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社区物业管理制度
一、环境卫生管理
1、小区内配有保洁人员负责区域公共卫生，业主应积极配合并尊重保洁人员的劳动成果。
2、为了保证行人的安全和道路、绿化带及景观的清洁，业主不得随意堆放杂物、丢弃垃圾，禁止从窗口或阳台向下抛物。
3、不得在小区公共地方乱贴、乱画，如属儿童所为，应由家长负责承担责任。
4、禁止向下水管道倾倒杂物，如因不当使用造成堵塞，业主应承担由此引起的全部费用。
5、饲养宠物必须遵守威海市政府有关规定，不得破坏公共环境卫生，威胁他人安全，影响他人休息。
6、业主严谨在外墙及窗户竖立任何广告牌及其他标志。
二、绿化管理
1、小区内的绿地、景观是小区美化和点缀设施，全体业主有共同维护和管理的义务。
2、不准将工哦那个花卉、数目移动或占为私有。
3、不准在绿地内种植其他作物，以免破坏绿化整体形象。
4、不准在绿化带内堆放任何物品或倾倒垃圾、污水和有害物质。
5、不准在绿化带内设置广告、招牌等。
6、小区内设有室外晾衣架，不得在树木景观等处吊拉铁丝、绳索和挂晒衣物。
三、停车位管理
1、物业公司不承担车辆的保管和保险责任，仅对车辆的停放、行驶拥有管理权。
2、本小区车辆进入划定车位后，必须关上门窗，防盗系统调至警备状态，重要证件及贵重物品须随身携带，如有丢失，后果自负。
3、不得在小区内鸣笛、试刹车、练习驾驶或长时间修车，车辆如有泄漏机油等，必须立即清理干净。
4、在停车位停车时，要尽量靠内停车，以免车辆的突出部位被其他通过的车辆划伤。
5、本小区地下停车场属有偿停车位。
四、物业管理
1、业主在使用、经营、转让其所有的物业时，应事先通知物业公司，以便物业公司与新住户签订有关协议，否则物业公司有权禁止新住户进行任何活动。
2、业主须遵守物业公司制定的各项管理制度，积极配合物业公司的各项管理工作。
3、业主或物业使用人对物业服务公司的工作有意见或建议，可直接向物业公司提出。
4、业主或使用人在装修房屋时，应遵守有关房屋装修规定，并事先向物业公司提出申请，签订协议后方可进行装修；物业公司对违反装修规定的行为应劝阻、制止，拒不改正的，物业公司
可以采取相应措施予以制止，并报有关行政部门依法处理，业主或物业使用人违章装修，妨碍他人正常使用，造成他人损失，应承担赔偿责任。
5、业主应加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，
自觉做好防火、防盗工作，确保家庭财产和人身安全。
春园物业管理服务标准
一、公共服务
1 、接待
佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。
对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。
2、值守
有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。
3、服务时限
急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。
二、房屋、共用设施、设备维护与管理
1、巡检
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；
每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；
在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；
每两日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；
业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；
巡检有记录；
巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
2、装修管理
（1）将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；
（2）对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；
（3）业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；
（4）装修结束组织验收；
（5）验收合格2个月后组织复验；
（6）复验合格后3个工作日内退还装修保证金；
（7）对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
３、油漆粉饰
木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；6年油饰1次；
钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4年油饰1次；
楼梯间、共用走廊的室内墙面每6年应粉刷1次。
4、建筑物外立面
建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。 委托合同另有约定的按合同约定执行。
５、给排水系统及其配套设施
（１）给水设施
冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；
保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志 ；填写水泵运行记录，建档备查；
每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；
建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。
（2）排水设施
化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；
楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次； 每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；
每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。
6、弱电系统
操作人员受过专业培训，持证上岗；
工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；
有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；
工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；
分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
7、避雷接地系统
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
8、电梯运行与管理
（1）、安装、维修、保养人员均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。
（2）安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。
（3）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。
（4）电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。
（5）保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。
（6）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。
（7）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。
（8）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。
（9）使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。
（10）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。
9、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施、道路维修与养护
制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；
保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；
设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；
按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物； 停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；
停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。
三、清洁管理
1、共用楼道保洁
每周打扫3次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗1次；每周清洁1次楼梯扶手；每30日擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每30日楼梯间墙面、顶面除尘1次；每30日擦1次共用门窗玻璃。地面、梯间基本干净，无垃圾、浮尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦无积灰；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无明显灰尘。
２、电梯及电梯厅保洁
每日清洁2次；每周夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。
3、 停车场、共用车库或车棚保洁
每2日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进行1次地下室消杀工作；每月擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积灰。
4、道路保洁
每日清扫2次，保洁时间不少于4小时，循环保洁，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路无垃圾、杂物，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，无直径2cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每季度清洁1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无积灰。
5、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁
标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。
6、绿化带保洁
每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2果皮、烟头、纸屑等不超过5个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留地面不超过1小时。
7、休闲、娱乐、健身设施保洁
每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒1次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。
8、门卫、岗亭、监控探头保洁
门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每旬擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。
9、垃圾桶、果皮箱
垃圾桶、果皮箱：每日清运1次；每2日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。
10、垃圾收集与处理
垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾1次，保持垃圾筒清洁，建筑垃圾定点堆放；垃圾日产日清；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾收集车封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落等现象。
11、卫生消杀
针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5％。
四、园林绿化养护与管理
１、草坪
成活率在90％以上，生长正常；
整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；
基本无病虫害；
绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；
绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。 ２、园林树木
生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；
树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈；
枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物； 缺株在2％以下；
管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；
绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；
有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。
３、花坛
花卉长势良好，较好体现花坛设计要求；
在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；
宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；
为加强本物业区域的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《业主大会规程》及有关法规、规章、规范性文件制订本规约。本规约对物业区域内全体业主均具有约束力。
第一章 总则
第一条、坐落位置：福州市鼓楼区洪山镇文林路43号
第二条、本物业区域内的所有业主应共同遵守物业管理有关法规、政策和规约规定，执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定；积极主动地维护小区的各项利益，相互保障小区内的业主们的生活、工作不受他人干扰，安全不受威胁；遵守本规约以及业主大会、业主委员会制定的管理细则及各项管理规章制度；同时，业主应保证其共居人、承租人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业并承担连带责任。
第二章 业主权利和义务
业主权利：
第三条、业主对其名下的物业享有占有、使用、收益和处置权；
第四条、按照物业服务合同的约定，业主享有接受物业服务企业提供服务的权利；
第五条、业主有权参加业主大会，并享有业主委员会委员的选举权与被选举权；业主对业主大会的各项议题享有表决权；业主有权监督业主委员会及物业服务企业的工作，并对业主委员会、物业服务企业就本物业的有关问题提出合理意见、建议和要求。
第六条、业主有权按照有关规定进行其名下物业自用部位的装饰维修；有权自行或聘请他人对其物业自用部位设施设备进行维修、维护；并有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设施、设备的状况、建议物业服务企业及时修缮；
第七条、业主有权监督物业服务企业收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定和期限，公布业主委员会经费及物业服务企业费用的使用情况和收支帐目；
第八条、业主有权要求异产毗邻部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方拒不维修并造成业主或他人损失的，可向业主委员会投诉直至申请有关部门调解、仲裁或诉讼；
第九条、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有决策权、知情权和监督权；
第十条、业主有权监督物业共有部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 第十一条、法律、法规规定的其他权利；
业主义务：
第十二条、业主应遵守国家相关法律、法规、政策和本规约的规定；遵守业主大会、业主委员会依照有关规定和本规约订立的本物业服务区域内的规章制度；并积极参加业主委员会的建设和活动。
第十三条、业主应执行业主大会及业主委员会通过的相关决议；
第十四条、空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不得吊挂晾晒物品。不得擅自在建筑外墙张贴或安装任何标识、广告牌或标语等；
第十五条、业主应爱护公共环境，不得侵占小区公用部位及消防通道，不得侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛掷垃圾、杂物；不在共用部位乱涂乱画和随便张贴；垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；
第十六条、业主应自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在共用部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有危险及有毒害物质；并不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为；
第十七条、业主不得制造影响他人正常生活的噪音；不得利用自有的物业或共用设施设备进行扰民的营利性商业活动；
第十八条、业主饲养宠物，应遵守相关的规定。若犬只毁坏树木绿地，犬主应予赔偿。 第十九条、业主饲养的宠物在小区公共场所伤人毁物者，将承担法律责任及经济赔偿。 第二十条、业主应对其家属、房客、代理人、雇工、承租人、访客、朋友及其他使用者的疏忽或错误造成对公共物业或其他业主的相关后果承担相应的责任；
第二十一条、在小区内随地吐痰、大小便、乱扔烟头及废弃物者，应负责及时清理。小区住户，不得从楼内向外抛掷杂物。
第二十二条、法律、法规规定的其他义务。
第三章 业主委员会
第二十三条、业主委员会是业主大会的执行机构，履行《物业管理条例》规定的职责；负责本区域内的公共财产（包括但不限于配套设施）最大限度的保值增值及合理利用；代表全体业主，自行行使或监督委托行使业主大会及本规约赋予的职权；
第二十四条、业主委员会的选举办法（见《业主大会议事规则》）【社区物业管理规范】
第二十五条、房产权属证明登载的产权人及房产的共同所有人均为业主；相同业主名称产权证下的产权所有人及其共同所有人只能推举一人为业主委员会委员候选人；
第二十六条、业主委员会任期三年，正、副主任可每年轮执；
第二十七条、业主委员会实行常务委员会制，常委会委员为7人，一般日常事务由常委会会议议决，重大事务应由业主委员会和业主代表全体会议议决。
第二十八条、经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告；
第二十九条、业主委员会内职务、职责调整，应由业主委员会委员半数通过；
第三十条、业主委员会委员因特殊情况可以提出辞职，但需经业主委员会2/3多数通过，并公告全体业主。如果更换辞职的业主委员会委员，仍需召开全体业主大会按选举办法办理； 第三十一条、业主委员会每年至少召开一次业主大会，并根据全体业主20%以上的要求可召开特别会议；
第三十二条、业主委员会对违反本规约或损害其他业主合法权益的行为，可代表全体业主对责任人提起诉讼；
第三十三条、业主委员会做出的决定不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益；
第三十四条、业主委员会有权审议物业服务企业提出的物业服务标准、年度计划、财务预算和决算；
第三十五条、业主委员会应听取业主的意见和建议，检查、监督本物业区域各项管理工作的实施及规章制度的执行情况；
第三十六条、业主委员会应在每年总结全年工作，形成工作报告，并在小区内公示；
第四章 物业的使用和维修
第三十七条、业主应按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位及共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不得擅自变更房屋结构、外貌和用途；不得擅自占用共用部位和共用设施设备；不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等；
第三十八条、业主应配合物业服务企业和相邻业主在必要时进行入户维修，如因该等维修而损坏业主利益，应予以修复或适当赔偿损失。
第三十九条、业主需要进行室内装饰装修的，其装修方案需经物业服务企业批准并应与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，遵守有关规定和制度；
第四十条、装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任； 第四十一条、本物业房屋因火灾、台风、地震、地陷或其他不可抗力原因遭受破坏，以致大部分不能使用，业主委员会应召开特别业主大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；
第四十二条、鉴于集体居住的物业与规约具有共存性，业主在转让或出租其拥有的物业时，应当告之及要求新的业主和承租人承诺遵守规约。并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内，将房屋转让或出租情况告知物业服务企业。
第五章 物业服务和相关企业的聘用及其权利义务
第四十三条、本物业区域内的业主参照《物业管理条例》的规定聘请物业服务企业。因客观因素未能聘请到物业服务企业的情况下，业主委员会可设立小区理财小组，负责小区公共管理费用的收缴和日常的物业管理。小区理财小组的权利和义务参照本规约的第五章《物业服务和相关企业的聘用及其权利义务执行》。
第四十四条、物业服务企业与其他专业公司签订的任何服务合同均应经业主委员会批准； 第四十五条、物业服务企业应按每月向业主委员会汇报财务帐。
第四十六条、物业服务企业受西凤小区业主委员会的委托，根据本规约的规定，负责小区日常管理工作，享有本规约规定的权利，同时须遵守和履行本规约规定的义务和责任；
第四十七条、物业服务企业根据有关法律、法规政策及本规约的规定制定各项管理办法、规章制度、实施细则，并经业主委员会批准后，开展各项服务及管理活动。对涉及物业形象及业主权益的有关重大事项，须征求业主委员会的意见，经同意后方能实行；
第四十八条、物业服务企业应按规定与业主委员会商定停车费等管理费用；地下停车场车位费也应由业主委员会与有关方商定；
第四十九条、物业服务企业负责编制房屋及附属设施、设备年度维修保养计划和大、中修方案并在委托方审核同意后组织实施。
第五十条、编制并向业主委员会提交年度财务预/决算方案，物业服务收费标准及年度物业管理计划；
第五十一条、物业服务企业因不可抗力中断服务，应尽最大努力将中断服务而引致的损失控制在最小范围内，并在最短时间内恢复其应提供的常规服务；
第六章 物业服务费用的交纳
第五十二条、业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交；若因拒不缴纳相关服务费用,影响到小区卫生、治安管理等无法正常运行从而损害大多数业主利益的情况下，小区业主委员会、物业公司可代表全代业主向有关部门申请调解、仲裁或诉讼。
第五十三条、业主应按期缴纳物业服务费用及能源费。
第五十四条、业主大会及业主委员会经费应按《物业管理条例》规定由全体业主承担，从物业管理费中列支；
第五十五条、业主委员会履行本规约职责、维护业主利益所支出的费用（包括但不限于审计、财力、法律以及其他专业费用），应从物业管理费中列支；
第五十六条、空置房应交纳的物业管理费及大修维修基金由该空置房的业主缴纳；
第五十七条、业主转让物业，应与物业服务企业结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，可从其约定，但业主负连带交纳责任；
第七章 车辆及车位管理
第五十八条、机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里，车辆出入应按要求出示证件； 第五十九条、机动车应在专门的车位停放，不得占用小区消防通道。
第八章 共用部位、共用设施、配套建筑
第六十条、共用部位、共用设施设备、配套建筑的使用、租用、维修由业主大会决定。具体事宜办理、合同签订由业主委员会负责。由此产生的全部收入归全体业主；
第六十一条、小区共用部位、共用设施设备的修建、改建由业主大会决定，由业主委员会承办；
第六十二条、业主因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内共用道路、场地的，应当与业主委员会或业主委员会授权的物业管理企业就此签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应的赔偿；
第九章 大修基金、专项基金、应急基金的管理使用
第六十三条、 大修基金由业主委员会按法律规定进行管理；
第六十四条、 使用大修基金（包括利息），须经业主大会决议；
第六十五条、对房屋共用部位共用设施设备专项维修基金；业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，维修资金不敷使用时，应按有关规定续筹；
第六十六条、大修维修基金的紧急使用，由业主委员会提出，按业主大会议事规则办理，启动应急基金，应急基金由物业管理费的年结余及大修基金的年利息构成。
第十章 违约责任和违约纠纷的解决
第六十七条、 业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任；
第六十八条、 严重违反本规约且尚未纠正其违约行业的业主，不适合担任业主委员会委员； 第六十九条、 业主对物业服务工作的意见和建议，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决； 第十一章 附则
第七十条、 本规约如有与法律、法规、规章和规范性文件不一致的条款，该条款是否无效，由业主委员会与有解释权的机关商定，但不影响其他条款的有效性；
第七十一条、 本管理规约，经业主大会审议通过，自通过之日起生效。规约未尽事宜，由业主大会增补；
第七十二条、本规约中与业主财产权及民主权利相关的条款均溯及既往；
第七十三条、 本规约生效后，本物业区域内原有的与本规约相违背的任何合同、文件均自行终止，侵犯业主权利的自始无效；【社区物业管理规范】
第七十四条、本规约解释权在业主委员会。
凤社区居委会
鼓楼区西
物业管理规定
一、治安管理规定
1、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场，并办理相关手续。
2、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
3、遵守小区和管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
4、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。
5、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人或事。
6、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从管理处的管理，不得从事非法经营活动。
二、环境保护管理规定
1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不损坏树木。
2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。
3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音，特别是在晚上十时至早晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
6、不在住宅内使用燃烧式采暖、取暖、餐饮设备。
三、清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾，摆放物品。
2、垃圾装好袋，置于垃圾收集点内。
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物，饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境，宠物伤人由其主人负责赔偿。
5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。
7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
四、停车管理规定
1、小区地下停车场，专供购（租）车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。【社区物业管理规范】
2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。
3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。
4、停车场地将采取24小时智能监控记录，配备灭火器，烟雾器。
5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。
6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。
7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
9、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗，否则责任自负。
10、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任。
11、有固定车位的车主要严格按照小区规定的停放费标准，按时交费，临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费。
12、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡费，由管理处补发出入卡。
13、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与管理处共同协助调查处理。
14、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。
15、院内严禁停放一切车辆，违者每次罚款200元。
五、消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
6、自觉遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
7、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
8、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
9、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
10、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失，一经发现，将作出严肃处理。
11、管理处对违章、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。
12、以上各项规定望各位住户极积支持配合，以便小区的管理。
本规定自XXXX年XX月XX日起执行。
XXXX 公司
本规定最终解释权归XXXX
社区物业管理制度
为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。
一、物业管理范围
凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
二、物业小区的使用与维修
小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。
1.合理使用小区内部分共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。
2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他 业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活
动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。维修完工后即时清理垃圾。
三、物业服务费用的交纳
本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等。
1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托 他人按期代交或及时补交。
2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在
小区内显著位置公布欠缴情况。
4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
秦山房产金涌花苑物业管理委员会
2011年1月1日
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