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炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。
炒房团的力量到底有多大？炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
炒房团的利润来源
即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。 正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团撤出手段：退房
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
炒房团的运作流程怎样？
炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
参与建筑安装实现避税
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
因为无利可图
未来十年无人敢炒房
在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
身家超600万者多炒房
据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。” 分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。
双重拷问炒房团被套
曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。
原标题 黄中强：怎样当老板？一个小老板的日常管理
1.小公司如何留住骨干：
这些年物价上涨，费用上涨，公司利润却未涨多少。每个员工都希望工资大幅增加，但估计90%以上小公司无法做到这点。有时我这当老板的恨不得将公司门一关，自己拿着资金炒股或炒房，图个清净。虽说近几年由于给每个员工上5险1金，人均费用每月增加几百元，但员工并不领情，员工只算每月到手多少钱，至于公司的支出与己无关。
既然无法让所有人都满意，我就只满足公司20%的骨干。
首先发展骨干员工入股：我将公司股份买一送一，半价销售给骨干员工，五年内退股只退还本金，五年以上退股我三倍赎回。每年拿出利润的60%分红。反正有钱大家赚，但股东一旦做了对不起公司的事，加倍惩罚，由股金中扣除。这招还真好使，在近5年里没有一个股东离职，而且公司重点岗位都有股东，省了我不少精力。
为什么不白送骨干员工股份?其实我并不是在乎钱，主要是白给的东西别人不珍惜，而且入股的钱又可作为押金，以防股东做出格的事，再说员工入股的钱不出5年即可通过分红收回，不投入哪来的产出啊
2.关于授权
记得公司刚有十几个人的时候，全公司我最忙，经常同时接两三个销售电话，还得安排送货，结账，进货，每天来得最早，走得最晚。一次我弟弟到公司，看了半天，发表感慨说：“哥我怎么觉得你在养活公司所有人哪?”我当时还挺自豪。结果公司四五年也发展不大，一直十几个人，而且公司员工感觉备受压抑，无发展空间。后来终于明白该放权就得放权，哪怕员工只能做到你的70%。有时候真着急啊，明明能谈下的客户销售人员就是差那么一点谈不下来，恨不得立刻自己冲上去，该忍还得忍，要不手下员工如何进步。
小公司发展过程中15人是个坎，50人是个坎，200人又是个坎，管理方法不改进，一般无法进一步发展。老板事事亲力亲为的公司，很难过15人。一个人能力强，可直接管理七八个人，能力一般，则只能直接领导四五个人。各个国家效率最高的部门就是军队，看看军队的组织结构：一个班十一二个人，除班长外还有一个副班长，三个班一个排，三个排一个连，以此类推。团长管一千多人，可能只认识其中百十来人。团长看见某个士兵有问题，绝对不会骂士兵，他只会骂士兵所在营的营长，营长则再骂连长，一级管理一级，最后班长把该士兵剥皮了事。所以军队尽管有千军万马，依然能做到令行禁止。
现在客户找我买东西，我经常说：“哎呀真对不起，价格我不知道，我给您介绍个销售人员，我让他跟您联系吧。”
3.有的钱不能省
刚创业当老板时也就一两个人，自己销售，进货，维修，跑银行。当时没有注册资金，借朋友的营业执照。自己到外面学习了几个月会计就开始瞎做报表。月底到税务局报税，报表一交，专管员看了两眼，开始问问题。问的问题我根本不明白，更别说回答了。专管员一脸不高兴，问：“你懂不懂?”。我陪着笑脸：“不懂，不懂。”“不懂你来干嘛。换个懂的来。”“好，好，下次一定换个懂的来。”下个月我又瞎做了张报表去税务局报税。专管员显然对我又印象：“怎么又你来了?”我只好顺嘴胡编:“会计怀孕来不了，只好我来。”。“!”。第二天我就找了个会计公司，一月300元钱，以后再不自己跑税务局了。一直到公司十几个人，我仍然让会计公司做账，公司只有一个出纳，没有专职会计和库管。随后几年业务开展的不错，没少挣钱，可年底公司帐上资金却没增多少。后来我发现公司只要一过十个人，老板一人根本看不过来，整个公司就像个筛子一样，到处都是洞，能剩下钱才怪。指望公司员工都是焦裕禄和雷锋，门都没有，哪怕提成给员工70%，他还会惦记剩下的30%，傻瓜才不贪污。只有制度健全，让心数不正的人无懈可击，才能管好公司。感谢我现在的会计，工作极为负责。下辈子再办公司，公司只要有4个人，一定是一个老板，一个会计，一个出纳，一个库管，打死再不省那点钱了。
这句话放在90%的公司身上是对的，当然，如果您觉得自己是那剩下的10%，也不妨一试。
一般公司只要能坚持个三五年，挣了点钱，老板就开始琢磨再干点什么。大部分人总觉得自己的行业不如别人的行业挣钱，很不幸，我就是其中一个(我觉得自己的经历整个可编个小企业错误大全)。上世纪末，脑袋一热，开了个饭馆，从此厄运开始了。当初本人觉得自己销售方面颇有天赋，开饭馆肯定没问题。谁知这该死的饭馆光有销售根本不行，做的不好吃别人最多只来一次。本人不好吃喝，也没耐心和大厨琢磨新菜。而且开饭馆不光进货结账，卫生防疫，工商公共安全专家样样要跟上，起早贪黑累的要死，跟开公司不一个路数，本人实在没耐心，找了个公司部门经理去负责，管得一塌糊涂，半年赔了几十万，关门了事。现在谁再跟我提开饭馆我跟谁急，去饭馆吃饭行，别的一概免谈。
如各位有兴趣要开饭馆，一定先想明白以下几点：
A:你是否能起早贪黑吃得了苦
B:如是接别人转让的饭馆搞明白上家为何转让(不可只听一面之辞，一定在该饭馆蹲两天)
C:饭馆租金，人员开销等费用核到每天每张桌子是多少钱，饭馆定位，面向什么层次客户，一天能翻几次台，平均每桌消费多少，毛利率多少，是否能赚回来(一定要掰着手指头算好，不行连脚趾头一块上，否则赔死你)。
D:附近的工商，卫生，公共安全专家，地痞流氓你是否搞得定。
E:停车问题。
F:找大厨。找着后如何管理，是后厨承包还是流水提成?
G:你老婆是否愿意做采购或找个向你老婆一样对你忠心的人做采购。
H:饭馆服务员可得管吃管住，而且工资近期增长很快，预算要留出富裕。计算不好你就只能剥削你自己外加你爸你妈你老婆。
I：……还有N多问题自己想吧。
据我的经验，饭馆和美容美发都不好干，只要看看报纸上转让信息就知道，基本就这两个行业。
另：本人的副业还曾有过服装，节电设备等，都没挣到钱。
本人比较惭愧，从未在大公司待过，也未系统地接受过管理培训。刚毕业时虽进入大部委工作两年，可惜职务太低，没学到真谛。一说起管理，总感觉别人讲得头头是道，就好像武侠小说里的名门正派，而自己则是街头打群架的小混混出身，没有理论，只有教训。有时感觉成功是不可以复制的而错误则是可以重复的。比如大家就算知晓了微软运行的每一个步骤也不可能成为另一个比尔盖茨，但若有人像我原来一样不重视财务管理十有八九公司在钱财上会有损失。
在随后一段时间内，我会把自己的经验教训逐步列出，想到哪写哪吧。不过各位新创业的朋友读过我的文章后估计还会犯同样的错误，只是希望大家犯的错误小点，过程短点，毕竟在岸上看过一百遍游泳教学片下水后还得喝点水。
5.关于招聘
这些年没少招聘，几年前最多时我一下午面试五六十人。刚开始没有经验，每回招人都找最好的，工资一千多的售后服务岗位经常招名牌大学本科生，英语过四级。后来发现，招来人根本留不住。本来简单工作的岗位中专生完全能够胜任，找个本科生双方都不合适，只是在写公司简介时方便吹牛。另外面试时应聘人员说的话不可全信，有时对方刚失去工作后比较失落，为得到新工作，他们什么都敢承诺。某次公司招聘商务，岗位工资定为两千左右，一个女孩投简历面试，本科学历，3年工作经验，上份工作工资在两千五，我问她这次工资比上份工作工资低，能否接受。她毫不犹豫表示没问题。由于她比较适合商务职位，我就录用了她。半个月后，前任商务和她交接完离职后第二天她也离职，理由居然是工资低，搞得公司非常被动。再次招聘我招了个原工资一千五百元的女孩，现在还在该岗位，不但干得好，而且对工资也很满意。大部分人对待新工作职位及待遇都是只能上不能下，能上能下的人太少了。
当老板招人的经验是：宁可漏过一千，不可错招一个(源于历史上某个著名人物语录)。据我的经验，公司招聘如低一档用人，高一档发工资效果比较好(也就是招三流的人才，干二流的工作，发一流的工资。当然，以上一流三流都是相对的)。招聘时应不嫌麻烦，仔细核对应聘人员身份。去年我公司连续发生两起新员工携款潜逃事件，打电话找人时对方有恃无恐：反正我应聘时的身份证学历证家庭住址都是假的，几千块钱pol.ice都不管。别说pol.ice还真不管。现在招聘，本地人公司都一一核实，外地人一律要有本地人担保，弄虚作假者一概不要。从此再无类似情况发生。
对于下岗职工我个人有一定偏见。大部分下岗职工，特别是岁数稍大的国营单位下岗职工基本上牢骚满腹，觉得社会对他不公，而且把不满情绪及原单位的种种不良习气都带到新公司，觉得公司给他什么福利都是应该的，别人都欠他的，很难融入新公司，踏实肯干的占少一部分。大概私营企业不适合下岗职工吧。此外亲戚朋友能少用就少用吧，这个话题以后我还将涉及。
6.老板尽量唱红脸
每天公司里总有很多事发生，有的应该表扬，有的应该批评。批评和表扬到底该由谁来执行呢?
刚干公司时，找不着当老板的感觉，平素又最烦管人，所以员工有什么问题我很少说。结果公司员工自由散漫，谁也不服谁，工作无法开展。后来觉得再这样下去实在不行，于是开始板起脸管人，这下新的问题又出来了，公司里几乎所有的矛盾都集中到我和公司员工之间，经常有员工当面与我理论是非曲直，这老板当的真郁闷，而我又实在不想当一个声色俱厉的管理者。后来与日本企业接触多了，发现不少奥秘。日本公司总经理很少骂公司普通员工，对公司底层员工可和蔼了，但他经常当着员工的面训斥公司中层干部，而普通员工犯错误则由该员工的直接领导负责处理，当然月底发工资时总经理心里可不含糊，这样公司不仅管理得井井有条，而且员工心里也比较平衡。
他山之石可以工玉，说干就干，咱公司不大，好歹也有几个主管。于是开会明确职责，谁的手下出问题谁自己处理，别什么问题都往我这推。平常我一般只表扬好人好事，鼓励为主，而主管自身犯错时我也很少当众批评，通常是私下交流。时间不长，公司管理顺畅了，我在公司里的形象也大为改观，员工更尊敬我了。
有时觉得，老板对于公司有点像古代皇帝对于国家。如果皇帝很贤明而大臣很昏庸，老百姓通常觉得国家还是有希望的，大不了清君侧，换个大臣了事。而如果皇帝很昏庸，则老百姓通常觉得这个国家没希望了，开始琢磨造反改朝换代。咱当老板总不能让公司员工揭竿而起或用脚表态一走了之吧，既然主管和部门经理享受着公司岗位津贴当然应该为老板分忧，该唱黑脸作恶人时就应当仁不让，而老板一般应保持一个超然的态度，置身于事件之外，旁观者清吗。不过部门经理需要支持时，只要不是原则性错误，我通常态度鲜明予以支持。
一个售楼员的炒房经验:随随便便就可身家过万 <点击复制本贴地址，推荐给朋友>
李岩（化名）拿起电话，电话的另一边是北京华贸城的销售同行。“是通知我去选房，我在那定了两套房子。”李岩说。
10月15日，李岩匆匆吃完午饭，准备下午赶去北京华贸城。因为有内部关系，李岩可以不必通过拥挤的摇号现场买到房子。此后的两天，华贸城传来一期所推1500余套房源全部售出的消息，销售金额超过17亿，一度盛传有6500多人分批轮着摇号选房。
“十一”期间，楼市成交量无论从环比还是从同比的角度，均有所下降。很多专家学者分析，由于上半年成交量过大，价格上涨过快，楼市将迎来一定幅度的调整，价涨量升的局面很难持续。而李岩却看到，不少售楼处前依旧排着黑压压的人群，这种场景强烈刺激着人们的神经，不论是买房者，还是售房者，乐观情绪在弥漫。
“上一次最猛烈的调整，只用了七八个月的时间，楼市就已经恢复，甚至比2007年还火，这次可能比上次厉害吗？”李岩反问。
宏观经济政策导向、销售数据都在支持着李岩们的信心，在楼市巨大的投机场中，到处有他们奔忙的身影。
“催富”的销售
李岩很后悔，当初没有抢购到首城国际中心的房子。2008年11月，楼市最低迷的时候，首城国际的开盘最低价只有每平方米10800元。而今年，价格已涨至每平方米18000元。
“有个同事，关系特别硬，一口气买了两套，你算算赚了多少？”李岩说。他回忆说，首城国际的房子遭到疯抢，而通过现场排号很难拿到房子。一般的项目，通过内部售楼员的关系都可以拿到房子，而首城国际更具有特殊性，非同小可的关系才能够买到房子。
网友发帖曾谴责首城国际中心待价而沽。业界的普遍看法是，当年北京城开和北京城建投标联合体出价比最高价低出6亿却最终斩获此地王，最关键的原因，一是承诺“90平方米以下小户型占70%以上”，符合当时的政策倾向；二
是其在招标合同里标明“意向销售价格每平方米9500元”。因此，该地块被称为首块根据限价房标准出让的非限价房用地。残酷的现实与当初的承诺形成巨大反差，原来那不过是一句谎言。
有了同事的前车之鉴，李岩更加坚定地投身于炒房运动中。从舆论传达的消息来看，房价不可能跌。而李岩的亲眼所见，更使他相信这一点。几个经常被提及的理由是，中国的城市化进程还在继续，高地价支持高房价，北京的房子是卖给全国的富人的，通胀预期下买房子才是最好的保值途径„„
炒房的资金从哪里来？“毫不夸张地说，我有几个同事是千万级身家的。”李岩说。
业内公认提成最高、收入最高的是SOHO中国的售楼员。
2009年1月，SOHO中国董事长潘石屹在其中国员工大会上透露，2008年北京房地产销售额下降高达50%，而SOHO中国在2007年40亿元预售收入的基础上，根据官方数据，2008年预计完成预售收入76亿多人民币。三里屯SOHO在2008年逆市提价8次，有一位王牌销售员2008年完成销售额15.6亿元人民币，该员工2008年的税后收入高达400万元。据知情人士透露，SOHO中国身家超过千万元的销售员并不鲜见。
售楼员的所在公司大致分为开发商和代理行两种。开发商是地产公司下面直属的销售部门，而代理行就是专门的经纪公司，代替开发商进行销售，一般旗下有多个项目。
售楼员的主要收入来源是佣金。业内标准一般为房屋总价千分之三到千分之一不等，即卖出100万的房子，售楼员能够获得3000元到1000元不等的佣金。楼市红火的时期，售楼员月入数万并不夸张。而低迷的时期，每月只能拿到1000至2000元的底薪。
房地产销售是个速富的行当。尤其是高档房的售楼员，整天跟一部分先富起来的人打交道，很难不受刺激。但仅靠提成，售楼员如何迅速晋身千万富翁的行列？
炒房内幕
“绝大多数销售，都炒房，要想钱来得快，还是得做销售。”一位不愿透露姓名的房地产业资深人士对本报记者说。
他回忆，从2003年开始，房价进入快速上升通道，很多房子2005年一年之内涨一倍并不是什么新鲜的事情。而售楼员恰恰是对价格最敏感的一些人。
早些年，曾经盛行炒“楼花”，自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找“下家”分账，在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。因为炒楼花被公司开除的售楼人士在地产界并非少数。后来被有关部门严令禁止后，炒楼花寻找到了新的替代方式。
前述资深人士告诉记者，有经济实力的售楼员，会买下升值潜力较大的房屋，然后再利用销售之便转手出售，或伙同二手房中介公司一起操作，其间并不需要使用自己的真名。他向本报记者介绍了其中的做法。有客户来看房时，有些售楼员会告诉其很多房屋都已经预订，并向其介绍另外相对低价的房源。虽然房地产信息交易管理网加大了房屋交易的透明度，但是并不能阻止内部人预订和购买。有些项目在短短几个月之间就可以涨价 40%至50%，私下低买高卖便可获得巨额利润。尽管公司并不允许售楼员如此操作，但实践中，仍有很多变通的方式。有些售楼员为了避嫌，直接炒其它项目的房子，再通过关系好的同行或者二手房中介公司转售。售楼员流动性较大，经常跳槽。精明的售楼员会编织自己的关系网，很多普通购房者难以买到的项目，通过同行的关系可以直接买到。强大的关系网下，售楼员变成一批特殊人群。
炒房的资金并不一定是售楼员的自有资金，有些来自于银行。早年盛行的“假按揭”，有一部分是内部售楼员制造的。有些售楼员利用长期积累的客户人脉关系，联手有钱人共同炒房。“私下签协议，谈好利益分成。”这位资深人士说。很多山西和温州富商，甚至会对熟悉的售楼员产生依赖性，项目开到哪，都会捧场。
华远集团董事长任志强早前公开表示，“都说发展商暴利，发展商黑心，如果发展商暴利、黑的话，社会上就不会有人炒二手房了，因为炒二手房的人就没有利益了，如果二手房的人还有巨大的利润空间，说明开发商不够黑，才有这么多炒房的人。”
同是10月15日这一天，国家发展改革委、国家统计局公布了最新数据，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。
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北京信安易科技有限公司
2009年6月
揭秘房产中介“炒房”秘笈
从事什么行业，能够让一个人的身家两年从30万元飙升至500万元？博彩中大奖？非也。宁波某房产中介负责人陈胜（化名）说，他就是抓住恰当的时机，恰当地开了一家二手房中介，“当然光靠吃中介费是不成的。我们还有其他的赚钱手法”。□现代金报 周阳
两年房中介 身家500万
“宁波起码有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了宁波的房价。去年因为炒房赚得盆满钵满，所以尝到甜头的中小中介纷纷扩张。”宁波某中介负责人陈胜向记者揭开了房产中介公司遍地开花的奥妙。
说起宁波的房价和炒房，陈胜表示自己是最有发言权的，从2008年进入这个行业的30万元到现在资产几百万元，他最高纪录是资金每个月都以100%以上的利润在增长。“每月100%，也许你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陈胜诡秘地笑着说。
陈胜在2008年年底进入了二手房中介这个市场，因为他眼光准，以前有金融相关行业的经验，当时就感觉流动性过剩，大家没有好的投资渠道可能还是会去买房，所以向家里人拼凑了30万元开了一家房产中介公司。
陈胜告诉记者，两年前他还是开着一辆五六万元的二手车，房子也没有，而现在自己都已经换上了30万元左右的新车，自己的住宅也有400多平方米，店铺还有两套，除掉银行按揭总资产应该在500万元以上。而这两年产生这样质的变化就是依靠炒房。 记者比较好奇地问道，为什么国家打击炒房的政策对你这样的人没有用呢？“我和下面门店的人一年交税就有近百万元，我们是纳税大户，怎么可能是在干违法的事情呢。”陈胜笑着说。当然国家对房地产的调控政策对炒房者是有比较大的打击力度，但是他在这行里有一些诀窍，再加上去年正是有好的行情，以及自己的独到眼光，所以能赚的比别人多。
中介“炒房”的技巧
除了收取中介费外，二手房中介究竟还有其他什么生财之道？ ■方法1
“洗脑”客户低买高抛赚差价
“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗？这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖
炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。”陈胜说道。
他告诉记者，去年他们公司通过收中介费赚的钱还不到60万元，他开这么一家中型的房产中介公司每个月的开支就有5万多元，去年这么好的行情下，他做中介收支才刚刚平衡，如果是在2008年，他起码要亏40万元。他还表示，他下面有十几个中介业务员，每天的餐费、每个月的电话费、店面租金、水电费、媒体的广告费，一个月5万元的开支是最起码的。而他去年公司炒房赚的钱起码有500万元。
“房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。”陈胜说，中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。
他把一叠资料给记者看，这套繁裕三村的房子是他们上个月以11000元一平方（市场价13000元一平方）的价格收过来的，打算这个月挂14000元出掉。记者比较奇怪他为什么能买到低于市场价的房子？陈胜告诉记者，炒房在行内称“接房”，把房子接到手再转手卖出去。对于普通老百姓来说，一辈子也难得买卖两三次房子，而对于他来说，这个就是他的职业，他每天要和房子、价格打交道，每天有许多的信息源，而普通人没有买房、卖房经验，正是这种信息的不对称，让他们这些中介钻了空子。
“做中介要先去学心理学。”陈胜笑着说，他还是举这套繁裕三村房子的例子，当时房东急需用钱，打算用12000元一平方稍微便宜一点卖掉，陈胜就找了5个人分别约房东出来谈价格，每个人都不看好此房，比如说什么楼层不好、采光不好，户型不好等，大家都和房东说你这房子最多也就值10000元一平方，等几次这么洗脑以后，房东碰到了一个11000元一平方的买主，当然是马上就急于成交了。
陈胜给记者算了他这套房子的利润有多少，11000元一平方，总价104万元左右。他按揭7成，自己只要花30万元左右的资金，2个月以后一些手续办好就可以卖到132万元左右，除掉税后，他能够赚20万元左右，39万元的资金赚20万元，利润就有60%多了。 ■方法2
“零首付”空手套白狼
对于两个月60%这样的盈利水平，他只是笑笑，“现在利润是越来越少了，以前月赚100%的房子经常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到过。因为一般买卖二手房，买
卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。”
然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家，“赚个十几万差价的事情我都碰到过。”陈胜笑着说。不过现在买卖双方都特别精，这样的委托书越来越难开，他们现在基本是要先把房子买下来，这样加上税，利润就低了很多。
陈胜表示，虽然二套房贷收紧政策自执行之日起就开始实行了，但是自己包括客户真的想买的话，他还是有办法做到两成甚至更低的首付。“方法很简单，中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万元的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万元的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，银行还要多找你5万元。不过他也表示，这个不是什么人都能这样干的，这个要看你的关系硬不硬了。”
他在去年下半年以8000元一平方的价格买了一套总价60多万元房子，他找到银行，评估给他做到了70多万元，首付加税全部只付了10万元不到，月房产证做下来，以11000元一平方卖了90多万元，净赚30万元，以10万元的低首付赚30万元，月利润超过了150%。 ■方法3
提供短期拆借吃利息
“我们还顺便做点转贷款的业务，这部分的利润也不能小觑。”陈胜说。
由于很多客户的房子是按揭的，在卖房的时候要先付清银行的欠款，要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款，他们中介往往会自己垫钱给客户去垫款，这部分利率比较高。他们是按天计算的，这个就要看借款的大小和时间长度，不过这里面往往也能在几天时间里赚个几千元乃至上万元。
“现在客户还清贷款后，一般很快就能拿回抵押给银行的他项权证。我们垫资的时间也就是这短短的几天，利息4分都有。”
而有的时候，如果要求垫资的客户多，中介自己也没这么大财力的时候，他们就会把其他在做民间放贷生意的人介绍给买卖房子的客户。【炒房的资金流程】
目前，宁波二手房中介的服务费一般是按照房产交易总价的1%左右来收取，以一套100万元的房子来计算，中介服务费是1万元。“要成交一套房子不是那么容易，要不停地陪人去看，晚上很晚可能还有人要求看房。相比之下，短期拆借这个钱赚得更容易。” ●业内人士
只属于个人行为
“这种炒房的事情应该是属于他的个人行为。因为不是属于公司行为，我们也很难界定是否存在违法违规的行为。”宁波房地产业协会秘书长许锡生表示了自己的观点，对于宁波二手房中介里这样的现象多还是不多，会不会对宁波房价推波助澜产生影响，他没给记者一个明确答复。
●记者手记
刚性需求者和最后接盘的人是游戏的最后输家
可以这么说，在去年下半年乃至今年一季度宁波房价的上涨过程中，有“炒房”行为的二手房中介起到了推波助澜的作用。通过炒房，中介的日子好过了，但有着买房需求的老百姓的日子就不好过了。房价过快上涨，最受伤的是刚性需求者和最后接盘的人，尤其是准备结婚的人就是炒房客和炒房中介“祸害”市场后的最终买单者。
去年年底开始，国家各部委也针对房地产开发商出台了各项措施，如拿地的首付成本提高，打击囤地、开发商不得“挤牙膏”卖房等等加以调控。相比而言，参与炒房的二手房中介，其助涨房价的行为并不为众多老百姓所知。希望这个问题能引起有关部门的重视，遏制二手房中介的“炒房”行为。
房奴自曝十年炒房路：月薪2000如何还月供4万
2013-01-09 14:07中证网
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我们应该算是首批‘房奴’吧，当年敢在银行贷款几百万去买十几套房的人，绝对是别人眼中的‘疯子’。就连我自己也觉得特别疯狂。”年过五十的徐芳(化名)向中国证券报记者讲起当年投资房地产的故事，不免感觉侥幸和得意。
徐芳是地地道道的北京人。2003年，她决定拿出自己和丈夫的所有积蓄，与亲戚朋友凑钱投资房地产。于是，在那个尚不知何为房地产泡沫的年代，徐芳和亲朋好友凑齐100多万元，在北京东边的三环至四环区域的三个小区购置了十几套房产。
“那时候，在银行做按揭贷款只需首付20%，利率也比较低。”徐芳表示，但即便如此，十几套房子也需贷款三四百万，月供将近四万元。“周围的人都觉得我们很不可理喻，那时我们一个月的工资也就2000多元。”
她表示，当时没有所谓“炒房团”概念，自己和亲朋好友只是想找到一条可以使资产增值的出路。在那个炒股盛行的年代，她不懂也不敢轻易进入股市。
虽然承受着月供款的重压，但投资收益相当可观。在经过了几年的等待后，从2007年开始，北京房价开始快速上涨。徐芳和她的“炒房团”在2007年至2008年，陆续卖掉其中三套房子，并用卖房所得还清此前全部银行贷款，收益相当可观。
徐芳和朋友们当年购买的十几套房子，如今还剩下一半。考虑到限购、限贷等调控政策，未来一段时间他们都不会考虑再卖房子。“我们买的那些房子地段都不错，将来一定还会升值，而且目前通过出租房子获得的收益相当可观。”徐芳说。
当大家对徐芳当年大胆“炒房”的行为深感佩服时，徐芳却表示，那批人虽是“炒家”，其实也是“房奴”。“‘房奴’的日子不好过，我们当年都承受着极大的压力，投资失败的大有人在。有的人因为还不起房贷，没赚到钱就把房子卖了。有的夫妻两口子意见不合离婚了。”徐芳告诉中国证券报记者，自己只拥有这十几套房子中的一小部分，但还贷压力仍逼得她喘不过气，每月除吃饭和日常开销外，全部收入都用来还房贷。
最大的压力来自数轮房地产调控。对“炒房团”来说，只要拥有1000万元自有资金，利用银行贷款买房，再通过抵押贷款套取资金，然后再买房、再抵押，就可形成1亿元的炒房规模，但相应的资金风险也很大。2005年国家出台的相关政策规定，个人住房购买不足两年后再销售，须全额征收营业税，2006年则将这一年限上调为5年。购房投机成本骤然提高，房地产市场一度低迷，这给不少和徐芳一样的“炒房”者构成致命打击。
“买房时只顾着涨，从没想过会下跌。2005年至2006年，有些人不得不赔本卖房。”回想当时旁人割肉卖房、四处筹钱还债的情景，徐芳仍是心有余悸。
徐芳表示，他们也曾打算卖掉几套房，于是先将东四环外的一套100多平方米的房子挂牌出售，其购入价是60万元，出售价是80万元，而这80万元还预留了还价空间。“当时想的是少赚点没关系，只要不亏本就行，但这样的价格挂牌半年都无人问津。”
楼市限购政策实施后，徐芳和丈夫在燕郊买了一套别墅用作养老。她表示，如果以后政策允许，自己还是会选择购置房产投资，因为“实在找不到更好、更稳妥的投资渠道”。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，2003年前后的那批购房者不能称为“房奴”，因为当时房屋价格绝对值较低，而且当时房屋价格相对健康、租售比合理，一套房屋的出租收益完全可抵补月供。此外，个人收入的持续上升也令这些购房者的压力相对较小。
针对“炒房”行为，业内人士表示，除限购、限贷政策对新增投资、投机行为进行限制外，未来必须通过房产税等财税手段，增加投机“炒房”者的成本，抑制投机“炒房”行为。研究显示，房产税率平均增加1个百分点，住房自有率就会下降5-6个百分点。
延伸阅读：80后房奴称不敢生病不敢过节坚信生活会美好
元旦假期首日，忙碌了一年的“80后”王斌没敢睡懒觉，早上7点钟就挤上了公交车。“桥北有个灯具团购会，优惠挺大，我得去淘点便宜货。”王斌说，团购会10点开始，他从城东的暂住地赶过去要倒三趟公交车，起码花上两个小时，“之前在预售网站看中的几款最实惠的灯具都是限量品，去晚了抢不到。”
王斌戏言自己是最悲催的一代“房奴”，婚恋高潮期恰好与国内房价出现爆炸性增长的周期一致，“不少人都是在房地产暴涨后入市购房，整天疲于奔命，甚至要用50%以上甚至高达80%的收入偿还贷款。”
去年，王斌东拼西凑了30万元首付，在南京近郊置办了一套住房。“夫妻每月总收入6000多元，煤气费、水电费、通讯费500元，用一个信封装着；儿子的营养费、教育费，2000元，也是一个信封装着；再加上房屋按揭3000元。一月工资所剩无几。不敢生病，不敢请假，不敢过节„„”他苦笑着介绍道。
如今想到装修，只有不到5万元预算的他，必须能省则省。团购会上，王斌终于从拥挤的人潮中抢到一盏60元限量发售的落地灯。插上电源，旋转开关，一束柔和的灯光照射在他脸上，一股暖流涌动在他心间，新家的模样又多了几分真实。
王斌说，今年元旦起，银行将执行新的贷款利率，5年以上贷款基准利率下调至6.55%，这对他来说是实实在在的新年“大礼包”。“降息后每个月可以少还200多元，意味着卫生间的瓷砖可以上一个档次。”此外，国家的好政策也为他减负不少。“省里正在推动实施居
民收入倍增计划，新的一年工资还将继续增长，我们俩每个月收入又能增加千把元，还清贷款不再遥遥无期。”
短暂休息后，王斌再次踏上去城南建材市场“血拼”木门的“征途”。他说：“美好的生活一定在前面。”
房地产开发的资金运作
开发一个项目流程大体为：
勘察、规划、设计--拿地--施工--封顶--开盘--销售--完工--入住--物业
其间涉及到五重主要的合同关系，这五重合同关系都牵连着资金走向：
一、开发商与土地出让方的合同关系；
二、开发商与建筑方的合同关系；
三、开发商与银行的合同关系；
四、购房人与开发商的合同关系；
五、购房人与银行的合同关系。
其余什么开发商与水、电、暖方面的合同关系，与监理方面的合同关系、与设计所方面的合同关系、环境评估什么的，因较少涉及到资金问题，此处就不讨论了。
开发商与土地出让方的合同关系:
国内并没有一个法律、或规则，来规定开发商在什么环节必须缴纳多少的土地出让金，这一切都是在具体的土地出让合同中，由双方具体签订。
实际操作中，很多关系硬的企业，可能支付了两成土地出让金后，就开始进行开发了，项目全都卖完了，也未必向国家缴清那欠的八成土地出让金。关系不硬的企业，呵呵，可能土地出让金一次性交清了，都未必能开得了工呢。
开发商与建筑方的合同关系:
建筑方早年间牛气，现在，都是看开发商的脸色度日，为了早日拿到一个建设项目，基本上都是主动承诺先垫付工程款。
开发商与银行的合同关系
很多开发商和银行的关系是非常密切的，有的银行会和开发商形成默契关系，我给你放开发贷款，等你卖楼的时候，就要协助我拿到所有的个人按揭业务。
购房人与开发商的合同关系:
在从意向到正式合同的、这一不确定的时间段里，你给付的资金，便被开发商无偿占用了。有的可能会在意向合同中注明，其间按照银行存款利率，给你结算利息。这对开发商来说，也是非常上算的，如果开发商不是从您手中取得这笔资金，而是从银行贷款取得的话，他是按照贷款利率支付利息的，其间利率相差2%到3.5%左右呢，开发商等于按存款利率从您这贷了一笔款。
附带着说一下"期房"
但期房制度无疑极大减缓了开发商的资金压力，让开发商在楼盖好之前，就可以先拿到大笔资金，直接把风险转嫁到了购房人身上。在一个需求旺盛的市场中，买家缺乏有力的要价资本，相比现房，期房的价格还是要低一些的，所以期房制度也有其生存的理由和空间。 但这确实是开发商为了缩短资金流程、减轻资金压力的天才举措。
购房人与银行的合同关系:
但是有的项目销售情况不好，开发商手里资金吃紧，他也着急啊，又不肯降价销售，于
是便有了新办法。开发商冒充购房人，通过按揭买自己的房子，以按揭的方式从银行骗贷。 从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。
房地产资金运作模式
王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。同学的话——那我就
说说。想当年，王二麻子那个落魄啊!就连他注册公司的注册资金，也是我临时才借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的;修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客(或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”)，以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高 30%。为什么?因为贷款买房要首付两成啊!举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万 ×0.8=104万;你实际装进口袋的钱就是：104万—4万(给相关银行人员的“好处费”)=100万。
就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的
风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和
“修房子的建筑商垫资”。
作者发言：后面又怎么操作呢?同学的话——你怎么那样笨啊!
稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者(说是投资者，其实是傻帽)买房，那就高价卖给他;如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”【炒房的资金流程】
不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了(即每年上涨 14%左右)。什么? 万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办? 笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了? 明白了吧!这，就是中国楼市的房价，只能上涨不能下跌;并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因!!
其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到 1300元/平方米。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价!有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的;商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”
老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢?为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢?难道银行的官员们都是傻子吗? 原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃，他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来?印钞票!结果是什么?通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了?被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱(其实是老百姓的存款)的道具。违规又有什么大不了的?银行官员们不怕啊!只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系?况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上!原来，在中国，最大的腐败在银行!!
银行贷款的制度漏洞有：
1、抵押物价值的评定方法有缺陷。
比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发
商修楼修到盖顶，明明只用了7000万(含地钱)，他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢?还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。
2、责任追究方法有缺陷
“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢?听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去!!
房地产：资金链变局
房地产危机的演变往往是通过销售环节反映在开放企业紧绷的资金链上，影响资金链的决定性因素在与销售回款与借贷滚动。在资金越来越难获取的背景下，解决资金缺口最主要的两条路径，一是加快销售；二是缩减投资。由于短期之内政策松动的程度和可能性均不大，销售
明显回暖的可能性低，因此，开发企业大幅缩减新开工规模与放慢工程建设进度的可能性大增。 上市公司资金链状况分化已经开始明显，行业资金链若进一步紧绷，未来分化将进一步加剧，预示着未来现金为王与并购潮的来临。此次政策调控对不同区域市场、不同定位的商品房影响差别较大，对改善性住房需求、高端住宅需求抑制明显，从而对定位不同的公司影响差异也较大。满足刚需、快周转的公司销售较好。同时，货币资金充裕、借款较少的企业压力相对较少。由于明年政策延续下市场格局也仍将延续，上市公司销售、现金分化将进一步加剧，预示着未来现金为王与并购潮的来临。
在房地产开发资金来源构成中最重要的三个部分分别是：企业自筹资金、销售现金回款（定金与预收款）、贷款。
销售回款是房地产企业资金链最关键的环节。由于银行对房地产企业期房销售账户进行了专门的监管，个人按揭部分受银行放贷速度影响，回款相对较慢。开发企业在完成预售后，资金回笼相对滞后。【炒房的资金流程】
在政策调控不变的情况下成交量变化的几个阶段：
第一阶段：刚性需求仍然持续释放，改善性需求强烈的需求以略低于正常水平的速度释放，需求下
降以投资性需求下降为主。投资意愿强烈的投资性需求仍有少量通过。
第二阶段：刚性需求释放开始放缓（非房价下降预期因素），其中也有符合刚需的需
求群体由于第一阶段的释放开始减少，刚需增量小于刚需的释放量。
第三阶段：房价下降预期强烈，刚需观望；同时投资性需求无法释放，成交量出现快
速下降。
第四阶段：成交量达到低谷，反应所有不利因素，需求释放开始释放。
目前由于城市差异，市场正处于第二、三个阶段可能性较大。特别强调的是上述不同阶段的假设分析其重要前提是政策调控未变，政策松动或调整，将对成交量产生重大影响。
如果民间资本与信托新增资金急速下降，到期存量借贷还本付息压力则显著大增，未来两年此项资金流入流出净额为负的可能性也将大增。企业分化必将加剧，“现金为王”将再现江湖，并可能出现并购潮。房地产上市公司货币资金相较于存货比例近两年持续下降，由短期借款与一年内到期的非流动负债带来的短期偿债压力显著提升。房地产行业未来两年资金链缺口明显，如果销量持续低迷，行业内公司将出现重大分化。企业持有现金与加快销售变现意图将加强。由于政策对不同产品的抑制作用显著不同，立足刚需的项目去化速度将显著高于高端及改善性项目。现阶段，刚需项目比重大的公司更安全（若改善性需求适度放开，改善性项目较多的公司将受益更多、弹性更好）。如果未来房地产企业分化加剧，资金链进一步紧张，很可能出现并购潮，资金实力雄厚的企业将明显胜出，市场将再现“现金为王”的场景。
风险提示：与我们的预测值产生重大偏差的风险点在于对未来销售量预测偏差，“其它资金来源”的增长率及利率假设偏差等。同时由于企业有自我调节的能力，如果开发企业及时收缩投资规模，资金缺口将缩小。政策放松将明显改善行业资金链情况，改善情况视政策放松程度而定。
房地产行业资金链状况分析
目前企业已有融资渠道拓展空间不大，企业短期的融资能力下降，长期需要对融资渠道进行创新和拓展。资金余缺=现金流入-刚性开支。
资金流入：最重要的为销售回款，约占行业资金流入总量的60%。第二个重要的资金来源是银行贷款。信托是近2年迅速发展的一个房地产融资渠道。
最低资金流出：主要包括未付地价款和工程款两部分。房地产企业另一个主要的资本开支项目是工程款。
长期来看融资模式将不断创新：金融环境往往取决于市场信贷环境的变化，而背后的逻辑则是经济和宏观政策。更长期来看，未来房地产行业的融资模式存在多种创新的空间。只要有合适的风险回报率，外部资金还将持续地流入地产行业。一方面，由于商业持有物业存在稳定的租金收入，使得需求端的融资方式创新成为可能、保险资金、信托权益投资和REITS等都可能成为新的发展方向。另一方面，虽然目前信托等融资渠道受到了比较严厉的管制，但供给端还是存在融资模式创新的空间。保险资金投资不动产的上限和实际投资额都还有望逐
1对人民而言，加重人民负担，使贫富差距越拉越大，影响社会稳定。胡润研究院等24日发布的《财富报告白皮书》显示，中国大陆每1400人中有一人是千万富豪，千万富豪总数达96万人，比2009年增长9.7%。广州一市民近日到电台向省领导诉苦：“三年前，我们两口子每月收入一万六，现在也才一万八，养房养车养孩子，压力大得不得了。”“万八哥”的诉苦掀起热议，更多的月入上万者纷纷晒出每月开支，感叹不堪重负。 银行承担风险，由于体系尚未完善，造成银行部分亏空。从目前房地产市场运作模式看，炒家买一套房子，就可拖进数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘。炒家手里的资金，不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数，更多的超过2/3的资本来自于银行。炒家、开发商和银行，共同组成了一条环环相扣却又极为脆弱的资金链。如1997年香港楼市暴涨，炒到最后，房子的按揭价格和租金“倒挂”，终于导致楼价一夜跌去70%，使香港
2对社会而言，不利于可持续发展。 一位房地产开销售价格向不健康的方向发展。特别是随之而来的房屋空置率过高等问题，会给楼盘品牌形象带来副作用，
影响到公司的“可持续性发展”。
3 对产业链来说，产业结构不合理，牺牲发展潜力。“有很多人认为炒房可刺激当地经济发展，增加就业机会，这完全是一种错误认识。”中国社会科学院金融研究所尹中立博士分析道，老百姓对住房的消费需求具有较强刚性，只要条件许可，潜在的住房需求自然会及时转化为实际需求，无需炒作的刺激。因为炒房对经济的刺激作用是透支性的，
4 对政府而言，使政府的威信度降低，由于长期的的地位，与作用。
关于，好的一面
有人指出，炒房在一定程度上缩短了开发商的产品销售周期，从而加快了资金的回笼和房地产业的滚动开发，对城市的快速发展功不可没。正
“炒”并非一无是处，在一定时期一定阶段，它拉动了一些行业的
发展，启动了市场，催熟了市场，这样，我们就不能完全把“炒”视为异类，在合理的范围内，在合适的时期，理性的炒作有助于推动市场的繁荣和发展，在当今房地产市场的发展期，理性的炒房并不可怕。 引发市场泡沫。其实，房价与其他商品价格一样，是由供需决定的。所谓合理的价格併没有具体的标准，而是指供求相平衡的价格，而不合理的价格则是使供求不一致的价格。一种比较激进的观点认为，在使价格由不合理走向合理的过程中，炒房者起了重要作用。如果房价低，房地产商认为这时无利可图，甚至赔价回归正常。所以，房价虚高的账可不能算到炒家头上。
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