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项目概述：国家一直提倡可持续发展，使用建筑垃圾制砖正符合这种可持续发展的思路。因此，建筑垃圾制砖产业具有其它产业无法比拟的优势。
据资料介绍，利用建筑废料生产的节能免烧砖，既能增加建筑物的搞震强度、增加建筑的楼层，增加保暖、隔音效果，还能够将旧城改造的建筑垃圾全部消化，废料再用，而建厂投产的实际投资也不是很大。
国家为了鼓励发展新型墙体材料替代实心粘土砖，支持工业废渣综合利用，已经出台了多项政策，在财税方面给予较大扶持。同时，国家已将发展节能建筑和新型墙材建筑纳入城市建设总体规划，确保新型墙材建筑每年按一定比例增长。
在城镇化建设过程中，新城区的开发建设将会有许多房屋被拆除、重建。在这里，要生产节能免烧砖，不用花钱去购买建筑垃圾，也不用租地方堆积建筑垃圾。只需要与当地政府的小城镇建设主管部门接洽，划一块地盘堆积房屋废料就可以了，进几台节能免烧砖的设备，只要路通、电通、水通，就可以组织生产，而生产的产品，就是当地城市基础设施建设的紧缺建筑原材料。
一个新兴城镇的建设，至少持续10年。只需要有投资建设一个达到国家相关标准的免烧砖厂的资金，就会获得10年的产品供不应求，可以说是一个非常好的吹糠见米的投资项目。
适合创业人群：任何人，文化程度不限。
投资条件：启动资金约50万元，场地50平方米以上。
2．民用住宅设计店
项目概述：随着生活水平的提高，农民开始注重改善居住条件和环境，住房不再满足于“直肠驴”的户型，而是在讲究实用卫生的同时，更讲究布局功能。但农村民用住宅设计与城市住宅设计有较大的差异，需要考虑农业生产实际需要，有专门的研究和独特的设计。目前，专业从事这项工作的人很少，市场前景看好。
适合创业人群：中专以上文化，具有相关专业技术和资质的技术人员。
投资条件：启动资金5万元左右，配备专业的测量设计和制图设备。可在家创业。
3．生产经营建筑装饰材料
项目概述：城镇化建设不仅需要钢材水泥
适合人群：任何人，文化程度不限。
投资条件：启动资金10万～30万元，场地40平方米以上。
4．生产经销外墙保温材料
项目概述：城镇化意味着更多城镇的建设，意味着更多的基建。除了水泥、钢材等材料外，外墙保温材料也是城镇化所不可缺少的一环。有专家就预言：外墙保温材料将是城镇化浪潮中发展最为迅速的产业之一，以2013年新开工600万套保障房为例，对于外墙保温材料的需求就可能达到数亿平方米。
同时国家对于外墙保温材料也有防火等级A级的强制要求，投资者在选择外墙保温材料经营也需要对品牌进行甄选。
适合人群：任何人，文化程度不限。
投资条件：启动资金10万～30万元，场地40平方米以上。
摘要：尺度是建筑所特有的艺术法则，也是建筑设计中最基本的问题。本文首先明确合理控制尺度的重要性，然后探讨在建筑设计中把握尺度的基本原则，最后以建筑的内部尺度设计为例，进一步阐述有关建筑尺度的问题。
关键词：尺度 原则 内部尺度
所谓尺度，就是在不同空间范围内，建筑的整体及其各构成要素使人产生的感觉，是建筑物的整体或局部给人的大小印象与其真实大小之间的关系问题，它不再是自身绝对的内在数字关系。尺度这一建筑艺术法则，也许是建筑所特有的，其他艺术中的尺度问题没有像建筑领域中的那样突出。
1.合理控制尺度的重要性
空间的尺度对人的心理行为影响很大，它既有理性的绝对尺度，有明确的定量标准，也有感性的相对尺度（即尺度感），因而是中和的。相关要素的形状、色彩、肌理和纹样等因素能使尺度感发生变化，可以相比绝对尺度（即实际尺寸）扩大或缩小。例如，当墙面的肌理、纹样为横向时，高度减少；如为竖向，则高度增加等。距离既有明确的实际距离，也有不定性的心理距离，通过处理会产生延长或缩短的感觉。在空间中的活动，如动线序列简单、重复，则因感觉单调厌烦而使心理距离大于实际距离；如动线序列循序渐进，逐步深入展开，通幽致远，变化交替，则由于感受丰富而使心理距离小于实际距离。在宽而低的空间内，人的心理会感觉压抑、沉闷；在高而窄的空间内，人的心理会感觉局促、不安；而在宽而高的空间内，人的心理又会感觉空旷、冷清和迷茫。因此，尺度所关照到的美感层面，除了有建筑物与周围环境的相对关系之外，还有建筑物与人的相对关系。建筑师所面临的主要挑战，就是要营造空间，使人们处在不同空间中有特定的空间感。
传统建筑对尺度的把握是很成功的，一些大型宫殿和广场的尺度非常大，符合它的地位，容易造成威严的气氛；而一些轻松愉快的空间的营造，也得益于小巧宜人的尺度。具体来说，在传统建筑中，无论体量大小，基本上都是由一些小构件组成的，特别是一些体量大的建筑，气魄很足但是非常丰富，细部也可欣赏。简而言之，中国古建筑中的所有大尺度都由小尺度构成，这是中国传统建筑的辉煌成就。最典型的首推明清故宫，庄严的太和殿体量巨大，它由许多传统构件组合而成。而在一些江南园林中本来尺度就小的建筑则由各种传统细节完成，顿生玲珑精巧之美感。如何应用好尺度是建筑永恒的追求。在吴良镛教授主持设计的“类四合院”住区试点工程“菊儿胡同”中，传统的尺度和空间形态被保留下来，身处其中的人们可感悟到四合院“院之空间”的魅力。适度地加高建筑层数可更好地体现院与宅的比例。不同的尺度带给人的感觉是不一样的，有的尺度使高层建筑显得挺拔或厚重，有的则使高层建筑显得庞大或轻飘，它直接影响到人的心理感觉。
2. 把握建筑尺度的基本原则
建筑设计不仅要求建筑物有合理的平面分隔、齐全的功能、良好的采光和通风条件，还要求具有适用和科学的尺度。要让建筑物有正确的尺度，就要把握一
些原则。
其一是将某一个恰当的视觉元素作为一个单位引用到建筑物的设计中去，使之产生尺度感。这个引入单位的作用，就如一个可见的尺杆，人们可以从其中本能、简易、自然地判断出这个单位的尺寸。与一整座建筑相比，如果这个单位看起来比较小，建筑物就会显得较为庞大，反之则显得比较狭小。其二是在一座建筑中与人的活动和人的身体功能有着最紧密、最直接接触的部件，是创造建筑尺度感最为重要的部件，比如台阶、扶手、栏杆、座椅、桌子以及人们可以将之作为参照物的附在建筑物之上的人物雕像等。一座建筑的各部分尺寸的设计，应该与这些近人的或人们可以感知的尺度建立起某种联系，从而为建筑物自身找到一种恰当的尺度关系。由此推知，所谓尺度问题，与人们的自身尺寸密切相关，“人
体尺度”关系到物体给予我们尺寸大小的感觉。
建筑的本质是为人提供一个有别于自然的人工环境，因此它所包含的内容不仅仅是一个为满足某种功能而具有一定容积的空间，还具有对人生理、心理和社会意识等造成影响的因素。在实际操作中，重要课题之一就是选择一个恰如其分的尺度，即进行尺度协调，把同样的尺度类型自始至终地贯穿到全部设计当中。当然，在这个协调之中可能分成若干个等级，不同的环境有不同用途的空间，这就决定了尺度关系的类型也是多种多样的。
《营造法式》卷四大木作制度第一条就开宗明义地说：“凡构屋之制，皆以材为祖，材有八等，度屋之大小，因而用之。”意思是说，房屋建筑的一切制度均以材为基本标准，以材为模数，份为分模，材有八个等级，根据房屋的大小而采用相应的材等。根据这种原则建造出来的房屋建筑，其每间、椽和各种构件的尺度，都各有规定的份数。因此，采用不同材等建造的规模大小是不同的，每一类房屋建筑的间也是几何相似的；同样每一种构件的尺度，也是几何相似的。因此，如何把握建筑的尺度成了建筑造型设计中的一个重要问题。但是，我们应注意，建筑是人的建筑，只要你能把握它与人之间的关系，那么它的尺度问题也就不难解决了。人体各部分的尺寸及其各类行为活动所需的空间尺寸，是决定建筑开间、进深、层高和器物大小的最基本尺度，各类书籍、手册均有详细的描绘。作为一名建筑师，可以参阅这类资料，但有些是必须牢记的，时刻需要提调出来使用。在建筑设计中，除了那些因为宗教、政治以及艺术原因需要夸张的尺度外，都不会离开以人体尺度为本源来决定建筑尺寸的原则。
3.建筑内部形象的尺度设计
建筑的内部与外部不同，内部空间是“收”的，外部空间是“放”的。内部空间一般总比外部的小。因此，建筑内部空间在尺度处理上就不同于外部，例如著名的古希腊经典建筑帕提农神庙，其外部柱和内部柱在尺寸上相差一倍多，这就是手法，内部的空间小，视距近，而且还要做到亲切近人，这样的做法是很合适的。
建筑内部空间的尺度处理是多种多样的，在室内设计中经常用到。例如，室内空间太高，可以用压低墙面的办法，让天花板延伸下来，而相反，如果室内空间太低，则须作尺度手法处理，使其空间有高敞感。室内空间的高度，一般与平面大小有关，如果从心理学的理论来说，还可以用理性分析来进行研究。按照通常的空间功能和视觉感知要求来说，其高度必然随其平面大小而变，否则其空间形状不会令人满意。
另外，人对室内空间高度的合适尺度，还应注意视觉对空间形状和大小感知的视差问题，由于视扁度的影响，空间高度在视觉上的合适尺度应随着平面面积的增加而减少其比率。同时，在具体的建筑设计中，室内空间的高度往往由空间的性质而定。一般说，人少而需要静的空间，其高度宜低一些，如卧室、书房、阅览室之类。有些室内空间，由于是公共场所，因此不但可以高耸些，而且其形式也宜有个性。尽量使空间显得活泼些，避免产生太过空旷，巨大而无生气的感觉。
综上所述，建筑物尺度的把握，既体现作为建筑物本身的性质与特征，也造就了建筑物作为人文空间的舒适与亲切，从一定意义上而言更是建筑师创作个性化的重要方面，如何更好地把握建筑尺度的关系，仍将是应该继续探索的课题。
参考文献
[1] 谢浩. 建筑尺度合理控制的相关问题[J]. 中国住宅设施. 2010（01）
[2] 肖国江. 建筑内部空间的处理[J]. 辽宁建材. 2010（08）
[3] 肖国江. 建筑内部空间的处理[J]. 辽宁建材. 2010（08）
建设项目投资构成
⎧⎧建筑安装工程费用⎪⎪⎧设备原价⎪⎪设备及工器具费用⎨⎪⎪⎩设备运杂费⎪⎪⎪⎪⎧土地使用费⎪⎪⎪固定资产投资工程建设其他费用⎨⎨与项目建设有关的费用⎪建设项目总投资⎨⎪⎪与未来企业生产经营有关的费用⎩⎪⎪⎪⎪⎧基本预备费⎪⎪预备费⎨⎪⎪⎩涨价预备费⎪⎪⎪⎩建设期贷款利息
⎪金⎩流动资产投资：流动资
⎧⎧⎧人工费⎪⎪⎪⎪直接工程费⎨材料费⎪⎪机械台班费⎪直接费⎨⎩⎪⎪⎪措施费⎪⎩⎪⎪⎧规费间接费⎪⎨ 建筑安装工程费⎨⎩企业管理费⎪⎪利润
⎪⎧营业税⎪⎪⎪⎪城乡建设维护税税金⎨⎪⎪教育附加费⎪⎪地方教育附加⎪⎩⎩
一.直接费
直接工程费:是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。包括人工费、材料费和施工机械使用费。
人工费：指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，内容包括基本工资、工资性补贴、生产工人辅助工资、福利费、劳动保护费。以及按照规定应缴纳的住房公积金和社会保险费。
材料费：指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。
内容包括：材料原价，材料运杂费，运输、施工损耗费，采购及保管费，检验试验费。 施工机械使用费：指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。
施工机械台班单价内容包括：折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运费、人工费、燃料动力费、养路费及车船使用税。
措施费
措施费：指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。
包括：安全防护、文明施工措施费和其他措施费。
1.安全防护、文明施工措施费:指按照国家现行的建筑施工安全、施工现场环境与卫生标准和有关规定，购置和更新施工安全防护用具及设施、改善安全生产条件和作业环境所需要的费用。
包括内容：
（1）环境保护费
（2）文明施工费
（3）安全施工费
（4）临时设施费
2.其他措施费：指安全防护、文明施工措施费以外的施工、技术、生活、安全等方面所需的措施费用。
包括：
（1）工程保修费；
（2）工程保险费；
（3）赶工措施费；
（4）夜间施工费；
（5）预算包干费；
（6）二次运输费；
（7）混凝土泵送增加费；
（8）垂直运输机械、大型机械设备进出场及安拆费；
（9）混凝土、钢筋混凝土模板及支架等的支、拆、运输、摊销（或租赁）费；
（10）洞内施工的通风、供水、供气、供电、照明及通信设施等搭、拆、摊销（或租赁）费；
（11）综合脚手架、靠脚手架以外的脚手架搭、拆、运输、摊销（或租赁）费；
（12）设备、成品及已完工程保护费；
（13）施工排水、降水费；
（14）室内空气污染检测费；
（15）对工程实体、构件做破坏性试验费；
（16）有关部门、发包人要求对具有出厂合格证明的材料进行检验及其他特殊要求检验试验的费用；
（17）筑岛、围堰、便道、便桥、驳岸块石清理工程费等列入广东省建设工程综合定额措施项目部分的相应内容。
间接费
间接费是指不直接用于建筑安装工程主体，而又实际发生的用于企业组织管理活动的费用。
1.管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。
（1）管理人员工资
（2）办公费
（3）差旅交通费
（4）固定资产使用费
（5）工具用具使用费
（6）劳动保险费
（7）工会经费
（8）职工教育经费
（9）财产保险费
（10）财务费
（11） 工程保修费
（12）工程保险费
（13）税金
（14）其他
2.规费：是政府和有关权力部门规定必须缴纳的强制性费用。
包括：
（1）工程排污费： 按工程所在地规定的标准计算
（2）施工噪音排污费：按工程所在地规定的标准计算
（3）防洪工程维护费：按工程所在地规定的标准计算
（4）危险作业意外伤害保险费：按工程所在地规定的标准计算
利润
利润是指施工企业按照国家有关规定，在生产经营中向建设单位收取的利润，它是施工企业职工为社会劳动所创造的那部分价值在建筑安装工程造价中的体现。
税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城乡维护建设税及教育费附加。
税金按分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费四项之和为基数计算。 税金必须按工程所在地规定计算。
建设工程项目总投资的组成
一、建设工程项目总投资的概念
建设工程项目总投资,一般是指进行某项工程建设花费的全部费用。生产性建设工程项目总技资包括建设投资和铺底流动资金两部分；非生产性建设项目总投资则只包括建设投资。
建设投资，由设备工器具购置费、建筑安装汇程费、工程建设其他费用、预备费 (包括基本预备费和涨价预备费 ) 、建设期利息和固定资产投资方向调节税 (目前暂不征) 组成。
工程建设其他费用可分为三类 :
第一类是土地使用费 , 包括土地征用及迁移补偿费 和土地使用权出让金
第二类是与项目建设有关的费用，包括建设管理费、勘察设计费、 研究试验费等
第三类是与未来企业生产经营有关的费用 , 包括联合试运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费 铺底流动资金是指生产性建设工程项目为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设工程项目总投资的铺底流动资金。一般按流动资金的 30% 计算。
建设投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。
静态投资部分由建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费构成。 动态投资部分包括涨价预备费、建设期利息 和固定资产投资方向调节税。
二、建设工程项目总投资组成表
建筑创业计划书
一、 执行摘要
随着中国城市化建设的逐步推进，住宅产业化的进程大大的加速。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加1600万城镇人口。如果按人均20平方米计算，将新增住宅需求3.2亿平方米。预计中国城市化率加速增长期将持续到2020年，届时中国城镇人口将占总人口的65％.与现有城市人口相比，意味着未来10年内将有1.6亿左右的增新城市人口，其所带来的住宅、交通、公用建筑等基础设施的需求无比巨大。国家通过宏观调控政策，对房地产投资猛增的势头初步限制，但是从现在看来房地产建设需求仍是以土木建筑行业为主要市场。
二、市场现状
一、从政策上看
2011年后国家实施多种措施和政策，加强和改善房地产市场调控。从而抑制房价快速提升的势头。并从2011后半年后至今，多数城市房价得以控制有了涨幅回落，一部分城市出现了下降趋势，投资需求性也得到了遏制，民众的购房心态也趋于理性化，调控起得了初步的成效。
二、从行业持续性上看
建筑行业发展现今很大程度上依赖于大规模的资产投资，发展模式粗糙，高素质复合人才缺乏，一线从业人员技术水平不高。
三、市场主题行为不规范
建设单位不按有关规定施工建设、虚假招标、减少工期、恶意压价、不严格按照建筑师工建设规范施工等情况屡屡揭示；常常还会出现转标、围标、串标、私自分包等现象极为普遍。更有施工企业不按规定私自改动建筑物的安全质量标准，施工现场管理也混乱。部分注册人员工作落实不到位。
四、建筑业人才匾缺
有数据统计我国建筑从业人员大约在3500多万，其中农民工就占了约2800万，而大专以上学历仅占从业人员的3%。而因国家的宏观调控下企业的效益逐步下降，人才外流现象严重 ，庸才增多。
五、我国企业与国外企业之间存在的巨大差距
无论是总还是个体，无论是在技术还是在管理方面，还是在资产规模上，我国 企业与国外企业相比净增力都比较弱，故与国外建筑企业相比，我国公司无论在资产规模还是在人员营业收入、劳动生产率，都和国外的获利能力有很大的差距。
六、政府监管部门有待加强
建筑规范、质量管理、市场监督、标准规范和工程造价等法规上还不够完善，建筑业发展相关政策不配套需要改善。诚实守信的行业自律机制尚未形成。
三、公司概况
（一)、公司名称：建筑公司
(二)、成立时间：二〇一六年五月二十九日
(三)、注册地区：广西南宁市
(四)、公司性质：独立有限公司
(五)、公司地址：广西南宁市
(六)、电话：13006751698
（七）、经营范围：房屋建筑，公路建设工程，市政工程，绿化工程，水利水电工程，土地整改，房地产开发及装饰装潢等。
（八）、注册资金：一千万
（九）、经营模式：自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展。
（十）、经营战略：诚信，稳健，打造鹰一样的团队，培养雁一样的集体。
（十一）、企业戒训：自律忠诚，勤奋创新，友情相处，无情管理 （十二）、公司目标：追求利润最大化，确保安全绝对化
经营理念：质量就是生命，诚信就是源泉。
企业精神：团结高效，质优诚信
竞争优势:
全球气候冷热反常,由极端天气造成的灾害频频爆发,人类与自然的矛盾越来越大,人与自然的和谐相处距离越来越大,对自身的迫害也将越来越大。
水泥、平板玻璃、陶瓷、传统墙体材料等建筑五金行业的重要产业都是矿业加窑业的传统生产模式，对能源的高依赖、高消耗，对环境的高污染、高排放是先天具有的特征。
本世纪围绕低碳经济和低碳技术的竞争将日益激烈，谁能抢先发
展低碳经济、低碳技术和低碳产业，谁就能在21世纪的竞争中抢占战略制高点。我们对金融危机狂风巨浪过后发展低碳建材产业充满着期待。促进建材行业在发展低碳经济过程中继续保持竞争力和影响力，从而实现科学发展，持续健康发展，又好又快发展，为国家经济建设做出新的更大的贡献。
市场定位：各种小型商场及居民房屋和大型商业公司
公司发展：
1、起步：从 过去的粗放大型的土木建筑发展时代进入带了集约化的住宅产业变革 ，虽然会面临更夺得挑战和竞争，但是也会带来更多的市场机遇。因此我们毫不失时机地将生态节能建筑锁定为我们今后发展方向，并抢先于市场，先后申报了以“环保节能自然通风空调隔音保温新型建筑及其施工方法”为主的四项发明专利，我们将很好的抓住这个大好的市场机遇，奋发图强，把我们的事业做专做精、做强做大。
2、谋划期业的长期稳定发展
为了使企业“长寿”，不但要重视短期发展问题，也要重视长期发展问题。企业长期发展问题不是短期发展问题之和，与短期发展问题具有本质的区别。我们也可以多向那些中小型城镇发展，吧自己的实力壮大到足够的程度在考虑向大型城市进军，毕竟目前中国的中小型城镇还是占绝大多数的。我们的公司战略就是践踏实地，一步一个脚印，团结一致向前看，在一次又一次的历练中不断壮大自己，使自己的实力不断的增强，获得良好的口碑，以诚信筑公司以优秀报社会。
3、转型：当公司有了一定的实力后，我们需要追求更高的领域，这就是向大型城市进军，在大型城市中寻求合作伙伴，在这个竞争激励的社会里强有力的合作伙伴有助于自己企业的发展缓解竞争带来的压力，实现了双赢又可以避免许多困难，进军大型城市是第一步，在后我们可以在合作过程中壮大自己，公司由中小型企业转型为大型企业。
风险
首先我们在中小型城市发展并不是没有竞争的，只是竞争没有大型城市如此激烈。我们建房要严厉杜绝偷工减料，要对自己的作品负责，对自己的和他人的安全负责!再有就是在建筑过程中工人的人身安全问题也是一件大事，这方面安全部要加强谨慎，做好一切安全预防措施和教育，当然偶尔出些安全事故并非人愿也飞人力所能控制，我们要做好迎接困难和解决困难的心理准备。
创业前需要认真分析市场需求，调查实际情况，做好充分准备。保证创业启动资金到位以及充足的流动资金，保证公司的正常运营。 应对策略
1、创业前认真分析市场需求，调查当地实际情况，做好充分准备。保证创业启动资金到位以及充足的流动资金，保证公司的正常运营。
2、在公司发展到初具规模后，要积极寻早资金支持，进行再融资。从而扩大企业规模，实行跨区域发展，迅速占领市场。
3、通过积极有效的的公关行为和和社会事业获得良好的企业形象，树立品牌效应，提高竞争力。成立公司应急部门，应对突发事件，最大
建设项目总投资构成：
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
1、固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；
2、建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；
3、流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二步房地产项目投资与总成本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
（一）房地产开发项目投资特点
三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。【古建筑有关的创业项目】
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：
如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。
二、房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
（1）土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
（3）土地转让费【古建筑有关的创业项目】
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
（4）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。
（5）土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】
（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。 管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
附件：项目说明书
工程招标
（BT项目）【古建筑有关的创业项目】
项目说明书
一、项目概况
1、工程名称：XX大桥与XX桥工程（BT项目）
2、建设地点：XX县XX镇。
3、建设规模：XX大桥为预应力钢筋混凝土连续箱梁（作斜拉装饰），桥长XX延米，桥宽XX米，引道长XX米，路基宽XX米；职高桥为钢筋混凝土Ｔ梁桥，桥长XX延米，桥宽XX米，引道长XX米，路基宽XX米。
二、招标说明
本次招标通过公开招标方式，严格按招标《中华人民共和国招标投标法》等相关法律法规和印江县委、政府的相关规定，即工程造价低、投资回报低、回购周期长，公平、公正、科学、择优选定本项目的BT方。
XX自治交通运输局为本项目的业主代表和回购方。
1）招标人：XX交通运输局。
2）项目实施依据：
3）招标目的：招标人就本项目投资、建设和移交工作通过招标引资的方式，选择合适的BT投资方和施工方，负责在工程建设期内对本项目建设、投融资、管理、施工总承包工作，工程完工后，通过竣工验收，并在政府有关主管部门通过备案，将符合设计各项要求的完好的工程移交给招标人。本项目招标具体说明如下：
1、项目总投资及造价控制
1）建设项目总投资由施工图预算价、征地拆迁补偿费、 重大设计变更投资组成。
2）本项目施工图预算价由下列内容构成：
a）主体工程费用：含临时工程、引道工程、桥梁工程等工作内容组成；
b）附属工程费用：含交通工程、照明工程、绿化工程等。
3）施工图预算编制
根据《XX省市政工程计价定额（2004）版》及最新《XX省建设工程造价信息》为基准条件控制，工程造价不下浮，材料以最新公布的市场材料价格作为依据（参照投标当期造价信息），市场材料价格调差上下8%以内不作材料调价。（注：材料砂、碎石、水泥、钢材、炸药、雷管、管材可以进行调差，其它材料不能进行调差）
2、建设投资追加
在合同履行过程中，随着工程量的变更，投融资额度也存在变更，根据实际变更的情况，BT投资方必须无条件追加建设投资，且融资利率不变。
3、建设项目保证金
1）XX县城普同大桥与职高桥项目需缴纳保证金人民币2000万元。
2）保证金主要用于建设项目征地、拆迁安置及相关费用，最后进入项目总投资结算。
4、项目建设资金还款来源和还款方式
4.1 项目建设资金由投标申请人筹措投入，建设项目总投资以印江县审计局审计的印江县城普同大桥与职高桥工程拦标价的总投资为依据，最终决算以实际发生的工程经审计后的造价为准。
4.2还款来源：用XX县城7号地块45170m2土地挂牌出让资金作为项目建设资金的还款来源。（注：最后以政府审计金额为结算金额，在7号地块出让资金的基础上按多退少补的原则进行结算）
4.3 还款方式：
4.3.1.现金还款：工程款按5：3：2的比例进行支付，还款期为建设项目完工验收合格后二年。（注：建设项目工程竣工验收合格后支付50%，竣工后第一年支付30%，第二年支付20%）
4.3.2.建设期一年，项目竣工验收合格后，政府将在一年内对印江县城7号地块25170m2土地挂牌，投资方参加竞拍，若投资方中标，将按多退少补的原则进行抵扣，如投资方未中标则按照第1种方式还款。
4.3.3以上两种还款方式，投资方任选一种。
4.3.4建设项目在建设期和建设期后二年不计银行利息。
5、主体工程及附属工程
投标人在中标后必须：
1）BT方在招标人发出中标通知书后30天内须与招标人商签《BT投资建设合同》，并在BT投资建设合同签订之前，将保证金（人民币2000万元）在收到中标通知书后10日内一次性注入到招标人指定的工程建设资金专户。若BT方未按约定时间实施，招标人将把合同授予评标排名第二的中标候选人，其余依此类推。
2）BT方应在BT投资建设合同签订之后按约定为本项目的实施设立项目公司或建立相关专业人员组成的满足本工程建设需要的项目管理机构。
3）保证在施工管理过程中，不因任何原因而影响工程进度和工程质量，除不可抗力的自然灾害。
4）保证在施工管理过程中，中标人包括其他施工单位不会因拖欠民工工资而产生纠纷。
5）BT方应提供切实可行的月度、季度、年度建设资金使用计划以及实现投资计划所采 取的保证措施，以保证指定银行监管专户中工程用款所需资金及时到位、足够支付。该资金使用计划须逐月报招标人，并经招标人认可。
6）BT方应与本工程建设相关单位签订安全生产责任协议书、文明施工责任协议书、廉政合同等；制定工程建设保畅方案、整脏治乱方案、质量管理办法、关于工程建设期间的治安消防工作管理细则等，并向招标人备案。
6、竣工验收
1）招标人负责组织竣工验收，监督中标人解决验收中的工程质量问题及保修期间的工程质量问题。竣工验收后负责上报并通过省市交通行政主管部门备案。
2）中标人对已竣工并通过竣工验收后的工程，应负责按国家和地方有关规定将竣工档案、物品、设备操作维修手册、质量保修书等有关竣工资料提交给招标人。
7、招标人协助和配合
XX县交通运输局作为本项目的业主代表和回购方，将对BT方的投资建设提供协助和配合：
1）项目法律文件（批准文件）的获得、报建；
2）统筹安排、组织协调各相关部门的征地拆迁、地上地下管网管线动迁和工作；
3）按约定向BT投资方提交项目的工程勘察和设计成果文件；
4）拟定项目的建设规模、内容、建设标准、投资额、工程进度及开竣工日期；
5）公开招投标选择监理单位（已开标），负责工程施工和保修阶段的四控制、两管理、一协调；
6）完善监管体系，对项目建设进度、质量、安全进行全过程监督检查。
7）审核建设全过程中BT投资方与其他参建方签署的合同、协议；
8）负责对该项目进行全过程的建设跟踪。