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近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。
行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。
对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？
房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：
雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万
过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。
“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。
去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。
有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。
然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。
老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦 生存艰难
老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。
过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。
即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了(来源:
即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。
一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”
世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。
最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。
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现状：
二手房房价涨疯了
2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。
再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。
据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。
“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。
房价虚高二手房交易遇冷
“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。
“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”
“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”
“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。
了解：
中介的代理佣金怎么算？
一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：
一手住宅：成交总价x1%
二手住宅：成交总价x（3%~5%）
个别情况：成交总价x（10%~12%）
备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。
一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。
下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单
2016年全国房价的暴涨和房子成交的火热，让房产经纪人的收入也达到了一个极其可观的数据，年入百万的房产经纪人也不断出现，这让无数的年轻人涌入这个职业。据《第一财经日报》的报道，上海链家的某位业务经理2010年入行时每个月只有2000元的基本工资，但去年年薪超过了百万元。这位业务经理2015年完成了66单业务，为公司创造收入657万元，也让自己获得百万年薪。
可是，在高薪背后，同样也有着旁人不知道的艰辛。其实，这并不是一个好工作，在这其中，有着很大的竞争压力和风险，想要获得高薪，更需要付出极大的努力，而这种努力，常常会因为一个政策变得全无价值。
据统计，中国房地产经纪行业注册机构逾5万家，从业人数超100万。中国经纪人普遍是年龄不足30岁的年轻男性，他们多数单身，学历在大专以下学历，近七成月薪在3000至1万元之间，
《2016中国房地产经纪人生存现状报告》报告，展示了一个事实：仅有14%的经纪人每天工作时间在8小时以内，有36%的经纪人一天工作10小时以上，甚至有1%的人是从醒来一直忙到睡觉，一天工作16小时，87.4%的经纪人每周休息时间少于一天。
经纪人拼命，是因为他们生存在一个弱肉强食的丛林——98.6%的经纪人薪资严重依赖于业绩奖励，其中有近三成的经纪人没有基本工资，只有业绩奖励。
图：某地经历一场通宵排队的房产经纪人
随着各地实行房地产调控政策后，二手房成交量逐月走低，很多房产经纪人一个月是零成交。前期市场火爆时，房产中介门店一个接一个的开张，经纪人队伍也在扩大。如今，没了成交量，员工离职、店面关闭，已经在很多城市多个地方出现。
记者用两个月的时间跟访网络房产经纪人发现，房产经纪人不同于普通的白领或蓝领，他们不是纯粹的脑力劳动者，也不是纯粹的蓝领工作者，而是两者的结合体，既需要驻店工作，也需要四处奔波跑盘、带客户看房。网络房产经纪人在时间与精力上的付出是常人难以想象的。
上班第一天就被骂哭
“90后”女生赵敏本科学的是工业设计专业，性格内向的她在诸多与专业相关的面试中屡屡碰壁后，最终到网络房产经纪公司面试。平时和陌生人说话就脸红的她，面对着最简单的工作却犯了愁。“商圈经理让我给软件抓取过来的房东和有购房意向的人打电话，每天至少30个，对于我来说真是挺难的。”赵敏说。她按照培训时学习的开场白，开始一个个给客户打电话，大多数人和她交流时都挺和气，但有些接过多个网络房产经纪人电话的客户则会不耐烦，而在她工作的第一天，恰巧遇上了一个凶客。那是下午1时左右，可能是赵敏的电话搅了客户的美梦，对方一听清赵敏的身份就开始骂，赵敏道歉也不管用，对方不断说脏话，赵敏不能还嘴也不敢挂电话，爱面子的她最后被骂哭了。商圈经理和老同事都纷纷上来安慰她，但她还是用了好几天的时间才缓过劲来。“从小到大，不管是父母还是老师，没人用那样的词骂过我，一时真是难以承受。”赵敏说。
但是入职一个周以后，赵敏慢慢地适应了这项工作，虽然还会时不时遇到不冷静的客户，但是她很少再会有情绪上的波动。记者统计了10家网络经济公司的实体店，这些实体店中女性经纪人几乎占了一半。在随机采访了100名女性网络经纪人发现，超过90%表示有过与赵敏类似的经历，65%的人表示情绪会受到影响，但是她们最终选择了坚持。
深夜加班是家常便饭
如果能突破自己的心理关，那么网络房产经纪人面临的下一个问题就是高强度的工作。2015年，一家知名的网络房产信息服务网站发布了一份 《房产经纪人工作生活报告》，这份报告显示房产经纪人工作时间平均每天为12小时，每周休假一天或不休，工作时长约是普通白领的1.8倍。记者跟访网络房产中介发现，这个统计非常靠谱。
网络房产经纪人的工作软件上，每天上班时间为上午9时，下班时间为下午5时30分。但在实际工作中，网络房产经纪人的商圈经理会带领组员每天8时30分前到岗，每天晚上7时30分后下班。如果到了月底完不成工作量，还要加班找客户。如果遇上工作日客户签约，往往都要深夜下班。一个周五的下午，记者跟随网络房产经纪人周鹏一起谈业务。买卖双方一个住在崂山区，一个在李沧区工作，等双方到齐后，已是晚上8时左右。
在基本谈妥房价的基础上，买卖双方就定金、付款方式、租客等细节一一敲定，随后签署了买卖合同。这一套流程虽然十分顺利，但是也已经到了晚10时左右。在将客户送到大门口之后，周鹏赶紧和商圈经理返回办公室。“需要将客户合同上传到总部，还要撤下销售的房源，这些后续工作还要一个小时。”周鹏介绍说。晚上11时左右下班，并不意味着第二天可以迟到，谈合同的网络经纪人同样需要8时30分前打卡上班。“我深知这些优秀员工的辛苦，他们谈合同到凌晨时分，睡3个小时要再起床到交易中心为客户排队，我们的业绩就是这么拼出来的。”在一家网络房产经纪公司的季度会上，一名商圈经理这样介绍着他的优秀员工。
睡眼蒙眬被叫醒算税费
结束了一天的工作，网络房产经纪人可以下班休息一下了。从业人员多是“80后”、“90后”的年轻人，按理说朋友圈里应该有各种娱乐晒图。但是记者加上他们的朋友圈却发现，逛街、K歌、朋友聚会似乎与他们无缘。“实在是太累了，回家吃饭就想睡觉，但经常下班后还会接到客户电话。”网络房产经纪人王林说。
他给记者看了他的手机记录，最早的客户电话是清晨5时30分打的。王林表示这个客户是从北京来的，当时刚下火车非常兴奋，看到房子就给他电话。最晚的一个电话是晚上11时30分接的。“客户对一套房子很中意，非要我给算税费，遇上这种情况，只能用冷水洗把脸赶紧算。”王林说。
记者随机采访100名网络房产经纪人发现，有72%都有在凌晨或者深夜被客户打扰的经历，但是他们对此并不排斥。“这样的客户往往比较准，成单几率比较大。”资深网络房产经纪人朱磊说。
不怕辛苦怕被“放鸽子”
每天只睡3小时，对于很多人来说是无法想象的工作强度。但是记者调查100名网络房产经纪人，发现有超过9成的人都希望一个月能有一两次这样的强度。清明节假期的最后一天，记者和方芳一起去海信立交桥附近为一套跃层式的住宅拍照片，实地勘察房源。和房主约好是上午10时见面。9时50分左右，记者和方芳来到见面地点时，房主发来短信，说有事要耽搁一会儿。结果这一等就是1个半小时。上午11时30分左右，房东带着另一家房屋中介的房产经纪人一起出现在约会地点，对于迟到没有丝毫歉意。更让人感到无奈的是，方芳刚刚拍完照片离开，房东就打电话表示这套房子不需要方芳销售了，因为他和另一家公司签订了独家协议，并且找到了准客户。方芳用手机点开房源，在猛戳删除图标后，深深呼了几口气，然后饿着肚子去下一个带看点。
图：凌晨一个房产经纪人劳累过度，晕倒差点遭到抢房踩踏
记者随机采访了100名网络房产经纪人发现，有95%的人表示有客户爽约的经历，遇上这种情况网络房产经纪人不能和客户着急，只能尽量调整自己的情绪。
“千万姐”有病也要扛
任何工作都有压力，但是记者在采访中发现，这网络房产经纪人的压力要超过许多职业。根据2015年《房产经纪人工作生活报告》显示，有近7成房产经纪人感到压力大，其中感到压力极大的经纪人占调查整体的19%，工作业绩、人际关系、未来职业发展是压力来源，其中工作业绩压力以52%的占比居压力来源首位。在记者采访过程中，遇到了非常优秀的网络房产经纪人辛宁。她在去年年底一个月销售的房产总价过了1000万，并成为了该网络经纪公司的明星员工。但即使如此，她也不敢有丝毫的懈怠。因为每个月的业绩都会在月底清零，下一个月要从头开始。
4月6日，记者刚刚见到辛宁时，她身体不适刚刚从医院回来。可就在与记者交流的过程中，她接到了客户的电话，要晚上6时30分左右看看南京路周边的学区房。辛宁没有任何迟疑，立即确定了见面地点。随后她熟练打开电脑，把符合客户要求的十几套房源问了一遍，最后确定当天约看4套房子。在与客户确定看房计划后，她让记者等一下。“我先出去打一针，半小时后回来。”辛宁说。晚上6时30分，记者和辛宁准时出现在约看地点，看完已经是晚上8时30分。疲惫不堪的辛宁一直将客户送上出租车，才转身准备离去。“不看着她先走，我心里不踏实，万一她再跟着别的经纪人看房咋办。”辛宁说。
7日，身体状况依旧不佳的辛宁上午、下午依旧排满了带看，没有丝毫休息时间。“这客户是上海回来的，只有假期期间能看房，如果不抓住这个时机，这一单就要拖到下个月了。”辛宁说出了自己拼命的原因。虽然她的工作量一直在公司名列前茅，但是只要有一个月完不成工作量，也会被立即降级，这种压力是她拼命工作的主要原因。
不拼就没有业绩
别人放假时网络房产经纪人都在忙碌，到了每周一他们的休息日是否就可以休息了?“很难，有时候这休息日比工作日还累。”网络房产经纪人李健说。还有3个月他就要当父亲了，此时正是妻子最需要他的时候，但是休息日他也很少能脱开身照顾妻子。翻看他的笔记本，记者发现3月的第一个休息日他在帮助客户办理过户手续，第二个休息日他在办理一个客户的物业交接手续。“过户的那个我凌晨4时去排队，一直到下午1时才办完。物业交接看似简单，但也办到了中午，这两个工作日基本就休了半天。这个月任务不理想，按照商圈经理的脾气是不会让休息的，这样一周也就能完整休息一天。”李健说。
记者在调查中发现，有80%的受访者表示每月完整休息日不超过两天，有32%的经纪人甚至表示每月休息日不超过1天。“不拼就没有业绩，就可能被淘汰，所以干了这份工作，就由不得你选择。”资深房产经纪人苏梅说。
综合：青岛早报新闻及其它
销售不出业绩？80%的原因就是这四个！（特别是第一个！） 在这个市场上有很多的销售人员让人看了觉得心疼，因为他们终日在街头忙碌，衣服湿了又干，干了又湿，可是奇怪的事就是不见有多钱进帐，不见业绩因为自己的汗水而增加，百思不得其解的情况下只好依然天天没有效率的忙碌着，其实真正的原因是在他们身边有几个专门偷他们时间效率的时间贼，而这些聪明的小偷只要趁你一不小心的时后，他们就会用最快的速度把你用来创造财富的时间偷走了！
1、拖延，不断的拖延！
基本上拖延是一种”不愿意去面对”的逃避方式，这就像我知道要还钱给别人，但是还是拖到最后一天才还，因为我不想面对钱要从自己口袋里掏出来的事实。暑假作业总是拖到最后一天才完成，因为我不想去面对写作业很烦人的事实。
应该要给客户的电话拖了又拖，因为我不想去面对可能来的拒绝，或是客户的抱怨，或是客户直接了当的说：我不需要！
要打还是不打电话，挣扎的时间浪费了几分钟，到了客户门口，要进去拜访不进去拜访，挣扎的时间又浪费了几分钟，明天再打这通电话吧！明天再去拜访这个客户吧！终于本来只是浪费了几分钟的时间，马上就变成了浪费好几天的时间了！
犹豫，挣扎，不愿意面对造成了拖延，拖延了时间，财富也就跟随着流逝的时间从你的身边悄悄的离开了！
那房产中介如何激励经纪人勤奋的跟进客户？
一般采取的方法有：
a、规定每天跟进量；与效益挂钩，设置奖励机制。每天下班前开一个很简短的工作会，每周奖励先进员工。
b、设置超过多少天未跟进就转成公盘。
前者可通过房屋管理系统亿房通报表系统监控，后者可开启房产管理软件亿房通强迫转公盘机制实现，开户后，当经纪人负责的房源N天未跟进，系统强行转成公盘，让其他经纪人竞争获取该房源的成交权，以此增强经纪人紧迫感
2、无意义的拜访
每一次客户的拜访都要做计划，要为销售成功做准备，不是只要有拜访就会有机会，这样的拜访只会增加挫折的机会，在这种状态下你的挫折就会常常来自于自己的准备失当，而不是来自于客户了！
要问自己每一次的客户拜访是接近了客户一步还是远离了客户一步，如果你自己都没有准备好，客户也感受不到你的用心，不了解你此次拜访的主题，客户为什么要花时间与你会话呢？所以检查一下自己在我们每天的工作内容中有多少是属于这些无意义的拜访。
a.客户时间是否预约了，出门拜访前是否再次确认时间。
b.工具是否备齐，要什么没什么只会浪费你和客户的时间。
c.此次拜访的目的是什么？要收集的客户信息有哪些？主目标是谁？
d.拜访的区域是否规划好，时间要花在与客户沟通上而不是花在交通上。
记得，不是只要有工作就会有效果，蒙着头蒙着眼睛也是工作，清清楚楚，明明白白的工作也是工作，无意义的拜访越多任务作的效率就会越差，成功销售来自于每一个小关键的掌握，你掌握好了吗？
3、一问三不知
我常常会接触到一些没有在事前做好专业知识上准备的销售人员，这些人不但没有回答问题的应变能力，也没有最基本回答问题的专业，这些专业的商品知识和市场知识是创建客户与你之间信赖感的桥梁，而这信赖感则是发挥工作效率的最佳武器。
嫌货才是买货人，会提出问题的客户常常才是对商品具有兴趣的人，满足这些人的消费安全感，才能促成成交，你的知识越专业就越能够缩短客户考虑的时间，相反的成交时间就会拖的很长，甚至是花了大把的时间仍然无法完成成交，所以如果你自己没有准备好就不如不要浪费自己的时间和客户的时间。
4、生理的疲惫
一个没有朝气的销售人员每一天都不会有一个好的开始，因为活力与热情是一场愉快的访谈过程中的超级润滑剂，所以一个人是否拥有良好的生活习惯也会直接影响到一个人的工作效率。
疲惫的身体会造成注意力不能够集中，应对上的反应力变差，两眼无神，气色不好，打哈欠，口臭，这些都会在客户的心目中留下不被尊重，极差的印象。因此在你注意自己的业绩的同时，也要多花一些精神去注意自己的身体状况和培养良好的生活习惯，以及充分的休息。
一个人一天二十四小时的时间如果不是用在赚钱上，那么就是用在花钱上，如何能够提高自己时间使用上的效率去完成自己的目标，千万不要让时间无声无息的从身边流走而且不留痕迹。所以马上从现在开始，把这几个偷走我们时间的时间贼一一抓住并且好好的给予最严厉的审判，让他终生消失！
众所周知，房产中介收入主要依靠提成，通常每卖出去一套房，佣金最高可以上万元。不过，没有业绩的时候，他们微薄的收入甚至达不到北京市最低工资标准。 在某些时候，“一个月拿到手里的，实际只有七八百。”21世纪不动产万年世纪加盟店员工王华明说。虽然的确有中介能够赚到钱，不过，“这样的人很少。” 在21世纪不动产万年世纪、易家信和等加盟店里，“卧底”的《每日经济新闻》记者在与大量中介员工的日常交往中了解到，作为普通员工，他们的生活环境、生活质量其实并不高。 晒中介收入 2010年，王华明加入了21世纪不动产，和那些主动进入房地产中介行业的人们比起来，王华明其实是一个 “另类”，“不是我自己选择的，我父亲在北京开小卖部，和林全认识，这样就过来了。”王华明说。 然而，做中介以后，王华明拿到的薪水并不如想象中那么高。来到21世纪不动产的前3个月里，王华明前两个月收入均不到1000元，第三个月有了业绩后，才超过了1000元。 现在，工作了几个月，作出的业绩达到“跳点”后，王华明的底薪才升到了1500元。加上业绩提成，“平均下来每个月两三千元。”不过，“春节后，工资按天开，一天50元。加上一些扣罚，一个月拿到手里的，实际只有七八百。”王华明说。 20岁的朱军是陕西人，与记者一起进入21世纪不动产。在来这家公司之前，朱军在宝鸡某房地产中介公司工作过半年。在那里，底薪也只有1000元，如果当月没有业绩，加上各种扣罚，拿到七八百元也比较正常。 不过，的确也有做出业务，特别是销售业务好的员工能获得高收入，“陈平一个人的提成就相当于开阳里一个店十多个人收入。”王华明说。由于业绩做得好，陈平升职为万年世纪的业务经理才不久。 实际上，中介公司的营业收入主要依靠从客户那里抽取佣金。租出去一套房，公司提取一个月房租作为佣金；卖出去一套房，公司提取房屋成交价格的2%~3%作为佣金。 每成交一笔业务，公司会根据员工在房源、钥匙、带户、成交等方面作出的不同贡献，按照事先制定的标准，给予员工总佣金中10%~40%不等的提成。 王华明告诉记者，在21世纪不动产万年世纪等4个加盟店的40多名员工中，“有人每个月平均下来，收入都能够上万元，但这样的人很少。”王华明羡慕地说。 为省钱而奋斗
在21世纪不动产暗访的第二天，记者就住进了公司统一租的集体宿舍。它是一套隔 成多个小房间的住宅，每个小房间只有七八平方米，放置着一个上下铺的床位。住宿舍并不是免费的，每一个床位，员工每月要付350元的租金。 “我特别留意了一下，我们公司在这里住了9个人。”与记者住在同一宿舍的员工王强说。这9个人中，包括人事经理林丹，她在厨房里撘了一张床，就成了卧室。“在这里住的人多，经理让她过来，协调公司里的人和其他人的关系。”王强告诉记者。 朱军没有住到公司的集体宿舍，他花去三百多元钱在公司附近租了一个地下室单间，这个单间没有窗户，大小只有六七平方米，刚好能摆下一张床、一张桌子。卫生间、厨房均为公用。 “做这一行，你会见识到许多真正有钱的人。”业务经理陈平对记者说。不过，财富对普通员工而言，更多的只是可望而不可及。收入减去生活开支，朱军几乎每月都没有结余。他所有的家当中，最值钱的是一个花去“三四百元”买的DVD机。 每逢下班或者放假，朱军就用DVD机放一首《哥唱的是寂寞》。他情不自禁地用他那极具特色的陕西腔调，节奏铿锵地唱着，“我想有个家，家里有个她，就算做点热面汤吃着比啥都香。可是哥没有房啊，房价它天天涨，省吃俭用好几年首期还是凑不上……” 每月多省一点钱更现实。可以早上饿着肚子，中午花一元五毛在路边摊买两个包子，晚上花4元钱买一桶泡面，与记者住在同一个宿舍的范海，每天花在吃饭上的钱，五六元就可以解决。（文中人名均为化名）
众所周知，房产中介收入主要依靠提成，通常每卖出去一套房，佣金最高可以上万元。不过，没有业绩的时候，他们微薄的收入甚至达不到北京市最低工资标准。 在某些时候，“一个月拿到手里的，实际只有七八百。”21世纪不动产万年世纪加盟店员工王华明说。虽然的确有中介能够赚到钱，不过，“这样的人很少。” 在21世纪不动产万年世纪、易家信和等加盟店里，“卧底”的《每日经济新闻》记者在与大量中介员工的日常交往中了解到，作为普通员工，他们的生活环境、生活质量其实并不高。 晒中介收入 2010年，王华明加入了21世纪不动产，和那些主动进入房地产中介行业的人们比起来，王华明其实是一个 “另类”，“不是我自己选择的，我父亲在北京开小卖部，和林全认识，这样就过来了。”王华明说。 然而，做中介以后，王华明拿到的薪水并不如想象中那么高。来到21世纪不动产的前3个月里，王华明前两个月收入均不到1000元，第三个月有了业绩后，才超过了1000元。 现在，工作了几个月，作出的业绩达到“跳点”后，王华明的底薪才升到了1500元。加上业绩提成，“平均下来每个月两三千元。”不过，“春节后，工资按天开，一天50元。加上一些扣罚，一个月拿到手里的，实际只有七八百。”王华明说。 20岁的朱军是陕西人，与记者一起进入21世纪不动产。在来这家公司之前，朱军在宝鸡某房地产中介公司工作过半年。在那里，底薪也只有1000元，如果当月没有业绩，加上各种扣罚，拿到七八百元也比较正常。 不过，的确也有做出业务，特别是销售业务好的员工能获得高收入，“陈平一个人的提成就相当于开阳里一个店十多个人收入。”王华明说。由于业绩做得好，陈平升职为万年世纪的业务经理才不久。 实际上，中介公司的营业收入主要依靠从客户那里抽取佣金。租出去一套房，公司提取一个月房租作为佣金；卖出去一套房，公司提取房屋成交价格的2%~3%作为佣金。 每成交一笔业务，公司会根据员工在房源、钥匙、带户、成交等方面作出的不同贡献，按照事先制定的标准，给予员工总佣金中10%~40%不等的提成。 王华明告诉记者，在21世纪不动产万年世纪等4个加盟店的40多名员工中，“有人每个月平均下来，收入都能够上万元，但这样的人很少。”王华明羡慕地说。 为省钱而奋斗 在21世纪不动产暗访的第二天，记者就住进了公司统一租的集体宿舍。它是一套隔
成多个小房间的住宅，每个小房间只有七八平方米，放置着一个上下铺的床位。住宿舍并不是免费的，每一个床位，员工每月要付350元的租金。 “我特别留意了一下，我们公司在这里住了9个人。”与记者住在同一宿舍的员工王强说。这9个人中，包括人事经理林丹，她在厨房里撘了一张床，就成了卧室。“在这里住的人多，经理让她过来，协调公司里的人和其他人的关系。”王强告诉记者。 朱军没有住到公司的集体宿舍，他花去三百多元钱在公司附近租了一个地下室单间，这个单间没有窗户，大小只有六七平方米，刚好能摆下一张床、一张桌子。卫生间、厨房均为公用。 “做这一行，你会见识到许多真正有钱的人。”业务经理陈平对记者说。不过，财富对普通员工而言，更多的只是可望而不可及。收入减去生活开支，朱军几乎每月都没有结余。他所有的家当中，最值钱的是一个花去“三四百元”买的DVD机。 每逢下班或者放假，朱军就用DVD机放一首《哥唱的是寂寞》。他情不自禁地用他那极具特色的陕西腔调，节奏铿锵地唱着，“我想有个家，家里有个她，就算做点热面汤吃着比啥都香。可是哥没有房啊，房价它天天涨，省吃俭用好几年首期还是凑不上……” 每月多省一点钱更现实。可以早上饿着肚子，中午花一元五毛在路边摊买两个包子，晚上花4元钱买一桶泡面，与记者住在同一个宿舍的范海，每天花在吃饭上的钱，五六元就可以解决。（文中人名均为化名）
全球顶尖房地产经纪人的赚钱术（一）
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∙ 分类：文摘文萃 作者：李郁怡 字数：2439
来源：海外星云 2008年第18期
朱泳强：在别人撤退时，慢火细熬人脉
美国次贷风暴冲击房地产市场，全球随之打喷嚏。根据《世界经济展望>报告，今年全球经济成长率从4.1％降到3.7％，各国房市都陷入前所未有的黑暗期。而危机，就是机会。仍有人可以两天卖出一间房子；有人用赛局理论创造成功率达95％的销售佳绩；甚至利用危机入市，一年做出上百亿元的生意。这些由全球最大的房地产经纪人协会(NationalAssociation of Realtors)，与全球最大的商用不动产社群CCIM等共同推荐的世界级顶尖经纪人。对抗不景气的销售心法究竟是什么?
房地产，每48个小时成交一笔，扣除正常睡眠时间，等于32个小时内要完成交易，谁能创造这样的纪录?
“房地产中介，并不是一个关于房子的生意，事实上，这是一个关于人的生意。”说话的人。是新加坡顶尖房地产经纪人，也是2008年全球十大顶尖房地产经纪人之一的朱泳强(MarcusChu)。他最为人称道的是，1997年亚洲金融风暴、房地产谷底时，靠着危机入市。在别的房地产中介因为悲观撤出，市场出现空隙时，深耕人脉，逆势成为销售新人王。 3年后，2000年，他更造出新加坡房地产界惊人的战绩，每两天成交一笔的纪录，击败全球近30国、超过4万名经纪人，赢得全球排行第二大房地产品牌连锁企业——易而安(ERA)全球最高销售量奖。那一年，他赢得了超过100万新加坡币的佣金。
同样的危机又发生在美国次贷风暴席卷全球时。今年新加坡房地产市场开始出现价格与需求疲弱现象，但今年第一季，朱泳强领军的部门业绩，居然较去年同期成长10％。 好的房地产经纪人，应该趁着市场疲弱，别人放弃销售时，主动建立客户关系，而不是等客户来找你。“多头市场，销售靠贪婪人性；空头市场，销售就靠人际关系创造信任。”他说。
朱泳强现任美商易而安不动产新加坡资深副总经理，令人意外的是，两天就搞定一笔交易的秘诀，并不是速度，而是慢火细熬的人际关系。
心法一：永不止患的电话攻势将客户分三群，时时提醒你的存在
12年前，朱泳强刚入行时，为了打开人际网络，选择最笨的做法，就是准备一袋20分的零钱袋，不管风雨烈日，站在公共电话前打电话，而且一打就是几个小时。
他主攻的是新加坡中高价住宅市场，单价不如商用不动产，但靠着电话攻势，让他在12年之中，卖出总价超过3亿新加坡币的房子，成为顶尖房地产经纪人。
即使现在，他还是一样每天打电话。朱泳强将客户分成三群，第一群是“粉丝(Fans)”，这些拥有财富的VIP客户很信任他，逢人需要房地产服务就推荐他。对于这群死忠客户，“我对待他们就像对待女朋友一样。”除了三不五时联系外，他总不忘创造惊喜，送生日礼物、一起打高尔夫球，就像是朋友。
第二群则是他手上进行中案件的客户。“销售最重要的就是能见度，客户没听到你的声音，你就不在他们的记忆里。”他说。分享市场信息的理由，“就像你为什么要去餐厅吃饭。而不在家里自己煮的理由一样。”一旦客户有了投资需求，马上就会想到你，而不是别人。
第三群则是不管怎么联系，从不回应的人。这群人最容易被放弃，但朱泳强却不放弃，“即使他们不回复，你也要打电话，让他们记得你存在。”
永不停止的攻势，不放弃任何机会，让他在人行的第四年，就做出一年超过183件成功交易的成绩。而归纳出顶尖经纪人成功的经验，他说很简单，就是“你赢、我赢，但是„你(客户)‟一定要先赢。”
心法二：设身处地的感动营销卖学区房子前，先帮忙分析孩子成绩
客户要先赢，就要先满足客户的需求，绝不能只是做生意，而是要懂得处理人的问题。
多年前，他曾经遇到一对因为离婚而要卖房子的怨偶，多次谈判都不成功。几经波折，他终于领会，问题根本不在交易价格。透过恳谈，才发现那位太太不想卖房子，只因“这个婚姻让我太不快乐”。不想让老公称心如意。
发现她的想法之后，朱泳强只问她：“你如此不快乐。为什么要让僵局持续下去，继续不快乐呢?为什么不给自己一个新的开始?”她无言以对，最后终于决定卖掉房子。
在房地产界12年，他看到太多房子买卖交易，背后其实就是人生的悲欢离合，所以他认为，销售的关键是人。而不是房子本身。
销售，更要靠口碑营销。在新加坡，很多父母买房子，是为了替孩子找到个好学校入学，在他手上，这样的客户，来自缅甸、马来西亚、印尼，甚至日本与韩国。
奇怪的是，明明上门的生意，第一时间他却绝不拿出准备销售的物件，急着说明区位或价格。“我会一一解释，孩子的成绩申请什么样的学校比较可能获得入学许可。”他说。 看似浪费时间，更可能错过第一成交时机，但是却产生雪球效应，“一笔客户满意的好交易。会带来后面一串的好交易。”他说。
他养关系养到什么程度?以一位缅甸客户为例，还没有跟对方谈生意，他居然先赈灾(缅甸在今年5月发生的风灾)。“先建立关系，不马上谈生意。”有了关系，自然财源滚滚。 过去几年，他经常一天工作超过20个小时。一天，他在吃路边摊时，用手帕擦脸上的汗，却不小心擦了一脸的鼻血。像所有顶尖业务员，朱泳强是标准的拼命三郎。他算过业务员一年可以工作的时间，扣掉吃饭、睡觉、应酬，实际上只有两个月可以工作。
顶尖房地产经纪人的心法很简单，“顶尖销售员，和一般的业务员区别只有三个原则：第一是每天耕耘；第二与第三，跟第一都一样。”他说，“现在努力经营的人，会在下一波房地产多头再现时丰收。”人脉高手成交的要诀很简单，就是你赢、我赢，但是你(客户)一定要先赢。
全球顶尖房地产经纪人的赚钱术（二）【房地产经纪人赚钱吗】
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∙ 分类：文摘文萃 作者：李郁怡 字数：2104
来源：海外星云2008 第19期
来自美国的史俊汉入行6年来，经手的房地产交易市值超过10亿美元。光是去年，史俊汉的佣金收入就超过150万美元；而在美国，房地产经纪人的平均收入约为5万美元，只有不到1％的人可以赚到超过20万美元，史俊汉的成绩竟然是他们的7－30倍不等。
史俊汉：向客户说不，比说好更易赚钱
“说不，比说好，更容易让你赚钱。”这是连续4年获选为美国《休斯敦经济周刊》(Huston Business J0urnal)最佳房地产经纪人唐·史俊汉(Don Slnngham)的销售心法。
史俊汉说话的表情笑眯眯的，丝毫没有架子，尽管有名校耶鲁大学管理硕士的学历，却没有精英知识分子典型的锐利；可是，谈到“交易”，他的作风却透着强势。
师承“赛局理论”大师奈勒托夫(Barry NaIebuff)的史俊汉，将赛局理论运用在房屋中介销售上，一方抬价，一方杀价，就像一场赛局，看最终是谁先找到买卖双方共同的期望价值。
说不!一度喝西北风的新手，如今年佣金百万美元
他主攻市价在50万美元到3000万美元的住宅房地产，这类房地产在美国交易的佣金仅6％，一笔交易从开始喊价到完成，往往耗时3－5个月，比不上位于纽约市等大都，会的商用房地产交易，一年只要成交一笔，就会有百万美元以上收入。
这样的市场特性，决定表现优劣的是成功几率。有趣的是，史俊汉相信，提高交易成功几率的要诀，并不是说好(Yes)，而是说不(No)!他初入行时，因为不懂得说“不”，犯了新手说“好好好”的毛病，曾经10个月拿不到一桩交易，没有佣金收入，只能喝西北风。 为什么说“不”才好拿下交易?关键在顾客心理。
卖方总是希望卖到最高价格；相对的，买方总是希望付出最低的价格。此时中介的角色很微妙，“当你(指中间中介)说„不‟的时候，买卖双方因为担心破局，反而可以创造谈判空间，进而拉近买卖双方期望，避免交易不能成局的损失。”史俊汉表示。
双方的交会点是变动的市场价格，而中介的角色就是创造这个交会点。
说不!能探询出买卖双方意愿，避免交易不能成局的损失
几个月前，史俊汉与部属一起去谈一笔交易，结果市价约100万美元的物件，卖方要卖130万，史俊汉马上说“不”，他的同事非常失望，认为应该先接下来才对。
“新手经常认为，说好是为了满足案主的需求，其实不然。”他表示。
其实，说“不”也可以探询出买卖双方的意愿。许多卖方在出价时，其实并没有真正想要交易，他只是拿这个出价，去与其他的中介谈。看他听到“不”的反应，大概就可以判断交易未来成功的几率，与需要的谈判时间。
史俊汉经常以赛局理论作为分析案件成功几率的工具。他表示，如果套用“赛局理论”，出价不合理的卖方，如果不改变意愿，买卖就不会成局，中介也不必浪费时间。只有当买卖方的意愿有撮合空间时，才有投入精神的必要。
在耶鲁大学就读时，解出不同的赛局是史俊汉在MBA的功课之一。
说不!反而增加客户对你的信任，上半年在空头中逆势成长8％【房地产经纪人赚钱吗】
房地产交易是一个必须花费数月，甚至数年建立中介与卖买方关系的过程，很像是另一位“赛局理论”大师谢林(Thomas C.Schelling)在“谈判理论”中，讨论在谈判中如何建立“可信的承诺”。“有时你说了„不‟，表面上看起来是失去客户，事实上却可能是信赖关系的开始。”史俊汉表示。
他举例，有一名他的客户，原本谈好要买一栋价值百万美元的房地产，但在签约之前，他无论如何就觉得不安。史俊汉并没有为了赚佣金而去说服他，反而跟他说：“尽管你可能
失去订金，但绝不要因为这笔交易而让你睡不好觉。”
表面上看起来，史俊汉在最后一分钟失去了数万美元的佣金，但是后来这位客户在一个半月后又来找他，成功完成另外一笔交易。
因为勇于说“不”，当一般美国房地产经纪交易成功率只有60％时，史俊汉成功率几乎到达95％。
依据休斯敦房地产经纪协会(HAR)的报道，次贷风暴发生以来，得克萨斯州当地的房地产，依据售价高低，整体销售下降了11％到20％不等。在市场如此困难的情况下，史俊汉领军的部门所完成的交易金额，今年上半年还较去年同期出现了8％的成长。
“事实上，我现在说„不‟的次数，远较不景气之前来得更多了。”史俊汉说，他在房市多头时，大约只对20％的交易说不；次贷风暴之后，他对30％－40％的交易说不。
“说到底，买卖其实最重要的，并不是房子的价格，或是本身的条件，而是管理期望。”史俊汉说。这时再加上专业知识，以及所有顶尖经纪人都有的勤奋不懈，你自己本身才可能成为赛局赢家。
全球顶尖房地产经纪人的赚钱术（三）
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∙ 分类：文摘文萃 作者：李郁怡 字数：1665
来源：海外星云2008 第20期
美国次贷风暴冲击房地产市场，全球随之打喷嚏。根据《世界经济展望》报告，今年全球经济成长率，从4.1降到3.7％，各国房市都陷入前所未有的黑暗期。而危机，就是机会。仍有人可以两天卖出一间房子；有人用赛局理论创造成功率达95％的销售佳绩；甚至利用危机入市，一年做出上百亿元的生意。这些由全球最大的房地产经纪人协会(National Association of Realtors)，与全球最大的商用不动产社群CCIM等共同推荐的世界级顶尖经纪人，对抗不景气的销售心法竟究是什么?【房地产经纪人赚钱吗】
马苑贞：别人4年卖不掉的地，她半年搞定
小档案 马苑贞
出生：1952年
学历：香港大学建筑系，南加大商学系
现职：加州CJM Associates，Inc，总经理
最佳成绩：协助客户将4年乏人问津的工业用地卖出，转换成比佛利山庄建筑物，让客户潜在收入增5倍。
马苑贞(Camela Ma)，美国地产销售女天王。2007年，在美国次贷风暴袭击时，她仍然带着七人团队，为客户操盘的不动产市值超过10亿美元。平均算下来，团队每一个人为客户操作将近1.5亿美元的不动产。
这位销售女王，生意跨越三大洲，北美、亚洲，甚至非洲，客户都是顶尖名流，她的客户涵盖洛杉矶地区最大银行，也不乏来自世界各地的有钱家族，为什么大家口耳相传都找上她?
危机生存学一：不辞麻烦地解决问题
危机时，该买什么?该卖什么?不管景不景气，马苑贞一贯的心法很简单，那就是赶快帮客户解决问题。“我做投资分析比金融机构还要谨慎保守。”她一语道出客户持续找上门、一做就是20几年生意的关键。
解决问题，就要不怕麻烦。两年前，她的一个信托基金客户手上有一块位于洛杉矶的10英亩的工业用地，找了全国性的地产销售公司来卖。但因为土地一半在都市、一半在郊区，适用法规复杂，加上土地所有权人高达48个，甚至还有一口找不到拥有者的井。卖了4年还卖不出去的地，转到她的手上，她只花了6个月的时间，搞定、售出。
最后，这家信托基金的土地资产从垃圾变黄金，土地的潜在价值提升了82％，所有权人的潜在收入也因此大增5倍。
这项交易里面，要挑战的问题清单高达100个项目，而且每一项里面还有“子题”，她带着团队逐一击破，从财务面的收入、花费预估，建筑物的细项维修、租金、空置率，甚至连土壤分析都要做。
经手这项目的负责人雪莉·莱恩(Sherry Ryan)就说，这是她工作30年来最大的一次挑战，马苑贞不但运用美国当地税法中的同类资产交换税则顺利搞定，还用这块工业用地，为客户换到一栋比佛利山庄建筑物。
危机生存学二：做好功课，趁低进场
危机，往往就是她建议进场的时机。次贷风暴是马苑贞经历的第三次房地产不景气，但是，她每次都存活下来，没被衰退洪流吞没。她说她的生存心法就是，“事前做好功课，趁低买进，逢高卖出”。
上世纪70年代，马苑贞就开始做房地产买卖。1989年到1990年之间，美国加州房地产开始泡沫化，持续了5年，房市衰疲，却是马苑贞的事业高峰期，她认为：“无论景气处于哪里个阶段，客户还是需要我们服务的。”
美国今年第一季商用不动产交易总值比去年衰减了将近七成，只有480亿美元，无论是办公室或是商场都是大幅下滑。这个情况看在马苑贞的眼中，却是个10年来难得的捡便宜机会。
她笑说这次她可等了15年，终于等到美元弱势，高涨的房价终于要下来。她说：“现在是买家市场，不缺手上有钱的投资者，等待时机进场。”
危机入市的法则，她认为，就是让商用不动产的投资，可以在手上停个三四年，等市场真正好起来，再脱手。
(责任编辑／袁红)
新人常见的6大病症
一、目标不明确，做事没有条理性。
你的目标是什么？（长期/短期）
目标明确，思路完整，坚持去做！
有效系统地安排学习。
射兔子的故事
二、急于求成，不注重方法。1.急于想快点开单（成交）；2.在跟进客户的时候会变得急进和无目标性3.每个客都跟进一下，看见看楼不能立刻成交的就放弃，又去跟进另外一个客户；
4.当看了几次都不成交就放弃跟进，觉得自己很笨，不适合做地产，容易自己打击自己，越做越没心机，提不起精神和动力。
三、给自己过高的要求，在短时间内去实现。1.预期自己很快会上手、赚很多钱或升到某一个职位，2.当发现自己在特定时间内达不到目标的时候就很不开心，很失落，没心机工作，妄自菲薄，自己打击自己，3.从而觉自己不适合做地产，继而放弃。
四、介意与旧同事合作。认为做地产好简单；按照自己的方式和想法处事，不听从教导。
五、沦为睇楼工具，复盘工具。
盲目看楼。
把看楼和复盘当做一种任务去完成。
六、不注重成交后的手尾工作，在签约前及签约后两种截然不同的态度对待客户。
1.重视售后，业绩无限！（王永庆的故事）
2.消除不负责任的思想.
3.等出了问题再去跟进难度会更大,花的时间会更长,我们更被动，当然没好处.
4.会跟进售后,得当客户的好评才是成功的销售
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