽到活，就挂靠在有资质的公司名下，实在找不到挂靠单位的，干脆就借别人的执照。“有一回承包华阴一个活，我们一次拿了16个照，都是借别人的。”高祥说。还有相当一部分工程是交给开发商，再由开发商发包给拆迁公司。“想拿这样的工程，你必须和开发商很熟，或者是能搭上关系，不然也拿不到手。”高祥说。
合伙
评估完成，确定价格后，拆迁公司开始寻找合伙人。按照规定，拆迁公司须向发包方交纳每平方米15-20元的保证金。“这其实就是押金，一是防止拆迁公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故时用来赔偿。”高祥介绍说。
“一般都是大股东或者牵头的拿到工程后，开始找股东入伙。”马刚说，根据工程量和押金量，股东可多可少。
2008年时，马刚和别人在西安北郊承包了一个活，30万平方米，需交押金500万元。那次他们找了18个股东。据高祥介绍，“一般10万算一股，想入股最少也得10万，多了可能几百万，利润也是按出资比例分配。”而大股东分的更多，因为“工程是大股东揽过来的，有时候他说要给介绍人提成，每次都是几百万，直接从‘空中’提走，这些钱不入账。实际上这些钱一部分给了介绍人，一大半自己就直接拿走了”。提起这些，高祥有些不忿。
“有些股东就是干股，不摊成本，不出人，只拿钱，不干活。但是，不要这些股东，你这活就干不成。”据黎江介绍，这些干股东包括介绍人、村干部甚至还有黑社会。
马连镇就是个远近闻名的“拆迁专业镇”，这个镇上有很多人都在专门从事拆迁。高祥告诉记者，在马连镇入股拆迁的最少也有1000人，其中资金实力较为雄厚、可以牵头或当大股东的有一两百人，小股东则有八九百人。“一次能拿出二三百万的起码有200人。”“在马连镇，一天攒个一两千万不是问题。”高祥称。“只要有活干，股东多的是，马上就能拿钱入股。镇上的信合和邮政储蓄一天内钱就能给提空了。”高祥表示，“经常能看到县上的运钞车一天来回几趟地往镇上运钱。”
拆迁
找齐股东，交了押金，开始进入拆迁环节，进行动迁、安置村民。“产生的所有费用基本都是由开发商全部承担，政府只是出面协调和村民的关系。”马刚说。
“开发商为啥会心甘情愿地掏钱呢？利润大呗！”据高祥介绍，很多拆迁改造都是由开发商掏腰包，先把钱给政府，政府再补偿给拆迁户。“这部分费用(包括回迁分配的住房、门面房等)是相对固定的。建成后的楼房先安置村民。如果楼盖得低了，开发商就无利可图，所以都在盖高楼，楼越高利润越大。”
而大部分村民在拿到补偿、安置款后，都能顺利搬走。“当然，也有少数钉子户。为了赶工期，只能强制拆迁了。这期间产生的一切费用，比如把屋里的东西损坏了，先由一些政府部门出面协调、谈判，最后由开发商拿钱赔偿。”据马刚介绍。
据其介绍，动迁时，拆迁公司的股东既能挣固定工资，又能挣提成。“一般情况下，固定工资每月大概是1800元，迁走1户还能额外挣最高上万的提成。”
施工
拆迁暴利行业的利润到底有多大？“一般都是投多少，挣多少。活多的话挣得更多。”高祥算了一笔细账：
2009年拆迁西安南郊某村，共50万平方米，发包方给出的价格是30元/平方米，中间人拿走20元/平方米后，到他们手里只剩下10元，“就这样也挣钱。”高祥掰着指头算，挖机每平方米3.5元，共175万元；清理垃圾按每平方米10元付给渣土车主，共500万元；卖旧钢筋、门窗、椽子等共收入750万元，再刨除管理费10万元，这个工程总共赚了565万元，工期只用了不到3个月。“这个工程我们交了600万元的押金，其中最大的股东出了300万元，其余的有拿100万元的，也有10万、20万的。”高祥透露，他当时只入股了10万元。“我们这样的小股东既在工地干活，拿工资，还能参与分红。”这一个工程做下来，高祥赚了将近10万元。
“3个月，将近100%的利润。”他“啧啧”地咂着嘴。“我们这算啥嘛，大股东最少都挣了300万元呢。”而一般的拆迁工程，工期都不会超过3个月。“你说说看，这是不是时间短、见效快、利润高的好活？”对此，马刚也有同感。
“干拆迁，利润低于20%就算赔钱。但100%的利润也不算高，最高的300%、400%都有。”黎江说。
在拆迁公司的眼里，工地上遍地是宝。高祥向记者出示了去年在西安某城中村拆迁时的一日不完全流水收入：10月21日，电子表1700个×0.5元/个=850元，三相电表20个×2.5元/个=50元，黑电表290个×4.5元/个=1395元，地板砖2605个×1元/个=2605元，铁2.62吨×1750元/吨=4584元，塑料管402个×1.8元/个=723元，铁皮925个×1元/个=925元，铝线363公斤×1.5元/公斤=544元……
文/刘雪涛
在遇到征收拆迁时（或在征收拆迁的过程中），作为拆迁方委托的拆迁公司为了达到让被拆迁户迅速低价签订补偿协议的目的，会出现各种各样的招数。让我们来开一下眼界吧。在征收拆迁过程中拆迁公司常见的招数有以下几个： 一．政策压人
他们说的最多的永远是：这是政策，谁也不能改变政策。试问是什么政策？谁颁布的政策？经过了谁的批准？政策实施的依据是什么？他还是会说难道你质疑政府的政策吗？来给你扣顶大帽子，这就是拉大旗作虎皮：是真的政策还是假的政策全在他们的说法上。明明补偿的项目和数额与颁布的政策不一样，他们依然有话说：政策与现实结合，在我们掌握。好像他们就是政策，就是法律。
二．强拆恐吓
你走不走？你签不签字？再不签字我们就报强拆了，让政府和法院来收拾你。这也是他们惯用的伎俩。今天放出风来，说谁谁被报强拆了，可能某某时间就来强拆。谎言千遍也成真话了。我们不仅要问：你说强拆就强拆吗？法律手续和程序还要不要了？政府和法院就听你的？你的目的不就是想办法让被拆迁户签字，而且是价格极低的签字吗？
三．置之不理
你不签字我们就放着，不拆你的（房子）了，不把你列为本次拆迁范围，让其他拆迁户都住楼房，你就住你的平房吧，水电不通，我看你怎么办？我们要问拆迁范围是你们确定的吗？你说拆就拆，说不拆就不拆吗？那整个项目要为我们而改变吗？
还要规划吗？你们的意思我们明白，让我们自己心里恐慌，来找你们，来求你们，快拆我们吧，你们觉得可能吗？
四．利用人性
兄弟，看看要多少钱？哥哥替你跟拆迁公司的哥们说说，差不多就的了？原来是你的要好朋友，来找你做说客。让你签字的。不禁要问，差不多是多少？市场价格和评估价格可相差好几倍呢？你们给我吗？
爸爸，领导今天找我了，让您赶紧签字，不然就不让我上班。
拆迁公司真是够厉害的，都能调动你儿子单位的领导，来完成让您签字的大业。您签吗？您放弃合法的利益吗？
五．断水断电加偷拆
哎，电怎么停了，水也没有了。你要是在某拆迁范围内，那您不用大惊小怪，很正常。那要提醒你，不要因为断水断电就不在那住了，因为他们还有更厉害的，看您不在家，把房子先给你拆了，然后找出各种理由，如拆错了；如领导不知道，施工的自己拆了，以为签字了等等。您信吗？您会接受吗？
六．夸大违法
来看看你的企业有没有偷税漏税；消防合格不合格；营业执照过期了？哎呀，你这个没有房产证属于违章建筑，应该一分钱不予补偿，明天就给你下个限期拆除通知书，你就等着强拆吧。可是我这房子是用于养殖的，那时候不需要房产证，或者村里说会给办理就是迟迟没有办理。没用，我只看房产证，你没有就是违章建筑。
你要是现在拆我可以给你一半的价格，要是不拆你就等着强拆吧。您就签字了？那您真是亏大了。
**房屋拆迁有限责任公司
2012年上半年工作总结
上半年，**房屋拆迁有限责任公司在**的坚强领导下，紧紧围绕州、市政府的工作部署和要求，牢牢把握城市开发建设“排头兵”的职能作用，以落实为导向，以发展为目标，在工作中攻坚克难，较好地完成了各项工作任务。现将半年来的工作总结如下：
一、半年来主要工作目标任务完成情况
上半年，**房屋拆迁有限责任公司认真贯彻落实州、市政府的部署要求，把“**建设项目”作为工作主线，对项目规划控制红线范围内的单位、国企、农场、个人以及相关村寨进行了大量的宣传动员、调查走访、实地勘测等工作，截止6月底，已完成****项目的前期调查工作。
**项目共涉及中央直属企（事）业单位*家，州、市属行政机关企（事）业单位*家，农垦单位*家，个人私有土地业主*户，初步统计拟征收土地****亩，拟拆迁房屋面积******㎡；涉及村集体*个，拟征收土地面积****亩（含**居委会、**小组、**小组部分地块共计**亩）。6月初，根据前期调查过程中收集到的相关信息以及诉求意见整理形成的《******************的拟办意见的请示》和《********项目国有土地基本情况调查分析报告》已分别行文上报州、市政府等待批复。在做好引水入城建设项目的同时，**房屋拆迁有限公司还积极配合******总公司实施建设好******景观护提建设工程，并做好了总公司安排的其他项目的前期调查和拆迁成本概算工作。
二、工作开展情况
（一）明确责任，强化管理，确保机构高效运转
一是明确职责。上半年，按照****总公司的部署要求，我公司成立了****建设项目征地拆迁工作组，由国土局领导和公司经理挂帅，下设协调组、资料组以及两个调查工作小组，分别对国有土地和集体土地展开调查工作，做到了职责明确，责任到人；二是强化管理。为使工作组各项工作规范化、制度化，公司制定了《****建设项目征地拆迁工作组工作经费及成本管理办法》，对人员、财务、车辆和办公用品都实行规范化管理，以制度促进工作效能；三是坚持例会制度。工作组成立后，坚持每周一召开各小组负责人例会，对一周工作情况进行简要汇报，总结经验、找出不足，同时对下一步工作提前进行安排部署，进一步提高了工作效率；四是加强队伍建设。公司不定期组织全体工作人员进行思想政治教育及专业知识学习培训，提高队伍的责任意识和团队精神，把工作人员的思想认识统一到州、市的决策部署和引水入城建设项目的具体工作安排上来，确保了机构高效有序运转，各项工作快速有效推进。
（二）加强宣传，灵活方法，稳步推进引水入城项目
****建设项目是景洪市重大工程建设项目，根据项目建设规划，拟征收（用）土地总面积约******亩，其中****沿**大道至**路而下，贯穿**市老城区，涉及中央、省属、州、市行政机关和企（事）业单位众多，人口居住密集，是****建设项目征地拆迁工作的重点和难点。 为做好****土地基本情况的前期调查工作，工作组一方面加强宣传动员力度，采取张贴公告、发放传单、入户讲解等多种形式开展宣传工作，特别是6月中旬以来，又在**广播电视台黄金时间播放《****建设项目宣传片》，进一步加深了人民群众对项目的认知度，取得了良好效果；另一方面为避免与少数对项目认知不足，不支持、不配合项目前期调查工作的拟被征收对象发生冲突，工作组灵活把握工作方式、方法，采取宣讲政策、只谈调查不谈征收、避开敏感问题等方法，确保了前期调查工作稳步推进。
（三）认真收集整理被征地对象诉求，确保被征地对象利益
为尽快实施****项目建设，及时了解、掌握被征地对象的诉求意见，妥善解决因征地工作产生的衍生问题，维护好、处理好、解决好被征地对象的切身利益，确保社会和谐稳定，征地拆迁工作组在调查过程中对被征地对象提出的各类诉求意见都注意收集整理，加以梳理汇
总，做到不漏过一条、不虚报一处。自引水入城建设项目启动以来，工作组共收集到国有土地（含私有）部分正式诉求意见16条，集体土地部分正式诉求意见17条，以上诉求意见均已上报州、市政府等待批复。
同时，我公司在其他项目征地拆迁过程中，也做到了依法办事，合法征收。对于在征收过程中出现的一些违法违规行为，公司坚决按照相关规定进行处理，绝不姑息。一是坚决纠正超范围超规模征地，改变土地用途，不按规定确定征地补偿标准，截留、挪用、克扣补偿资金等问题；二是严肃查处先征收后补偿和征收中的违规征收、暗箱操作、徇私舞弊等问题，纠正不顾被征收户意愿搞大拆大建。无论城市国有土地上的房屋征收，还是农村集体土地征收和房屋征收，都要坚持先安置、后搬迁，按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，充分尊重被征收户意愿，妥善解决被征收户合理诉求，做到依法征收、公平补偿；三是坚决制止违法强制征收，严肃查处采取暴力、威胁或断水断电等非法方式强迫搬迁。对于违法违规征地征收、引发恶性事件或群体性事件的，要坚决追究有关领导人员的责任。
（四）加强党风廉政建设，做好党风廉政教育工作
公司认真贯彻落实****总公司党风廉政建设的部署和要求，将党风廉政建设工作纳入年度工作计划，制定出台了《党风廉政建设工作计划》，明确了党风廉政建设工作的思路、措施、目标和责任，把党风廉政建设工作与业务工作同安排、同部署、同落实、同检查、同考核，将党风廉政工作融入房屋征收事业发展之中，以科学发展观统领征收工作，进一步促进了公司各项工作顺利开展。
公司始终坚持制度与自律相结合，明确办事程序，规范领导及职员的行为。按照“谁主管、谁负责”的工作原则，主要领导负总责，总揽全局，各组组长抓好分管工作，做到了“一级抓一级，层层抓落实”。公司严格内部管理制度，对拆迁安置补偿、对外接待、车辆维修使用等均出台了相关文件加以规范管理。如：办公物品的购置统一由办公室采购；执行公车定点加油，办公用车统一调配使用；在考勤值班管理上，坚持领导干部带班制和实名签到制，严格履行请、销假手续，并与奖惩挂钩；征收项目等支出，做到谁经手谁签字，谁分管谁负责，并将预算明细清单、合同等与发票一同报销备查。
三、存在的困难和问题
上半年公司的主要工作围绕****建设项目展开，在工作过程中发现了一些问题，主要是以下三点：
（一）政府干预力度需进一步加强。目前征地调查工作已基本结束，下一步将进入到实质性的征地阶段。由于部分单位对征地持反对态度，内部职工抵触情绪较大，这就需要政府出面进行协调；同时，政府原定委派到征地拆迁工作组的各执法部门人员仍未能到位，势必影响到后期工作开展。
（二）征地拆迁安置补偿标准过低。在调查过程中，拟被征地户普遍反映1:1.2的安置补偿标准偏低，要求提高到1:1.5以上。
（三）部分单位权属在中央或省上，征地拆迁必须得到其上级主管部门同意，因此需要州、市政府出面协调。
四、下半年工作计划
（一）坚决贯彻执行州、市政府和**总公司的各项工作部署安排，为加快**城市发展建设贡献力量；
（二）继续做好****建设项目后期各项工作。按照既定部署，下一步将对****展开实质性的征收工作，为确保征地拆迁工作顺利进行，公司将严格执行相关法律法规和征地拆迁安置补偿标准，做到依法征地、合法拆迁。
****房屋拆迁有限责任公司 二〇一二年七月三日 6
一、部门主要职责
（一）秘书股
一、负责各种材料、文件的起草和落实工作。
二、由专人负责记好单位工作日志、大事记及各项会议记录等原始登记。
三、负责上传下达，保障信息畅通，当好领导的参谋和助手。
四、负责办公室各类会议、活动的筹备工作。
五、负责办公室组织人事档案管理，财务和印鉴管理，年度考核工作。
六、负责办公室工作、安全保卫、创建、计划生育等工作。
七、完成领导交办的临时工作。
（二）业务股
一、负责拆迁安置公告起草发布。
二、审核拆迁补偿安置计划和方案。
三、监督拆迁补偿安置协议的鉴订和执行。
四、负责对拆除施工单位的监督管理。
五、负责对发放《房屋拆迁许可证》的拆除工程的安全监管。
六、完成领导交办的其它任务。
七、负责拆迁法律法规政策的普及宣传。
八、负责拆迁许可证的审批、发放。
九、负责对未达成拆迁补偿安置协议的裁决。
十、负责违法拆迁案件的立案查处。
十一、负责法律文书的把关和档案管理。
十二、负责对拆迁单位的管理和资质审查。
十三、接受群众的来信来访，并做好宣传、解释工作。
拆迁安置办公室职能
1、负责区内房屋拆迁管理，贯彻落实国家、省、市、县拆迁管理法律、法规。宣传执行开发区房屋拆迁管理办法。
2、受理拆迁申请，审验有关文件、证照资料。办理拆迁审批手续。办理拆迁公告和拆迁通知。
3、负责委托授权书的办理，委托拆迁协议的签订，监察拆迁实施单位做好拆迁补偿安置协议的签订和备案。
4、受理房屋拆迁信访咨询。
5、负责拆迁安置资金和安置房工程建设资金的监督、管理、审批、发放工作。做好项目的统计、汇总工作，报财政局审核。协助纪检部门依法查处拆迁工作中的违法、违规、违纪行为。
6、建立拆迁档案制度，严格做好档案的管理工作。
7、协助做好拆迁安置房建设工作，办理安置房建设的相关手续，提供安置房建设规划设计条件。
主要职能：
业务范围
1、负责贯彻落实征地拆迁补偿政策；
2、负责区内建设项目的征地拆迁工作；
3、负责对被征拆对象的补偿项目进行调查、审核、登记、确权、验证等工作；
4、负责按政策依法编制征地补偿概算；
5、负责协助做好征地补偿费用的管理和拨付；
6、负责做好被征地农民的货币安置及协调区县相关部门做好被征地农民的转户、社保、购房补贴审核发放等相关工作；
7、负责征地拆迁档案的管理。
拆迁办，是拆迁办公室的简称，负责与拆迁有关的事务．是在城市改扩建过程中应运而生的办事机构和组织． 1、负责区内房屋拆迁管理，贯彻落实国家、省、市拆迁管理法律、法规。宣传执行市区、开发区房屋拆迁管理办法。 2、受理拆迁申请，审验有关文件、证照资料。办理拆迁审批手续。到市房管部门办理拆迁公告和拆迁通知。 3、负责评估公司、拆迁公司、旧房拆除公司前期业绩的考察工作。通过招标投标确定项目的评估单位、拆除单位和拆迁实施单位。
4、负责委托授权书的办理，委托拆迁协议的签订，监察拆迁实施单位做好拆迁补偿安置协议的签订和备案。 5、负责向人民法院提出强迁申请并配合组织行政强迁。 6、受理房屋拆迁信访咨询。 7、请市房管部门支持依法裁决区内房屋拆迁纠纷。 8、负责拆迁安置资金和安置房工程建设资金的监督、管理、审批、发放工作。做好项目的统计、汇总工作，报财政局审核。 9、帮助乡镇、街办会办拆迁工作中的疑难杂症。 10、负责安置房的分配工作，并帮助拆迁群众到房产部门办理房产权证及土地证，做好安置房分配的结算工作。 11、组织拆迁工作人员岗位培训和考核工作。 12、协助纪检部门依法查处拆迁工作中的违法、违规、违纪行为。 13、建立拆迁档案制度，严格做好档案的管理工作。 14、协助做好拆迁安置房建设工作，办理安置房建设的相关手续，提供安置房建设规划设计条件。拆迁的依据主要是《城市房屋拆迁管理条例》。
（一）认真贯彻落实国家、省、市房地产管理及有关城市房屋拆迁管理方面的法律、法规。
（二）依照国家有关法规规章，制定并完善城市房屋拆迁管理实施细则，并负责监督实施。
（三）制定城市年度分步拆迁方案，审查房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案等有关文件。
（四）负责监管拆迁补偿安置资金。
（五）负责对房屋拆迁活动的组织协调和拆迁市场监督管理。
（六）负责对房屋拆迁被委托人的资质审查。
（七）督促落实拆迁安置工作。
（八）开展城市房屋拆迁管理政策法规的咨询、受理、承办、协调、处理、督促、检查拆迁信访事项，调解拆迁矛盾和纠纷。
（九）收集、整理拆迁资料，归档立卷。
（十）负责对房屋拆迁单位的监督管理，规范拆迁管理行为，完善拆迁工作程序。
（十一）负责对违反《城市房屋拆迁管理条例》的单位、个人予以行政处罚。对无正当理由拒绝拆迁的被拆迁人，根据市人民政府的决定组织有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。
（十二）行使法律、法规、规章和市政府赋予的其他职责。
敦煌市城市建设拆迁管理办公室内设机构为 “三个股”即：综合股、安置股、接访股。
（一）综合股
1、负责政务工作的综合协调、督查、反馈及重要文稿的起草、会议的组织安排；
2、负责党务日常工作、党风廉政建设、精神文明建设、新闻宣传及工会、共青团、妇联、计生等工作；
3、负责文电处理、文印、文书收发、党政信息管理及单位制度建设；
4、认真执行有关财务法规、政策，负责单位的经费开支、干部人事、劳资、固定资产管理等工作；
5、按照相关规定和财务制度，对拆迁资金使用情况做出科学的分析，积极协调筹备补偿资金，保证及时足额发放，并负责做好全市拆迁补偿安置资金的监督管理工作；
6、负责本行业政策法规和宣传咨询，承办人大代表意见、建议和政协委员提案等工作；
7、负责制定依法行政规划及计划，健全完善行政执法各项制度。
8、负责本单位依法行政、执法人员行风建设的检查考核等工作；
9、负责对外联络、接待、后勤保障及单位财产安全、保卫、卫生等工作；
10、负责做好行政档案管理、归档工作，并负责管理拆迁业务档案；
11、根据城市建设总体规划，制定城市房屋年度拆迁方案；
12、负责拆迁片区的前期调查摸底及各类资料的准备工作，草拟拆迁补偿安置方案及拆迁资金的预算等；
13、依法对全市房屋拆迁市场进行管理、监督、检查，对违反法律法规的单位、个人予以行政处罚；
14、规范拆迁管理行为，完善拆迁工作程序，定期培训拆迁工作人员，建立拆迁人员持证上岗制度；
15、依法对无正当理由拒绝拆迁的被拆迁人，根据市人民政府的决定组织有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。
16、对本年度所有行政处罚案卷进行评查，并按要求上报相关部门；
17、及时统计、上报拆迁业务报表；
18、完成领导交办的其他工作。
（二）安置股
1、负责组织实施属政府拆迁片区的动迁工作；
2、负责组织实施属政府拆迁片区的房屋拆除工作及拆迁公司的相关工作；
3、贯彻执行国家有关搬迁安置工作的方针政策和法律法规；
4、拟定和审议搬迁安置工作的方案、计划，经审批后组织实施；
5、组织有关工程技术人员对搬迁安置工程的设计进行审议；
6、负责按规定审核搬迁户的安置条件，并做好安置工作。同时，协调做好安置的前期工作；
7、负责协调各单位的搬迁安置工作，检查房屋拆迁后期回迁安置工作；
庐江县天赐房屋拆迁有限公司管理制度 拆迁公司管理制度之一生产经理安全生产责任
一、认真贯彻执行国家安全生产方针、政策、法律、规程、标准和规章制度，对本公司职工在生产中的安全、健康负责直接领导责任。【拆迁公司】
二、负责计划、布置、检查、总结、评比安全工作。
三、每月召开一次安全例会，研究总结安全工作。
四、组织定期或不定期的专业安全生产大检查，对查出的事故隐患及时召开会议研究，按“三定”的原则进行整改，确保安全生产。
五、组织对轻、重伤事故及重大人身未遂事故的调查分析，制定预防措施，并提出处理意见。
六、组织全员学习、教育和培训工作。【拆迁公司】
七、总结推广安全生产工作的先进经验，推广运用现代化管理。
八、建立健全安全生产组织保证体系，贯彻执行安全生产否决权。
九、参与重大工程组织设计及施工方案重的保证安全措施的编制工作。
十、严格遵守“管生产必须管安全”“三同时”“四不放过”的原则。
拆迁公司管理制度之二安全科安全生产责任制
一、贯彻执行国家安全生产方针、政策、法律、法规及标准。
二、做好安全生产宣传的教育和管理工作，总结交流推关经验。
三、经常深入现场指导安全生产工作，掌握安全生产情况，调查研究生产重的不安全问题，提出改进意见和措施。
四、组织安全活动和定期安全检查。
五、参加审查施工组织设计（施工方案）和编制安全技术措施计划，并对贯彻执行情况进行督促检查。
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六、积极做好新工人，特殊工种工人的安全技术培训、考核、发证工作。
七、进行工伤事故统计、分析和报告，参加工伤事故的调查和处理。
八、制止违章指挥和违章作业，遇到严重险情有权暂停生产，并报告领导。
九、对违反安全生产法规的行为，经说服劝阻无效时，有权越级上告。
拆迁公司管理制度之三安全员安全生产责任制
一、在公司及安全科的领导下，负责施工拆迁现场的安全生产管理工作。
二、做好安全生产的宣传教育工作，组织好安全生产活动，经常开展安全检查。
三、掌握生产情况，研究解决施工中的不安全问题，并提出改进意见和措施。
四、按照拆迁施工方案中安全技术措施要求，督促、检查有关人员，贯彻执行情况。
五、协助有关部门做好新工人、特种作业人员的安全技术教育、培训、考核、发证工作。
六、制止违章指挥和违章作业的现象，遇有严重险情，有权暂停生产，并立即向有关领导报告。
七、参加施工现场使用的起重设备、电气机械及防护装置的检测和验收工作。
八、协助工伤事故的调查，统计和登记报告工作。
拆迁公司管理制度之四安全制度
一、推行岗位责任制和目标化管理，接受房屋拆迁主管部门管理和检查。
二、拆房现场必须有严格的安全防范措施，拆迁项目负责人应亲临现场组织指挥，确保安全、科学规范操作，防止事故发生。
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三、施工单位在拆房现场必须设置醒目标志，注明拆房施工单位名称、单位负责人姓名、施工作业负责人姓名、安全监督人员姓名，接受社会监督。
四、拆房施工迁必须停水、断电后方可拆房。
五、施工人员必须衣着整齐，佩戴安全帽进入拆迁现场，并按安全规范操作。
六、安全管理人员必须严守岗位，坚持原则，秉公办事，发现问题应及时处置，不留隐患。
七、安全管理人员对施工人员有违反操作程序，不按规定设置醒目标志等应及时责令其限期整改，整改仍不符合要求的予以处罚。
八、加强安全资料管理，实行归档处理。
拆迁公司管理制度之五安全检查制度
一、公司主管安全工作的副经理组织安全、生产、技术等有关管理部门，对各施工现场，每月进行一次安全生产检查。
二、坚持班前安全检查制度，安全员要坚持每天安全检查，确无隐患，方可施工作业。
三、坚持项目经理旬检，公司月检制度，特别对特殊工种要害部位进行重点检查。
四、月检查后要发通报或整改通知单，隐患整改项目及时发到受检单位。
五、受检单位的管理人员对查出的隐患，必须无条件地按要求进行整改。并且保证按“三定”措施落实，确保拆除工作顺利进行。
二〇一三年三月一日
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一、企业拆迁补偿包括哪些？
路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结，企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：
一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失； 三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
(一)拆迁资产补偿费用
1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。
也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。
全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。
3、设备补充费用按照重置成新价计算
设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
(二)停产停业损失
该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。【拆迁公司】
《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。
（三）拆迁补偿费用
1、设备搬迁安装费
对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。
2、解聘员工的安置补偿费用。
因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。
（四)基于拆迁政策发生的奖励费用
在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。
二、企业拆迁过程中，企业主应当如何维权？（以承租企业为例）
事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。在现实生活中，因历史上的改制原因，国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况，导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那么，承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢？
1、承租企业在拆迁前的准备
许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。
首先，法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法；
其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。
再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的分割，拆迁之事本已麻烦甚多，再加上动迁款的分割，更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切，其实都可以通过拆迁前的准备，通过约定各方权利的方式，很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点，而徒增许多烦恼和纠纷。
2、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有：
（1）深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体
与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁（企业拆迁）因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆
迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此，律师提示：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。
（2）积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明
有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前介入，为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件；现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。
劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证明双方的劳动关系。另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商；如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。
（3）聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略
拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点：一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策；二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。
3、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目
如前所述，在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；二停产停业损失。三是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
三、关于非承租企业的拆迁补偿问题。
关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外，至少还应当包括以下两个方面的补偿：
1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定，或者按照重置成新价，由双方共同指定的评估机构进行评估。
2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定，满足特定条件，收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中，所谓的“适当”很难界定，各
地相差悬殊，需要律师在办案过程中，根据具体案件的不同情况，制定解决方案。
3、关于划拨取得土地使用权的，是否给予补偿问题，理论界意见不一，笔者认为，应当给予补偿，并且给予的补偿不应少于出让的土地。
四、关于集体土地企业拆迁相关法律问题
集体土地上企业拆迁的，除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。
土地方面补偿费根据下面规定处理，《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 这里需要注意两个问题：第一，征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的，标准全国每个地方不尽相同，具体标准由省政府制定区片综合价。第二，要有合法的土地使用权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。
总之，企业拆迁对于企业主来说是一件大事，企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚至直接影响到企业主的生活。企业拆迁维权需采用最直接有效的方式，切不可走弯路，时间胜于一切。另外，企业拆迁是一项专业性极强的边缘法律业务，很多办案经验需通过实际操作才能获取。