做地产经纪人

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做地产经纪人篇一
《如何做好房产经纪人》

如何做好房产经纪人

若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还

要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、

买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。

房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提

供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手

牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一

个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条

件。这些信息应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买

对象变化信息等。在很大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息

就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要

具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过

程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法

律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房

地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之

相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金

融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉

转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。

四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单

一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，

而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。

房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在

时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营

销来弥补。房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，市场营销中的市场

细分化原理、营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策

略、分销和促销策略都是房地产市场营销中必不可少的东西。要掌握市场营

销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道

选择、产品促销、售后服务等知识技能。

法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但

与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地

产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和

具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和

《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房

地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关

于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政

诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济

合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、

《城市私有房屋管理条例》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁

合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、

《城市己权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办

证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地

产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用

法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。

金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、

经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地

产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是

房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识

就显得尤为重要。不论是作开发商的全程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨

询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现

行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款

方法以及住房公积金等知识。

谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观

点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也

不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场

的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、

以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至

少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有

一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手

时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。

但不能使用欺骗手段

作为一个优秀的房地产经纪人，应该具备以下条件:

1、承压能力。摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。

3、沟通能力。一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房地产中介人员，其

工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望 。

4、学习。从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。

5、知识。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。掌握顾客的购买心理和特征。

6、细节。从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？

是的，有时候会有。但是绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫；再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你来是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获。如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。他们今天由于各种原因不能立刻决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻下单并不一定是他们的错。一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。

新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图，每次在确定看房前，JASONE总提前问房主：每天几点种这里阳光最好？一定会尽可能地选择这个时间段来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里更暖和，JASONE说我心里就会先暖和起来。有空的话还会建议卖主把窗帘打开，让屋里更明亮。等这些事情，你做到了吗？这些细节？

7、创新。一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我

有、人有我精。自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业，要创新。

8、客户是朋友。交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在要争取他成为你的客户这么简单。客户为什么会从那么多地产经纪中选你？很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的。做优秀的地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠诚的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。

9、专业。房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房子是否值得买？应该如何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。

10、耐心。一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮助客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时的，朋友却是一世的。 作为一个优秀的房地产经纪人，应当具备那些心态呢？

1、真诚。态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当作朋友。业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。

2、自信心。自信心是一种力量。首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。

3、做个有心人。“处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么好？做的不好为什么？多问自己几个为什么？才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。机遇对于每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。 台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家米能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。正是王永庆这种细心，才使自己的事业以展壮大。作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。

4、韧性。销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。“吃得苦中苦，方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪客户提供服务，销售工作绝不是一帆顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。

美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐

做地产经纪人篇二
《房地产经纪人如何做好网络广告》

如何做好网络广告

选择好房地产网络平台后，接下来我们所需要思考的，就是如何发布一篇能够吸引客户的帖子。

一篇帖子想要吸引客户，不仅仅是价格便宜，如何让你的“上帝”能在茫茫人海中寻找到你的存在，这个就需要我们对帖子的包装，从上到下，从头到尾的包装：房源标题的选择、房源描述的编辑、房源图片拍摄、房源标价的定位、以及你堆房源的熟悉程度。

首先，房源标题应突出重点，要想让15至20字的标题吸引到客户，我们需要注意关键字的选择，标题需简短且具有吸引力，能吸引客户眼球，比如“房东急售”、“大降价大放血”、“亏本甩卖”等关键词都是可取的。

其次是房源描述，并贵精不贵多，对房子的描述我们不需要长篇大论，你可以编写出一套属于自己的房源模板，用以作为你以后发帖的主要模板，如此在以后的网络发帖过程中，可以让经纪人省去很多时间；

房源模板内容应精辟且简练，客户在浏览你的广告前，也许已经看过了几十上百个不一样的广告，致使其形成一种视觉疲劳，那么，如何让客户感兴趣并且愿意把你的广告内容看完？简短、精辟！

下面给大家看一篇文字模板，此为网络特攻队各位精英

一起讨论且一致通过的第一期文字模板，模板内容包括小区信息，房源信息和购房建议，真个模板下来300字可结束我们对房子的从上到下，从大到小的描述：开发商、物业公司、地理位置、价格、装修、朝向等等。

文字模板：

21世纪不动产网络店铺欢迎您

美丽三亚，度假天堂，快乐置业，21世纪领航！21世纪全体员工将竭诚为您提供专业、优质、高效的一站式服务！

本案详情：

一 小区信息：（小区名称（别名）、地段、开发商、物业、小区配套、环境、名人效应、口碑）100文字

二 房源信息：（户型、楼层、装修、景观、朝向、面积、楼王，以上内容突出其中某个亮点）100文字

三 购房建议：（上海利于销售的新闻政策、该房的房价优势、业主心态、房源的稀缺性、钥匙房等）100文字

21世纪周家嘴路店汤旭晨将为您提供虹口区（北外滩、临平路、等）房屋租售信息；致电138-7679-0696，置业顾问汤旭晨将竭诚为您提供全天24小时服务。

结束对房源描述的文字编写后，我们需要选择上传拍摄的房源照片，适当的精美照片可以吸引客户的眼球，房源照片可以让客户在浏览经纪人文字广告的同时对房子有一个更加直观的了解，那么，经纪人在上传房源照片时应注意哪些问题？

1真实且精美

2图片的清晰度，照片拍摄的角度，图片传达的内容

3户型图与该实际户型吻合

4小区外景图，效果图

5图片的后期加工处理。

完成了对房源文字信息描述和房源图片的编辑，接下来如何让客户相信我们，且愿意听我们的介绍，从而跟着我们看房，跟着我们成交？这里，我们需要注意另外两点，房源标价的定位以及房源的熟悉程度。

房源标价的定位要视情况的不同而改变，价格可高可低，但必须是比业主的低价要高，否则会给经纪人造成不必要的麻烦，这个麻烦可能会造成交易的不顺利甚至是失败；

如业主底价100万，发布网络房源标价定位应在105万

或105万以上，目的在于给客户一个还价的空间，任何人买东西都存有议价心理，如果推广房源价格留出一定的议价空间，则整个交易过程将更加顺畅。

当客户对经纪人发布的网络广告感兴趣后给我们致电时，我们理所当然要面对客户这样或那样的问题，如果回答不出来会给客户留下一个不专业的印象，而胡乱回答则会对我们之后的交易过程产生阻碍，

首先，网络广告的刷新至关重要，其关系到客户能否看见你的网络广告的问题，所以，网络广告刷新的时间段需要我们详细思量后再进行刷新，经考察与客户反馈，广告刷新房源最好在每天上午的09-11点，下午15-18点，夜晚19:00-22：00这些时间段，这些时段内的客户上网的概率大，浏览房产网站的概率也大，其上客量相对会高。

另经纪人应时刻对所发网络广告进行管理，信息具有其时效性，比如说房子已售，信息错误，价格有所变动等问题，这种时候经纪人应及时删除与更改房源信息。最后经纪人应注意对网络店铺的维护，网络店铺整体的美观、突出优质房源列表、吸引客户的引导话语、以及各种超链接，都是增加房源的点击量，上客量的重要因素。

广告发出后，接着我们将迎来的就是客户的电话咨询，经过收集与整理，以下是10个常见的对话内容，仅供大家借鉴与参考：

对话1：客户：你好，我在网上看见你发的广告，这房子现在还有吗？

经纪人：先生您好，请问您说的是哪个网站看见的哪一套房子呢？

客户：噢，是搜房网上一个瑞虹的房子，300万，还有吗？

经纪人：有的先生，这套房子现在还在，情况是这样的„„请问您怎么称呼？

客户：我姓王。

经纪人：王先生您好，这个房子看房很方便的，您什么时候有时间？我可以带您实地看看房子。

客户：抱歉我现在在外地，看不了。

经纪人：噢~ 那王先生什么时候有时间过来看看呢？这个房子现在很抢手。

客户：过几天吧，到时候我给你打电话。

经纪人：好的王先生，那这几天我再给您找找其他合适的房子，到时候您过来了带您一起去看看。

客户：好的谢谢，那下次联系。

经纪人：嗯，咱们保持联系，再见。

对话2：

经纪人：先生您好，我是2的置业顾问，汤旭晨，请问有什么可

做地产经纪人篇三
《如何做一个出色的房地产经纪人》

房地产经纪人是一个表面风光，实际辛苦的职业，其中的滋味只有亲身从事了这种职业之后才

能了解。从事这个行业非常辛苦，早出晚归，几乎整天候命，之后就打爆别人的电话，这是个

最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的

客户（卖方和买方），所以每宗业务都是与众多人“斗智斗勇”的过程，每天绝对精彩。每个

资深的经纪人几乎都是一肚子苦水。他们往往抱怨，“不是我们不愿意透明，实在是大家太缺

乏信任了。”从事中介行业的都非常倾慕香港的模式，每个房子的每一笔权属交易都清清楚

楚，律师的责任义务也明确，相对经纪而言信任度就提高了。总的来说，这个社会是非常公平

的，行业整体缺乏诚信，便会导致对从业人员的缺乏信任感，因此只有不断地“透明”才有可

能逐渐产生信任。谁不想把业绩做好？谁不想每月成交落单顺利，获得良好的佣金收入呢？但

是事实上，在整个销售过程中更多的是挫败，是跑单、爆单，是劳而无获。每天拖着疲惫的身

心回到家中，第二天起来，还是要面对更大的业绩压力。经纪人一单的成交周期在20天到1个

月，有时他们会跟踪客户一年，服务周期也要一跟到底，最后客户签订物业交接单后才算完

事。工作量和心理压力都很大。对人的身心健康都是一个巨大的挑战。

如何成为一个成功出色的房地产经纪人呢！

我认为应具备以下条件：

1、承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标，那些新手面对开不到单的窘境。看着

别人风光地落单，获得丰厚的回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力，身后有主

管经理一次接一次的催促，实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难，相当一部分人感到

迷茫和沮丧，或放弃，或消极工作，结果自然是离成功的目标越来越远。因此，摆正自己的位

置、端正自己的心态，面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工

作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如

果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常

常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我

以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更

多。还可以想象以下更坏更糟的情况，或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇，相比较而言，自己还

算是成功的。逐步建立起自己的信心。

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，如现在

在国六条的政策冲击下，市场交易开始萎缩。那么，这时候可以开拓新的市场，如商业地产。

在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴

和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。

3、沟通能力。一个成功的房产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房产中介人员，其工作内

容还是和人打交道。如何和客户，房东、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的

观念、信念、方案、方法推销给领导、新人和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而

良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不

畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的

愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达的非常清楚，能明晰地知道

别人的想法和内心感受，微笑、热情，真诚，让别人有倾诉的愿望。

学习：从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，吸取营养，向业绩高手学习，学习

他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房

地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。再一次

次胜利中间夹杂着许多失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。

虽然总是面临许多障碍与压力，但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力，最大程度

地把握到社会与客户的发展变化，以知识为后盾，充分地做好前进准备，步步为营，百折不

挠，最终登上成功的高峰。

很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题，在策划与设计、市场调查方法、

营销推广手段、合同制定，法律法规，房地产专业知识，金融，建筑学等诸多方面一片空白，

操作起来杂乱无章，甚至根本就会做这些事，只知靠送礼、宴请、降低佣金，暗想操作等给

“回扣”来推销商品，其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算

购进、销售、毛利、部分，变成本价格，但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投

资价值分析，等基本概念，缺乏基本的了解，甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如

果不努力学习，怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢？更不可能通过会计核算来调整销售

行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面的了解。房产买卖的流程

与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应

对当地的房产发展方向有所认知。同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势极可

靠卖点等信息；另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知

识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理

和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自

尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销相关内容。经纪人员应该学习房地产的产

品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。心

理素质要求较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚韧拔之毅力，能承受各种困难的

打击，责任感强，自制力强。

知识：经纪人的首要任务是销售，如果没有销售，业绩就没有有希望，企业也没有希望。同

时，销售代表的工作还有势在拓展，只有销售也是没有希望的，因为你销售出去的是房子和服

务，而只有不断拓展市场，以诚信待客户，才能够建立起长期的市场地位，赢得长期的市场份

额，为企业的销售渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。优秀的房地产经纪

人，不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金，应该掌握更多的房地产相关知

识：金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等，给客户提供全面的投资理财知

识，成为客户信赖的理财专家。

细节：从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，

尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不色地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑

了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。

因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免

去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个人当场给单吗？

是的，有时会有的，但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有

任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百

个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给经纪人心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你还

做地产经纪人篇四
《如何做好房产经纪人(超精细)》

做地产经纪人篇五
《如何做一个优秀的房地产经纪人》

如何做一个优秀的房地产经纪人

如何做一个优秀的房地产经纪人

1、承压能力。摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个独立房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。

3、沟通能力。一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支

持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望。

4、学习。从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。

5、知识。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。掌握顾客的购买心理和特征。

6、细节。从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就

看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？

是的，有时候会有。但是绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫；再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你来是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获。如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。他们今天由于各种原因不能立刻决定，

并不代表他们将来不能。何况不能立刻下单并不一定是他们的错。一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。

新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图，每次在确定看房前，JASONE总提前问房主：每天几点种这里阳光最好？一定会尽可能地选择这个时间段来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里更暖和，JASONE说我心里就会先暖和起来。有空的话还会建议卖主把窗帘打开，让屋里更明亮。等这些事情，你做到了吗？这些细节？

7、创新。一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须

做到人无我有、人有我精。自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业，要创新。

8、客户是朋友。交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在要争取他成为你的客户这么简单。客户为什么会从那么多地产经纪中选你？很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的。做优秀的地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠诚的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。

9、专业。房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取

做地产经纪人篇六
《如何做好房产经纪人《全》》

如何做好房产经纪人？悬赏分：100 - 提问时间2008-9-20 16:50 问题为何被关闭 我是一名二手房中介公司员工，这段时间多数客户认为中国的楼价要回调，这段时间是最难做的。可能我对这行的理解还不是很透彻，希望有这行经验的新老人都来这里聊聊，交流一下，互相学习一下。好的我给高分。各个城市也许会有差异，我是河北廊坊的. 问题补充：2楼说的好~~现在很多人认为中介就是骗人的，必须学会忽悠我感觉这话说的有点过~~2楼5楼说的都很透彻，既然这里是交流的 希望大家看到这个问题就来说两句 复制粘贴的也行，我感觉这样也能学到一些东西~~提问者： TGBboys - 五级答复 共 6 条想在卖房子就得会忽悠在好的房子你说不出他的优点别人就以为不是什么好房 回答者： 雾里洞 - 一级 2008-9-20 16:55 这个是我们公司的决策:一年中有春夏秋冬，这是自然规律。任何一个行业也是这样，美国是经济的强国，但他也有经济衰退的时候，事物发展的规律肯定是有高低起伏的。只有适应环境才能更好的生存。只有强者才能在逆境中生存下来，但是要找到自己的生存方式，冬天过了就是春天，但是如果你捱不过冬天，那当然你也看不到春天了。原始人到了冬天，猎物少了，本着生存的本能，就是花更多的时间去打猎，这样才能生存下去。面对如今的市场，不主动去开发，那就是在坐以待毙。现在我们要做的是摆正自己的位置，找到应付现在这个市场的方法。建议：1、客户推迟买房计划，租赁的客户会相应增加。2、是机会和房东议价，找到超值的房子，吸引客户。3、告知客户现在是买房得好机会，因为只有在这种市场下，你才能挑到自己满意的房子，市场好的时候你那有机会挑，买到就不错了。4、上门客户少，广告客户少，找到客户集中的地方，比如售楼处，物业公司入口处等。5、保持和房东联系，这样春天来了，你才有更多好种子去种。希望有所帮助. 回答者： 雪花没有梦ˇ - 七级 2008-9-20 17:15 楼上的好 回答者： 海拓集团 - 三级 2008-9-20 17:43 房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪活动的人员。根据中国有关规定，房地产经纪人员必须以其注册的经纪机构的名义从事经济活动。房地产经纪人在房地产经纪活动的各个环节中，收集、加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，受客户委托从事房地产居间代理或行纪业务，按所提供的服务收取佣金。房地产经纪人为房地产交易双方充当媒介，是为适应房地产市场的发展而产生的。房地产经纪人在进一步发

展中国房地产市场中的作用是十分重要而且相当必要的。 一、合格房地产经纪人应具备的知识素质（一）基础知识方面 经纪人要掌握经济学基础知识，特别是市场和市场营销知识。要懂得市场调查、市场预测的一些基本方法，熟悉商品房市场，特别是房地产市场供求变化和发展的基本规律、趋势，了解经济模式、经济增长方式对房地产活动的影响。在文化知识上应达到大专以上学历，取得房地产经纪人协理从业资格，有的甚至要求能很快看懂电子屏幕上的国际英文传真。就普遍现象来说，文化程度越高，对业务的适应能力越强，成为合格出色的房地产经纪人的可能性越大。 （二）专业知识方面 由于不同类型房地产商品有着各自的特定使用对象和流通渠道。因此房地产经纪人必须掌握一定的房地产专业知识，主要包括：房地产经纪知识、城市规划和环境知识、建筑工程知识、房地产金融与投资、房地产市场营销、物业管理、房地产测量、会计、统计等方面的知识。 随着知识经济时代的到来，一个房地产经纪人要做好自己的工作，对知识方面的要求越来越高，如随着计算机的普及，网络经济的出现，一个优秀的房地产经纪人也必须掌握计算机知识等现代科学技术，如数据库技术，办公软件应用，网络技术等。 目前，中国已加入WTO，经济全球化对中国的影响日益显著，国外企业和人员大量进入中国，并日益频繁的参与房地产交易。因此房地产经纪人员还必须掌握至少一门外语，才能更好地为各类外籍人士提供经纪服务。 社会主义市场经济是法治经济，房地产经纪人从事经纪活动要有法制意识和法律观念，要依法开展经纪活动并依法维护自己和其他当事人的合法权益。经纪人要认真学习和掌握基本法律知识，如民法、合同法、商标法、广告法、税法、反不正当竞争法、保护消费者权益法、经纪人管理办法、以及城市房地产管理法等与房地产经纪有关的法规。 房地产经纪人的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会及心理方面的知识也是房地产经纪人所必须掌握的。从基本方面来讲，主要包括人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响，国家的社会发展形势和政府的主要政策，大众心理、消费心理等。 （三）其他辅助知识 这些知识主要包括：社会学、心理学、历史学、人际关系学、传播学、广告学、演讲学等方面的知识。这些知识不会直接表现为具体的业务技能，但它可以使专业知识的运用得心应手，恰到好处，使经纪活动更具吸引力和艺术性。在房地产经纪活动中，除了要懂得如何评估房地

产的价格、质量、折旧、维修，以及税收、抵押、信贷、保险、未来的升降值趋势等必须的专业知识和技能，还应当对地理知识、民俗风情、社区文化、家庭结构、人口变化和邻里关系等社会学、民俗学的知识有较多的了解。此外，房地产经纪人还必须有较高的文化修养，应尽可能多的阅读和欣赏文学、艺术作品，提高自己的艺术品味和鉴赏力。 二、合格的房地产经纪人应具备的能力素质 （一）一般能力 1.创造能力。房地产经纪人处理经纪业务，一个很重要的方面就是在复杂多变的环境下独立解决和分析问题。解决特殊的问题需要特殊的方法，当面临着前所未有的难题时，杰出的经纪人就充分展开自己的想象力，对以往的经验和概念加以综合，从而构建出全新的解决办法。 2.理解能力。理解是对事物的明察，是对事物的内在机理的顿悟，是对人类情感、行为以及社会运行达到深刻认识的途径之一。经纪人随时处于人、财、物的交叉、失衡、重新平衡的错综复杂的关系之中，不具备深刻的理解力是不会有所成就的。 3.判断能力。房地产经纪人要具备根据经验掌握的各种情报和信息，对环境和形势作出冷静的、客观的、全面的分析，进而作出明智的判断，并采取相应的行为方式的能力。 （二）处理房地产经纪业务的能力 由于房地产商品具有个别性，每一宗房地产都是与众不同的，这就要求房地产经纪人准确把握买方的具体要求，并据此选择恰当的房源供其考虑。它在实务操作中，常常表现为经纪人能在较短的时间内完成供需搭配，从而尽可能实现每一个交易机会。如商品房销售代理经纪人在售楼处接待了一组来访客户，经过十几分钟，甚至几分钟交谈，经纪人就必须能准确了解并把握他们的需求，并推荐恰当的房源。在实际工作中，处理房地产经纪业务能力强则成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高，而处理业务较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。 （三）其他相关能力 房地产经纪人除应具备一般能力和处理经纪业务活动能力外，还应具备与经纪活动密切相关的其他方面的能力，如表达能力、交流能力、公关能力、谈判能力、广告宣传能力、权衡价值得失能力，解决一些突发事件的应变能力等等。一句话，房地产经纪人要优化自己的能力结构。 三、合格的房地产经纪人应具备的心理素质 （一）自信 自信是房地产经纪人职业心理的最基本要求，是对自己所从事之职业的认同和热爱。是对本职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。自信心强的经纪人，敢于面

对挑战，敢于追求卓越。自信能激发出强大的勇气和毅力，最终走向成功。同时，自信能给对方以信任感。房地产经纪人在业务活动中与各种各样的人打交道，需要说服他人，促成交易，没有一种自信和坚韧的心理素质是很难胜任的。一个从容自信、谈吐自如的经纪人出现在客户面前是会很快得到客户的认可和信任的。自信能使你在突变困难面前，也能做到沉着冷静，凭借自己的智慧、毅力和耐心，克服困难取得成功。 但是，自信绝非盲目自大。就个人而言，自信等于实力。自信来源于对自我的认识和把握。从职业角度看，房地产经纪人的自信取决于对市场信息的全面了解和自己深厚充实的知识技能功底。 （二）热情 热情能赋予经纪人旺盛的精力，广泛的兴趣，使人能经常处于一种积极、主动的精神状态中，这样能使房地产经纪人对市场信息始终保持一种特有的敏感性。热情还是房地产经纪人与社会交往的需要。房地产经纪人需要与各行各业的人打交道，交朋友，以拓宽自己的信息渠道。社会学表明，一个热情的人更容易被别人所接受，更容易与他人交往。 （三）豁达 在人与人交往中，房地产经纪人应心胸豁达、宽容、乐观、开朗，使人容易接近，更受人欢迎。房地产经纪人员如果本身不具备这种性格，就应主动培养自己豁达、宽容的气质。 房地产经纪工作是一种挑战性、创造性很强的工作，这要求经纪人必须以一种豁达开放的心态面对新事物、新观点、新知识，房地产经纪人应当能及时摆脱自己原有的思维定势，经常以一种全新的视角来观察市场动态，及时捕捉最新的为我所用的信息。 （四）奋进 在实践中，房地产经纪工作会经常遇到挫折，房地产经纪人员不仅要以乐观、豁达的心情来面对挫折，还需要以坚韧不拔奋进的精神来化解挫折。要做到这一点，首先要认识到房地产交易的复杂性，房地产是个性极强的商品，又是价值特别昂贵的商品，影响它的因素又很复杂，一宗交易合同的达成，经历种种反复和曲折是很自然的。因此，房地产经纪人应视挫折为正常，而将一帆风顺的交易视作偶然。否则，每天期盼着简单、顺利、高额的交易而不得，心态自然要坏，更不可能去做好不顺利的交易。其次，要树立吃苦耐劳的精神，才能不厌其烦地去化解种种挫折。 四、具有强烈的信息意识和市场意识 （一）房地产经纪信息 房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。它通常包括四方面的信息：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息，这四

方面缺一不可。一般来讲，房地产经纪信息的基本要点由语言要素、内容要素和载体要素三方面组成。 （二）拓宽信息收集渠道 1.通过新闻媒体获取信息现代社会，大众新闻媒体在信息的传播中起了重要的作用。大量的房地产经纪信息通过报纸、电视、广播、杂志等媒介向外传送。这些都是收集房地产经纪信息的重要途径。 2.通过经纪人自己的调查分析获取信息房地产经纪人在日常的生活和工作中会接触很多的人和事。只要具有敏锐的目光和独到的分析判断能力，随时随地可以获得大量的信息。如与朋友的闲谈、和对方的谈判以及市场上的观察都可能是信息的重要来源。有时一个不起眼的现象，也许就会得到一个非常重要的信息。 3.通过网络获取信息 随着信息化的日益发展，网络成为获取信息的便捷途径。房地产经纪人可以足不出户，在任何时间通过网络获取信息。主要有以下几条途径： （1）利用互联网收集信息；（2）利用联机系统收集；（3）利用商情数据库收集。 4.通过信息公司获取信息 信息咨询公司有现代化的技术设施做后盾，掌握大量的信息，对外实行有偿信息服务。房地产经纪人从不同的渠道收集到信息后，还要进行分析研究。作出决策及早利用，使信息这一经济资源转化为物质财富。 （三）准确的市场预测 房地产经纪人要具有强烈的市场意识，尤其要具有准确预测市场的方法和能力。所谓市场预测，就是运用科学的方法，对影响市场供求变化的各种因素进行调查研究，分析和预见其发展趋势，掌握市场供求变化的规律，为制定正确的经营决策提供可能的依据。 市场分析预测是指房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析预测，进而对市场的供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的预测分析方法包括：数学处理分析（根据已有的数据信息计算某些数据指标，如平均单价、收益系数等）、比较分析（不同的地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等）、因果关系分析等。对市场的预测判断包括定性的判断，如某种房源的供求状况，是供大于求，供小于求还是供求基本平衡？今后是趋涨还是趋跌？某例交易的成交价格是正常市场价格？还是限定市场价格？也包括定量的预测判断，如某类房地产的市场成交价格在最近三个月内上涨了百分之几？某笔交易因交易情况特殊而使其成交价格比正常市场高多少百分点？等等。小至每一笔业务的进展，大到经纪人、经纪机构业务重心调整，都离不开准确的市场分析预测，因此，市场

做地产经纪人篇七
《优秀房地产经纪人的做法》

两大法宝，教你成为千万业绩房产经纪人！

法宝一：客户服务

房地产经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个房地产经纪人

来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是房地产经纪人业务拓展重要的资源。

一个资深房地产经纪人的主要业绩是靠客户维护带来的源源不断的资源来支撑的。好的客户跟踪和客户服务会给你建立起强大的客户

网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。做好客户服务和跟踪，获得优质的客户推荐，对于房地产经纪人创造好的业绩来说尤为重

要。售后服务可以为房地产经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”

，进而成就你自己的事业。

第一步 初期建立良好坚实的客户基础

A、搭建你坚实的业务基础：必须从二手房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。

重视已购房客户，这个客户群可以帮你介绍其他客户，使你获得更多的准意向客户。

B、建立一个完善而详尽的客户服务档案，编织起你强大的客户网络。

1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户及其家庭成员的生日、嗜好等（越详尽越好）。

2、对客户进行分类

A类客户：购房意向明 确的客户。对于A类客户，房地产经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，争取最快时间签约。

B类客户：购房意向不是很明确的客户。对于这类客户，房地产经纪人要经常引导客户，明确客户的购房意向。

C类客户：由于市场上适合C类客户的房子少，可以少带看多联系，让客户觉得此类需求的房子很难找，有符合需求的房子时，一定要

立刻购买。

3、客户资源管理方法

a．建立客户资源档案，详细记录客户资源信息。

b．区分客户资源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。

c．定期回访、追踪近期的客户，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。

d．回访已经成交的或关系比较好的老客户。

e．培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们是在为他们 提供方便，要和他们建立一种工作状态下的

朋友关系。

f．将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。

4、有效客户资源分为三种，怎么服务？

a.实在客户:有明确购买欲望，而且选择地点、户型、价格方向明确，这类客户为准客户——70%时间用在客户追踪服务。

b.潜在客户:有明确购买欲望，但选择方向不明确 ——20%时间用在客户追踪服务。

c.隐性客户：没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确——10%时间用在客户追踪服务。

5、及时有效的开发与消化有效二手房源及客源，两手都要抓。因为做好一个客户服务，他身后还有一大片市场。

C、做区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。

1、硬件——外在仪表、谈吐、销售工具（专业表格，文件类，数码拍照)。

2、软件——具有丰富的房地产方面的相关知识：业务知识、金融知识、权证知识、法律知识、投资理财知识、公司强大的销售网络平台。

3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——客户产生信任——心甘情原付出。

4、作不动产专家应达到的目的——让客户或者他身边的朋友，只要有二手房源方面的需求，第一个想到的就是你。

第二步、客户服务必须提供最优质的销售服务——保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来

A、优质服务具体体现在：

1、永远多做一点，从细微入手

2、了解客户需求的迫切性

3、对客户永远要有耐心

4、超越客户的期望

B、客户服务从哪些方面入手：

1、要持续、有效的跟进和联系（了解客户最新的需求动态、购房意向；不定时向客户提供最新房产市场动态；主动地接受客户咨询）。

2、与客户建立朋友似的关系——人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。 成为了朋友，那就一切尽在掌握中，你还怕不成交吗？

二、网络营销

随着互联网的逐步普及，越来越多的消费者愿意通过互联网来进行房源的查询和了解。截止到2010年1月，中国的网民人数已经达到

4.2亿人。房地产经纪人利用利用网络进行房屋销售也已成为一种新的销售手段，国内不少公司也已出现网络房地产经纪人的模式。那么，房地

产经纪人如何从事网络营销呢？

1、个人主页。房地产经纪人可以自己建立一个个人网站，或者建立公司网站下的个人子域名网络站点，作为自己的网络阵地，发布自己的

各种信息。

2、个人博客。现在很多门户网站和房地产行业网站都有博客功能，房地产经纪人可以免费建立一个个人博客，作为自己发布息和形象展示的窗

口。

3、 房地产网站网店。很多房地产网站都提供免费房地产经纪人网店展示，房地产经纪人都可以去搜索之后建立自己的网店。

4、 即时通讯工具。如MSN,QQ等在线及时通讯工具，方便与同行及客户建立联系和交流。

5、活跃的BBS房产论坛。上网搜索一些本地活跃的门户网站、业主论坛、房地产论坛等，每天抽出一定的时间在网上搜集客户信息和发布信息

。

6、房地产网站端口。如搜房网兰州二手房的搜房帮。

7、各分类垂直网站。如赶集网，口碑网，各地房源搜索网站等，房地产经纪人都可以发布

必要的信息。

8、 电子邮件营销。搜集新老客户的邮箱，为他们持续发送房源和促销信息。

1、房源信息。发布本地区或者房地产经纪人所属商圈的房源信息。

2、小区评价。对于小区的投资市场分析。

3、政策信息。从专业的角度对国家和地方政策进行解读。

4、专业分析。对于楼盘、商铺的投资分析，投资回报率等等的专业分析。

5、市场分析。对于宏观的全国市场和本地房地产市场分析。

6、房地产经纪人服务理念。通过网络方式对于房地产经纪行业，对个人和公司的服务理念等进行宣导。

7、自我介绍。介绍房地产经纪人从事房地产经纪行业的经验，精耕商圈的范围和优势，房地产经纪人心得和成交故事等等。

8、哲理、激励故事、小笑话等。可以提高你博客或者个人主页的可读性和黏着力。 第一步：在各大房地产门户和本地网站上先建立自己的博客。

博客上最好能有实名和自己的真实相片，容易让客户产生信任。多注册几个即时通讯工具如MSN,QQ等，名字取和房地产经纪人有关的

。如资深房地产经纪人，金牌房地产经纪人，XX商圈专家，小户型交易专家等。大公司可以附带上公司的名字。比如中原地产XX经纪人，信义

地产XX经纪人。并将博客地址和即时通讯联系方式，电子邮件地址印制在名片上等一切可以让别人知道的地方，以便让客户和同仁在网络上可

以迅速找到你的网络领地。

第二步：上传内容，加入圈子。

如果一个客户看到你的博客或者个人主页上面只有寥寥的几句话，几套房源，那么相信很少有人会在这里驻足，所以，在你正式推出

博客之前，一定要推出大量的房源放在上面，最好有房源实堪时拍的图片，房源的介绍要相对详细。

a.小区特色介绍：包括小区环境、交通、配套、生活设施、会所、停车位等，简洁明了。 b.房源情况介绍：包括房源业主出售该房心态，房源的面积、房型、楼层、位置、景观、装修、配置，房源价格分析（总价、单价）等。

c.房源税费介绍：因为是给买方浏览的，所以帮客户清楚的计算税费情况是很重要的，以此显示你的专业度，让客户更加信任你。

d.对自己专业能力的介绍:如你在这个片区的从业经历和处理类似房屋的成绩等。

e.其他类似房源推介：推介一些类似房源，或推介自己的店铺，这些都能给客户更多的选择。配上真实的现场图片，加上一些对市场的分

析、对行情的看法、专业的投资理念分析等等，一定要显示你的专业。有条件的房地产经纪人可以上传一些视频的看房记录，能黏住客户在你

的博客和主页上停留更多的时间。

f.关键字营销：大部分的网上客户都是通过关键字来搜索房源的。所以你的主页上一定要有客户感兴趣的关键字，这样，客户才能通过搜

索引擎找到你。比如:二手房，中介，小户型，朝阳，环境，性价比，公摊，XX（地区或小区）二手房，交通，急售，急租，诚信中介，学区房

，精品房源，热销等等。

g.热门事件营销：一个最近发生的热门事件和讨论话题通常是增加流量的好办法。比如，万科降价，易中天中介门事件，房地产突发性新

闻等等。在热门事件发生的第一时间，马上把它转载到自己的博客或者个人主页上，这样，

客户很容易搜索到你的博客或个人主页地址，顺便

也展示了自己的网络空间。

第三步：扩大影响。

1、房产网站发布。在本地或者全国性的门户网站上广泛发布房源信息，留下自己的联系方式。对于一些对广告帖子审核比较严的网站可以

以个人介绍的情况来发布，比如商铺投资金牌房地产经纪人，某某小区二手房交易专家等等。

2、论坛发帖。门户网，房产网，垂直网站，专业网站上都有大量的论坛。可以在论坛上写一些简单的内容，宣传自己的博客或主页。更多

内容或房源请浏览我的博客或主页：附上主页地址。题目尽量有吸引力一点，比如：房东出国急售二手好房，推荐精品房源等。或者关于热门

话题的讨论等等，让客户由论坛再追踪到你的网站上。

3、加入博客圈。很多门户网站，房产专业网站，房产经纪行业网站都有自己的圈子，加入这些大家庭，可以迅速提高你的知名度。也可以

加入一些MSN, QQ群，同行的即时通讯群，本地的业主论坛QQ群，BBS等。积极聊天，充分展示自己，让更多的人来到你的空间或者和你建立即

时通讯联系。比如在群里发一个比较醒目的题目，然后给出链接地 址，引导人们到你的网站上去看。注意，在加入业主的群体时，以房产理财

专家，职业投资客，房产咨询顾问，本小区准业主等身份加入。在这些群和BBS 空间里面要相对活跃，回答问题和交谈要积极。对于别人的发

言要留意，有出售或者购买的信息可以用新身份及时通讯 工具与之再行沟通。

4、友情链接。和一些有影响的博客或者网站做文字或者图片友情链接，单向或者交换都可以。或者经常在在一些业界有影 响力的博客上

面进行留言，然后附上自己的博客地址和介绍。或者自己的即时通讯联系方式。

5、搜索引擎。每个搜索引擎都有免费登陆口，房地产经纪人需要花一点时间在这些搜索引擎上做免费登陆。被搜索引擎收取后， 客户搜

索的时候出现的概率会有很大提高。

做地产经纪人篇八
《房地产经纪人新手必读》

中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人！(完整版）

在论坛上经常看到有朋友咨询如何做好地产，同时也发现其实很多朋友对如何做好房产中介这一行有很多疑问，的确，很多朋友开始接触这一行的时候并不太懂，以为只是简单的交易就行了，其实房产中介需要的是勇气，智慧，耐心，毅力和坚强！缺一不可，这里总结了一些，希望大家能够有所感悟！

下面我就给大家一一阐述所有问题！

内容很长很全面！如果你真的想做好地产，请仔细看完，无论你是新手还是老业务员，里面绝对可以找到对你有用的东西！

目录:

一、客户

二、网络营销 分析客户需求

三、接听电话话术

四、议价的办法

五、面访房东

六、带看过程中应对

七：约看前中后内容以及促销

八：诱导对方出价

九：封杀客户的第一次出价

十：商圈精耕

十一:房源开发销售话术

十二:如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量

十三:如何利用名片做销售？

欢迎大家交流探讨！

一、客户

经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。

试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。 请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成

就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤：

第一步 初期建立良好坚实的客户基础：

a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。

b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。

1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等（越详尽越

好）。

2、对客户进行分类（分为：A类客户的定义：

1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明

确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。（注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准

时机一锤定音。）

B类客户的定义：

2) 对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。（可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。）

C类客户的定义：

3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。（注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为

B类和A类客户

4) 客源管理方法

A．建立客源档案，详细记录客源信息。

B．区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。

C．定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。

D．回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客

户基础。

E．培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种

工作状态下的朋友关系。

F．将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。

注意：深层了解客户的需求；经纪人匹配房源要精准；经常和客户沟通，关注客户的变化。

有效客源分为三种，怎么服务？

①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 ---〉70%时间用在追踪服务。

②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确 ---〉20%时间追踪服务。 ③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户 ---〉10%时间用在追踪服务。

3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。

4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。

C、做本区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。

1、硬件——外在仪表.谈吐.销售工具（专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。

2、软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网

络平台。

3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情原付出。

4、作不动产专家应达到的目的——让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。

第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务——保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来（钓鱼理论）

A、优质服务具体体现在：

1、永远多做一点，从细微入手

2、了解客户需求的迫切性

3、对客户永远要有耐心

4、超越客户的期望

B、客户跟踪从那些方面入手：

1、要持续、有效的跟进和联系

a 了解客户最新的需求动态；购房的意向；向业主汇报带看情况；朋友有没有房产需要打理。

b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。

C 随时随地关心客户的生活

1、节日问候、短信、鲜花

2、搬新家的问候

3、处理客户的难题

及时、适时的进行客户跟

踪

1、尝试建立亲密的个人关系。

2、经常向客户通报市场信息。

3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。

4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。

5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。

2、与客户建立朋友似的关系——人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

a 分类：老年朋友——忠诚度高。

中年朋友——理性置业者

青年朋友——易沟通、易搞定

b 怎样建立朋友关系：

1、真诚相待、高度信任

让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险

2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣

3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业

4、多为客户的利益着想

成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？ 房地产经纪人在从业过程中，也是和客户进行一场心理较量的过程。要想尽快的成交，需要了解和掌握客户的心理。了解了客户的心理，我们才能知己知彼，百战不殆。房地产交易市场上，我们先分析一下市场下谁再买房？按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。客户需求的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。

目前市场上购买房屋的人主要有：

新婚购房需求特点：

1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。

2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。

3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。

4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。

5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。

6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。

7、一般不是一次性付款。能使用公积金贷款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。

8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。

9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。

10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。

作业方向：

房源开发：要多开发小户型房源。以60-80平米的房型最受欢迎。城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开

发。

客源开发方向：婚纱影楼，旅行社（蜜月履行），婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。

投资购房需求特点：

1、 有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。

2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。

3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。

4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。

5、知名开发商开发的品质楼盘。

6、稀缺性房源或者不可再生性房源。

7、能够转手或出租的房源。

8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。

9、老城区或学区小户型房源。

10、商业地段商铺和新开楼盘底商。

作业方向：

房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。知名品牌的楼盘商圈。老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。交通便利地段

有升值潜力的房源。

客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼

盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。

教育需求用房：

1、处于重点小学中学学区附近。

2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。

3、到学校步行15分钟左右路程房源。

4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。

5、一定要能够购房入户入学区。

6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。

作业方向：

房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守。派报。

客源开发：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告，网络找客。 改善型用房：

1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。

2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。

3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。

4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。

5、对小区绿化和环境要求比较高。

作业方向：

房源开发：商圈内小区驻守，网络。报纸广告，尾盘，一手代理公司等。 客源开发：房展会派报，知名小区开发驻守。一手楼售楼处，报纸广告等。 一般来说，买方客户的心理可以分成以下几个阶段：

产生购屋动机→内心充满期待→心情不安→开始感兴趣→产生欲望→开始比较→抗拒→慢慢接受→确信→决定→获得满足感。在与客户接触的时候，把握不同时期客户的心理状况，才能事半功倍。

客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题。

谁买（WHO）

为什么买（WHY）

在何处买（WHERE）

何时买（WHEN）

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