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贷款管理制度执行情况的审计
贷款管理制度是管理信贷业务的规章制度和行为规范。通过对贷款管理制度的执行可以确定不同时期的贷款对象、种类、用途、利率和贷款计划以及贷款规模。贷款管理制度的基本内容包括办理贷款的目的和任务、贷款方针及原则、贷款对象和种类、贷款用途、贷款条件和手段、贷款政策和贷款监督、贷款人义务和处罚等。
对贷款管理制度执行情况的审计，主要应从以下几方面展开：
（一）贷款对象和贷款条件的审计
贷款对象是指借入贷款的单位和个人。凡企业法人、个体经济户或个人，只要具备了必要的贷款条件，都可能成为金融机构的贷款对象。贷款条件是指贷款对象在什么情况下才能真正成为借款人。作为金融机构的贷款对象，一般应具备下列条件：必须是经工商行政管理部门或主管部门批准设立，并依法登记注册，具有营业执照；必须具有法人地位和经营管理自主权，实行独立的经济核算；必须拥有一定比例的注册资本和自有流动资金；必须在银行开立有基本或一般存款账户；必须有固定的营业地址；个体户或农村承包经营户必须持有执照或承包协议（合同），并具有还款能力；申请贷款的个人必须有合法的身份证明，从事正当职业，有还款能力和适当的担保；原应付贷款利息和到期贷款已按期清偿；借款人的对外股本权益性投资总额不得超过其资产净值的50%；申请短期贷款的借款人的新增流动资产一般不得小于其新增流动负债，申请中长期贷款，新建项目借款人的所有者权益一般不得低于项目所需总投资的25%。
对贷款对象和贷款条件的审查，主要检查借款人是否符合上述条件的要求；是否督促自有流动资金不足的企业订出了补充流动资金的计划并监督补足；对有条件补足自有流动资金而又不补足的，是否采取了加收利息等经济制裁措施；是否对党政机关经商所办的企业发放了贷款，对已发放的贷款是否按期收回；是否对关、停企业发放了贷款；是否存在金融机构为抬高贷款基数有意放松条件突击放款的情况；是否对无收入来源或还款能力的事业单位或团体发放贷款。
（二）贷款合同和贷款期限的审计
贷款是金融机构同借款人之间的授信与受信关系，款项贷放出去之后，必须连本带息收回来，所以在金融机构与借款人之间，必须订立书面合同。合同应当约定贷款种类、借款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方需要约定的其他事项。
贷款是需要偿还的，因而其期限必须事先有一个约定，双方严格遵守，不得任意延长。贷款期限的长短，可以根据贷款的不同性质以及企业的生产经营特点和管理水平的不同，采取不同的方法予以确定。
对生产和流通受季节性影响较小的一般企业，可按定额流动资金计划周期来确定贷款期限。其计算方法为：
贷款期限（天数）=定额流动资金计划平均占用额/年（季）计划销售收入总额×360天
对原材料储备品种单一而且数量多或受季节性影响较大的企业，可按本次贷款所购物资的平均消耗额来确定贷款期限。其计算方法为：
贷款期限（天数）=本次贷款额/本次贷款所购原材料日均消耗额
对物资储备品种繁多、贷款具体对象不易划分的企业，可按日平均销售成本的材料消耗额来确定贷款期限。其计算方法为：
贷款期限（天数）=本次贷款额/日均计划销售成本×材料成本系数
对贷款合同和期限的审计，主要应从以下几方面进行：
（1）每笔贷款是否都有合同、借据，合同与借据的内容是否一致；合同是否规范、完备、合法，特别是责任条款是否严密，意见表达是否准确，有无疏漏；合同与附件是否有不符甚至冲突的情况；抵押贷款在合同中是否注明抵押物的名称、规格、数量、价值、有效使用期限及质量完好程度和抵押物保管及处理方法等，抵押合同里的抵押物是否经过评估，最高可贷款额度是否在规定的折扣比例内，抵押物有无《担保法》中禁止的抵押担保物；《保证合同》是否与借款合同中的保证条款一致，是否合法有效，有关担保是否符合规定；《质押合同》里，质押物与贷款额核定是否合理，权利质押是否向有关部门进行登记；合同中的其他主要项目是否合理合规。
（2）贷款期限的确定是否依据借款人的生产经营周期，还款能力和金融机构的资金供给能力由借贷双方共同商议后确定，并在借款合同中载明。按规定，短期贷款的期限在1年以内（含1年）；中期贷款的期限为1—5年（含5年）；长期贷款的期限在5年以上；基本建设贷款的期限最长不超过15年；自营贷款期限最长一般不超过10年，超过10年的应当报中央银行备案；票据贴现的期限最长不得超过6个月。
（3）贷款的展期手续是否合规。金融机构发放的贷款，确因特殊原因不能按期归还的，应办贷款展期手续。在审计时，应注意检查被审计单位贷款的展期手续是否合规，短期贷款的展期期限是否超过原贷款期限，中长期贷款的展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，长期贷款展期的期限累计不得超过3年；同时，还应检查借款人未申请展期或申请展期未得到批准的，是否将其贷款从到期日次日起，转入逾期贷款账户专户（或专门科目）管理。
（三）贷款“三查”制度执行情况的审计
贷款“三查”制度是指“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的信贷基本制度。
贷前调查是金融机构正确掌握贷款发放的前提。金融机构应对开户单位有足够的和较深入的了解，只有这样，才能做到贷款时心中有数，避免和防止贷款的失误。为此，应注意对借款单位进行经常和定期的深入调查，收集企业的主要会计报表、统计报表和财务状况变动表，及时掌握借款人的有关经济数据。
贷时审查是在借款人提出借款申请时，要在原批准的借款计划基础上，按照党和国家的方针、政策和金融机构贷前调查掌握的基本情况，对本次放款的额度、用途、期限和将来收回贷款的可能性等，进行严格地审查，这一步是发放贷款的关键。
贷后检查是贷款发放后的延伸。贷款发放后，不能置之不理，必须跟踪贷款的使用情况和使用效益，对此进行严密的检查；分析企业的经济行为和财务活动是否正常和合理，贷款能否按期收回。如发现异常情况，应注意及时、果断地停止资金供应，并进行必要的信贷制裁。
对贷款“三查”制度执行情况进行审计时，应主要检查以下几个方面：
1.贷前调查情况检查
（1）查贷款申请书。看申请书要素是否齐全，数字是否准确，企业法人公章和法人代表签章是否真实有效；借款人及其保证人的基本情况填写是否完整。
（2）查评估表。看对借款人的信用等级评定是否符合程序，评定的依据和测算是否真实准确。
（3）查贷前调查资料。看信贷调查人员是否对借款人的经营活动情况进行了分析评估。包括财务分析、现金流量分析、担保分析、非财务因素分析等。考察借款人过去和现在资产状况及其构成，所有者权益及其构成，偿债能力、赢利能力，财务趋势与赢利趋势等，判断第一次还款能力是否充足，第二次还款来源是否合法有效，从而确定借款人还款的可能性。
2.贷时审查情况的检查
（1）检查贷款审批资料是否齐全、真实、准确。审批资料包括金融机构审贷会审贷决议和记录等审批资料。
（2）检查贷款项目是否按规定程序上报、审批。信贷管理部应对所有贷款调查资料进行审查，并对审查情况写出报告，反馈信贷业务部门。对于超过信贷部门批准限额的贷款，要在信用审查合格的基础上，报信用审查委员会审批。
（3）审查贷款的期限是否符合有关规定；贷款利率是否符合有关规定；贷款利率的浮动范围是否符合人民银行的规定。
（4）如果是抵（质）押贷款，要核查抵（质）押手续是否齐全、足值、合法。
3.审查贷后检查情况
（1）查贷后检查表。看各项贷款是否进行了贷后检查，是否写出检查报告。当发生欠息、贷款逾期及金融机构垫付资金时，是否及时进行检查，并查出原因，采取措施。
（2）查信贷台账。看是否对企业财务指标、信用等级、贷款风险度、贷款担保情况，以及企业因改组、改制等造成贷款变化情况进行了详细检查落实。
（3）查企业财务报表。看还款来源与企业约定是否一致，是否有以下三个预警信号：第一，贷款目的与借款人原定计划不同；第二，与贷款目的不一致的偿付来源；第三，与借款人主营业务无关的贷款目的或偿付来源。
（4）查还款记录。看贷款是否能正常还本付息，是否根据本息逾期的时间、应收未收利息累计额以及挂账停息来判断借款人的还款意愿。
对贷款“三查”制度执行情况进行审计的手段应以逆查为主。即先根据信贷业务中存在的问题——现状，分析问题存在的可能的根源，再行查实取证，从而发现问题，提出处理意见。
（四）审贷分离、分级审批的贷款管理制度执行情况审计
贷款的调查人员负责调查评估，贷款的审查人员负责贷款风险的审查，贷款的发放人员负责贷款的检查和清收，这样的一种审、贷、查三分离的制度，就是审、贷分离制度。
分级审批制度，就是根据业务量大小、管理水平和贷款风险度确定各级审批权限，超过审批权限的贷款，应报上级审批的制度。在审计时应注意以下几个方面：
（1）看贷款人是否建立了审、贷分离及分级审批的贷款管理制度。
（2）是否体现了审、贷分离的原则。是否设置贷款调查、贷款审批和贷款发放三个不同岗位或职能，岗位或职能之间是否相互制约；是否将信用调查和贷款的审批权分开，从而保证贷款决策的科学性。
（3）是否对贷款风险度进行了复测，并提出意见，按规定权限报批；贷款审批有无按规定的审批程序进行，是否体现了贷款审批一切环节之间的关系和上、下级报告关系，有无存在越级审批或未经信贷调查的审批。
（4）贷款审批的分级授权额度同相应组织和审批人员所能承受的是否相对应；对贷款额度较大、期限较长、有一定风险的贷款项目是否由信贷人员进行调查，由信贷职能部门负责人批准发放；对贷款额度大、期限长、风险也较大的贷款项目，是否由信贷员签注调查意见，经金融机构集体研究批准发放；对贷款额度巨大、风险度很高、期限也很长的贷款项目，是否报上级金融机构批准发放。
（五）贷款档案管理情况的审计
贷款档案是信贷管理的重要组成部分，也是信贷资产审计检查的基本依据和核心资料。审计时应注意审查被审计单位是否建立了贷款档案，贷款档案是否完整。具体可以从以下几个方面着手进行：
（1）基本情况：包括贷款申请书、审批书、合同。
（2）财务状况：包括借款人和担保人的连续的、不同时期的财务报表、财务分析，借款人和担保人信用分析报告、融资项目效益分析报告。
（3）担保抵押文件：包括具有法律效力的抵押和担保文件，抵押品所有权的证明、保险单据。
（4）分析报告：包括信贷人员对借款人的跟踪情况和定期的分析报告及年审报告。
（5）备忘录：包括还款记录，借款人的业务前景、信息，借款人的行业总体趋势登记。
（6）信函：包括与其他金融机构往来咨询的信函，与借款人其他债权人的往来信函。
（7）项目档案资料：看发放的固定资产贷款是否符合有关规定；其他专项贷款资料是否齐全、合规。
（六）贷款日常管理和催收制度执行情况的审计
对贷款日常管理和催收制度执行情况的审计，主要应从以下几个方面着手进行：
（1）贷款发放出去后，信贷人员应经常走访借款人，了解他们的经营状况和财务状况，对重点大户确定专人负责[来源:
（2）被审计单位是否建立了有效的贷款催收制度，并严格地执行该制度。主要看短期贷款到期一个星期之前，中长期贷款到期一个月之前，是否向借款人发送还本付息通知单，并对还款资金进行了检查落实；对逾期贷款是否发出了催收通知单，是否进行了加罚利息处理；对财务状况不好，不能按期还本付息的，风险大、还款意愿不强的贷款是否及时从担保单位扣收，是否在诉讼期内依法起诉。
（七）信贷制裁执行情况的审计
信贷制裁是指金融机构对那些不执行借款合同、违反财经纪律和信贷制度而又坚持不改的借款人，根据问题的程度和性质给予的经济制裁。其手段包括对不合理占用的贷款加收利息；强制收回过期贷款的本息；提前收回用途不当的放款；停止或中断发放部分或全部贷款等。信贷制裁对促进企业改善经营管理，提高资金使用效益，加强宏观制度，调整产业结构和信贷结构，都具有重要意义。审计时，主要应从信贷制裁范围和制裁措施等方面进行。
1.审查信贷制裁的范围
审查借款人有以下情形之一的，贷款人是否对其进行制裁：借款人不按合同规定使用贷款；借款人利用贷款进行股本权益性投资；借款人利用贷款在有价证券、期货等方面从事投机经营；未依法取得房地产经营资格的借款人用贷款经营房地产业务；依法取得经营房地产资格的借款人，用贷款从事房地产投机；借款人不按借款合同规定偿还贷款，牟取非法收入；向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料；拒绝接受贷款人对其使用信贷资金情况和有关生产经营、财务活动的监督；擅自变更经营管理体制使贷款债务落空等。
2.审查信贷制裁的措施
被审计单位执行信贷制裁制度有无流于形式；对逾期贷款和挤占挪用贷款是否按规定加收罚息；对有违规现象的是否提前收回、停止发放部分或全部贷款；对构成犯罪的，贷款人是否依法追究刑事责任。
需要特别强调的是，对金融机构自己的董事、监事、管理人员、信贷业务人员及其亲属，以及他们所投资或担任高级管理职务的公司、企业和其他经济组织，在必要时也必须进行信贷制裁，不得例外。
四、信用贷款的审计
信用贷款是无需提供抵押品，而仅凭借款人的信用发放的贷款。这种贷款必须以借款人向金融机构提供营业情况和业务状况报告为条件（其目的是便于金融机构了解、掌握借款人的信用状况），且通常利率较高。金融机构经过认真审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以投放信用贷款。但由于这种贷款仅凭借款人的信用发放，故贷款风险较大。按《贷款通则》规定，发放信用贷款必须从严掌握，发放的范围和数量要逐步减少，贷款方式只适用于短期贷款，中长期贷款一般不能使用这种贷款方式。
对信用贷款的审计，主要应注意以下要点：
（一）审查信用贷款的用途
信用贷款包括流动资金贷款和固定资产贷款。流动资金贷款只能发放给借款人用于生产周转或商品流通经营范围以内购买适销适用的物资或商品，要防止和查处那些以流动资金贷款的名义发放固定资产贷款的行为。固定资产贷款是为了满足工商企业的新建、维修、更新、改造和扩大生产规模等对资金的需要而投放的贷款，主要包括基本建设贷款和技术改造贷款两大部分。在进行审计时，应注意基本建设贷款只能用于列入计划之内的，以扩大生产能力（或新增效益）为目的的新建、扩建工程及有关项目；技术改造贷款只能用于企业对原有设施进行技术改造，或采用新技术、新设备，开发新产品，以及相配套的辅助生产、生活设施和相关项目。
在具体审计时，应审查被审计单位有无以补偿贸易的形式，以流动资金贷款搞固定资产投资的情况；有无以流动资金贷款的名义炒买炒卖房地产、有价证券或兴办经济实体等情况；审查借款人有无将流动资金贷款用于购买债券的情况；有无以流动资金贷款弥补亏损，上缴税利的情况；审查固定资产贷款是否严格按原计划的规模、项目和规定的内容、投资总额、建设工期和合同的有关规定支用，是否存在挪用或转移贷款的问题；是否存在以更新改造资金进行基本建设和扩大长线产品生产能力的问题；是否存在以技术改造贷款搞基本建设的问题等。
（二）审查信用贷款的发放手续
对信用贷款发放手续进行审计，主要应注意以下几个方面：一是进一步查阅贷款档案和借款借据，核对有关内容，看借款的金额、期限、利率是否正确相符；二是审查款项的划转情况，看业务人员是否按合同规定期限将信贷资金转入借款人存款账户；有无贷款手续不完整就支付贷款的；有无截留、挪用、转移借款人所取得的贷款资金的情况等。
担保贷款是指为了提高贷款偿还的可能性，降低资金损失的风险，由借款人或第三者对贷款本息的偿还提供的一种保证。担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款三种。在对担保贷款进行审计时，除按信用贷款审计的方式，对贷款的申请、贷前调查、贷时审查、贷后检查等情况进行审查以外，还必须结合保证、抵押、质押贷款的特点对有关内容进行审查。
（一）保证贷款的审计
保证贷款是指以保证人的保证为基本条件而对借款人发放的贷款。按照《中华人民共和国担保法》规定的保证方式是，第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按其承担一般保证责任或连带责任向贷款人负责。即贷款发放时，由金融机构、借款人与第三者签订一个保证协议，当借款人违约或无力还款时，由保证人按照约定，履行债务或承担责任。审计时，应着重从以下几个方面进行：
1.保证人资格的审查
按照《中华人民共和国担保法》的规定，保证人应是具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或公民。只有符合资格的保证人才具有签署保证的权力，金融机构的贷款安全才能得到法律的保障。在审计时，应注意审查保证人的保证资格是否符合以下条件：
（1）保证人是否为具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民；是否经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的国家机关，经企业法人授权的、可在授权范围内提供保证的企业法人的分支机构。
（2）是否将不得作为保证人的机关团体、事业单位等列为保证人的情况，如：国家机关、学校、幼儿园、医院、企业法人的分支机构、职能部门等。
2.保证行为是否具有法律效力
审查有无签订保证合同，保证合同的内容是否合法、合规、完整，保证的终止条件是否合法有效。是否存在下列无效保证：一是BBB级以下企业提供的保证（但确有偿还能力的除外）；二是无经营外汇担保业务许可证的金融机构为外汇借款人提供的保证。
3.保证人的保证意愿是否真实
审查在签订保证合同时，金融机构是否明确了解保证人的保证意愿，查找保证人履行保证协议的历史记录；如果保证人过去有未履行保证义务的记录，金融机构是否对其有效性持审慎态度。
4.保证人的代偿能力和资信情况审查
保证人的代偿能力和资信情况是保证人履约的基础，仅有履约愿望而无经济实力的保证人，不能真正履行保证责任；具有经济实力但资信状况差的保证人，也无法使保证贷款的安全性得到保障。因而要审查保证人的代为清偿债务能力及其资信情况。审计时应注意下列几个方面：一是审查《担保意向书》内容是否完整，信贷人员核保意见和对保证人的资信评价是否准确；二是保证人身份证、法人执照和营业执照复印件是否有效，自然人、法人和法人代表及其委托者签约印鉴的真假；三是审查保证人经济情况或会计报表，看《贷款担保意向书》中有关项目填写的真实性，并通过计算，审核信贷人员测定保证人的资信程度和能力是否准确；四是审查保证人经济收入或贷款归还情况，了解保证人信用等级或资产风险度，保证人是否具有偿债能力；五是审查被审计单位是否根据信贷政策的规定，在保证人提供保证时明确表述负连带责任保证。
5.借款合同、保证合同的合法有效性审查
借款合同是主合同，保证合同是从合同，借款合同无效，保证合同也将丧失法律效力。因此，在审查合同的有效性时，二者应一同审查。具体应注意以下几个方面：一是审查合同是否完整、有效，看作为从合同的保证合同的签订，有无债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意愿的情况下提供保证的情况。二是审查有无因保证责任的丧失而造成保证合同无效的情况，看有无主债务人转让债务或债务转移，而未经保证人同意或没有取得保证人书面同意证明的情况；有无借贷双方协议变更，借款合同未经保证人同意，没有取得书面文字依据的情况。三是审查签订合同的主体是否合格，借款人是否属不具备法人资格的企事业单位、社会团体和组织；是否属未经核准登记，领取营业执照而以个体名义经营者；签约人是否属于受限制行为能力的自然人、无法人或法人代表授权委托而代其签订者；签约人是否属超越授权委托范围的签订者。四是审查借款合同是否属违反法律和国家政策，不受法律保护的借款合同。五是审查合同文本是否遗漏签章、缺生效日期、无签约日期等重要要件不全的合同文本。六是审查保证合同内容、有效期是否明确且与主合同、借据约定期限相一致。
（二）抵押贷款的审计
抵押贷款是指借款人或第三人在不转移财产所有权的情况下，将财产作为担保，金融机构占有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，金融机构有权将该财产以折价或者以拍卖、变卖财产的价款优先偿还贷款本息的一种贷款。审计时，应着重从以下几个方面进行：
1.审查抵押贷款的合同
（1）审查合同是否符合法律规范，具有法律效力；合同内容是否完备。合同中有无违反法律规定的内容；
（2）合同是否载明被担保的主债权的种类、数额；债务人应该履行债务的期限；
（3）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地权属或使用权属；
（4）订立合同时，抵押权人和抵押人在合同中是否存在违约约定，在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的情况。
2.抵押物的审查
根据《中华人民共和国担保法》的规定，可以用做抵押的财产包括：
（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（3）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（4）抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和财产；
（5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（6）依法可以抵押的其他财产。（抵押时可将上面所列的财产一并抵押）
审查抵押物应着重检查：
（1）抵押物的价值是否充分足够。金融机构在发放抵押贷款时，是否准确地掌握了抵押物的价值；由于抵押物在抵押期间，会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款应收利息、逾期加收罚息等原因[来源:
（2）以房屋或土地使用权作抵押的，房屋与土地使用权是否捆在一起抵押，以避免不必要的、理不清的纠纷。
（3）乡（镇）、村办企业的土地使用权不得单独抵押。如果以乡（镇）、村办企业的厂房等建筑物抵押，则其占用范围内的土地使用权应同时抵押。
（4）下列财产不得作为抵押物，如有发现，应立即剔除。包括：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施或其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得用做抵押的其他财产。
3.抵押登记合规性的审查
审查各种同意抵押的证明文件，信贷部门是否按《中华人民共和国担保法》的规定，到有关部门办理了登记手续。包括：无地上定着物的土地使用权，在核发土地使用权证书的土地管理部门登记；城市房地产或乡（镇）、村办企业的厂房等建筑，在县级以上的人民政府规定的部门登记；航空器、船舶、车辆，在运输工具的登记部门登记；林木在县级以上的林业主管部门登记；企业的设备和其他动产，在所在地的工商行政管理部门登记。
4.抵押物管理与处理合规性的审查
审查被审计单位对抵押物的管理是否符合规定。如抵押人的行为足以使抵押物价值减少，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。如已造成抵押物价值减少，则抵押权人可以要求抵押人另行提供与减少的价值相当的担保。
审查被审计单位对抵押物的处理是否符合规定。债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿。抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。
（三）质押贷款的审计
质押贷款是指借款人或者第三人将其动产或权利移交金融机构所有，将该动产或权利作为债权的担保的一种贷款。当借款人不履行借款合同时，金融机构有权将该动产或权利以折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先偿还贷款本息。对质押贷款的审计，除上述抵押贷款的审计要点外，还需注意以下几个方面：
1.对质押贷款合同的审查
借款人申请质押贷款，是否与被审计单位订立了借款合同；合同中的内容如被担保的主债权种类、数额，债务人履行债务的期限，质物的名称、数量、质量、状况，质押担保的范围，质物移交的时间，当事人需要约定的其他事项等，是否填写清楚、齐全。
2.对质押物的审查
（1）质押物是否是法律法规允许质押的财产，质押贷款中可用于质押的质物有：货物，汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单等权利凭证，依法可以转让的股份股权，依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权等；
（2）质押物是否与贷款种类相适应，如：动产质押通常不适应用于大额贷款；
（3）质物和质押行为是否符合法律规定，如：质押财产是否按法律要求脱离债务人托管机构的控制；
（4）质物是否已投保并得到良好的维护；
（5）质物的价值及其变现的可行性，对质物的估价是否合理，由于质物很难以足够高的价格出售，所以对其估价应持保守态度；
（6）质押权利是否属于法律法规允许质押的权利；
（7）质押权利的权属及质押权利的价值及其变现的可行性等。
抵押物情况说明
*****信用合作联社营业部：
经公司会议决定，一致同意以我公司名下房产为**在***村信用合作联社营业部申请***万元（***元整）贷款作抵押。 房屋坐落在****。房屋所有权为***所有。岷房权证****。房屋性质为**。房屋用途***。房屋面积***平方米。
。
****
2014年*月*日
甲 方（公章）：
法定代表人（签章）：【抵押物所有权、现状审核内容(表)】
委托代理人（签章）：
年 月 日 乙 方（公章）：法定代表人（签章）：委托代理人（签章）： 年 月 日
常见错误：借贷合同中约定，未还借款时抵押物所有权直接归抵押权人是无效的（流质条款）
表现形式
例如：借贷合同中约定，未还借款时抵押物所有权直接归抵押权人
流质条款概念
是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时、债权人（即抵押权人\质权人）有权直接取得抵押\质押财产所有权的约定内容。【抵押物所有权、现状审核内容(表)】【抵押物所有权、现状审核内容(表)】
其因违反担保的原则而被现行法律认为无效。
流质的约定，不仅与设立抵押的目的相悖，而且容易出现价值较高的物品以较低的价格转移给抵押权人，造成价值转移失衡，损害债务人的利益。
虽然流质条款无效，但抵押合同并不因流质条款的部分无效而全部失效。
法律依据
1、《中华人民共和国物权法》
第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第211条：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
2、《中华人民共和国担保法》
第40条：设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中第57条的内容：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
流质条款无效的原因
我国法律之所禁止绝对禁止流质条约，主要基于以下原因。
第一，为了体现民法的公平、等价有偿原则。在很多情况下，债务人为经济上的困难所迫，会自己提供或者请求第三人提供高价值的抵押财产担保何时何地较小的债权，而债权人可能乘人之危，迫使债务人订立流质契约，从中获取暴利，从而损害债务人或者第三人的利益，明显有失公允；若抵押权设定后，抵押财产价值大跌，以致低于所担保的债权，此时虽对债务人有利，但对债权人也是不公平的。因此，禁止流质抵押的目的主要是为了保护抵押人的利益，但更重要的是体现民法的公平、等价有偿原则。
第二，如果债权人以胁迫或者乘人之危，迫使债务人订立流质契约，或者债务人基于对抵押财产的重大误解而订立显失公平的流质契约，债务人虽可以请求人民法院认定抵押合同无效或者行使撤销权，从而保护自己的正当权益，但意思表示不真实导致合同无效或者可撤销属于弹性条款，如果债务人不能举证证明意思表示不真实，不自由，法院自然不会认定合同无效或者可撤销合同，因此，不如直接由法律规定流质契约无效，以更好地保护抵押人的正当
权益。
第三，流质契约禁止也是抵押权的本质属性所要求的。抵押权是一种变价受偿权，抵押财产未经折价或者变价，就预先约定抵押财产转移抵押权人所有，违背了抵押权的价值权属性。
抵押物尽职调查最经典总结：决定投资成败的四大步骤！
法丞所 冯律师秃鹫资产
轻金融导读
本文是作者从业多年来的实务总结，总结了抵押物（房产）尽职调查流程及审核要点（未起诉类）。作者认为，在其连载文章中，如以专业实战技能的水平来衡量，本文是最高的一篇，希望对同仁有所帮助；文字、内容的瑕疵或不当之处，也请交流指正。
来源：轻金融秃鹫资产
作者：广东法丞律师事务所 冯律师
在常规的不良资产交易中，投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登记信息、现实状况、法律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行详细尽调，以此为基础确定抵押物的估值参数。可以说，投资者（对抵押物）尽调功力的深浅，既左右其对资产包的报价，也影响其今后处置抵押物的策略（处分或抵债），很大程度上直接决定其投资成败。
本文以投资者的视角，遵循最严谨、最审慎的原则详细列举了对尚未起诉类债权中抵押物（房产）的相关尽调步骤及核查要点，相信对从事本行业的同仁具有较高的参考价值或启示。
下述核查要点，在实践中即使尽调人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实，有些要点其实也可省略不核查，请投资者根据抵押物状况、业务需求或现场情况选择性适用。至于各个审核要点的源由及必要性，只能依赖尽调人员的自身业务水平一一领悟，在此不述。
第一步骤：审阅债权档案中有关抵押担保的资料
审阅抵押合同：（1）合同是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；
（6）抵押担保的范围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担
保额度之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；
（12）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；（15）有无违反《合同法》第52条导致合同无效。
审阅抵押登记凭证：（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。 核查抵押人主体资格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。
核查抵押房产：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否在建工程；（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。
再核查：（1）借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；（2）有否其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；（3）有否抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价
值是否明显大于该笔对应的债权；（4）抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；（5）有否抵押人出具的抵押房产（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；（6）抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；（8）有否第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；（10）抵押房产有否涉及各类纠纷；（11）有否涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、有否第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。
第二步骤：到有关部门核查抵押物的相关情况
（一）核查产权情况
对有《房地产权证》的房产，可到房产所在地的房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产的权属登记、抵押、查封等情况，查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告登记的房产，可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。
如果查询人有特殊办法，甚至可以查阅到该房产的全部档案（更为稳妥）。如果投资者（或相熟之人）正好有另案以抵押人为被执行人的，可以委派律师利用另案手续（或向法院申请调查令）查询该房产的档案。
查询后可获得该房产以下全部或部分信息：（1）权属信息，包括：房产登记号，地址，地号，图号，权属人，共有人，建筑面积，共用地面积，建基面积，图则（四至），使用性质，权证号码，权属来源（自建、购买、分割、承继），所在土地使用权的证号，结构层数，楼层分布及功能，使用期限，已转让、已分割单元，欠费类型，限制转移，历史遗留问题，所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续，行政处罚，购入价格等信息；（2）抵押（他项权）信息，包括：房产位置，抵押权人，抵押权利部位，权利面积，权利价值，登记时间，债权数额，他项证号等；（3）查封、解封及协助执行信息，包括：查封类型，查封时效，查封机关，查封案号，查封标的明细，协助执行的内容等。
（二）核查查封情况
如果抵押房产被法院另案查封、未处置，应到相关法院核查：（1）抵押房产（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；（2）首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；（3）本案债权人有否对首封法院拖延处置提出异议；（4）本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；（5）其他轮候查封的大致情况。
（三）到相关政府部门查询有用信息
有人脉的，可分别到建设、规划、测绘等单位，通过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段，进一步调查该房产的相关信息。
第三步骤：到现场核查抵押物的状况（同时拍照及录像）
（一）查看位置
通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。如位置不明确，可尝试通过四至图作为参照物查找。
（二）找到现场
核查：（1）能否找到标的物，是否灭失；（2）标的物的地理位置是否良好，周边道路交通路网状况是否良好。
（三）查看现状
核查：（1）（若是在建工程）工程进度；（2）结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况；（3）当前用途；（4）对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；（5）是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；（6）是否需要加固补强；（7）有否被部分拆除、损毁；（8）是否具备独立使用功能；（9）抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物；（10）物业管理情况（注：尤其是商业物业，需询问收费标准）。
（四）查看使用情况（重点）
核查该房产由何人使用或控制。
如果该房产非抵押人使用，需查明：（1）是否属于借用、占用、租赁还是闲置；
（2）如属借用应了解使用人与抵押人的关系；（3）如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因（是否恶意）；（4）如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生；（5）如使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，尤其应注意，必须取得相关证据或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊单位使用。
（五）查看相邻情况
核查：（1）会否被其他地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等，从而影响其使用及价值；（2）周边地块的开发利用情况（是否属于商住区、工业区、未开发区等）,商业氛围情况；（3）周边是否有污染源；（4）有否配套的物业，如配电房、宿舍等；（5）抵押房产是整体物业还是物业的一部分（例如酒店的某层），该物业是否属核心部位或主体部分；（6）所在区域是否还有牵连物业（需整体才能处置，或整体处置才有价值，例如配套停车场等）。
（六）查看改造限制
核查：（1）预估改造的可能性及难度；（2）判断改造会否受相邻业户、规划、城管、水源区、风景区、防洪、消防、特种行业、机场管制、港口码头建设、高压线限高、地质条件、军事禁区、水电供应、道路交通、文物保护等限制；（3）有否钉子户。
（七）现场收集信息
投资者应在查看现场的同时，向相关人员访谈并收集涉及该房产的相关信息：（1）向保安、门卫收集；（2）向相邻业户收集；（3）向承租方收集；（4）向房产中介了解；（5）向当地政府主管部门（如公安、环保、出租屋管理、外来人口、
如何判断抵押物评估价值的准确性
作为专业的房地产估价人员，我们确定房地产抵押价值需要经过一个复杂的过程。通过充分的市场资料采集、选择恰当的估价方法、进行合理的参数取值、测
算、并衡量多种方法测算结果，最终综合得出抵押价值。
此篇文章并非针对房地产抵押评估技术方法进行讨论，而是站在《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）使用方或报告审核方的角度，在不具备进行完整的房地产评估过程条件下，如何快速、准确的判断抵押物评估价值的准确性。 经过我多年从事报告审核的经验，我认为基本做到以下两个步骤，就可以实现。
第一步：对抵押项目房地产市场价值进行初步调查判断
通过对抵押项目周边房地产市场交易情况进行初步调查，判断出抵押项目房地产市场价格的大体区间水平。
即在对《估价报告》进行审查之前，首先通过自己对项目房地产市场交易状况的了解，先大体把握项目的价格水平。做到心中有数。
第二步：判定《抵押估价报告》评估价值的合理性
这一步骤是在完成第一步骤的基础上，再对《估价报告》进行审查。
要求审核人员能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。
一、抵押项目房地产市场价值的调查判断
1、判断方法—市场提取法
“房地产市场价值”从字面意思可以看出：即房地产在交易市场中可实现的公开、客观的价值。因此，判断房地产市场价值最直接，也是最简便的方法。就是—市场提取法。也就是评估中说的比较法。即直接参考周边类似物业的房地产市场成交价格来确定我们所要评估的项目房地产价值。
2、不同市场状况下价格提取方法
根据其物业类型不同、所处区域位置不同，可分为：
（1）市场交易十分充足情况；（2）市场交易不十分充足情况；（3） 市场交易匮乏情况。
（1）市场交易十分充足情况下
例如我们所评估的房地产项目，是位于一个非常成熟居住区的住宅楼，或者是位于北京CBD心区或金融街的写字楼物业。或者是位于王府井大街或西单的商业物业。周边有大量的相同物业交易案例。在这种市场条件下，确定市场价值相对简单。我们只需从大量交易案例中，尽量挑选出与评估房地产情况相似的案例价格。可直接参考其确定。
这种情况相对比较简单，因此不再赘述，但并不是所有房地产市场状况都这么有利，因此，如果遇到市场交易不充足时，我们应找出相应的解决方案。
（2）市场交易不十分充足情况下
对于市场交易不十分充足情况，在实际评估中也十分常见。当没有大量与评估项目相同的交易案例可以参考的时候，我们如何从市场提取价格呢？下面分两种常见的情况分别说明。
① 周边缺少交易案例
解决方案：突破地理位置的限制，将搜索范围扩展到周边或可替代区域的其他类似地区。
例如：想了解北京朝阳门桥商业区物业，周边缺少交易案例，可参考与其商圈级别类似的东大桥商业区或东四十条桥商业区交易案例价格参考。
② 相同物业类型缺少交易案例
解决方案：寻找相似物业类型的交易价格，找出其与抵押物存在的差异因素及各该因素对价格产生的影响方向，进行比较后判断出抵押物大体价格水平（或区间）。
例如：北京CBD核心办公区内一栋乙级写字楼价格，如果周边没有相似档次的写字楼，则可调查周边甲级写字楼中档次较低或最低的楼宇的交易价格，这样即可可判断出其大致的价格水平上限。
从以上两个例子可以看出，在市场交易不十分充足的情况下，无法获取大量与抵押物情况一致的交易案例直接判断价格，而需要通过较接近案例与抵押物进行比较，把握各项差异因素对价格产生的影响及影响方向。通过这些案例价格大概估算出正常状况下的市场价值。因此，了解各种物业最主要的价格影响因素，是在这种情况下正确判断抵押物市场价值的难点。
一般来说，各物业类型的主要价格影响因素：
估价案例与分析》 注：各影响因素具体情况可参见全国房地产估价师执业资格考试用书之《房地产
（3）市场交易匮乏情况下
对于某些特殊物业，几乎无法直接从市场找到相似物业交易价格，那么我们可以采取其他方式判断其价值。例如：
① 工业开发区工业厂房
作为工业开发区的厂房，其出租和自用的情况较为普遍，很少有交易状况。但是位于工业开发区，其土地交易较频繁，通过招拍挂成交，价格水平也比较透明。因此我们可以采取地价+建筑物成本的方法核定房地产价值。
土地价格可以根据招拍挂土地成交结果；建筑物成本则可以通过地上物不同建筑结构，装修状况等情况判断。
② 商业酒店
商业酒店一般都采取自主经营的模式，基本少有交易价格。根据其物业经营模式，可以采取：
类比法：类比周边在售商业楼宇，确定大体价格水平
收益还原法：（即收益折现）根据客观的年经营收益，扣除正常经营费用，确定年纯收益、收益年限、折现率，折现得出现时价格。
③ 在建工程
在建工程由于个别性较强，很难在市场上找到与其开发程度类似的项目，因此很难获得直接可参考交易价格，因此我们可以模拟其房地产项目开发过程，采取以下两个思路估算价格：
成本法：在建工程价值=土地价格+已发生在建工程成本（模拟开发程序正算） 假设开发法：在建工程价值=未来开发价值-续建成本 （模拟开发程序倒算） 通常如果在建工程开发进度较靠前，还有大量续建成本没有发生，则采用假设开发不可控因素较大，相比起来成本累计更能准确的匡算价格。而如果在建工程开发进度及基本接近竣工，基本接近成品房地产。那么采用假设开发估算的价格更贴近其实际价格。
在遇到这些情况时，仅通过调查一些市场信息了解抵押价值可能存在一定难度。那么需要进一步通过《估价报告》测算过程进行判断。下面我们就来探讨如何抓住《估价报告》中的重要价格影响因素，并判断其合理性的问题。
二、判定《估价报告》抵押价值合理性
1、优先受偿款的扣除
根据2006年3月1日开始实施的，由建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会统一颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建房字[2006]8号）及《房地产抵押估价指导意见》的有关规定，房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿款
优先受偿是指优先于本次抵押债权人受偿的权利。因此优先受偿款应当从市场价值中扣除，才能剥离出实际抵押价值。
优先受偿包括：
（1）未缴纳的地价款：主要存在与划拨用途的土地。划拨用地在实施转让前，必须补交地价款转成出让用途才可以转让。
（2）拖欠工程款：主要存在于在建工程项目。根据相关法律规定，“工程款优先受偿权”是法定优先受偿权，其权利优先于抵押权和其他债权。因此拖欠工程款应当作为优先受偿从抵押价值中扣除。
（3）已设定的抵押贷款：抵押贷款的清偿次序依据抵押登记时间顺序。因此在本次抵押登记之前进行的抵押登记权利都应当作为优先受偿扣除。
2、权属瑕疵的揭露及合理设定
正常的房地产市场价格是建立在完整的产权状况下可实现的市场价值，因此在判断《估价报告》抵押价值合理性之前，先要判定其权属瑕疵的披露及设定情况。 抵押物可能存在的权属瑕疵包括：
（1）权证是否齐全；
对于房地产项目，首先要明确项目土地证，房产证是否齐全。两证齐全是办理抵押登记的基本条件。如存在证件不全情况，则不能进行抵押。
（2）登记内容与现状情况是否一致（是否有未登记部分纳入抵押物范围）； 如果实际用途与证载用途不符，且不符合区域整体规划，是产权人擅自更改用途，我们设定用途及判定价格时，应该完全遵循证载用途。比如有些将一层住宅用途房地产更改为商铺，或者在住宅楼或者别墅内出租办公等情况。
在对实物进行现场踏勘时，我们无法对面积进行丈量，但是可以房产证后登记表及附图，根据建筑物的楼号，楼层，形状等情况与实际情况对应。确定有效建筑面积。对于改扩建、灭失的建筑物，均应从抵押范围内剔除。
比如一个宾馆房地产，配套娱乐设施楼部分均为扩建面积，无产权。则该部分收益价格不能归总在抵押价值内。
（3）土地开发状况是否有瑕疵（地上是否达到平整条件）；
我们勘察其土地是否平整，主要为了判断其是否影响进一步开发建设，对其价值产生影响程度。
（4）规划条件是否有依据（是否有规划文件，规划是否存在调整）；
确定纯土地的抵押价值时，其规划条件对价格影响非常大。主要包括规划用途，容积率等规划指标，是否有正规规划文件依据。不能随便设定
（5）是否存在已销售情况（重点关注在建工程项目）；
已办理《商品房预售合同》的在建工程项目，相关信息可到房地产交易管理网公开查询。对于已经销售的建筑面积，应从抵押范围内剥离。
（6）是否存在长期租约。
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3、市场价值测算过程
房地产评估常用的估价方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法。根据《估价报告》采用上述不同的方法，我们关注的关键影响价格因素各异。
（1）市场比较法：
重点关注其选取的案例与估价对象是否具备可比性。修正过程中是否体现了估价对象与比较案例的价格影响因素，且进行了合理的修正。
（2）收益还原法：
重点关注客观租金的确定、经营费用的核算、租金增长率的设定、收益还原率的确定及收益年限的设定。
（3）成本法：
重点关注土地价格、建筑物建造成本、工程其他费用及利息、利润的合理确定。
（4）假设开发法：
重点关注未来开发模式的设定、未来开发价值的确定及续建成本的核算。
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