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投资不大，利润不小，这是每个投资者最渴求的项目。但介绍和宣传项目的各类广告鱼龙混杂，经常导致投资者因选错项目而投资失败。为此，创业第一步网经过综合评估，从目前市面上数千个投资额在3万元左右的创业小项目中，选取盈利较高的十二个创业小项目进行投资解析。希望通过我们的分析，能给读者一定的借鉴和参考。
创业小项目：奶茶铺
时下年轻人最钟爱的休闲饮品非珍珠奶茶莫属。目前，奶茶铺大多都是以外卖形式经营的小型店铺，虽然店铺规模不大，但市场规模惊人。奶茶铺的门面一般10-15平方米即可，月租金约2000-5000元。开店所需的设备只要一台冰柜、封口机、沙冰机和净水器，人员配置上只要聘用一名营业员就能全程操作，奶茶的原料也比较简单。一杯奶茶的成本约1元左右，价格约3-5元/杯，利润率相当高。投资回报期一般为6-12个月。
创业小项目：大头贴
虽然大头贴流行至今已10年多时间，但长盛不衰，据说日本的女中学生平均每人拥有500-1000张，大头贴已成为其形象代表，甚至有代替签名之势。大头贴被引入中国市场后，很快就被年轻人所接受，特别是中学生和年轻的情侣，隔三差五就会跑来拍一套，有的人甚至拍了全套背景的大头贴。
经营大头贴店，前期投入的大头部分是设备购置。如今，国产机器面市，技术过关，效果相仿，价格才1.3万元一台，投资成本大幅下降。大头贴店对店面面积要求不高，房租开销相对较少，购置设备加上店面租金和员工薪水，前期投入约需3万元左右，创业门槛较低。
创业小项目：野兔养殖
野兔肉蛋白质比瘦猪肉高出50%，比羊肉高出一倍，脂肪仅为猪肉的1/16、羊肉的1/7，胆固醇含量为猪肉的1/3、鸡鸭肉的2/3，因此深受市场宠幸，特别是在南方市场，野兔现60-70元/只仍供不应求，且现在国内的饲养远远无法满足市场需求。目前广东、上海、福建等市场每公斤野兔价格一直保持在26元左右，且常常有价无货，成为人们投资的新热点。
创业小项目：宠物寄养婚介店
对于手头资金不充裕，又没有专业知识的投资者而言，最为切实可行的是宠物寄养所--如果你有宽敞的庭院，又喜欢热闹的话，开家宠物寄养所是个致富的捷径。1天的收费不过20-30元，市场认可度高。主要投入就是一些相关宠物用品，如笼子、口粮、玩具等，整体投入不超过2万元，剩余为流动资金。
另外也可以投资宠物婚介处--给哈宠族的宠物找到合适的对象，从中收取5%-10%的中介费。该类生意最大的投入为宠物资源的建设，对于场地要求不高，如果投资者手里有大量的宠物资源，就和红娘一样，投入几乎为零。
创业小项目：婴幼儿纪念品店
不难发现，每一个父母都想将孩子有意义的事物好好地保留在记忆深处，如众所周知的百天照、周岁纪念、成长照片等等，都深受现代家庭的青睐。据说我国某城市有商家推出了胎毛纪念笔，还有一种以婴儿父母为销售对象的产品--婴儿手脚印纪念框，令人耳目一新。而所有的这些产品的成本都很低，大约只有几元至十几元，但是毛利润可以达到100%。前期投入主要有两块，一是场地费；二是进货费用，以南京为例，选择超市里开店，全部投入大约在3万元左右。
创业小项目：香熏用品店
香油、香草、香烛、香包、香饰、香花，这些小巧精美的香熏用品，不仅可装点居室，还可调节心情，因此很受白领族的青睐。而SPA、瑜珈等休闲活动的兴起，更是带动香熏产品的热销。香熏店靠商品制胜，香熏用品的外形、香型、包装、质量，往往决定着经营成败与否。因此，经营者在货源组织上要多花些心思，建议与多家供货商联系，引进新潮而独特的产品，如SPA专用香熏灯、瘦身香熏精油、香熏浴盐等；在香型选择上也要紧跟潮流，如薰衣草香型、绿茶香型、迷迭香香型等，才能吸引顾客。该生意主要投资在进货渠道，毛利润率在50%左右。
创业小项目：拼图小店
针对时下很多人追求既有个性又能带来情趣的休闲方式，可开一家既能让消费者怡情消遣，又能够装饰家居，馈赠亲友的拼图小店。在大型商场购物中心租间10多平米的铺位，加上装修，人员工资及货物成本等[创业网:
创业小项目：鲜花做成工艺品
品种繁多而又款式新奇的“工艺鲜花”已成为流行的花卉品种，其市场需求量正大幅度上升。所谓“工艺鲜花”，就是一改以往的鲜花销售方式，根据各种特殊需求，将花卉梳妆打扮一番，使之更富有个性美。其工艺有增香换味、变色添彩，也可饰以各种丝绸、缎带等，再以特制的花篮、礼品盒包装。该生意的主要投入是前期学习费用，市场相关培训机构收费标准在5000元左右，后期的投入主要包括进货费用以及场地费用。
创业小项目：新奇特玩具
新奇特玩具首当其冲！金融危机下人们的压力日益增大，还好有新奇的玩具伴随，让解压成了一件轻松快乐的小事。逗趣搞怪的大便一坨屎，表情敲敲锤子发声玩偶，多种表情，闭嘴、馋、搞笑。用力一敲，可爱的锤子会发出令人捧腹的“dang~dang~”声，并能不断震动，既好玩，搞笑，又可以当做敲背，消除疲劳，非常舒服。其主要投入就是进货费用，因为这类玩具更适合摆地摊销售，所以场地费可以忽略不计。
创业小项目：回收电脑
每当有新的电脑面市，总有一批旧的电脑被淘汰。首先，挑出那些还有利用价值的机器，折价后再次投放市场或是捐赠给慈善机构；其次，对于那些找不到二手市场再次出售的机器对其进行拆解，把纸板、塑料、玻璃卖给废品收购站，将非贵重金属卖给金属回收商，贵重的金属，如金、银、铂等等，则会被运送到贵金属精炼厂，还可将电路拆解，把有用的芯片贴上标签以便再出售。
创业小项目：仿真娃娃玩偶店
仿真娃娃玩偶是仿造“小主人”的样子制作的，具有以下特点：一是构思独特，能让孩子与仿真的玩偶一同进入孩子的乐园；二是形象逼真可人，因为依照孩子本人的外貌特定制作；三是紧跟潮流，每年推出国际流行潮流的服饰、玩具、饰物用品与孩子共享。它的主要消费对象为1-14岁的儿童。以形象专营店的方式推出。虽然本身只能销售一次，但它会产生出系列的消费，如各种流行的衣饰、用品、小型家具、车辆等等，发生意外损坏还需进入“仿真娃娃医院”由专业技师对其“医治”和“疗养”。进货费用大约在1万元，场地费约1.5万元（因面积不大所以租金不高），剩余5000元为流动资金。
创业小项目：数码车贴店
装饰车贴创业小项目是专门为汽车服务的，印有经过数码技术处理的各种图案，标志，文字的贴纸，基本材料大多是PVC胶印膜。它不仅有装饰作用，还可遮阳防水。此项目需投资3万多元，用于购买电脑，喷墨打印机，数码相机或扫描仪，各类胶印膜和耗材及一些流动资金。
注：本文介绍的创业小项目投资额不含加盟费、商场进场费等，只是指最为基本的费用，如进货费用、场地费。
今天小编就为大家准备了八个20万元投资好项目，仅供创业者参考!创业不容易，祝全天下创业者马到功成。
20万投资好项目：综合洗浴中心
首先要较为精确地估算综合洗浴中心的筹建费用，然后预测未来可能的销售收入，再就是投资回报分析。具体到筹建一家综合洗浴中心来说，应考虑以下几方面的因素：1)综合洗浴中心的地理位置;2)交通条件;3)周边环境;4)场所的大小及结构。综合洗浴中心档次要稍高一些，桑拿浴的装修主要是木制桑拿房的装修。综合洗浴中心的外部布置应十分讲究：1)豪华;2)立异;3)给人好的感觉。近年来，随着科技的进步，市场上出现了各种电脑控制的按摩器，其主要品种有：1)身体机能调理按摩器;2)水疗美容按摩床;3)电动按摩椅。综合洗浴中心人员在配备上主要有以下几个环节：1)人员招聘;2)人员培训;3)具体人员岗位配备。一个庞大的综合洗浴中心在运营业员管理上一定要抓好，从组织机构的设立到服务推广策略上都要面面俱到。
20万投资好项目：器械健身房
器械健身房场地面积要求不大，装修上只要求简单、清洁，墙面要求有镜子，地面以木板或地毯为好。健身房常用的器械设备有：1)力量训练器;2)跑步练习器[3)划艇训练器;4)台阶练习器;5)模拟游泳训练器;6)溜冰练习器。在运营过程中要加强程序化管理，即将顾客消费过程即锻炼过程具体的分成几个步骤，将工作人员按过程分成几个小组，让其各司其职，各行其是。还可专门聘请一位教练，对客人进行专业的健身健美训练。在定价策略上，宜采取大众化价格，扩大顾客量，实行“薄利多销”。并且在锻炼时间上进行科学规划和安排。
20万投资好项目：古玩店
据业内人士透露，古玩业近20年来一路红火，平均利润超过很多行业。投资古玩利高却急不得。有句话说古玩店是3年不开张，开张吃3年;据深圳市文物研究会副会长高占交介绍，古玩的升值潜力巨大，投资古玩须要有四个条件：1)懂古玩;2)要有古玩的鉴别能力;3)有一定的经济实力;4)有很好的经营技巧。但最小的店铺不能小于10平方米，另外需要有保险柜、各种宝物格等，营业员必须懂得古玩知识，用20万元资金投资古玩也可以，但会做得很累，资金多些货也押得起，不愁等不到好买家。
20万投资好项目：自助洗衣店
采用投币启动洗衣机，干洗机，洗衣过程由消费者自己操作，洗衣加烘干1小时，方便，快捷，卫生，适合在大专院校附近，住户集中的居民区，医院，宾馆等人口密集地区开设。该项目在日，韩及欧美等发达国家已非常流行，但在国内还刚刚起步，所以前景非常广阔。初期购买设备，租用门面的启动资金需要20万元。
20万投资好项目：小型跑马场
跑马场面积大约需一二十亩左右，附近必须带有工作间，可供改建成办公室和马厩，对于马的品种并不需太苛求，花2000-3000元就可以买到一匹驯服的马，供一般的小型马场使用就足够了。另外，你还得配上马勒、马鞍等乘具。这几项，总共还用不了2万元，其中1万元左右用于购买马匹，3000-4000元买马具，再加上几千元的运费，你就可以买上4-5匹马并将它们运回南方了。在买马的同时，你还应该在当地物色一名驯马师，在买马时你可以请他帮着挑选马匹，以保证马的质量，然后聘请他到你的马场工作，帮偿照料马匹。至于平时的马饲料，你也大可不必担心，南方盛产的稻草、玉米，再加上一些苜蓿、豆荚皮、胡萝卜、糠麸、青草等，就足以把马儿养得膘肥体健。跑马的收费可定在每跑1圈5元，节假日8元，学生适当优惠。这样的价格既能保证收益，又具有较强的竞争力。除跑马之外，还可以搞些诸如马术表演、骑马摄影之类的特色活动的经营项目。据初步测算，办一个小型跑马场，1年即可收回投资，第二年开始将有数万元的净收入。
20万投资好项目：桌上球艺室
桌上足球风行于欧美、东南亚地区已有20年光景。桌上足球游艺室展示给人们的是一张只有半个乒乓球桌大小的足球场，游戏者可分2人对打或4人对打，通过两边的几根铁制操纵杆来控制场内的前锋、后卫及守门员，或拉、或旋转、或停球、或带球、或射门来完成游戏。租间20平方米以上的房屋作店面，月租金约600元，购置桌上足球台5台，每台1600元，办理营业执照及经营许可证1000元，购买桌、椅一套需500元，雇请守台小工1位，月工资400元，总投资在1万元左右(
20万投资好项目：野外生存俱乐部
俱乐部可在临街处租一间门面房，在楼上或院里的里面作为训练室，租金每年大约在5-8万元左右，注册、简单装修2万元，购买野外生存用品3万元，聘请员工及流动资金10万元，投资预算为20万元。按每周组织2次野外生存活动，每次以2组15人计算，每人每次收费300元，一周营业额为9000元，月收益在20万元以上。配备足够的受过专业训练的教练、医生、导游、救生员及其他工作人员是必不可少的。
20万投资好项目：咖啡屋
要经营一家咖啡专卖店，地点以人群聚集的地区为最佳条件，同时这些人越忙，流通率也越高，因此车间附近或购物街最为适合。除开店租金外，必须准备一定的周转资金。销售现磨现煮的咖啡，它的重点是采用新鲜豆，保证品质地道。销售时一定要请顾客确认煎豆的日期，表示品质确实良好，取得顾客的信赖。同时，从业人员的外表应充满活力，店内要清洁，让顾客有清新、朝气蓬勃之感。专卖店除了有咖啡豆之外，还有研磨机、煮咖啡机、咖啡杯等等相关商品，要有一位对产品有着充分了的专业人员，并驾轻就熟的展现使用方法以此带动销售，才能使销售额大幅上升。顾客不但挑剔味道，同时也注重气氛，在雅致的场所品尝咖啡，对促进咖啡的销路非常有帮助。
项目投资 编制人：
可行性研究报告
审核人： 月日
1
目 录
前 言 ........................................................................................................................................ 3 第1章 项目概况 ...................................................................................................................... 4
1.1 公司简介 .................................................................................................................... 4 1.2 投资方简介 ................................................................................................................ 4 1.3 建设地点 .................................................................................................................... 4 1.4 建设内容 .................................................................................................................... 4 1.5 建设周期 .................................................................................................................... 5 1.6 项目效益分析 ............................................................................................................ 5 第2章 项目建设背景及必要性................................................................................................. 6
2.1 项目背景 .................................................................................................................... 6 2.2 项目建设的必要性 .................................................................................................... 6 第3章 市场分析 ........................................................................................................................ 7
3.1 产品市场供应预测 .................................................................................................... 7 3.2 产品市场需求预测 .................................................................................................. 7 3.3 产品目标市场分析 .................................................................................................. 7 第4章 项目法人与项目的经营管理....................................................................................... 8
4.1 项目法人 .................................................................................................................... 8 4.2 项目组织机构与人员................................................................................................. 8 第5章 技术方案、设备方案及工程进度 ........................................................................... 9
5.1 技术方案 ..................................................................................................................... 9 5.2 设备方案 ..................................................................................................................... 9 5.3 建设进度安排 ............................................................................................................. 9 第6章 投资估算及资金筹措 ................................................................................................ 10
6.1 投资估算 ................................................................................................................... 10 6.2 资金筹措 ................................................................................................................... 10 第7章 财务分析 ...................................................................................................................... 11
7.1 项目总销售收入 ....................................................................................................... 11 7.2 项目的销售利润率 ................................................................................................... 11 7.3 项目的税收贡献 ....................................................................................................... 11 第8章 研究结论和建议 .......................................................................................................... 12
8.1 技术可行性 .............................................................................................................. 12 8.2 管理可行性 .............................................................................................................. 12 8.3 经济可行性 .............................................................................................................. 12 8.4 社会效益 .................................................................................................................. 12 8.5 建议 .......................................................................................................................... 12 附图 ............................................................................................................................................ 13
前 言
该项目位于 。 年 月 日，通过 方式， 公司以总价 竞得该地块。 项目用地总用地面积约为 亩，建筑面积约 万平方米，为工业用地性质，开发用于建设标准厂房及配套用房。
项目公司注册在即，特此编制 项目可行性研究报告。
第1章 项目概况
1.1 公司简介
名称： 注册地址： 法定代表人： 注册资本： 企业类型： 经营范围： 股东构成：
1.2 投资方简介
投资方名称:
法人代表： 国籍： 职务：
1.3 建设地点
该项目位于 。
1.4 建设内容
项目用地面积约为 亩，建筑面积约 万平方米。【可投资的项目】
1.5 建设周期
整个项目计划 年完成， 年 月至 年 月为前期准备阶段， 年 月至 年 月为建设阶段。
1.6 项目效益分析
项目税前利润为 元，税后利润为 元，税后净利润率为 。
由于项目税后净利润率大于 %，高于行业基准收益率，因此，项目财务分析可行。
：
创业是一条能够实现致富的道路，10万元的创业资金可以投资的项目有很多，所以创业者们就必须要在项目的选择上十分谨慎，今天渠道网小编将为您介绍最适合投资的10万元创业好项目。
最适合投资的10万元创业好项目：色彩顾问工作室
色彩咨询是根据“色彩四季理论”，把人与生俱来的肤色、发色、眼睛色等人体特征进行科学地对应，为各个不同的人找到最适合的色彩群，完成服饰化妆和个人自然条件的和谐统一搭配。根据顾客的面貌、形体和性格、职业特征，找到最适合的款式风格。因为色彩咨询还未普及，所以价格较高，色彩顾问最好将服务细化拆分，针对不同的服务收取费用。至于宣传策略，根据财力，可以选择电视、报纸等手段，但开办现场活动效果更好一些。
最适合投资的10万元创业好项目：复古式酒吧
酒吧的休闲娱乐方式是人们所钟爱的一种形式，尤其是生活在压力很大的都市里的年轻人更是喜欢，但是酒吧的形式都是一种张扬或者低沉，内部的装潢也都大同小异。如果你能将酒吧的装潢成复古式，一定会受到顾客的欢迎。
最适合投资的10万元创业好项目：羽绒服翻新店
随着物价的飞涨，羽绒服价格更是高得离谱，这为羽绒服翻新店带来了商机。现在几乎每家都有几件旧的羽绒服，衣服是旧了，可里面的绒还是好的。开一家羽绒服翻新店，人员除了裁缝之外，最好还要有一名设计师，能设计出具有时尚魅力的羽绒服式样。场地可以选在一个服装面料的商店附近。这样既可以保证面料的多种类，也可以同时经营面料加工的其他业务。还可以提供半成品羽绒服翻新，由羽绒服生产厂家提供羽绒服的半成品，即没有填充物的衣皮，然后由客人提供从旧羽绒服中取出的鸭绒，由工人填充后制成。【可投资的项目】
文章来源：渠道网最适合投资的10万元创业好项目
行业特点 □吸粉□留客□增利□小本加盟项目□省心□赚钱商机
立即预约
在这个快速发展的全新时代，创业对于很多人来讲已经不再是梦想了，只要你抓住商机，就能实现成功创业，今天渠道网小编向大家来推荐几个10万元投资的创业项目，让您也能走向通往成功的道路。
10万元创业项目：整体造型店
所谓“整体造型店”，是打破传统“买服装到服装店、剪发到美容院”的一种概念，做法引自欧美。具体地讲，这种新主张就是将美容、美发与服饰的选购放在同一个店内，让顾客在护肤、做发型的同时，一并做好服装搭配与整体装扮。
“整体造型店”的前半部分被店主规划为“服饰展示区”，后半部分则设为“美容空间”，顾客来到店里不仅能剪出流行、穿出时尚，更难得的是能得到最具个人风格的整体造型建议。设计师出身的店主把目标顾客锁定为20～30岁这个年龄段的年轻人，在开店之初，便吸引了许多紧跟潮流的年轻人的目光。“整体造型店”前期在设计、进货、聘请专业人员上投入10万元左右，当然收费也颇为不菲，每做一次“整体造型”收费200～2000元不等。经过店主开业半年来的精心经营，“整体造型店”凭借为顾客“量身定做”最个性的整体造型成为时尚年轻一族争相转告的焦点，同时也吸引了流行媒体的争相报道，知名度迅速蹿升，吸引了大量客源。
10万元创业项目：网络广告，待开垦的金矿
在网上发布广告有两种主要形式：一是企业自己在网上设立自己的网站，建立自己公司的主而，直接向登录自己网站的互联网用户宣传自己的产品;二是企业通过其他的网站发布自己的网站。我们要利用的就是第一类广告形式，即在网上建设一个有自己特色的网站，吸引尽可能多的用户到自己的网页上游览，只要吸引到足够多的互联网用户，也就是说，自己的网站“人气”旺了，商家自己会主动找上门来，要求你为他在你的主页上放置宣传他们公司产品的广告;这样，我们通过发布广告来赚钱的目的就达到了。首先你的主页要做得漂亮、有新意、能吸引
人，这样才能在名目繁多的诸多网站中脱颖而出;其次，网页的内容要好，而且要及时更新。你要到一些著名的搜索网站上登录自己的网页信息，网上广告是通过被点击次数来收钱的。尽管网上广告存在鱼龙混杂的局面，但它的前景依然是广阔的。
10万元创业项目：老年用品店
纵观当今市场，老年人日常生活所用商品品种较单一，有的甚至短缺，比如适合老年人吃的风味点心、穿的轻便布鞋、粗线袜、对襟褂儿，用的平板床、小马扎、躺椅等，市场上极少看到。市面上很需要一些专门的老年人购物中心，为老年人提供所需的衣、食、住、行、医疗保健器材与用品，这些用品需用一些特殊材料设计与制作，以适应老年人身心之需要。
10万元创业项目：园艺店
开间园艺店，看似简单，投资万把块钱就可以开业，实际上要经营起来不容易。李杰说，单是天河北路这一带，他干了五六年，就亲眼看到有十多家园艺店倒闭了。为什么这么多园艺店都倒闭了，而李杰的店子却能越开越大呢李杰说，花卉像人一样，也要吃饭喝水，因此，过硬的专业技术和良好的售后服务，成为吸引客源的关键。有了专业技术，一来知道如何护养花树，可将各种灾害的影响降到最低，二来也给客户可信度，敢放心地买你的东西回去。比如天气冷，懂行的人就知道要给花树做好保暖工作了，而非专业者可能不知道，那么就容易导致花树被冻死。所以，非此专业的人搞园艺一定会亏本。
10万元创业项目：香味植物盆景店
目前，香草盆景是一项前景诱人的产业，在花卉市场上还是奇缺的抢手货。随着人们保健意识的不断增强，香草盆景的市场将会越来越大，这一天然绿色无公害香味品，满足了人们返璞归真的心理。香草盆景可分为三类：第一类闻香类：中华香草、香水草、香兰草等;第二类闻香理气类：七里香、薰衣草、西洋甘菊等;第三类杀菌驱虫类：蚊净香草、香蜂花、藿香等。
投资条件
1).选址：选20平方米以上的门面一间，应在菜市场或花卉市场、居民密集区等地带。
2).购置香草种子、花盆和货架等批量进货约3000元，即可启动。
10万元创业项目：上门出租服务
因为现在人们的生活水平都提高了，业余的消遣是无所不在的，这里说的是上门出租影碟和书籍。每天只需一个背包，打印一些宣传单，进一些影碟和书籍就可以开张了。具体操作可以自己再完善，平均每天保守的估计可以赚50左右，书籍就租当月期刊杂志或最近畅销书，不要搞复杂了。
文章来源：渠道网告诉您10万元创业资金能投资什么好项目
建设项目总投资构成：
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
1、固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；
2、建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；
3、流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二步房地产项目投资与总成本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
（一）房地产开发项目投资特点
三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：
如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。
二、房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
（1）土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
（3）土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
（4）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。
（5）土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】
（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。 管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
看上去很美：投资人眼中的好项目和不可投资项目
引言：投资人做考察、分析、判断，是为了能够从投资项目当中赚到钱。一般而言，投资人在一个投资项目当中希望能够赚到10倍以上的回报。创业者要想成功融资，有一点就显得特别重要：以投资人的思维方式去思考创业和资本运作当中的每一个问题。今天投融君带你看看投资人眼中的好项目和不可投资的项目是什么。【可投资的项目】
投资人判断好项目的标准是什么？
第一，企业增长情况。创业公司的增长潜力非常重要。增长在早期不一定体现在财务数据上，可能是用户、流量之类。以TMT公司为例，以年为单位来算的话，早期TMT公司年复合增长率至少在50%、80%甚至100%以上。
第二，规模化。
某种程度上规模化跟企业增长相关。投资机构一定期望企业能在可预见时间内实现所谓规模化。规模化有可能是快速复制方式，像地域复制，比如公司在北京很成功，能否快速将业务复制到上海、广州、深圳，甚至二线、三线城市?这种规模化，投资机构特别关注。
第三点，盈利能力。这种盈利能力并不是说马上有多少现金流，它可能是基于预期，或者基于打造出来的业务模型的盈利性。要是公司业务模型在可预见期内看不到盈利的可能性，那基本上创业者在跟投资机构沟通时，就会面临很大的挑战。
第四点，执行力。有时创业者跟投资机构沟通，发现对方沟通效率貌似不那么高，其实原因是对方希望给出更长时间，比如几个月，来验证下创业者原来的承诺是不是能够兑现。投资人期待创业企业运营发展的数据表现。
哪些项目是投资人眼中的不可投资项目？
产品和服务过于技术导向的项目没法投资。技术背景较强的创业团队容易犯一个错误——大家一味沉醉于自己有特别领先的技术，而忽略掉了该技术如何面对市场、你对消费者和客户是不是有足够了解。假如投资人同时对比两个项目，一个团队技术强悍，而市场能力非常欠缺，另一个团队技术上过得去，但市场能力非常强，投资人大多会投资后面这家能够把产品卖出去的团队。
以融资为主要收入来源的公司没法投资。公司无论做什么业务、是不是高大上，以融资款作为主要收入来源的公司着实是普通投资人难以投资的范畴——原因很简单，你说到底多少钱才够团队烧的呢？如果A轮和持续融资给不出一个强有力的解释，对不起，实在是没法投资你。
业务不专注的项目没法投资。当投资机构发现一个早期创业公司有过多条业务战线，投资人通常都会有所保留。小公司还是需要先找准一个痛点，毕竟资源、精力、资金有限，团队资质可能也有限，这种背景之下，如果战线过长，可能任一条线上都打不出漂亮仗。关于战线问题，也希望大家给予重视。
重要团队成员缺位的项目没法投资。投资人打算在某个领域进行布局投资时，会同时对比业内几家公司，如果你的创业团队总体上比其他公司团队薄弱，会导致投资人放弃你，而把钱投到你竞争对手那儿。所以大家特别要看下自己的技术团队、销售团队、管理团队等在总体上是不是比较齐整。
没做竞争分析的项目没法投资。大家跟投资人聊时，通常不愿意主动地去说自己的项目存在竞争对手，绝口不提有来自哪些方面的行业壁垒。这会给投资人
两个印象：第一，说谎；第二，你们大意轻敌，对市场和竞争对手缺乏必要的了解。这两点都不是投资人愿意看到的。
投融君小评：企业融资过程就像恋爱、结婚，首先要确定择偶标准，然后创业者去见投资人，想办法搞定投资人的过程就像设法搞定心仪的女孩一样。首先你得了解投资人投资方向与喜恶、利用SWOT分析法考查市场和竞争对手,然后再充分展示自己的实力与独特优势，适当坦诚一些不足以表诚意也可，切忌吹大牛、放气球。
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