【www.guakaob.com--物流师考试】
现在如何才能把店铺做好？
一个好的店主，应该对自己的店铺有规划。高逼格的运营方式，不和你扯，毕竟到处学习的商家，逼格还没那么高。最实际的运营就是立足当前，看看自己有什么优势。供应链优势，价格优势，卖点优势，物流优势等。明确清楚自己做什么细分品类，确定这个品类的目标人群，根据这一人群去做店铺的装修，风格，人群需求表现出来。操作店铺流量，现在是比较难，流量分散，入口多。但店铺流量基本是在手机端，要围绕这块去优化。最直接有效的方式，就是通过直通车引流。
先看一下，现在的流量情况：
无线端的流量入口很多，都被打开了。
这个店铺开始基本上没多少访客，是直接通过直通车带流量的。可以看下投放直通车前后的变化，开始没访客，操作直通车后，付费流量自然是会占比偏高。这个不是什么问题，直接上车，结果就是这样。但是，手淘搜索，购物车访客等手淘多个入口开始起流量。为啥中间有个淘客流量，就是在稀释直通车流量占比高，对搜索流量提升的影响。
店铺有了流量，才能进行更多的细化操作。店铺装修，详情基础布局，规划好主推，辅助推广的产品，做好产品衔接。关注店铺的访客，转化，收藏等数据的变动。优化转化，策划活动。
普通店铺操作起来，就是这么简单直接。不需要逼格，不需要浮夸的描述，只需要脚踏实地的操作。
层级不同，构架不同！可上九天揽月，可下市场买菜！
你看了别人分享的东西，也看过我分享的内容。看过了，自己是否受益，是否实操过，实操效果如何。不同的朋友，给的反馈也不同。
成长-只为更好的自己
到处看文章，到处学习，就是希望把自己的店铺做好，让自己比之前更进步。认真的店主，才能成长。
想着自己有好的成长，你要注重实操。现在的店铺不再是过去单一流量就能稳定住，单一的操作手段就能畅行无阻的时候。
实操方面，这次就提一点，就是前边提到的直通车。直通车，淘宝的引流利器，一直在调整，变得简单了，还是更难操作了？在我看来是变得更加好用，操作上更灵活，选择更多样。
来看看，不同时段操作的直通车后台的截图，见证一下变化和成长。
14年的直通车，还很简单，不过已经开始突出手机端，质量得分，出价都还没有分开，操作很简单，关注几个格子的因素就可以。
15年的直通车质量分开展示，更好的判定推广的效果。同时移动端的地位更加凸显，但双方之间相互之前还是影响权重。
16年，直通车有了更好的变化，质量得分出价，都分开了，双方之间的投放效果不再有直接影响。移动端可以更灵活的操作，单独出价，折扣，时间折扣等，引流更加精准。
所以变化是好的，工具可以更佳灵活的使用，自己可以调整操作的重点，流量变得更佳精准！不变的是，直通车依然是有效引流的工具，只要控制的合理，依旧可以玩儿低价引流。
直通车怎么才能做好？
对直通车来说，最重要的是实操，而不是理论。理论不一定适合你的店铺，每个店铺的流量，权重都不同，不同行业的也有差异。这就需要你，通过实操之后的数据做分析，然后调整你的投放。
直通车操作的最基础的东西就是，创意质量，相关性，买家体验这三个点。想着把直通车做好，这才是你要重点关注的地方。
而这三个点的直接体现就是点击率，转化率，质量得分。直通车权重能不能做起来，引流效果如何就是依托于这三个。所以有朋友问我，直通车的核心是什么，这就是直通车的核心。所有的操作，都是围绕这几方面操作的。
店铺想着成长，也要立足眼下！
合作-只为同心协力
淘宝路上，不只是一个人在做，一个团队在做。走做了这么多年的运营，有不少圈内的朋友。朋友的帮助，可以让你走的更远！
时间又要翻开新的篇章，明天是美好的，机会只留给有准备的朋友。不要停留在原点，学习新的知识，多和你圈内的朋友交流，提升自己的实操能力，店铺才能走的更远。紧追淘宝最新变动，熟悉淘宝最新变动，驾驭淘宝最新变动。
淘宝，今年会给你放什么大礼包？
总结吐槽分享术，施术完毕！能量凝结，回头再放！
不服，明年来战！
作者：鑫锋鬼剑，7年运营经验，擅长直通车爆款、直通车提升搜索流量，店铺系统分析优化QQ2938116554（备注：卖家资讯）
如何才能把店铺做好,店铺运营思路
张天龙、孟庆季和李博都是2007届北京航空航天大学光电工程系的毕业生。毕业后，张天龙随工作来到长春，孟庆季和李博则一个留校读研[微博]，一个出国留学[微博]。因为平日工作不忙，3个人想一道做些事。综合考虑了兴趣、资金和精力等多重因素，开一家有校园气息的咖啡厅，获得了3个人的一致认同。3个人拿出工资和积蓄，在吉林大学[微博]中心校区的北门商业圈租了间环境安静的店铺，起名“未来花园”。
3个人都没有创业经验，开店后状况百出。由于店面布局设计明显不够合理，很多空间没得到利用，在开业第五个月，咖啡店就只得关门重新装修。那时，咖啡店一直处于赔本经营状态，投资却已近40万元。孟庆季曾在网上发布消息招聘了一名全职店员，可招来的店员在工作几日后向孟庆季借了几百元后就再也没来上班。2011年中旬，为了让咖啡店更专业，店里出费用让一名店员到北京进行专业学习，学成后的店员在为咖啡店服务数月后，也离开了。孟庆季感慨：“想找到一个喜欢咖啡文化，并能长期工作的可靠店员，实在是很难。”
为了能有自己的招牌产品，咖啡店里放置了不少意见簿和留言本，张天龙和孟庆季还与有兴趣的顾客讨论咖啡或蛋糕[来源:
为了吸引顾客，咖啡店陆续推出了饼干DIY、周末看电影、旧书换咖啡和寒暑假植物代养等活动，以此让大学生认可并喜欢“未来花园”，但许多活动需要付费或点单。然而据吉大学生反映，因为“未来花园”位置稍偏，饮品价格多在20元以上，对学生来说价格略高。
每逢出差，孟庆季都会在当地找一家咖啡厅喝一杯浓咖啡，并借此与店主讨论咖啡豆的选货问题。现在“未来花园”选用的咖啡豆每磅70～100元不等，价格不便宜，而若购进每磅30元的咖啡豆，咖啡质量又难保证。现在，在国外留学的李博会不定期淘些饰品寄给咖啡店。张天龙和孟庆季则每隔一两天到咖啡店帮忙。好在从2011年开始，孟庆季的女友开始全职经管咖啡店。
今年，“未来花园”开始逐渐扭亏为盈，但盈利有限。咖啡店的大部分收益多用于购置原料和更新设备。每年7万元的房租，让3个合伙人压力不小。关于咖啡店今后的发展，3个合伙人意见一致：不考虑做大或者做成连锁店，他们更希望能把“未来花园”做成一个老店，长期存在于校园附近的一角。(通讯员：汪宁 记者：王培莲)
老手：加盟也要做出自己的特色
4年间，吉林省四平市的“晶一学长”的奶茶店从1家增至61家，范围也从四平市发展到全国多个城市。“晶一学长”叫葛中华，是吉林师范大学2008届工商管理专业成人自考生。
2009年年末，吉林农业工程职业技术学院在四平市郊建立新校区，校园周边有一些商品房对外出租。葛中华觉得便宜，立即租下一间年租金两万元的60平方米商品房。店刚租下来时，还未想好要做什么项目，葛中华把店面间隔成了多个区域，同时经营起奶茶店、豆浆店和酒吧等。葛中华说，一年下来，其他几项入不敷出，只有卖奶茶赚了1万元。葛中华决定，放弃其他项目，专心做好奶茶店。
与“未来花园”咖啡店不同，葛中华没有创立自己的品牌，而是选择加盟长春市一家国内知名的奶茶连锁品牌。幸运的是，当时葛中华赶上了优惠的加盟价格，只要两万元。谈加盟事宜时，对方提到的信息让葛中华很受益，“近八成奶茶是卖给女生的，而当时奶茶店邻近的吉林农业工程职业技术学院以男生居多”。于是，葛中华在保留了第一家店面的前提下，又在四平市内人数最多的大学——吉林师范大学校园里也开了店。加盟奶茶连锁店，从原料购入到店内外的包装都要按合同要求，但葛中华仍想融进自己的创意。为了与别家同样名字的奶茶连锁店相区别，葛中华在店门牌的一角贴上了“晶一学长经营”的标识。
加盟奶茶的质量有保证，但如何能吸引学生光顾?葛中华认为，创业初期不能先想着赚钱，打品牌、树口碑更重要。
在葛中华看来，“未来花园”吸引顾客的活动很有创意，但如果要求点单或收费，势必会影响效果。为招揽顾客，在吉林师大校园内店面开张时，葛中华印制了2000张两元的代金券，这一促销方式吸引了大批学生前来光顾。考虑到学生有很多时间在校外活动，葛中华又在吉师大院外租下了几个外卖点，销售部分口味的奶茶。
为了奶茶店的良性发展，葛中华还推出了会员卡制度，消费50元以上即可办一张会员卡，每周的会员日，凭会员卡享受不等的价格优惠。逢年过节，葛中华会给会员派发礼品。去年圣诞节，葛中华置办了一身圣诞老人的行头，背了一个装满棒棒糖的袋子，到吉林师大的教室里派发棒棒糖。中秋节和端午节，还会在店面里发放一定数量的月饼和粽子。
截至2013年年初，葛中华在四平市共经营起15家奶茶店，开始覆盖四平市内的中学，店面大多在马路边，位置明显。选对店面地址很重要。葛中华说，“未来花园”咖啡店的地址相对偏僻，但可以在吉大校园里加大宣传力度，广而告之。
为了能把自己的想法更多地融入奶茶店，葛中华和其加盟的奶茶企业谈判。最终，葛中华如愿以偿地成为该企业在四平市的合作商。如此一来，“晶一学长”的标识开始出现在店门牌和店内墙壁上，同时也印制在奶茶杯子上。并且，奶茶店的40%原料，由葛中华自己负责进购。
“晶一学长”经营的奶茶店在吉林省内开始小有名气，陆续有人想要加盟。介于此，葛中华推出了自己设计的加盟套餐，分A、B两类。A类加盟费为1万元，负责店面装修到提供设备等系列服务。B类加盟费则只需2800元，只负责提供技术。葛中华还制定了一套加盟店的管理章程，A类店每周要进行督导，B类则随机抽查，以保证加盟商不会损坏“晶一学长”的品牌。
现在，葛中华的收入来源分为两部分：一是自营的奶茶店;二是收取的加盟费和管理费。
和“未来花园”咖啡店相同的是，葛中华也在筹备自己的专业团队。“现在奶茶店的各项工作多是家人帮忙处理”，葛中华说，省外的36家加盟商，都是吉林师大的毕业生口口相传，主动找到他。有了自己的团队后，要去其他城市考察，进一步完善发展模式。
如何选择门面 专家教你几招
相同物业、装修水平大致相当的两套住宅，租金水平肯定会大致相近。但是商铺却不一样，同一个地段，同一个物业的两个不同的门面租金也可能有天壤之别。 商业物业投资门槛高，不仅指的是投入的资金量大，而且对投资者选择物业的技巧也提出了更高的要求。
中原地产副总经理何伟坚称，对于初次投资商业物业的市民，在投资时要把握好以下三个技巧。
第一招：重点考察发展潜力
要找到合适的商铺，重点要考察商铺未来的投资潜力，一些目前不被看好的区域，随着交通的改善、环境的改善和周边商业氛围的形成，价值会逐渐体现。比如龙湖紫都城附近的商铺，之前的定位是社区商铺，价格租金都相对较低，而随着沃尔玛开业，以及新加坡一大型商业企业即将在该地区开业，周边的商业氛围日渐浓厚，逐渐在冉家坝形成一个新的商圈，以前的社区商铺自然随之升值。 第二招：要实地计算人流量
同在一个区域，虽然相距不过几十米，但有的商铺门庭若市，有的商铺则冷冷清清。人流对决定一个商铺是否是旺铺至关重要，因此在选择商铺的时候，最好是实地考察商铺所在地的人流方向和一天中不同时段经过商铺前的人流量有多大后，再判断商铺的价值。特殊的位置也可以决定商铺的价值，在考察时也可以多加留意。比如，有红绿灯的地方，物业转角处的商铺。此外，商铺临街面的宽度越宽越好。
第三招：周边行业也很重要
商业物业的租金，往往和周边的行业分布有很大的关系，行业分布往往决定了租金的水平。比如，如果你所购买的商业物业周边分布的大多是银行业，而且今后还会有新的金融机构入驻，这样的区域总体租金水平应该较高。而如果周边的业态大多是小吃店和杂货铺，则租金水平会大打折扣。
郑州市民讲述社区商铺投资兵法 1停2看3注意
“现在在郑州投资社区商铺，如果非要量化的话，一般而言资金门槛100万元才好做。”1月10日下午，坐在记者对面，36岁的张先生感慨地说。
从租商铺做生意发现炒铺商机，张先生一入江湖就将近十年。从单个门面房开始，他的生意越做越大——从小商铺的租售，到数千平方米面积的商业地产包装运作。
2009年，张先生赚了一笔，但谈及社区商铺的机遇，张先生则认为投资机会已在下移。“供大于求，商铺投资需要谨慎”。那么，如何才算是谨慎投资呢？张先生总结出了“1停2看3注意”的投资兵法。
1.停投资过热的时候，要停下来脚步，想清楚了再出手
最近几年郑州社区商业呈现出累计放量较大、分布广乱、逐步外移、档次和租售价格两极化、商业经营模式落后、经营状况不好等特点，但随着股市和楼市逐步升温，投资者开始跑步入场，这个时候需要社区商铺投资者将脚步停一停，想清楚了再投资。
张先生告诉记者，选择社区商铺要研究社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成，以及业主的特征及数量。对消费
能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可行的。而且目前郊区大盘内社区商铺相对于市中心商铺价位低。而对于高档社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。
3.注意 投资有风险，投资社区商铺同样需要科学分析
●注意投资回报率
以上各项目考察后，并非就能确保稳赚不赔，张先生说，要根据考察结果对于其投资回报率进行初步预算，大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到5%~8%，该商铺即值得投资，否则不值。
其次，和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考察其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。
●注意项目经营模式
注意考察社区商业中心的大型商业项目或代表性商业项目。因为一个商业中心需要1~2个大型商业项目作为龙头，以提升整个区域社区商业价值。因此，一个区域的社区商业如果没有大型商业项目，商业经营模式也很落后，这一方面说明区域社区商业还处于初级阶段，也说明区域社区商业投资价值还有较大升值空间，而大型商业项目刚刚启动的区域社区商业则是最好的投资机会。
●注意项目投资、开发和经营商的品牌
在价格相差不大的情况下，尽可能选择有投资商业开发经验的开发商和品牌经营管理公司、品牌主力商家入驻的项目或其周边商铺来投资。控制风险，要选择好开发商，特别是在商铺开发和经营方面有一定经验的开发商。社区商铺虽说比街区商铺风险低、收益也较稳定，但风险同样不可避免。
如果遭遇开发商不规范、不成熟的做法，随着小区住户数量不断增多，社区商铺隐藏的种种问题也将逐渐暴露出来，甚至有很多并非来自市场层面的风险，选择一个信誉良好、拥有成功社区商铺开发经验的开发商可以避免许多麻烦，减少投资风险。
在经过以上考察分析后，大致确定几个投资商铺，最后结合每个商铺现在实际的租售价格比、今后的成长空间就可以得出结论。
2.看 社区规划和商铺的成长性是能否升值的关键
张先生认为，投资社区商业，除了要研究现实的居住人群和未来人口变化情况，以及人口质量、购买力和消费习惯等因素，还有两个重点：一是要看社区规划，二是看商铺的成长性。
首先是社区规划，这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入驻率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商、沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺是最为理想。路窄可以积聚人气，吸引客流。对于很宽的道路，投资价值的意义不大，因为只有车流，加上隔离带会截断人流。这样的商铺投资空间将非常狭窄。
二看商铺的成长性。在考虑人口因素时，其实人口太过饱和或高收入人群太集中的社区商铺投资价值反而不一定最好，原因就是这类商铺缺乏成长性，租金和售价已经没有太大提升空间，还有就是高收入人群消费习惯的特殊性其实不利于位于该区域内的社区商铺，而这类商铺的定价却很高。
只要七招：教您如何挑选优质的门面
购买门面是投资行为，多数人员不知道如何保证所购买的门面物有所值，并获得预想的收益而不投资失误呢？作为一名房地产相关人员，笔者认为在没有评估的情况下，应按下程序和方法去办事： 第一、学、即学习和知道决定门面价格的主要因素。应向熟悉门面价格的房地产评估人员和有关房地产开发商了解，查阅相关资料。 第二、看，到现场实地察看。看水、电、路、通讯情况，交通情况等基础设施；附近的学校、医院、邮政等公用设施；商店、菜场客流量多少及经营情况。 第三、问，问周围门面的经营状况，门面的租金和门面的销售价格等。 第四、了解，了解规划情况，以估算未来收益。 第五、计算和比较，对调查和了解到情况计算，计算和比较不同经营类型、不同位置的门面的收益和价格。 第
六、听，在决定购买门面前不妨听取亲朋好友、同学和行家的意见。 如果您没有时间做到以上六点，那么您可以直接咨询大型的可靠的中介机构，由他们派出的专业的投资顾问来给您讲解、分析、比较。 第七、决定。在对情况彻底了解，现在和未来都有较高的收益的情况下，可决定购买门面。
业内人士说：目前情况下，投资商业地产确实是一个不错的选择。在通货膨胀的预期下，投资商业地产不失为一个回报相对较高、风险相对较小的投资方式。因为通常意义上，住宅产品被人们视为一种消费品，虽然其也兼有投资的属性，但投资回报率却会受各种房地产政策的左右。而商业地产则完全属于投资产品。但该专家也提醒准备投资商业地产的消费者，不要盲目投资。首先要有充足的资金，因为商铺的价格一般远高于住宅产品。其次，商业地产投资要看中长期回报，要有“守长线”的耐性。同时，要充分考虑商铺的升值空间。
现在，旺铺基本上都在别人手里，一般不转出来，要么转出来费用很高
如果一个不错的铺子突然转出来，就要注意里面的名堂 生铺要炒熟，需要很长的周期和机遇，即使知道城市的长期规划，也要很有耐心和运气
其实，到重点中学旁边购置一套小户型房屋用于出租
如何选购投资利润高的门面房
如何选购投资利润高的门面房:经常看到报纸上有所谓"正规门面房"字样,和门面房有什么区别?
你要买门面。我要告诉你三点。这三点你要牢记：NO1。不要买开发商销售的门面。NO2。不要买门窄内部深的门面。NO3。只买门面别买商铺（门面是临街的，商铺是商城里面的格子间）。
其次，门面的利润回报率一般在%5到%6之间。如果回报率高的出奇的门面，那么就只有两种可能：第一，门面面临拆迁，房东急于套现。第二，门面是私房或是住宅改成的门面（不正规门面房）。
不要买开发商的门面是因为好门面都被开发商内部股东拿走了，剩下的门面都是很差的，价格高得出奇，买下该门面很难有较高的回报率，而且较高的物业管理
费房东每月还要缴。买开发商的门面等于自己往火坑里面跳。千万不要相信开发商的任何承诺。
不要买门窄内部深的门面是因为门面窄了不利于经营者做招牌，门面内部的商品展示也不明显。门面相对深了只会增加门面的总价。
商铺简直就是忽悠人的，看不见，摸不到，买了生意也做不好，商业价值不高，建议不要考虑投资。
我个人认为购买门面的话：开发商内部销售的门面可以买，单位改制的门面房可以买。价格相对较低但是门面房型较好的门面房可以考虑。至于门面的周围环境要记住了：三多。一单位多，二小区多，三学校多。最好是老房子多，因为老房子一旦被改造或开发，那么会带来很多人气和商机。
记住我一句话：门面宁可错过，不可错买。
最后补充你的问题：所谓正规门面房就是：商业网点房。商业网点房是5米2高，3米3宽的。（一般是这样，也有特殊的），并且房产证上写的是商业用地，商业产权。
投资门面的收益主要有两部分收益。一是出租收入，一般8-10年方能收回投资；二是地产升值收益。如果未来地产没有升值可能，那么仅仅靠出租收入作为投资手段就未必是上策。按十年计算，每年的投资收益不过是7.18%。投资收益率10%以下的效率是不高的。
回报率高四大商铺投资诀窍 助你2009年投资稳赚
商铺投资
手里有了闲钱，有相当一部分人选择投资买房，其中由于商铺的投资回报率略高于住宅，越来越多的人开始涉足商铺市场。如何更好地把握小商铺市场？有关专家提出了商铺投资的四大诀窍。
算清投资收益率
买小商铺前要考虑，是自己经营还是出租？若自己经营，则要对周边环境做比较清楚的评估。如周围有大超市的地方不适宜再开杂货店，中低档住宅区不宜开高档名牌服装店，预期收益会不会高于投资房产和开店资金？如果是想出租给别人使用，在投资店铺之前要大体知道出租的对象以及租房者预备经营的项目，预期租金会不会超过银行利息。另外，投资商铺最好要产权明晰，几个人共同投资容易有产权纠纷，这样会不利于房产的增值。商铺投资现在还不是很成熟的行业，投资者要量力而行，根据自己的资金情况选择不同地段、不同面积的商铺。
抢占要地核心圈层
投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在250—500米之内为核心圈层；半径在1公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层。对于中小型商铺地点选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层、次中心圈层。如果资金充裕，可以在繁华地段投资。
因地制宜特色专营
商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明特色的商店发展。此店址的特征是：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。住宅区地段的顾客是住宅区和附近的居民，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。此店址的特征是，有关家庭生活的商品消费力强，以日常用品为主。火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、生活用品、当地特产等方面经营的商店。
超前意识看好新区
所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。再者，在一些新的热点板块，一般房产商在开发临街住宅时，大多有一定量的经营门面供出售。这些地段尚处建设初期，人口密度相对市区来说较小，因此商铺售价比较低，考虑到这些地段有大量在建的楼盘，今后的居民密度会骤然增加，在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外，如一些地铁或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会集聚，就可作为投资机会好好把握住。
校园周边商铺的经营模式及盈利的调查研究
指导教师：郭欣
小组成员：高一三班 赛珺睿、胡燚、李思辰
摘要：
通过一段时间的实地调查与走访，我们了解了商铺的经营模式与盈利之间的
联系 ，总结出商铺成功与失败的教训和成功商铺的一般规律，加深了对商业经营的理解。在调查和研究中提高我们自身的素质，加强了对经济生活的体会，掌握了学习研究的基本方法，提高了自己的学识水平和社会实践能力，学会了合作与探究。
关键词：制作调查问卷、现有商铺、成功及失败事例、铺位位置、经营行业、 经营中的细节问题、心得与体会
正文：
校园周边商铺的经营模式及盈利的调查研究
一、研究背景及目的
背景：随着经济与教育事业的发展，我国大中小学校不断增多，普通学生的
消费能力不断提高。校园周边的商铺数量与类型也越来越多，然而有的门庭若市，有的门可罗雀。
目的：在调查和研究中提高自身的素质，培养发现问题，分析问题，解决问
题的能力，提高自己的学识水平和社会实践能力，树立理智的消费观，培养职业规划能力。
二、研究方法与过程
准备工作：
（1）确定范围：湖北省恩施市、建始县，河南省南阳市的各类学校【中学商铺做什么好】
（2）进行小组讨论，分配任务，互留联系方式
研究步骤：
（1） 分别制作调查问卷印发商家与消费者，问题包括：【中学商铺做什么好】
消费者：喜爱的商铺类型，暂时没有但需要的商铺类型，同类型中最
喜爱的商铺及原因。
商家：经营商品类别（备选项），经营模式，促销手段
（2） 实地走访当地中小学校周边，亲身体验各商店的优劣点
本次调查共发放80张调查表，走访64家商铺
三、研究结果及分析
调查结果：
（1）不同类学校周边现有商铺
早餐店 药店 药店 成功事例：
某家餐馆（卫生、食物好吃、服务态度好、餐桌旁有插座可供充电、但价
高）
某家小吃店<烧烤店>（便宜、好吃、店面小、服务态度一般、不卫生）
某家小卖铺（零食便宜、有小玩具、有抽奖活动）【中学商铺做什么好】
某家书店（正版书、书的种类全、店面大、店内干净，还经营有文具、贺
卡、服务态度好，好讲价）
某家文具店（离校较近、服务态度好、有买送优惠）
某家奶茶店（态度好、装修好、好喝、价格偏高）
某家面包店（味道好、店面装饰好、服务态度一般、价高）
某家医院（药价合理、药物效果好、服务态度特别好）
失败事例：
某家饰品店（饰品有创意、美观、但价高、服务态度差）
某家服装店（衣服质量较好，样式新颖、服务态度一般、但价格较高且不是名牌）
某家早餐店（店面不大、装修不好、但干净卫生、食物味道好、价格合理）
某家文具店（店面小、装修不好、店内不干净、必要的文具都有、价格也
合理但文具很陈旧）
相关分析：
（1）铺位位置
一般靠近学校旁边或位于学生上学放学的必经之路上，这样可尽可能吸引更
多师生光顾。一些商铺处在周边同时有几所学校分布的路段，更多的得到了消费力作支持。
（2）经营行业
由于老师、家长和学生是其主力的消费群，大多选择了与学生学习与生活息
息相关的行业，如小食店、杂货店、精品店、文具店或书店等中档消费的行业，这样能更贴近主力消费市场的需求和经济承受能力。在不同的学校附近经营较好的商铺往往不同也是同理
（3）商品档次
质量较好，款式较新颖，更新周期较短的商品自然更被消费者认可
（4）商品罗列
尤其是在超市等卖场，商品罗列得当可以刺激消费者的购买欲
（5）垄断与否
当此店铺由于创新等因素成为该地区唯一一家店铺时，经营状况便较好
（6）服务态度
这些商铺的营业员都让人感觉到了尊重，让人很乐意消费。
（7） 促销宣传
许多商铺有着类似于客户信息管理的会员制，并且定期开展一些促销活动，比如充值送代金卷、按一定的百分比回馈顾客等。宣传方面，除了学生的口耳相传外，许多商铺引发了宣传册，宣传单，起到了不错的效果
（8） 经营方式
连锁店由于其分布与宣传的广泛，往往顾客较多；经营时间较久，信誉较好的商铺较容易得到消费者的青睐。
（9）装修风格
商铺的装修风格上迎合消费群的审美品味，如在中小学附近开设小食店、精品店或文具店，采用迎合目前青少年喜好的色彩亮丽、风格活泼的装修。
（10）经营许可
在学校附近经营饮食商铺，一定要选址有饮食经营许可的铺位，要实地考察店铺的排污、煤气、水、电等设计，与开发商或业主确认店铺具备饮食功能，一般具有饮食功能的店铺在其房产证上会有注明。
（11）潜在服务
书店如果提供座椅则顾客必然较多，有充电插座的餐厅比同档次餐厅经营好，支持送餐的餐厅盈利较好，这都是商家提供的潜在服务吸引了顾客。
（12）经营中的细节问题
由于商铺的具体价格水平需视乎多个因素而定，不同情况会导致价格差异较大，故商家还需注意商铺的各项细节问题，如除了注意考虑租金之外，还要考虑物业管理费、装修情况、地理位置、铺面大小等，这些都将影响盈利情况。
而经营较惨淡的店铺往往是忽视了这些方面，从而丧失了客源，无法获取更大的利润。
四、心得与体会
通过这次研究性学习，让组员们学习到了分工合作的精神，树立了更强的消费观，更重要的一点是我们明白到了如何将书本上的东西应用在实际上。经过一个多星期的紧张工作，我们终于完成了我们的作品。总的来说，这次研究性学习是成功的。
温浏中学商铺投标注意事项
1、投标商铺情况介绍：只分大、小铺面两种，不分顺序。（从学校大门起：1------12号门）。
2、投标商铺：大铺面：3、4、6、7、9
小铺面：5、8、11
3、大铺面标底：6000元；小铺面标底：3000元。每次上升价格200---500元，只能整百上升。
4、商铺租金以投标最高者为准。（如：大铺面最高8000元，那所有大铺面都是8000元）。
5、定标后，再进行抽签，确定商铺的号数。
6、中标者当天必须交清一年租金的一半，在开张之日交清所租年限的租金。
7、租赁时间：以我校铺面内部工程完工之日，往后推迟一个月（装修日）开始计算。同时在开始计算之日签订租赁合同。
8、投标时不到者，视为弃权。
首先说说店铺的种类～
按店铺的产权人来说，可分为个人产权铺，无产权铺，公司产权铺，村委的铺，政府事业单位的铺。一般来说个人产权铺的租金较高，因为市场化最大，一般来说，村委和政府事业单位的铺租金比较低，而且比较稳定，这种铺的业主是最好的！公司产权的铺，是以公司名义买下或建设的铺，介乎于上面两种之间。比较特殊的是无产权铺，指违建或各种原因政府不承认产权的铺，因为比较难办营业执照等，所以租金一般较低，存在风险也比较大。
按店铺的地理位置来说，可分为商业街铺，商城铺，街内铺，社区铺，村内铺等等。一般来说，商业街铺如东门 华强 南新路这些，是商家必争的重地，所以门槛高，代价大。商城铺则差别很大，有些商城很旺，自然铺位难找，而且租金吓人，有些商城则拍苍蝇，生意惨淡，里面的铺面则转来转去。街内铺、社区铺和村内铺比较相似，以经营小生意和日常生活用品为主。
这里着重说一下那种二手房东甚至是N手房东铺。这种铺比较容易引起问题。一般是分割部分转租出来的，租这种铺一定要考虑一手房东和二手房东很多因素，有些一手房东是不允许转租，二手房东擅自做，一手房东肯定会干涉;有些二手房东合约到期后，一手房东踢他走人或者加了很高的租金，肯定波及到你的经营;有些心黑的二手房东，看你进来后，乱加你的房租，或者又不允许你转让等等，一堆如此之类的问题，所以接手这类铺面的时候，一定要多个心眼！
经营店铺，铺面无非买就是租的，绝大多数经营者的铺都租的，当然不排除有些牛人—喜欢就买起来，但我想大部分人包括我暂时还没这种实力滴，想来还是老老实实地去找铺吧！！！
那如何找到铺面出租或转让的信息呢？天涯同仁肯定第一想到就是网络啦，再有是通过报纸，三是通过墙贴告示和实际现场扫街看铺面转让告示得知。
网络的确是一个比较高效实用的方式，我一般通过几个网站获取信息：
一是杨咪咪宣传的“神奇的网站”58同城，信息量最大，网站做得最好，手机客户端用起来也方便，是我本人最常用的工具。
二是大嘴少妇代言的赶集网，信息量相对较少，其他功能基本和58相似。
三是百姓网，信息量还不错，但网站做得较粗糙，手机还没客户端。
四是列表网，信息量中等，但这类网站做得比较久。
其他一些如91shangpu，房网等偶尔上上，信息量不多。
网站注意有一类做商铺中介的网站，如铺铺旺、百铺旺这些，这些中介一般是帮忙推销比较差或者要价高的铺来收佣金生存的，所以这种网站发布的信息考大很多，而且也不靠谱。
但网络信息传递虽然方便快速，但上面信息垃圾成堆，需要你用经验和电话去T除的。 记得我刚开始找铺时，看到58上面有一条转让信息：南新路正街铺20m2，租金7000元，转让费5万。我一看这铺不错呀，一打电话过去，对方礼貌彬彬地说这个铺已经没了，我帮你找其他铺吧。我一嘀咕，说你是中介吧？对方果然说是，我立刻懒得理他了，这种中介是故意放一个虚假信息出来，引诱你打电话过去，套出你的需求，然后推销一些难以出手的铺。
而且通过中介来找铺，其实作用不是很大，你试着想想，铺面都是人来人往的地方，信息放出去很快，想租房也很容易找得到而且能找到人。不像住宅，你贴告示只能邻居看得到，网上发布信息，房东又不一定住里面。所以租住宅还可以让中介找，但商铺让中介去找，估计是费力又不讨好。 总结一句，找商铺，首先要把中介垃圾信息先去掉！
还有一种网上信息，是新开的商城那些招商业务员贴出来的，这些对于一般找铺的人作用也不大，但他们是整天坐在办公室，所以很多信息天天发，把信息版面占据了很大部分。
这样除掉垃圾信息后，挑选觉得位置、租金和转让费都比较合适自己的铺面，然后根据打电话进一步询问和沟通，了解觉得不错的，问清楚地点，约个时间到铺面实地考察进一步洽谈。 所以无论是通过那个渠道获取转让信息，你还是要到现场去看人流，地理位置等因素。
所以我现在找铺，首先会选定一个目标地点，例如我最近想在白石洲区域找，我会在网上找到这些区域信息，电话初步筛选好几个店铺，然后去实际场地看，顺便实地考察当地的转让店铺。
找铺最重要的是到现场考察铺面所在商圈的人流，消费特点，租金水平等情况，假如这个商圈人流和消费特点都不适合开你这种店，这个商圈你就可以Pass掉了，像我所开的店，定位于二三流的商圈，华强北和东门这种高昂租金的一流区域我是不考虑的，所以这两个商圈我就不关注了。像我一个朋友开哎呀呀加盟店，居然开着海岸城这种地方，我知道直摇头说估计她撑不了多久的，果然两三个月就转掉了，道理估计各位看官都能说出二三来。
其次再考察商铺所在该商圈的位置、人流和结构。我一般都会在这个商圈范围内扫街般的跑一趟，对这个铺在这个商圈所属的位置心中有数。可以将一个商圈的铺分为A/B/C三个等级：A等是位置最好的铺，如村的出入口位，两条街的交叉位，都属于商圈好的位置。C等是最差的位置，如街的末端，靠近厕所/垃圾堆之类环境差的铺。B则介乎于两者之间，不好不差的铺。A等的铺通常转让的很少，像这种黄金为基本做大多平常的生意都能守住这个铺，所以遇到这种铺是个难得的好机会，比较多转让的是C等的铺，很多是因为熬不下去了，这种铺接过来要慎重，B等的偶尔会有转出来，主要是因为铺面定位不好转出的，这种铺也是个不错的机会。
所以找铺要明白自己要开什么样的铺，目标主要消费者是什么人，这样理清楚后，你找铺的定位就很清晰了。
新安古城位于南新天桥北，追溯深圳的历史，新安古城可以说是深圳的根源，深圳最古老的地方，深圳历史称为新安县，县衙就设在新安古城村内，至今还有保存完好的县衙、烟馆、古城门、关帝庙等历史建筑。
村主要入口有三条街，分别是靠近深南路的中山南街，靠近南山大道的中山东街和靠近南头中学的中山西街。人流量来说东街>南街>西街，业态来说，东街以生鲜菜店居多，南街以日用品店居多，东街以二手货店居多。
周日去走走现场，结合网站信息，谈了三家转让的店铺，恰好三家各在东街、西街和南街。 东街那家是一个奶茶店老板分割出来分租的，面积约10m2，租金2600元，无转让费。铺位朝南，面对篮球场，位置和人流都不错，可惜面积过小，租金过高，而且还有二手房东东风险。
西街那家原来是一家东北小餐馆，上下两层的独栋楼，一层月20m2，租金1800元，转让费2.8万，这些条件倒是不错的，但开店首要因素：看人流，却比东街那边差很远，老板是个大大咧咧的东北妇女，生意估计惨淡，带我进店的时候发现桌上小强到处跑，老板边跟我说话边熟练地拍杀小强，呵呵～
南街那间是房东收回来直接房租的，先前是做餐馆的碰上路面大修熬不过去，也是独栋上下两层放租，一层估计有50多平米，租金4800元，4.8万进场费，房东是个本地老太婆，一直问我做的店有没手续，开始听不懂，后来干脆改用白话跟她沟通，才明白她意思要有营业执照，呵呵。整体来说，人流不错，租金也合理，但这个店相对来说面积过大，而且楼上不知道怎么利用。先留这家备选，进一步洽谈。
好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大的人流量档次高。不要迷信“酒香不怕巷子深
”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以选择商铺一定要临街，这远远好于商场内铺以及地下底商，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，其周边众多高尚社区云集，表明消费实力强劲。
是一铺养三代的好商铺呢？ 首先，开发商开发目的。如果开发商只是想把商铺造起来， 然后卖了就走人的，那是绝对不能买的。而要看开发商是不是真正的想在这边把生意做起来，要轻概念 重招商，
重管理，才值得您去考虑。其次，运营商是否有长期的成功经验。一次两次的成功可能有偶然因素，关键是要看是否有长期的成功，因为长期的成功经验体现的是经营能力和实力。品牌实力。品牌的背后，体现的是强大的运营能力和成功经验。就像大嘉汇东盟国际建材家居商铺投资地段是首位重要的，在我们看来，和地段同等重要的有人流量、可视性、可达性，以及投资的安全性是投资商铺几个重要的因素。
商铺的投资无法按照今天的市场来看未来市场的变化。比如我们操作的“中国红街”是在三里屯的核心区域，这个区域不是传统的CBD核心区，也不是三元桥的核心区。为什么现在客户这么追捧我们的产品，因为我们所有的客户能够跟我们用动态、前瞻、发展的眼光看待一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力，不能看它的今天，要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化
作为商铺，分成不同的形态，如果按照大的划分可能有SHOPPING MAIL、社区商业、街区商业。如果今天以商铺探讨，在我看来商铺应该是属于街区商业。街区商业对整个区域的发展，包括服务半径是有要求的，因为它不同于社区的商铺，社区商铺只服务于在周围半公里的居民，街区商铺服务的半径会延伸再延伸。
商业一定要有人气
在国外商业的投资回报率大概在5％、6％、4％都有，这是国际的惯例。现在中国整个商业的价值还没有提升到最高，在国外商业跟写字楼价格能差到几倍，包括在香港。北京的价差写字楼卖到1万4、商业卖到2万多、3万多是很正常的，
南方城市好一些，商业的价值在国内还没有凸显
商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群，反推这个区域的经营者应该是谁，经营什么样的产品，进而推到什么人会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁，在反推到我们作为开发商应该建什么产品贯穿从购买、经营到消费的过程。之前大家想做商业，价格要卖得高，他可能忽略未来要和商业怎么组合、和住宅怎么形成互补，包括产品自身层高、使用率、展示面。
今天的开发商不但要考虑如何把产品推到市场，应该考量的是整个项目如果由我开发，我卖
出去以后应该赋予它的经营状态，使它一开幕就很火爆。以及之后的1、2年如何把商业养火，最短要半年、一年的时间。开发商不仅要看眼前的事情，而是要看以后的3年、5年能为业主做什么事情。
我们做策划的时候，从微观的消费心理分析，先计算商业地点、周边辐射居民的总人数、道路的交通系统，才能盖多大的面积。先有市场还是先有消费群，市是一堆人集中在一起，场是一个地方，为什么有市，在古代有一个地方供别人买卖，叫“市”，这个地方很适合人交换和买卖。现在已经发展到不同的商业形态，形成了很多的商业中心，国贸中心、嘉里中心、金源SHOPPING MAIL。从零售的角度，我们先研究地域，到底适合建什么类型的购物中心、多大面积，是中档、高档还是中低档。
商铺的投资，每一个消费群最少都要投资几十万、几百万，立竿见影的投资项目现在已经不多了。“
住宅的供应量很大，选择性也很大。无论是业内的朋友还是从事其他行业的朋友都清楚地看到，比如你投资一个住宅，你的租户可能一年、甚至半年就走掉了。如果投资商铺会签10年、8年的约，投资回报率会很稳定。没有投资户花了很多钱就签一年的合同，最短也要签三年。
首先，消费者要找非常好的位置，包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素。第二，要有好的开发商，开发商要认同商业地产是他开发企业的目标，开发商要有专业的团队。第三，有好的经营管理公司。有了这三个因素，它就是一个好的商业项目，就是值得消费者和网友去考虑的项目。
应该把焦点集中在商铺的价值，而不是价格。
开发住宅的是小学生，开发商业的是中学生，开发写字楼的是大学生，由此可见，写字楼具有其他物业形态所不具备的开发和运营难度。
写字楼宣传时大多会标榜自己是“5A级”、“甲级”，以吸引眼球，但“5A级”也好，“甲级”也好，主要是看成本和客户群，包括市场的接受程度。
上一篇：枇粑山东种植
下一篇：济南送外卖多少钱一月